Auszug - Vorstellung des Liegenschaftsfonds  

Die Ausschussvorsitzende begrüßt den Geschäftsführer des Liegenschaftsfonds Berlin, Herrn Holger Lippmann, und bittet ihn, seine Einrichtung vorzustellen.

Herr Lippmann stellt in einer Powerpoint-Präsentation den Liegenschaftsfonds vor und beantwortet Fragen der Ausschussmitglieder. (Anmerkung zum Protokoll: Die Präsentation ist diesem Protokoll als Anlage beigefügt. Die Niederschrift verweist daher vor allem auf die einzelnen Blätter des Vortrags und geht nur dort ins Detail, wo vom Referenten weitergehende Informationen oder Antworten gegeben wurden.)

Herr Lippmann informiert einleitend über die Struktur seines Vortrags (Blatt 2) und berichtet, der 2001 als GmbH & Co. KG gegründete Liegenschaftsfonds sei eine 100-prozentige Tochter des Landes Berlin (Blatt 3). Sein Auftrag sei „die Verwertung von Grundvermögen des Landes Berlin, das für öffentliche Belange nicht mehr benötigt wird.“ Den Grundsätzen der Landeshaushaltsordnung entsprechend, erfolge der Verkauf grundsätzlich zum Verkehrswert, wobei vorhandene Wertpotenziale ausgeschöpft werden sollen. Mit der Schaffung des Liegenschaftsfonds sei zugleich die langjährige Forderung der Berliner Wirtschaft erfüllt worden, einen zentralen Ansprechpartner für Immobiliengeschäfte mit dem Land Berlin zu haben (Blatt 4).

In seiner Rechtsstruktur besteht der Liegenschaftsfonds u.a. aus einer Vermarktungs-KG, die sich mit dem Verkauf und der Verwaltung der Grundstücke befasst, die ihm treuhänderisch zur Vermarktung übertragen wurden, sowie der Projekt-KG, in der er weitere Dienstleistungen für das Land Berlin erbringt. Hierzu gehören Grundstücksqualifizierungen oder Geschäftsbesorgungen für andere Landesbeteiligungen (z.B. Grundstücksverkäufe für die Stiftung Oper oder die Berliner Großmarkt GmbH) (Blatt 5).

Die umfängliche Kontrolle des Liegenschaftsfonds dient der Schaffung von Transparenz bei allen Verfahrensschritten von Grundstücksverkäufen. Bei der Senatsverwaltung für Finanzen gibt es hierzu eine Fachaufsicht sowie eine Geschäftsstelle, die einen Steuerungsausschuss leitet. Dieser muss nach Abwägung der damit verbundenen wirtschafts-, stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Ziele jedem Verkaufsvorgang des Liegenschaftsfonds bereits im Vorfeld seine Zustimmung erteilen. Er legt die Art des Verkaufs (z.B. Bieterverfahren oder Direktvergabe) sowie ggf. die baurechtlichen Rahmenbedingungen fest, mit denen der Verkauf ausgeschrieben wird. Die vier stimmberechtigten Mitglieder des Steuerungsausschusses sind die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, für Wirtschaft und für Finanzen sowie der jeweils betroffene Bezirk; der Liegenschaftsfonds selbst ist nicht Mitglied, sondern macht nur Vermarktungsvorschläge. Die Entscheidungen des Steuerungsausschusses stellen für den Liegenschaftsfonds bindende Weisungen dar. Ein weiteres Aufsichtgremium ist der – u.a. auch mit zwei Bezirksbürgermeistern - umfangreich besetzte Aufsichtsrat, der über die Ordnungsmäßigkeit der geschäftlichen Aktivitäten des Liegenschaftsfonds und seines Geschäftsführers wacht (Blatt 6).

Herr Lippmann stellt das umfangreiche Landesvermögen Berlins vor, von dem der Liegenschaftsfonds 5 % bzw. 21 km² , d.h. ca. 5.000 Objekte, treuhänderisch verwaltet (Blatt 7 und 8). Dieser Immobilienbestand ist allerdings sehr heterogen (z.B. Erbbaurechte, gewerblich und wohnwirtschaftlich genutzte Grundstücke, Erholungs-, Frei- und Garagenflächen).

