Kosten der Unterkunft - Fragen und Antworten

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Inhaltsverzeichnis

VORSICHT Betrugsmasche - Gefälschte Schreiben zur Änderung der Mietkonto-IBAN

Bei verschiedenen Wohnungsunternehmen, insbesondere bei Vonovia, GSW und Deutsche Wohnen, ist es zu Betrugsfällen gekommen. Einige Mieterinnen und Mieter erhielten gefälschte Schreiben mit der Aufforderung, die IBAN ihres Mietkontos anzupassen und ihre Miete auf ein neues Bankkonto (OLINDA-Bank) zu überweisen.

Sollten Sie ein solches Schreiben erhalten, nehmen Sie Kontakt zu dem Kundenservice Ihres Wohnungsunternehmens auf.
Ändern Sie nicht die Bankverbindung Ihres Mietkontos.
Überweisen Sie Ihre Miete nicht an die in dem Schreiben angegebene Bankverbindung.

Der Anspruch auf Bürgergeld, Sozialhilfe und Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG) umfasst auch den Anspruch auf Übernahme der Wohnkosten. Es werden die sogenannten tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung anerkannt, wenn diese angemessen sind. Auf dieser Seite werden gängige Fragen im Zusammenhang mit der Übernahme von Wohnkosten beantwortet.

Fragen und Antworten - Angemessene Kosten der Unterkunft und Heizung

  • Welche Aufwendungen werden für Unterkunft und Heizung berücksichtigt?

    Es werden nur die sogenannten tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung bei der Leistungsberechnung berücksichtigt, soweit sie angemessen sind. Zu den tatsächlichen Aufwendungen zählen bei Mietwohnungen die Bruttokaltmiete (= Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten), die Heizkosten inklusive der Kosten für zentral erzeugtes Warmwasser sowie sonstige geschuldete Leistungen. Das können zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Kabelgebühren oder ein vereinbartes Nutzungsentgelt für die Küchenmöbel sein, soweit diese unausweichlich im Mietvertrag vereinbart sind. Unausweichlich heißt: nicht zur Disposition und in der Regel im sachlichen Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung stehend („unausweichliche Wohnnebenkosten“). Ebenfalls dazu gehören einmalig anfallende Nachzahlungen im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Weitere Nebenkosten, zum Beispiel für einen Pkw-Stellplatz, werden nicht übernommen.

    Auch für selbstgenutztes Wohneigentum können die tatsächlichen Aufwendungen übernommen werden. Dazu gehören Schuldzinsen und dauernde Lasten, Grundsteuern und andere öffentliche Abgaben, Versicherungsbeiträge, unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur, sonstige Aufwendungen zur Bewirtschaftung des Haus- und Grundbesitzes sowie umlagefähige Betriebs-, Heiz- und Warmwassererzeugungskosten. In besonderen Einzelfällen können auch Tilgungsleistungen dazu gehören.

  • Welche Kosten einer Wohnung sind angemessen?

    Richtwerte für Bruttokaltmiete und Grenzwerte für Heizkosten

    Bei der Beurteilung, ob die Kosten für eine Wohnung angemessen sind, werden die Bruttokaltmiete (= Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten) und der Verbrauch für Heizung (einschließlich des Verbrauches für zentrale Warmwassererzeugung) heran­gezogen.
    Die Höhe der Richtwerte für die Bruttokaltmiete und Grenzwerte für den Verbrauch für das Heizen richten sich nach der Anzahl der in einer Bedarfs­gemeinschaft lebenden Personen. Die Größe der Wohnung allein hat bei der Beurteilung, ob es sich um eine ange­messene Wohnung handelt, keine Bedeutung.

    Wichtig:

    Die Prüfungen der Angemessenheit der Bruttokaltmiete und der Angemessenheit des Verbrauchs für die Heizung erfolgen getrennt voneinander. Nur in bestimmten Härte- und Sonderfällen darf bei Abschluss von neuen Mietverträgen der Richtwert für die Bruttokaltmiete überschritten werden. Die Richtwerte für die Brutto­kaltmiete und die Grenzwerte für die Heizung sind jeweils in Tabellen zusammen­gefasst. Links zu den Tabellen finden Sie am Ende dieses Abschnitts.

