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Die Vorlage wurde am 10.07.2007 in der 9. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird de Kenntnisnahme der Vorlage empfohlen.

Hampel

Ausschussvorsitzender

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans X – 32-1-1

im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf

Vom 15. Mai 2007

Auf Grund § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBL. I S. 3316) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan X – 32-1-1 vom 16.01.2006 mit den Änderungen vom 25. April 2006 und 19. Dezember 2006 für das Grundstück Clayallee 328/334 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung vom 22.08.1991 (GVBl. S. 201) festgesetzten Bebauungsplan X – 32-1 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereich Kataster und Vermessung -, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Bauordnungsamt - Fachbereiche Stadtplanung und Bau- und Wohnungsaufsicht -, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

3          die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

4          das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.              eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

2.              eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften
über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3.              nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

4.              eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2)   Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den 15. Mai 2007

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin

              Kopp              Stäglin
              Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin                            April 2007

Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz

Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung

Begründung zum
Bebauungsplan X – 32-1-1

für das Grundstück Clayallee 328/334

im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf

Verfahrensstand:

Festsetzung des Bebauungsplans nach Rechtsprüfung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

I n h a l t s ü b e r s i c h t

I.              Planungsgegenstand              4

1              Veranlassung und Erforderlichkeit              4

2              Plangebiet              4

2.1              Lagebeschreibung, Bestand, Ausgangssituation              4

2.2              Erschließung              5

2.3              Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung              5

2.4              Planerische Ausgangssituation              6

2.4.1              Vorbereitende Bauleitplanung              6

2.4.2              Verbindliche Bauleitplanung              7

2.5              Denkmalschutz              7

2.6              Altlasten / Boden              7

II.              Umweltbericht              8

1              Einleitung              8

1.1              Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans              8

1.2              Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung              8

1.3              Darstellung der in den Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten und für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung              9

1.3.1              Landschaftsprogramm              9

1.3.2              Bezirkliche Nachhaltigkeitsziele              10

2              Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen              10

2.1              Bestandsaufnahme des Umweltzustands              10

2.1.1              Schutzgut Geologie und Boden              10

2.1.2              Schutzgut Wasser              11

2.1.3              Schutzgut Klima, Lufthygiene              12

2.1.4              Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt              13

2.1.5              Schutzgut Orts- und Landschaftsbild              19

2.1.6              Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter              20

2.1.7              Schutzgut Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen              20

2.2              Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung              21

2.2.1              Auswirkungen auf den Boden              22

2.2.2              Auswirkungen auf das Grundwasser              22

2.2.3              Auswirkungen auf das Klima und die Lufthygiene              22

2.2.4              Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere              25

2.2.5              Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild              25

2.2.6              Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter              26

2.2.7              Auswirkungen auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen              26

2.2.8              Wechselwirkungen              31

2.2.9              Zusammenfassung der erheblichen Umweltauswirkungen              33

2.2.10              Umweltauswirkungen bei Nichtdurchführung der Planung              33

2.3              Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen              34

2.3.1              Eingriffsregelung              34

2.3.2              Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen              37

2.3.3              Erforderliche Ausgleichsmaßnahmen              39

2.3.4              Voraussichtliche Erfordernisse gem. der Baumschutzverordnung              40

2.3.5              Voraussichtliche Erfordernisse zum Artenschutz              41

2.3.6              Sonstige Empfehlungen              41

2.4              In Betracht kommende anderweitige Lösungsmöglichkeiten              41

3              Zusätzliche Angaben              42

3.1              Beschreibung der wichtigsten Merkmale verwendeter technischer Verfahren sowie Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben              42

3.1.1              Erschließung              42

3.1.2              Haustechnik / Ver- und Entsorgung              43

3.2              Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt              43

3.3              Allgemein verständliche Zusammenfassung              44

4              Quellen zum Umweltbericht              48

III.              Planinhalt              50

1              Entwicklung der Planungsüberlegungen              50

1.1              Städtebauliches Konzept              50

1.2              Überlegungen zum Einzelhandel              50

2              Intention des Plans              51

2.1              Zielvorstellungen              51

3              Wesentlicher Planinhalt              52

4              Begründung der einzelnen Festsetzungen, Abwägung              52

4.1              Art der baulichen Nutzung              52

4.2              Maß der baulichen Nutzung              54

4.3              Bauweise, überbaubare  und nicht überbaubare Grundstücksflächen              54

4.4              Grünfestsetzungen              55

4.4.1              Dachbegrünung              55

4.4.2              Flächen für Pflanzgebote              55

4.5              Textliche Festsetzungen              56

4.6              Hinweise zum Bebauungsplan              58

4.6.1              Pflanzliste              58

4.7              Übergeordnete Planung, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan              58

4.7.1              Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung              58

4.7.2              Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Berlin              58

4.8              Auswirkungen auf die Umwelt              59

4.8.1              Verkehr              59

4.8.2              Lärmimmissionen              61

4.8.3              Lichtimmissionen              61

4.8.4              Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit              62

4.8.5               Eingriffe in Natur und Landschaft              62

4.8.6              Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege              63

4.8.7              Sparsame Nutzung von Energie und Nutzung erneuerbarer Energien              64

4.8.8              Wechselwirkungen              64

4.9              Abwägungsergebnisse in den Beteiligungsverfahren              64

4.9.1              Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung              64

4.9.2              Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung              65

4.9.3              Ergebnisse der Behördenbeteiligung              65

4.9.4               Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung              65

IV.              Auswirkungen des Bebauungsplans              67

1              Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung              67

1.1              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben              67

1.2              Personalwirtschaftliche Auswirkungen              67

V.              Verfahren              67

VI.              Rechtsgrundlagen              69

VII.              Anlagen              70

Textliche Festsetzungen              70

I.              Planungsgegenstand

Veranlassung und Erforderlichkeit

Der Betrieb des Stadtbades Zehlendorf wurde durch Beschluss des Aufsichtsrates der Berliner Bäderbetriebe am 30.04.2002 eingestellt. Zuvor hatte sich der Bezirk bemüht, bei den Bäderbetrieben eine Verfügung über das Bad zu erreichen, um ein privat betriebenes öffentlich zugängliches Hallenbad auszuschreiben. Das Grundstück ging zunächst an den Bezirk, später an den Liegenschaftsfonds.

Um an diesem Standort weiterhin den Bürgerinnen und Bürgern ein öffentlich zugängliches Hallenbad bereitstellen zu können, ist vom Bezirk ein Interessenbekundungsverfahren zur Vergabe des Grundstücks des Stadtbades Zehlendorf (Clayallee 328/334) eingeleitet und dann im Frühjahr 2003 in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsfonds durchgeführt worden. Eine Auswahlkommission entschied sich am 12.02.2003 für die Arbeit der Architekten KSP Engel und Zimmermann GmbH, die in der Bezirksamtssitzung am 18.02.2003 mit Beschluss-Nr. 27/2003 bestätigt wurde. Es handelt sich zum einen um einen rechteckigen drei- bis viergeschossigen Baukörper mit Atriumhof und aufgesetztem quadratischen Staffelgeschoss im Süden und zum anderen um ein Schwimmbad parallel zur nördlichen Grundstücksgrenze.

Nach einer längeren Überarbeitungsphase, verbunden mit einem Wechsel innerhalb der Bietergemeinschaft, wurde der Entwurf modifiziert. Es wurde neben dem zweigeschossigen Schwimmbadbau ein rechteckiger ebenfalls zweigeschossiger Baukörper entwickelt, der  teilweise vier- und fünfgeschossige aufgesetzte Baukörper erhalten kann. Auf der Dachfläche des zweiten Obergeschosses soll innerhalb der einzelnen Gebäudekörper ein zusätzlicher Grünraum (Dachgarten) entstehen.

Mit dem Inhalt des am 06.08.1981 festgesetzten Bebauungsplans X – 32-1 ist diese Bebauung nicht vereinbar. Es ist daher erforderlich, diesen Bebauungsplan im Verfahren des § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) zu ändern, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Verwirklichung des Vorhabens zu schaffen.

Das Plangebiet soll als Kerngebiet (MK) festgesetzt werden. Das öffentlich nutzbare Schwimmbad ist durch den städtebaulichen Vertrag vom 18. Dezember 2006 gesichert worden. Im Kerngebiet soll Wohnen ermöglicht werden. Der durch den Bebauungsplan X – 32-1 planungsrechtlich gesicherte Sporthallenstandort wird aufgegeben.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen die öffentlichen und privaten Belange gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen werden.

Das Bebauungsplanverfahren soll nach Auffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nach § 7 AG BauGB durchgeführt werden, da es mit der Clayallee an eine übergeordnete Straßenverbindung der Stufe 2 angrenzt. Demzufolge könnten gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 AG BauGB dringende Gesamtinteressen Berlins berührt und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden.

2              Plangebiet

2.1              Lagebeschreibung, Bestand, Ausgangssituation

Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück Clayallee 328/334. Dazu gehört auch das Flurstück 366 (ehemalige Teilfläche des Grundstücks Charlottenburger Straße 10/12). Dieses ist auf das Grundstück Clayallee 328/334 übertragen worden.

Das Plangebiet liegt im nordöstlichen Teil des Zentrums von Zehlendorf-Mitte.

Der Geltungsbereich grenzt:

???????????????im Norden zum einen an die durch den Bebauungsplan X – 23 vom 22. Oktober 1956 festgesetzte Wohnbaufläche mit einem 7,5 m breiten begrünten privaten Vorgartenbereich (Clayallee 326/318), zum anderen an die durch den Baunutzungsplan (BNP) ausgewiesene gemischte Baufläche der Baustufe II/3. Die Grundstücke sind ein- bis viergeschossig und in offener Bauweise bebaut. In diesem Bereich des Baublockes wird überwiegend gewohnt;

???????????????im Osten an die durch den Bebauungsplan X – 32-1 vom 06. August 1991 festgesetzte und dementsprechend bebaute Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Feuerwache sowie die Straßenverkehrsfläche der Charlottenburger Straße;

???????????????im Süden an die durch den Bebauungsplan X – 32 vom 06. April 1967 festgesetzten Misch-, Wohn- und Sondergebietsflächen sowie an die privaten mit Bindungen für Bepflanzungen nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Die direkt hier an den Geltungsbereich angrenzenden Grundstücke sind planungsrechtlich als Mischgebiet und als private nicht überbaubare Grünfläche festgesetzt;

???????????????im Westen an die durch den Bebauungsplan X – 23 vom 22. Oktober 1956 festgesetzte Straßenverkehrfläche der Clayallee. Das Gebiet jenseits der Clayallee ist im BNP als Mischgebiet der Baustufe III/3 und der Bereich zwischen Scharfe- und Riemeisterstraße als allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 ausgewiesen.

Auf dem Grundstück steht noch das Gebäude des ehemaligen Stadtbades Zehlendorf, dessen Betrieb aus wirtschaftlichen Gründen im Jahr 2002 eingestellt wurde. Auf der Rückseite des Gebäudes liegt eine Wiese, die zur seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenze hin von vielen Bäumen eingefasst wird.

Die Westseite der Clayallee ist von einer geschlossenen Bebauung mit Mietshäusern geprägt. Demgegenüber erfährt die Ostseite der Clayallee zwischen dem Gebäude einer Versicherung (Nr. 342) und dem Mietshaus Nr. 326 durch das elfgeschossige, im rechten Winkel zur Clayallee angeordnete Hochhaus, dem angelagerten Verbrauchermarkt mit Stellplatzflächen und dem zurückgesetzten, flachen, kubischen Stadtbad einen deutlichen städtebaulichen Bruch.

2.2              Erschließung

Das Plangebiet ist über die Clayallee und die Charlottenburger Straße erschlossen. Zehlendorf-Mitte ist mit der Clayallee, dem Teltower Damm, der Berliner und der Potsdamer Straße (Bundesstraße 1) gut an das Berliner Hauptverkehrsstraßennetz angebunden. Durch die S-Bahnlinie 1 und eine Vielzahl von Buslinien ist es außerdem an das öffentliche Nahverkehrsnetz angeschlossen. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor dem Grundstück.

2.3              Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung

Das von der Planung betroffene ehemals berlineigene Grundstück, das aus drei Flurstücken besteht, ist durch den Liegenschaftsfonds am 31.01.2005 an die Rolandufer GmbH & Co. KG, die zur OFB-Gruppe, einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Landesbank Hessen-Thüringen, gehört, veräußert worden. Das Flurstück 366 an der Charlottenburger Straße wurde bis Sommer 2005 von einem Autohändler genutzt, ist aber inzwischen beräumt. Das ehemalige Stadtbad ist nunmehr abgerissen.

2.4              Planerische Ausgangssituation

2.4.1              Vorbereitende Bauleitplanung

2.4.1.1              Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum (LEP eV)

Laut zeichnerischer Darstellung der Verordnung über den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) vom 02. März 1998 (GVBl. II S. 186) ist Zehlendorf-Mitte als Siedlungsbereich und Städtisches Zentrum in Berlin und die Bundesstraße 1 als großräumig bedeutsame Trasse des Straßenverkehrs dargestellt.

Die textlichen Festlegungen gliedern sich in abwägungspflichtige Grundsätze, die bei Planungsentscheidungen in die Abwägung einzustellen sind, und in beachtungspflichtige Ziele, die als sach- oder raumkonkrete Entscheidungen der Landesplanung zu beachten, das heißt konkret umzusetzen sind. Für das Plangebiet sind die folgenden Ziele und Grundsätze von Interesse:

Ziel 1.0.1: In Siedlungsbereichen sind für die Siedlungstätigkeit vorrangig die vorhandenen innerörtlichen Potenziale durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren. Erneuerung und Verdichtung haben Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungs­flächen. Brachliegende bzw. brachgefallene Bauflächen sollen schnellst­möglich beplant und einer neuen Nutzung zugeführt werden.

Grundsatz 1.0.6: Zur Vermeidung von Verkehr sind die Funktionen des Wohnens und Arbeitens, der Versorgung und Erholung einander räumlich zuzuordnen und quantitativ ausgewogen zu entwickeln. (...)

Grundsatz 4.2.1: Die Metropole Berlin ist Oberzentrum und hat zentralörtliche Bedeutung im europäischen Maßstab. Die im Sinne des Leitbildes relevanten städtischen Zentren sollen als Grundgerüst der polyzentrischen Siedlungs- und Versorgungsstruktur für die Stadt Berlin in ihrer Funktion erhalten und entwickelt werden.

Grundsatz 4.2.2: (...) Gleichzeitig (zum Ausbau von Berlins Innenstadt) sind alle Berliner städtischen Zentren entsprechend ihrer Bedeutung ausgewogen zu entwickeln.

Ziel 4.2.4: Landesplanerisch bedeutsam im Sinne einer polyzentralen Siedlungsstruktur ist u.a. das B-Zentrum Zehlendorf-Mitte.

2.4.1.2              Flächennutzungsplan (FNP)

Der Flächennutzungsplan Berlins in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) stellt für das Grundstück Gemischte Baufläche M2 mit der Signatur Gedeckte Sportanlage dar. Zudem liegt der Bereich am Nordrand des als Einzelhandelskonzentration dargestellten Besonderen Stadtteilzentrums Zehlendorf-Mitte.

2.4.1.3              Stadtentwicklungsplan (StEP)

Im Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel wird Zehlendorf-Mitte als „Besonderes Stadtteilzentrum“ definiert. Als Bestand der Verkaufsfläche werden 19.000 m² angegeben, für das Jahr 2010 sind 21.000 m² prognostiziert.

2.4.1.4              Zentrenkonzept des Bezirks Steglitz-Zehlendorf

Das Zentrenkonzept des Bezirks Steglitz-Zehlendorf (Bezirksamtsbeschluss vom 01.02.2005) definiert Zehlendorf-Mitte als „B-Zentrum“ im Sinne des FNP. 

Mit einer Bestands-Bruttogeschossfläche (Bestands-BGF) von ca. 29.000 m² (ca. 19.000 m² Verkaufsfläche – VK) gehört Zehlendorf-Mitte zu den flächenmäßig kleineren Berliner Einkaufsstraßen.

Das Zentrenkonzept benennt für den Gesamtbereich Zehlendorf-Mitte ein Entwicklungspotenzial von ca. 8.000 m² VK, für das ehemalige Stadtbad-Grundstück von ca. 5.000 m² VK. Die Verträglichkeit der Überschreitung dieses Entwicklungsrahmens auf ca. 6.100 m² VK ist gutachterlich nachgewiesen worden

2.4.1.5              Berliner Landschaftsprogramm (LaPro)

Das Landschaftsprogramm enthält in den Programmplänen „Naturhaushalt / Umweltschutz“,   „Biotop- und Artenschutz“, „Landschaftsbild“ sowie „Erholung und Freiraumnutzung“ Aussagen zum Plangebiet. Diese werden im Umweltbericht (II.1.3) näher ausgeführt.

2.4.2              Verbindliche Bauleitplanung

Der rechtsgültige Bebauungsplan X – 32-1 setzt für den Planungsbereich, der die Flurstücke 1001, 1002 (Clayallee 328/334) und 366 (ehemalige Teilfläche des Grundstücks Charlottenburger Straße 10/12) umfasst, Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Hallenschwimmbad und Sporthalle“ fest. Das auf den Flurstücken 1001 und 1002 liegende Baufeld ist dreigeschossig, in offener Bauweise sowie mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 bebaubar. Der Bereich des Flurstücks 366 ist von einer Bebauung freizuhalten. Entlang der südlichen Grenze zum Grundstück Charlottenburger Straße 8, 8 A ist ein 6 m breiter Pflanzstreifen festgesetzt, der dicht mit hoch wachsenden Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen ist (Planergänzungsbestimmung Nr. 2).

2.5              Denkmalschutz

Im Geltungsbereich sind keine Baudenkmale vorhanden.

2.6              Altlasten / Boden

Nach den dem Umweltamt vorliegenden Erkenntnissen vom 08.1.2002 besteht für das Grundstück des Stadtbades kein Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten. Das Grundstück ist nicht im Bodenbelastungskataster eingetragen. Ergebnisse von Boden- und Grundwasseruntersuchungen liegen dem Umweltamt nicht vor.

II.              Umweltbericht

1              Einleitung

1.1              Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans

Die Größe des Geltungsbereichs beträgt 20.345 m2. Das Grundstück hat längs der Clayallee eine Breite von ca. 110 m.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans X – 32-1-1 soll ein Kerngebiet MK festgesetzt werden, in dem Vergnügungsstätten und Tankstellen nicht zugelassen sind. Das Gebäude des ehemaligen Stadtbads von Zehlendorf ist abgerissen worden.

Geplant ist ein tonnenförmiges zweigeschossiges Gebäude mit Dachausbau in Teilbereichen im nördlichen Teil des Kerngebiets (MK 2) und ein zweigeschossiger rechteckiger Gebäudekörper (Kerngebiet MK 1), auf dem teilweise vier- bis fünfgeschossige Baukörper aufgesetzt werden. Die Zahl der Vollgeschosse wird für das Kerngebiet MK 2 auf drei Geschosse und für das Kerngebiet MK 1 auf sechs Geschosse begrenzt. Bezüglich der offenen Bauweise wird abweichend festgesetzt, dass die Länge des Gebäudes mehr als 50 m betragen darf. Die überbaubare Fläche wird durch zwei Baugrenzen entlang der Clayallee und im Abstand von 130 m zur Clayallee im hinteren Grundstücksbereich festgelegt.

Bei einer GRZ von 0,5 können maximal 10.173 m2 überbaut werden. Die GFZ beträgt 1,65, dies erlaubt eine Geschossfläche (ohne Tiefgarage) von 33.500 m2. Die Unterbauung mit einer Tiefgarage kann 15,0 m über die hintere Baugrenze herausgehen.

Die Bebauung einschließlich der privaten Erschließungsflächen kann bei einer GRZ von 0,5 sowie der zulässigen 50%igen Überschreitung gemäß § 19 der Baunutzungsverordnung zu einer 75%igen Versiegelung des Geltungsbereichs führen. Das entspricht einer Gesamtgröße von 15.259 m2.

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden auf 1.641 m² Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie auf 478 m² Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt.

Die Dachflächen im MK 1 sollen in einem Umfang von mindestens 30 % der überbaubaren Grundstücksfläche begrünt werden (3.090 m2), davon mindestens zwei Drittel extensiv (2.060 m2).

1.2              Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB sind in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu ermitteln und im Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung sind abhängig vom Umfang und Detaillierungsgrad des Bebauungsplans, vom gegenwärtigen Wissenstand und von den allgemein anerkannten Prüfmethoden.

Mit den Festsetzungen dieses Bebauungsplans soll zwar das Projekt „Zehlendorfer Welle“ ermöglicht werden, der Bebauungsplan, der eine Angebotsplanung ist, ermöglicht jedoch auch grundsätzlich andere Varianten. Dem ist in der Umweltprüfung Rechnung zu tragen.

Dennoch entspricht es allgemeinen Prüfmethoden, anhand des derzeitigen Projektstandes, Prognosen zu erstellen, um die Auswirkungen abzuschätzen und Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minimierung zu formulieren.

Der Umfang der Umweltprüfung zu den Themen des Naturhaushalts und Landschaftsbildes entspricht dem allgemeinen Standard der auch für die Bestandserhebung, Wirkungsanalyse und die Eingriffsbewältigung in landschaftsplanerischen Begleitplänen angelegt wird. Darüber hinaus werden die naturschutzrechtlichen Belange zum Artenschutz mit einer Untersuchung der Gebäudebrüter und Fledermäuse sowie die Belange des Baumschutzes im Hinblick auf die erforderlich werdenden Ausnahmegenehmigungen berücksichtigt.

Hinsichtlich der Auswirkungen auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen werden anhand von Projektparametern, die im Mai 2005 vorlagen, die Verkehrsentwicklung prognostiziert und Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung der erheblichen Auswirkungen formuliert. Ebenfalls aus den im Mai 2005 bekannten Projektparametern sowie den prognostizierten Verkehrszahlen werden in einem schalltechnischen Gutachten die Lärmimmissionen prognostiziert. Die konkrete Planung kann sich im Rahmen der geplanten Festsetzungen jedoch noch verändern. So kann es zum Beispiel sein, dass auf ein Außenbecken, das im schalltechnischen Gutachten berücksichtigt wurde, verzichtet wird. Für die Abschätzung der Auswirkungen durch Lichtimmissionen werden in einem lichttechnischen Gutachten Annahmen zur Beleuchtungsstärke, Lage und Größe von Schaufenstern und Werbeanlagen getroffen. Die Annahmen zu den schalltechnischen und lichttechnischen Gutachten sind konservativ getroffen worden, das heißt, es wurde in der Regel von hohen Belastungen ausgegangen, um potenzielle Konflikte herausarbeiten zu können.

Hinsichtlich der Auswirkungen auf die Lufthygiene werden allgemein gültige Betrachtungen auf der Grundlage von in Berlin abgestimmten CO2-Emissisionsfaktoren angestellt, weil ein detaillierter Untersuchungsumfang nach derzeitigem Wissensstand nicht angemessen ist.

Wechselwirkungen

Bei der Betrachtung der Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern wird vom Umweltamt eine vertiefte Diskussion der sich ergebenden Abhängigkeiten mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen für erforderlich gehalten.

Fachgutachten

Folgende Fachgutachten liegen dieser Studie zugrunde:

???????????????Ornithologische Beurteilung gebäudebrütender Vogelarten und Fledermäuse (Aves et al. 2005),

???????????????Baugrundgutachten Bauvorhaben Zehlendorfer Welle, Clayallee 328 – 334 (Burmann Mandel + Partner 2005),

???????????????Zehlendorfer Welle - Verkehrsplanerischer Beitrag (FGS 2005),

???????????????Schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung im Rahmen der Umweltprüfung (Müller-BBM 2005a),

???????????????Grundsätzliche Beurteilung der Lichtimmissionen durch ortsfeste Beleuchtungsanlagen im Rahmen der Umweltprüfung (Müller-BBM 2005b).

1.3              Darstellung der in den Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten und für den Plan relevanten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung

1.3.1              Landschaftsprogramm

Das Landschaftsprogramm (LaPro, SenStadtUm 1994) weist das Plangebiet in seinem Programmplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ als Siedlungsgebiet mit dem Schwerpunkt Entsiegelung aus. Gefordert wird u.a. die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, etwa durch Entsiegelung, Dach-, Hof- und Fassadenbegrünung. Das Plangebiet liegt im Grenzbereich eines Vorranggebietes Klimaschutz. Weitere Forderungen sind die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, die Förderung emissionsarmer Heizsysteme sowie eine dezentrale Regenwasserversickerung.

Im Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ wird das Plangebiet als Parkbaumsiedlungsbereich eingestuft. Dafür werden die Ergänzung des Parkbaumbestandes in Hausgärten, Straßen- und Siedlungsfreiräumen sowie der Erhalt ökologischer Strukturelemente gefordert. Bauliche Verdichtung soll vermieden werden.

Auch der Programmplan „Landschaftsbild“ stuft das Gebiet als Parkbaumsiedlungsbereich ein und fordert Erhalt und Entwicklung der besonderen Siedlungsgrünstruktur / des besonderen Siedlungszusammenhangs, Erhalt und Ergänzung des Parkbaumbestandes in Gärten, Siedlungsfreiräumen und Straßenräumen sowie Erhalt und Wiederherstellung von Schmuckplätzen, Vorgärten und siedlungstypischen Elementen der Straßenraumgestaltung.

Im Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“ fordert das LaPro als Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltqualität vorhandener Freiräume, da das Quartier mit öffentlichen Freiflächen nicht bzw. unterversorgt ist (Dringlichkeitsstufe III). Daneben wird der Erhalt und die Entwicklung des historischen Siedlungskerns als bedeutendes städtisches und siedlungsgeprägtes Strukturelement gefordert.

1.3.2              Bezirkliche Nachhaltigkeitsziele

Folgende Nachhaltigkeitsziele, die in dem Vermerk der Abteilungen Bauen, Stadtplanung und Naturschutz sowie Jugend, Gesundheit und Umwelt vom 10.02.2004 formuliert wurden, sind für den Bebauungsplan relevant:

???????????????Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk bis 2020

???????????????Verbesserung des Informationsstandes über umweltschonende Maßnahmen des ökologischen Bauens.

Mit dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung Nr. 943 der Drucksache Nr. 1581/1 vom 21.09.2005 wird das Bezirksamt ersucht, bei allen Beschlüssen des Bezirksamtes die Auswirkungen auf eine nachhaltige Entwicklung zu überprüfen und Nachhaltigkeitsziele für jede Abteilung zu formulieren.

Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

2.1              Bestandsaufnahme des Umweltzustands

Die Erfassung und Bewertung der aktuellen Situation erfolgte im Sommer 2005. Auf diesen Zeitpunkt der Ersterfassung beziehen sich alle nachfolgenden Darstellungen.

Grundsätzlich ist die Datenlage ausreichend, um die aktuelle Situation beschreiben und bewerten zu können.

2.1.1              Schutzgut Geologie und Boden

Das Plangebiet liegt auf der diluvialen Hochfläche des Teltow. Das Gelände steigt kontinuierlich in Richtung Osten an. Die Geländehöhen im Gebiet liegen zwischen 44 m über NHN und 47 m über NHN.

Der Untergrund besteht aus Wechsellagerungen von Sanden, Kies sowie Geschiebelehm bzw. -mergel der Weichseleiszeit. An der Erdoberfläche stehen meistens schwach humose oder schwach lehmige Feinsande mit einer Mächtigkeit von 0,35 m bis 1,45 m an. Die darunter anstehende Geschiebelehm- und -mergelschicht weist wechselnde Mächtigkeiten bis zu 2,5 m auf. An einigen Stellen tritt stark lehmiger Sand unmittelbar an der Erdoberfläche auf.

Drei Rammkernsondierungen mit 10 m Tiefe haben unter sandigen Auffüllungen, die z.T. Bauschutt enthalten, gewachsene Feinsande und Geschiebelehm gezeigt (Burmann, Mandel + Partner 2005). Die Basis der wasserstauenden Geschiebelehme ist dabei in Tiefen zwischen 1,9 m und 8,0 m angetroffen worden. In Altaufschlüssen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind ab Tiefen 9,2 m organische Weichschichten aus Mudde, Torf und Kalkmudde erbohrt worden.

