1. Gegenstand der Vorlage:                                          Bebauungsplan 6-15

                                                                                                  (Curtiusstraße / Lichterfelde-West)

2. Berichterstatter:                                                                      Bezirksstadtrat Norbert Schmidt

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten, Nachstehendes zu beschließen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 10.01.2012 beschlossen, den Bebauungsplanentwurf 6-15, dessen Geltungsbereich die Grundstücke Curtiusstraße 16, 20/36, 40/42, 46/52 und das Flurstück 14/8 – Flur 7 sowie einen Abschnitt der Curtiusstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde umfasst, mit nachfolgenden konkretisierten Planungszielen weiterzuführen:

-     Entwicklung von allgemeinem Wohngebiet;

-     Ausschluss von Einzelhandel;

-     Nutzungsmaß-Festsetzung: GFZ zwischen 0,6 und 1,0 und maximal vier Vollgeschosse.

Auf die als Anlage beigefügte Begründung wird verwiesen.

Norbert Kopp                                                                                                                                            Norbert Schmidt

Bezirksbürgermeister                                                                                                  Bezirksstadtrat

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Die Vorlage wurde am 14.02.2012 in der 3. Sitzung des Stadtplanungsausschusses beraten und bei einer Abstimmung mit 15 Ja-Stimmen und keiner Nein-Stimme bei keiner Enthaltung angenommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Annahme der Vorlage empfohlen.

Hippe

Ausschussvorsitzender

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Die BVV hat in ihrer 5. Sitzung am 28.02.2012 per Beschluss folgende Vorlage angenommen:

Die Bezirksverordnetenversammlung wird gebeten, Nachstehendes zu beschließen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 10.01.2012 beschlossen, den Bebauungsplanentwurf 6-15, dessen Geltungsbereich die Grundstücke Curtiusstraße 16, 20/36, 40/42, 46/52 und das Flurstück 14/8 – Flur 7 sowie einen Abschnitt der Curtiusstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde umfasst, mit nachfolgenden konkretisierten Planungszielen weiterzuführen:

-     Entwicklung von allgemeinem Wohngebiet;

-     Ausschluss von Einzelhandel;

-     Nutzungsmaß-Festsetzung: GFZ zwischen 0,6 und 1,0 und maximal vier Vollgeschosse.

Auf die als Anlage beigefügte Begründung wird verwiesen.

Rögner-Francke

Bezirksverordnetenvorsteher

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin

Abteilung Soziales und Stadtentwicklung

Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung

Begründung

zur Konkretisierung der Planungsziele des Bebauungsplan 6-15

für die Grundstücke Curtiusstraße 16, 20/36, 40/42, 46/52 und

das Flurstück 14/8 – Flur 7 sowie einen Abschnitt der Curtiusstraße
im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde

Stand: 23. Dezember 2011

1. Bisheriger Verfahrensablauf

- Aufstellung

Der Bebauungsplan 6-15 wurde am 22. Januar 2008 mit dem Ziel aufgestellt, Auswirkungen einer möglicherweise großflächigen Einzelhandelsansiedlung auf Verkehr, Lärm, das nahe Zentrum Lichterfelde-West und das angrenzende Wohngebiet zu untersuchen und entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten zu prüfen (BA-Beschluss Nr. 168/2008).

Ein Anlass für die Qualifizierung des bestehenden Planungsrechts, hier der Baunutzungsplan von 1958 und der Bebauungsplan XII-245, war die Absicht verschiedener Grundstückseigentümer, die vorhandenen Nutzungen zu ändern oder zu intensivieren. Ein eingereichter Antrag auf Bauvorbescheid, der eine Planung mit ca. 4.175m² BGF überwiegend Einzelhandel und Dienstleistungen enthält, löste ein Planerfordernis aus.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte nach Mitteilung der Planungsabsicht mit Schreiben vom 22. Januar 2008 die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel als kritisch bewertet.

Zwischenzeitlich wurde auf Initiative der Bezirksverordnetenversammlung für die Teilflächen eines konkreten Einzelhandelvorhabens ein vorhabenbezogener Bebauungsplan eingeleitet. Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 12. September 2008 abgelehnt. Die Arbeit am Bebauungsplanverfahren 6-15 wurde daraufhin mit einer reduzierten Einzelhandelsvariante für das gesamte Gebiet fortgeführt.