    Erfolgt die Warmwassererzeugung in Ihrer Wohnung dezentral (zum Beispiel per Durchlauferhitzer), wird der Grenzwert um einen entsprechenden Abschlag verringert. In diesen Fällen übernimmt das für Sie zuständige Jobcenter, Sozialamt oder das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) auf Antrag die Kosten für die Warmwassererzeugung im Rahmen einer sogenannten Mehrbedarfsgewährung.
    Auch die Kosten für feste Brennstoffe (wie zum Beispiel Holz oder Kohle) und für die Nutzung einer Nachtspeicherheizung werden übernommen.

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Fragen und Antworten - Härtefälle und Sonderregelungen

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Fragen und Antworten - Karenzzeit im Bürgergeldbezug

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Fragen und Antworten - Folgen unangemessen hoher Mietkosten

  • Was ist ein Wirtschaftlichkeitsvergleich der Gesamtaufwendungen und ein Umzugsvermeidungszuschlag?

    Falls bei bereits bestehenden Mietverträgen die Kosten der Bruttokaltmiete oder der Verbrauch für das Heizen (inklusive Warmwassererzeugung) über den zulässigen Richt- beziehungsweise Grenzwerten liegen, erfolgt zunächst ein Wirtschaftlichkeitsvergleich.
    Auch mit einem Wohnungswechsel entstehende zusätzliche Kosten (zum Beispiel Umzugskosten) werden in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen.
    Ein Umzug muss aber erst dann durchgeführt werden, wenn die Kosten für die Unterkunft 15 Prozent über den Richtwerten liegen (Umzugsvermeidungszuschlag). Ziel ist es, Umzüge zu verhindern, die wirtschaftlich nicht sinnvoll sind.

  • Was ist zu tun, um die Kosten für die Unterkunft zu senken?

    Übersteigen die Kosten für die Unterkunft die zulässigen Werte und liegt kein Härtefall vor, wird ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet. Leistungsberechtigte haben in der Regel sechs Monate Zeit, ihre Mietkosten zu senken.
    Bei einem unangemessen hohen Verbrauch für das Heizen wird die Angemessenheit des Verbrauches erst mit der folgenden Heizkostenabrechnung erneut geprüft.
    Während dieses Zeitraums werden die Wohnungsmiete beziehungsweise die Heizkosten vom Jobcenter, Sozialamt oder dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) vollständig berücksichtigt. In Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn die Leistungsberechtigten trotz intensiver nachgewiesener Suchbemühungen keine angemessene Wohnung gefunden haben, kann der Zeitraum verlängert werden. Von intensiven Suchbemühungen ist auszugehen, wenn pro Woche mindestens zwei anerkennungsfähige Nachweise zur Wohnungssuche vorgelegt werden können. Folgende Unterlagen sind zum Nachweis der Suchbemühungen geeignet:

    • Einladungsschreiben von Vermietern oder Hausverwaltungen zu Besichtigungsterminen,
    • Bestätigung über eine Bewerbung bei Wohnungsgesellschaften,
    • bei öffentlichen Besichtigungsterminen Angabe von Adresse der Wohnung, Ansprechpartner für die Wohnung, Datum und Uhrzeit des Besichtigungstermins (handschriftliche Notiz der leistungsberechtigten Person),
    • sofern aufgrund telefonischer Kontaktaufnahme keine Unterlagen vorliegen: Angabe von Wohnungsunternehmen, Datum, Uhrzeit und Ansprechpartner für die Wohnung (handschriftliche Notiz der leistungsberechtigten Person) sowie
    • Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins für besonderen Wohnraumbedarf.

    Ein Umzug in eine günstigere Wohnung ist nur eine Möglichkeit die Wohnkosten zu senken. Ebenso ist dies unter anderem auch durch Unter­vermietung einzelner Räume oder durch eine (zeitlich begrenzte) Mietsenkung durch den Vermieter oder die Vermieterin möglich.

    Wichtig: Vor Abschluss eines Untermietvertrages sollte der Hauptmietende mit dem Vermietenden klären, ob die Untervermietung genehmigt wird. In manchen Fällen gibt dazu bereits der Hauptmietvertrag Auskunft.

    Der Verbrauch für das Heizen kann zum Beispiel durch energiesparendes Heizen und Lüften sowie durch Dämm­maßnahmen an Fenstern und Türen gesenkt werden. Hierzu wird empfohlen, die Energieberatung der Verbraucherzentrale Berlin in Anspruch zu nehmen.

    Liegen Gründe für den erhöhten Verbrauch für das Heizen vor, beispielsweise gesundheitliche, altersbedingte oder im Wohnobjekt liegende Gründe, so können auch darüber hinausgehende Verbräuche anerkannt werden.

