Auszug - Vorstellung der Leitlinie zum Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung   

Herr BzStR Blesing führt eingangs an, dass die Leitlinie sozusagen die Umschreibung für die städtebaulichen Verträge sei. In den letzten 1/1/2 Jahren wurde das Modell besprochen und vorbereitet. Vor etwa vier Wochen hat die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadt) signalisiert, dass die Vorbereitungen abgeschlossen sind und zu einer Präsentationsveranstaltung geladen.

Herr Groth ergänzt, dass der zentrale Baustein des Modells die städtebaulichen Verträge seien, dieses aber noch das Neubaubündnis und die Bündnisse mit den Wohnungsbaugesellschaften und den freien Unternehmen enthält.

Die Ausgangsbedingungen ergeben sich aus dem prognostizierten Bevölkerungswachstum, daher sind sowohl Wohnungsneubau als auch andere Maßnahmen notwendig. Bestandteil der Überlegungen sei, dass ein Anteil beim Neubau von Wohnungen preiswerter Wohnraum (7,50 Euro/m² kalt) sein soll. Insoweit ist es erforderlich, die Regelungen in allen Berliner Bezirken gleich anwenden.

Das Rechtsinstrumentarium ist zunächst die Novellierung des AGBauGB. Die Eingriffsschwelle des Senats wird auf 200 WE gesenkt. Die Rechtskontrolle durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird zukünftig nur noch für Bebauungspläne mit gesamtstädtischer Bedeutung erfolgen, ansonsten wird nur noch im Bezirk geprüft. Die Leitlinie für städtebauliche Verträge ist seit 28. August 2014 in Kraft. Der entsprechende Mustervertrag befindet sich noch in Abstimmung mit SenStadt.

Die Wohnraumförderung beträgt derzeit etwa 1000 Wohnungen jährlich, SenStadt hat jedoch bereits signalisiert, dass der Förderumfang erhöht werden soll. Herr Groth stellt dar, dass die geförderten Wohnungen bei durchschnittlich 6,50 Euro/m² liegen sollen. Es wird den Antragstellern ein zinsloses Baudarlehen für 20 Jahre mit 10 Jahren Nachwirkungsfrist gewährt. Mieterhöhungen dürfen um 0,20 Euro/m² alle zwei Jahre erfolgen. Es sind zudem Wohnflächenobergrenzen vorgeschrieben.

Herr Groth stellt die Ziele des neuen Mustervertrags dar, merkt jedoch an, dass der Abschluss von städtebaulichen Verträgen allgemein geübte Praxis im Land Berlin ist:

• Transparenz,
• Gleichbehandlung,
• Kalkulierbarkeit der Kosten, Lasten und Bindungen,
• Nachvollziehbare Angemessenheitsprüfung,
• Nachweis der konkreten Infrastrukturbedarfe (Kita, Grundschule, etc.).

Die Rahmenbedingungen sind:

• Leitfaden,
• Berechnungstool,
• Mustervertrag,
• Arbeitshilfe.

Zudem bietet SenStadt eine Arbeitsgruppe „städtebauliche Verträge“, Beratungen bei der Anwendung der Leitlinie, Unterstützung bei juristischen Auseinandersetzungen, Begleitung der Pilotprojekte zum Berliner Modell und die Evaluation des Modells an.

Herr Groth erläutert nunmehr die Inhalte der städtebaulichen Verträge:

1. Klare Regelung für Folgekostenübernahme der Planungs- und Gutachterkosten, der Kosten für Erschließung, Grünflächen, notwendige Infrastruktur (Kita, Grundschule), Übertragung der Flächen für notwendige öffentliche Infrastruktur.
2. Soweit unter der Berücksichtigung der Angemessenheit noch möglich, soll die Errichtung eines Anteils von WE mit Mietpreis- und Belegungsbindungen vereinbart werden.