Da es sich überwiegend um anthropogen beeinflusste Böden handelt, bestehen im Plangebiet hinsichtlich des Schutzguts Boden nur geringe Bestandswertigkeiten und Empfindlichkeiten.

2.1.1.1              Vorbelastungen und Bewertung

Die Überbauung und Versiegelung des Plangebiets beträgt derzeit rd. 8.500 m². Diese völlige Überformung der Böden auf ca. 42 % des Plangebiets hat zum Verlust sämtlicher Bodenfunktionen geführt.

Tab. 1               Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden im Plangebiet

Bei einer äußerst hohen Wasserdurchlässigkeit von > 300 cm/d (höchste Wertstufe) wird das Filtervermögen (d.h. mechanische Filterung von Schmutz- oder Schadstoffpartikeln z.B. aus Niederschlagswasser im Boden) des unversiegelten Bodens als gering eingestuft (SenStadt, Karte 01.06.10). Die Puffer- und Filterfunktion (Bindung von Schadstoffen oder überschüssigen Nährstoffen durch Adsorption im Boden) wird vom Umweltatlas als mittel eingestuft (SenStadt, Karte 01.12.3). Im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Lebensraumfunktion für die natürliche Vegetation, Ertragsfunktion für Kulturpflanzen, Puffer- und Filterfunktion, Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt, Archivfunktion für die Naturgeschichte) wird eine geringe Leistungsfähigkeit im Umweltatlas angegeben.

Es liegt kein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen vor; eine Eintragung im Bodenbelastungskataster existiert nicht.

2.1.2              Schutzgut Wasser

2.1.2.1              Oberflächengewässer / Trinkwasserschutzzonen

Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. Das Plangebiet gehört weder zu einem Wasserschutzgebiet noch wird in der engeren oder weiteren Umgebung Trinkwasser gewonnen.

2.1.2.2              Grundwasser

Der aktuelle Grundwasserstand liegt bei 34,82 m über NHN (SenStadt 2005). Der Grund­wasserflurabstand beträgt im Plangebiet mindestens 9 m. Der höchste Grundwasserstand seit Beginn der Messungen trat im Jahre 1949 bei etwa 36,5 m über NHN auf (SenStadt 2005). Im Bereich des Grundstücks ist zusätzlich oberflächennahes schwebendes Grund­wasser (Schichtenwasser) zu erwarten (Burmann Mandel + Partner 2005).

Nach Burmann, Mandel + Partner (2005) wurde Grundwasser bei den im April 2005 ausgeführten, 10 m tiefen Bohrungen nicht angetroffen. Oberhalb der wasserstauenden Geschiebemergelböden muss nach langanhaltenden Niederschlägen mit Stauwasserbildung gerechnet werden. In den Altaufschlüssen (Datum unbekannt) sind Wasserstände zwischen 35,2 m über NHN und 35 m über NHN gemessen worden, das entspricht einem Flurabstand von ca. 10 m.

Das Grundwasser ist durch den 20 – 80prozentigen Anteil bindiger Bildungen gegenüber Verunreinigungen relativ geschützt bis geschützt; die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist mittel bis gering (SenStadt 1993, Karte 02.05).

2.1.2.3              Oberflächenabfluss und Entwässerung

Im langjährigen Mittel beträgt der Oberflächenabfluss > 50–100 mm/a und die Ver­sickerungs­menge 200–250 mm/a. Die Entsorgung von Regen- und Abwasser erfolgt in Zehlendorf über Trennkanalisation. Der Umweltatlas gibt für das Plangebiet Regen­wasserkanalisation (mit Schmutzwasserkanalisation) an (SenStadt 2004, Karte 02.09.1).

2.1.2.4              Grundwasserneubildung

Die Grundwasserneubildungsrate ist abhängig von der Höhe des Niederschlags, von der Verdunstung, vom Wasserhaushalt der Böden sowie vom Wasserverbrauch der vorhandenen Vegetation. Außerdem wird sie von der Art und vom Maß der Versiegelung bestimmt.

Da das Niederschlagswasser von überbauten und versiegelten Flächen in den Regenkanal eingeleitet wird, entfallen diese Flächen für die Grundwasser­neubildung, die Grundwasserneubildungsrate beträgt 0 mm. Niederschlagswasser versickert also vor allem im Bereich der Vegetationsflächen und wird dort dem Grundwasser zugeführt. Die Grundwasserneubildung beträgt lt. Umweltatlas 100 – 150 mm/a (SenStadt 2003, Karte 02.13.5).

2.1.3              Schutzgut Klima, Lufthygiene

2.1.3.1              Klima

Als Wirkungsraum wird der Block zwischen Clayallee, Winfriedstraße, Charlottenburger Straße und Berliner Straße, in dem das Plangebiet liegt, betrachtet.

Das Plangebiet gehört laut Berliner Umweltatlas zur einer stadtklimatischen Zone 3 mit mäßigen Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen (SenStadt 2001, Karte a04.05). Bei geringer nächtlicher Abkühlung ist die Schwülegefährdung mittel.

Der durchschnittliche Jahresniederschlag liegt im Gebiet zwischen 590–595 mm bei einem jährlichen Abfluss (Niederschlag abzüglich Verdunstung) von 295 mm/a (SenStadt 1994, Karte 04.08).

Der Umweltatlas weist für das Plangebiet eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung aus und fordert für den Bereich keine weitere Verdichtung und klimaverbessernde Maßnahmen.

2.1.3.2              Lufthygiene

In der Umgebung des Plangebiets wird lt. Umweltatlas überwiegend mit Öl und Gas geheizt. Im Block nördlich der Winfriedstraße und östlich der Charlottenburger Straße liegt eine Fernwärmeleitung (SenStadt 2005, Karte a08.02.1).

Nach der Karte 03.11 „Verkehrsbedingte Luftbelastung durch NO2 und PM10“ im Umweltatlas ist der Index-Wert für Feinstaub (PM10) und NO2 mit mehr als 2,0 an der Berliner Straße im Kreuzungsbereich sehr hoch. Sowohl an der Clayallee als auch in der Berliner Straße im Bereich der Einmündung der Charlottenburger Straße sind die Belastungen erhöht, liegen jedoch unter 2,0. Generell zeigt die Karte Berlin weit, dass die Kreuzungsbereiche Konzentrationspunkte sind und in die Straßen hinein die Werte rasch abnehmen und nur eine geringe bis mäßige Belastung zeigen. Die Karte basiert nicht auf Messungen sondern auf einem Rechenmodell auf der Basis der Verkehrsbelastung im Jahr 2002.

Für das klimarelevante Gas Kohlendioxid - weist die Umweltatlaskarte Emissionen > 5.000–10.000 t pro Block für das Plangebiet aus, das entspricht > 50–75 kg/m2, davon entstammen > 30–40 kg/m2 aus dem Stromverbrauch und > 1.000–2000 t aus den sonstigen Privathaushalten sowie > 2.000–3.000 t aus öffentlichen Einrichtungen, Industrie/ Gewerbe, Handel und Dienstleistungen. Die CO2-Emissionen an der Clayallee betragen pro km mehr als 2.500–3000 t (SenStadt 1998, Karten 08.03 und 08.04).

2.1.4              Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt

2.1.4.1              Tiere

Für das Vorhandensein streng geschützter Tierarten gibt es nach Auswertung der Daten, Befragen der Fachverwaltungen und eigener Beobachtungen keine Hinweise.

Gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse

Begehungen Ende Juni 2005 und Anfang Juli 2005 durch die zuständige Artenschützerin des Bezirksamtes haben ergeben, dass das Vorhandensein von Niststätten gebäudebewohnender Vogelarten als auch von Fledermäusen nicht deutlich erkennbar ist. Daraufhin wurde im Juli 2005 eine Untersuchung der Gebäudebrüter sowie der Fledermausquartiere durchgeführt (Aves et al. 2005). Die Kontrolle erfolgte durch gezielte Absuche aller Gebäudeteile von außen, inklusive Begehung der Innenhöfe, des Umlaufes am Schwimmbad selbst, einer Dachbegehung, der Kontrolle von Kellerfenstern und Eingängen. Gleichzeitig wurden im gesamten Plangebiet die unten erwähnten Vogelarten sowie Niststätten in Höhlungen, Spalten, Nischen etc. registriert.

Untersuchungsergebnisse Gebäudebrüter 2005

Vom Star (Sturnus vulgaris) wurden insgesamt acht Niststätten ermittelt, davon sieben in den Eckpfeilern der Schwimmhalle in ca. neun Meter Höhe, wobei nicht zu klären war, wie viel im Jahr 2005 tatsächlich als Brutplatz genutzt wurden.

Ein Brutpaar des Hausrotschwanz (Phoenicurus ochruros) mit mindestens zwei flüggen Jungtieren wurden in der Nähe des Kellereingangs auf der nördlichen Gebäudeseite des Flachbaus gesichtet. Ein Nest konnte 2005 nicht festgestellt werden.

Ein Nest der Kohlmeise (Parus major) mit einem unbefruchteten Ei wurde in einem Nistkasten an der südöstlichen Ecke des Flachbaus gefunden. Drei Jungvögel wurden beobachtet

(wahrscheinlich Zweitbrut).

Ein Nestfund des Feldsperlings (Passer montanus) wurde in einem Nistkasten an der Südsüdwest-Außenfassade im Innenhof des Flachbaus ermittelt. Angaben zur Brut oder zum Bruterfolg im Jahre 2005 liegen jedoch nicht vor.

Weitere Untersuchungsergebnisse

Im Juli 2005 wurden für das Plangebiet weitere Vogelarten im Gebiet gesichtet. Dabei handelt es sich um die gebüsch- oder baumbrütenden Arten Amsel, Blaumeise, Elster, Gelbspötter, Girlitz, Grünfink und Ringeltaube sowie die bodenbrütende Art Rotkelchen. Während der Begehung konnte aufgrund der fortgeschrittenen Zeit nur jeweils ein Brutpaar von Amsel und Blaumeise mit Jungtieren im Plangebiet nachgewiesen werden.

Für Fledermausquartiere ist der gesamte Gebäudekomplex ungeeignet, da er keine relevanten Einflugmöglichkeiten besitzt. Alle potenziellen Einflüge sind entweder verschlossen oder vergittert. Geeignete Quartiersstrukturen an den Außenfassaden sind nicht vorhanden. Kot von Fledermäusen wurde, trotz gezielter Nachsuche, nirgendwo gefunden.

Das Vorhandensein von Baumhöhlen ist trotz des umfangreichen Baumbestandes nicht sehr wahrscheinlich. Der Zustand der meisten Bäume und insbesondere auch der stattlichen Altbäume ist überwiegend gut. Astausbrüche oder Faulstellen wurden im Zuge der Baumkartierung nur bei drei Bäumen festgestellt. Der gute Zustand der Bäume ist vermutlich auf die intensive Baumpflege zurückzuführen, die bei der früheren Schwimmbadnutzung insbesondere im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflicht erforderlich war.

2.1.4.2              Biotope

Im Frühjahr 2005 erfolgte im Plangebiet eine Biotopkartierung nach dem neuen Berliner Kartierschlüssel (Köstler et al. 2003). Die Biotope sind in der Karte 1 dargestellt.

Ruderale Wiese (Biotoptyp 051132)

Der Bereich hinter der ehemaligen Schwimmhalle besteht aus einer großen, relativ artenarmen Rasenfläche, die mit einzelnen Bäumen überstellt ist und sich mittlerweile zu einer ruderalisierten Wiese entwickelt hat. Der Flächenanteil am Plangebiet ist mit ca. 0,75 ha sehr groß und umfasst ca. 37 % der Plangebietsfläche.

Hier finden sich neben Spitz-Ahorn (Acer platanoides) auch einige ältere Silber-Ahorn (Acer saccharinum) und wenige Stiel-Eichen (Quercus robur). Die Rasenflächen sind relativ wenig ruderalisert. Vor allem in gebäudenahen Bereichen treten Arten der ausdauernden Ruderalgesellschaften wie Beifuß (Artemisia vulgaris) und Arten der ruderalen Halbtrockenrasen wie Johanniskraut (Hypericum perforatum) und Behaarte Segge (Carex hirta) auf. Die Rasen bestehen hauptsächlich aus Deutschem Weidelgras (Lolium perenne). Lokal sind Dominanzen von Knäuelgras (Dactylis glomerata), Rot-Straußgras (Agrostis tenuis) oder Glatthafer (Arrhenatherum elatius) ausgebildet. An krautigen Arten treten Schafgarbe (Achillea millefolium), Klee (Trifolium repens) und Spitz-Wegerich (Plantago lanceolata) häufig auf.

Tab. 2              Biotopflächenanteile im Plangebiet

Karte 1   Biotope

Karte 2   Baumbestand

Gärtnerische Grünflächen (Biotoptypen 051622, 10272)

An der Clayallee befinden sich um die versiegelten Stellplätze gärtnerisch angelegte Flächen mit artenarmen Zierrasen (Biotoptyp 051622) und Ziergebüschen (Biotoptyp 10272). Die Ziergebüsche setzen sich zusammen aus Mahonie (Mahonia aquifolium), Böschungsmyrte (Lonicera pileata), Fingerkraut (Potentilla fruticosa), Berberitzen (Berberis spec.), Niedrige Purpurbeere (Symphoricarpos chenaultii ‚Hancock‘) und wenigen Kiefern (Pinus mugo). In den straßenbegleitenden Grünstreifen stehen Birken (Betula pendula) und beidseitig des früheren Hauptzuganges zum Bad zwei ältere Rotbuchen (Fagus sylvatica) mit niedrigem Kronenansatz. Entlang des Zugangs an der südwestlichen Grundstücksgrenze wächst eine Hecke aus Ziergehölzen (Biotoptyp 10272).

Vorwald frischer Standorte (Biotoptypen 082825 / 8)

Im Nordosten der großen Wiese hat sich ein kleiner Vorwald aus Graupappeln (Populus x canescens) entwickelt. Auch die ursprüngliche ca. 10 m breite Rasenfläche hinter dem Zaun vor der östlichen Grundstücksgrenze zum benachbarten Grundstück der Feuerwache liegt seit längerer Zeit brach. Hier haben sich spontan junge Gehölze angesiedelt. Grau-Pappeln (Populus x canescens), Ahorn (Acer platanoides) und Stiel-Eichen (Quercus robur) sind die bestandsbildenden Arten. Im nördlichen Abschnitt hat sich daraus bereits ein kleiner Vorwald entwickelt; es handelt sich um Pappel-Vorwald (082825) und sonstigen Vorwald frischer Standorte (082828). Entlang des mittleren Zaunabschnittes steht eine Reihe durchgewachsener Hainbuchen (Carpinus betulus).

Mehrschichtige Gehölzbestände (Biotoptyp 07310)

Hinter dem Schwimmhallengebäude sind die Grundstücksgrenzen mehr oder weniger dicht mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt, die ein Alter bis zu ca. 40 Jahren aufweisen. Die häufigsten Baumarten dieser mehrschichtigen Gehölzbestände sind Stiel-Eichen (Quercus robur), Rotbuchen (Fagus sylvatica) und Spitz-Ahorn (Acer platanoides).

Sonstige Flächen

Der Parkplatz vor dem Gebäude der Schwimmhalle einschließlich Zufahrten und die Wegeflächen sind vollversiegelt. Die Schwimmhalle hat eine Grundfläche von ca. 4.525 m2, das entspricht ca. 22 % des Plangebiets. Die weiteren versiegelten Flächen einschließlich der Gewerbefläche des Flurstücks 366 umfassen insgesamt 3.990 m2 bzw. fast 20 % des Plangebiets.

2.1.4.3              Einzelbaumbestand

Im Frühjahr 2005 wurden alle Einzelbäume im Plangebiet mit den Parametern Baumart, Stammumfang, Habitus und Schäden sowie Zustand des Baumes kartiert. Grundlage der Erfassung war die Baumschutzverordnung, nach der der Stammumfang der Bäume in 1,30 m Höhe zu messen ist. Insgesamt wurden im Plangebiet 157 Bäume erfasst, davon sind 119 nach der Baumschutzverordnung vom 04.03.2004 geschützt (siehe auch Tabelle 3). Die Einzelbäume sind in Karte 2 dargestellt.

Der überwiegende Teil der auf dem Grundstück befindlichen Bäume ist in einem guten Zustand und weist nur geringe Schäden auf.

Die meisten Bäume im Gebiet wurden vermutlich in den 1960er Jahren gepflanzt und weisen ein durchschnittliches Alter von 40 Jahren auf. Einige Bäume im Gebiet dürften jedoch älter sein. Eine Auswertung der Altersklassen des Baumbestandes nach Stammumfang zeigt, dass 28 Bäume Stammumfänge oberhalb 120 cm aufweisen, das entspricht einem prozentualen Anteil von ca. 18 % (vgl. Tabelle 3). Von den genannten 28 Exemplaren ist eine Rot-Eiche (Baum-Nr. 120) mehrstämmig, wobei der dickste Stämmling einen Stammumfang über 120 cm besitzt. Die stärksten Bäume sind eine Stiel-Eiche mit einem Stammumfang von
206 cm südöstlich der Schwimmhalle (Baum-Nr. 109) und eine Rot-Buche mit einem Stammumfang von 192 cm im Innenhof des Schwimmhallengebäudes (Baum-Nr. 138).

Sechzehn Bäume wurden als besonders wertvoll eingestuft. In die Bewertung einbezogene Faktoren waren neben dem Stammumfang (über 120 cm) der Zustand der Bäume (mindestens Zustandsstufe 1 bis 2) und die Zugehörigkeit zu heimischen Baumarten (Bäume, die bereits vor 1500 n. Chr. in unserer Region beheimatet waren).

Aufgrund des auffallend hohen Anteils an einheimischen Bäumen (123 Individuen bzw. 81 % des Gesamtbestandes), die zumeist in gutem Zustand sind und ein mittleres bis höheres Alter aufweisen, ist der Baumbestand insgesamt als wertvoll einzustufen. Einheimische Baumarten mit hohem Alter haben eine hohe Wertigkeit für den Naturschutz, da sie sich in die hiesigen Ökosysteme besser einfügen und für die heimische Tierwelt wichtige Lebensräume und Nahrungsquellen darstellen.

Tab. 3              Baumartenverteilung im Plangebiet

2.1.4.4              Biologische Vielfalt

Im Umweltatlas ist das Gebiet nicht in der Karte wertvoller Flächen für Flora und Fauna aufgeführt. Die nächstgelegenen wertvollen Flächen befinden sich mit dem Dreipfuhl, dem Fischtalteich und dem Wäldchen am Oskar-Helene-Heim rd. 1–2 km nördlich des Plangebiets (SenStadt 1995, Karte 05.03). Aufgrund der starken Isolation dieser Flächen ist eine Vernetzung mit dem Plangebiet nicht wahrscheinlich.

Die strukturelle Vielfalt der Vegetationsbestände im Gebiet ist relativ hoch. Dabei handelt es sich jedoch fast ausschließlich um gärtnerische Biotope.

2.1.4.5              Naturschutzrechtliche Belange

Das Plangebiet gehört zu keinem naturschutzrechtlichen Schutzgebiet.

Im Gebiet kommen keine nach § 26a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) geschützten Biotope oder nach der FFH-Richtlinie geschützten Lebensraumtypen vor.

Auf der Plangebietsfläche wurden während der Ortsbesichtigungen weder geschützte Pflanzenarten der Bundesartenschutzverordnung noch streng geschützte Tier- und Pflanzenarten gem. § 10 Abs. (2) Nr. 11 NatSchGBln ermittelt.

Umweltqualitätsnormen der EU werden nicht berührt.

2.1.5              Schutzgut Orts- und Landschaftsbild

Der Wirkungsraum geht über das Plangebiet hinaus und erstreckt sich über die das Plangebiet umgebenden Straßen bis in die angrenzenden Stadtquartiere.

2.1.5.1              Nutzungsgeprägte Orts- und Landschaftsbildräume / Stadtstrukturen

Das Grundstück Clayallee 328/334 war zum Zeitpunkt der Erstellung des Umweltberichts  von den Gebäuden des ehemaligen Stadtbads und somit von der Nutzung als Gemeinbedarfsfläche geprägt. Zum Bad gehören gärtnerisch gestaltete Anla­gen mit markanten Einzelbäumen und randlichen mehrschichtigen Gehölzen. Die Außenanlagen sind brachgefallen und für die Öffentlichkeit nicht mehr zugänglich. Zur Clayallee hin sind dem Schwimmhallengebäude Stellplätze mit Ziergehölzen vorgelagert; auch eine große Metall-Skulptur befindet sich hier. Das gesamte Gelände vermittelt aufgrund seiner Gehölzkulisse einen durch­grünten und zurückhaltenden Eindruck.

Die Westseite der Clayallee, gegenüber vom Stadtbad, ist von einer geschlossenen Bebauung mit Mietshäusern (4 – 5 Geschosse) geprägt, die teilweise aufwändig restaurierte Gründerzeitfassaden aufweisen. Die Erdgeschosse werden durch Einzelhandelsgeschäfte genutzt. Die östliche Seite der Clayallee ist dagegen sehr heterogen strukturiert. Durch das im rechten Winkel zur Straße angeordnete, weithin sicht­bare elfgeschossige Hochhaus, den angelagerten Verbrauchermarkt mit Stellplatzflächen und das flache, zurückgesetzte, kubische Stadtbad erfährt diese Seite der Clayallee zwischen dem Versicherungsgebäude (Nr. 342) und dem Mietshaus Nr. 326 einen deutlichen städtebaulichen Bruch. Ein denkmalgeschütztes gründerzeitliches Wohnhaus (1895) befindet sich an der Clayallee Nr. 354.

Das Gebiet nördlich des Grundstücks Clayallee 328/334 bis hin zur Winfriedstraße ist durch niedrige Bebauung geprägt. Es handelt sich um ein- bis dreigeschossige Einfamilienhäuser mit Gärten sowie um Stadtvillen mit randlicher Begrünung, überwiegend aus der Gründerzeit. Diese unmittelbaren Nachbargrundstücke grenzen mit ihren Gärten an das Plangebiet an. Das sich an der Clayallee direkt nördlich an das Grundstück des Stadtbads anschließende Wohnhaus Nr. 326 weist jedoch vier Geschosse auf. Nörd­lich der Winfriedstraße schließt sich zweigeschossige Wohnbebauung in Zeilenform aus den dreißiger Jahren an, dahinter befindet sich auf einer großen Fläche der ehemalige Auto­bus-Betriebshof der BVG.

Im nordwestlichen Teil des Untersuchungsraums befindet sich mit der 1908 erbauten neogotischen Herz-Jesu-Kirche ein sehr markantes ort- und landschaftsbildprägendes Element, das mit dem hohen Turm weithin sichtbar ist. Bei den die Kirche umgebenden Siedlungsbereichen handelt es sich überwiegend um zwei- bis dreigeschossige Stadtvillen. Auch die kleinen Stadtplätze an der Clayallee (Ecke Schmarjestraße bzw. Ecke Winfriedstraße) stellen hier markante Elemente mit gebietsgliedernder Funktion dar.

Östlich des Plangebiets grenzt mit der Zehlendorfer Feuerwache eine große Gemeinbedarfsflä­che an das Stadtbad an. Das 1991 errichtete Gebäude ist architektonisch und künstle­risch abwechslungsreich gestaltet, u.a. mit Reliefs an der Straßenfront und einer Schmiedearbeit auf der Turmspitze.

Die drei- bis fünfgeschossige Nachkriegsbebauung südlich des Stadtbadgrundstücks beinhaltet überwiegend die Nutzungen Handel und Dienstleistung. Die Innenbereiche werden zu einem großen Teil als Parkplätze genutzt; auch Nutzungen wie Autohandel bzw. -werkstatt sind hier zu verzeichnen. Unmittelbar südlich des Plangebiets führt auf dem Nachbargrundstück die Ausfahrt der Parkplatzanlage des Lebensmittelmarkts vorbei.  An der Berliner Straße 11 befindet sich ein Seniorenheim (ehem. DRK-Hospital Nansen) mit einer größeren Grünfläche. Ein großer Teil des Untersuchungsraums ist somit schon als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen einzustufen. Die Bebauung an der Charlottenburger Straße, östlich vom Grundstück des Stadtbads, ist wiederum von zwei- bis viergeschossiger Wohnbebauung geprägt.

Im südlichen Teil des Untersuchungsraums liegt der historische Ortskern Zehlendorfs mit verschiedenen stadtbildprägenden, denkmalgeschützten Gebäuden, wie z.B. dem alten Schulhaus von 1828 (Heimatmuseum Zehlendorf) und der 1768 erbauten Alten Dorfkirche. Der Kirchhof mit der Friedenseiche, einem Naturdenkmal, hat eine wichtige gebietsgliedernde Funktion.

Als prägende lineare Orts- und Landschaftsbildstrukturen begleiten großkronige Alleen die Clayallee, Berliner Straße, Charlottenburger Straße, Scharfestraße, Schmarjestraße und Riemeisterstraße. An der Winfriedstraße erstreckt sich dagegen eine kleinkronige Allee.

2.1.5.2              Blickbezüge und Beeinträchtigungen

Ein weithin sichtbares markantes Element im Untersuchungsraum ist der Turm der Herz-Jesu-Kirche. Eine wichtige Blickachse besteht von der Winfriedstraße aus, welche direkt auf die Kirche ausgerichtet ist. Doch auch vom Stadtbad aus ist der Turm deutlich wahrzunehmen. Die Alte Dorfkirche von Zehlendorf besitzt zwar schon seit 1788 keinen Turm mehr, ist aber dennoch zusammen mit weiteren alten Gebäuden des historischen Ortskerns ein markanter, besonders von der Berliner Straße aus erlebbarer Blickpunkt. Stadtbildprägend ist auch der Turm der Zehlendorfer Feuerwache an der Charlottenburger Straße.

Das Hochhaus an der Clayallee 336 ist dagegen aufgrund seiner gebietsuntypischen Gebäudehöhe, seines massiven Baukörpers und seiner deutlichen Fernwirkung als Vorbelastung des Landschafts- und Ortsbildes einzustufen.

2.1.6              Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Im Plangebiet gibt es keine Sachgüter mit hoher funktionaler Bedeutung sowie unersetzliche Kulturgüter und naturhistorische Erscheinungen. Denkmalrechtliche Belange werden nicht berührt. Vor dem Gebäude des Stadtbades, an der Clayallee befindet sich die Metall-Skulptur „Schwingend“ von Volkmar Haase aus dem Jahr 1968.

2.1.7              Schutzgut Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen

Laut der Karte Einwohnerdichte im Umweltatlas (SenStadt 1996, Karte 06.06) beträgt die Anzahl der Einwohner in der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets zwischen Clayallee, Berliner Straße und Charlottenburger Straße sowie im nördlich angrenzenden Block pro ha 31 – 70 EW. Westlich der Clayallee steigt die Einwohnerdichte auf 71- 150 Einwohner pro Hektar. Insgesamt ist die Einwohnerdichte in der Umgebung des Plangebiets niedrig. 

Das Plangebiet ist laut Umweltatlas (SenStadt 2004, Karte 04.11.1) ein bioklimatisch gering, in Einzelfällen mäßig belasteter Bereich. Nördlich des Plangebiets und östlich der Charlottenburger Straße schließt sich ein offener Siedlungsraum mit hohem Durchlüftungsgrad und klimarelevanter Unterstützung der Kaltluftströmung an. Der südlich gelegene, kleinere Bereich mit Hochhaus und versiegelten Flächen wurde als nicht durchlüftet und bioklimatisch gering belastet eingestuft. Westlich liegen gut durchlüftete Gebiete mit überwiegend geringer bis keiner bioklimatischen Belastung.

Das Stadtbad Zehlendorf hatte eine hohe Bedeutung für die Menschen aus Zehlendorf. Es hatte einen großen Bekanntheitsgrad und wurde nicht nur zur Erholung der Bevölkerung, sondern auch für Sport und Gesundheitsvorsorge gern genutzt.

Die Versorgung mit öffentlichen wohnungsnahen Grün- und Freiflächen ist östlich der Clayallee zwar bis zu 0,1 m2 pro Einwohner in der Umgebung des Plangebiets gering, dafür ist der Anteil an privaten und halböffentlichen Freiräumen in den Wohngebieten sehr hoch. Das Quartier westlich der Clayallee gilt mit mehr als 6 m2 pro Einwohner als gut versorgt (SenStadt 1995, Karte 06.05).