    Wird der Verbrauch als (individuell) angemessen eingestuft, werden die daraus resultierenden Kosten in voller Höhe .
    Links zu Energiespar­beratungen finden Sie hier:

  • In welchen Fällen wird eine Senkung der Wohnungskosten in der Regel nicht verlangt?

    Maßnahmen zur Senkung von Wohnkosten werden in der Regel auch bei Überschreiten der zulässigen Kosten nicht verlangt, bei

    • Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit des Umzugs aufgrund schwerer Krankheit,
    • Behinderung oder Pflegebedürftigkeit der leistungsberechtigten Person oder deren im Haushalt lebenden nahen Angehörigen,
    • einmaligen oder kurzfristigen Hilfen,
    • Alleinerziehenden mit zwei oder mehr Kindern,
    • Über-60-Jährigen mit längerer Wohndauer, wenn durch zukünftige vorrangige Ansprüche (zum Beispiel mit Rentenbeginn) eine weitere Hilfebedürftigkeit unwahrscheinlich ist.

    Bei Leistungsberechtigten nach dem SGB II, die in ambulant betreuten Wohnformen wohnen oder die Hilfen zur Pflege erhalten, darf ein Kostensenkungsverfahren nur im Einvernehmen mit dem zuständigen Bezirksamt (Abteilung: Soziale Wohnhilfen) vorgenommen werden.

    Soweit Ihre Mietkosten als angemessen eingestuft werden und nur aufgrund einer rechtmäßigen Mieterhöhung unangemessen werden, erfolgt keine Kostensenkung, solange sich an Ihren persönlichen Verhältnissen nichts ändert (zum Beispiel Auszug einer Person, Änderung der persönlichen Bezüge wie Schul-/Kitabesuch Ihres Kindes).

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Fragen und Antworten - Umzug und Umzugsvorbereitungen

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Fragen und Antworten - Weitere übernahmefähige Kosten

  • Werden Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung übernommen?

    Nachzahlungen aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden im Regelfall in der tatsächlichen Höhe anerkannt, wenn die Miete angemessen ist. Betriebskosten­nachzahlungen sind ein Bestandteil der Miete und können daher im Einzelfall dazu führen, dass Mietkosten als unan­gemessen hoch eingestuft werden.

    Nachzahlungen aus einem früheren Mietverhältnis sind zu übernehmen, sofern sich die leistungsberechtigte Person zum Zeitpunkt der Entstehung der Kosten im Leistungsbezug befand und zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung immer noch befindet.

    Nachzahlungen aus einem bestehenden Mietverhältnis sind auch dann zu berücksichtigen, wenn sie zwar vor dem Eintritt der Hilfebedürftigkeit entstanden sind, aber zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung Hilfebedürftigkeit besteht.

    Sofern die Mietkosten für den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung nur in Höhe des angemessenen Richtwertes anerkannt wurden, ist für diesen Zeitraum kein Nachzahlungsbetrag zu berücksichtigen.

  • Werden Nachzahlungen aus einer Heizkostenabrechnung übernommen?

    Nachzahlungen aus einer Heizkostenabrechnungen werden im Regelfall in der tatsächlichen Höhe anerkannt, wenn der Verbrauch für die Heizung angemessen ist.

    Wenn nach einer Senkungsaufforderung der Verbrauch im Zeitraum der Heizkostenabrechnung weiterhin unwirtschaftlich ist, werden für diesen Zeitraum nur die Kosten für den angemessenen Verbrauch anerkannt.
    Nachzahlungen aus einem früheren Mietverhältnis sind zu berücksichtigen, sofern sich die leistungsberechtigte Person zum Zeitpunkt der Entstehung der Kosten im Leistungsbezug befand und zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung immer noch befindet.

    Nachzahlungen aus einem bestehenden Mietverhältnis werden auch dann berücksichtigt, wenn sie zwar vor dem Eintritt der Hilfebedürftigkeit entstanden sind, aber zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung Hilfebedürftigkeit besteht.

  • Ich habe eine Betriebs- oder Heizkostenabrechnung erhalten und kann diese nicht bezahlen. Ich habe aufgrund meines Einkommens bzw. meiner Rente keinen monatlichen Anspruch auf Bürgergeld bzw. Grundsicherung nach dem SGB XII. Was kann ich tun?