Herr Groth erläutert zunächst, dass die Voraussetzungen für den Abschluss nachvollziehbare, durch das Vorhaben konkret und kausal veranlasste Aufwendungen und die Angemessenheit sind.

Herr Groth konkretisiert dies zunächst für die notwendige soziale Infrastruktur (Kita, Grundschul-plätze):

• Feststellung des Bedarfs im konkreten Einzelfall durch juristisch tragfähige Bedarfsermittlung durch die entsprechenden Fachämter sowie die Arbeitshilfe (Planungsräume, Muster-Rechenblatt Platzbedarf).
• Die Umsetzung bedingt konkrete Maßnahmen in absehbarer Zeit, andernfalls Rückzahlungsanspruch.

Mietpreis- und Belegungsbindungen:

• Das städtebauliche Ziel ist die sozial durchmischte Bevölkerungsstruktur sowie die Reduzierung von Verdrängungseffekten.
• Gegenstand der Vereinbarungen sollen die Errichtung bis zu 1/3 der geplanten WE im Standard des öffentlich geförderten Wohnungsbaus und die Übernahme von Mietpreis- und Belegungsbindungen sein. Her Groth betont, dass es aber immer auf den Einzelfall ankommt, ob dies tatsächlich vereinbart werden kann.
• Die Umsetzung erfolgt entweder mit Fördermitteln oder mit Bindungen auch ohne Fördermittel zur Umsetzung der Ziele des Bebauungsplans.

Herr Groth expliziert, dass der Abschluss von städtebaulichen Verträgen daher nur bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich ist.

Die Grenzen der Vereinbarungen über Mietpreis und Belegungsbindungen in städtebaulichen Verträgen bilden die Unangemessenheit sowie der Vorrang rechtlich unverzichtbarerer Vertragsgegenstände (Ampelanlagen, Kitas etc.). Mit der städtebaulichen Begründung eines angespannten Wohnungsmarktes kann man einen gewissen Anteil an Mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen vereinbaren. Abweichungen davon sind zu begründen. Herr Groth weist darauf hin, dass sich die rechtssichere Umsetzung aber erst zeigen wird.

Herr Groth stellt dar, dass die wichtigste Voraussetzung ist, dass das Vorhaben nur mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes zulässig ist (§ 11 Abs 2 Nr. 2 BauGB: Die Vereinbarung einer vom Bauwilligen zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung hätte.). Das bedeutet, wenn das Bauvorhaben auch ohne einen Bebauungsplan  genehmigungsfähig ist, darf kein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen werden. Ist das Vorhaben auch sonst genehmigungsfähig, es soll jedoch ein B-Plan zur Steuerung von städtebaulichen Interessen aufgestellt werden, ist ein städtebaulicher Vertrag nicht angemessen, da keine Bodenwertsteigerung vorliegt, ggf. kann nur die über die bisherige Zulässigkeit hinausgehende Bebauung angerechnet werden. Herr Groth expliziert dies am Beispiel der Fläche am  ehemaligen Krankenhaus Mariendorfer Weg: die Bodenwertsteigerung ergibt nur ca. 0,1, daher ist eine Regelung nur in sehr eingeschränktem Maße möglich. Der Bezirk ist jedoch entsprechend mit SenStadt im Gespräch.

Der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags muss angemessen sein. Herr Groth erläutert die wichtigsten Prüfkriterien:

• Kostenermittlung nach Standardansätzen (das Modell wird zunächst mit groben Zahlen durchgerechnet und im weiteren Verfahren konkretisieren sich die Werte),
• Planungsbedingte Bodenwertsteigerung nach systematisiertem Modell,
• Die wertmäßige Angemessenheit ist erreicht, wenn die durch die Planung bedingten Kosten den planungsbedingten Bodenmehrwert nicht überschreiten,
• Die Prüfung wird bei Abschluss eines städtebaulichen Vertrags wiederholt.

