Befristete Vermietung nicht erlaubt - Verwaltungsgericht gibt Bezirk in Musterverfahren Recht
Pressemitteilung vom 10.09.2026
Das Bezirksamt Neukölln hat heute vor dem Verwaltungsgericht Recht in seinem Vorgehen gegen die befristete Vermietung von regulärem Wohnraum erhalten (19 K 95/26). Ende letzten Jahres hatte das Bezirksamt in einem ersten Musterfall Nutzungsuntersagungen für 15 Wohnungen in einem Haus im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße ausgesprochen, in dem entweder ganze Wohnungen oder einzelne Zimmer ausschließlich auf Zeit vermietet werden. Über die Jahre sind auf diese Weise mehr als die Hälfte der Wohnungen nicht mehr regulär vermietet worden.
Gegen die Nutzungsuntersagungen hatte der Eigentümer Klage eingelegt. Das Gericht hat nun die Rechtsauffassung des Bezirks vollständig bestätigt, dass es sich bei der Änderung von einem regulären in ein befristetes Mietverhältnis um eine Nutzungsänderung handelt, die dem sozialen Erhaltungsrecht („Milieuschutz“ – § 172 BauGB) widerspricht. Die Bezirke können damit in Milieuschutzgebieten Wohnen-auf-Zeit-Modelle untersagen, bei denen Wohnungen nur befristet vermieten werden um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Das Ziel der Milieuschutz-Verordnung ist es die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Die Nutzungsänderung widerspricht diesem Ziel, da die Wohnungen der Bevölkerung nicht mehr zum dauerhaften Wohnen zur Verfügung stehen und sich nicht an Menschen richten, die dauerhaft im Quartier leben wollen. Die sehr hohen Mietpreise lassen sich mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht finanzieren.
In einem separaten Verfahren befasst sich das Verwaltungsgericht mit Rückbauanordnungen des Bezirksamts wegen ungenehmigter Grundrissänderungen. Diese betreffen fünf der besagten 15 Wohnungen.
Jochen Biedermann, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr: “Der heutige Tag ist ein guter Tag für die Mieter:innen in Berlin. Alle, die hier auf Wohnungssuche sind, kennen die befristeten und oft unbezahlbaren Inserate. Das Gericht hat unser Vorgehen gegen diese Vermietungspraxis vollumfänglich bestätigt. Das Urteil hat berlinweite Signalwirkung. Ich erwarte, dass diese Wohnungen unverzüglich wieder regulär vermietet werden.“
Hintergrund:
Unter „Wohnen auf Zeit“ wird üblicherweise die “Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch” im Sinne des § 549 BGB verstanden. Diese Regelung wird in den letzten Jahren verstärkt von kommerziellen Anbietern, Hauseigentümern und Vermittlungsplattformen genutzt, um Wohnungen zu vermieten, ohne die Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Regelungen beachten zu müssen.
Voraussetzung ist, dass die Vermietung temporär geschieht, wobei die Laufzeit üblicherweise mehr als drei Monate betragen muss, damit es nicht als Beherbergung gilt (Stichwort Ferienwohnung) und in der Regel ein Jahr nicht überschreiten darf, damit es noch “vorübergehend“ ist. Regelmäßig werden diese Wohnungen zudem möbliert vermietet, was die Erhebung eines Möblierungszuschlages erlaubt.
Diese Form kommerzieller Kurzzeitvermietung schafft keinen zusätzlichen Wohnraum. Im Gegenteil verschwindet in der Regel regulärer Bestandswohnraum, der zuvor dauerhaft vermietet worden ist. Inzwischen ist eine solche Vermietung gängige Praxis. Laut einer Auswertung von Inseraten im Auftrag der Senatsverwaltung betrug der Anteil von Inseraten für möbliertes Wohnen auf Zeit im Jahr 2012 13 Prozent. Im letzten Jahr waren es 48 Prozent. In den Innenstadtbezirken waren es z.T. deutlich über 50 Prozent. Auch in absoluten Zahlen lässt sich ein Rückgang von regulären Wohnungsanzeigen feststellen (2012: 64.482, 2025: 40.014) während die Zahl der Inserate für möbliertes Wohnen auf Zeit deutlich zugenommen hat (2012: 9.602, 2015: 36.959).
Seit einigen Jahren findet zudem immer häufiger die befristete Vermietung einzelner Zimmer statt, wofür Wohnungsgrundrisse entsprechend verändert werden, also z.B. aus einer 2-Zimmer-Wohnung eine 4-Zimmer-Wohnung gemacht wird. Eine derartige Grundrissänderung hatte das Bezirksamt in einem anderen Objekt bereits 2020 versagt. Sowohl das Verwaltungsgericht (Az.: 19 K 70/21) als auch das OVG Berlin-Brandenburg (OVG 2 N 29/24) haben diese Haltung bestätigt und die Klage des Eigentümers abgewiesen.
