Stadterneuerung und Lebendige Zentren

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FAQ

Das Sanierungsrecht ist ein Instrument des sogenannten „Besonderen Städtebaurechts“, als sachlich räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Sanierungsrechts sind gemäß § 136 Baugesetzbuch entweder städtebauliche Mängel im Bereich z.B. der Wohn- und Arbeitsstätten (sogenannte Strukturschwächensanierung) oder der Funktionsfähigkeit des Gebietes (sogenannte Funktionsschwächensanierung).

Der Prozess

Nach einer Voruntersuchung, die diese Mängel nachweist (§ 141 Baugesetzbuch), erklärt der Senat diesen Stadtbereich zum förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet. Durch den Senatsbeschluss wird die Rechtsverordnung allgemein rechtsverbindlich. Hierdurch treten die besonderen Genehmigungsvorbehalte in Kraft. Diese dienen dazu die Entwicklung im Sanierungsgebiet im Sinne der festgelegten Sanierungsziele zu steuern und zu fördern. Projekte und Rechtsgeschäfte (z.B. gewerbliche Mietverträge, Grundstückskaufverträge etc.), die den Sanierungszielen entgegenstehen oder die Durchführung der Sanierung behindern, sind nicht zulässig und erhalten daher keine Genehmigung. Damit die Eigentümer*innen und Notar*innen über dieses besondere Instrument des Städtebaurechts informiert sind, wird von Amts wegen der Sanierungsvermerk in die Grundbücher der Grundstücke im Sanierungsgebiet eingetragen.

Die zu genehmigenden Vorgänge und Ihre Prüfung hängen von den Zielen und Zwecken der Sanierung sowie dem Sanierungsverfahren ab (mit oder ohne Erhebung von Ausgleichsbeträgen). Vertiefende Informationen zu den genehmigungspflichtigen Vorgängen bietet Ihnen der ##icon:pdf## KMS-Sonne-Sanierungsflyer.

Das Stadtentwicklungsamt des Bezirks Neukölln, Fachbereich Stadtplanung, ist für die konkrete Durchführungssteuerung zuständig. Hierbei wird es von der Gebietsbeauftragten Brandenburgische Stadterneuerungsgesellschaft mbH (BSG) unterstützt. Gemeinsam werden die Maßnahmen der sanierungsbetroffenen Eigentümer*innen, Mieter*innen und Pächter*innen sowie anderer öffentlicher Stellen objektbezogen koordiniert und gesteuert, um die Sanierungsziele zu erreichen.

Prüfen

Das Stadtentwicklungsamt prüft die gemäß §§ 144/145 Baugesetzbuch genehmigungspflichtigen Vorgänge und plant und setzt die, ihm durch die für Stadtentwicklung zuständige Senatsverwaltung übertragenen, Städtebaufördermittel um. Sie legt den Einsatz von Ordnungsmaßnahmemitteln z.B. für Abrissvorhaben, Hofentsiegelungs- und Hofgestaltungsmaßnahmen fest und stellt die Mittel den Eigentümer*innen zur Verfügung.

Finanzieren und Steuern

In Abstimmung mit der Senatsverwaltung finanziert und steuert es die Schaffung und Erneuerung von öffentlichen Infrastrukturmaßnahmen. Das Stadtentwicklungsamt setzt ferner bei Bedarf die Regelungen zur Sozialplanung §§ 180/181 Baugesetzbuch um.

Fortschreibung und Konkretisierung

In Abstimmung mit der Sanierungsbeauftragten und der Senatsverwaltung schreibt es die Sanierungsziele fort und konkretisiert bei Bedarf den Rahmenplan (ISEK). Nach Aufhebung von Sanierungsgebieten nimmt das Stadtentwicklungsamt die Pflichtaufgabe der Erhebung der Ausgleichsbeträge (Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen) gemäß §§ 154 folgende Baugesetzbuch wahr, vereinnahmt diese und setzt sie in Abstimmung mit der Senatsverwaltung erneut für Maßnahmen in Sanierungsgebieten ein (siehe Abschluss der Sanierung).

Steuerrechtliche Bescheinigungen

Eigentümer*innen, die die o.g. erhöhten Absetzungen im Sinne des §§ 7h, 10f und 11a EStG geltend machen wollen, brauchen hierzu eine Bescheinigung für das Finanzamt.
Die Sanierungsverwaltungsstelle ist auch Bescheinigungsbehörde.
In einem Bezirkseigenem Leitfaden werden Hinweise zum Ablauf des Verfahrens gegeben, um eine reibungslose Bearbeitung zu ermöglichen. Die Bescheinigung ist schriftlich beim Stadtentwicklungsamt zu beantragen.

