Soziale Erhaltungsverordnungen

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Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Übersicht
• Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?
• Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?
• Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Steglitz-Zehlendorf
• Downloads: Soziale Erhaltungsgebiete in Steglitz-Zehlendorf
• Mieterberatung in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung
• Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen
• Energetische Sanierungen in sozialen Erhaltungsgebieten
• Antragstellung
• Downloads: Antragsformulare & Kriterien / Merkblätter / Berichte

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Steglitz-Zehlendorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.
Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.
Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.
Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet?

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.
Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.
In einem* zweiten Verfahrensschritt* sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.
Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.
Der Fachbereich Stadtplanung hat für verschiedene Planungsräume innerhalb des Bezirkes, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) lagen 2016 vor und bildeten die Grundlage für weitere vertiefende Untersuchungen, die im Ergebnis 2022 vorlagen und drei erhaltungswürdige Gebiete identifiziert haben.

Festgelegte soziale Erhaltungsgebiete in Steglitz-Zehlendorf

Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf sind mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 09.02.2024 die Verordnungen über die drei sozialen Erhaltungsgebiete „Feuerbachstraße“, „Gritznerstraße Nord“ und „Mittelstraße“ am 10.02.2024 in Kraft getreten.

Downloads: Soziale Erhaltungsgebiete in Steglitz-Zehlendorf

Hier finden Sie Gebietskarten, Straßenlisten und Auszüge aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt zu den festgesetzten Erhaltungsgebieten.

• 01_Soziales Erhaltungsgebiet Feuerbachstraße.pdf

  Rechtsverordnung, Karte, Straßenliste

  PDF-Dokument (2.8 MB)

• 02_Soziales Erhaltungsgebiet Mittelstraße.pdf

  Rechtsverordnung, Karte, Straßenliste

  PDF-Dokument (3.0 MB)

• 03_Soziales Erhaltungsgebiet Gritznerstraße Nord.pdf

  Rechtsverordnung, Karte, Straßenliste

  PDF-Dokument (2.2 MB)

Mieterberatung soziale Erhaltungsgebiete

Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten können die kostenfreie Mieterberatung des Bezirksamts in Anspruch nehmen. Die Beratung findet zu den unten genannten Orten und Zeiten statt:

Standort: Ingeborg-Drewitz-Bibliothek
Dienstag, 15.00 – 18.00 Uhr, Sprechstunde bei Mietrechtsanwalt (bitte Termin vereinbaren)
Ingeborg-Drewitz-Bibliothek im Einkaufszentrum „Das Schloss“ (3.OG)
Grunewaldstraße 3
12165 Berlin
nahe S- und U-Bhf. Rathaus Steglitz

Standort: Stadtteilzentrum SüdOst
Donnerstag, 10:00-13:00 Uhr, Sprechstunde bei Mietrechtanwalt (bitte Termin vereinbaren)
Stadtteilzentrum SüdOst
Leonorenstraße 85
12247 Berlin
(nahe S-Bhf. Lankwitz)

Standort: Rathaus Zehlendorf
Mittwoch, 15:00 – 18:00 Uhr, Sprechstunde bei Mietrechtsanwalt
Rathaus Zehlendorf
Kirchstraße 1/3
14163 Berlin
Raum C24, Bauteil C, Erdgeschoss
(nahe S-Bhf. Berlin-Zehlendorf, Bus-Hst. Rathaus Zehlendorf)

Eine Anmeldung ist erforderlich unter der Telefonnummer 030 / 293 43 10
Termin-Anfragen können auch per E-Mail gestellt werden: [e-mail]
Eine telefonische Beratung ist nach Anmeldung ebenso möglich.
Mieter*innen aus den sozialen Erhaltungsgebieten „Feuerbachstraße“, „Mittelstraße“ und „Gritznerstraße Nord“ können die Mieterberatung aufsuchen, wenn ihr Eigentümer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen plant, ihre Wohnung von Umwandlung bedroht ist und anderen Fragen rund um Rechten und Pflichten bei baulichen Maßnahmen. Weitere Informationen finden Sie auch auf der Internetseite der Mieterberatung: https://www.asum-berlin.de/mieterberatung/

Genehmigungspflicht: Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen

In den sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau (Abriss und Teilabriss) die Änderung (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB durch den Fachbereich Stadtplanung. Dies gilt ausnahmslos für bewohnte wie unbewohnte Wohnungen, unabhängig von der Eigentumsform.
Welche Maßnahmen in der Regel zustimmungsfähig sind und welche Maßnahmen zu versagen sind, regeln die Genehmigungskriterien für bauliche Maßnahmen in Milieuschutzgebieten, die vom Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf am 12. Dezember 2023 beschlossen wurden. Die Genehmigungskriterien finden Sie im Downloadbereich.

Eine Genehmigung wird in der Regel erteilt für (u.a.)
• den Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung
• den Ersteinbau eines Bades
• die Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
• verpflichtende energetische Sanierungen (Heizkesselerneuerung, Dämmung der obersten Geschossdecke)
• den Dachgeschossausbau und Neubau (sofern er den baurechtlichen Bestimmungen entspricht)

Eine Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt für (u.a.)
• nicht erforderliche Grundrissänderungen,
• Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen,
• den Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4 m² Grundfläche,
• den Anbau von zweiten Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen,
• den Einbau eines zweiten WCs oder
• eine aufwändige Bad-Sanierung.