2.1.7.1              Vorbelastungen durch den Verkehr

Das Plangebiet ist insbesondere hinsichtlich verkehrsbedingter Lärmimmissionen stark vorbelastet. Folgende Verkehrsmengen wurden an der Clayallee gezählt (FGS 2005):

???????????????Zählung 1998: 22.000 Kfz/24h

???????????????Zählung Dezember 2003: 21.400 Kfz/24h

???????????????Zählung 2004: 22.200 Kfz/24h

Die Kapazität auf der vierspurigen Clayallee beträgt vier Streifen x 2.000 Kfz x 12h = 96.000 Kfz/24h. Der Lkw-Anteil betrug sowohl 1998 als auch 2003 drei Prozent.

Der Mittelungspegel zwischen 6.00 und 22.00 Uhr beträgt > 65 – 70 dB(A) und nachts (22 - 6 Uhr) 60 – 65 dB(A) an der Straßenrandbebauung der Clayallee (SenStadt 2002, Karten a07.02.1 und 2). Damit werden die schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm gemäß der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für die Gebietseinstufung Mischgebiet (tags 60 dB(A) und nachts 50 dB(A) bzw. 45 dB(A)) bereits aktuell deutlich um tags mindestens 5 dB(A) und nachts mindestens 10 dB(A) überschritten.

2.1.7.2              Parkraumsituation

Stellplätze sind derzeit sowohl im Plangebiet, als auf den privaten Grundstücken der Umgebung und im öffentlichen Straßenland straßenbegleitend vorhanden. Die ca. 45 Stellplätze auf dem Grundstück Clayallee 328/334 dienten als Angebot für die Schwimmbadnutzer. Sie wurden früher bewirtschaftet, die Schrankenanlage ist jedoch nicht mehr in Betrieb. Rund ein Viertel dieser Stellplätze sind durch abgemeldete Fahrzeuge oder größere Gegenstände „dauerbelegt“. Derzeit werden ca. 30 dieser Stellplätze auf dem privaten Grundstück von Nutzern benachbarter Grundstücke kostenlos genutzt. Die Stellplätze auf den benachbarten Privatgrundstücken dienen der Versorgung der Nutzer der jeweiligen Grundstücke. Straßenbegleitend kann auf der östlichen Seite der Clayallallee, in der Winfriedstraße, in der Scharfestraße und in der Charlottenburger Straße uneingeschränkt geparkt werden. Auf der westlichen Seite der Clayallee gibt es Kurzpark- und zeitlich begrenzte Parkverbotszonen.

1.2              Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung

Bei der Beurteilung der Umweltauswirkungen wurden sowohl die vorhandenen Qualitäten und Vorbelastungen als auch die Empfindlichkeit des jeweiligen Schutzgutes den zu erwartenden Beeinträchtigungen gegenüber gestellt. Grundsätzlich war die Datenlage ausreichend, um die Auswirkungen auf die Schutzgüter hinreichend beurteilen zu können. Die Bewertung erfolgt verbal-argumentativ.

Die Auswirkungen werden schutzgutbezogen dargestellt und sofern sinnvoll differenziert in bau- und anlage- sowie nutzungsbedingte Auswirkungen. Zu den baubedingten Auswirkungen gehören alle bauvorbereitenden Maßnahmen wie Beräumung, Baumfällungen, Baugrubenerstellung, Wasserhaltung, Baustelleneinrichtung und -verkehr sowie Lagerflächen. Die anlagebedingten Auswirkungen betreffen die eigentlichen Maßnahmen zur Herstellung der Bauvorhaben wie ober- und unterirdische Bebauung, Versiegelung, Grünflächen etc. Die betriebs- oder nutzungsbedingten Auswirkungen beziehen sich auf Lärm- und Schadstoffemissionen sowie Lichtquellen.

2.2.1              Auswirkungen auf den Boden

Erhebliche Auswirkungen für dieses Schutzgut bleiben auf die Fläche des Plangebietes beschränkt.

Während der Bauphase ist es möglich, dass auf den nicht überbauten Grundstücksflächen im hinteren Grundstücksbereich die Baustelleneinrichtung und ggf. Lagerflächen erfolgen.

Eine grundlegende Änderung der Oberflächenform ist derzeit nicht vorgesehen. Die Baugrube wird zur Herstellung einer Tiefgarage voraussichtlich bis in eine Tiefe von ca. 3 – 4 m unter Niveau (ca. 41 - 42 m über NHN) erfolgen.

Durch das Vorhaben (Bebauung und Erschließungsflächen) wird es zu einer weiteren deutlichen Zunahme der Versiegelung im Plangebiet kommen. Durch die maximale Überbauung auf 50 % der Kerngebietsfläche und die zulässige weitere Überbauung / Versiegelung für Nebenanlagen können weitere naturhaushaltswirksame Flächen im Plangebiet verloren gehen. Statt einer aktuell 4.525 m2 großen überbauten Fläche und weiteren 3.990 m2 versiegelten Flächen können zukünftig 10.173 m2 überbaut und weitere 5.086 m2 versiegelt werden. Die Überbauung und Versiegelung kann im Vergleich zur aktuellen Situation maximal um 6.744 m2 zunehmen.

2.2.2              Auswirkungen auf das Grundwasser

Oberflächengewässer und Trinkwasserzonen werden durch die Planung nicht beeinträchtigt.

Das Bauvorhaben weist für das Grundwasser keine erheblichen Auswirkungen über die Fläche des Plangebietes hinaus auf, da nach derzeitigem Planungsstand Grundwasserabsenkungen beim Bau der Tiefgarage mit einer Gründungsebene von 3 – 4 m unter Geländeniveau nicht zu erwarten sind, da der Abstand zum höchsten gemessenen Grundwasserstand dann noch mindestens 5 m beträgt. Aufgrund des wasserstauenden Geschiebemergels kann infolge versickerndes Niederschlagswasser ein Wasseranfall an den Kellerwänden möglich sein (vgl. Burmann, Mandel + Partner 2005).

Durch die höhere Überbauung und Versiegelung können bei maximaler Ausschöpfung der zulässigen GRZ und ohne Vermeidungsmaßnahmen erhebliche Auswirkungen des Bauvorhabens auf Ober­flächenabfluss und Grundwasserneubildung auftreten. Diese Auswir­kungen können durch Dachbegrünungen und eine Versickerung der Niederschlagswasser in den offenen Bereichen auf dem hinteren Grundstück oder durch die Nutzung von Regen­wasser minimiert werden und sind dann nicht mehr erheblich.

Nutzungsbedingte Auswirkungen entstehen nicht, da für Brandschutzmaßnahmen kein Grundwasser entnommen wird, sondern Trinkwasser und/oder ggf. Regen- oder Grauwasser verwendet wird.

2.2.3              Auswirkungen auf das Klima und die Lufthygiene

Durch das Bauvorhaben mit bis zu sechs Geschossen treten lokalklimatische Beeinträchtigungen vor allem hinsichtlich Temperaturerhöhung, Durchlüftung und Barrierewirkung für den Frischlufttransport ein, die über das Plangebiet hinausgehen.

Durch den Verlust an Vegetationsflächen und eines Teils des Baumbestandes gehen klima­tisch wirksame Flächen verloren. Insbesondere wird die durch den Bebauungsplan ermöglichte Bebauung, die mit bis zu sechs Geschossen sehr viel kompakter und höher als die Bebauung der Umgebung ist (einzige Ausnahme: der südlich gelegene Solitär mit elf Geschossen), zu einer Erhöhung der lokalen Lufttemperatur führen. Des weiteren werden durch die raumgreifende Bebauung die Luftaustauschprozesse beeinträchtigt und infolgedessen wird die Durchlüftung des Gebiets verringert. Gerade bei austauscharmen (=windstillen) Wetterlagen in der Sommerzeit wird dies lokal spürbar werden. Aufgrund des auch zukünftig verbleibenden Baumbestandes sind die Aus­wir­kun­gen im Jahres­durchschnitt ins­gesamt begrenzt.

Nutzungsbedingte Auswirkungen sind nicht zu erwarten.

2.2.3.1              Lufthygienische Belastungen durch Fahrzeugverkehr

Während der Abbruch- und Bauphase entstehen Luft- und Lärmemissionen durch Baufahrzeuge und -maschinen, die zeitlich beschränkt sind.

Die Nutzungen werden über den Tag verteilt zu einer Zunahme des Fahrzeugverkehrs führen und Luftemissionen verursachen, die über das Plangebiet hinausgehen.

Die lufthygienischen Belastungen durch die prognostizierte Zunahme des Verkehrs um 2.437 Fahrzeuge täglich lassen sich nur schwer voraus sagen, weil neben dem lokalen Verkehr noch andere Ursachen eine Rolle spielen: Messungen der Schadstoffkonzentrationen sind nur für ein begrenztes Gebiet in der Umgebung der Messstelle repräsentativ. Knapp die Hälfte der PM10-Belastung an verkehrsnahen Messstellen in der Innenstadt entsteht überregional und der übrige Anteil der Feinstaubbelastung wird jeweils zur Hälfte durch einen Beitrag des lokalen Verkehrs und die Schadstoffquellen im übrigen Stadtgebiet verursacht. Nur dieser Anteil kann durch Maßnahmen in Berlin beeinflusst werden.

Die jährlichen Schwankungen der PM10-Werte sind an allen Stationen ähnlich. Insbesondere der deutliche Anstieg der PM10-Werte in den Jahren 2002 und 2003 ist ein Phänomen, das gleichzeitig überall im Stadtgebiet, einschließlich der Stadtrandstationen und der Umlandstationen auftrat. Die Ursache ist deshalb nicht in erster Linie bei den Berliner PM10-Emissionen zu suchen, sondern auf ungünstige Witterungsbedingungen und die großräumige Verfrachtung der Feinstaubpartikel zurückzuführen.

Außerdem wird prognostiziert, dass durch schon umgesetzte oder eingeleitete Maßnahmen in städtischen Wohngebieten bis 2010 die Feinstaubbelastung um 7–10 % und die Stickstoffdioxidwerte um 22 % zurückgehen werden. Diese Rückgänge werden ausreichen, um den als Jahresmittel definierten Grenzwert für Feinstaub auch in Jahren mit ungünstigen Wetterverhältnissen einhalten zu können. Außerdem gehen die Prognosen für Berlin davon aus, dass bis 2010 die Länge der Straßenabschnitte mit Überschreitungen des 24h-Grenzwertes für Feinstaub und des Jahresgrenzwertes für Stickstoffdioxid sowie die Zahl der betroffenen Anwohner halbiert werden können.

2.2.3.2              Lufthygienische Belastungen durch Wärme- und Energienutzung

Da es bei dem derzeitigen Planungsstand noch keine konkreten Vorstellungen zum Energiekonzept gibt, werden nachfolgend verschiedene Möglichkeiten der Strom- und Wärmenutzung aufgezeigt und überschlägig insbesondere hinsichtlich des Kohlendioxidausstoßes diskutiert. Dabei ist die Aufzählung weder abschließend noch sind die verschiedenen Varianten als Gegenspieler zu verstehen. Es sollen auch keine Energiesysteme von vornherein ausgeschlossen werden. Möglich ist auch eine anteilige Substituierung verschiedener Systeme.

Fernwärme: Gemäß den Energiebilanzen 2001 und 2002 (SenWiArbF) werden bei dem Energieträger Fernwärme im Landesdurchschnitt 147,5 g CO2 / kWh Fernwärme erzeugt. Neben dem geringen CO2-Ausstoß sind weitere Vorteile der Fernwärme der minimale Flächenbedarf im Gebäude.

Blockheizkraftwerk (BHKW): Da sich die Effizienz von BHKWs hinsichtlich des Kohlendioxidausstoßes je nach Hersteller und Voraussetzung um bis zu 70 % unterscheidet, kann eine konkrete Berechnung nicht vorgelegt werden. In Abhängigkeit der projektspezifischen Rahmenbedingungen kann die Verwendung eines Blockheizkraftwerkes in Kombination mit anderen Arten der Energieerzeugung sinnvoll sein.

Glasdach: Grundsätzlich könnte Wärme auch über ein Glasdach bspw. über dem Schwimmbadbereich CO2-neutral gewonnen werden (Glashauseffekt). Dabei ist das Verhältnis von Transmissionsverlusten und Wärmegewinn durch ein Glasdach sehr stark von dessen Größe, Geometrie und der Technik zur Verminderung der Transmission abhängig und kann ohne ein konkretes Bauvorhaben nicht beurteilt werden.

Dachbegrünung: Durch eine Dachbegrünung wird die Isolierung verbessert und kann so der Energiebedarf gesenkt werden.

Solarthermieanlagen: Grundsätzlich können CO2-neutrale Solaranlagen zur Schwimmwasserbeheizung genutzt werden. Für das geplante Schwimmbecken können erforderliche Kollektoren auf den Dachflächen im MK 1 aufgestellt werden. Auf den Dachflächen im MK 2 sind Solaranlagen technisch und mangels Sonneneinstrahlung voraussichtlich nicht möglich, da hier ein Tonnendach vorgesehen ist.

Photovoltaik: Es gibt kaum sonnenexponierte Gebäudefassaden, die für eine Nutzung von CO2-neutralen Photovoltaikanlagen geeignet sind. Die starke Verschattung durch das südliche Hochhaus (Clay-Tower) lässt kaum besonnte bzw. geeignete Fassaden übrig.

Der Einsatz von Wärmetauschern im Abwasserstrom kann im Schwimmbadbereich (Duschwasser) zu einer Energieeinsparung führen. Bei einer durchschnittlichen Temperatur des Abwassers von 20° C können erfahrungsgemäß 5° Kelvin zur Wärmeerzeugung genutzt werden.

Bei der Nutzung von Erdwärme nehmen Rohrschlangen, die in die Erde eingebracht werden, die Wärme des Grundwassers auf und leiten sie weiter. Dadurch können gute Einspareffekte an Primärenergie erzielt werden.

Bei der adiabaten Abluftbefeuchtung wird die Abluft vor dem Wärmerückgewinner befeuchtet, dadurch abgekühlt und die Kälte anschließend im Wärmerückgewinner auf die Zuluft übertragen. Dadurch können ebenfalls gute Einspareffekte an Primärenergie erzielt werden.

Das Klimagas CO2 (Kohlendioxid) weist den höchsten Anteil am Treibhauseffekt auf und wird bei der Verbrennung von fossilen Energieträgern (Kohle, Öl, Erdgas) freigesetzt. Dagegen sind die regenerativen Energieträger Solarthermie und Photovoltaik CO2-neutral.

Die Unterschiede bei den Kohlendioxid-Emissionen sind sehr groß. Gemäß den Energiebilanzen 2001 und 2002 (SenWiArbF) werden in Berlin: 

???????????????pro kWh Fernwärme 147 g Kohlendioxid,

???????????????pro kWh Strom im Landesdurchschnitt 788 g Kohlendioxid,

???????????????pro m3 Erdgas 201 g Kohlendioxid erzeugt.

Der Zahlenvergleich macht deutlich, dass die Verwendung regenerativer Energieträger als auch die Verwendung von Fernwärme grundsätzlich zu deutlich geringeren Kohlendioxid-Emissionen führen kann. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Schwimmbadnutzung mit einem sehr hohen Energiebedarf. 

2.2.4              Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere

Durch das Bauvorhaben werden ein großer Teil des Baumbestandes und die Vegetationsflächen im Plangebiet (Wirkraum) verloren gehen. Es ist davon auszugehen, dass während der Bauphase Außenanlagen für die Baustelleneinrichtung in Anspruch genommen werden, wodurch der Vegetationsbestand weitgehend verloren geht. Hierzu zählen insbesondere das Ziergrün und die Wiesenfläche um das Gebäude der Schwimmhalle sowie ein Teil des randlichen Gehölzstreifens auf den rückwärtigen Flächen. Nur in den Randbereichen des hinteren Grundstücks kann der Baum- und Gehölzbestand partiell erhalten werden. Mit dem Verlust der Vegetationsflächen ist grundsätzlich sowohl der potenzielle Verlust von Brutrevieren und Nahrungshabitaten für Vögel als auch der Verlust von Lebensräumen für viele Insektenarten in der Stadt verbunden. Bei den Vegetationsverlusten ist zu beachten, dass die gärtnerisch angelegten Vegetationsflächen in kurzer Zeit wiederherstellbar und ersetzbar sind.

Der verbleibende Baumbestand kann bereits während der Bauphase starken Belastungen ausgesetzt sein (z.B. Reduzierung des Wurzelraumes, Kroneneinkürzungen, Bodenverdichtung im Kronentraufbereich, Staubemissionen, etc.) und beeinträchtigt werden. Bei massiven Schäden bzw. erheblichen Eingriffen in den Wurzelraum können die Bäume auch stand- und verkehrsunsicher werden.

Relevant ist der Verlust vieler älterer, heimischer Bäume, die neben ihrer abschirmenden Wirkung und kleinklimatischen Funktion eine hohe Bedeutung als Faunenhabitat aufweisen. Insgesamt ist mit einem Verlust von ca. 80 geschützten Einzelbäumen zu rechnen, die durch den Bau des Gebäudes, der Tiefgarage und der Zufahrt verloren gehen und durch Ersatzbaumpflanzungen zu kompensieren sind.

Mit dem Abriss des Gebäudes gehen Niststätten von insgesamt 11 gebäudebrütenden Vogelarten (Star, Kohlmeise, Feldsperling, Hausrotschwanz) verloren. Darunter sind keine streng geschützten Arten.

Beleuchtungsanlagen und andere Lichtquellen werden zu Verlusten nachtaktiver Insekten führen. Die Verwendung von Kaltlichtleuchten bewirkt, das ein Großteil der Insekten gar nicht erst angelockt wird und nicht an heißen Lampen und Beleuchtungskörpern verbrennt.

Lebensräume für Pflanzen und Tiere können zukünftig auf den nicht überbauten Flächen hinter dem Gebäude und auf den Dächern des neuen Gebäudes angeboten werden. Zur Verminderung des Vogelschlagrisikos sollten großflächig durchsichtige Fassadenflächen vermieden werden.

2.2.4.1              Biologische Vielfalt

Durch den Verlust fast aller Vegetationsflächen ist durch das Vorhaben ein Verlust struktureller Vielfalt zu erwarten. Jedoch ist diese aufgrund vorangegangener anthropogener Veränderungen bereits vorbelastet und wiederherstellbar.

2.2.5              Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild

Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild gehen über das Plangebiet hinaus.

Durch die Bautätigkeit werden die brachgefallenen Offenlandflächen sowie die Vegetationsbestände und ein Teil des markanten Baumbestandes verloren gehen.

Der geplante sechsgeschossige Baukörper wird wesentlich stärker wahrnehmbar sein als das bisherige realisierte eingeschossige Gebäude der Schwimmhalle. Frühere Sichtbeziehungen werden aufgrund der früher zulässigen niedrigeren Gebäude verloren gehen, so z.B. die Sicht auf und von der gegenüberliegenden Herz-Jesu-Kirche. Allerdings wird das neue zum Straßenraum hin orientierte Gebäude die augenblicklich fehlende Baukante an der Clayallee schließen und sich in das städtische Umfeld einfügen. Der durch das Vorhaben bedingte Verlust der stattlichen Altbäume vor der alten Schwimmhalle verändert das straßenseitige Erscheinungsbild, wird aber durch den Erhalt der älteren Bäume im Straßenraum gemindert.

Im rückwärtigen Grundstücksbereich werden auch zukünftig gärtnerische Freiflächen angelegt und Bäume und Gehölze ergänzend zu dem verbleibenden Baumbestand gepflanzt, so dass begrünte Außenanlagen entstehen, die sich in die Charakteristik der begrünten Hausgärten der Umgebung einfügen. Im Bebauungsplan ist dazu eine Pflanzbindung festgesetzt.

Neue Beleuchtungseinrichtungen sowie zusätzliche verkehrsbedingte Lärm- und Schadstoffemissionen werden das visuelle und olfaktorische Ortsbild des Gebiets prägen. Erhebliche nutzungsbedingte Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind davon nicht zu erwarten.

Die verlorengegangenen Sichtbeziehungen und das dadurch veränderte Landschaftsbild werden ausgeglichen durch den neuen städtebaulichen Aspekt der Betonung der Straßenkante. Die durch den Bebauungsplan ermöglichten neuen höheren Gebäude bilden den Abschluss des Zehlendorfer Zentrums, es wird ein neuer städtebaulicher Akzent gesetzt. Im Vergleich zu den früher möglichen Sichtbeziehungen ist diese Betonung vorzuziehen, da hiermit die Einbindung des Grundstücks in das Ortsteilzentrum gelingt. Gleichzeitig wird aber durch die Grünfestsetzungen insgesamt die Beziehung zur Umgebung gewahrt und gesichert.

2.2.6              Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter

Erhebliche Auswirkungen des Vorhabens auf Kultur- und Sachgüter sind nicht zu erwarten. Die vor dem Stadtbad befindliche Metall-Skulptur ist an einen anderen geeigneten Standort (Dampferanlegestelle Am Großen Wannsee, Ronnebypromenade) umgesetzt worden.

2.2.7              Auswirkungen auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen

2.2.7.1              Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die bioklimatische Situation wird sich durch die Vegetationsverluste und das entstehende hö­here Bauvolumen nicht erheblich verschlechtern. Durch die voraussichtlich etwas höheren, lokal begrenzten Temperaturen kann sich bei höherer Luftfeuchtigkeit die Schwülegefahr etwas erhöhen, die für den Menschen bioklimatisch belastend wirkt. Solche Belastungen können besonders an windschwachen Tagen mit starker Sonneneinstrahlung spürbar werden.

Für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind auch die Belichtungs- und die Besonnungsverhältnisse sowie eine ausreichende Frischluftzufuhr von Bedeutung. Ausreichende Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse werden regelmäßig angenommen, wenn 0,5 H Abstandflächen eingehalten werden.

Durch den Abbruch der alten Schwimmhalle mit asbestbelasteten Materialien (asbesthaltige Dichtungsschnüre in der Lüftungsanlage über der Schwimmhalle sowie in Lüftungskanälen im Keller und im Erdgeschoss, vgl. Diekhaus 1990) und den Neubau eines neuen Schwimmbades und Wellness-Centers findet eine qualitative Verbesserung der Freizeit- und Gesundheitsangebote in Zehlendorf statt. Die asbestbelasteten Materialien der Schwimmhalle sind ordnungsgemäß zu entsorgen.

Wohnungen im Umfeld des Plangebiets, die an Hauptverkehrsstraßen liegen, sind bereits jetzt durch Verkehrsimmissionen erheblich belastet. Mit der Planung steigt das Verkehrsaufkommen in diesem Bereich, die Verkehrsströme ändern sich zum Teil. Dadurch werden weitere Luft- und Lärmemissionen erzeugt.

Die Fahrradstellplätze werden voraussichtlich aufgesplittet und an mehreren Standorten untergebracht. Ein endgültiges Konzept wird in der weiteren Projektabstimmung vorgelegt.

2.2.7.2              Auswirkungen auf den Verkehr

Auf der Basis der geplanten Nutzungsmischung wurde ermittelt, dass durch die Planung rund 9.500 neue Verkehrsbewegungen täglich (Ziel- und Quellverkehr, das heißt Anfahrt und Abfahrt sind getrennt erfasst) entstehen. Diese verteilen sich wie folgt:

???????????????52 % kommen als Fahrer mit dem PKW,

???????????????20 % fahren in einem der vorgenannten PKWs mit,

???????????????15 % kommen mit dem öffentlichen Verkehr,

???????????????8 % kommen mit dem Fahrrad und

???????????????5 % kommen zu Fuß, das sind rund 500 Wege zu Fuß.

Die Besucher kommen mit 42 % vor allem aus Richtung Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf, zu 18 % aus Richtung Potsdam und Wannsee, zu 15 % aus Richtung Dahlem und Wilmersdorf, zu 14 % aus Richtung Lichterfelde und zu 11 % aus Richtung Steglitz und Stadt­zentrum.

Der Gutachter ermittelte, dass die vorhandenen Wendebereiche in der Clayallee genügend Kapazitäten für eine möglichst konfliktfreie Verkehrsabwicklung aufweisen.

Die Zufahrt Tiefgarage „Zehlendorfer Welle“ wird in der Spitzenstunde von etwa 500 Fahrzeugen befahren werden. Hier sind neben den Konflikten zwischen den Kraftfahrern auch Konflikte mit Fußgängern und Radfahrern zu erwarten (FGS 2005).

Beim Lieferverkehr ermittelt der Gutachter 92 Fahrzeugbewegungen (Ziel- und Quellverkehr), das sind täglich 46 Fahrzeuge, davon 12 Fahrzeuge über 7,5 t. Es soll zwei Ladezonen geben, die eine auf der Clayallee und die andere im südlichen Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen im MK 1. Hier werden zwei Fachmärkte beliefert und der Müll abgeholt. Aufgrund von Angaben der Fachmärkte ermittelt der Gutachter 42 Fahrzeugbewegungen (Ziel- und Quellverkehr), das entspricht 21 Fahrzeugen (inklusive einem Müllfahrzeug über 7,5 t) täglich. Da es auf dem Grundstück keine Wendemöglichkeit für große Fahrzeuge gibt, sollen diese über die Clayallee auf das Grundstück einfahren und über die Charlottenburger Straße ausfahren. Dies bedeutet, dass täglich 21 Fahrzeuge, davon fünf größere über die Ausfahrt zur Charlottenburger Straße fahren. Für die Charlottenburger Straße werden demnach 21 Fahrzeugbewegungen des Quellverkehrs prognostiziert. Bei dieser Größenordnung sind Konflikte nicht wahrscheinlich.

Die dem Bebauungsplan zugrunde liegende Projektplanung geht davon aus, dass alle erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück selbst errichtet werden und die Parkraumsituation in der Umgebung nicht zusätzlich erheblich belastet wird. Dennoch wird nicht ganz zu verhindern sein, dass auch in der Umgebung geparkt wird und sich der Parkraumdruck verstärkt, zumal ca. 45 Stellplätze auf dem Grundstück selbst und im angrenzenden Straßenland durch die Planung entfallen werden.

2.2.7.3              Lärmauswirkungen

Während der Bauphase entstehen Lärmemissionen durch Baufahrzeuge und -maschinen, die zeitlich beschränkt sind.

Zu den dauerhaft zu erwartenden Lärmauswirkungen wurde eine schalltechnische Untersuchung beauftragt, die einerseits die zu erwartenden Schallemissionen durch Zu- und Abfahrtsverkehr aus dem Bereich der Tiefgarage und durch den Lieferverkehr betrachtet und andererseits sonstige Lärmimmissionen, die durch die Planung ausgelöst werden können (Müller-BBM 2005a).

Da aus dem Bereich des Badebetriebes deutlich geringere Schallemissionen zu erwarten sind als aus dem Bereich des Einzelhandels, wird die Anlage als Gewerbebetrieb betrachtet. Das bedeutet, Schallemissionen von Gewerbebetrieben sind nach TA Lärm zu beurteilen. Da Wohn- und Mischgebiete betroffen sind, müssen folgende Richtwerte gem. der TA Lärm eingehalten werden:

                            Tag                            Nacht

Allgemeine Wohngebiete              55 dB(A)                            40 dB(A)

Mischgebiete              60 dB(A)                            45 dB(A)

Diese Richtwerte entsprechen auch den Orientierungswerten der DIN 18005 für den Schallschutz.

Verkehrsbedingte Schallemissionen

Von den Ein- und Ausfahrten aus der Tiefgarage wurde ein abgestrahlter Schallleistungspegel von 87,5 dB(A) in Ansatz gebracht. Von den Fahrgeräuschen auf dem Betriebsgelände wurde für einen nicht lärmarmen Lkw > 2,8 t ein Wert von 65 dB(A), für nicht lärmarme Lkws bis 2,8 t ein Wert von 63 dB(A) und für Pkws ein Wert von 57 dB(A) angenommen. Für die Geräusche beim Verladen wurde der Umschlag von 100 Paletten angenommen und ein Schallleistungspegel in Höhe von über den Tag verteilt von 85 dB(A) errechnet. Da die Fahrzeuge über die Clayallee kommen und über die Charlottenburger Straße ausfahren, finden keine Rangiervorgänge auf dem Grundstück statt.