Die unternehmerische Hauptaufgabe der Liegenschaftsfonds besteht in der Vermarktung von Grundstücken. Das bedeutet beispielsweise, dass Immobilien im Normalfall nur kurzfristig vermietet werden, um den Vermarktungsprozess nicht zu behindern. Weiterhin hat der Liegenschaftsfonds die Aufgabe, Grundstücke zur Erhöhung ihrer Vermarktungschancen baurechtlich zu qualifizieren. Qualifizierung bedeutet nicht, konkrete Arbeiten an einem Grundstück durchzuführen, sondern bezieht sich auf alles, was sich auf Papier machen lässt (z.B. Anfertigung von Gutachten, Vorbereitung von Bebauungsplänen, etc.). Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf geschieht dies derzeit z.B. auf Schwanenwerder bei den Grundstücken Inselstraße 38 – 7. Des weiteren hat der Liegenschaftsfonds als Arbeitsgrundlage ein aussagekräftiges Geodatenmanagement, um Daten über Grundstücke vorrätig zu haben und jederzeit passgenau zusammenstellen zu können. Nach dem Verkauf von Grundstücken führt der Liegenschaftsfonds das Vertragsmanagement durch, d.h. er kontrolliert, ob alle vertraglichen Verpflichtungen und Fristen eingehalten werden. Mit der Bewertung von Grundstücken schafft der Liegenschaftsfonds schließlich Transparenz für seine Arbeit (Blatt 9). Anhand von zwei weiteren Folien stellt Herr Lippmann die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses dar (Blatt 10 und 11).

In den Jahren 2001 bis 2007 hat der Liegenschaftsfonds Grundstücke im Wert von fast 1,5 Milliarden Euro verkauft und 3639 Verträge beurkundet. An den Landeshaushalt wurden 1.174 Milliarden Euro abgeführt, davon erhielten die Bezirke 139 Mio Euro an Erlösbeteiligung (Blatt 12). Anhand der Verkäufe des Jahres 2007 erläutert Herr Lippmann die Größenordnung des Beurkundungsvolumens (Blatt 13 und 14). Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisvolumen von 300.000 Euro pro Kaufvertrag ist das Geschäft dabei insgesamt eher kleinteilig.

Im räumlichen Vergleich werden die meisten Grundstücke in den Innenstadtbezirken verkauft, in denen auch die höchsten Quadratmeterpreise erzielt werden (Blatt 15) und an die dementsprechend die höchsten Erlöse abgeführt werden (Blatt 16). Anhand weiterer Tabellen stellt Herr Lippmann die Verkäufe im Bezirk Steglitz-Zehlendorf in den Jahren 2007 (33) und 2008 vor (bis 24.06.2008: 12 Verkäufe) (Blatt 17 bis 20).

Herr Lippmann informiert ausführlich über die verschiedenen Vergabearten (Ausschreibung, Bieterverfahren, Option, Beschränktes Bieterverfahren, Direktvergabe und Förmliche Vergabe) (Blatt 21 bis 24) und stellt die bezirksweise aufgebaute und auf die Interessen der Kundschaft zugeschnittene Internetseite des Liegenschaftsfonds vor (Blatt 25). Ein intensives Marketing betreibt der Liegenschaftsfonds durch die Schaltung von Anzeigen (Blatt 26), eigene Publikationen (Blatt 27) und die Teilnahme an den wichtigsten Immobilienmessen Europas in Cannes und München (Blatt 28).

Abschließend berichtet Herr Lippmann über einige spektakuläre Verkäufe des Liegenschaftsfonds (Blatt 29 und 30) und stellt dessen aktuelles sowie weitere Angebote vor (Blatt 31 bis 33).

Im Anschluss an seinen Vortrag beantwortet Herr Lippmann Fragen der Ausschussmitglieder. Auf Nachfrage der Fraktion GRÜNE erklärt er, der 2007 geschlossene Vertrag zum Verkauf des Golfplatzes am Wannsee sei noch nicht wirksam, sondern bedürfe noch der Zustimmung des Abgeordnetenhauses. Daher werde der Bezirk Steglitz-Zehlendorf auch erst 2008 seine Erlösbeteiligung erhalten.

Auf Bitten der SPD-Fraktion sagt Herr Lippmann zu, dem Ausschuss eine Übersicht aller Grundstücke aus dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf zukommen zu lassen, die dem Liegenschaftsfonds zur Vermarktung übertragen wurden (siehe Blatt 35 bis 43). Auf eine weitere entsprechende Nachfrage der SPD-Fraktion erklärt Herr Lippmann, der inzwischen endverhandelte Vertrag zum Verkauf des Oskar-Helene-Heims solle bis zum 04.08.2008 beurkundet werden. Den Namen des Käufers könne er erst danach nennen. BzStR Stäglin erklärt, er werde das Projekt, das für das Gelände des Oskar-Helene-Heims geplant ist, zu gegebener Zeit im Stadtplanungsausschuss vorstellen.

