ARCHIV: Rundschreiben Soz Nr. 06/2021 - Aktuelle Richtwerte für die Höhe der angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft (Bruttokaltmiete)

Leistungen für die Unterkunft werden gemäß § 22 Absatz 1 Satz 1 Zweiten Buches Sozialgesetzbuch oder § 35 Absatz 1 Zwölften Buches Sozialgesetzbuch in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit sie angemessen sind. Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des schlüssigen Konzepts nach der Anlage 1 der AV-Wohnen ermittelt. Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung. Gemäß Ziffer 16 Absatz 1 der AV-Wohnen überprüft die für Soziales zuständige Senatsverwaltung die Werte für die Unterkunft auf der Grundlage der im Konzept festgelegten Bestimmungsgrundsätze jeweils nach Bekanntgabe des neuen Berliner Mietspiegels. Gemäß Ziffer 16 Absatz 3 der AV-Wohnen werden die aktualisierten Werte durch die für Soziales zuständige Senatsverwaltung per Rundschreiben veröffentlicht.

Auf dieser Grundlage werden mit diesem Rundschreiben die neuen Richtwerte für die monatliche Bruttokaltmiete auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 mitgeteilt.
Es ersetzt damit die letztmalig zum 1. Oktober 2019 festgelegten Richtwerte der Ziffer 3.2 Absatz 2 der AV-Wohnen.

Als Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete gelten aktuell:

Der Richtwert für die monatliche Bruttokaltmiete wird ermittelt durch die Wohnfläche (dazu Nummer 1) multipliziert mit der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 2) und den kalten Betriebskosten (Nummer 3) pro Quadratmeter. Details dazu können der Anlage 1 der AV-Wohnen entnommen werden. Folgende Werte wurden hier der Berechnung zugrunde gelegt.

Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu Urteil des Bundessozialgerichts vom 19. Oktober 2010 – B 14 AS 2/10 R -).
Die angemessene Wohnungsgröße orientiert sich somit an § 2 Absatz 2 Wohnraumgesetz in Verbindung der zu § 5 Wohnungsbindungsgesetz und § 27 Wohnraumförderungsgesetz ergangenen Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.
Nähere Ausführungen beinhaltet die Anlage 1 der aktuellen Fassung der AV-Wohnen.

Der Berechnung wird außerdem die Nettokaltmiete pro Quadratmeterpreis zu Grunde gelegt, welche sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgröße differenziert, aus der einfachen und mittleren Wohnlage des Berliner Mietspiegels ergibt.

Eine weitere Grundlage bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszahlungen zum Berliner Mietspiegel in Euro pro Quadratmeter. Der aufgrund des Berliner Mietspiegel 2019 ermittelte Wert wurde entsprechend der Methode der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2021 durch Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland berechnet.

In den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) wurde darauf hingewiesen, dass für ein schlüssiges Konzept ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen ist und hat auf die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ abgestellt.

Eine solche Ermittlung bedeutet für zukünftig geltende Werte immer eine Prognose für die Zukunft, welche aufgrund der Auswertungen der Vergangenheit abgegeben werden kann.
Für die Jahre 2010 bis 2019 wurden dafür anhand der gültigen Bruttokaltmietrichtwerte für Berlin die angemessenen Nettokaltwerte je Quadratmeter ermittelt.

Im Weiteren wird aus der Grundgesamtheit und den Mittelwerten der Quadratmetermieten der einzelnen Wohnklassen der jeweils gültigen Berliner Mietspiegel der als angemessen einzustufende Wohnungsbestand ermittelt.

Anschließend wurden anhand der im BBU Marktmonitors genannten Leerstandsquoten zwischen 1,6 und 3,0% aus dem als angemessen einzustufende Wohnraumbestand die leerstehenden Wohnungen und daher anmietbaren Wohnungen ermittelt. Dabei ist zu beachten, dass die Wohnungsbestände des BBU nur einen Teil des Berliner Wohnungsbestandes repräsentieren. Die BBU-Wohnungsbestände sind überwiegend gut gepflegte Nachkriegsbestände und werden in der Regel im unteren und mittleren Preissegment angeboten. Daher ist davon auszugehen, dass die Leerstandsquote der BBU-Unternehmen niedriger ist als die des gesamten Berliner Wohnungsbestands.

Im letzten Schritt wurden die so ermittelten verfügbaren Wohnungen mit den im Rahmen der Kostensenkung nach dem Sozialgesetzbuch Zweites Buch tatsächlich festgesetzten Mieten verglichen und anmietbarer Wohnraum mit benötigtem Wohnraum ins Verhältnis gesetzt.

Die Auswertung auf Grundlage der bisherigen zur Verfügung stehenden Datengrundlage ergab, dass zumindest ab der Neufassung der AV-Wohnen zum 1. Januar 2018 einer Kostensenkung mindestens drei leerstehende Wohnungen (1 Personen-Haushalte) gegenüberstanden. Daher wird das Angemessenheit-Konzept in Berlin auch nach dem Kriterium der Anmietbarkeit als schlüssig erachtet.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass bei nachgewiesener erfolgloser Wohnungssuche von einer Kostensenkung abzusehen ist und die tatsächlichen Kosten für Unterkunft und Heizung für weitere sechs Monate als leistungsrechtlicher Bedarf berücksichtigt werden.

Festzuhalten bleibt, dass die AV-Wohnen kein Instrument der Wohnraumbeschaffung ist und damit auch nicht das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben vermag. Die Erhöhung der abstrakten Angemessenheitswerte würde zu keiner Entspannung der Wohnungsmarktlage führen.

Vorrangiges Ziel der AV-Wohnen ist es, mit Hilfe eines schlüssigen Konzepts, die angemessenen Kosten für eine Unterkunft im einfachen Wohnstandard auf einem gegebenen Wohnungsmarkt nachvollziehbar und abstrakt zu ermitteln.

Kann anhand des Energieausweises nachgewiesen werden, dass der Endenergiewert der Wohnung unter 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr beträgt, kann der Richtwert um 0,50 Euro pro Quadratmeter überschritten werden.

Zur Berechnung:

Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gemäß Bundesheizspiegel 2020 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 14,00 Euro und 22,00 Euro
Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gemäß Verbraucherzentrale 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, so dass eine Heizkostenersparnis von mindestens 6,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,50 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Daraus berechnet sich anhand der angemessenen Wohnflächen (Nummer 1) ein monatlicher Klimabonus von:

Bei Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, die im 1. Förderweg errichtet wurden, ist eine Überschreitung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete um 10 vom Hundert zulässig. Diese Regelung gilt bis zum Ende der Wohnungsbindung, das vom zuständigen Bezirksamt beschieden wird.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) beliefen sich Ende des Jahres 2020 auf 6,72 Euro pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 2,06 Euro pro Quadratmeter monatlich (Datengrundlage/Quelle sind die Befragungen der Vermieter, deren Ergebnisse jeweils von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auf den Gesamtbestand der Sozialmietwohnungen (1. Förderweg) hochgerechnet wurden). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 8,78 Euro pro Quadratmeter. Sie ist damit höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt unter Ziffer II dieses Rundschreibens eingeflossen sind.

Es ist daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werden.

Dieses Rundschreiben tritt zum 1. Juli 2021 in Kraft und ersetzt die bis dahin gültigen Werte der Ziffern 3.2 und 3.2.3 AV-Wohnen sowie der Anlage 1.

• Übersichtsseite AV-Wohnen
• AV-Wohnen