Der Bebauungsplan

Wie ein Bebauungsplan entsteht

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Auf dieser Seite möchten wir ihnen einige Hinweise geben, wie ein Bebauungsplan entsteht, was er festsetzt und welche gesetzlichen Verfahrensschritte vollzogen werden müssen, bevor ein Bebauungsplan rechtsverbindlich wird.

Allgemeine Informationen

Was ist ein Bebauungsplan und was setzt er fest?

Ein Bebauungsplan wird als Rechtsverordnung erlassen und regelt die möglichen Nutzungen von allen Grundstücken, die im Geltunsgbereich des Bebauungsplans liegen.

Festgesetzt wird zum Beispiel, ob bzw. inwieweit auf einem Grundstück gebaut werden darf. Der Bebauungsplan kann auch regeln, dass überhaupt keine Bebauung möglich ist, weil eine Grünfläche, ein Spielplatz, eine Straße oder ähnliches vorgesehen ist.

Der gesamte mögliche Inhalt eines Bebauungsplanes ist in § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) bestimmt. Die Regelungen im Bebauungsplan (B-Plan) sind aus den Vorgaben des Flächennutzungsplans zu entwickeln und konkretisieren die städtebauliche Planungstätigkeit der Gemeinde. Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Welche Arten von Bebauungsplänen unterscheidet man?

Man unterscheidet zwischen dem einfachen, dem qualifizierten und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

  • Ein einfacher Bebauungsplan liegt vor, wenn weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfüllt sind. Sie regeln die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben grundsätzlich nicht abschließend. Die Beurteilung des Sachverhaltes bzw. des Bauvorhabens, für den die Festsetzung fehlt, erfolgt nach § 34 BauGB (wenn im Innenbereich) oder § 35 BauGB (wenn im Außenbereich). Für die fehlende Bestimmung wird also die Bebauung in der näheren Umgebung herangezogen.
  • Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt dann vor, wenn der Bebauungsplan mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Liegt ein Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist ein Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
  • Vorhabenbezogene Bebauungspläne können von den Gemeinden auf der Grundlage eines von einem (privaten) Vorhabenträger mit der Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt werden. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist und sich in einem Durchführungsvertrag zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet. Auch im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind Vorhaben planungsrechtlich zulässig, wenn sie dem Bebauungsplan nicht widersprechen und die Erschließung gesichert ist.

Was gehört zu einem Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan besteht in der Regel aus einer Planzeichnung, die in zeichnerischer Form die verschiedenen Festsetzungen sowie den Geltungsbereich enthält. Da sich nicht alle möglichen Regelungen in zeichnerischer Form darstellen lassen, wird die Zeichnung zumeist um textliche Festsetzungen ergänzt. Zu jedem Bebauungsplan gehört eine Begründung, in der die städtebaulichen Ziele und Festsetzungen des Planes erläutert werden. In der Regel bildet ein Umweltbericht einen gesonderten Teil der Begründung

Wann wird ein Bebauungsplan aufgestellt?

Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im Ermessen der Gemeinde. Laut Baugesetzbuch sollen Bebauungspläne jedoch aufgestellt werden, “sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist” (§ 1 Abs. 3 BauGB). In Berlin liegt diese Entscheidung zunächst bei den Bezirken, die auch in der Regel die Bebauungspläne aufstellen (Stadtplanungsämter).

Von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird das Verfahren nur durchgeführt, wenn es sich um

  • Gebiete von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung (§ 9 Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch – AGBauGB) oder
  • einen Plan zur Verwirklichung von Erfordernissen der Verfassungsorgane des Bundes (Hauptstadt § 8 AGBauGB) handelt.

Wenn dringende Gesamtinteressen Berlins betroffen sind (§ 7 AGBauGB) kann zudem die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein Verfahren einleiten oder unter bestimmten Voraussetzungen ein im Bezirk eingeleitetes laufendes Verfahren an sich ziehen, um es weiterzuführen bzw. einzustellen.

Wen bindet der Bebauungsplan?

Die Regelungen eines Bebauungsplanes sind für die Zulässigkeit von Bauvorhaben für jedermann rechtsverbindlich und als Angebotsplanung durch jedermann umsetzbar. Damit bestimmen die verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Inhalt und Schranken des Grundeigentums.

Welche Einflussmöglichkeiten habe ich?