Für den Bebauungsplan wurden zwei Varianten erarbeitet, die Grundlage für die frühzeitigen Beteiligungsschritte waren (westlich: Misch- bzw. Gewerbegebiet ggf. eingeschränkt / östlich: Gewerbegebiete und Erschließung der anliegenden Flächen durch Privatstraße bzw. Wegerechte / mittlerer Bereich: Sondergebiet-Zweckbestimmung `Nahversorgung´).

- Frühzeitige Behördenbeteiligung

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte im Juni 2009. Von sieben angeschriebenen Behörden äußerten sich sechs schriftlich. Die beteiligten Abteilungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung äußerten keine Bedenken (Abt. VII B 32) bzw. antworteten nicht (Abt. I E). Im Ergebnis war als wesentlich festzustellen, dass die Auswirkungen auf Lärm und Verkehr gutachterlich zu untersuchen seien.

- Frühzeitige Öffentlichkeitsbetelligung

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand - nahezu parallel mit der frühzeitigen Behördenbeteiligung – in der Zeit vom 22. Juni 2009 bis einschließlich 22. Juli 2009 statt. Es wurden 69 schriftliche Stellungnahmen eingebracht. Die meisten dieser Stellungnahmen setzten sich kritisch mit der erwarteten Zunahme des Verkehrs auseinander, die Mehrheit der Bürger lehnte die Ansiedlung weiteren Einzelhandels in der Curtiusstraße ab.

- Verkehrsgutachten

Im Anschluss an die beiden frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurde ein Verkehrs- und Schallschutzgutachten durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf in Auftrag gegeben. Der Abschlussbericht zu diesem Gutachten lag im September 2010 vor und wurde daraufhin mit und in den Fraktionen der Bezirksverordnetenversammlung diskutiert.

Das Gutachten führte zu dem Ergebnis, dass mit einer erheblichen Zunahme des Verkehrs zu rechnen sei, falls die geplanten Nutzungen entsprechend Bebauungsplanentwurf 6-15 (Stand 31. Mai 2010) von Wohnen über Altenpflege bis hin zu großflächigem Einzelhandel verwirklicht würden. Zur Lenkung des Verkehrs werden daher erhebliche Umbaumaßnahmen empfohlen.

- Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz

Das Ergebnis des Verkehrsgutachtens und das Votum der Bürger gegen großflächigen Einzelhandel haben dazu geführt, dass wiederum auf Initiative der BVV in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz am 08. März 2011 einstimmig beschlossen wurde, entgegen der bisherigen Beschlusslage in der BVV das Bezirksamt aufzufordern, den Bebauungsplan 6-15 Curtiusstraße westlich und östlich Kadettenweg so zu fassen und der BVV vorzulegen, dass Einzelhandel, der über das bisherige Autohaus hinaus geht, insbesondere also Supermärkte, unzulässig ist. Ferner soll geprüft werden, ob das Nutzungsmaß im Gewerbegebiet geringer als bisher beschrieben festgesetzt und ob Wohnbebauung zugelassen werden kann [CDU-Antrag in geänderter Fassung, Drs. Nr.: 1754/III (neu)]. Der Bezirksverordnetenversammlung wurde die Annahme des Antrags in seiner geänderten Fassung empfohlen.

Diese hat die Drucksache in ihrer Sitzung am 13. April 2011 beschlossen.

Am 19. April 2011 hat das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf den Beschluss-Nr. 952/2011 gefasst, den Bebauungsplanentwurf mit konkretisierten Planungszielen weiterzuführen: Entwicklung von allgemeinem Wohngebiet und/oder Mischgebiet, Ausschluss von Einzelhandel und Nutzungsmaß-Festsetzungen GFZ zwischen 0,6 und 0,8 und maximal drei Vollgeschosse.

Am 22. November 2011 hat das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf den Beschluss-Nr. 1125/2011 gefasst, den Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-15 um die Grundstücke Curtiusstraße 54/56 und 64 zu reduzieren und den Bebauungsplan 6-15 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB weiterzuführen. Der neue Geltungsbereich umfasst künftig die Grundstücke Curtiusstraße 16, 20/36, 40/42, 46/52, das Flurstück 14/8 – Flur 7 sowie einen Abschnitt der Curtiusstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde.

