Auszug - Sachstand Zweckentfremdung   

Herr BzStR Blesing leitet den Tagesordnungspunkt ein. Der Bezirk hat mit drei Dienstkräften die Bearbeitung der Anträge ab Anfang September aufgenommen, bisher verlief alles reibungslos.

Frau Gruner gibt eingangs den Hinweis, dass die Präsentation das Team Zweckentfremdung zusammengestellt hat. Sie berichtet, dass es Zweckentfremdung schon einige Jahre vorher gab. Das neue Gesetz ist zum 12.12.2013, die Verordnung zum Mai 2014 in Kraft getreten. Mittlerweile  gibt es eine Ausführungsvorschrift zu diesem Gesetz. Das Ziel des Gesetzes ist die Bekämpfung von Wohnungsnotstand sowie die Versorgung aller Berliner mit ausreichendem Wohnraum. Um Wohnraum anderweitig als für Wohnen zu nutzen, muss ein Antrag gestellt werden. Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Frau Gruner erklärt sodann, wie Wohnraum nach dem Zweckentfremdungs-verbotsgesetz rechtlich definiert wird. Sie weist darauf hin, dass der Arbeitsbereich nicht nur die Ferienwohnungen umfasst, sondern auch Büroräume, Arztpraxen, Massagestudios, Ateliers, Anwaltspraxen sowie den Umbau, Leerstand oder den Abriss von Wohnraum.

Wenn Zweckentfremdung nicht zutrifft, z.B. in reinen Gewerbegebieten, kann ein Negativattest ausgestellt werden (z. B. Lahnstraße). Wenn dort gewohnt und eine Umnutzung angestrebt wird, ist dies keine Zweckentfremdung.

Es wird die Zwischenfrage gestellt, wie bei Leerstand von Wohnungen vorgegangen wird? Frau Gruner erklärt, dass erst ab 6 Monaten tatsächlich nicht bewohnten Wohnraums dagegen vorgegangen werden kann. In belegungsgebundenen Wohnungen beträgt die Leerstandsdauer drei Monate.

Frau Gruner erläutert sodann anhand der Präsentation die rechtliche Definition gem. § 1 Abs. 1 Nr. ZwVbG von Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnung, die Nutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke, die Voraussetzungen bei baulichen Veränderungen oder den Umbau von Wohnraum oder dessen  Abriss, die Anträge auf Leerstand und die Bearbeitung von Anträgen auf Negativatteste und deren Voraussetzung.

Es gab zudem den genehmigungsfreien Bestandsschutz vom 01.05.2014 bis zum 31.07.2014, wenn der Eigentümer die Ferienwohnung gemeldet hat. Es gab 327 Ferienwohnungen, für die Anzeigen erhalten und beschieden wurden, davon 224 Wohneinheiten ( 73 % der gemeldeten Ferienwohnungen) in Nordneukölln, Die meisten Ferienwohnungen innerhalb eines Hauses liegen in Britz, dort hat beispielsweise ein Haus 20 Ferienwohnungen

Frau Gruner expliziert weiterhin, dass für die Genehmigung einer Ferienwohnung gem. § 4 Abs. 1 ZwVbVO eine Ausgleichsabgabe festgelegt werden kann. Es besteht die Möglichkeit, diese einmalig oder monatlich zu entrichten. Ein Verzicht ist möglich.

Herr Schlossmacher fragt, ob die 327 Fälle in Selbstanzeigen zu uns gekommen sind? Frau Gruner bestätigt dies weitestgehend und legt dar, dass es nur 39 Fremdanzeigen gab.

Herr Burger fragt, ob man zudem bei dem Internetportal Immobilienscout recherchieren könne. Frau Gruner bejaht dies, stellt jedoch klar, dass dafür keine zeitlichen Ressourcen zur Verfügung stehen und es sich auch nur um Indizien handelt, die man dort recherchieren könne. Insoweit hält sie diese Massenabfrage für kein geeignetes Mittel. 

Herr Fischer fragt nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Herr BzStR Blesing legt dar: Jeder Verfügungsberechtigte, der eine bestehende Ferienwohnung bis zum 31.07.2014 gemeldet hat, darf diese ohne Genehmigung 2 Jahre weiter betreiben. Nach den 2 Jahren muss der Zustand der Wohnung als zu vermietende Ferienwohnung beendet oder ein Weiterbetrieb beantragt werden. An die Genehmigung sind sehr hohe Hürden geknüpft. Das Gesetz tendiert hier rechtlich zur Ablehnung. Die praktische Umsetzung bleibt abzuwarten.

Herr Biedermann fragt, ob bereits Genehmigungen außerhalb der Bestandsfrist erteilt wurden? Frau Gruner kann darüber keine Aussage tätigen, da diese sich derzeit in Bearbeitung befinden.

Frau Fuhrmann fragt zu dem Haus mit 20 Ferienwohnungen, ob dies nicht als Hotel zu werten sei? Zudem möchte sie wissen, wie gewertet wird, wenn nach Abriss mehr gebaut wird, als es vorher Bestand gab. Sie fragt, wie viele sonstige Fälle es noch gäbe? Herr BzStR Blesing wirft ein, dass die Verwaltung dies nicht weiß und eine Aussage nur Spekulation wäre, die das Bezirksamt nicht unterstützt. Zur Heidelberger Straße wird es Gespräche geben.

Frau Gruner ergänzt, dass für den Abriss von Wohnraum gilt, dass dieser nur in dem Bezirk ersetzt werden darf, in dem er abgerissen wurde. Der Wohnraum muss gleichwertig sein und es muss eine Verfügungsberechtigung geben. Es darf keinen Vorrat an zur Umnutzung bestimmten Wohnraums geben. In Ausnahmefällen darf der neu erbaute Wohnraum weniger Wohneinheiten umfassen, als der, der abgerissen wurde, dafür ist jedoch ein Ausgleichsbetrag zu entrichten.  Ein Hotel wird vorab grundsätzlich auch baurechtlich abgenommen und spielt für die Zweckentfremdung keine Rolle. Es ist auch nur die einzelne Wohnung und nicht der Komplex zu bewerten.

Herr Burger fragt, ob die Verwaltung abschätzen könne, wie viele Bescheide pro Tag bearbeitet werden könnten, was Frau Gruner verneint. Zunächst sind auch die Bescheidarten aufzubauen. Vieles ist noch nicht im System hinterlegt und muss mustergültig erstellt werden.

Frau Barkusky-Fuchs fragt nach, an ob man sich beispielsweise bei Arztpraxen an den Mieter oder an den Vermieter wenden muss. Frau Gruner erklärt, dass die Auseinandersetzung mit dem Eigentümer oder der Hausverwaltung geführt wird. Wenn eine Arztpraxis vor dem 01.01.2014 bestanden hat, gilt der Bestandsschutz. Gibt der Arzt die Praxis auf, diese soll durch einen anderen Mediziner aber weiterbetrieben werden, so ist ein Antrag zu stellen.

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