Schalleintrag durch den Anlagenbetrieb

Des Weiteren erfolgte eine Abschätzung der Schallemissionen durch die Schwimmbadnutzung, einer Öffnung der Außenwand für das Schwimmbad und einer Nutzung der Außenanlagen (Müller-BBM 2005).

Es wird angenommen, dass die Schallabstrahlung im wesentlichen über das gekrümmte Schalendach mit schrägen Verglasungsfenstern über der Badelandschaft, die geplante Durchschwimmöffnung und den Außenbereich erfolgen wird.

Bei einem angenommenen Innenpegel des Schwimmbades von 85 dB(A) und 75 dB(A) für den Wellness-Bereich ergeben sich Schallleistungspegel an der Nordfassade und an der Durchschwimmöffnung von 76 dB(A), an der Südfassade von 74 dB(A) und an der Ostfassade von 64 dB(A).

Unter der Annahme, dass im Mittel auf jede Person etwa 6 m2 Liegefläche kommt, wurde der abgestrahlte Schallleistungspegel für das Außenbecken mit 70 dB(A) angesetzt.

Für die Tageszeit wird angenommen, dass sich von den 1.200 Besuchern täglich maximal 200 gleichzeitig außen aufhalten. Für die Abend- und Nachtstunden wurde angenommen, dass das Wellness-Center um 23.00 Uhr schließt und zwischen 22.00 und 23.00 Uhr noch 20 Personen den Außenbereich nutzen.

Schalltechnische Kenndaten zu Anlagen der Haustechnik (z.B. Lüftungs- und Kühlungsanlagen) sind derzeit nicht bekannt, können aber erfahrungsgemäß durch entsprechende schalltechnische Maßnahmen ausreichend gemindert werden (Müller-BBM 2005).

Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung

Im Ergebnis beträgt der relativ stärkste Schalleintrag am nächstgelegenen Immissionsort des westlich gelegenen Mischgebiets tagsüber 54 dB(A), im nördlichen Mischgebiet bis zu 47 dB(A) und im südlichen Mischgebiet bis zu 60 dB(A). Aufgrund des geringen Fahrzeugverkehrs nachts ist nirgendwo mit Beurteilungspegeln > 40 dB(A) zu rechnen. Auch durch einen maximalen Schallleistungspegel von 110 dB(A) kann das Maximalpegelkriterium tagsüber eingehalten werden, wenn die Fahrstrecke > 7 m vom Allgemeinen Wohngebiet bzw. > 4 m vom Mischgebiet entfernt ist. Verladegeräusche an der Clayallee sind nicht relevant, da sie vollständig im Geräusch des öffentlichen Straßenverkehrs untergehen. Damit werden alle Richtwerte der TA Lärm eingehalten.

Im Vergleich zu der Belastung durch den Straßenlärm mit mehr als 67 dB(A) an den Fassaden der Clayallee bzw. 55 dB (A) in der Charlottenburger Straße liegt der durch den Betrieb der Zehlendorfer Welle hervorgerufene Schalleintrag deutlich niedriger. Der Gutachter ermittelt  eine Zunahme der Schalleinträge in der Clayallee um 1,3 dB(A) (Müller-BBM). Bei dieser Zunahme geht er allerdings von 27.400 Fahrzeugen täglich aus, die die Senatsverwaltung für 2015 prognostiziert hat. Wie neuere Verkehrszählungen vermuten lassen, wird der Verkehr auf der Clayallee weniger anwachsen, als die Senatsverwaltung prognostiziert. Die Lärmimmissionen werden mit der veränderten Prognosezahl in der Clayallee insgesamt geringer sein, als in der schalltechnischen Untersuchung angenommen.

Stellt man die zusätzlichen Fahrzeuge in Relation zum Verkehr auf der Clayallee ergibt sich eine Pegelzunahme am Tag von 0,6 / 0,7 dB. Die Besucherfahrten zu und von der Tiefgarage auf der Clayallee sind unmittelbar mit dem öffentlichen Verkehr durchmischt; der Zuwachs ist praktisch unhörbar. Die veränderten Prognosezahlen in der Clayallee bedeuten, dass die Zunahme der Schallimmissionen durch die Planung höher als die vom Gutacher ermittelten 0,6 / 0,7 dB(A) ausfallen wird. Kritisch wäre eine Zunahme erst ab 3 dB(A). Dazu müsste sich der Verkehr auf der Clayallee praktisch verdoppeln. Dies wird jedoch nicht der Fall sein.

Was den Lieferverkehr anbelangt, so liegen die Tages-Beurteilungspegel im Bereich des südlich gelegenen Hochhauses mit bis zu 58 dB (A) am höchsten. Im Bereich der Charlottenburger Straße sind maximal 50 dB (A) zu erwarten. Alle Werte liegen unter dem Richtwert von 60 dB (A) im Mischgebiet.

2.2.7.4              Lichtimmissionen

Die Lichtimmissionen wurden in einem Gutachten berechnet und bewertet (Müller-BBM 2005b). Dabei ist zu bemerken, dass sich das Plangebiet an einer vielbefahrenen, zweiseitig symmetrisch beleuchteten Hauptverkehrsstraße mit Einkaufsmöglichkeiten befindet. Es liegt somit eine lichttechnische Vorbelastung vor.

Durch Objektbeleuchtung, beleuchtete Schaufenster und Werbeanlagen an der Fassade sind höhere Lichtimmissionen auf benachbarte und gegenüberliegende Wohnungen zu erwarten. Deren Wirkung auf den Menschen bzw. deren Wohnraum wurde im Rahmen eines lichttechnischen Gutachtens (Prognosemodell auf der Grundlage von Erfahrungswerten) hinsichtlich ihrer Verträglichkeit untersucht (Müller-BBM 2005b). Die Beurteilung erfolgte auf der Grundlage der Licht-Leitlinie des Länderausschusses für Immissionsschutz.

Es wurde je Werbeanlage eine mittlere Leuchtdichte von 350 Candela/m² (cd/m2) für Schaufenster eine mittlere Beleuchtungsstärke von 1.000 Lux (lx) bzw. eine mittlere Leuchtdichte von 300 cd/m2, für das Schwimmbad eine mittlere Beleuchtungsstärke von 300 lx und für die Außenbeleuchtung eine Simulation mit konservativen Ansätzen zugrunde gelegt. Abschattungen durch Bewuchs und Auswirkungen von objektbezogenem Fahrverkehr wurden nicht berücksichtigt.

Der Untersuchungs- und potenzielle Wirkraum sind die nördlich (Clayallee 326, Winfriedstraße 39 und Nordfassade Clay-Tower), westlich (Clayallee 327/329) und südlich (Clayallee 336) des Plangebiets gelegenen Wohnungen.

Raumaufhellung

Bei der Raumaufhellung des Wohnbereichs, insbesondere des Schlafzimmers wird die von einer Lichtquelle in den Raum abgegebene Leistung in der Fensterebene beurteilt. Dabei sind folgende Immissionsrichtwerte empfohlen (EF = Beleuchtungsstärke in lux):

                            6.00 – 22.00 Uhr              22.00 – 6.00 Uhr

Allgemeine Wohngebiete              3 EF              1 EF
Mischgebiete              5 EF              1 EF                           

Blendung

Während die physiologische Blendung zu einer Herabsetzung des Sehvermögens führt, wird die psychologische Blendung unter dem Gesichtspunkt der Störempfindlichkeit gewertet. Die Belästigungen der psychologischen Blendung wird zur Beurteilung der Blendung herangezogen. Folgende Proportionalitätsfaktoren sind empfohlen:

              6.00 – 20.00 Uhr              20.00 – 22.00 Uhr               22.00 – 6.00 Uhr

Allgemeine Wohngebiete                            96                            64                            32
Mischgebiete                            160                            160                            32

Ergebnisse

In der Summe der sonstigen Lichtimmissionen durch Werbeanlagen, Schaufenster und Schwimmhalle wird die Beleuchtungsstärke nachts zwischen 22.00 und 6.00 Uhr deutlich überschritten (s. Tab. 4). Dabei sind die Schaufensterflächen der Hauptverursacher für die Raumaufhellung. Die Außenbeleuchtung ist für die maßgeblichen Immissionsorte nicht relevant.

Tab. 4              Summarische Lichtimmissionen in der Nachtzeit zwischen 22.00 und 6.00 Uhr
(Quelle: Müller-BBM 2005b)

2.2.7.5              Abfälle

Die Entsorgungsflächen sollen in das Gebäude integriert und über die südliche Zu- und Abfahrt fortgebracht werden. Die Nutzer erreichen die Müllstandorte über die Tiefgarage.

Durch die geplanten Nutzungen entstehen die branchenüblichen Abfallmengen und es ist davon auszugehen, das eine ordnungsgemäße Entsorgung des Abfallaufkommens sichergestellt werden kann. Konkrete Angaben über die anfallenden und zu entsorgenden Abfallmengen können derzeit nicht gemacht werden. Der Verkehrsgutachter (FGS 2005) geht von einem Müllfahrzeug > 7,5 t täglich für die gesamten Müllmengen einschl. Gewerbemüll aus.

2.2.7.6              Regen-, Grau- und Schmutzwasser

Hinsichtlich des Umgangs mit Regen- und Grauwasser wurden verschiedene Varianten geprüft. Folgende Niederschlagsmengen wurden unter Berücksichtigung von insgesamt 3.090 m2  begrünten Dachflächen überschlägig ermittelt, die auf dem Gebäudedach anfallen und zur Verfügung stehen:

Maximale Dachfläche gem. B-Plan:               10.173 m2

50 % Rückhaltung / Verdunstung durch begrünte Dachfläche:                                  - 1.545 m2
verbleibende Dachfläche, ca.:                              8.600 m2

Bei einem Niederschlag von durchschnittlich 500 mm (abnehmende Tendenz) fallen im Jahr maximal 8.600 m2 x 0,5 m = 4.300 m3 Niederschlagswasser an, die für eine Nutzung zur Verfügung stünden.

Versickerung von Niederschlagswasser

Die Versickerung von Niederschlagswasser dient der Grundwassersicherung und –an-reicherung und ist aus ökologischen Gesichtspunkten grundsätzlich empfehlenswert. Aufgrund der avisierten Flächennutzung der Außenanlagen für das Schwimmbad und den Wellness-Bereich (ggf. als Liegewiese) und den Begrünungsmaßnahmen werden voraussichtlich kaum Flächen für eine aktive Versickerung von Niederschlägen zur Verfügung stehen. Außerdem wurde Geschiebemergel bereits ab 0,5 m Tiefe angetroffen (Burmann, Mandel + Partner 2005), der als wasserstauende Schicht die Versickerungsfähigkeit des Bodens deutlich einschränkt.

Bewässerung der intensiv begrünten Dachflächen

Das Niederschlagswasser kann in Zisternen aufgefangen und zur Bewässerung der Freiflächen sowie der intensiv begrünten Dachflächen (Dachgärten) auf dem 2. OG herangezogen werden.

Alternativ können Flachdächer durch Änderung der Aufbauhöhe auch als Einstaubecken für Niederschlagswasser genutzt werden. Je nach Einstauhöhe können unterschiedliche Wassermengen zurückgehalten werden. Einstaudächer sind insbesondere dann sinnvoll, wenn eine intensive Dachbegrünung mit Substratmächtigkeiten bis zu ca. 80 cm beabsichtigt ist, da den Pflanzen dann mehr Wasser und Nährstoffe für ihr Wachstum zur Verfügung stehen.

Regen- und Schwimmbadwassernutzung für die Sprinkleranlagen

Die Nutzung von Regenwasser für die Sprinkleranlagen aus Zisternen kann grundsätzlich in Erwägung gezogen werden, ist aber mit Unwägbarkeiten verbunden. So ist die dauerhafte Bereitstellung von Wasser für den Bedarfsfall über Niederschlagswasser nicht sicherzustellen. Auch die Nutzung von Schwimmbadwasser erscheint weniger geeignet, da einerseits das Schwimmbadwasser aufbereitet und in mindestens 220 bis 230 m3 großen Löschwassertanks vorgehalten werden muss (Ebert-Ingenieure 2005) und andererseits die chemische Zusammensetzung des Schwimmbadwassers (insbesondere Chlor) zu Schäden an den Sprinkleranlagen führen kann. Rechtsvorschriften zu diesem Aspekt liegen nicht vor.

Sonstige Nutzung von Regen- und Grauwasser

Niederschläge auf den Dächern sowie Grauwasser (Schwimmbadwasser, Brauch­wasser aus dem Wellness-Bereich) könnten grundsätzlich für Toiletten und Urinale verwendet werden.

Die Verwendung von Schwimmbadwasser ist abzulehnen, da gechlortes Schwimmbadwasser mit anderen Reinigungsmitteln (z.B. Toilettenreiniger) zu gesundheitlichen Konflikten führen kann. Außerdem spricht gegen die Nutzung von Schwimmbadwasser, dass ein gesondertes Leitungsnetz vorgehalten werden muss, der Platzbedarf für die Rückhaltung des Grauwassers erheblich ist und zu höheren Kosten führt.

Abwasser

Jahresverbrauchswerte zum Abwasser können erst im Rahmen einer Betriebskostenermittlung bestimmt werden und liegen nicht vor.

2.2.8              Wechselwirkungen

Bei den Wechselwirkungen geht es um konkurrierende Belange des Umwelt- und Naturschutzes und auch um sich gegenseitig abschwächende oder verstärkende Umweltaspekte. Auf der Grundlage der obigen Ausführungen wurde bereits deutlich, dass es widersprüchliche sektorale Belange gibt, die nachfolgend zusammengefasst dargestellt werden.

2.2.8.1              Grundwasserneubildung / Versickerung von Niederschlägen contra Nutzbarkeit der Außenanlagen für die Erholung

Die Versickerung von Niederschlagswasser ist grundsätzlich empfehlenswert. Aufgrund der avisierten Flächennutzung der Außenanlagen für das Schwimmbad und das Wellness-Center (ggf. als Liegewiese) sowie den Begrünungsmaßnahmen werden voraussichtlich kaum Flächen für eine aktive Versickerung von Niederschlägen zur Verfügung stehen. Das Regenwasserkanalnetz ist nicht über die aktuelle Nutzung hinaus zu belasten. Zudem ist die Versickerungsfähigkeit des Bodens aufgrund des wasserstauenden Geschiebemergels deutlich eingeschränkt, weshalb das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser nicht zwingend auf den Grundstücksflächen versickert werden, sondern für eine Bewässerung der Dachgärten oder sonstige Nutzungen verwendet werden sollte.

2.2.8.2              Glasdach / Wärmegewinnung contra Vogelschlag und Lichtimmissionen

Der energetische Vorteil eines (kostenintensiven) Glasdaches zur Wärmegewinnung hat zwei erhebliche Nachteile. Einerseits erhöht sich das Vogelschlagrisiko bei großflächigen Verglasungen und andererseits können durch die Beleuchtung erhebliche Lichtimmissionen

für die benachbarten Wohnnutzungen entstehen.

2.2.8.3              Dachbegrünung contra thermische Solar- und Photovoltaikkollektoren

Eine intensive Dachbegrünung mit nutzbaren Dachgärten schließt die Aufstellung von Kollektoren aus, da beide Nutzungen die gleiche Fläche beanspruchen. Bei einer extensiven Dachbegrünung können Kollektoren grundsätzlich auch auf der begrünten Fläche aufgestellt werden. Dabei hängt es von der Aufstellhöhe und dem -winkel der Kollektoren ab, wie viel Licht auf den Boden fällt und für die Vegetation zur Verfügung steht. Im Rahmen des Umweltberichts und in der weiteren Konkretisierung der Planung wird entsprechend der bezirklichen Nachhaltigkeitsziele (s. Punkt II.1.3.2) der Informationsstand über die technischen Möglichkeiten und die Machbarkeit dieser Maßnahmen verbessert.

2.2.8.4              Öffentliche Durchwegung zur Charlottenburger Straße contra Parkplatzsuchverkehr contra Stärkung des Einzelhandels in der Clayallee contra ruhige Erholungsnutzung

Eine öffentliche Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer über das Grundstück schafft für die Anwohner des Quartiers östlich der Charlottenburger Straße kürzere Wege. Darüber hinaus würde die Benutzung der Charlottenburger Straße von manchem Radfahrer als angenehmer empfunden werden als die Clayallee. Dies ist auch für die Betreiber der Einkaufsmärkte und des Schwimmbades vorteilhaft. Nachteilig wirkt sich die Möglichkeit einer Durchwegung für die Anwohner der Charlottenburger Straße aus, da diese Wegeverbindung den Parksuchverkehr zwangsläufig auch in die Charlottenburger Straße zieht. Außerdem würde potenzieller Kundenverkehr (überwiegend Fußgänger) für den Einzelhandel in der Clayallee zwischen dem Plangebiet und der Berliner Straße verloren gehen.

Ein Zugang zum Gebäude von der Rückseite ist nach dem aktuellen Planungsstand nicht vorgesehen. Die Durchwegung müsste deshalb südlich des Gebäudes über die Lieferzone und Zufahrt zur Tiefgarage geführt werden.

2.2.8.5              Tiefgarage contra Gefährdung der Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer auf der Clayallee

Die Einrichtung einer Tiefgarage für Mitarbeiter und Nutzer entlastet den Parksuchverkehr in der Umgebung erheblich. Dieser positive Effekt beinhaltet den Nachteil, dass Fußgänger und Radfahrer auf der Clayallee durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge der Tiefgarage gefährdet werden können.

Durch die kumulierenden Verkehrsbewegungen der Ein- und Ausfahrten in die Tiefgarage mit den Ausfahrten von dem benachbarten Grundstück des Verbrauchermarktes und dem Lieferverkehr erhöht sich das Konfliktpotenzial für Fußgänger und Radfahrer deutlich.

2.2.8.6              Fahrradstellplätze contra Einschränkung für Besucher

Zum Erreichen des bezirklichen Nachhaltigkeitsziels der Verdreifachung des Fahrradverkehrs bis 2020 (s. Punkt II.1.3.2) ist es notwendig, gut erreichbare Fahrradstellplätze zu errichten. Fahrradstellplätze vor dem Gebäude an der Clayallee oder zwischen den einzelnen Gebäudeteilen haben den Vorteil, dass die Radfahrer kurze Wege zwischen den Fahrradstellplätzen und den Geschäfts- und Nutzungsangeboten im Gebäude haben. Dadurch können aber auch Behinderungen für die Fußgänger entstehen. Problematisch ist es auch, wenn Fluchtwege oder Aufenthaltsbereiche zugestellt werden.

2.2.9              Zusammenfassung der erheblichen Umweltauswirkungen

Durch die Planung (Bebauung und Erschließungsflächen) wird es zu einer deutlichen Zunahme der Versiegelung im Plangebiet kommen. Statt einer aktuell 4.525 m2 großen überbauten Fläche und weiteren 3.990 m2 versiegelten Flächen können zukünftig ca. 15.259 m2 überbaut und versiegelt werden; die Überbauung und Versiegelung wird um maximal 6.744 m2 zunehmen. Aufgrund des deutlich höheren Bauvolumens und aufgrund des größeren Grundrisses sind eine zusätzliche thermische Belastung sowie eine Änderung der Durchlüftungsverhältnisse wahrscheinlich. Der Verlust von ca. 80 geschützten Bäumen, darunter 12 besonders wertvolle Bäume, ist erheblich und wird auch Auswirkungen auf das Landschaftsbild aufweisen. Durch das neue Gebäude wird sich zwar das Ortsbild durch weitgehende Schließung der Baukante ändern, sich aber grundsätzlich in das städtische Umfeld einfügen.

Die Luft- und Lärmimmissionen durch den zusätzlichen Verkehr, der in die Tiefgarage ein- und ausfährt sowie durch den Lieferverkehr sind im Vergleich zu den bestehenden Belastungen untergeordnet, der Zuwachs an Lärm ist praktisch unhörbar.

Die potenziellen Lichtimmissionen durch Schaufenster, Schwimmhalle und Werbeanlagen können dagegen nachts zwischen 22.00 und 6.00 Uhr benachbarte Wohnungen durch die sog. Raumaufhellung belästigen. Hier kann und muss mit geeigneten Maßnahmen entgegengewirkt werden.

Eine Diskussion über den Einsatz verschiedener Energieträger zeigt Möglichkeiten auf, inwieweit die Nutzung von „sauberer“ Energie den Klimaschutz-Zielen dienen und die Umwelt bzgl. der potenziellen Kohlendioxid-Belastung bei der Stromerzeugung entlasten kann.

2.2.10              Umweltauswirkungen bei Nichtdurchführung der Planung

Bei Nichtdurchführung der Planung wird das asbestbelastete Gebäude des ehemaligen Stadtbads nach und nach verfallen. Im Lauf der natürlichen Sukzession wird der Gehölzaufwuchs weiter zunehmen und die Fläche zunehmend verbuschen und sich langfristig bewalden. Dies hätte erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild.

Vermutlich würde kein Schwimmbad in Zehlendorf entstehen. Dies hätte negative Auswirkungen auf die Gesundheit, die Erholung und das Wohlbefinden der Menschen. Gutachterlich wurde festgestellt, dass in den geplanten Sparten des Einzelhandels hohe Kaufkraftabflüsse aus Zehlendorf festzustellen sind (siehe auch Punkt III.1.2), d.h. viele potenzielle Besucher des geplanten Einzelhandels würden weiterhin weitere Wege in Kauf nehmen, wodurch die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima, Luft höher wären.

1.3              Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen

2.3.1              Eingriffsregelung

2.3.1.1              Inhalte des rechtskräftigen Bebauungsplans X – 32-1

Im Bebauungsplan X – 32-1 ist eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt. Durch die gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1986 in Verbindung mit BauNVO von 1977 unbegrenzte zulässige Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen könnte der Boden auf fast der gesamten Grundstücksfläche versiegelt bzw. mit Nebenanlagen überstellt werden (vgl. Tabelle 5).

Das Flurstück 366 ist von Bebauung freizuhalten und an der südlichen Grenze zum Grundstück Charlottenburger Straße 8, 8a mit einem 6 m breiten und ca. 82 m langen Geländestreifen dicht mit hochwachsenden Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen (siehe Bebauungsplan X - 32-1, Planergänzungsbestimmung Nr. 2).

2.3.1.2              Darstellung und Bewertung der durch den Bebauungsplan X – 32-1-1
verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft

Gem. § 1a Abs. (3) Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich dann nicht erforderlich, soweit die durch die Bebauungspläne vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Demzufolge unterliegen also nur diejenigen Eingriffe in Natur und Landschaft der Eingriffsregelung, die über den Bestand oder das planungsrechtlich zulässige Maß gem. den gültigen Festsetzungen des Bebauungsplans X–32-1 hinausgehen. Die Prüfung des Eingriffs in Natur und Landschaft wird schutzgutbezogen vorgenommen.

Schutzgut Boden

Im Vergleich zum Bebauungsplan X – 32-1 soll die GRZ von 0,4 auf 0,5 erhöht werden. Durch die zulässige Überschreitung der GRZ gem. § 19 BauNVO von 1993 kann der Boden nunmehr auf maximal 75 % der überbaubaren Fläche überbaut und versiegelt werden (vgl. Tabelle 5).

Bezüglich des Schutzgutes Boden sind die Eingriffe in Natur und Landschaft dennoch nicht relevant, da das Grundstück nach dem festgesetzten Bebauungsplan X – 32-1 bis zu 97,6 % für Nebenanlagen versiegelt werden könnte. Die im Bebauungsplan X – 32-1 festgesetzte Fläche mit Pflanzbindung wird als Fläche zum Anpflanzen übernommen, da gemäß § 1a Abs. 2 BauGB mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll. Auch wenn der frühere Bebauungsplan eine höhere Versiegelungsmöglichkeit erlaubte, ist bei der Aufstellung eines neuen Bebauungsplans dieser Grundsatz zu beachten und anzuwenden, soweit dies zumutbar ist. Die Plankonzeption des Bebauungsplans X – 32-1-1 gestattet hier die Berücksichtigung ohne neue oder weitere Belastungen für den Grundstückseigentümer hervorzurufen.

Tab. 5              Versiegelungsbilanz

Schutzgut Wasser

Bezüglich des Schutzgutes Grundwasser sind die Eingriffe nicht relevant, da das Grundstück nach dem festgesetzten Bebauungsplan X – 32-1 bis zu 97,6 % für Nebenanlagen versiegelt werden könnte.

Unabhängig davon gilt die Anwendung des Vermeidungsgebotes, die eingriffsrelevanten Aspekte der Grundwasserneubildung und der Rückhaltung von Niederschlägen zu beachten.

Schutzgut Klima und Lufthygiene

Im Vergleich zur aktuellen Situation und im Vergleich zu den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans X – 32-1 wird das zulässige Bauvolumen deutlich erhöht, was zu einer erheblichen Beeinträchtigung dieses Schutzgutes führt. Durch die erheblich kompaktere und straßenseitig weitgehend geschlossene Bebauung sind Auswirkungen auf das lokale Klima zu erwarten (zusätzliche thermische Belastung und Änderungen der Durchlüftung), die durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden müssen.

Wegen der starken regionalen und überregionalen Einflüsse macht eine beschränkte Betrachtung eines verhältnismäßig kleines Plangebiets wenig Sinn. Berlin gilt nach § 1 der
22. Bundes-Immissionsschutzverordnung (BImSchV) als Ballungsraum, für den die Luftqualität jährlich beurteilt und gegebenenfalls Maßnahmen zur Einhaltung der Grenzwerte ergriffen werden müssen. Grenzwertüberschreitungen treten im gesamten Stadtgebiet insbesondere an Hauptverkehrsstraßen auf. Der im August 2005 vom Berliner Senat beschlossene Luftreinhalte- und Aktionsplan 2005–2010 stellt die Maßnahmen für ganz Berlin dar: Alle Abschnitte, die einen Indexwert größer 2,0 aufweisen, erfordern zukünftig ein besonderes Augenmerk.

Das Plangebiet selbst ist hiervon nicht direkt betroffen. Lediglich der Kreuzungsbereich Berliner Straße / Teltower Damm / Potsdamer Straße / Clayallee sowie der obere Teil des Straßenzugs des Teltower Damms bis zum S-Bahnhof Zehlendorf liegen im mittleren Bereich der Bewertung.

Schutzgut Pflanzen und Tiere

Die im rechtskräftigen Bebauungsplan X – 32-1 festgesetzte (ca. 492 m2 große) Pflanzfläche  wurde bisher nicht realisiert, soll aber im neuen Bebauungsplan erhalten bleiben. Ein Eingriff in das Schutzgut Pflanzen und Tiere wird nicht wirksam. Im übrigen wird durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan die Pflanzung von Gehölzen gesichert.

Unabhängig davon sind die Rechtsvorschriften zum Baumschutz gemäß der Berliner Baumschutzverordnung und zum Artenschutz (Gebäudebrüter und Fledermäuse) zu beachten.

Schutzgut Landschaftsbild

Im Vergleich zur aktuellen Situation als auch im Vergleich zu den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans X – 32-1 wird sich das Erscheinungsbild erheblich ändern. Das Gebäude wird massiver und höher als das bislang planungsrechtlich zulässige Gebäude sein und vorhandene Sichtbeziehungen unterbrechen. Das Ortsbild wird durch eine städtische Bebauung geprägt sein und zu einer fast geschlossen bebauten Straßenfront führen. Der Eingriff ist durch geeignete Maßnahmen zu minimieren bzw. zu kompensieren. Die entsprechenden Maßnahmen wurden unter Punkt II.2.2.5 behandelt, dargestellt und abgewogen.

Im Ergebnis findet für die Schutzgüter Boden, Grundwasser sowie Pflanzen und Tiere kein Eingriff in Natur und Landschaft statt. Durch die Zunahme der Baumasse auf dem Grundstück ist jedoch ein Eingriff auf die Schutzgüter Klima und Landschaftsbild zu bilanzieren.

2.3.1.3              Kompensationserfordernisse

Schutzgut Klima

Durch die geplanten Bauvolumina und die weitgehend bauliche Schließung an der Clayallee entstehen Durchlüftungsänderungen und Temperaturerhöhungen, die zur Kompensation temperaturmindernde Maßnahmen erfordern. Im Umweltatlas werden für das Plangebiet klimaverbessernde Maßnahmen gefordert. Temperaturmindernd, d.h. auch klimatisch verbessernd wirken neben ebenerdigen Begrünungs­maßnahmen auch Dach- und Fassadenbegrünung, die daher nach Möglichkeit großflächig im Plangebiet realisiert werden sollten.