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens von Bebauungsplanverfahren haben Sie in zwei Stufen die Möglichkeit, sich zu beteiligen:

1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB)

In der ersten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Bürgerinnen und Bürger möglichst frühzeitig über die Planungsabsichten informiert. Gegenstand der Information sind die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, mögliche Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung. Hierzu werden die Pläne öffentlich ausgestellt. Die Bürgerinnen und Bürger haben die Möglichkeit, sich nach Unterrichtung über die Bebauungsplanentwürfe Äußerungen hierzu abzugeben. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erstellt der zuständige Fachbereich Stadtplanung einen Entwurf für das weitere Planverfahren. Das Bezirksamt Treptow-Köpenick informiert über die Durchführung der Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauBG in der Berliner Zeitung, in der Berliner Morgenpost und im Internet.

2. Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)

In der zweiten Stufe der Öffentlichkeitsbeteiligung wird der abgestimmte Planentwurf, in dem die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung berücksichtigt wurden, einschließlich der Begründung für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vorher ortsüblich im Amtsblatt bekannt gemacht. Entsprechende Informationen erhalten Sie auch in der Tagespresse (Berliner Zeitung, Berliner Morgenpost) und im Internet. Während der Frist der öffentlichen Auslegung kann jedermann Anregungen und Änderungswünsche zu den Plänen vorbringen.

Die Verwaltung wertet die Anregungen aus, bereitet die Abwägung vor und legt sie der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) zur Entscheidung vor. Die BVV wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Zurückweisung. Den Einsendern wird das Ergebnis der Entscheidung schriftlich mitgeteilt.

Die Festsetzung des Bebauungsplans wird im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht. Die festgesetzen Bebauungspläne des Bezirkes Treptow-Köpenick und ihre Begründung können von jedermann im FB Stadtplanung sowie im Internet eingesehen werden.

Kann ein Bebauungsplan geändert werden?

Oft entwickeln sich die städtebaulichen Ziele für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit der Zeit weiter oder ein konkretes Projekt, das generell befürwortet wird, kann nach den geltenden Bestimmungen eines festgesetzten Plans nicht genehmigt werden. Dann besteht die Möglichkeit, mit dem gleichen Verfahren, das für die Aufstellung eines Plans durchzuführen ist, einen Bebauungsplan zu ändern, zu ergänzen oder ganz aufzuheben (§ 1 Abs. 8 BauGB)

Elemente eines Bebauungsplans

Der Bebau­ungs­­­plan besteht – in der Regel – aus

  • einem zeich­­ne­ri­­schen Teil (Planteil) mit der erfor­­der­­li­chen Zeiche­­n­er­klä­rung (Legende) und
  • einem schrift­­li­chen Teil (Text­teil) mit den Planteil erläu­tern­den oder eigen­stän­di­gen Festset­­zun­­gen.

Planun­ter­lage
Bebau­ungs­pläne werden auf Katas­ter­grund­la­gen gezeichnet, aus denen die örtlichen Gegeben­hei­ten des Plange­bie­tes abzulesen sind. Die Katas­ter­grund­lage enthält norma­ler­weise die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeich­nun­gen, vorhandene bauliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze, erhal­tens­werte Bäume, Böschungen, evtl. Höhen­li­nien.

Räumlicher Geltungs­be­reich
Der Bebau­ungs­plan muss seinen Geltungs­be­reich definieren. Die Grenze bestimmt, für welchen Bereich seine Festset­zun­gen gelten.

Ein Bebau­ungs­plan soll jeweils eine sinnvoll zu beplanende städte­bau­li­che Einheit bilden, die Abgrenzung orientiert sich aus Gründen der Prakti­ka­bi­li­tät häufig an Grund­stücks­gren­zen, öffent­li­chen Verkehrs­flä­chen oder sonstigen Grenz­li­nien, so dass keine funktional oder eigen­tums­recht­lich proble­ma­ti­schen Restflä­chen entstehen.

Art der baulichen und sonstigen Nutzungen
Nun wird die Nutzung für die Gesamt­flä­che oder für die einzelnen Teilflä­chen festge­setzt. Es handelt sich hierbei um die entschei­dende Aussage des Bebau­ungs­pla­nes, denn hierdurch werden flächen­de­ckend, d.h. für jeden beliebigen Punkt im Geltungs­be­reich des Bebau­ungs­plans, die Nutzungen festge­schrie­ben. Alle später hinzu­kom­men­den Festset­zun­gen sind nur noch Diffe­ren­zie­run­gen, Ergän­zun­gen, Teilüber­la­ge­run­gen zu dieser Planschicht.
In der Baunut­zungs­ver­ord­nung (BauNVO) ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung es gibt, und welche Nutzungen in den einzelnen Bauge­bie­ten zulässig sind.