    Wenn Sie eine Nachzahlungsforderung aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung nicht bezahlen können, haben Sie die Möglichkeit, sich an das örtlich zuständige Jobcenter oder Sozialamt zu wenden, um einen möglichen Anspruch auf Bürgergeld oder Sozialhilfe bzw. Leistungen der Grundsicherung nach dem SGB XII prüfen zu lassen.
    Auch wenn Ihr Einkommen üblicherweise Ihren Bedarf abdeckt und Sie daher keinen dauerhaften Anspruch auf Leistungen haben, kann eine hohe Betriebs- oder Heizkostenabrechnung einen einmaligen Anspruch auf Bürgergeld, Grundsicherung oder Sozialhilfe begründen.
    Voraussetzung ist, dass der Antrag spätestens im Monat der Fälligkeit der Nachzahlungsforderung beim zuständigen Leistungsträger gestellt wird.

  • Wem stehen Guthaben aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zu?

    Guthaben aus Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen müssen dem Jobcenter, Sozialamt oder dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) umgehend mitgeteilt werden. Sie mindern die im Rahmen der Berechnung Ihrer Leistungen berücksichtigten Miet- oder Heizkosten und damit die Zahlungen an Sie. Bei Leistungsberechtigten nach dem SGB II wird das Guthaben einen Monat nach dessen Zufluss angerechnet. Nur Guthaben, die auf Vorauszahlungen beruhen, die Sie aus eigener Tasche für nicht anerkannte Aufwendungen für Unterkunft und Heizung im Abrechnungszeitraum gezahlt haben, werden nicht angerechnet.

  • Werden Instandhaltungs- und Reparaturkosten übernommen?

    Kosten für notwendige mietvertraglich geschuldete Renovierungen und Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses können übernommen werden. Für Renovierungsmaterial sieht die AV-Wohnen auch die Gewährung von Pauschalen vor. Bei berechtigter Forderung des Vermieters können die Kosten auch bei Auszug übernommen werden.
    Kleinere Ausbesserungs- und Reparaturarbeiten müssen Sie jedoch selbst bezahlen.

    Sogenannte unausweichliche Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum werden anerkannt, soweit diese Kosten zusammen mit den monatlichen Kosten für die Unterkunft auf das kommende Jahr gerechnet angemessen sind. Darüber hinaus gehende Aufwendungen können als Darlehen übernommen werden.

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Fragen und Antworten - Zahlungsempfänger

  • An wen werden die Leistungen für die Kosten der Unterkunft und Heizung überwiesen?

    Üblicherweise überweisen Sie selbst die Miete an den Vermieter. Sie erhalten von Ihrer Leistungsstelle den gesamten Leistungsanspruch überwiesen, darin sind neben der Regelleistung und eventuell zustehenden Mehrbedarfen auch die Wohn- und Heizkosten enthalten. Sollten Sie von Ihrem Jobcenter, Sozialamt oder dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) eine direkte Zahlung Ihrer bewilligten Leistungen an den Vermieter wünschen, können Sie dies beantragen.

    Nur wenn Sie die bewilligten Leistungen für die Kosten der Unterkunft und der Heizung nicht zur Zahlung der Miete verwendet haben oder es Anhaltspunkte gibt, dass diese Gefahr besteht, überweist das Jobcenter, Sozialamt oder das LAF die Miete ohne einen entsprechenden Antrag von Ihnen direkt an Ihren Vermieter. Hierdurch sollen Mietschulden vermieden werden. Über die Direktzahlung an den Vermieter werden Sie rechtzeitig schriftlich informiert, um Doppelzahlungen zu verhindern.

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Fragen und Antworten - Rückstände bei Miete oder Energiekosten

  • Werden Mietschulden übernommen?

    Mietschulden sollten grundsätzlich nicht entstehen, denn jede Bedarfsgemeinschaft erhält die Kosten für ihre Wohnung, sofern die Miete angemessen ist und nicht über bedarfsdeckende Einkünfte verfügt. Sollten sie im Einzelfall doch einmal anfallen, können Schulden für angemessenen Wohnraum als Darlehen – bei Sozialhilfeberechtigten gegebenenfalls auch als Beihilfe – übernommen werden, insbesondere dann, wenn Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Bei Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Bürgergeld) ist zusätzlich erforderlich, dass bereits Leistungen für die Kosten der Unterkunft und Heizung erbracht werden beziehungsweise ein solcher Anspruch besteht, aber nur noch nicht verwirklicht wurde.