Die Genehmigungskriterien sowie die Antragsformulare finden Sie im Downloadbereich. An welche Behörde der Antrag zu richten ist, ergibt sich aus der Verfahrensart der Berliner Bauordnung (BauO Bln).
• Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei verfahrensfreien Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln oder bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln
• Stadtentwicklungsamt – FB Bauaufsicht: gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB bei Vorhaben, die nach § 63 ff. BauO Bln bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig sind; der FB Stadtplanung wird hier im Verfahren beteiligt.

• 04_Genehmigungskriterien.pdf

  PDF-Dokument (211.9 kB)

Energetische Sanierungen in sozialen Erhaltungsgebieten

Als energetische Sanierungsmaßnahmen werden u. a. die Modernisierung der Wärmedämmung der Hausfassade oder des Daches, die Dämmung von Rohrleitungen, der Austausch von Heizungsanlagen oder der Austausch alter Fenster gegen moderne Isolierglasfenster verstanden. In sozialen Erhaltungsgebieten sind derartige Maßnahmen genehmigungspflichtig. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für energetische Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen, wenn diese der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) dienen. Maßnahmen, welche über diese Mindestanforderungen hinausgehen und somit bessere energetische Eigenschaften aufweisen, sind in der Regel nicht genehmigungsfähig.
In Anbetracht der erforderlichen Klimaschutzmaßnahmen, kann unter vorheriger Rücksprache mit dem FB Stadtplanung unter bestimmten Voraussetzungen von dieser Praxis abgewichen werden. Im Falle der Verwendung von energetisch hochwertigeren Bauteilen ist über eine Kostenaufschlüsselung nachzuweisen, dass diese Variante günstiger ist als die Verwendung von Bauteilen unter Einhaltung der Mindestanforderungen. Folglich ist dann auch der Nachweis zu erbringen, dass die finanzielle Belastung der Mieter*innen nach Umlage der Modernisierungskosten geringer ist. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn für energetische Sanierungen öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden, wenn Modernisierungsvereinbarungen zwischen Eigentümer*innen und Mieter*innen geschlossen werden oder wenn in Rücksprache mit dem FB Stadtplanung anderweitig sichergestellt wird, dass Mieter*innen mindestens gleichwertig vor Verdrängung geschützt sind.
Durch diese Genehmigungspraxis soll ein Ausgleich zwischen den Klimaschutzzielen sowie dem Schutz der Mieter*innen vor Verdrängung sichergestellt werden.

Antragstellung

Das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren umfasst die folgenden Stufen:

1. Beratung: Kontaktaufnahme durch den Antragstellenden und Besuch der Sprechstunde vor Antragstellung. Prüfen, ob eine generelle Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Maßnahme gegeben ist, welche Formulare ausgefüllt und welche Nachweise ggf. eingereicht werden müssen.

2. Antragstellung: In der Regel durch Einreichung der ausgefüllten Antragsformulare und erforder-lichen Nachweise.

3. Prüfung: Das Bezirksamt prüft die eingereichten Formulare und Nachweise auf Vollständigkeit, Plausibilität und Vereinbarkeit mit den Genehmigungskriterien sowie den aufgestellten Erhaltungszielen.

4. Bescheid: Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder Versagung. Die Bekanntgabe des Bescheids muss innerhalb eines Monats nach Einreichung des Antrags erfolgen.

Ansprechpartnerin für bauliche Maßnahmen in sozialen Erhaltungsgebieten ist Frau Boga, Tel. 90299 – 7412, E-Mail: [e-mail] , Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung

Beratungen finden nach vorheriger Terminvergabe statt.

Downloads: Antragsformulare & Kriterien

Hier finden Sie die Unterlagen, die eingereicht werden müssen, um für Ihr Bauvorhaben einen erhaltungsrechtlichen Bescheid zu erhalten. Zudem finden Sie eine Auflistung der Genehmigungskriterien, die die Grundlage für die Bearbeitung bilden.
Wenn innerhalb einer einzelnen Wohnung bauliche Maßnahmen geplant sind, wie zum Beispiel eine Badsanierung oder Grundrissänderung, nutzen Sie bitte das Formular „Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)“

• 05_Antrag für Maßnahmen in einer Wohnung (mit Anlagen)

  PDF-Dokument (1.1 MB)

Wenn im gesamten Wohnhaus bauliche Maßnahmen geplant sind, wie zum Beispiel Balkone oder Fassadenerneuerungen, nutzen Sie bitte das Formular „Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)“

• 06_Antrag für Maßnahmen im gesamten Gebäude (mit Anlagen)

  PDF-Dokument (1.8 MB)

Wenn Sie als Eigentümer planen Ihr Wohnhaus in Wohn- oder Teileigentum umzuwandeln, müssen Sie aufgrund der Umwandlungsverordnung gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs seit dem 07. Oktober 2021 einen Antrag auf Umwandlung stellen. Mit der Rechtverordnung besteht für das gesamte Land Berlin ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Weitere Informationen finden Sie hier https://www.berlin.de/ba-steglitz-zehlendorf/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung-und-denkmalschutz/stadtplanung/artikel.1176209.php

• 07_Antrag auf Umwandlung nach § 250 BauGB

  PDF-Dokument (987.1 kB)

Downloads: Berichte

Hier finden Sie die Berichte der vertiefenden Untersuchungen zu den festgesetzten Erhaltungsgebieten.

• 08_Ergebnis der vertiefenden Untersuchung „Feuerbachstraße“ 2022

  PDF-Dokument (2.4 MB)

• 09_Ergebnis der vertiefenden Untersuchung „Mittelstraße“ 2022

  PDF-Dokument (3.1 MB)

• 10_Ergebnis der vertiefenden Untersuchung „Gritznerstraße Nord“ 2022

  PDF-Dokument (3.1 MB)