2. Konkretisierung der Planungsziele

Das Planungsziel soll nun dahingehend weiterentwickelt werden, dass auf allen Teilflächen des Geltungsbereiches ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird. Die möglichen Festsetzungen müssen sich hier insbesondere nach den schon vorhandenen Nutzungen und nach den notwendigen Lärmvorkehrungen richten. Einzelhandel soll ausgeschlossen werden, wobei der vorhandene Discountmarkt und das Autohaus faktisch Bestandsschutz genießen. Ob weitere Nutzungen ausgeschlossen werden müssen, insbesondere solche, die Verkehre erzeugen, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 6-15 soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden. Zur städtebaulichen Neustrukturierung der bisher durch kleinteiliges Gewerbe genutzten Flächen, ist die Festsetzung von drei allgemeinen Wohngebieten mit ortstypischen Vorgartenzonen unter Ausschluss von Einzelhandel mit entsprechenden Vorkehrungen hinsichtlich Immissionen beabsichtigt. Die Nutzungsmaße werden dabei aus städtebaulichen Erwägungen und unter Berücksichtigung der Entwicklungsansätze der Grundstückseigentümer im Rahmen einer ortstypischen Stadtvillenstruktur stufenweise von GRZ 0,3/ GFZ 1,0/ IV Vollgeschosse im Osten des Geltungsbereichs (Grundstücksnummern 16, 20/26) über GRZ 0,25/ GFZ 0,8/ III Vollgeschosse (Grundstücksnummern 28/36) bis GRZ 0,2/ GFZ 0,6/ II Vollgeschosse im Westen des Geltungsbereichs (Grundstücksnummern 40/42, 46/52) verringert. Mit den Festsetzungen will der Bezirk eine städtebaulich verträgliche Weiterentwicklung der vorhandenen, sich direkt südlich anschließenden Wohngebiete gewährleisten und diese vor negativen Einflüssen schützen. Dabei orientieren sich nicht nur die angestrebten Nutzungen, sondern auch deren Nutzungsmaße an der näheren Umgebung und führen diese fort.

Um die geplante, an vorhandene Immissionsquellen heranrückende, sensible Wohnbebauung bestmöglich von schädlichen Umwelteinwirkungen abzuschirmen, ist aktiven Schallschutzmaßnahmen im weiteren Verfahren der Vorrang vor passiven Schallschutzmaßnahmen, welche nur die unterste „Schutzstufe“ darstellen können, zu gewähren. Besonderes Augenmerk kommt dabei auch dem Außenraumschutz (Terrassen, Freisitze, Balkone etc.) zu.

Um dem, nicht erst mit der kürzlich vorgenommenen Klimaschutznovellierung des Baugesetzbuchs geforderten Umweltschutz Rechnung zu tragen, soll neben der hier recht breiten ortstypischen Vorgartenzone auch der weitestgehende Erhalt vorhandener Bäume sichergestellt werden. Darüber hinaus ist die für die Erschließung notwendige Versiegelung von Böden auf ein Minimum zu beschränken und die Zufahrten zu Tiefgaragen sind zu bündeln.

Außerdem ist zu dem westlich an den Geltungsbereich angrenzenden Grundstück (Nr. 54) ein ausreichender Abstand zu gewährleisten, um dem Schutzbedürfnis des Eigentümers (ausländischer Staat) gerecht zu werden.

Der bereits vorhandene Lebensmitteldiscounter wäre aufgrund seiner Verkaufsflächengröße von unter 800m² als ein der Versorgung des Gebiets dienender Laden im WA zur Zeit grundsätzlich genehmigungsfähig und genießt trotz des geplanten Ausschlusses von Einzelhandelsnutzungen Bestandsschutz, ebenso wie die zahlreichen kleinteiligen KFZ-Gewerbebetriebe. Im Falle einer Umsiedlung der ansässigen Gewerbebetriebe stünden nahegelegene gleichwertige Ausweichflächen im Bezirk zur Verfügung, u.a. Flächen zwischen der Körnerstraße und dem S-Bahnhof Feuerbachstraße.

Gegen die konkretisierten Planungsziele bestanden seitens der benachrichtigten Senatsverwaltungen zunächst Bedenken, weil die Sicherung der ansässigen Gewerbebetriebe hohe Priorität besitzt. Da grundsätzlich die Planungsziele jedoch befürwortet werden, soll nun der FNP nach einer erfolgten Festsetzung des B-Plans im Wege der Berichtigung angepasst werden. Vor dem Hintergrund der ohnehin vorhandenen Umsetzungsabsichten eines ansässigen Fachgroßhandels und der grundsätzlichen Vereinbarkeit der gegenwärtigen Kfz-bezogenen Betriebe mit den geplanten Festsetzungen wird das Bebauungsplanverfahren mitgetragen.

3. Weiterführung des Verfahrens

Der Bebauungsplanentwurf wird entsprechend der o. g. Ziele überarbeitet, um danach die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.