Anlage 1 AV Wohnen

Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft (Bruttokaltmieten) gemäß Nummer 3.2

Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.

Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.

1. Bestimmung der abstrakt angemessenen Richtwerte – bruttokalt – (Nummer 3.2 AV-Wohnen)

Der Richtwert für die angemessene monatliche Bruttokaltmiete wird ermittelt durch die abstrakt angemessene Wohnfläche (dazu Nummer 1.1) multipliziert mit der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 1.3) und den kalten Betriebskosten (Nummer 1.4) pro Quadratmeter.

1.1 Abstrakt angemessene Wohnfläche

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).

Die Ausführungsvorschriften nach § 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 (ABl. S. 2095) legen die maßgeblichen Wohnungsgrößen für Wohnberechtigte im sozia-len Wohnungsbau fest. Maßgeblich ist eine Wohnungsgröße, wenn sie es ermöglicht, dass auf jede haushaltsangehörige Person ein Wohnraum entfällt. Abweichend davon dürfen Ein-einhalb- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche bis zu 50 m² auch an Einzelpersonen überlassen werden. Nach den seit dem Jahr 2014 wieder bestehenden neuen Wohnraumförderungsbestimmungen wurden bisher nur wenige Tausende neue Sozialwoh-nungen fertiggestellt. Erst zukünftig werden im größeren Umfang neue Sozialwohnungen fer-tiggestellt und vergeben. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zu-rückgegriffen.

Da in den Ausführungsvorschriften zu § 27 Absatz 4 Wohnraumförderungsgesetz vom 17. April 2018 keine Quadratmeter-Werte für Mehrpersonenhaushalte genannt werden, wird auf die angemessenen Wohnflächen gemäß § 2 Absatz 2 des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin in aktueller Fassung abgestellt.
Als angemessen gilt danach die unter 2. – Spalte 2 aufgeführte Wohnfläche.
Gleichwohl wird festgehalten, dass die durchschnittliche Wohnfläche von 2-Raum-Wohnungen in Berlin unter der in § 2 Absatz 2 des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin als angemessen festgelegten Wohnfläche von 65 Quadratmetern liegen, die Wohnungsbaubestimmungen zur Förderung des Wohnungsneubaus ebenfalls unter diesen Werten liegen und auch die vorherrschenden Baupreise und Klimaaktivitäten zu kleineren Wohnungen tendieren.

1.2 Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabes

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.3).

1.3 Bestimmung des zu berücksichtigenden Quadratmeterpreises – nettokalt –

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 2021. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R -) die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.
Allerdings muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels das Kriterium der Verfügbarkeit von Wohnraum berücksichtigt werden und sichergestellt werden, dass es in ausreichendem Maß Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt (vergleich BSG-Urteil vom 13.04.2011 – B 14 AS 106/10 R -).
Durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) zur Umsetzung der Mietpreisbremse ist Berlin auch weiterhin zum Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt worden, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Einwohnerzahl im Land Berlin ist in den letzten Jahren bis Ende 2019 stark gestiegen und hat die Wohnungsnachfrage erhöht.
Zugleich sank die Leerstandsquote bei Wohnungen in Berlin in den letzten Jahren weiter. Sie lag im Jahre 2019 etwa im Wohnungsbestand des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bei nur noch 1,6% (siehe BBU Marktmonitor 2020, Seite 11 und 65 ff.). Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie Genossenschaften des BBU beträgt die Leerstandsquote unter 1 % (vergleich IBB Wohnungsmarktbericht 2020, Seite 73).
Die hierdurch bestehende aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht es deshalb erforderlich, neben Wohnungen der einfachen Wohnlage auch alle Wohnungen der mittleren Wohnlage in die Berechnung einzubeziehen (siehe Mietspiegeltabelle; zur Zulässigkeit der Einbeziehung mittlerer Wohnlagen: BSG, Urteil vom 10.09.2013 – B 4 AS 77/12 R).
Die Berücksichtigung der mittleren Wohnlagen bedeutet nicht automatisch auch, dass ein höherer Wohnstandard vorliegt. Deren Berücksichtigung stellt vielmehr sicher, dass eine Vielzahl an Wohnungen mit einfachem Standard berücksichtigt wird (einfache Wohnlagen = 438.000, inkl. mittlere Wohnlagen 1.126.000 Wohnungen).
Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden nicht einbezogen, da auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden kann. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor bei den Mietspiegeln ab 2015 nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. Der Berliner Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp jeweils eine Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Die Miete einer normalen Wohnung mit 3 von 6

Standardausstattung in üblicher Qualität wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein. Wohnungen mit einem einfachen Wohnstandard werden daher grundsätzlich im unteren Bereich der ausgewiesenen Mietpreisspanne (regelmäßig bis zum Mittelwert) zu verorten sein. Die Berücksichtigung der ausgewiesenen Mittelwerte deckt daher das Spektrum der Mietpreise für Wohnungen in Berlin mit einfachen Standard gut gab.
Zu Grunde gelegt wird deshalb der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, dies wäre nur angezeigt, wenn lediglich Wohnungen im einfachen Wohnstandard in den jeweiligen Mietspiegelfeldern abgebildet würden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mittelwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.
Deswegen wird der Quadratmeter-Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfachen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfachen und mittleren Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen und mittleren Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).
Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro Quadratmeter ist der Berechnungstabelle unter 2. – Spalte 3 zu entnehmen.

1.4 Zu berücksichtigende kalte Betriebskosten

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszah-lung zum Berliner Mietspiegel 2019 in Euro pro Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenver-zeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019“ veröffentlicht wird. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten Durch-schnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten Betriebskos-tenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichte-ter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen Baualters-klasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der Woh-nungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).

Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro Quadratmeter wurde mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschrieben (+1,1 %). Der berücksichtigte Durchschnittswert für kalte Betriebskosten ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen.

2. Berechnung des abstrakt angemessenen Richtwertes – bruttokalt –

(siehe oben unter 1.)

Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft (BG) Abstrakt angemessene Wohnungsgröße gemäß § 2 Abs. 2 Wohnraumgesetz Berlin in m² Nettokaltmiete nach Mietspiegel 2021 (gewichteter Mittelwert aus einfacher und mittlerer Wohnlage nach BG-Größe) monatlich in Euro/m² Durchschnittswert kalte Betriebskosten Vorauszahlungen monatlich in Euro/m² Bruttokaltmiete monatlich in Euro//m² Richtwert bruttokalt monatlich in Euro
1 Person 50 6,84 € 1,68 € 8,52 € 426,00 €
2 Personen 65 6,25 € 1,68 € 7,93 € 515,45 €
3 Personen 80 6,25 € 1,68 € 7,93 € 634,40 €
4 Personen 90 6,25 € 1,68 € 7,93 € 713,70 €
5 Personen 102 6,73 € 1,68 € 8,41 € 857,82 €
jede weitere Person 12 6,73 € 1,68 € 8,41 € 100,92 €

3. Sozialer Wohnungsbau

Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.
Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich mit Stand November 2020 auf 6,72 Euro pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 2,06 Euro pro Quadratmeter monatlich (IBB-Mietenauswertungen, Vermieterbefragungen, eigene Berechnungen IBB und SenStadtWohn). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,78 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschriften eingeflossen sind.
Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden und das Hauptziel der AV Wohnen – Wohnungserhalt – besser umgesetzt werden.

4. Anmietbarkeit – Verfügbarkeit von Wohnraum

In den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) wurde darauf hingewiesen, dass für ein schlüssiges Konzept ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen ist und hat auf die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ abgestellt.
Eine solche Ermittlung bedeutet für zukünftig geltende Werte immer eine Prognose für die Zukunft, welche aufgrund der Auswertungen der Vergangenheit abgegeben werden kann. Diese Betrachtung kommt regelmäßig aber immer nur dann zum Tragen, wenn die individuellen Wohnkosten als sozialhilferechtlich nicht angemessen beurteilt werden.
Entsprechend der Methodenfreiheit des kommunalen Trägers stellt das Land Berlin bei der Ermittlung verfügbaren Wohnraums auf den qualifizierten Mietspiegel ab. Soweit ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, muss daher nicht auf Datengrundlagen wie den Angebotsmieten zurückgegriffen werden (BSG vom 17.09.2020 – B 4 AS 22/20 R RdNr 32; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 44/14 R – SozR 4-4200 § 22 Nr 85 RdNr 22; BSG vom 16.6.2015 – B 4 AS 45/14 R – juris RdNr 22).
Dies belegt auch die exemplarische Auswertung der Datengrundlage für den Berliner Mietspiegel 2019, welche ergeben hat, dass die Kosten von fast 70% der knapp 1,4 Millionen Wohnungen, welche vom Mietspiegel erfasst werden, innerhalb der für das Jahr 2018 geltenden Bruttokaltmietrichtwerten lagen.
Bei über 22.000 Wohnungen, welche im Jahr 2018 (01.01. – 31.08.2018) neu angemietet wurden, lag die Bruttokaltmiete innerhalb der Richtwerte der AV-Wohnen. Im Vergleich wurden bei unter 4.300 Haushalten die Kosten auf die angemessenen Unterkunftskosten gesenkt, so dass auch die Überprüfung bestätigt, dass bei der Ermittlung der Richtwerte auf Grundlage eines qualifizierten Mietspiegels die Anmietbarkeit unterstellt werden kann.
Die Ermittlung der angemessenen Wohnkosten im Angemessenheit-Konzept in Berlin ist somit auch nach dem Kriterium der Anmietbarkeit schlüssig dargelegt.
Zusätzlich wird im Rahmen der konkreten Angemessenheitsprüfung sichergestellt, dass bei nachgewiesener erfolgloser Wohnungssuche von einer Kostensenkung abzusehen ist (Nummer 7.1 der AV-Wohnen).
Festzuhalten bleibt, dass die AV-Wohnen kein Instrument der Wohnraumbeschaffung ist und damit auch nicht das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben vermag. Die Erhöhung der abstrakten Angemessenheitswerte würde zu keiner Entspannung der Wohnungsmarktlage führen.
Vorrangiges Ziel der AV-Wohnen ist es, mit Hilfe eines schlüssigen Konzepts, die angemessenen Kosten für eine Unterkunft im einfachen Wohnstandard auf einem gegebenen Wohnungsmarkt nachvollziehbar und abstrakt zu ermitteln.

5. Klimabonus

Zur Umsetzung des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt. Durch den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der energetisch sanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung er-öffnet werden.
Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2020 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,00 Euro und 22,00 Euro.
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, so dass eine Heizkostenersparnis von mindestens 6,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,50 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der jeweils angemessenen Wohnflächen ein Klimabonus festgelegt.

Die Gesamtaufwendungen für Unterkunft und Heizung (gegebenenfalls inklusive der zentralen Warmwasserbereitungskosten) dürfen unter Berücksichtigung des Klimabonus den Richtwert nach Nummer 3.2 zuzüglich gegebenenfalls eines Zuschlages nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 nicht überschreiten.

Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft (BG) Klimabonus in Euro pro m²
1 Person 25,00
2 Personen 32,50
3 Personen 40,00
4 Personen 45,00
5 Personen 51,00
jede weitere Person 6,00