Der Bebauungsplan besteht – in der Regel – aus
- einem zeichnerischen Teil (Planteil) mit der erforderlichen Zeichenerklärung (Legende) und
- einem schriftlichen Teil (Textteil) mit den Planteil erläuternden oder eigenständigen Festsetzungen.
Planunterlage
Bebauungspläne werden auf Katastergrundlagen gezeichnet, aus denen die örtlichen Gegebenheiten des Plangebietes abzulesen sind. Die Katastergrundlage enthält normalerweise die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen, vorhandene bauliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze, erhaltenswerte Bäume, Böschungen und eventuell Höhenlinien.
Räumlicher Geltungsbereich
Der Bebauungsplan muss seinen Geltungsbereich definieren. Die Grenze bestimmt, für welchen Bereich seine Festsetzungen gelten.
Ein Bebauungsplan soll jeweils eine sinnvoll zu beplanende städtebauliche Einheit bilden, die Abgrenzung orientiert sich aus Gründen der Praktikabilität häufig an Grundstücksgrenzen, öffentlichen Verkehrsflächen oder sonstigen Grenzlinien, so dass keine funktional oder eigentumsrechtlich problematischen Restflächen entstehen.
Art der baulichen und sonstigen Nutzungen
Die Nutzung für die Gesamtfläche oder für die einzelnen Teilflächen wird im Bebauungsplan festgesetzt. Es handelt sich hierbei um die entscheidende Aussage des Bebauungsplanes, denn hierdurch werden flächendeckend, das heißt für jeden beliebigen Punkt im Geltungsbereich des Bebauungsplans, die Nutzungen festgeschrieben. Alle später hinzukommenden Festsetzungen sind nur noch Differenzierungen, Ergänzungen und Teilüberlagerungen zu dieser Planschicht.
In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung es gibt und welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten zulässig sind.
Neben den baulichen Nutzungen sind Flächen für Gemeinbedarf, Grünflächen und Verkehrsflächen die wichtigsten und regelmäßig in Bebauungsplänen vertretenen Nutzungen. Andere, nicht im folgenden Beispiel enthaltene Flächen sind zum Beispiel Flächen für Versorgungsanlagen, für die Landwirtschaft und Wald, für den überörtlichen Verkehr und die örtlichen Hauptverkehrszüge, Wasserflächen.
Die Kurzbezeichnung für die Art der Nutzung (zum Beispiel WA) oder die Symbole für sonstige Nutzungen (zum Beispiel “Schule”) sind in der Fläche eingetragen, für die sie jeweils gelten. Für die Eintragung ist auch die sogenannte “Nutzungsschablone” üblich, eine “Mini-Tabelle” nach wiederkehrendem Muster. Es gibt sie in vielfältigen Abwandlungen. Dabei ist die “Legende” des jeweiligen Planes zu beachten.
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche
In dieser Planschicht wird festgelegt, wie hoch die bauliche Ausnutzung von Grundstücken sein darf und welche Teile der Grundstücke überbaut werden dürfen. Das Maß der baulichen Nutzung ist in der BauNVO definiert. Es kann bestimmt werden durch die Festsetzung
- der Grundflächenzahl (GRZ) oder der Größe der baulichen Anlagen, der Geschossflächenzahl (GFZ) oder der Größe der Geschossflächen, der Baumassenzahl (BMZ) oder der Baumasse
- der Zahl der Vollgeschosse,
- der Höhe baulicher Anlagen (zum Beispiel Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe).
Bei GRZ, GFZ und BMZ handelt es sich jeweils um Verhältniszahlen zwischen Baumöglichkeit und Baugrundstück. Es können auch absolute Flächenangaben festgesetzt werden, die dann für jeweils ein Baugrundstück gelten (zum Beispiel Größe der baulichen Anlagen).
Die BauNVO legt für die einzelnen Baugebiete hinsichtlich GRZ, GFZ und BMZ Obergrenzen fest, die nur unter bestimmten Voraussetzungen überschritten werden dürfen. Bei Flächen mit unterschiedlicher Art oder unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung muss die Grenze zwischen den unterschiedlichen Festsetzungen definiert sein.
Weiterhin wird festgesetzt, welche Teile der Bauflächen überbaubar sind. Normalerweise wird die Baugrenze benutzt, um die überbaubare Grundstücksfläche und damit die maximale Ausdehnung der Gebäude zu definieren. Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie zwingend gebaut werden.
Weitere Festsetzungen zur Bauform und für Anpflanzungen
§ 9 BauGB ermöglicht eine Vielzahl von weiteren Festsetzungen. Hier einige wichtige und in Bebauungsplänen regelmäßig wiederkehrende Beispiele:
- Für die nähere Bestimmung der Form baulicher Anlagen werden in erster Linie Festsetzungen zur Bauweise, zur Dachform, zur Dachneigung und zur Firstrichtung getroffen. Dabei ist zu beachten, dass die Bereiche, für die solche Festsetzungen jeweils gelten, immer eindeutig durch Abgrenzung kenntlich gemacht sind.
- Wichtiger Bestandteil des Bebauungsplans sind auch Festsetzungen für die Anpflanzung und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern usw..
- Der notwendige Ausgleich von Eingriffen in die Natur macht die Festsetzung von Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich erforderlich.
Weitere Festsetzungen
In der letzten Planschicht werden einige weitere Festsetzungen aufgenommen, die regelmäßig in Bebauungsplänen auftauchen.
- Die Gruppe der Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen.
- Die Festsetzung von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet sind. – Es ist festzulegen, zu wessen Gunsten solche Rechte eingetragen werden (Allgemeinheit, Erschließungsträgerin/ -träger, etc.).
- Festlegung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist (zum Beispiel ein Sichtfeld an einer Straßenkreuzung). Auch hier sind im Textteil des Bebauungsplanes die Maßnahmen innerhalb der Flächen zu bestimmen.