Neben den baulichen Nutzungen sind Flächen für Gemein­be­darf, Grünflä­chen und Verkehrs­flä­chen die wichtigs­ten und regelmäßig in Bebau­ungs­plä­nen vertre­te­nen Nutzungen. Andere, nicht im folgenden Beispiel enthaltene Flächen sind z.B. Flächen für Versor­gungs­an­la­gen, für die Landwirt­schaft und Wald, für den überört­li­chen Verkehr und die örtlichen Haupt­ver­kehrs­züge, Wasser­flä­chen.

Die Kurzbe­zeich­nung für die Art der Nutzung (z.B. WA) oder die Symbole für sonstige Nutzungen (z.B. “Schule”) sind in der Fläche einge­tra­gen, für die sie jeweils gelten. Für die Eintragung ist auch die sogenann­te “Nutzungs­scha­blone” üblich, eine “Mini-Tabelle” nach wieder­keh­ren­dem Muster. Es gibt sie in vielfäl­ti­gen Abwand­lun­gen. Dabei ist die “Legende” des jeweiligen Planes zu beachten.

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche
In dieser Planschicht wird festgelegt, wie hoch die bauliche Ausnutzung von Grund­stücken sein darf und welche Teile der Grund­stücke überbaut werden dürfen. Das Maß der baulichen Nutzung ist in der BauNVO definiert. Es kann bestimmt werden durch die Festset­zung

  • der Grund­flä­chen­zahl (GRZ) oder der Größe der baulichen Anlagen, der Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ) oder der Größe der Geschoss­flä­chen, der Baumas­sen­zahl (BMZ) oder der Baumasse
  • der Zahl der Vollge­schosse,
  • der Höhe baulicher Anlagen (z.B. Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe).

Bei GRZ, GFZ und BMZ handelt es sich jeweils um Verhält­nis­zah­len zwischen Baumög­lich­keit und Baugrund­stück. Es können auch absolute Flächen­an­ga­ben festge­setzt werden, die dann für jeweils ein Baugrund­stück gelten (z.B. Größe der baulichen Anlagen).

Die BauNVO legt für die einzelnen Baugebiete hinsicht­lich GRZ, GFZ und BMZ Obergren­zen fest, die nur unter bestimmten Voraus­set­zun­gen überschrit­ten werden dürfen. Bei Flächen mit unter­schied­li­cher Art oder unter­schied­li­chem Maß der baulichen Nutzung muss die Grenze zwischen den unter­schied­li­chen Festset­zun­gen definiert sein.
Weiterhin wird festge­setzt, welche Teile der Bauflä­chen überbaubar sind. Norma­ler­weise wird die Baugrenze benutzt, um die überbau­ba­re Grund­stücks­flä­che und damit die maximale Ausdehnung der Gebäude zu definieren. Ist eine Baulinie festge­setzt, so muss auf dieser Linie zwingend gebaut werden.

Weitere Festsetzungen zur Bauform und für Anpflanzungen
§ 9 BauGB ermöglicht eine Vielzahl von weiteren Festset­zun­gen. Hier einige wichtige und in Bebau­ungs­plä­nen regelmäßig wieder­keh­rende Beispiele:

  • Für die nähere Bestimmung der Form baulicher Anlagen werden in erster Linie Festset­zun­gen zur Bauweise, zur Dachform, zur Dachnei­gung und zur Firstrich­tung getroffen. Dabei ist zu beachten, dass die Bereiche, für die solche Festset­zun­gen jeweils gelten, immer eindeutig durch Abgrenzung kenntlich gemacht sind.
  • Wichtiger Bestand­teil des Bebau­ungs­plans sind auch Festset­zun­gen für die Anpflan­zung und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern usw..
  • Der notwendige Ausgleich von Eingriffen in die Natur macht die Festset­zung von Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich erfor­der­lich.

Weitere Festsetzungen
In der letzten Planschicht werden einige weitere Festset­zun­gen aufge­nom­men, die regelmäßig in Bebau­ungs­plä­nen auftauchen.

  • Die Gruppe der Neben­an­la­gen, Stell­plätze, Garagen und Gemein­schafts­an­la­gen.
  • Die Festset­zung von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungs­rech­ten belastet sind. – Es ist festzu­le­gen, zu wessen Gunsten solche Rechte einge­tra­gen werden (Allge­mein­heit, Erschlie­ßungs­trä­ger, etc.).
  • Festlegung einer Fläche, die von Bebauung freizu­hal­ten ist (z.B. ein Sichtfeld an einer Straßen­kreu­zung). Auch hier sind im Textteil des Bebau­ungs­pla­nes die Maßnahmen innerhalb der Flächen zu bestimmen.