Die CDU-Fraktion bittet um eine Erläuterung der Übertragung von bezirklichen Grundstücken an den Liegenschaftsfonds. Herr Lippmann erklärt, dies sei ein laufender Prozess. Entweder wenden sich die Bezirke an den Liegenschaftsfonds mit der Bitte, ein Grundstück zu vermarkten, oder der Liegenschaftsfonds tritt an die Bezirke heran, wenn er erkannt hat, dass einzelne Grundstücke dort fachlich nicht mehr benötigt werden. Falls ein Bezirks ein Grundstück nicht vermarkten will, muss er dies begründen. Eine allgemeine Vorratshaltung von Grundstücken ohne Investitionshintergrund ist nicht möglich. Insgesamt betrage die Zeit zwischen der Identifizierung eines Grundstücks und seiner Übertragung an den Liegenschaftsfonds ca. ein halbes Jahr, was in dem Falle eine sehr lange Zeit darstelle, dass schon ein Käufer dafür bereit stehe. Allerdings dürfe der Liegenschaftsfonds schon vor der endgültigen Übertragung mit der Vermarktung beginnen. Die Übertragung erfolgt ohne weitere Beteiligung des Abgeordnetenhauses; lediglich der Senat nimmt die Grundstückslisten abschließend zur Kenntnis. Danach erfolgt die notarielle Übertragung in das Treuhandvermögen.

Die SPD-Fraktion kritisiert, dass beim Verkauf von Grundstücken aufgrund eines Beschlusses des Abgeordnetenhauses bestimmte Grunddienstbarkeiten nicht eingetragen werden können. So sei beim Verkauf des Stadtbads Zehlendorf durch den Liegenschaftsfonds eine Grundbucheintragung nicht erfolgt, die den Weiterbetrieb eines Schwimmbades an dieser Stelle vorgesehen hätte. Der Investor der Zehlendorfer Welle sei lediglich verpflichtet worden, dort mindestens zehn Jahre ein Schwimmbad zu betreiben. Beim anstehenden Verkauf des Golfclubs Wannsee gehe die SPD-Fraktion davon aus, dass durch einen entsprechenden Grundbucheintrag verhindert wird, dass dort nicht später einmal eine Wohnsiedlung errichtet wird. Herr Lippmann erklärt, der Liegenschaftsfonds arbeite durchaus mit Grunddienstbarkeiten, wenn besondere Rechte des Landes Berlin gesichert werden sollen. Diese mindern jedoch den Wert des Grundstücks. Zum Stadtbad könne er sich im Detail nicht äußern, da der Verkaufsvorgang bereits zu lange zurückliegt. Im übrigen sichere der Liegenschaftsfonds die Ansprüche des Landes Berlin. So sei im Verkaufsvertrag des Golfclubs Wannsee die Nutzungsbindung aufgenommen, dass das Land Berlin ein Wiederkaufsrecht zum Verkaufspreis hat, wenn dort mehr als ein halbes Jahr nicht Golf gespielt wird. Auf dem Grundstück dürfe nur Golfsport stattfinden. BzStR Stäglin weist darauf hin, dass aufgrund eines Abgeordnetenhausbeschlusses, der den Abbau von Investitionshemmnissen zum Ziel hatte, nur eine zehnjährige Zweckbindung des Schwimmbades möglich war.

Auf entsprechende Fragen der FDP-Fraktion erklärt Herr Lippmann, das für den Maßregelvollzug vorgesehene Gelände in der Leonorenstraße sei nicht vom Liegenschaftsfonds, sondern von der Vivantes GmbH verkauft worden. Eine Vermarktung des Steglitzer Kreisels durch den Liegenschaftsfonds sei derzeit nicht möglich, da sich das Land Berlin in einem Gerichtsstreit mit dem anderen Teileigentümer des Gebäudes befindet. Möglicherweise werde sich die Senatsfinanzverwaltung daher entscheiden, das Gebäude zunächst zu sanieren. Der Verkauf der Schule in der Dessauer Straße werde vom Liegenschaftsfonds derzeit vorbereitet und demnächst im Steuerungsausschuss, in dem auch der Bezirk vertreten ist, vorgestellt.

