siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Aufstellung des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ für das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow und angrenzender Flächen im Bezirk Pankow, Ortsteile Pankow und Heinersdorf

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am          .2020 folgenden Beschluss gefasst:

1. Für das Gelände südöstlich der Bahnstrecke 6081 Berlin – Stralsund (Stettiner Bahn), westlich des Heimdallgrabens, südlich der verlängerten Haupterschließung der Kleingartenanlage Dreieck Nord („Wiesenstraße“), westlich der verlängerten Romain-Rolland-Straße und der Haupterschließung der Kleingartenanlage Feuchter Winkel Ost („Hauptstraße“), nordwestlich des Heimdallgrabens, der Heimdallstraße, der Prenzlauer Promenade, den Grundstücksgrenzen der Granitzstraße 55-57, der Granitzstraße, westlich der Berliner Straße, nördlich der Grundstücksgrenzen der Berliner Straße 18, 19, 19A, 21A und der Mühlenstraße 62 und 67 und östlich der Mühlenstraße sowie eine Teilfläche der Stettiner Bahn zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße und zwischen den Grundstücken Hadlichstraße 6 und 18 (Flurstück 196, Flur 160, Gemarkung Pankow) im Bezirk Pankow, Ortsteile Pankow und Heinersdorf wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-60 „Pankower Tor“ aufgestellt.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauf­tragt.

Begründung

Zu I.

1. Ziel und Zweck der Planung

Ziel und Zweck der Planung ist die geordnete städtebauliche Entwicklung der Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow planungsrechtlich zu sichern sowie die damit verbundenen städtebaulichen Konflikte zu lösen. Angestrebt wird die Entwicklung der Flächen zu einem urbanen Stadtquartier und Wohnstandort sowie Flächen für den Einzelhandel (insbes. zur Erweiterung des Hauptzentrums Pankow an der Berliner Straße und als Fachmarktstandort für Möbel an der Prenzlauer Promenade), Flächen für soziale Infrastruktur (Schulen und Kindertagesstätten), Flächen für gewerbliche, soziale und kulturelle Nutzungen, öffentliche Grünflächen (Parkanlagen, Spielplätze, naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen), Flächen für die Niederschlagswasser­bewirtschaftung sowie Verkehrsflächen (Erschließungsstraßen, Mobilitätsstationen und Stellplatzanlagen, Fuß- und Radwege, außerdem die Radschnellverbindung Panke-Trail). Die künftige Straßenbahn-Tangentialverbindung Pankow – Heinersdorf – Weißensee soll als Trassenfreihaltung berücksichtigt werden.

Um die planungsrechtliche Grundlage zu schaffen, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Sicherung einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung die Durchführung eines verbindlichen Bauleitplanverfahrens erforderlich.

2. Veranlassung und Erforderlichkeit

Erforderlichkeit

Der Geltungsbereich umfasst im Wesentlichen die Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow. Der Rangierbahnhof wurde 1996 stillgelegt. Das Gelände befindet sich zum überwiegenden Teil im privaten Eigentum der Krieger Handel SE. Das Gebiet wird im Folgenden als „Pankower Tor“ bezeichnet. In den Geltungsbereich werden die den ehemaligen Rangierbahnhof Pankow begrenzenden Straßen (Mühlenstraße, Berliner Straße, Granitzstraße, Prenzlauer Promenade) sowie Teilbereiche der Bahnstrecke 6081 Berlin – Stralsund (Stettiner Bahn), die Grundstücke Berliner Straße 15-17 und Teile der Kleingartenanlagen Feuchter Winkel Ost und West mit den daran angrenzenden Straßen (Romain-Rolland-Straße, Heimdallstraße) mit aufgenommen.

Fast alle Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs sind bereits nach § 23 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) von der Nutzung als Bahnfläche freigestellt worden. Davon ausgenommen sind mehrere Trassen mit Leitungs- und Wegerechten zugunsten der DB Netz AG. Eine Fernmeldetrasse der DB Netz AG zwischen der DB-Zentrale an der Granitzstraße und den Gleisanlagen der Stettiner Bahn ist sowohl weiterhin planfestgestellt, als auch im Eigentum der DB Netz AG verblieben.

Um die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Flächen zu einem urbanen Stadtquartier und Wohnstandort mit Flächen für den Einzelhandel, für soziale Infrastruktur, öffentliche Grünflächen u. a. planungsrechtlich zu ermöglichen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Dieses Erfordernis besteht, da sich die ehemaligen Eisen­bahnflächen östlich der Berliner Straße durch die Entwidmung als Bahnfläche im Außen­bereich gemäß § 35 BauGB befinden und die beabsichtigten Vorhaben planungs­rechtlich nicht zulässig sind.

