Bezirk untersagt befristete Vermietung von 15 Wohnungen in einem Haus im Milieuschutzgebiet Flughafenstraße/Donaustraße

Das Bezirksamt Neukölln geht gegen die befristete Vermietung von regulärem Wohnraum vor. Dazu hat es Nutzungsuntersagungen für 15 Wohnungen in einem Haus ausgesprochen, in dem entweder ganze Wohnungen oder einzelne Zimmer ausschließlich auf Zeit vermietet werden. Für fünf dieser Wohnungen wurde gleichzeitig eine Rückbauanordnung angeordnet, weil die Grundrisse ohne Genehmigung verändert wurden. Mehr als die Hälfte der Wohnungen in diesem Haus sind befristet vermietet. Der Eigentümer hat Widerspruch gegen die Bescheide eingelegt.

Die ungenehmigten Umbauten und Nutzungsänderungen zu „Wohnen auf Zeit“ widersprechen dem sozialen Erhaltungsrecht („Milieuschutz“). Ziel der Milieuschutz-Verordnung ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Beide Verstöße – Nutzungsänderungen wie Grundrissänderungen – stehen diesem Ziel entgegen. Denn die Wohnungen stehen nicht mehr der Bevölkerung zum dauerhaften Wohnen zur Verfügung und richten sich nicht an Menschen, die dauerhaft im Quartier leben wollen. Die sehr hohen Mietpreise lassen sich mit einem durchschnittlichen Einkommen nicht finanzieren. Durch die vorgenommenen Grundrissänderungen mit anschließender Einzelvermietung wird das Wohnungsangebot zusätzlich verändert und verknappt.

Jochen Biedermann, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr: „Aufgrund der Wohnungskrise hat es sich in den letzten Jahren zum attraktiven Geschäftsmodell entwickelt, reguläre Mietwohnungen in Wohn-Zeit-Modelle umzuwandeln. Der Verdrängungsdruck in den Neuköllner Milieuschutzgebieten wird dadurch verstärkt. Daher geht Neukölln gegen diese Entwicklung vor.“

Hintergrund
Unter „Wohnen auf Zeit“ wird üblicherweise die „Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ im Sinne des § 549 BGB verstanden. Diese Regelung wird in den letzten Jahren verstärkt von kommerziellen Anbietern, Hauseigentümern und Vermittlungsplattformen genutzt, um Wohnungen zu vermieten, ohne die Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Regelungen beachten zu müssen.

Voraussetzung ist, dass die Vermietung temporär geschieht, wobei die Laufzeit üblicherweise mehr als drei Monate betragen muss, damit es nicht als Beherbergung gilt (Stichwort Ferienwohnung) und ein Jahr nicht überschreiten darf, damit es noch „vorübergehend“ ist. Regelmäßig werden diese Wohnungen zudem möbliert vermietet, was die Erhebung eines Möblierungszuschlages zu erlaubt. Hierbei handelt es sich nach der Auffassung des Bezirksamtes um eine unzulässige Nutzungsänderung (vgl. Pressemitteilung vom 05.05.2025).

Diese Form kommerzieller Kurzzeitvermietung schafft keinen zusätzlichen Wohnraum. Im Gegenteil verschwindet in der Regel regulärer Bestandswohnraum, der zuvor dauerhaft vermietet worden ist. Inzwischen ist eine solche Vermietung aber die überwiegende Praxis. Standen laut IBB-Wohnungsmarktbericht im Jahr 2012 rund 10.000 Inseraten für Wohnen auf Zeit rund 65.000 reguläre Mietwohnungsangebote gegenüber, waren es 2022 mit rund 28.000 Angeboten für Wohnen auf Zeit mehr als die nur noch 24.000 Angebote für reguläre Mietwohnungen. Für Neukölln ist davon auszugehen, dass sich der Trend noch weiter zuungunsten des regulären Mietwohnungsmarktes verschoben hat. So gab es im April 2025 allein für diesen Bezirk 7.000 Inserate für Wohnen auf Zeit.

Seit ein paar Jahren findet zudem immer häufiger die befristete Vermietung einzelner Zimmer statt, wofür Wohnungsgrundrisse entsprechend verändert werden, also z.B. aus einer 2-Zimmer-Wohnung eine 4-Zimmer-Wohnung gemacht wird. Eine derartige Grundrissänderung hatte das Bezirksamt in einem anderen Objekt bereits 2020 versagt. Sowohl das Verwaltungsgericht (Az.: 19 K 70/21) als auch das OVG Berlin-Brandenburg (OVG 2 N 29/24) haben diese Haltung bestätigt und die Klage des Eigentümers abgewiesen. Zur Nutzungsuntersagung ohne Grundrissveränderungen gibt es noch keine Rechtsprechung.