Bisher gibt es keine quantitativen Berechnungsmodelle für die Ermittlung des klimatischen Ausgleichs für den Eingriff in das Schutzgut Klima. Klimatisch relevant ist das Bauvolumen, mit dem eine weitere Verdichtung vorgenommen wird und der Durchlüftungsbereich eingeschränkt wird. Planungsrechtlich relevant ist das Bauvolumen oberhalb des dritten Vollgeschosses. Es wurde ein Bewertungsmodus entwickelt, dem die Fassadenflächen für das Bauvolumen des vierten bis sechsten Vollgeschosses als Bezugsmaßstab zugrunde liegen (vgl. Tabelle 6).

Tab. 6              Ausgangsdaten für die Ermittlung des Ausgleichsbedarfs

Für das zusätzliche Bauvolumen könnten verschiedene Gebäudekuben (Quader, U-förmiges Gebäude, L-förmiges Gebäude) realisiert werden. In Anlehnung an den derzeitigen Planungsstand wird von folgenden Annahmen ausgegangen:

1        Die GRZ 0,5 wird im ersten Vollgeschoss (EG) vollständig ausgenutzt, das sind 10.173 m2 Geschossfläche (bei einer Grundstücksgröße von 20.345 m² und einer GRZ von 0,5);

2        Im zweiten Vollgeschoss wird das EG zu 70 % überbaut, das sind 7.120 m2 Geschossfläche (=70 % von 10.173 m²);

3        Für das dritte bis sechste Vollgeschoss verbleibt eine Geschossfläche pro Geschoss von 4.070 m2 ((33.569 m² - 10.173 m² - 7.120 m²) / 4 Geschosse).

4        Nimmt man weiter an, dass bei den avisierten Nutzungen ein Gebäudetypus mit einer maximalen Tiefe von 20 m wahrscheinlich ist, wird für die Modellrechnung eine Längsfassade von maximal 204 m rechnerisch zugrunde gelegt (4.070 m² / 20 m).

Nach dieser Berechnung wurden 5.378 m² Fassadenfläche ermittelt, die relevant für die Ausgleichsregelung sind und durch Begrünungsmaßnahmen zu kompensieren sind (bei einem rechteckigen Baukörper von 204 m auf der Längsseite und 20 m auf der Schmalseite, mit 3 Geschossen und je 4 m Geschosshöhe (204 m x 2 + 20 m x 2) x 3 Geschosse x 4 m Geschosshöhe = 5.376 m2).

Schutzgut Landschaftsbild

Die Beurteilung dieses Schutzgut erfolgt qualitativ in Anlehnung an die relevanten Wertkriterien der so genannten Auhagen-Methode (Auhagen et al. 1994, TU Berlin 2004).

Da die Gestalt des Stadtraumes insbesondere durch die räumliche Anordnung der Gebäude, ihre Kubatur und Höhe in Verbindung mit den Freiraumstrukturen bestimmt wird, gehen mit dem größeren und höheren Baukörper ein Teil der landschafts- und quartierstypischen Freiraumstrukturen sowie Sichtbeziehungen verloren. Der Eingriff wird dadurch minimiert bzw. kompensiert, dass Flächen mit Bindungen zum Bepflanzen und zum Anpflanzen festgesetzt werden. Zum Schutzgut Landschaftsbild, dessen Beeinträchtigung und Ausgleich wurde unter Punkt II.2.2.5 bereits genauer ausgeführt.

Auch der Aspekt der Freiheit von akustischen und / oder geruchlichen Beeinträchtigungen ist aufgrund der Verkehrszunahme grundsätzlich betroffen. Da aber durch die straßenseitige Bebauung der Verkehrslärm der Clayallee vermutlich stärker abgeschirmt wird als bei der jetzigen Situation, können die Freiräume des Schwimmbades / Wellness-Bereichs auch weiterhin ohne erhebliche zusätzliche Beeinträchtigungen genutzt werden, um Sport zu treiben oder die Natur zu genießen. Die wenigen Lieferfahrzeuge, die von der Clayallee zur Charlottenburger Straße an den Außenanlagen vorbeifahren, verursachen nur punktuelle Luft- und Lärmemissionen, die ebenfalls nicht als erheblich zu beurteilen sind, da sie die Eignung dieser Flächen nicht dauerhaft beeinträchtigen. 

2.3.2              Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen

Mit dem Erhalt von Bäumen und nutzbaren Freiräumen mit Aufenthaltsqualität werden grundsätzliche Ziele des Landschaftsprogramms zu den Programmplänen „Biotop- und Artenschutz“, „Landschaftsbild“ und „Erholung und Freiraumnutzung“ erfüllt. Der Parkbaumsiedlungscharakter bleibt im hinteren Grundstücksbereich erhalten (vgl. Kapitel II.1.3).

Negative Umweltauswirkungen können durch folgende Maßnahmen vermieden oder minimiert werden:

2.3.2.1              Hinweise zum Grundwasserschutz und zur Regenwasserrückhaltung

Da eine Versickerung des auf den Dachflächen anfallenden Niederschlagswassers auf den offenen Grundstücksflächen nicht empfohlen werden kann, sollte das Niederschlagswasser durch geeignete technische Maßnahmen bzw. Nutzungen im Gebiet zurückgehalten werden. Niederschlagswasser können bspw. in Zisternen gesammelt werden, um die Grünflächen, hier insbesondere die intensiv begrünten Dachflächen zu bewässern. Weitere Nutzungsmöglichkeiten sind im Rahmen der Baugenehmigung zu klären.

2.3.2.2              Hinweise zum Natur- und Artenschutz

???????????????Verwendung von einheimischen und standortgerechten Arten.

???????????????Verzicht auf Abbruch- und Fällarbeiten während der Haupt-Brutzeit von Vögeln von März bis August/ September.

???????????????Verzicht auf großflächig durchsichtige Fassaden zur Verminderung des Vogelschlagrisikos.

???????????????Verwendung von Kaltlichtleuchten, damit ein Großteil der Insekten gar nicht erst angelockt wird und nicht an heißen Lampen und Beleuchtungskörpern verbrennt. Kaltlichtlampen haben außerdem den Vorteil, dass sie im Stromverbrauch deutlich günstiger sind.

2.3.2.3              Hinweise zum Baumschutz

Grundsätzlich sollten Einzelbäume auch innerhalb der überbaubaren Flächen erhalten werden, wenn die Bebauung dies zulässt. Da das Gebäude nach dem derzeitigen Planungsstand nicht bis an die nördliche Baugrenze vorgesehen ist, könnten und sollten Bäume vor allem entlang der Grenzen zu den Grundstücken Winfriedstraße 31-39 stehen bleiben, um einen Sichtschutz zwischen den Wohnnutzungen einerseits und dem Schwimmbad / Wellness-Bereich andererseits zu sichern.

Auch die Straßenbäume an der Clayallee sollten erhalten werden, um eine bessere Einbindung in das Straßenbild zu sichern und potenzielle Lichtimmissionen zu mindern.

Einschlägige Baumschutzmaßnahmen während der Bauzeit sind zu beachten.

2.3.2.4              Umweltfreundliche Haustechnik

???????????????Die Emissionen der hauseigenen Energieversorgung sind durch die Verwendung abgasarmer Anlagen entsprechend dem Stand der Technik zu minimieren. Insbesondere sind der Einsatz von Fernwärme und regenerativen Energieträgern zur Stromerzeugung wie die Nutzung von Solarthermieanlagen für die Schwimmbadwassererwärmung in Erwägung zu ziehen.

Grundsätzlich ist die Nutzung von Frischwasser zu minimieren. Neben der Nutzung von Regenwasser (bevorzugt zur Bewässerung von Dachgrün, s.o.) sollte auch die Verwendung von Brauchwasser (Schwimmbadwasser, Duschwasser etc.) geprüft werden.

2.3.2.5              Hinweise zum Verkehr

Bei 500 Fahrzeugen in der Spitzenstunde, die in die Tiefgarage ein- oder ausfahren, wird dringend empfohlen, den Gehweg und den Radweg über die Zufahrten jeweils durchzupflastern, um den Vorrang der Nichtmotorisierten auch optisch zu verdeutlichen und die Sicherheit zu erhöhen (FGS 2005).

Es wird weiterhin vorgeschlagen, an der Ausfahrt Charlottenburger Straße einen Rechtsabbiegepfeil zu installieren, so dass der ausfahrende Verkehr sich sofort auf die Hauptstraße (Berliner Straße) orientiert und den Teil der Charlottenburger Straße benutzt, an dem Gewerbebetriebe angrenzen (FGS 2005).

Dem Parkraumdruck in der Umgebung sollte durch verschiedene Maßnahmen entgegengewirkt werden. Der Betreiber der Tiefgarage im Plangebiet kann durch entsprechende Preisgestaltung (bspw. kostenloses oder preisgünstigeres Parken für Kunden in der ersten Stunde) erreichen, dass diese Stellplätze angenommen werden.

Außerdem sollte über den Grundstücksteil in der Charlottenburger Straße kein öffentlicher Zugang erfolgen, damit die Charlottenburger Straße für den Parkverkehr unattraktiv bleibt.

2.3.2.6              Hinweise zum Schutz vor Verkehrsemissionen

Da bereits aktuell die schalltechnischen Orientierungswerte hinsichtlich des Verkehrs in der Clayallee überschritten werden, sollten Wohnungen ausschließlich im hinteren Grundstücksbereich untergebracht werden, wo sie durch den straßenseitigen Gebäuderiegel von den Emissionen abgeschirmt werden und die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden können. Damit können gesunde Wohnverhältnisse hergestellt werden.

2.3.2.7              Hinweise zum Schutz vor Lichtimmissionen

Die Minimierung der psychologischen Blendung, verursacht durch einzelne Leuchten, muss im Rahmen der lichttechnischen Planung erfolgen. Folgende Maßnahmen / Aspekte sollten bei der konkreten Planung beachtet werden (Müller-BBM 2005b):

???????????????Die im Wellness-Bereich zur Clayallee nächstgelegenen beiden Schaufensterflächen sowie am Geschäftshaus auf der Südseite vorgesehenen Schaufensterflächen ab 20.00 Uhr, mindestens aber ab 22.00 Uhr mit einer Minimalbeleuchtung versehen.

???????????????Wechsellicht und intensives farbiges Licht vermeiden, beleuchtete Werbeflächen auf ein Minimum beschränken,

???????????????Fensterflächen an der Nordfassade abdunkeln,

???????????????auf Außenbeleuchtung über 6 m Höhe und allseitig abstrahlende Leuchten verzichten sowie direkte Blickverbindungen zur Leuchte vermeiden. Dies gilt auch für Fassadenanstrahlungen.

2.3.3              Erforderliche Ausgleichsmaßnahmen

Als Ausgleich für den Eingriff in das Schutzgut Klima sind Begrünungsmaßnahmen auf mindestens 5.376 m2 Vegetationsflächen vorzusehen. Dabei sind in Anlehnung an die Vorschriften zum Biotopflächenfaktor, einem Maßstab für die ökologische Wertigkeit verschiedener Vegetationskategorien in Berlin, Begrünungsmaßnahmen auf dem Dach nur zu 70 % in Ansatz zu bringen.

Durch eine textliche Festsetzung wird gesichert, dass auf mindestens 30 % der überbaubaren Grundstücksflächen in MK 1 die Dächer zu begrünen sind, davon müssen mindestens zwei Drittel der zu begrünenden Dachflächen extensiv begrünt werden. Insgesamt entspricht dies einer Dachbegrünung von 3.090 m², davon mindestens 2.060 m² als extensives Dachgrün.

Bei einem Kompensationsbedarf von insgesamt 5.376 m2 Vegetationsflächen (siehe oben unter Punkt II.2.3.1.3) verbleibt ein Bedarf an ebenerdiger Begrünung auf Flächen mit Bodenanschluss von (5.376 – 3.090) * 0,7 = 3.213 m2. Durch den Erhalt und die Qualifizierung der randlichen Gehölzstrukturen mit einer Gesamtgröße von 1.641 m2 und einem weiteren Pflanzgebot auf einer 478 m2 großen Fläche reduziert sich der Anteil an weiteren Flächen auf 1.094 m2, die auf den verbleibenden nicht überbaubaren Flächen zur Verfügung stehen und je nach konkreter Planung der späteren Nutzung variabel begrünt werden können.

Mit den Flächen mit Bindungen für Bepflanzung wird der Eingriff in das Landschaftsbild minimiert. Eine Fläche mit Pflanzbindung wird als Fläche zum Anpflanzen in den Bebauungsplan übernommen. Durch entsprechend qualifizierte Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen wird das Gebäude besser in die Umgebung eingebunden.

2.3.3.1              Extensive Dachbegrünung

Durch extensive Dachbegrünungen entstehen große naturhaushaltswirksame Flächen, die wichtige Funktionen insbesondere für das lokale Klima (Verdunstung und Staubbindung)
übernehmen können. Auf nährstoffarmen Substraten kann sich eine speziell angepasste Flora und Vegetation entwickeln, die einer angepassten Fauna als Lebensraum dient. Aufgrund der extensiven Nutzung können wertvolle ungestörte Biotope entstehen. Von besonderer Bedeutung sind grüne Dächer auch für die Retention der Niederschläge, denn das Regenwasser kann zu ca. 50 % zurückgehalten und von den Pflanzen verbraucht werden. Außerdem wird durch Gründächer Heizenergie durch Wärmedämmung eingespart.

Für eine extensive Begrünung genügt ein ca. 5 cm starker Bodenauftrag (der gesamte Aufbau benötigt dann ca. 10 cm), der bei der statischen Berechnung des Gebäudes zu berücksichtigen ist.

2.3.3.2              Intensive Dachbegrünung

Intensive Dachbegrünungen übernehmen ebenfalls aufgrund der Bepflanzung / des Pflanzenvolumens klimatisch ausgleichende Funktionen und halten Niederschläge zurück. Je nach Artenauswahl bei der Bepflanzung und der Nutzungsintensität haben sie jedoch eine unterschiedliche Bedeutung für wildwachsende Pflanzen und wildlebende Tiere. Zumeist
übernehmen sie eine besondere Funktion für die Menschen als begehbare, nutzbare Dachgärten, die sich durch (intensive) gärtnerische Anlage und Pflege auszeichnen. Für die intensive Dachbegrünung sollte ein Bodenauftrag von wenigstens 80 cm vorgesehen werden, damit ein entsprechend großer Wurzelraum für eine Vegetation zur Verfügung steht, der die Pflanzen mit Wasser und Nährstoffen versorgen kann. Neben krautigen Pflanzen können auch Sträucher und kleine Bäume verwendet werden, wenn die Wasserversorgung gesichert werden kann. Von der Pflanzung großer, hochstämmiger Bäume mit großem Kronenvolumen wird dagegen abgeraten. Es sollten bevorzugt einheimische Gehölzarten verwendet werden, da diese sich besser in die Nahrungsketten der heimischen Tierwelt einfügen.

2.3.3.3              Erhalt, Aufwertung und Anpflanzung von mehrschichtigen Gehölzbeständen

Durch den Erhalt und die Qualifizierung der randlichen Gehölzstrukturen mit einer Gesamtgröße von 1.641 m2 und einem weiteren Pflanzgebot auf einer 478 m2 großen Fläche reduziert sich der Anteil an weiteren Flächen auf 1.094 m2, die auf den verbleibenden nicht überbaubaren Flächen zur Verfügung stehen und je nach konkreter Planung der späteren Nutzung variabel begrünt werden können. Es ist jedoch auch eine Begrünung auf überbaubaren Grundstücksflächen möglich und anrechenbar.

Entlang der Grundstücksgrenzen im hinteren Bereich des Grundstücks sind mindestens 6 m breite mehrschichtige Gehölze aus standortgerechten und einheimischen Bäumen und Sträuchern anzulegen. Entlang der Grundstücksgrenze zu dem benachbarten Feuerwehrgelände sollte der Pflanzstreifen wenigstens 14 m breit sein.

Pro Quadratmeter ist ein Strauch (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße zwei Triebe, 40-70 cm hoch) und je angefangene 50 m2 mindestens ein Baum (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße Hochstamm, 3 mal verpflanzt, Stammumfang 12 - 14 cm) zu pflanzen.

Folgende Pflanzenarten sollen bevorzugt verwendet werden:

Wie oben ausgeführt, erfordern die klimatischen Veränderungen, die der Bebauungsplan hervorruft, insgesamt die oben erläuterten Festsetzungen.

Mit den Maßnahmen zur Dachbegrünung wird zwar der Bauherr belastet, andererseits werden aber positive Auswirkungen für die Umwelt und Menschen erreicht. Diesen vorteilhaften Auswirkungen wird hier der Vorzug gegeben, weil zum einen die Investitionssumme für den Bauherrn nicht unzumutbar erhöht wird, diese Maßnahmen aber zu einer deutlich spürbaren Entlastung der Umweltsituation führen. Auch stellt die Dachbegrünung für den Bauherrn langfristig einen Vorteil dar, da „Gründächer“ sehr gute Isolierungs- und Schutzfunktionen für das Gebäude haben. Die Dachbegrünung ist auch eine den Bauherrn weniger belastende Festsetzung als z.B. weitere Anpflanzgebote auf der Bodenfläche, weil so noch die zusätzliche Nutzung der Bodenfläche ermöglicht wird. In der Gegenüberstellung dieser Belange ist daher die Gründachfestsetzung eine Maßnahme, die nicht nur nachteilig für den Bauherrn ist, die Festsetzung erfolgt daher unter Berücksichtigung der erforderlichen Gesichtspunkte.

2.3.4              Voraussichtliche Erfordernisse gem. der Baumschutzverordnung

Nach der aktuellen Berliner Baumschutzverordnung (2004) ist je angefangene 15 cm Stammumfang des zu entfernenden Baumes ein Ersatzbaum derselben Art mittlerer Gehölzsortierung (Stammumfang 12 – 14 cm) zu berechnen. Laut § 6 Abs. 3 Baumschutzverordnung sind vorrangig gebietstypische, standortgerechte Laubbäume oder heimische Waldkiefern zu verwenden. Daher wird empfohlen, als Ersatz für die sich im Gebiet befindenden nicht heimischen Bäume (z.B. Acer monspessulanum) einheimische Arten zu verwenden. Aufgrund der Zugehörigkeit zu einem Parkbaumsiedlungsbereich gem. LaPro sind bevorzugt die oben empfohlenen Arten zu verwenden.

Unter Berücksichtigung von Abschlägen für geschädigte Bäume (25 % Abschlag für Bäume der Zustandsstufe 1 – 2, 50 % Abschlag für Bäume der Zustandsstufe 2 - 3 und 75 % Abschlag für Bäume der Zustandsstufe 3) wurden bei Verlust von 80 Bäumen innerhalb der überbaubaren Fläche 588 Ersatzbäume ermittelt. Legt man für die Baumersatzpflanzungen je Ersatzbaum einen Preis von durchschnittlich 750 EUR (incl. Pflanzung und Entwicklungspflege) zugrunde, entstehen Kosten in Höhe von 441.000 EUR.

2.3.5              Voraussichtliche Erfordernisse zum Artenschutz 

Verluste von Revieren oder Brutplätzen der Gebäudebrüter sind in Berlin mit Ausnahme der Haustaube ausgleichspflichtig. Für die Zerstörung von Gebäudebrüter-Nistplätzen (z.B. im Zuge von Gebäudeabbruch) ist eine artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erforderlich.

Im Plangebiet sind insgesamt elf Brutplätze von Star (acht Niststätten), Kohlmeise (eine Brut mit Jungen in Nistkasten), Feldsperling (ein Nestfund in Nistkasten) und Hausrotschwanz (ein Brutpaar mit flüggen Jungen) kompensationspflichtig, für deren Verlust eine entsprechende Anzahl an Ersatz-Nistkästen oder sonstigen Nisthilfen an den neu zu errichtenden Gebäuden erforderlich wird.

Grundsätzlich sind die Abbrucharbeiten nicht während der Brutzeit durchzuführen. Damit verbleibt für diese Tätigkeiten nur das Winterhalbjahr.

2.3.6              Sonstige Empfehlungen

Die asbestbelasteten Materialien der Schwimmhalle sind ordnungsgemäß zu entsorgen.

Die Metall-Skulptur ist an einen anderen geeigneten Standort (Dampferanlegestelle Am Großen Wannsee, Ronnebypromenade) versetzt worden.

Grundsätzlich sollen die Standorte für die Fahrradstellplätze benutzerfreundlich sein. Sie können auch aufgeteilt werden. Für die Bewohner und die Mitarbeiter können beispielsweise Stellplätze in einem Fahrradraum und auf dem hinteren Grundstücksteil untergebracht werden.

2.4              In Betracht kommende anderweitige Lösungsmöglichkeiten

Im Aufstellungsverfahren bzw. im vorangegangenem Interessenbekundungsverfahren wurden verschiedene alternative Lösungsmöglichkeiten für das Grundstück geprüft. So wurden Überlegungen zu einer Bebauung des Flurstücks 366 mit Stadtvillen und eine Erhöhung der GRZ auf 0,6 und der GFZ auf 1,7 angestellt. Des weiteren gab es Pläne, das gesamte Grundstück mit einer Tiefgarage zu unterbauen. Überdies wurden bei der Ausarbeitung des Verkehrskonzepts verschiedene Möglichkeiten des Umbaus der Clayallee und der Führung des Lieferverkehrs (anstelle einer Ausfahrt über die Charlottenburger Straße) behandelt. Außerdem gab es den Wunsch einer öffentlichen Durchwegung des Grundstücks von der Clayallee zur Charlottenburger Straße.

Auf eine weitere Bebauung bzw. eine Erhöhung der GRZ und der GFZ wurde aus Gründen des Bodenschutzes, des Klimaschutzes und des Ortsbildes verzichtet.

Die Unterbauung des gesamten Grundstücks wurde über den Bodenschutz hinaus auch deshalb abgelehnt, weil dadurch der gesamte Baumbestand verloren ginge. Mit den geplanten Festsetzungen können zumindest auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen die Bäume überwiegend erhalten werden.

Die Vorschläge einer Lichtsignalanlage und einer zusätzlichen Wendekehre wurde im Verkehrsgutachten (FGS 2005) untersucht. Es stellte sich heraus, dass zusätzliche Anlagen nicht notwendig sind, weil der Verkehr auch ohne diese flüssig abgewickelt werden kann. Beide Anlagen würden zusätzliche Kreuzungsverkehre verursachen, die den Verkehrsfluss behinderten.

Als alternative Lösungsmöglichkeiten für die Anlieferung wurde eine gemeinsame Lösung mit den Nachbarn, eine Wendemöglichkeit auf dem Grundstück selbst sowie die Anlieferung   über die Tiefgarage erörtert.

Die anderweitigen Lösungen zum Verkehr wurden verworfen, weil sie entweder nicht umsetzbar sind oder den Verkehr - einschließlich Fußgänger- und Radverkehr - stärker beeinträchtigen würden.

Die öffentliche Durchwegung wurde nicht weiter verfolgt, um die Charlottenburger Straße vor einem zusätzlichen Parksuchverkehr zu schützen und um potenzielle Kunden der Einzelhändler in der Clayallee nicht abzuziehen.

Zusätzliche Angaben

3.1.1              Beschreibung der wichtigsten Merkmale verwendeter technischer Verfahren sowie Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben

Die wichtigsten Merkmale betreffen die Annahmen zur Verkehrsentwicklung und zur Haustechnik und werden im folgenden dargestellt.

3.1.1              Erschließung

Die Erschließung erfolgt über die Clayallee. Die Anlieferung erfolgt über zwei Ladezonen, davon eine südlich des Gebäudes, wo auch die Zufahrt zur Tiefgarage geplant ist. Diese ca. 3 m breite Zufahrt soll im Einbahnverkehr weiter über das Flurstück 366 bis zur Charlottenburger Straße führen.

Um die Verkehrsentwicklung zu prognostizieren und die Maßnahmen auszuarbeiten, die erforderlich sind, den entstehenden Verkehr zu bewältigen, wurde vom Büro FGS ein Verkehrsgutachten erstellt (FGS 2005). Insgesamt wird der aufkommende Fahrzeugverkehr für die Besucher des Freizeitbades eher gering eingeschätzt, da die Nutzung eine große Zahl nichtmotorisierter Besucher, zu denen Kinder und Jugendliche gehören, erwarten lässt (vgl. Tabelle 7).

Tab. 7              Ansatz der Verkehrsmittelnutzung nach Nutzerart (FGS 2005)

3.1.2              Haustechnik / Ver- und Entsorgung

Niederschlagswasser wird anteilig über die geplante Dachbegrünung zurückgehalten - und sofern aufgrund der Bodenverhältnisse möglich - auf dem Grundstück versickert. Für die Verbringung von Abwässer sind noch keine Lösungen entwickelt, die Nutzung von Grauwasser wird geprüft.

Die Abfälle werden innerhalb des Gebäudes in der Tiefgarage gesammelt, getrennt und über die südliche Zufahrt / Anlieferung entsorgt. Für die Entsorgung wird nach Aussage des Verkehrsplaners pro Tag mit einem Lkw > 7,5 t gerechnet (FGS 2005). Darin sind alle gewerblichen Abfälle enthalten.

Hinsichtlich des Klimaschutzes gab es Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben: Zuerst war davon ausgegangen worden, dass die Auswirkungen auf die Umwelt mit Hilfe eines Energiekonzepts beschrieben und bewertet werden können. Es stellte sich jedoch heraus, dass das Projekt noch nicht konkret genug ist, als dass der Wissensstand ausreicht, zum jetzigen Planungsstand mit angemessenem Aufwand die Auswirkungen quantitativ so zu beschreiben, dass Erkenntnisse gewonnen werden könnten, die über den allgemein bekannten Wissensstand hinausgehen.

Allgemein bekannt ist, welche Energieträger niedrige oder keine CO2-Emissionen verursachen. Eine konkretere Bilanz erfordert jedoch genaues Wissen nicht nur über die geplante Geschossfläche, sondern auch über die Kubatur des Gebäudes und die Stellung der Gebäudeteile zueinander, die Höhe der Räume, die Art und die genaue Lage der verschiedenen Nutzungen und deren technische Erfordernisse, die verwendeten Materialien, die Dämmung, den Warmwasserbedarf etc.

3.1.2              Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bebauungsplans auf die Umwelt

Bei der Überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der Durchführung des Bebauungsplans (nach § 4 c BauGB in Verbindung mit Nr. 3 b der Anlage) geht es um das Erkennen von unvorhersehbaren nachteiligen Umweltauswirkungen. Daher liegt das Augenmerk insbesondere auf den in den Gutachten zum Umweltbericht angenommenen Prognosen der Verkehrs- und Immissionsgutachten. Welche Abweichungen zu der Prognose könnten also eine Überwachung erforderlich machen? Hier ist insbesondere eine Überprüfung der verkehrlichen Kenndaten zu nennen, um nach einem Jahr und dann nach weiteren fünf Jahren nach Bauabnahme zu erkennen, ob die Verkehrsabläufe tatsächlich unproblematisch sind oder ob ggf. korrigierende Maßnahmen erforderlich werden. Sollte sich zum Beispiel die Unfallhäufigkeit durch ein- oder ausfahrende Fahrzeuge in die Tiefgarage erhöhen und die durchgeführten Sicherheitsmaßnahmen nicht ausreichen, müssten weitere Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Zu der Überwachung der verkehrlichen Daten gehören auch die Belange des Parksuchverkehrs, die ggf. in einem Parkraumbewirtschaftungskonzept des Bezirks beachtet werden müssen und das Erfordernis einer zusätzlichen Lichtsignalampel oder eines Verkehrsspiegels an der Kreuzung Berliner Straße / Charlottenburger Straße. Diese Prüfung soll durch den Fachbereich Tiefbau durchgeführt werden.