Das Bezirksamt wurde zuletzt mit der Drucksache VIII-0959 („Verbindliche Bauleitplanung für das Pankower Tor“) von der Bezirksverordnetenversammlung ersucht, für das in § 1 der Grundsatzvereinbarung vom 25.04.2018 beschriebene Gebiet einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan zu fassen. Laut diesem Ersuchen sollen Planungsziele den in der Grundsatzvereinbarung festgehaltenen Entwicklungszielen entsprechen. Das Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplans wird vom Bezirksamt unabhängig davon gesehen, da mit der Planung eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung für das Gebiet unter Berücksichtigung sozialer, wirtschaftlicher und umweltschützender Anforderungen sowie insbesondere der Bedarfe an Wohnraum und Infrastruktureinrichten der Bevölkerung, gewährleistet werden soll.

Grundsatzvereinbarung

Die Krieger Handel SE als derzeitige Eigentümerin der Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs, das Bezirksamt Pankow von Berlin sowie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen haben am 25.04.2018 eine Grundsatzvereinbarung abgeschlossen. Diese bildete seither die Grundlage für das Zusammenwirken des Bezirksamts mit der Eigentümerin und Investorin zur Entwicklung der Planungsziele für das Gebiet. In der Grundsatzvereinbarung wurde jedoch auch klargestellt, dass die darin aufgeführten „Grundzüge der Planung“ nur vorläufig sind und diese im Zuge der weiteren Planung konkretisiert sowie auch wesentlich geändert werden können.  Im Wesentlichen beibehalten wurde die Gliederung des Gebiets von West nach Ost in folgende Bereiche:

• A – Grünfläche mit Durchwegung und Fahrradparkhaus zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße
• B – Urbanes Stadtquartier mit einer Einzelhandelskonzentration, Wohnungen und weiteren Nutzungen unmittelbar östlich der Berliner Straße zur Weiterentwicklung des Hauptzentrums Pankow

• C – Urbanes und sozial gemischtes Wohnquartier im mittleren Bereich
• D – Standort einer min. dreizügigen Grundschule (zwischen Wohnquartier und Fachmarktstandort)
• E – Fachmarktstandort für Möbel unmittelbar westlich der Prenzlauer Promenade
•                                                                                                                                         F – Erarbeitung städtebaulich sinnvoller und wirtschaftlich tragfähiger Nutzungsvorstellungen zur Entwicklung der Flächen östlich der Prenzlauer Promenade

Zu den Grundzügen der Planung trifft die Grundsatzvereinbarung zudem folgende Aussagen, die zur Entwicklung des Gebiets aufgegriffen werden:

•                                                                                                                                         Freihaltung einer Straßenbahntrasse entlang der Granitzstraße für eine Straßenbahnverbindung zwischen Pankow und Weißensee
•                                                                                                                                         Vernetzung des Stadtquartiers mit den südlich und nördlich angrenzenden Quartieren durch Wegeverbindungen für Fuß- und Radverkehr
•                                                                                                                                         Planung einer Tunnelverbindung für Fuß- und Radverkehr zwischen Neumannstraße und Hadlichstraße

Konkurrierendes Workshopverfahren

Auf der Grundlage der Grundsatzvereinbarung ist die Durchführung eines „konkurrierenden Workshopverfahrens zur Entwicklung eines Masterplans für das Pankower Tor“ zur Sicherung einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität durch die Krieger Handel SE im Einvernehmen mit dem Land Berlin vorgesehen. Dabei werden verschiedene Planungsbüros nach den besten städtebaulichen und architektonischen Lösungen für das neue Quartier suchen. Der Masterplan soll mit seinen wesentlichen Aussagen zur Flächennutzung und zur Dichte der geplanten Bebauung als Grundlage für die Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfs verwendet werden. Die Aufgabenstellung befindet sich derzeit in der Abstimmung. Das Plangebiet beinhaltet die Flächen zwischen Mühlenstraße im Südwesten und Prenzlauer Promenade im Nordosten. Im Rahmen eines Mobilitätskonzepts sollen Maßnahmen bzw. Bausteine für Mobilität und Städtebau erarbeitet werden, die als Grundlagen für die Aufgabenstellung des Workshopverfahrens benötigt werden und damit in die Entwicklung des Masterplans einfließen. Das Mobilitätskonzept soll die Grundlage für eine planungsrechtlich genehmigungsfähige Erschließungsplanung bilden.