Zum Abschluss erklärt Herr Groth das sogenannte Berechnungstool. Es handelt sich um eine Excel Liste. Der Grundgedanke ist, dass wenn das Summenfeld eine schwarze Zahl ergibt (der Bauinteressent demnach genug Gewinn macht), man dies als angemessen bezeichnen und den städtebaulichen Vertrag abschließen kann. In Abzug kommen aber alle Verpflichtungen, die rechtlich bindend oder vorrangig sind (Infrastruktur etc.).

Der Ausschussvorsitzende eröffnet die Möglichkeit, Fragen zu stellen.

Herr Biedermann fragt nach dem Vorrang für die Bereitstellung von Infrastruktur: kann der Bezirk hier keinen anderen Weg gehen? Herr Groth erklärt, dass der Bezirk bestimmen darf, dass er die Kitaplätze nicht finanziert haben möchte, dennoch sind Kitas und Grundschulen rechtlich vorgeschrieben. Errichtet man Kitas und Schulen auf andere Weise (beispielsweise durch den Bezirk selbst), dann könnte man Wohnraum vereinbaren. Herr Biedermann fragt weiterhin, ob die Förderkriterien übertragbar seien, was Herr Groth bestätigt. Wenn nicht gefördert wird, gelten die gleichen Konditionen. Wie sei das im Einfamilienhaussegment? Herr Groth erklärt, dass im Einfamilienhaussegment sicherlich städtebauliche Verträge abgeschlossen werden können, jedoch nicht für Sozialwohnraumschaffung. Abschließend möchte Herr Biedermann wissen, ob die Infragestellung des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages für die Fläche am ehemaligen Krankenhaus Mariendorfer Weg auch für die Fläche des Emmauskirchhofs gilt, was Herr Groth verneint.

Frau Fuhrmann fragt, was passiert, wenn bei einem größeren Bauvorhaben zusätzliche Grundleitungen nötig sind? Zudem möchte sie wissen, ob die Sozialwohnungen dann mit WBS angemietet werden können und ob es möglich sei, die Größe der Wohnungen zu beschränken. 

Herr Groth erklärt, dass man sich bezüglich der Grundleitungen den Einzelfall anschauen müsse. Ein B-Plan kann nur dann festgesetzt werden, wenn die Fläche auch bebaubar ist. Grundleitungen sind aber eigentlich Privatsache und müssen mit den Leitungsverwaltungen abgestimmt werden. Nur wenn es Voraussetzung für einen B-Plan ist, dann muss dies geregelt werden (siehe Beispiel Gockelweg). Herr BzStR Blesing ergänzt, dass zum Beispiel am Kormoranweg die Wärmeversorgung über die GbR Gropiusstadt vereinbart wurde. Herr Groth stellt weiterhin dar, dass die Kopplung an WBS gebundene Wohnungen sowie die Wohnungsgrößen entsprechend begrenzt werden, da es Wohnflächenobergrenzen gibt.

Herr Morsbach fragt, ob man einen Investor, der Einfamilienhausgebiete schaffen möchte, zwingen kann, einen Teil der Fläche an einen anderen Investor abzutreten, der Sozialwohnraum schafft. Herr Groth hält dies für denkbar, erinnert aber  daran, dass dies städtebaulich auch in die Fläche passen muss. Es gibt aber sicherlich Beispiele für gemischte Nutzung (Buckower Felder).

Herr Fischer fragt nach dem Tool. Herr Groth verdeutlicht, dass das Modell alles zusammen berechnet: Was ist Bauland, dann die Wertigkeit (Verkehrswert, GfZ), welche Verpflichtungen entstehen (soziale Infrastruktur, usw.). Erst dann kann man ggf. in Verhandlungen treten. Alles, was rechtlich zur Festsetzung notwendig ist, muss vereinbart werden, sonst kann es keine Festsetzung geben.

Da keine weiteren Fragen bestehen, wird der TOP geschlossen.