Geprüft werden soll außerdem die Entwicklung der lufthygienischen Belastung. Für diese Überwachungsmaßnahme ist der Bezirk auf die Erkenntnisse der Fachbehörde, hier die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IX angewiesen. Dieser Fachbehörde wird nach § 4 Abs. 3 BauGB die Verpflichtung auferlegt, den Bezirk darauf hinzuweisen, wenn sie entsprechende neue Erkenntnisse hat. Diese Vorgehensweise soll den Bezirk in die Lage versetzen, seiner Überwachungspflicht sachverständig und verfahrensökonomisch nachzukommen.

Eine Überprüfung der Lärmemissionen wird für nicht erforderlich erachtet, da bei den avisierten Nutzungen erhebliche zusätzliche Verlärmungen insbesondere zur Nachtzeit nicht zu erwarten sind.

3.1.3              Allgemein verständliche Zusammenfassung

3.3.1              Aktuelle Situation

Auf dem ca. 2 ha großen Grundstück Clayallee 328/334 in Zehlendorf-Mitte soll ein Gebäude mit einem öffentlich nutzbaren Bad, einem Wellness-Bereich, Einzelhandelsflächen, Gesundheitszentrum sowie Wohnungen entwickelt werden.

Auf dem Grundstück befindet sich das Gebäude des ehemaligen Stadtbades Zehlendorf, das 2002 stillgelegt wurde. Die Freifläche mit der rahmenden Gehölzkulisse verwildert zunehmend. Der Baumbestand weist 157 Bäume auf, davon fallen 119 unter die Berliner Baumschutzverordnung. Herauszustellen sind 28 Altbäume, die einen Stammumfang > 120 cm aufweisen und in einem guten Zustand sind. Insgesamt wurden 11 Niststätten gebäudebrütender Vogelarten nachgewiesen.

Der Untergrund besteht aus Sanden und Lehm, in Bodentiefen ab ca. 9,2 m unter Flur liegen Torfe und Mudden, die auf ein früheres Stillgewässer in dem Bereich des Grundstücks hinweisen. Entsprechend dieses Untergrundes steht das Grundwasser mindestens 7 m unter Flur. In den teilweise recht oberflächennah anstehenden Geschiebemergelschichten kann stauendes Wasser auftreten. Klimatisch gehört das Plangebiet zu einer Zone, die sich gegenüber Freilandverhältnissen nur mäßig verändert hat, gut durchlüftet wird und sich durch eine geringe bioklimatische Belastung auszeichnet. Durch die stark befahrene Clayallee gibt es hohe lufthygienische und lärmrelevante Vorbelastungen, die teilweise bereits heute die Richtwerte überschreiten.

Vor dem Gebäude der Schwimmhalle befindet sich auf dem Grundstück eine Metall-Skulptur von 1968. Weitere bedeutende Sach- und Kulturgüter gibt es weder im Plangebiet noch der unmittelbaren Umgebung. Die Umgebung des Plangebiets ist sehr heterogen mit Blockrandbebauungen (Westseite der Clayallee), Hochhaus mit Büros und Wohnungen sowie Gebäude für Handel und Dienstleitungen und einem großen Verbrauchermarkt (Ostseite der Clayallee) sowie durch Einfamilienhäuser und Villen (nördlich des Plangebiets) strukturiert.

3.3.2              Erhebliche Umweltauswirkungen des Bebauungsplans

Durch das Vorhaben (Bebauung und Erschließungsflächen) wird es zu einer weiteren deutlichen Zunahme der Versiegelung im Plangebiet kommen. Statt einer aktuell 4.525 m2 großen überbauten Fläche und weiteren 3.990 m2 versiegelten Flächen können zukünftig 10.173 m2 überbaut und weitere 5.086 m2 versiegelt werden. Die Überbauung und Versiegelung kann im Vergleich zur aktuellen Situation maximal um 6.744 m2 zunehmen.

Das deutlich höhere Bauvolumen und die damit einhergehende größere Fassadenfläche führen zu einer zusätzlichen thermischen Belastung sowie einer Änderung der Durchlüftungsverhältnisse, die insgesamt klimatische Verbesserungen erfordern. Der Verlust von ca. 80 geschützten Bäumen, darunter 12 besonders wertvollen Bäume, ist erheblich und wird auch Auswirkungen auf das Landschaftsbild aufweisen. Durch das neue Gebäude wird sich zwar das Ortsbild durch weitgehende Schließung der Baukante ändern, sich aber grundsätzlich in das städtische Umfeld einfügen.

Die Luft- und Lärmimmissionen durch den zusätzlichen Verkehr, der in die Tiefgarage ein- und ausfährt sowie durch den Lieferverkehr sind im Vergleich zu den bestehenden Belastungen untergeordnet, der Zuwachs an Lärm ist praktisch unhörbar.

Die potenziellen Lichtimmissionen durch Schaufenster, Schwimmhalle und Werbeanlagen können dagegen nachts zwischen 22.00 und 6.00 Uhr benachbarte Wohnungen durch die sog. Raumaufhellung belästigen. Hier kann und muss mit geeigneten Maßnahmen entgegen­gewirkt werden.

Eine Diskussion über den Einsatz verschiedener Energieträger zeigt Möglichkeiten auf, inwieweit die Nutzung von „sauberer“ Energie den Klimaschutz-Zielen dienen und die Umwelt bzgl. der potenziellen Kohlendioxid-Belastung entlasten kann.

3.3.3              Eingriffe in Natur und Landschaft und Ausgleichsmaßnahmen

Aufgrund des Bauvolumens und der damit einhergehenden größeren Fassadenfläche findet ein Eingriff in die Schutzgüter Klima und Landschaftsbild statt, der durch geeignete Begrünungsmaßnahmen auszugleichen ist.

Neben dem Erhalt vorhandener Bäume und weiteren Pflanzgeboten im rückwärtigen Grundstücksbereich werden im Kerngebiet (MK 1) Dachbegrünungen auf 30 % der überbaubaren Fläche festgesetzt.

Quellen zum Umweltbericht

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Flade, M. (1994): Die Brutvogelgemeinschaften Mittel- und Norddeutschlands. IHW-Verlag.

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Prasse, R., M. Ristow, G. Klemm, B. Machatzi, T. Raus, H. Scholz, G. Stohr, H. Sukopp, F. Zimmermann 2001: Liste der wildwachsenden Gefäßpflanzen des Landes Berlin mit Roter Liste. Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin.

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Senatsverwaltung für Stadtentwicklung / Der Landesbeauftragte für Naturschutz und Landschaftspflege (SenStadt, Hrsg.) 2001: Liste der wildwachsenden Gefäßpflanzen des Landes Berlin mit Roter Liste. Berlin.

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Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) 2005: Mitteilung zum Grundwasser durch Frau Eichler VIII E 321.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt, Hrsg.): Digitaler Umweltatlas  

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Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen (SenWiArBF) 2002: Heizwerte und Kohlendioxid-Emissionsfaktoren nach Energieträgern aus SenWiArbF: Energiebilanzen 2001 und 2002.

Karte 01.01 (Ausgabe 1998):               Bodengesellschaften - Konzeptkarte
Karte a01.02 (Ausgabe 2004):               Versiegelungskarte
Karte 01.06.10 (Ausgabe o.A.):               Wasserdurchlässigkeit (Kf-Wert)
Karte 01.12.3 (Ausgabe o.A.):               Puffer- und Filterfunktion
Karte 02.05 (Ausgabe 1993):               Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers
Karte a02.07 (Ausgabe 2003):               Flurabstand des Grundwassers
Karte 02.09.1 (Ausgabe 2004):              Art der Kanalisation
Karte d02.12 (Ausgabe 2004):               Grundwasserhöhen
Karte 02.13 (Ausgabe 1999):               Versickerung und Oberflächenabfluss
Karte 02.13.5 (Ausgabe 2003):               Grundwasserneubildung
Karte 03.03.9 (Ausgabe 1994):              Gemessene Immissionen (Jahresmittel I1) 91 NO2
Karte a04.02 (Ausgabe 2001):               Mittel Lufttemperatur 1961 – 90
Karte a04.05 (Ausgabe 2001):               Stadtklimatische Zonen
Karte a04.07 (Ausgabe 2001):               Klimafunktionen
Karte 04.08 (Ausgabe 1994):               Niederschlagsverteilung und Abflussbildung
Karte 04.11.1 (Ausgabe 2004):               Klimamodell Berlin – Bewertungskarten Klimafunktionen
Karte 04.11.2 (Ausgabe 2004):               Klimamodell Berlin – Bewertungskarten Planungshinweise                                                         Stadtklima
Karte 05.03 (Ausgabe 1995):               Wertvolle Flächen für Flora und Fauna
Karte 06.05 (Ausgabe 1995):               Versorgung mit wohnungsnahen, öffentlichen Grünanlagen
Karte 06.06 (Ausgabe 1996):               Einwohnerdichte
Karte a07.01 (Ausgabe 2001):               Verkehrsmengen
Karte a07.02 (Ausgabe 2002):               Straßenverkehrslärm an der Straßenrandbebauung
Karte a08.02.01 (Ausgabe 2005):               Versorgungsanteile der einzelnen Energieträger
Karte 08.03 (Ausgabe 1998):               CO2-Emissionen
Karte 08.04 (Ausgabe 1998):              Kohlendioxid-Emissionen nach Sektoren und Nutzflächen

III.              Planinhalt

1              Entwicklung der Planungsüberlegungen

1.1              Städtebauliches Konzept

Die anfängliche Entwicklung der Planungsüberlegungen wurde bereits unter I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit näher ausgeführt.

Eine Auswahlkommission entschied sich im Interessenbekundungsverfahren für die Arbeit der Architekten KSP Engel und Zimmermann GmbH, die inzwischen modifiziert wurde. Mitentscheidend war die städtebauliche Fassung an der Clayallee, mit der die Bauflucht aufgenommen wird und mit einem sechsgeschossigen Gebäudeteil ein Übergang zum südlich benachbarten Hochhaus geschaffen wird. Zur nördlichen gründerzeitlichen Bebauung hin, die in der Winfriedstraße in eine Einfamilienhausbebauung übergeht, wird der Gebäudeteil mit dem Schwimmbad orientiert. Das höhere Gebäude soll außerdem noch in sich gegliedert werden. Die Nutzungen sollen sich zur Clayallee orientieren. Es ist kein geschlossenes nach innen orientiertes Einkaufszentrum vorgesehen, sondern es sollen Läden entstehen, die zur Clayallee ausgerichtet und unmittelbar von dieser aus erreichbar sind. Eine offene Passage soll die beiden Gebäudeteile miteinander verbinden. Das Gebäude ist durch Rück- und Vorsprünge gestaffelt. Ab dem dritten Obergeschoss gliedert sich das Gebäude nach oben weiter und verliert an Kompaktheit. Die Dächer des zweiten Obergeschosses und die oberen Dächer sollen außerdem begrünt werden. Dies schafft auf dem Dach des zweiten Obergeschosses ein zusätzliches Freiraumangebot und wirkt sich auch klimatisch positiv aus.

Wichtiges Anliegen ist es, ein öffentlich nutzbares Schwimmbad in das Projekt zu integrieren. Geplant sind deshalb ein öffentlich nutzbares Schwimmbad (Hallenbad) und ein Wellness-Center. Im Interessenbekundungsverfahren wurde die wettkampfgerechte Ausstattung des Bades mit sechs Schwimmbahnen à 25 m u.a. zur zwingenden Vorgabe gemacht. Weitere Ausstattungsmerkmale wie Nichtschwimmerbecken, Planschbecken etc. wurden empfohlen. Da das Schwimmbad und das Wellness-Center privatwirtschaftlich betrieben werden müssen, ist es nur bedingt möglich über die Wettkampftauglichkeit hinaus die Ausstattung des Schwimmbads und des Wellness-Centers zu beeinflussen.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden verschiedene Alternativen der Bebauung und Erschließung geprüft und die Planung weiter entwickelt. So wurden Überlegungen, auf dem Grundstücksteil in der Charlottenburger Straße (Flurstück 366) Stadtvillen zu errichten, verworfen. Auch eine öffentliche Durchwegung zur Charlottenburger Straße wurde aufgegeben, um zum einen die Fußgängerströme auf die Clayallee zu lenken und zum anderen zu verhindern, dass Besucher und Mitarbeiter der „Zehlendorfer Welle“ in der Charlottenburger Straße parken. Das Flurstück 366 soll der privaten Erschließung und zur Begrünung dienen.  Die Fläche für die Tiefgarage wurde reduziert, um im hinteren Grundstücksteil wertvollen Baumbestand erhalten zu können.

1.2              Überlegungen zum Einzelhandel

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf hat in seiner Sitzung am 01. Februar 2005 das Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf beschlossen. Dieses Zentrenkonzept wurde erarbeitet, weil der Bezirk einem verstärkten Ansiedlungsdruck, insbesondere von großflächigem Einzelhandel, ausgesetzt ist. Ziel des Zentrenkonzepts ist es, Neuansiedlungen auch künftig vorrangig in der Schloßstraße und in Zehlendorf-Mitte sowie an städtebaulich integrierten Standorten der Stadtteilzentren zu konzentrieren. Zehlendorf-Mitte wird im Flächennutzungsplan und im Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel als Besonderes Stadtteilzentrum dargestellt. Untersuchungen haben ergeben, dass der Alt-Bezirk Zehlendorf zwar die größte Kaufkraft Berlins aufweist, jedoch bei weitem die geringste Kaufkraftbindung im gesamten Stadtgebiet hat. Viele Zehlendorfer nehmen längere Fahrzeiten in Kauf und bevorzugen den Kurfürstendamm und die Schloßstraße zum Einkaufen. Es überwiegt in Zehlendorf-Mitte eine ausgewogene Branchenstruktur kleinteiliger Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Bei einer Durchschnittsgröße von ca. 160 m² Verkaufsfläche und einem Flächenangebot von knapp 19.000 m² Verkaufsfläche gehört Zehlendorf-Mitte flächenmäßig zu den kleinsten Ortsteilzentren Berlins. Aufgrund der vorhandenen Flächenpotenziale in Zehlendorf-Mitte wird im Zentrenkonzept des Bezirks das Entwicklungspotenzial auf 8.000 m² Verkaufsfläche beziffert. Darin ist das Plangebiet des Bebauungsplans mit 5.000 m² enthalten. Dies bedeutet, will man überhaupt den Standort Zehlendorf-Mitte stärken und das vorhandene Angebot erweitern, so bietet das Plangebiet die größten Flächenpotenziale. Ohne diesen Standort, wären die Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen gering.

Gutachterlich wurden weitergehend die Planungen auf dem Standort selbst untersucht und zwar großflächiger Einzelhandel mit 6.250 m² Verkaufsflächen für drei verschiedene Fachmärkte, nämlich „Elektro/Technik“, „Modischer Bedarf“ und eine Buchhandlung. Zusätzlich werden noch kleinere gesundheitsorientierte Läden und Dienstleistungen, wie Apotheke, Optiker u. ä. berücksichtigt. Von den Gutachtern werden für alle Warengruppen die Umverteilungseffekte als verträglich eingestuft, es werden jedoch innerhalb des Standorts Zehlendorfs temporär Umstrukturierungsprozesse ausgelöst. Das Vorhaben wird das bislang schwache Nordende des Zentrums Zehlendorf-Mitte deutlich aufwerten und stärken. Da für die Warengruppen „Elektro/Technik“ und „Modischer Bedarf“ bislang hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen sind, wird das Projekt zu einer deutlichen Verbesserung der Versorgungslage beitragen und zu einer höheren und auch angemessenen Kaufkraftbindung vor Ort führen. Das Zentrum wird insgesamt infolge der Ansiedlung neuer Magnetgeschäfte, die es hier bislang in dieser Form noch nicht gibt, als Einzelhandelsstandort deutlich aufgewertet.

Bereits die Konzepte des Landes Berlin und des Bezirks zeigen, dass der Einzelhandelsstandort Zehlendorf-Mitte Potenziale hat und gestärkt werden sollte, um nicht an Attraktivität zu verlieren und zusätzliche Kaufkraft zu binden, die vorhanden ist. Deshalb ist es notwendig, ergänzende Angebote zu schaffen. Der Standort des ehemaligen Schwimmbads bietet dafür die größten Flächenpotenziale.

2              Intention des Plans

Das Potenzial des Standorts soll für eine Entwicklung des Zentrums Zehlendorf-Mitte genutzt werden. Um seine Attraktivität zu steigern, soll hier kein Einkaufszentrum in herkömmlichen Sinn entstehen, sondern hauptsächlich ergänzende Angebote im Einzelhandel in Kombination mit Wellness- und Fitnessangeboten sowie einem Gesundheitszentrum. Insbesondere im Wellness- und Fitnessbereich soll ein Angebot entstehen, das es so im Südwestraum nicht gibt. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll das Projekt „Zehlendorfer Welle“ ermöglicht werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind eine Angebotsplanung und bieten Spielraum für die weitere Konkretisierung der Planung.

Die planerischen Konflikte sollen möglichst frühzeitig erkannt, die Auswirkungen auf die Umwelt ermittelt und bewertet werden. Im Rahmen der Abwägung sind die verschiedenen Belange zu gewichten und gerecht untereinander abzuwägen.

Im Bebauungsplan können nicht alle Fragen, die in der Abwägung und im Umweltbericht angesprochen werden, durch Festsetzungen abschließend geregelt werden. Diese Fragen sollen im Baugenehmigungsverfahren geprüft und abgestimmt werden.

2.1              Zielvorstellungen

Angesichts dieser vorgesehenen Nutzungen ist beabsichtigt, ein Kerngebiet (MK) mit einer GRZ von 0,5 und einer GFZ von 1,65 festzusetzen. Das Freizeit- und Einkaufszentrum soll sich zur Clayallee ausrichten und sich nicht, wie sonst bei Einkaufszentren üblich, nach innen orientieren. Die zulässige Zahl der Vollgeschosse soll im nördlichen Teilbereich (MK 2) an die benachbarte Bebauung in der Clayallee angepasst werden. Außerdem soll eine Dachbegrünung festgesetzt werden.

Die geplante Tiefgarage ist bei der Berechnung der GRZ und GFZ nicht enthalten. Das Wohnen im Kerngebiet soll ermöglicht werden. Mit der rückwärtigen Baugrenze wird auf dem Grundstück ein größerer zusammenhängender Freiraum erhalten. Mit Pflanzbindungen wird ein Teil des Baumbestands im rückwärtigen Bereich gesichert und mit Anpflanzbindungen werden Schutzstreifen mit Bepflanzungen entlang der Grundstücksgrenzen entstehen. Damit soll ein Teil des wertvollen Baumbestands erhalten werden und eine Abschirmung zum benachbarten Wohnen gesichert werden.

Eine Schwimmhalle ist nach § 7 Abs. 2 BauNVO im MK regelmäßig zulässig. Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, in einem bestimmten Gebäudeteil ein öffentlich zugängliches und nutzbares Schwimmbad privat zu errichten und zu betreiben, wäre als Festsetzung nicht gerechtfertigt. Das Ziel des Bezirks, die Schwimmhalle zu sichern, erfolgt daher über eine Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag, der gemäß § 11 BauGB die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele beinhaltet. Im wesentlichen wird die öffentliche Zugänglichkeit und Nutzbarkeit eines Hallenbades gesichert. Darüber hinaus regelt der Vertrag die täglichen Nutzungszeiten für die Öffentlichkeit sowie die Lage innerhalb der Kerngebietsfläche und die Größe des Schwimmbeckens mit den Abmessungen vom 25,00 m x 12,50 m. Dieser städtebauliche Vertrag wurde am 18. Dezember 2006 unterzeichnet.

3              Wesentlicher Planinhalt

Im Bebauungsplan sollen Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche mit einer Baugrenze an der Clayallee und einer hinteren Baugrenze, eine von der offenen Bauweise ab­weichende Bauweise und die Zulässigkeit des Woh­nens im Kerngebiet sowie der Ausschluss von Tankstellen und Vergnügungsstätten generell und der Ausschluss des Einzelhandels oberhalb des zweiten Vollgeschosses fest­gesetzt werden. Im zweiten Vollgeschoss sind Einzelhandelsbetriebe nur aus­nahms­weise zulässig. Das Kerngebiet wird in zwei Teile gegliedert. Im südlichen Teil des Kerngebiets, das als MK 1 bezeichnet wird, sind maximal sechs Geschosse zulässig, im nördlichen Teil – MK 2 – sind maximal drei Geschosse erlaubt. Außerdem wird eine Begrenzung der Tiefgarage fest­gesetzt sowie auf den nicht überbaubaren Grundstückflächen Flächen mit Bindungen zur Bepflanzung und zur Erhaltung sowie zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen.

4              Begründung der einzelnen Festsetzungen, Abwägung

4.1              Art der baulichen Nutzung

Das Plangebiet wird als Kerngebiet MK 1 und MK 2 festgesetzt. Dieses ist ca. 2 ha groß und gehört gemäß Zentrenkonzept des Bezirks zum Zentrum Zehlendorf-Mitte. Es bildet dessen nördlichen Rand. Die Festsetzung eines Kerngebiets ist erforderlich, um eine Nutzungs­mischung von Einzelhandel, Schwimmbad, Wellness/Fitness, gesund­heitsorientierten Dienstleistungen und Wohnen zu ermöglichen. Es soll ein einheitlich geplanter, finanzierter und gebauter Gebäudekomplex mit mehreren Fachmärkten und auch kleineren Läden entstehen können; es handelt sich im planungsrechtlichen Sinne um ein Einkaufszentrum. Dazu gehört auch großflächiger Einzelhandel. Aus städtebaulichen Gründen wird jedoch die Zulässigkeit des Einzelhandels auf das erste und zweite Vollgeschoss – in MK 1 jedoch nur ausnahmsweise im zweiten Vollgeschoss – begrenzt. Damit soll erreicht werden, dass sich der Einzelhandel zur Clayallee hin orientiert und sich die geplanten Nutzungen in das Ortsbild einfügen.

Im Kerngebiet sollen Vergnügungsstätten und Tankstellen auch nicht ausnahmsweise zulässig sein. Damit soll das Wohnen im Plangebiet und in der Nachbarschaft geschützt werden. Vergnügungsstätten sind an anderer Stelle im Zentrum Zehlendorf-Mitte allgemein zulässig. Im Kerngebiet MK 1 ist oberhalb des zweiten Vollgeschosses Wohnen allgemein zulässig, um eine Nutzungsmischung zu erhalten, die zu einer Belebung in den Abend- und Nachtstunden führt. Das Zentrum Zehlendorf-Mitte wird somit auch als Wohnstandort gestärkt. Zwar ist die Lärmbelastung, die von der Clayallee ausgeht, relativ hoch, doch finden sich insbesondere im hinteren Teil der überbaubaren Fläche genügend Bereiche, die nur gering verlärmt sind und in denen das Wohnen attraktiv und gut gebietsverträglich ist. Somit bleibt genügend Spielraum für das Wohnen und die Sicherstellung gesunder Wohnbedingungen.

Außerdem wird im unterzeichneten städtebaulichen Vertrag gesichert, dass innerhalb einer bestimmten Fläche im Erdgeschoss ein öffentlich nutzbares Schwimmbad errichtet werden soll. Diese Fläche liegt ganz überwiegend im Kerngebiet MK 2, also dem nördlichen Bereich. Der Charakter dieses speziellen Kerngebiets ist so definiert, dass eine Verträglichkeit mit benachbarten Misch- und Allgemeinen Wohngebieten erreicht werden kann.

Die Errichtung des Hallenbades ist an dieser Stelle von besonderer städtebaulicher Bedeutung. Das Grundstück wurde vor Verkauf an Private als Hallenbad genutzt, infolge der Schließung haben große Teile der Bevölkerung zum Ausdruck gebracht, dass dieses Schwimmbad für die Versorgung des Südwestens Berlins von großer Bedeutung ist. Das besondere Stadtteilzentrum Zehlendorf-Mitte zog und zieht seine Bedeutung aus Einzelhandelseinrichtungen und Infrastrukturangeboten. Die geplante Strukturierung des Kerngebiets mit einem Schwimmbad sorgt für die Ausfüllung des städtebaulichen Leitbildes und die damit verbundene ausgewogene Versorgung der Bevölkerung.

Die Festsetzung des Kerngebiets soll es ermöglichen, den Nordrand und damit das gesamte Zentrum Zehlendorf-Mitte zu stärken. Es soll darauf verzichtet werden, einen öffentlichen Zugang über die Charlottenburger Straße herzustellen. Dadurch konzentrieren sich die Fußgängerströme in der Clayallee. Es ergibt sich für den dort ansässigen Einzelhandel die Chance an dem Entwicklungsschub am Nordrand des Zentrums zu partizipieren. Zwar sagen die Gutachter auch temporäre Umstrukturierungsprozesse für den Einzelhandel voraus, dies soll jedoch zugunsten der Stärkung des Zentrums in Kauf genommen werden. Betroffen von Umstrukturierungsprozessen werden vorwiegend Angebote in den geplanten Fachmarkt­segmenten sein. Zum Wohl der Allgemeinheit soll das Zentrum insgesamt attraktiver werden, um nicht an Bedeutung zu verlieren.

Die Festsetzung als Kerngebiet kann erfolgen, obwohl sich ein direkt angrenzendes Gebäude an der Clayallee im allgemeinen Wohngebiet befindet. Diese Nutzungsanordnung verstößt nicht gegen § 50 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Das Gebäude lag schon immer an der Grenze des Gebiets und bildete die Schnittstelle zum Schwimmbadstandort, der als solcher u. a. im Bebauungsplan X – 32-1 festgesetzt wurde. Das Gebäude liegt an der viel befahrenen Clayallee und gehört zum Ortsteilzentrum Zehlendorf-Mitte. Im Erdgeschoss befindet sich Einzelhandel, darüber sind Wohnungen, rückwärtig schließt sich die Festsetzung als Mischgebiet an. Zum Bebauungsplangrundstück ist eine geschlossene Wand ausgebildet. Im Kerngebiet sind maximal 3 Vollgeschosse zulässig und die Abstandsflächen sind nach Bauordnung einzuhalten. Das Wohnen beeinträchtigende Nutzungen wie Tankstellen und Vergnügungsstätten sind ausgeschlossen und im Kerngebiet selbst sind ausdrücklich Wohnungen zugelassen, so dass von einer gebietsverträglichen Nutzungsmischung auszugehen ist. Zusätzlich erhält der Bebauungs­plan in einer Breite von 5 m ein Ein- und Ausfahrtsverbot, um jegliche verkehrliche Erschließung an der Nordseite des Grundstücks auszuschließen.

4.2              Maß der baulichen Nutzung

Es soll eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,65 festgesetzt werden. Mit diesem Maß der Nutzung soll das im Interessenbekundungsverfahren ausgewählte und später weiter entwickelte, abgestimmte städtebauliche Projekt ermöglicht werden.

Das Kerngebiet ist in zwei Teile gegliedert, nämlich MK 1 und MK 2. In MK 1, dem südlichen Teil, sind bis zu sechs Vollgeschosse zulässig, in MK 2 sind maximal drei Vollgeschosse zulässig. Unterirdisch ist eine Tiefgarage 15,0 m über die hintere Baugrenze hinaus auch im hinteren Grundstücksteil zulässig. Der Abstand zur hinteren und nördlichen Grundstücksgrenze ist jedoch so groß, dass der überwiegende Teil des Baumbestands in diesem Bereich erhalten werden kann. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob die mit einer Tiefgarage unterbaubare Fläche auf einen Abstand von 11,0 m zur hinteren Baugrenze verringert werden kann, um weitere Bäume zu erhalten. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen Nebenanlagen zugelassen werden, um für das Wellness-Center Außenanlagen zu ermöglichen und ggf. andere Nebenanlagen, wie z.B. Fahrradstellplätze unterzubringen.

Die Stadtgestalt und die Bebauung im Bereich nordöstlich der Kreuzung Berliner Straße/ Clayallee weisen erhebliche Defizite auf. Die Bebauung auf der Ostseite der Clayallee ist sehr heterogen und die Clayallee erfährt in diesem Abschnitt einen deutlichen städtebaulichen Bruch. Auch die Gebäudehöhen variieren. Während nördlich und östlich angrenzend zwei- bis dreigeschossige Gebäude vorhanden sind, befinden sich auf der gegenüberliegenden Seite der Clayallee vier- und fünfgeschossige überwiegend gründerzeitliche Wohn- und Geschäftshäuser. Südlich grenzt unmittelbar an das Plangebiet ein elfgeschossiges Hochhaus an. Diese heterogene Bebauung soll durch das Projekt im Plangebiet deutlicher gefasst werden.