Folgende Vorgaben wurden nach aktuellem Abstimmungsstand für das konkurrierende Workshopverfahren definiert und bilden damit die derzeitigen Entwicklungsziele für das Gebiet südwestlich der Prenzlauer Promenade:

1. Urbanes Stadtquartier / Einzelhandelskonzentration:
Im Bereich östlich der Berliner Straße bis zur Einmündung der Neumannstraße (Bereich B) soll das Hauptzentrum Pankow durch die Entwicklung eines anspruchsvollen urbanen Stadtquartiers mit hoher Nutzungsintensität weiterentwickelt werden. Die Verkaufsfläche im Bereich der Einzelhandelskonzentration soll ca. 12.500 m² betragen. Als weitere Nutzungsbausteine sind Gastronomie, Büros, Dienstleistungen, eine Bibliothek, eine Galerie und Wohnungen vorgesehen. Die Umsetzung erfolgt in mehreren Gebäuden entsprechend der Gebäudestruktur des gesamten Areals. Entsprechend der Reduzierung der Verkaufsfläche soll auch die Anzahl der Stellplätze reduziert werden.
Die derzeit noch nicht abgeschlossene Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung konstatiert keine städtebauliche Verträglichkeit der in der Grundsatzvereinbarung vom 25.04.2018 zugrunde gelegten 25.000 m² Verkaufsfläche.

2. Wohnungsbau:
In den Bereichen A und B der Grundsatzvereinbarung soll der Wohnungsbau mit ca. 200.000 m² Geschossfläche Wohnen umgesetzt werden. Die Wohnungsbauflächen sollen im Rahmen des Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung entwickelt werden. Danach sind nach aktuellem Stand 30 % der Geschossfläche Wohnen als mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum auf Grundlage der Wohnraum­förderungsbestimmungen WFB 2019 zu planen. Diese Vorgabe entspricht der Verpflichtung, die die Krieger Handel SE mit Unterzeichnung der Grundzustimmung zum Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung eingegangen ist. Das Berliner Modell regelt einheitlich und transparent den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin. Im Rahmen des Berliner Modells wird die Übernahme der Kosten für soziale und technische Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens mit Wohnnutzung sind, sichergestellt. Zum Erhalt und zur Stärkung einer sozial stabilen Bewohnerstruktur im Land Berlin wird zudem die Umsetzung von Mietpreis- und Belegungsbindungen vertraglich vereinbart. In dem geplanten urbanen Wohnquartier soll auch die Unterbringung verschiedener Wohnformen, wie betreutes Wohnen für Senioren, sowie von Gemeinschaftsräumen ermöglicht werden. Insbesondere in den Erdgeschosszonen soll auch eine Mischung mit sozialen und gewerblichen Nutzungen vorgesehen werden.

3. Landeseigene Grundstücke an der Berliner Straße:
Die Grundstücke Berliner Straße 15 und 17, die sich im Eigentum des Landes Berlin befinden, werden in das Plangebiet einbezogen. Damit sollen dem Hauptzentrum Pankow entsprechende städtebauliche Lösungen bzw. eine bessere Erschließung des Bereichs zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße ermöglicht werden.

4. Radschnellverbindung Panke-Trail:
Der Trassenverlauf der Radschnellverbindung Panke-Trail wird gemäß den Vorgaben der Machbarkeitsuntersuchung zum Panke-Trail der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz berücksichtigt. Nach derzeitigem Stand der Machbarkeitsuntersuchung soll die Radschnellverbindung entlang der ehemaligen Stettiner Eisenbahn mit einer Brücke über die Berliner Straße geführt werden. Zur Anbindung an das südlich angrenzende Kissingenviertel und den östlichen Teil von Prenzlauer Berg bis Mitte ist ein Abzweig mit Verlauf über die Neumannstraße in Richtung Süden vorgesehen. Für die Umsetzung ist eine Planfeststellung notwendig. Diese kann durch ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren oder durch einen planfeststellungsersetzenden Bebauungsplan erfolgen. Die genaue Verfahrensweise für den Panke-Trail wurde vom Vorhabenträger, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, noch nicht festgelegt (siehe unten, Abschnitt 5, Mitteilung der Planungsabsicht).

5. Straßenbahntangente Pankow – Heinersdorf – Weißensee:
Die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz bringt derzeit die Grundlagenermittlung zur Straßenbahntangente Pankow – Heinersdorf – Weißensee zum Abschluss. Erst wenn die Straßenbahnverlängerung beschlossen wird, folgen weitere Planungsschritte (Vorplanung, Entwurfsplanung, etc.). Für die Umsetzung ist eine Planfeststellung notwendig. In diesem Zuge erfolgt u. a. die Konkretisierung der Lage der Straßenbahntrasse inkl. Haltestellen, Lage des Bahnkörpers usw. Nach derzeitigem Stand ist im Bereich des Plangebiets Pankower Tor die Straßenbahntrasse als durchgehender zweigleisiger besonderer Bahnkörper mit einer Anbindung an den Knoten Berliner Straße / Granitzstraße vorgesehen. Ausgehend von diesem Knoten soll die Trasse entlang der Granitzstraße und im weiteren Verlauf westlich sowie nördlich des geplanten Grundschulstandorts und des Fachmarktstandorts für Möbel zum S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf geführt werden. Dafür ist eine Unterquerung der BAB 114 notwendig. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist eine Abstimmung mit der Planfeststellungsbehörde, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, erforderlich (siehe unten, Abschnitt 5, Mitteilung der Planungsabsicht).

6. Erschließung der Flächen östlich der Prenzlauer Promenade:
Über eine öffentliche Erschließungsstraße ausgehend vom Knotenpunkt Prenzlauer Promenade / Tiniusstraße soll der Fachmarktstandort für Möbel (Bereich E) sowie das Gelände östlich der Prenzlauer Promenade erschlossen werden. Weitere Vorgaben für die innere Erschließung des Quartiers werden im Rahmen des Mobilitätskonzepts erarbeitet. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist eine Abstimmung mit der Planfeststellungsbehörde, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, erforderlich (siehe unten, Abschnitt 5, Mitteilung der Planungsabsicht).

7. Grundschule und Kindertagesstätten:
Für den Grundschulstandort steht eine Grundstücksgröße von ca. 12.000 m² zur Verfügung. Es soll auf Basis des Musterraum-, Musterfreiflächen- und Funktionsprogramms für eine dreizügige Grundschule eine möglichst flächensparende Lösung für diesen Schulstandort entwickelt werden. Das Schulgrundstück wird im Nordosten von der Leitungstrasse der DB Netz AG und im Westen von der geplanten Straßenbahntrasse mit Haltestelle an der Grundschule begrenzt. Zudem werden zwei Kinder­tagesstätten als Solitärbauwerke geplant, davon eine zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße (Bereich A) und eine im Bereich des urbanen Wohnquartiers (Bereich B oder C).

8. Fachmarktstandort für Möbel:
Der Fachmarktstandort für Möbel westlich der Prenzlauer Promenade soll mit ca. 45.000 m² Verkaufsfläche entwickelt werden. Der Anteil für zentrenrelevante Randsortimente soll max. 10 % betragen. Zudem werden hier Gebäude für Büro- und Dienstleistungsnutzungen vorgesehen.

Ein städtebauliches Konzept für die Flächen zwischen Mühlenstraße und Prenzlauer Promenade wird erst als Ergebnis des derzeit in Vorbereitung befindlichen konkurrierenden Workshopverfahrens vorliegen. In die Erarbeitung des städtebaulichen Konzepts werden alle relevanten Planungsvorgaben (u. a. Eigentumsverhältnisse, Dienst­barkeiten, Topografie, Bodenbelastungen, Freiraum- und Versorgungsstruktur, Flora und Fauna, Verkehrserschließung, medientechnische Erschließung, Denkmalschutz in der Umgebung, städtebauliche Planungen des Senats und des Bezirks) einfließen. Zudem wird mit der Aufgabenstellung eine integrative Stadtentwicklung mit Berücksichtigung der Themenfelder Wohnen, Einzelhandel, soziale Infrastruktur, Verkehr/Erschließung, Grün- und Freianlagen, Niederschlagswasserbewirtschaftung, Arten- und Naturschutz und einem ökologischen Gesamtkonzept (Energie, Wasser, Grün, Baustoffe, Abfall) gewährleistet. Das Ergebnis des konkurrierenden Workshopverfahrens kann somit eine geeignete Grundlage für einen Bebauungsplanentwurf bilden.

Da im Rahmen des Workshopverfahrens auch eine umfassende Öffentlichkeitsbeteiligung mit verschiedenen Partizipationsmöglichkeiten (Bürgerwerkstatt, Online-Dialog, Kiez-Tour, Abschluss-Informationsveranstaltung) stattfinden wird, sollen Konfliktthemen mit der Öffentlichkeit bereits vor der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens behandelt und so weit wie möglich ausgeräumt worden sein. Eine erste Beteiligungsphase zur Vorbereitung des Workshopverfahrens fand bereits im Dezember 2018 statt. Die Ergebnisse werden in das Verfahren einfließen.