Alle Informationen zum Gebiet, den geplanten Maßnahmen und Beteiligungsmöglichkeiten sowie alles Wissenswerte für Mieter*innen und Eigentümer*innen sowie Gewerbebetreibende im Sanierungsgebiet auf einen Blick:

• Allgemeine Informationen zum Sanierungsgebiet
• Sanierungsziele
• Genehmigungspflicht
• Maßnahmenplan
• Hilfestellung zu Werbeanlagen und zur Schaufenstergestaltung
• Fassadenleitfaden
• Entwicklungsrahmen Zentrum
• Informationen zum sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag
• ##icon:pdf## Erhöhte Steuerabsetzungen bei Vorhaben im Sanierungsgebiet – Gemeinsame Verwaltungsvorschriften über die Erteilung von Bescheinigungen zur Anwendung der §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes (EStG) (Bescheinigungsrichtlinien) (Stand: 2020)

Das besondere Städtebaurecht steht neben anderen raumbezogene Vorschriften und ersetzt diese nicht. Das heißt andere bodenrechtliche Vorschriften des Baugesetzbuchs (z.B. das Planungsrecht) sowie andere gesetzliche Grundlagen (z.B. das Denkmalrecht) haben weiterhin Gültigkeit.

Genehmigungspflicht

Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB besteht hierbei unabhängig von anderen Genehmigungspflichten. Daher können auch Vorhaben nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig sein, die z.B. keiner Baugenehmigung bedürfen. Für diese ist im Stadtentwicklungsamt ein formloser schriftlicher Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung zu stellen.

Sofern jedoch eine Baugenehmigung erforderlich ist, wird die/der Antragsteller*in in Neukölln in der Regel durch die Baugenehmigungsbehörde über die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB informiert. Der schriftliche Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung ist dann mit den Bauantragsunterlagen einzureichen.

Sonderfall Zweckentfremdungsverbot

Das sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren ist auch unabhängig von den Vorschriften zum Zweckentfremdungsverbotsgesetz ZwVbG. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 ZwVbG kann die erforderliche Genehmigung nach Zweckentfremdungsrecht durch eine sanierungsrechtliche eine Genehmigung ersetzt werden. Dies ist aber an bestimmte rechtliche Vorraussetzungen geknüpft. Ob und inwieweit diese Vorliegen und ein Negativzeugnis nach ZwVbG auszustellen ist, oder z.B. Ausgleichszahlungen nach ZwVbG zu leisten sind etc. entscheidet allein das für das ZwVbG zuständige Wohnungsamt. Weitere Informationen finden Sie beim Wohnungsamt

Das Sanierungsgebiet wurde mit der 12. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 15. März 2011 GVBl Berlin 2011 festgelegt.

Die Sanierung ist für einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren angesetzt.
Nach Abschluss der Sanierung hat die/der Eigentümer*in eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks gemäß §154 Abs.1 Satz 1 BauGB zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu entrichten.

Erhöhung des Bodenwertes

Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß §154 Abs.2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Wert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (sanierungsbeeinflusster Wert).

Grob gilt also: Ausgleichsbeitrag = sanierungsbeeinflusster Bodenwert – sanierungsunbeeinflusster Bodenwert

Der Ausgleichsbetrag wird in Berlin nach der „Zielbaummethode“ ermittelt, einer Multifaktorenanalyse aus verschiedenen städtebaulichen Kriterien.
Grundlage für die Ermittlung, Erhebung und Festsetzung der Ausgleichsbeträge ist die ##icon:pdf## AV-Ausgleichsbeträge. Die derzeit geltende AV von 2015 soll voraussichtlich im Jahr 2023 durch eine neue AV abgelöst werden.

Zur Zahlung des Ausgleichsbetrages ist nach §154 Abs.1 BauGB i.V.m. ##icon:pdf## Nr.3 der AV Ausgleichsbeträge, die/der zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes im Grundbuch eingetragene Eigentümer*in verpflichtet. Die Übertragung der Zahlungspflicht auf eine/einen andere*n Eigentümer*in (z.B. im Grundstückskaufvertrag) kann nur im privatrechtlichen Binnenverhältnis gelten. Die Übertragung wirkt nicht öffentlich-rechtlich. D.h. der Bezirk wird sich immer an die/den Stichtagseigentümer*in wenden.

Ablösevereinbarung

Es besteht auch die Möglichkeit im laufenden Sanierungsverfahren den Ausgleichsbetrag „abzulösen“ und darüber einen städtebaulichen Vertrag mit dem Bezirk zu schließen (Ablösevereinbarung – §154 Abs.3 BauGB ).
Dies muss nicht mit der vorzeitigen Entlassung des Grundstückes aus dem Sanierungsgebiet einher gehen (vgl. §163 Abs.1 BauGB ).
Diese Möglichkeiten kann und möchte der Bezirk jedoch erst eröffnen, wenn die Sanierungsziele gesichert fortgeschrieben sind und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

Nach Zahlung des Ausgleichsbetrages wird eine Bescheinigung für die einkommenssteuerrechtliche Geltendmachung des Ausgleichsbetrages zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt.

Zwölfte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten

Baugesetzbuch

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG

Auf den Seiten der Senatsverwaltung finden Sie weitere Informationen zu Berlins Sanierungsgebieten, bzw. zur Stadterneuerung sowie dem Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee.

Antworten zu den häufigsten Fragen -FAQ-