In der Clayallee wird die Baugrenze von 1902 aufgenommen und mit einem sechsgeschossigen Gebäudeteil ein Übergang zum südlich benachbarten Hochhaus geschaffen. Zur nördlichen Bebauung hin, die in der Winfriedstraße in eine Einfamilienhausbebauung übergeht sind maximal drei Vollgeschosse zulässig.

An diesem Standort soll ein Schwimmbad und eine attraktive Nutzungsmischung, die das Angebot des Zentrums ergänzt, entstehen. Das Maß der Nutzung ist mit einer GRZ von 0,5 und einer GFZ von 1,65 für ein Kerngebiet noch vergleichsweise gering. Die GRZ beträgt in Kerngebieten häufig zwischen 0,8 und 1,0, die GFZ liegt in Berlin bei 3,0 und darüber. Zwar setzen die Bebauungspläne mit Kerngebiet in Zehlendorf-Mitte, die aus den 1950er bzw. 1970er Jahren stammen, eine GRZ von 0,3 oder 0,4 und eine GFZ, um 1,0 fest, jedoch handelt es sich dabei, um reine Geschäfts- oder Verwaltungsbauten und nicht wie im vorliegenden Fall um eine Nutzung, die noch mit einem Schwimmbad kombiniert werden soll. Bislang war allein für das öffentliche Hallenbad eine GRZ von 0,4 vorgesehen. Für das Gelingen des Projekts mit seinen vielen Nutzungskomponenten ist eine größere Baumasse erforderlich, die für Zehlendorf-Mitte ein relativ hohes Nutzungsmaß darstellt. Die Bebauung soll sich durch Staffelung der Bauvolumen und durch die Erhaltung eines Freiraums am Maßstab in Zehlendorf-Mitte orientieren.

4.3              Bauweise, überbaubare  und nicht überbaubare Grundstücksflächen

Es wird eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt, dass das Gebäude länger als 50,0 m sein darf. Insgesamt ist ein Gebäude mit ca. 95,0 m Länge zulässig. Die Abstandflächen zur Nachbarbebauung müssen jedoch eingehalten werden. Diese haben im Kerngebiet eine Tiefe von 0,5 H. Aufgrund der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird der Abstand an der südlichen Grundstücksgrenze etwas mehr als 10,0 m und an der nördlichen etwas weniger als 5,0 m betragen.

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch eine vordere und eine hintere Baugrenze bestimmt. Mit der vorderen Baugrenze wird ermöglicht, dass bis an die Straßenbegrenzungslinie herangebaut werden kann. Mit der hinteren Baugrenze soll die Tiefe der Bebauung beschränkt und damit im hinteren Grundstücksbereich Freiflächen gesichert und Baumbestand erhalten werden. Die nicht überbaubare Grundstücksfläche darf östlich der hinteren Baugrenze mit einer Tiefgarage noch weiter unterbaut werden. Die Begrenzung der Tiefgaragenflächen nimmt Rücksicht auf den Baumbestand. 

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen zulässig.

4.4              Grünfestsetzungen

Als Grünfestsetzungen, die gleichzeitig Ausgleichsmaßnahmen sind, werden deshalb die Dachbegrünung sowie Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und Flächen zum Anpflanzen aufgenommen.

4.4.1              Dachbegrünung

30 % der überbaubaren Grundstücksfläche in MK 1 müssen als Dachbegrünung angelegt werden und zwar zu mindestens zwei Drittel als extensives Dachgrün. Damit wird der Ausführungsplanung ein gewisser Handlungsspielraum eingeräumt für den Umfang des intensiven Dachgrüns. Das intensive Dachgrün ist auch in Abhängigkeit von den zukünftigen Nutzungen und deren Bedürfnissen zu sehen. Da es von der Herstellung aufwändiger ist, muss auch die Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Dies soll im Rahmen der Bauplanung erfolgen. Da extensives und intensives Dachgrün hinsichtlich ihrer klimatischen Wirkung und der Bilanzierung für die Schutzgüter Klima und Landschaftsbild die gleiche Wertigkeit haben, ist es für den Ausgleich von Eingriffen in diese beiden Schutzgüter unerheblich, ob extensiv oder intensiv begrünt wird. Das extensive Dachgrün hat jedoch eine höhere Wertigkeit hinsichtlich dem Schutzgut Pflanzen und Tiere.

Durch Dachbegrünungen entstehen große naturhaushaltswirksame Flächen, die wichtige Funktionen insbesondere für das lokale Klima (Verdunstung und Staubbindung) übernehmen können. Auf nährstoffarmen Substraten kann sich eine speziell angepasste Flora und Vege­tation entwickeln, die einer angepassten Fauna als Lebensraum dient. Aufgrund der über­wiegend fehlenden (extensiven) Nutzung können wertvolle ungestörte Biotope entstehen. Von besonderer Bedeutung sind grüne Dächer auch für die Retention der Niederschläge, denn das Regenwasser kann zu ca. 50 % zurückgehalten und von den Pflanzen verbraucht werden. Außerdem wird durch Gründächer Heizenergie durch Wärmedämmung eingespart.

Intensive Dachbegrünungen übernehmen ebenfalls aufgrund der Bepflanzung / des Pflanzenvolumens klimatisch ausgleichende Funktionen und halten Niederschläge zurück. Je nach Artenauswahl bei der Bepflanzung und der Nutzungsintensität haben sie jedoch eine unterschiedliche Bedeutung für wild wachsende Pflanzen und wildlebende Tiere. Zumeist übernehmen sie eine besondere Funktion für die Menschen als begehbare, nutzbare Dachgärten, die sich durch (intensive) gärtnerische Anlage und Pflege auszeichnen.

4.4.2              Flächen für Pflanzgebote

Entlang der Grundstücksgrenzen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit Ausnahme der nördlichen Grenze des Flurstücks 366 sind mindestens 6 m breite mehrschichtige Gehölze aus standortgerechten und einheimischen Bäumen und Sträuchern anzulegen. Diese Flächen dienen dem Ausgleich von Eingriffen sowie als Schutzstreifen zum benachbarten Wohnen.

Entlang der östlichen Grundstücksgrenze zu dem benachbarten Feuerwehrgelände sollte der Pflanzstreifen wenigstens 14 m breit sein.

Die Qualität und die Pflanzdichte sollen mit Empfehlungen, die als Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen werden, gesichert werden.

Bei der Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 7 wird die Verwendung von Arten der Pflanzliste (s. Punkt III.4.6.1) empfohlen. Es soll pro Quadratmeter ein Strauch (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße zweimal Triebe, 40–70 cm hoch) und je angefangene 50 m2 mindestens ein Baum (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße Hochstamm, dreimal verpflanzt mit einem Stammumfang 12–14 cm) gepflanzt werden.

4.5              Textliche Festsetzungen

1.              Im Kerngebiet sind Tankstellen nicht zulässig. Die Ausnahme des § 7 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO)

Im Kerngebiet werden Tankstellen zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung ausgeschlossen, da durch sie wesentlich mehr Verkehr erzeugt würde. Der Charakter des Kerngebiets bleibt erhalten.

2.              Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1
Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO)

Im Kerngebiet werden Vergnügungsstätten zum Schutz der benachbarten Wohnnutzung ausgeschlossen, da durch sie höhere Immissionsbelastungen befürchtet werden müssten. Sie sind an anderer Stelle in Zehlendorf-Mitte zulässig. Der Charakter des Kerngebiets bleibt erhalten.

3.              Im Kerngebiet MK 1 sind in den baulichen Anlagen oberhalb des zweiten Vollgeschosses Wohnungen allgemein zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO)

Mit dieser Festsetzung soll das Wohnen im Kerngebiet ermöglicht werden. Dies führt zu einer Belebung auch außerhalb der Geschäftszeiten der Betriebe. Das Zentrum Zehlendorf-Mitte wird somit auch als Wohnstandort gestärkt. Zwar ist die Lärmbelastung, die von der Clayallee ausgeht relativ hoch, doch finden sich insbesondere im hinteren Teil der überbaubaren Fläche genügend Bereiche, die nur gering verlärmt sind und in denen das Wohnen attraktiv und gut gebietsverträglich ist.

4.              Im Kerngebiet sind Einzelhandelsbetriebe oberhalb des zweiten Vollgeschosses nicht zulässig. Im Kerngebiet MK 1 sind Einzelhandelsbetriebe im zweiten Vollgeschoss nur ausnahmsweise zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO)

Der Standort „Zehlendorfer Welle“ soll Ergänzungsfunktionen zum Zentrum Zehlendorf-Mitte übernehmen. Gutachterlich wurde nachgewiesen, dass ein Mix aus verschiedenen Fachmärkten und einigen kleineren Läden zentrenverträglich ist. Es soll kein Einkaufszentrum im herkömmlichen Sinne, bestehend aus einer Kombination von Fachmärkten und vielen kleineren Läden über zwei bzw. drei Geschosse verteilt, entstehen können. Zulässig sind sowohl kleinere Läden als auch Fachmärkte. Die Erschließung und die Orientierung sollen zur Clayallee hin erfolgen. Mit der Festsetzung einer Ausnahme für das zweite Vollgeschoss soll ausgeschlossen werden, dass das Gebäude hier in voller Tiefe mit kleineren Läden belegt wird und so faktisch ein Einkaufszentrum im herkömmlichen Sinn entstünde. Die Festsetzung soll sicherstellen, dass der Einzelhandel sich in das Ortsbild einfügt und mit der direkten Nachbarschaft verträglich ist. In den Geschossen oberhalb des zweiten Geschosses, die auch dem Wohnen dienen sollen, werden Störungen vermieden. 

5.              Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 BauNVO)

Mit der hinteren Baugrenze wird ein großer zusammenhängender Freiraum gesichert. In diesem sind jedoch Nutzungen, die dem Betrieb des Gebäudes dienen und den Nutzungen im Gebäude deutlich untergeordnet sind, zulässig. Dies können, z.B. überdachte Fahrradstellplätze, Außenbecken, aber auch das Gebäude einer Außensauna, sein.

6.              Für das Kerngebiet wird eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt: Die Länge des Gebäudes darf mehr als 50 m betragen. (Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 4 BauNVO)

Mit dieser Festsetzung wird ein Gebäude ermöglicht, das zwar die gemäß BauO Bln erforderlichen Abstandflächen von 0,5 H im Kerngebiet einhält, jedoch ca. 95,0 m lang werden kann. Damit kann die für offene Bauweise max. zulässige Länge von 50,0 m überschritten werden. Deshalb wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. 

7.              Die Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB i.V. mit § 1a BauGB)

Mit dieser Festsetzung wird bestimmt, dass die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen und die Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zur Erhaltung von Bäumen Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gärtnerisch angelegt werden und damit als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft bzw. zur Vermeidung von Eingriffen dienen können. Satz drei regelt, dass trotz der Verpflichtung zur Begrünung Wege angelegt werden können.

8.              Im Kerngebiet MK 1 sind die Dachflächen in einem Umfang von mindestens 30 % der überbaubaren Grundstücksfläche zu begrünen und zu unterhalten, davon sind mindestens zwei Drittel extensiv zu begrünen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB i.V. mit § 1a BauGB)

Als Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 1a BauGB sollen im Plangebiet Dachflächen in einem Umfang von ca. 3.000 m² begrünt werden. Die Begrünung dient u.a. der Retention von Niederschlagswasser und der Klimaverbesserung. Die extensive Dachbegrünung besteht in der Regel aus einer bis zu 5 cm dicken Substratschicht, die nach einer Initialaussaat weitgehend sich selbst überlassen bleibt. Die für die Begrünung vorgesehenen Dachflächen sind dementsprechend auszubilden, dass sie dafür geeignet sind. Durch die Errichtung von Gründächern werden den Bauherren bei der Wahl von Dachformen mit stärkerer Dachneigung höhere Kosten für die Verwirklichung des Dachgrüns zugemutet. Dies ist vertretbar, weil zum einen der Eingriff in Natur und Landschaft ausgeglichen wird und andererseits der ökologische Nutzen die Mehrkosten aufwiegt. Diese erfolgt unbeschadet der Regelung des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB.

9.              Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Arten enthalten, außer Kraft.

Das Plangebiet liegt bislang im Geltungsbereich des Bebauungsplans X – 32-1, dessen Festsetzungen mit der Festsetzung dieses Bebauungsplans außer Kraft treten.

4.6              Hinweise zum Bebauungsplan

Bei der Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 7 wird die Verwendung von Arten der in der Begründung beigefügten Pflanzliste empfohlen. Es soll pro Quadratmeter ein Strauch (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße zwei Triebe, 40–70 cm hoch) und je angefangene 50 m² mindestens ein Baum (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße Hochstamm, dreimal verpflanzt mit einem Stammumfang 12–14 cm) gepflanzt werden.

Mit diesem Hinweis wird der qualitative Standard der Begrünung empfohlen. Da die zu begrünenden Flächen auch eine Abschirmfunktion erhalten sollen, ist eine gewisse Pflanzdichte erforderlich. Damit die Bäume als Ersatzbäume angerechnet werden können, ist eine bestimmte Pflanzqualität notwendig.

4.6.1              Pflanzliste

4.6.2              Weitere Hinweise

Bei der Planung des Schwimmbads, das für die öffentliche Nutzung zur Verfügung stehen wird, sollen die für öffentliche Schwimmbäder gültigen „Richtlinien für den Bäderbau (Koordinierungskreis Bäder)“ eingehalten werden.

4.7              Übergeordnete Planung, Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

4.7.1              Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung

Das Plangebiet liegt im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplans für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) in dem in Ziel 4.2.4 LEP eV festgelegten und in Ziel 1.1 FNP Berlin konkretisierten, landesplanerisch bedeutsamen städtischen Zentrum Zehlendorf Mitte.

Der Bebauungsplanentwurf steht im Einklang mit Ziel 1.0.1 LEP eV, dem zufolge Erneuerung und Verdichtung Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben und unterstützt Ziel 1.1 FNP Berlin, dem zufolge städtische Zentren zu erhalten und auszubauen sowie zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten, vorrangig für Kultur, Dienstleitungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln sind.

4.7.2              Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Berlin

Der Bebauungsplan ist aus dem FNP entwickelt. Im gültigen FNP ist die Fläche als Gemischte Baufläche M2 mit dem Standort einer Gedeckten Sportstätte als Signatur dargestellt. Zudem liegt die Fläche am Nordrand des als Einzelhandelskonzentration dargestellten Besonderen Stadtteilzentrums Zehlendorf-Mitte.

4.7.3              Übereinstimmung mit den Stadtentwicklungsplänen und anderen informellen Planungen

Der Bebauungsplan stimmt mit den Stadtentwicklungsplänen, insbesondere dem Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel sowie dem Zentrenkonzept des Bezirks Steglitz-Zehlendorf überein.

4.8              Auswirkungen auf die Umwelt

Die Auswirkungen auf die Umwelt sind im Umweltbericht beschrieben und bewertet. Sie werden nachfolgend im Rahmen der Abwägung nach dem BauGB dargestellt.

4.8.1              Verkehr

4.8.1.1              Übergeordnete Hauptverkehrsstraße

Die Clayallee ist mit der Verbindungsfunktionsstufe II Bestandteil des übergeordneten Hauptverkehrsstraßennetzes. Das Verkehrskonzept muss deshalb mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt werden.

4.8.1.2              Straßenverkehrsflächen

Im Bebauungsplan werden keine Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die Straßen­begrenzungslinie in der Clayallee ist im Bebauungsplan X – 23, die Straßenbegrenzungslinie der Charlottenburger Straße im Bebauungsplan X – 32 festgesetzt.

4.8.1.3              Verkehrskonzept

Im Verkehrsgutachten wird eine erhebliche Zunahme des Verkehrs durch die geplanten Nutzungen prognostiziert. Schon für das alte Schwimmbad bis zu seiner Schließung waren größere Verkehrsströme als heute zu verzeichnen, die Zunahme des Verkehrs wird jedoch durch die geplante Nutzungsmischung, insbesondere auch durch den Einzelhandel und das Gesundheitszentrum größer sein. Die Verkehrsgutachter haben festgestellt, dass es vor allem in der Clayallee aber auch in den Straßen der Umgebung zu einer Zunahme kommt, die aber von den Kapazitäten der Straßen abgedeckt werden kann. Umbaumaßnahmen, wie eine zusätzliche Lichtsignalanlage oder ein weiterer Wendebereich in der Clayallee würden zusätzliche Kreuzungsverkehre und Wartezeiten mit sich bringen. Die vorhandenen Wendebereiche reichen aus.

Untersucht wurde auch, ob es im Teltower Damm zwischen Berliner Straße und Kirchstraße zu erheblichen Auswirkungen kommen könnte. Da dieser Straßenabschnitt nur zweispurig ist, ist er weniger belastbar als die Clayallee. Der Gutacher ermittelt durch die Planung eine Zunahme des Verkehrs um 2.026 Fahrzeuge pro Tag in dem besagten Abschnitt. Die Zunahme in der Spitzenstunde (16.00-17.00 Uhr) in Richtung Norden beträgt maximal 126, in Richtung Süden maximal 95 Fahrzeuge. Er hat im Rahmen seiner Beobachtungen vor Ort keine Staus auf dem Teltower Damm beobachten können, wobei er dann von einem Stau spricht, wenn man mehr als zwei Ampelphasen benötigt, um den Knotenpunkt zu passieren. Er schließt nicht aus, dass es zu Staubildungen, wenn auch nicht täglich kommen kann, hält aber den zusätzlichen Verkehr, der durch das Projekt „Zehlendorfer Welle“ entstehen kann, für nicht ausschlaggebend.

Die Anlieferung erfolgt über zwei Lieferzonen. Eine wird in der Clayallee angelegt. Dadurch entfallen heute im Straßenraum vorhandene Stellplätze. Die Bushaltestelle kann jedoch am jetzigen Standort erhalten bleiben.

Die zweite Lieferzone befindet sich südlich der geplanten Bebauung. Die Lieferfahrzeuge fahren über die Clayallee auf das Grundstück und verlassen es über die Charlottenburger Straße. Hier wurden auch andere Lösungen geprüft. Eine gemeinsame Lösung mit dem südlich angrenzenden Grundstück Clayallee 336 kann nicht umgesetzt werden, weil hierfür keine Einigung zwischen den Grundstückseigentümern erzielt werden konnte. Festsetzungen im Bebauungsplan können dazu nicht getroffen werden, weil die Situation auf dem Nachbargrundstück Bestandschutz genießt und durch eine Festsetzung die wirtschaftlichen Belange des Nachbarn berührt wären. Aus diesem Grund wurde auf eine Erweiterung des Geltungsbereichs verzichtet. Ein Wenden auf dem Grundstück selbst wird verworfen, weil der Platz nicht für einen Wendehammer ausreichen würde und ein Wenden nur über Vor- und Zurücksetzen möglich wäre. In der Regel ist dann ein Beifahrer im Lieferfahrzeug erforderlich. Außerdem würde der ausfahrende Lieferverkehr, die geplante hoch frequentierte Ein- und Ausfahrt an der Clayallee zusätzlich belasten. Auch eine Umfahrung des geplanten Gebäudes wurde verworfen, weil eine zusätzliche Ausfahrt in der Clayallee notwendig würde und eine vierte Überfahrt im Bereich Clayallee 330 - 336 für den Verkehrsfluss auf der Clayallee, als auch für die Fußgänger und Radfahrer, problematisch wäre. Außerdem würden zusätzlich Freiflächen verloren gehen und entlang der hinteren Grundstücksbereiche der Charlottenburger Straße eine zusätzliche Unruhe entstehen. Eine Anlieferung über die Tiefgarage würde eine tiefere Gründung erforderlich machen und die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts gefährden.

Angesicht der negativen Auswirkungen der untersuchten und oben beschriebenen Lösungsmöglichkeiten, wird die Benutzung der Ausfahrt in der Charlottenburger Straße für die einzig sinnvolle Lösung gehalten. Diese Führung des Lieferverkehrs wurde intensiv untersucht. Dabei geht es im wesentlichen darum, ob der zusätzliche Verkehr den Anwohnern zuzumuten ist. Immissionstechnisch ist die im Verkehrsgutachten prognostizierte Zunahme des Verkehrs allerdings nicht relevant. Die Charlottenburger Straße ist eine gut ausgebaute, öffentliche Straße. Die Fahrbahn hat eine durchgehende Breite von 6,5 m. Mit dieser Breite ist sie sehr gut für die Verkehrsführung geeignet, da Straßen, die einen Begegnungsverkehr für LKW aufnehmen sollen, mindestens 5,50 m breit sein müssen. Der Seitenraum ist etwa 4 m breit, zwischen den Bäumen ist Parken auf dem Gehweg angeordnet. Vor den Gebäuden befinden sich Vorgärten. In der Straße ist eine Wache der Berliner Berufsfeuerwehr vorhanden.

Um die derzeitige Belastung zu überprüfen, wurde eine Verkehrszählung an der Charlottenburger Straße Ecke Winfriedstraße durchgeführt. Es zeigte sich, dass in der Zeit von 7:00 bis 19:00 Uhr 743 Kraftfahrzeuge die Charlottenburger Straße befuhren; in der Spitzenstunde waren das 82 Kraftfahrzeuge. Der Lkw-Anteil lag bei 2,3% oder 17 Fahrzeugen (zum Vergleich Clayallee: 3%). Die Charlottenburger Straße ist zwischen Feuerwache und Winfriedstraße als Wohnstraße zu charakterisieren. Zwischen Feuerwache und der Berliner Straße wandelt sich der Charakter: hier sind neben Wohngebäuden auch Gewerbebauten unter anderem die Rückseite einer Tankstelle, ein großer Autohändler und ein Geschäftshaus zu finden. Die Anwesenheit des Autohändlers, der häufiger mit großen Lkws beliefert wird, und die Feuerwache haben sich als weitgehend konfliktfrei erwiesen.

Die Planung sieht mit Rücksicht auf den Charakter der Charlottenburger Straße vor, die vorhandene Grundstückszufahrt nur als Ausfahrt für den kleineren Teil des Liefer- und Entsorgungsverkehrs zu benutzen. Der Verkehr in der Charlottenburger Straße nimmt durch den Lieferverkehr um 21 Fahrzeuge am Tag zu. Bei dieser Verkehrsmenge ist keine wesentliche Abgasbelastung zu erwarten. Die Gehwegüberfahrt ist bereits jetzt vorhanden. Der Straßenquerschnitt ist für diese Verkehrsmenge ausreichend bemessen. Der Verkehrsgutachter empfiehlt einen Rechtsabbiegepfeil vor der Grundstücksausfahrt anzubringen. Dadurch soll verhindert werden, dass im nördlichen Abschnitt der Charlottenburger Straße zusätzlicher Verkehr entsteht. Im südlichen Abschnitt wird es zwar zu einer höheren Belastung kommen, die jedoch als verträglich einzustufen ist. Die Notwendigkeit einer Lichtsignalanlage an der Kreuzung Charlottenburger Straße / Berliner Straße ergibt sich durch die zusätzlichen 21 Fahrzeuge am Tag nicht. Die Verkehrssicherheit ist nach Auffassung des Gutachters an dieser Kreuzung nicht gefährdet. Auch Konflikte mit dem ausrückenden Verkehr der Feuerwehr werden nicht gesehen, da deren Fahrzeuge Priorität genießen und die Lieferfahrzeuge bei einem Ausrücken der Feuerwehr entweder auf dem Grundstück oder am Fahrbahnrand warten müssen.

Bei der genannten Verkehrszählung wurde auch die Winfriedstraße erfasst. Sie ist mit 1.573 Kraftfahrzeugen in 12 Stunden deutlich stärker belastet, aber ebenso wie die Charlottenburger Straße weit von einem Berliner Nebenstraßenstandard von etwa 5.000 Kfz/24h entfernt.

Durch die Planung entfallen auf dem Grundstück selbst und im angrenzenden Straßenraum ca. 45 Stellplätze. Die erforderlichen Stellplätze für die zukünftigen Nutzer des Grundstücks sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die Anzahl der Stellplätze soll so bemessen sein, dass die Fahrzeuge von Kunden, Beschäftigten und Bewohnern in dieser Tiefgarage Platz finden. Dennoch wird es sich nicht vermeiden lassen, dass einzelne Fahrzeuge in der Umgebung parken. Die Verknappung der Stellplätze wird zu einer erhöhten Belastung durch Parksuchverkehr in der Umgebung kommen. Im Rahmen der Überwachungsmaßnahmen, die im Umweltbericht  festgelegt werden, soll die Parkraumsituation in der Umgebung nach Inbetriebnahme des Projekts untersucht und gegebenenfalls Maßnahmen z.B. zur Parkraumbewirtschaftung geplant und festgelegt werden.

Die Zone der Tiefgaragenzufahrt und der Zufahrt für den Lieferverkehr und die Ausfahrt auf dem südlich angrenzenden Grundstück Clayallee 336 liegen relativ eng beieinander. Damit die Sicherheit der Fußgänger auf dem Bürgersteig in diesem Abschnitt der Clayallee gewährleistet ist, sollen durch entsprechende gestalterische Maßnahmen die Bereiche optisch klar voneinander getrennt werden. Im Bebauungsplan sollen dazu jedoch keine Festsetzungen erfolgen, da dies in der weiteren Planung erst konkretisiert werden kann.

4.8.2              Lärmimmissionen

Zu den zu erwartenden Lärmauswirkungen wurde eine schalltechnische Untersuchung beauftragt, in dem einerseits die zu erwartenden Schallemissionen durch Zu- und Abfahrtsverkehr aus dem Bereich der Tiefgarage und durch den Lieferverkehr betrachtet wurden und andererseits sonstige Lärmimmissionen, die durch die Planung ausgelöst werden können.

Da aus dem Badebetrieb deutlich geringere Schallemissionen zu erwarten sind als aus dem Einzelhandel, wird die Anlage als Gewerbebetrieb betrachtet. Das bedeutet, Schallemissionen von Gewerbebetrieben sind nach TA Lärm zu beurteilen. Weil westlich und nördlich des Plangebiets Wohn- und Mischgebiete betroffen sind, müssen folgende Richtwerte gem. der TA Lärm eingehalten werden: im Mischgebiet tagsüber 60 dB (A) und nachts 45 dB (A), im Allgemeinen Wohngebiet tagsüber 55 dB (A) und nachts 40 dB (A). Diese Richtwerte entsprechen auch den schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 18005.

Die Ansätze und die Prognose der schalltechnischen Untersuchung und die Auswirkungen auf Leben, Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen werden im Teil II Umweltbericht  erläutert. 

Es ergeben sich keine erforderlichen Maßnahmen aus den geplanten Nutzungen. Diese sind hinsichtlich ihrer Lärmimmissionen für die angrenzende Wohnnutzung verträglich. Dennoch soll auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen aus Gründen des Naturschutzes, der Gestaltung und des Schutzes zur Nachbarbebauung ein 6,0 m breiter Pflanzstreifen erhalten bzw. angelegt werden (siehe Planzeichnung und textliche Festsetzung Nr. 7).

4.8.3              Lichtimmissionen

Die Lichtimmissionen wurden in einem Gutachten berechnet und bewertet. Dabei ist zu bemerken, dass sich das Plangebiet an einer vielbefahrenen, zweiseitig symmetrisch beleuchteten Hauptverkehrsstraße mit Geschäften befindet. Es liegt somit eine lichttechnische Vorbelastung vor.

Durch Objektbeleuchtung, beleuchtete Schaufenster und Werbeanlagen an der Fassade sind höhere Lichtimmissionen auf benachbarte und gegenüberliegende Wohnungen zu erwarten. Deren Wirkung auf den Menschen bzw. dessen Wohnraum wurde im Rahmen eines lichttechnischen Gutachtens (Prognosemodell auf der Grundlage von Erfahrungswerten) hinsichtlich ihrer Verträglichkeit untersucht. Die Beurteilung erfolgte auf der Grundlage der Licht-Leitlinie des Landesausschusses für Immissionsschutz.

Hinsichtlich der Vermeidung von Belastungen durch Werbeanlagen an der gegenüberliegenden Bebauung in der Clayallee empfiehlt der Gutachter, zeitlich veränderliches Licht (Wechsellicht) sowie immissionsseitig intensiv farbiges Licht zu vermeiden. Zur Beurteilung der Lichtimmissionen im Baugenehmigungsverfahren sollen die Richtwerte der Lichtleitlinie herangezogen werden.