Auf entsprechende Fragen der CDU-Fraktion erklärt Herr Lippmann, die Mitwirkung und das Engagement der Bezirke, dem Liegenschaftsfonds Grundstücke zur Vermarktung zur Verfügung zu stellen, sei sehr unterschiedlich und reiche von großer Unterstützung bis zu starker Zurückhaltung. Seine Einrichtung könne jedoch nicht gegen den Willen eines Bezirks ein Grundstück in das Treuhandvermögen übertragen und verkaufen. Wenn ein Bezirk eine fachliche Nutzung geltend mache, seien dem Liegenschaftsfonds die Hände gebunden, selbst wenn dieser ein Grundstück als untergenutzt und sehr gut vermarktbar identifiziert hat. Die Bezirke bräuchten daher nicht zu befürchten, dass der Liegenschaftsfonds gegen sie agiere. Auch durch das Baurecht könnten Bezirke verhindern, dass Investoren Grundstücke für bestimmte neue Nutzungen ins Auge fassen. Allerdings nehme der Druck des Landes Berlin auf den Liegenschaftsfonds zu, auch in den kommenden Jahren hohe Verkaufsergebnisse zu erzielen und dementsprechend potienziell vermarktbare Grundstücke zu identifizieren. Daher werde dieser auch weiterhin verstärkt mit der Bitte an die Bezirke herantreten, ihn über die Aufgabe von Fachnutzungen von Grundstücken zu informieren. Im übrigen gebe es keine von den Bezirken zu befolgenden einheitlichen Kriterien, wie und welche Grundstücke in das Vermögen des Liegenschaftsfonds zu übertragen wären. Die Zusammenarbeit mit dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf sei anfangs zurückhaltend bis problematisch gewesen, verlaufe jetzt aber konstruktiv und kooperativ, da der Bezirk den Liegenschaftsfonds inzwischen als einen Partner identifiziert habe, der nicht gegen ihn agiert. BzStR Stäglin bestätigt diese Aussage grundsätzlich, auch wenn der Bezirk das Grundstück Don-Bosco-Steig leider nicht zurückübertragen bekommen habe. Allerdings sei dessen mögliche spätere Nutzung durch das Reittherapiezentrum noch nicht absehbar gewesen, als es 2005 in das Vermögen des Liegenschaftsfonds abgegeben wurde.

Des Weiteren schildert BzStR Stäglin, dass bei jedem Grundstück, das in den Liegenschaftsfonds abgegeben werden soll, alle mit dem Thema betrauten Stellen im Bezirksamt gebeten werden, sich dazu zu äußern. Hierdurch sei allen Dezernenten die Möglichkeit gegeben, auf von ihren Abteilungen ins Auge gefasste mögliche zukünftige Nutzungen des Grundstückes hinzuweisen.

Auf eine weitere Frage der CDU-Fraktion erklärt Herr Lippmann, der Liegenschaftsfonds würde zwar dort, wo dies gesetzlich vorgesehen ist, Energieausweise erstellen. Er habe jedoch nicht den Anspruch und das Budget, Grundstücke in einen bestimmten Standard zu bringen. Die Verbesserung der Energieeffizienz eines Grundstücks sei Sache des Käufers.

Auf entsprechende Fragen der SPD-Fraktion erklärt Herr Lippmann, bei noch nicht erschlossenen größeren Grundstücken strebe der Liegenschaftsfonds den Verkauf des gesamten Grundstücks an einen einzigen Käufer an; bei bereits erschlossenen Grundstücken werde eine parzellierte Veräußerung bevorzugt, da hierdurch höhere Verkaufserlöse erzielbar seien. Er bestätigt die Frage, dass derzeit unbebaute „begrünte“ Grundstücke in jedem Falle vermarktet werden, auch wenn dies letztlich eine Verstädterung zur Folge habe. Weiterhin bestätigt er, dass Grundstücke, die kurzfristig nicht vermarktbar sind, vom Liegenschaftsfonds auch vermietet oder ggf. sogar entgeltfrei zur Verfügung gestellt werden. Zur Bitte der SPD-Fraktion nach einem Sachstandsbericht zur Domäne Dahlem und den angrenzenden Grundstücken erklärt BzStR Stäglin, er werde hierüber im Stadtplanungsausschuss berichten.

Abschließend bittet BzStR Stäglin Herrn Lippmann, ihm bzw. dem Bauausschuss am Ende des Jahres eine Übersicht mit den Grundstücksverkäufen im Bezirk Steglitz-Zehlendorf im ganzen Jahr 2008 zukommen zu lassen. Herr Lippmann sagt dies zu.

Die Ausschussvorsitzende bedankt sich bei Herrn Lippmann für die ausführliche Präsentation und die Beantwortung der Fragen.

Abstimmungsergebnis: