Auszug - Bebauungsplan 6-22 (Truman Plaza)  

Die SPD-Fraktion bezweifelt die Plausibilität einer Reihe von Zahlen des BBE-Gutachtens, das vom Investor in Auftrag gegeben und bezahlt worden war und das eine Untersuchung der Verträglichkeit des Zentrums „Truman Plaza“ sowie seine möglichen Auswirkungen auf andere Zentren darstellt. Sie erklärt, die Kernaussage des Gutachtens sei eine Flächen­produktivität von 4.100 €/m² Verkaufsfläche, während ihre eigenen Ermittlungen für die Berliner Reichelt-Märkte eine Flächenproduktivität von 7.200 €/m² ergeben hätten. Falls Letzteres zuträfe, könnte dies durchaus negative Auswirkungen auf andere Zentren des Bezirks haben. Es sei nicht nachvollziehbar, dass an diesem exponierten Standort ein Nahversorger eine Flächen­produktivität erzielen soll, die fast um die Hälfte niedriger ist als der Durchschnitt der übrigen Märkte. In Hinblick auf diese Unstimmigkeit legt die SPD-Fraktion dem Ausschuss einen „Änderungsantrag zur Vorlage zur Beschlussfassung (B-Plan 6-22)“ vor. Der Ausschuss berät den Änderungsantrag.

(Anmerkung zum Protokoll: Der gesamte Änderungsantrag ist dem Protokoll als Anlage 1 beigefügt. Im Folgenden werden nochmals die Passagen aus dem Punkt III („Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens…“) des Änderungsantrags zitiert, die der Ausschuss berät. Diese Passagen stellen zugleich die von ihr in der Debatte nochmals vorgebrachte Haltung der SPD-Fraktion dar, die daher nicht noch nochmals im Detail protokolliert wird.)

Die SPD-Fraktion spricht zunächst die Punkte III a – c  an:

III. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens

a)      ist durch einen zweiten, vom Bezirksamt beauftragten, unabhängigen Gutachter zu überprüfen, ob die in der  vorliegenden Verträglichkeitsanalyse für die geplante Neuansiedlung nahversorgungsrelevanter Einzelhandels­betriebe am Planstandort Truman Plaza in Berlin Steglitz-Zehlendorf zugrunde gelegten Umsatzprognosen realistisch sind, obwohl vorliegende Geschäftsberichte des vorgesehenen Einzel­handels­unter­nehmens höhere Umsätze erwarten lassen,

b)      ist zu untersuchen, wie sich die Verträglichkeit des geplanten Einzelhandels am Planstandort darstellt, wenn statt der im vorliegenden Gutachten zugrunde gelegten Flächen­produkti­vität von 4.100 Euro pro m² Verkaufsfläche (VKF) von bis zu 7.200 Euro ausgegangen wird, wie die Geschäftsberichte des vorgesehenen Einzel­handels­unter­nehmens erwarten lassen,

c)      ist zu prüfen, ob es angeraten ist, die Verkaufsfläche des geplanten Vollversorgers von 1.700 m² auf eine Größenordnung von 1.000-1.200 m² zu reduzieren,

Die Fraktion GRÜNE weist auf die Ausführungen von BauO L  Frau Lappe in der letzten Sitzung hin, die erklärt hatte, die Zahlen seien mit der Senatsverwaltung abgestimmt. Die FDP-Fraktion erklärt, die in Punkt c) genannte Reduzierung der Verkaufs­fläche könnte die Truman Plaza zu einem Nahversorger werden lassen, was wiederum negative Auswirkungen auf andere Nahversorgungszentren wie z.B. Onkel-Toms-Hütte haben könnte. Weiterhin weist sie darauf hin, dass noch kein Mietvertrag für einen Vollversorger abgeschlossen sei, so dass für das von der SPD-Fraktion geforderte Gutachten keine objektiven Zahlen zugrunde gelegt werden könnten.

Die CDU-Fraktion erklärt, das Stadtplanungsamt hätte seinen Planungen einen abstrakten Durchschnittswert für die Flächenproduktivität eines Einzelhändlers zugrunde legen müssen, den das Gutachten aufgrund statistischer Daten ermittelt hatte. Die SPD-Fraktion argumentiere jedoch mit dem konkreten Durchschnittswert der Reichelt-Märkte. Stadtplanerisch sei es jedoch irrelevant, welcher Einzelhändler dort später einziehe.

Auf Nachfrage der Fraktion GRÜNE erklärt Stapl 2  Herr Noack, die Fa. BBE sei ein anerkanntes Büro, das häufig zur Erstellung solcher Expertisen hinzugezogen wird. Er erläutert ausführlich, auf welcher Grundlage von der BBE eine Flächen­produktivität von 4.100 €/m² Verkaufsfläche ermittelt wurde. Dabei sei bei der Ermittlung der Flächen­produktivität aufgrund der Attraktivität des Standorts auf Verlangen des Amtes bereits eine höhere Kategorie der Supermarktgrößen zugrunde gelegt worden, nämlich 2.500 bis 5.000 m² für große Supermärkte. Hier liege die durchschnittliche deutsche Flächen­produktivität bei 4.049 €/m². Diese sei im Gutachten nochmals auf 4.100 €/m² angehoben worden. In einem zusätzlichen „Worst worst case Szenario“ für die Ansiedlung eines Discounters sei das Gutachten im Übrigen auf eine Flächenproduktivität von 5.500 €/m² gekommen.

Die Fraktion GRÜNE kritisiert, dass die SPD-Fraktion nur ihre eigene Zahl als korrekt darstellt und die andere, nach gutachterlichen Kriterien ermittelte als nicht richtig. Die SPD-Fraktion weist auf die exzellente Lage der Truman Plaza hin, die es durchaus möglich erscheinen lasse, das ein Vollsortimenter dort die durch­schnittliche Flächenproduktivität eine Reichelt-Marktes von 7.200 €/m² erreicht. Im Übrigen gehe es ihr vor allem darum, die Frage der Verträglichkeit des Standorts zu klären, und nicht darum, ob eine Zahl richtiger sei als die andere.

Die Fraktion GRÜNE erklärt, natürlich werde beispielsweise der Kaiser’s Verbrauchermarkt in der Clayallee durch einen neuen Vollsortimenter an der Truman Plaza Umsatzeinbußen erleiden. Dies sei jedoch nicht ein Thema, mit dem sich der Stadtplanungsausschuss befassen müsse; dessen Angelegenheit sei es vielmehr, dafür zu sorgen, dass das künftige Nahversorgungszentrum Truman Plaza einen Vollsortimenter erhält.

III. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens

d)      ist die geplante textliche Festsetzung, nach der von der zulässigen Verkaufsfläche im Sondergebiet mindestens 75% durch nahversorgungs-relevante Sortimente eingenommen werden, so zu fassen, dass sie rechtlich zulässig ist und die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in der frühzeitigen Trägerbeteiligung gegen die Zulässigkeit geäußerten Einwände ausgeräumt sind,

Stapl 4  Herr Leitner erläutert, in Ziffer 8 auf S. 11 der Trägerbeteiligung sei deshalb nicht mit einer konkreten Flächenfestsetzung, sondern mit einer relativen Zahl gearbeitet worden, um auszuschließen, dass z.B. bei Grundstücksteilungen der schnellste Investor nach dem „Windhundprinzip“ seine Verkaufsflächen baut und alle anderen leer ausgehen. Eine entsprechende Klärung einer solchen Vorgehensweise sei auch durch das Bundes­verwaltungs­gericht erfolgt. Eine Präzisierung in der Formulierung der Festsetzung sei allerdings möglich.

Auf Nachfrage des Ausschussvorsitzenden sagt das Amt zu, die Regelung zur textlichen Festsetzung 3 Nr. 2 nochmals inhaltlich zu präzisieren.

III. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens

e)      ist die vom Tiefbauamt und vom Jugendamt des Bezirks vorgeschlagene Verkehrsberuhigung in der anliegenden Marshallstraße unter Kostenbeteiligung des Vorhabenträgers mit geeigneten planungsrechtlichen Mitteln abzusichern,

Die Fraktionen der GRÜNEN und der CDU erklären, dass zunächst die weitere Entwicklung abgewartet und dann ggf. nochmals eine Verkehrsberuhigung an diesem Ort thematisiert werden sollte.

Zu den vom Ausschussvorsitzenden aufgerufenen Punkten f) sowie IV. und V. des Änderungsantrags der SPD-Fraktion gibt es keine Wortmeldungen.

Nach dem Ende der Erörterung des Änderungsantrags lässt der Ausschuss­vorsitzende über diesen abstimmen. Dabei wird der Änderungsantrag der SPD-Fraktion mit 4 Ja-Stimmen und 8 Nein-Stimmen bei keiner Enthaltung abgelehnt.

Bei einer weiteren Abstimmung wird die BA-Vorlage Drs. Nr. 1994/III (Bebauungsplan 6-22 (Truman Plaza)) mit 8 Ja-Stimmen und 4 Nein-Stimmen bei keiner Enthaltung angenommen.

Auf Antrag des Ausschussvorsitzenden wird die Sitzung von 19.00 – 19.05 Uhr unterbrochen.

Abstimmungsergebnis: