Der Milieuschutz und seine Gebiete im Bezirk Neukölln

1. Ziele des Milieuschutzes
2. Milieuschutzgebiete
3. Ansprechpersonen
4. Genehmigungskriterien
5. Grobscreening
6. Milieuschutzbeirat
7. Weitere Fragen

Die sozialen Erhaltungsverordnungen haben gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Dabei sind soziale Erhaltungsverordnungen kein Instrument des aktiven Mieterschutzes, sondern stellen ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.

Der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen bedürfen einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Der Milieuschutz bezieht sich ausschließlich auf den bestehenden Wohnraum. Sofern durch die baulichen Maßnahmen der Schutzzweck der Milieuschutzverordnung(en) betroffen ist, werden die Maßnahmen versagt.

Unser Kollege erklärt auf Instagram in verständlicher Sprache was Milieuschutz ist und wofür er gut ist.

Insgesamt 10 Gebiete unterliegen dem Milieuschutz in Berlin-Neukölln. Die einzelnen Gebiete und die dazugehörigen Verordnungen finden Sie hier.

Bevor die Gebiete zu einem Milieuschutzgebiet erklärt werden, erfolgt eine Voruntersuchung im Hinblick auf bauliche, demografische und soziale Veränderungen und Entwicklungstendenzen.

Durch die vertiefende Voruntersuchung wurde belegt, dass in jedem Gebiet die Anwendungsvorrausetzungen für den Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung bzgl. des Verdrängungs- und Aufwertungspotentials sowie dem Aufwertungsdruck gegeben sind. Andersfalls wären negative, städtebauliche Folgen in den untersuchten Gebieten zu erwarten.

Um dieser Dynamik in Berlin-Neukölln entgegenzuwirken veranlasste die Neuköllner Bezirksverordnetenversammlung (BVV) die Festsetzung der unten genannten Milieuschutzgebiete.

Jedes Bauvorhaben bzw. jede bauliche Maßnahme des Eigentümers und Eigentümerinnen wird vom Bezirksamt geprüft. Der Eigentümer und Eigentümerinnen darf erst mit den baulichen Veränderungen beginnen, sofern eine erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt.

Vereinheitlichte Genehmigungskriterien

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat einheitliche Genehmigungskriterien für soziale Erhaltungsgebiete, auch Milieuschutz genannt, erlassen. Diese sind seit 01.12.2024 in Kraft. Die Ausführungsvorschriften zu Genehmigungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) stellen wir Ihnen hier zum Download zur Verfügung.

Anhand der folgenden Kriterien prüft das Stadtentwicklungsamt, ob ein Bauvorhaben erforderlich ist und genehmigt werden kann.

Die Bezirksverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 19. Juli 2017 beschlossen, das Bezirksamt mit der Durchführung eines Grobscreenings für potenzielle weitere Milieuschutzgebiete in Neukölln zu beauftragen. Das Grobscreening wurde für alle Wohngebiete in Neukölln durchgeführt, die noch nicht dem Milieuschutz unterliegen. Der Endbericht liegt seit dem 12. Dezember 2018 vor.

Im Ergebnis wurden für drei potentielle Gebiete – Britz, Germaniapromenade, Gropiusstadt – Dynamiken nachgewiesen, die Hinweise auf ein bestehendes Verdrängungs- und Aufwertungspotenzials gaben. Folgend wurde eine vertiefende Untersuchung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung empfohlen.

Die Untersuchungsgebiete „Germaniapromenade“ und „Britz“ konnten bereits als Milieuschutzgebiete festgesetzt werden. Das Gebiet der „Gropiusstadt“ befindet sich noch in der Aufstellung.

Der Milieuschutzbeirat trat im Januar 2019 zu seiner ersten Sitzung zusammen und soll mit jeder Wahlperiode neu gewählt werden. Der Beirat ist ein Beratungsgremium zur Evaluierung und Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien des sozialen Erhaltungsrechts im Bezirk Neukölln. Zudem prüft der Milieuschutzbeirat das Verwaltungshandeln und steht dem Bezirk beratend zur Seite. Der Milieuschutzbeirat setzt sich zusammen aus Vertreter und Vertreterinnen der BVV, aus Mieterinitiativen, von Eigentümer und Eigentümerinnen und aus Mieterschutzorganisationen. Diese Mitglieder und Mitgliederinnen sind stimmberechtigt. Zudem steht die vom Bezirksamt beauftragte Mieterberatung beratend zur Seite.

Der Beirat tagt drei bis vier Mal im Jahr.

Den Beschluss einen Milieuschutzbeirat zu gründen, finden Sie hier.