    Die Übernahme von Mietschulden kann jedoch nur eine Ausnahme sein. Ihr bisheriges Verhalten im Umgang mit Schulden sowie Ihre Möglichkeiten, sich selbst zu helfen (zum Beispiel mit nicht anrechenbarem Einkommen oder Vermögen), werden in die Entscheidung, ob die Mietschulden übernommen werden können, einbezogen. Sollten Ihre Mietschulden übernommen werden, zahlen Sie das Darlehen in monatlichen Raten in Höhe von zehn Prozent des maßgeblichen Regelbedarfs ab. Nach Ende der Hilfebedürftigkeit müssen Sie den bis dahin noch nicht getilgten Restbetrag des Darlehens zurückzahlen. Sprechen Sie bitte rechtzeitig mit Ihrer Leistungsstelle über die Höhe der Tilgungsraten.

    Beachten Sie bitte:

    Mietschulden für Wohnungen, deren Kosten im Rahmen des Wirtschaftlichkeits­vergleichs zu einem Kosten­senkungs­verfahren geführt haben und für die kein Mietzuschuss beantragt wurde, können nicht übernommen werden.

  • Werden Energiekostenrückstände übernommen?

    Die Übernahme von Energiekostenrückständen kann als Darlehen erfolgen, soweit die Energieversorgung gefährdet beziehungsweise bereits eingestellt ist. Sie kann jedoch nur eine Ausnahme sein. Das bisherige Verhalten im Umgang mit Schulden sowie die Möglichkeiten, sich selbst zu helfen (zum Beispiel mit nicht anrechenbarem Einkommen oder Vermögen), werden in die Entscheidung, ob die Rückstände übernommen werden, einbezogen. Sollten Energiekostenrückstände übernommen werden, wird das Darlehen in monatlichen Raten in Höhe von fünf Prozent (im Rechtskreis SGB XII) beziehungsweise zehn Prozent (im Rechtskreis SGB II) des maßgeblichen Regelbedarfs von den monatlichen Leistungen einbehalten. Nach Ende der Hilfebedürftigkeit muss der bis dahin noch nicht getilgte Restbetrag des Darlehens zurückgezahlt werden. Eine Ratenzahlung kann auch in diesem Fall vereinbart werden.

    In Berlin wurde zudem zum 01.01.2023 der sogenannte Härtefallfond eingeführt. Wenn Ihnen aufgrund von Stromschulden die Sperrung der Energieversorgung droht und Sie unter bestimmten Einkommensgrenzen liegen, können Sie Mittel aus dem Härtefallfond hier beantragen.

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Fragen und Antworten - Mietrechtsberatung

  • Wann werden die Kosten für eine Mietrechtsberatung übernommen?

    Wenn ein mietrechtlicher Beratungsbedarf besteht, werden anfallende Mitgliedsbeiträge für eine Mieterorganisation übernommen. Bei Vorliegen eines mietrechtlichen Beratungsbedarfs stellt die Leistungsstelle [Jobcenter, Sozialamt oder Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF)] eine Kostenübernahmeerklärung aus. Mit der mietrechtlichen Beratung soll sichergestellt werden, dass nur rechtmäßige Forderungen des Vermieters beziehungsweise des Heizenergieversorgers als Kosten der Unterkunft und Heizung in angemessener Höhe gezahlt werden und insbesondere ungerechtfertigte Kündigungen vermieden werden. Ein Beratungsbedarf besteht insbesondere in folgenden Fällen:

    • Überprüfung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, wenn Zweifel an deren Rechtsmäßigkeit bestehen
    • Bedarf nach Energieberatung
    • Mietmängel (zum Beispiel Schimmel)
    • Ansprüche der Mieterin oder des Mieters auf Schadenersatz (zum Beispiel Folgeschäden durch Wasserrohrbruch – Renovierung, Möbel)
    • Forderung von Schadenersatz durch den Vermieter (zum Beispiel wegen angeblicher Schäden durch den Leistungsberechtigten
    • Mieterhöhungen, soweit der Verdacht besteht, dass diese unrechtmäßig sein könnte
    • Verdacht auf Mietwucher, Mietpreisüberhöhung, Verdacht auf Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse oder andere Vorschriften
    • Modernisierungsmaßnahmen
    • Beendigung des Mietverhältnisses (zum Beispiel aufgrund Kündigung durch den Vermieter oder die Mieterin beziehungsweise den Mieter)
    • Beratung über den Umfang von Renovierungsleistungen (zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Auszugsrenovierung)
    • Fragen rund um die Mietkaution

    Während der rechtlichen Prüfung/Durchsetzung der zivilrechtlich unwirksamen Mietvereinbarungen sowie unrechtmäßigen Mietforderungen wird von Maßnahmen zur Senkung der Wohnkosten abgesehen.

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