4.8.4              Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit

Als potenzielle erhebliche negative Auswirkungen auf den Menschen wurden die Lichtimmissionen ermittelt. Diese können jedoch durch ein Lichtkonzept, das die Schutzbedürfnisse der Anwohner berücksichtigt, vermieden werden. Eine Festsetzung soll im Bebauungsplan nicht erfolgen, da die genauen Parameter erst im Bauantragsverfahren geprüft und beurteilt werden können. Als Grundlage für die Prüfung kann das lichttechnische Gutachten, das im Rahmen der Umweltprüfung erstellt wurde, dienen.

Positiv wirkt sich die im städtebaulichen Vertrag gesicherte Errichtung des Schwimmbads und des Wellness-Centers auf die Gesundheit und die Erholungsbedürfnisse aus. Hier wird ein Angebot für die Bevölkerung in einem Einzugsbereich, der über Zehlendorf hinaus geht, geschaffen. Zahlreiche Schreiben von Bürgern im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung belegen die Nachfrage nach einem solchen Angebot.

4.8.5               Eingriffe in Natur und Landschaft

4.8.5.1              Rechtliche Grundlagen und Beurteilungskriterien

Als Beurteilungsgrundlage für den ausgleichspflichtigen Eingriff in Natur und Landschaft muss der festgesetzte Bebauungsplan X – 32-1 herangezogen werden. Gem. § 1a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die durch die Bebauungspläne vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Demzufolge sind nur die Eingriffe ausgleichspflichtig, die über das planungsrechtlich früher zulässige Maß hinausgehen.

4.8.5.2              Kompensationsmaßnahmen gem. der bauplanungsrechtlichen
Eingriffsregelung

Durch die geplanten Bauvolumina und die weitgehend bauliche Schließung an der Clayallee entstehen Durchlüftungsänderungen und Temperaturerhöhungen, die zur Kompensation temperaturmindernde Maßnahmen erfordern. Temperaturmindernd wirken neben ebenerdigen Begrünungs­maßnahmen auch Dach- und Fassadenbegrünungen, die nach Möglichkeit großflächig und im Plangebiet realisiert werden sollten. Klimatisch relevant ist das Bauvolumen, mit dem eine weitere Verdichtung vorgenommen wird und der Durchlüftungsbereich eingeschränkt wird. Planungsrechtlich relevant ist das Bauvolumen oberhalb des dritten Vollgeschosses.

Als Ausgleich für die Eingriffe in das Schutzgut Klima sind lt. Eingriffsgutachten Begrünungsmaßnahmen auf mindestens 5.376 m2 Vegetationsflächen vorzusehen. Dabei sind in Anlehnung an die Vorschriften zum Biotopflächenfaktor Begrünungsmaßnahmen auf dem Dach nur zu 70 % in Ansatz zu bringen, da Dachbegrünungsmaßnahmen in ihrer ökologischen Wertigkeit den Vegetationsflächen mit Bodenanschluss nachstehen.

Mit der textlichen Festsetzung Nr. 8 wird gesichert, dass 30 % der überbaubaren Grundstücksflächen in MK 1 mit Dachbegrünung auszugleichen sind, davon müssen mindestens zwei Drittel der zu begrünenden Dachflächen extensiv begrünt werden. Insgesamt entspricht dies einer Dachbegrünung von 3.090 m², davon können 70 %, d.h. 2.163 m² als Kompensationsmaßnahme angerechnet werden. Weitere Begrünungs­maßnahmen werden durch die Festsetzung der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen (1.641 m²) und zum Anpflanzen (478 m²), d.h. auf 2.119 m² planungsrechtlich gesichert. Insgesamt werden damit 4.282 m² Kompensationsflächen planungsrechtlich gesichert, d.h. von den 5.376 m2 Vegetationsflächen sind Begrünungsmaßnahmen in einer Größenordnung von 1.094 m2 nicht durch Festsetzungen im Bebauungsplan gesichert.

Gegen die Dachbegrünung könnte der Eigentümer wirtschaftliche Belange insofern geltend machen, als dass ihm Mehrkosten entstünden und die Flexibilität bei der Planung eingeschränkt sei. Höhere Kosten bei der Errichtung des Daches durch eine Dachbegrünung sind nicht unbedingt ein wirtschaftlicher Nachteil, da die Dachbegrünung auch zu Energieeinsparungen führt und dies wiederum die Betriebskosten senkt. Insofern werden mit der Dachbegrünung nicht nur Umweltbelange hinsichtlich der Auswirkungen auf das Klima berücksichtigt sondern auch eine sparsame und effiziente Energienutzung unterstützt. Hier wird das Allgemeinwohl höher gewichtet, als das wirtschaftliche Interesse des Eigentümers auf größtmögliche Flexibilität bei der Planung. Auch unter Punkt II.2.2.3 wurden bereits die in der Abweichung berücksichtigten Belange und im entsprechenden Abwägungsvorgang dokumentiert.

Mit der Festsetzung einer Fläche zum Anpflanzen wird die bereits im Bebauungsplan
X – 32-1 verfolgte Planungsabsicht der Eingrünung zum Schutz des Landschaftsbildes und zur Vermeidung von nachbarschaftlichen Störungen weiterverfolgt. Mit der Pflanzbindung wird nicht nur der Eingriff in das Schutzgut Klima kompensiert sondern auch ein Eingriff in das Landschaftsbild minimiert. Auf der einen Seite wird zwar mit einem höheren und massiveren Baukörper in das Landschaftsbild eingegriffen, mit dem Erhalt von Vegetationsflächen, vor allem wertvollem Baumbestand wird die Bebauung jedoch besser in das Landschaftsbild eingebunden. Ein bislang zulässiger Eingriff wird vermieden. Gleichzeitig dienen die Flächen mit Pflanzbindung und zum Anpflanzen auch zum Schutz vor Störungen der Nachbarschaft.

Die Eingriffe werden nicht vollständig kompensiert: Begrünungsmaßnahmen auf insgesamt 1.094 m² werden nicht festgesetzt. Weitergehende Festsetzungen zur Sicherung von Kompensationsmaßnahmen auf dem Grundstück wären eine zu starke Einschränkung der Bauentwurfsplanung, da im Baugenehmigungsverfahren noch eine Vielzahl von Anforderungen abgeklärt werden müssen, die im Bebauungsplan nicht abschließend behandelt werden können. Hier werden das wirtschaftliche Interesse des Grundstückseigentümers, das eine gewisse Flexibilität in seiner Planung erfordert, und das öffentliche Interesse im Plangebiet ein attraktives Schwimmbad zu ermöglichen, das eventuell auch Angebote im Freien (z.B. ein kleines Außenbecken oder Außensauna beinhaltet), höher gewichtet, als das Interesse auf eine vollständige Kompensation. Ein vollständiger Ausgleich ist nicht zwingend erforderlich, wenn in der planerischen Abwägung andere Gesichtspunkte entsprechendes Gewicht haben.

4.8.6              Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege

Durch die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, die entweder im Bebauungsplan festgesetzt  (Dachbegrünung, Pflanzgebote) oder im Rahmen anderer Vorschriften erforderlich werden (Verordnung zum Schutz des Baumbestandes bzw. Artenschutz), werden die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt berücksichtigt und weitestgehend minimiert.

Eine zusätzliche Vermeidung von Auswirkungen auf das Klima durch Reduzierung des Bauvolumens wird nicht in Betracht gezogen, da durch das im städtebaulichen Vertrag geregelte Ziel, ein öffentlich zugängliches Schwimmbad zu errichten, die geplante Ausnutzung des Grundstücks erforderlich ist, um dieses Projekt privat realisieren zu können. Das Bezirksamt hat dies mit der Ausschreibung zum Interessenbekundungsverfahren initiiert und das Land Berlin durch den Grundstückskaufvertrag bestätigt. Die Nutzung des Bades auch durch die Allgemeinheit ist ein wesentlicher städtebaulicher Belang gem. § 1 Abs. 5 Nr. 2 und 3 BauGB, dessen Berücksichtigung es hier erfordert das Grundstück wie im Bebauungsplan festgesetzt, zu nutzen. Demgegenüber mußten andere Belange wie Erhaltung größerer Freiflächen oder geringer dimensionierte Baukörper zurückstehen, da sonst die Zehlendorfer Bevölkerung nicht ausreichend mit Anlagen zur Ausübung des Schwimmsports versorgt werden konnte. Nur mit der durch den Bebauungsplan ermöglichten Bebauung war sicherzustellen, dass eine wirtschaftlich tragfähige Anlage errichtet werden kann, die auch dem Erfordernis nach angemessener Versorgung der Bevölkerung mit Wohnfolge- bzw. Infrastruktureinrichtungen entspricht.

4.8.7              Sparsame Nutzung von Energie und Nutzung erneuerbarer Energien

Der Umweltbericht macht deutlich, dass die Verwendung regenerativer Energieträger als auch die Verwendung von Fernwärme grundsätzlich zu deutlich geringeren Kohlendioxid-Emissionen führen kann. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geplanten Schwimmbadnutzung, das einen sehr hohen Energiebedarf haben wird. Deshalb wird die Verwendung von regenerativen Energieträgern empfohlen. Eine Festsetzung im Bebauungsplan, die aus dieser Empfehlung eine Verpflichtung machen würde, ist gem. § 9 Abs. 1 BauGB nicht möglich. Festgesetzt werden können gem. § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB bestimmte bauliche Maßnahmen, die den Einsatz erneuerbarer Energien ermöglichten, z.B. eine geringe Dachneigung oder die Stellung der Gebäude, damit an dem Gebäude Solarzellen angebracht werden könnten. Eine solche Festsetzung soll nicht getroffen werden, weil zum einen die Stellung der Gebäude durch das Interessenbekundungsverfahren weitgehend entschieden wurde und wenige Möglichkeiten zur Änderung bestehen und zum anderen im
MK 1 ein Flachdach bereits vorgesehen ist, auf dem Solarzellen angebracht werden können. Auch die Festsetzung der Dachbegrünung ist kein Hinderungsgrund für den Einsatz der Solarenergie, weil zum einen nicht die gesamten Dachflächen begrünt werden müssen und zum anderen auch technische Möglichkeiten für die unmittelbare Kombination von Solarzellen und Dachbegrünung bestehen.

4.8.8              Wechselwirkungen

Die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes wurden im Umweltbericht beschrieben. In der Abwägung wird die Sicherung eines Schwimmbads und die positiven Auswirkungen auf die Bevölkerung und die Gesundheit der Menschen sehr hoch gewichtet. Auch wird die Planung von Einzelhandel und anderen Kerngebietsnutzungen an einem solch zentralen Standort sehr hoch gewichtet. Zwar sind dadurch negative Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten, diese können jedoch durch die Festsetzungen und Empfehlungen vermieden, minimiert oder ausgeglichen werden. Zu Bedenken ist auch, dass die negativen Auswirkungen durch eine Planung an einem anderen, weniger zentralen Standort vermutlich erheblich höher wären.

4.9              Abwägungsergebnisse in den Beteiligungsverfahren

4.9.1              Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung

Insgesamt interessierten sich die meisten Bürger für das Schwimmbad und äußerten sich auch positiv dazu, wenngleich sie im Detail Vorschläge zur konkreten Ausgestaltung machten. Außerdem äußerten sich Bürger zum Teil kritisch zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Orts- und Landschaftsbild und zu den überbaubaren Grundstückflächen. Die unmittelbaren Nachbarn fürchten, dass sich das Projekt nicht einfüge, dass Vegetation, insbesondere der wertvolle Baumbestand verloren ginge, Verkehrsbelastungen, Lärm- und Lichtimmissionskonflikte, dass ihre Grundstücke einsehbar wären sowie einem Wertverlust für ihr Grundstück. Ein Nachbar fühlt sich durch die Planung benachteiligt.

Im Ergebnis werden das Kerngebiet und die Festsetzungen zur Art der Nutzung beibehalten. Hinsichtlich der zulässigen Geschosszahl wird das Baugebiet gegliedert, damit ein Übergang zur Bebauung nach Norden planungsrechtlich gesichert ist. Die Tiefgaragenfläche wird reduziert, mit Flächen zum Anpflanzen und mit Bindungen für Bepflanzungen soll vor allem der Baumbestand erhalten werden. Diese Flächen entlang der Grundstücksgrenzen dienen jedoch auch als Schutzstreifen zur Abschirmung. Außerdem wird eine Dachbegrünung festgesetzt und ein Gutachten zum Artenschutz erstellt.

4.9.2              Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung

Es gab Anregungen zur Bauweise, zu den Nebenanlagen, zum Verkehr, zu sportfachlichen Belangen und den haushaltsmäßigen Auswirkungen, zu den Leitungen und zur Niederschlagswasserversicherung sowie zum Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung.

Im Ergebnis wurde die zulässige Tiefgaragenfläche reduziert, die textliche Festsetzung zur Bauweise überarbeitet, Hinweise in die Begründung aufgenommen sowie die Begründung ergänzt. Zum Umfang und Detaillierungsgrad wurden die Anforderungen an die schutzgutbezogene Betrachtung vertieft. Außerdem wurden Vorschläge aufgegriffen, wie die Wechselwirkungen betrachtet werden können und welche Überwachungsmaßnahmen im Umweltbericht festgelegt werden sollen. 

4.9.3              Ergebnisse der Behördenbeteiligung

In der Behördenbeteiligung gab es Anregungen zur Landesplanung, zum Verkehr, zum Umweltbericht, insbesondere zum Klimaschutz und zu Überwachungsmaßnahmen, zum naturschutzrechtlichen Ausgleich sowie Hinweise zum Schwimmbad, zum Grundwasser, zu artenschutzrechtlichen Belangen, zur Reinzeichnung sowie zum Leitungsbestand.

Im Ergebnis wurden die Anregung zur Landesplanung in die Begründung aufgenommen, das Verkehrsgutachten und der Umweltbericht überarbeitet und ergänzt, das Ergebnis des Umweltberichts deutlicher in die Abwägung eingestellt, der Hinweis, dass vorhandene Bäume bei den Maßnahmen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen verrechnet werden können, gestrichen, die Reinzeichnung erstellt, und die Hinweise entweder in die Begründung aufgenommen oder als Hinweis für die weitere Konkretisierung der Planung an den Projektentwickler weitergeleitet. 

Die Festsetzungen zum Schwimmbad (textlich und zeichnerisch) wurden konkretisiert, um die Zulässigkeit im Sinne des § 1 Abs. 7 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO eindeutig und ausschließlich zu definieren.

4.9.4               Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung

Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Mit der Angebotsplanung wird genügend Flexibilität eingeräumt, um auch andere als die in der bisherigen Projektplanung vorgesehenen Nutzungen unterzubringen. Das Kerngebiet wird jedoch hinsichtlich des Einzelhandels noch stärker gegliedert, um zu verhindern, dass ein Einkaufszentrum im herkömmlichen Sinne entsteht: In MK 1 ist der Einzelhandel im zweiten Vollgeschoss nur ausnahmsweise zulässig. Im Kerngebiet soll Wohnen ab dem dritten Vollgeschoss zulässig sein. Eine Nutzungsmischung von Gewerbe und Wohnen ist in Zehlendorf-Mitte vorhanden, so dass eine Festsetzung mit einem zwingenden Wohnanteil nicht begründbar ist. Im Bebauungsplan wird der Bereich definiert, in dem ein öffentlich zugängliches Schwimmbad zu errichten ist. Die Ausstattungsmerkmale des Schwimmbads sind jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen im Bebauungsplan.

Prioritäten bei der Entwicklung des Vorhabens sind zum einen die Errichtung eines öffentlich zugänglichen Schwimmbads und zum anderen die Schaffung eines Ergänzungsangebots für das Zentrum Zehlendorf-Mitte. Da insbesondere das Schwimmbad hohe Herstellungs- und Betriebskosten verursacht, muss der Betreiber in die Lage versetzt werden, sein Grundstück so auszunutzen, dass es sich noch wirtschaftlich darstellen lässt. Deshalb ist die zulässige GFZ doppelt so hoch wie bisher, als sich die zulässige Nutzung auf das öffentliche Schwimmbad beschränkte.

In einem Investorenauswahlverfahren wurde die Planung, die den Namen „Zehlendorfer Welle“ erhielt, ausgewählt, weil sie zum einen eine interessante Nutzungsmischung beinhaltete und sich zum anderen städtebaulich und architektonisch in das Ortsbild einfügt. Da die Stadtgestalt in diesem Bereich Defizite aufweist, war dies ein wesentliches Kriterium.

Mit den Festsetzungen einer hinteren Baugrenze, der Begrenzung der Fläche für die Tiefgarage und der Festsetzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzung und zum Anpflanzen soll vorhandene Vegetation, vor allem wertvoller Baumbestand, erhalten und auf die Nachbarnutzungen Rücksicht genommen werden. Außerdem werden Eingriffe in Natur und Landschaft vermieden.

Zwar wird insgesamt der Verkehr zunehmen, die Lärmauswirkungen sind jedoch nicht erheblich. 21 zusätzliche Fahrzeuge pro Tag durch den Lieferverkehr in der Charlottenburger Straße werden weder erheblich negative Auswirkungen auf die Anwohner noch auf den Verkehrsfluss erzeugen. Von Bürgern befürchtete Schleichverkehre sind sehr unwahrscheinlich. Voraussichtlich werden sich Nutzer des Grundstücks, die sich außerhalb des Plangebiets einen Parkplatz suchen, die Waage halten mit Besuchern von Angeboten der Umgebung, die die Tiefgarage im Plangebiet nutzen werden. Die Vorschläge des Gutachters zur Verkehrsabwicklung sollen umgesetzt werden. Im Umweltbericht werden Überwachungsmaßnahmen festgelegt, mit denen geprüft werden soll, ob die Entwicklung den Prognosen entspricht und der Verkehr konfliktfrei abgewickelt werden kann. Als zusätzliche Überwachungsmaßnahme wird bestimmt, zu prüfen, ob es nach Durchführung des Bebauungsplans zu Rückstau in der Charlottenburger Straße an der Kreuzung zur Berliner Straße kommt und ein Verkehrsspiegel dazu gegebenenfalls geeignet ist, eine Verbesserung herbei zu führen.

Lärmimmissionen wurden gutachterlich als verträglich eingestuft, erhebliche Lichtimmissionen können vermieden werden. Die Auswirkungen der lufthygienischen Belastungen können nur im gesamtstädtischen Kontext betrachtet werden. Hier greift der 2005 vom Senat beschlossene Aktions- und Maßnahmeplan. Die Wechselwirkungen wurden geprüft.

Die Eingriffe in Natur und Landschaft werden bewältigt. Die Ersatzpflanzungen für die Bäume, die gefällt werden müssen, werden über die Baumschutzverordnung ermittelt. Der Artenschutz wurde berücksichtigt. Planungsalternativen wurden schon vor der Aufstellung des Bebauungsplans untersucht.

Anträge auf Nutzungsänderung in der Umgebung müssen in jedem Einzelfall geprüft werden. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung besteht nicht. Ob es für Nachbargrundstücke zukünftig zu Wertsteigerungen oder Wertminderungen kommen wird, lässt sich schwer prognostizieren.

IV.              Auswirkungen des Bebauungsplans

1              Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

1.1              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Keine

1.2              Personalwirtschaftliche Auswirkungen

Mit dem EAG Bau wurde im Rahmen der Umweltprüfung die Benennung von Überwachungsmaßnahmen nach Durchführung des Planes eingeführt. Für diesen Bebauungsplan betrifft dies Überwachungsmaßnahmen, mit denen das Funktionieren des Verkehrskonzepts überprüft wird. Dieses könnte zusätzliche Aufgaben, die noch nicht im Personalschlüssel des Bezirks (Fachbereich Tiefbau / ggf. Ordnungsamt, Straßenverkehrsbehörde) bzw. Verkehrslenkungsbehörde enthalten sind, hervorrufen.

V.              Verfahren

Senatsinformation und Information der Gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg

Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt

Aufstellungsbeschluss des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf am 08. März 2005

Öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses am 01.04.2005 (ABl. S. 1072)

Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde in der Zeit vom 19.05.2005 bis einschließlich 15.06.2005 durchgeführt. Insgesamt haben sich 55 interessierte Bürger in die Besucherliste eingetragen, davon kamen 19 Bürger aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Es trugen insgesamt 13 Bürger ihre Anregungen schriftlich vor, darunter sechs Bürger aus der unmittelbaren Nachbarschaf. Zwei verspätet eingegangene Schreiben von Interessengruppen befassten sich mit dem Naturschutz und dem Verkehr.

Frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 18.05.2005 beteiligt. Sie hatten Gelegenheit innerhalb eines Monats eine Stellungnahme abzugeben. Außerdem wurde am 8. Juni 2005 eine Informationsveranstaltung hinsichtlich der Umweltprüfung durchgeführt. An dieser Veranstaltung nahmen drei Behörden teil. Von 38 angeschriebenen Behörden haben insgesamt 25 geantwortet.

Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 01.08.2005 beteiligt. Sie hatten Gelegenheit innerhalb eines Monats eine Stellungnahme abzugeben. Von 38 angeschriebenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange haben insgesamt 24 geantwortet.

Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB

Die Öffentlichkeitsbeteiligung wurde in der Zeit vom 07. Februar 2006 bis einschließlich 07. März 2006 durchgeführt. Insgesamt haben sich 72 interessierte Bürger in die Besucherliste eingetragen, davon kamen 31 Bürger aus der unmittelbaren Nachbarschaft, 37 aus dem betroffenen Ortsteil und vier von wo anders her. 43 weitere Bürger ließen sich die Planung erläutern, ohne sich in die Liste einzutragen. Auf der Bezirksseite zur öffentlichen Auslegung im Internet wurden mehr als 800 Zugriffe verzeichnet. Es trugen insgesamt zwei Verbände und 11 Bürger ihre Anregungen schriftlich vor, darunter sieben Stellungnahmen aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Darüber hinaus erhob ein unmittelbarer Nachbar „Einspruch“ ohne Nennung von Gründen und über eine Unterschriftenliste regen 194 Bürger eine familiengerechte Ausstattung des Schwimmbads an. Dazu gehöre ein Nichtschwimmer- und ein Planschbecken. Bis Mitte April gingen beim Bezirksstadtrat weitere ca. 325 Unterschriften ein.

Festsetzungsbeschluss

Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin hat den Bebauungsplan X – 32-1-1 vom 16.01.2006 mit dem Änderungsvermerk vom 25. April 2006 in seiner Sitzung am 23. Mai 2006 gemäß § 6 Abs. 3 AG BauGB beschlossen (Beschluss Nr. 93 / 2006) und ihn zusammen mit dem Entwurf der „Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans X – 32-1-1 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf“ der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) vorgelegt.

Die Bezirksverordnetenversammlung hat mit Beschluss Nr. 1135 / 2006 vom 21. Juni 2006

???????????????den Entwurf des Bebauungsplans X – 32-1-1 gemäß § 6 Abs. 3 AG BauGB beschlossen sowie

???????????????über den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans X – 32-1-1 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des BezVG entschieden.

Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB

Mit Schreiben Stapl 23 – 6144 / X – 32-1-1 vom 17. August 2006 wurde der Bebauungsplan der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – II C – gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB angezeigt.

Die Rechts- und Inhaltsprüfung ergab zwei Beanstandungen:

5        Das als Festsetzung enthaltene öffentlich nutzbare Schwimmbad (textliche Festsetzung Nr. 5 und zeichnerische Darstellung mittels Buchstabenkette) ist keine Unterart im Sinne der Baunutzungsverordnung und kann somit nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden. Dies ist nur über einen städtebaulichen Vertrag zu regeln.

6        Die Festsetzungen zur Dachbegrünung und zu den Pflanzbindungen aus Anlass klimatischer Kompensation sind konkreter zu begründen.

Darüber hinaus wurde seitens SenStadt noch darauf hingewiesen, dass

7        die textliche Festsetzung Nr. 7 in bezug auf die Darlegung der Abweichung von der offenen Bauweise redaktionell ergänzt werden muss sowie

8        in der Begründung hergeleitet werden muss, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt ist und mit dem Hinweis auf die im FNP dargestellte Einzelkonzentration zu versehen ist.

Die Prüfung der Beanstandungen und Hinweise ergab eine Änderung des Bebauungsplans und es wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Dies berührte die Grundzüge der Planung nicht. Demzufolge wurde die Durchführung einer eingeschränkten Öffentlichkeitsbeteiligung nur für den von der Änderung unmittelbar Betroffenen – hier der Eigentümer - erforderlich.

Eingeschränkte Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB

Mit Schreiben Stapl 23 – 6144 / X –32-1-1 vom 18. Dezember 2006 wurde dem von der Änderung der Planung berührten unmittelbar Betroffenen innerhalb von 14 Tagen Gelegenheit gegeben, zu dieser Änderung seine Stellungnahme ab zugeben. Der Änderung wurde mit Schreiben vom 18.12.2007 zugestimmt.

Erneutes Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB

Mit Schreiben Stapl 23 – 6144 / X – 32-1-1 vom 19. Dezember 2006 und 15. Februar 2007 wurde im Hinblick auf die o.g. vorgetragenen Beanstandungen und Hinweise der Originalplan mit dem Änderungsvermerk vom 19. Dezember 2006 und der geänderten Begründung zum Bebauungsplan der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – II C – gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB erneut angezeigt.

Die Rechts- und Inhaltsprüfung ergab keine Beanstandung mehr.

Seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Begründung redaktionell zu ergänzen ist.

Der Hinweis wurde vor Festsetzung des Bebauungsplans durch entsprechende Korrektur in der Begründung berücksichtigt.

VI.              Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316),

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692),

Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der amtlichen Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466),

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) in der Fassung vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom. 21. Dezember 2004; (2005 BGBl. I S. 186),

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) in der Fassung vom 28. Oktober 2003 (GVBl. I S. 554), zuletzt geändert durch das 11. Gesetz zur Änderung vom 6. Juli 2006 (GVBl. S. 737),

Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung –
BaumSchVO) in der Fassung vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 04.03.2004 (GVBl. S. 124),

Zweiundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissions­schutz­gesetzes (Verordnung über Immissionsschutzwerte für Schadstoffe in der Luft - 22. BImSchV) vom 11. September 2002 (BGBl. I S. 3626), zuletzt geändert durch Artikel 2 Änderungsverordnung (ÄndVO) vom 13. Juli 2004 (BGBl. I S. 1612).

Aufgestellt:              Berlin, den 14.05. 2007

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin
Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz

              Stäglin              Lappe
              Bezirksstadtrat              Fachbereichsleiterin Stadtplanung

VII.              Anlagen

Textliche Festsetzungen

1.              Im Kerngebiet sind Tankstellen nicht zulässig. Die Ausnahme des § 7 Abs.3 Nr.1 der Baunutzungsverordnung ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans.

2.              Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig.

3.              Im Kerngebiet MK 1 sind in den baulichen Anlagen oberhalb des zweiten Vollgeschosses Wohnungen allgemein zulässig.

4.              Im Kerngebiet sind Einzelhandelsbetriebe oberhalb des zweiten Vollgeschosses nicht zulässig. Im Kerngebiet MK 1 sind Einzelhandelsbetriebe im zweiten Vollgeschoss nur ausnahmsweise zulässig.

5.              Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen zulässig.

6.              Für das Kerngebiet wird eine von der offenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt: Die Länge des Gebäudes darf mehr als 50 m betragen.

7.              Die Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege.

8.              Im Kerngebiet MK 1 sind die Dachflächen in einem Umfang von mindestens 30 % der überbaubaren Grundstücksfläche zu begrünen und zu unterhalten, davon sind mindestens zwei Drittel extensiv zu begrünen.

9.              Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs.1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Arten enthalten, außer Kraft.

Hinweis

Bei der Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 7 wird die Verwendung von Arten der in der Begründung beigefügten Pflanzliste empfohlen. Es soll pro Quadratmeter ein Strauch (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße zwei Triebe, 40–70 cm hoch) und je angefangene 50 m² mindestens ein Baum (Baumschulstandard: Mindestpflanzgröße Hochstamm, dreimal verpflanzt mit einem Stammumfang 12–14 cm) gepflanzt werden