Entwicklung der Flächen östlich der Prenzlauer Promenade

Die Flächen östlich der Prenzlauer Promenade (Bereich F der Grundsatzvereinbarung) sollen nach derzeitigem Abstimmungsstand nicht in das konkurrierende Workshop­verfahren einbezogen werden. Insbesondere aufgrund der notwendigen Erschließung der Fläche besteht jedoch ein Zusammenhang mit dem geplanten Stadtquartier auf dem Hauptgelände des ehemaligen Rangierbahnhofs. Diese Erschließung soll mittels einer neu zu planenden Straße ausgehend vom Knotenpunkt Prenzlauer Promenade / Tiniusstraße über das Gelände westlich der Prenzlauer Promenade erfolgen (siehe oben). Weitere planerische Zusammenhänge zwischen den Gebieten bestehen aufgrund der übergeordneten Verkehrsplanungen (Radschnellverbindung und Straßenbahntangente) sowie eines notwendigen Biotopverbundes entlang der Bahntrasse. Des Weiteren wird ein zusätzlicher Bedarf an Oberschulplätzen auch mit der Entwicklung des Stadtquartiers Pankower Tor mit ca. 200.000 m² Geschossfläche Wohnen ausgelöst, weshalb der geplante Oberschulstandort östlich der Prenzlauer Promenade nicht völlig losgelöst von der Planung auf dem Hauptgelände betrachtet werden kann.

Gemäß der BVV-Drucksache VIII-0665 vom 28.11.2018 wurde das Bezirksamt Pankow ersucht, einen Gemeinschaftsschulstandort auf dem Gelände des Pankower Tors zu berücksichtigen. Mit der BVV-Drucksache VIII-1011 vom 04.12.2019 erfolgte eine Konkretisierung, dass für die dringend benötigte Gemeinschaftsschule die Fläche östlich der Prenzlauer Promenade (Bereich F) als Standort vorgesehen werden soll. In diesem Bereich sollen ebenfalls die Straßenbahntrasse Pankow – Heinersdorf –Weißensee, die Radschnellverbindung Panke-Trail, eine erforderliche Erschließungsstraße und ausreichend Fläche für den Fußverkehr vorgesehen werden.

Am 17.12.2019 hat das Bezirksamt den Beschluss VIII-1207/2019 gefasst, nach dem auf der „Fläche F“ östlich der Prenzlauer Promenade eine Oberschule (Gymnasium oder Integrierte Sekundarschule – ISS) gebaut werden soll, wobei die Anforderungen und Bedarfe für die Schule und die Belange des Denkmalschutzes bestmöglich integriert werden sollen. Sollte sich trotz flächensparender Bauweise dabei herausstellen, dass die zur Verfügung stehende Fläche dafür bzw. für die notwendige Verkehrs­erschließung nicht ausreicht, sollen angrenzende Randbereiche der dem Bundeseisenbahnvermögen gehörenden Flächen einbezogen werden. Aufgrund dieses Beschlusses soll nun untersucht werden, unter welchen Voraussetzungen auf der Fläche ein Oberschulstandort realisiert werden kann. Eine Zeit- und Kostenplanung wird derzeit anhand des vorliegenden Informationsstands erstellt.

Eine Erschließungs- und Verkehrskonzeption für den geplanten Oberschulstandort muss noch erarbeitet werden. In dieser soll auch geklärt werden, ob und wie die geplante Erschließungsstraße vom Hauptgelände des ehemaligen Rangierbahnhofs unterhalb der Brücke der Bundes­autobahn 114 an das vorhandene öffentliche Straßennetz (Heimdallstraße und Romain-Rolland-Straße) sowie geplanter übergeordneter Straßen (Netzelement N4 der Verkehrslösung Heinersdorf) anknüpfen kann und welche Maßnahmen im vorhandenen Straßennetz erforderlich werden. Im Hinblick auf die Erschließungskonzeption werden Teile der Kleingartenanlagen Feuchter Winkel Ost und West, die private Zufahrt von der Romain-Rolland-Straße zum ehemaligen Bahnbetriebswerk und zur Kleingartenanlage Feuchter Winkel Ost und angrenzend Teile des Geländes der Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) bis zu den umliegenden öffentlichen Straßen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60 mit einbezogen.

Untersuchungen zur Vorbereitung der Planung

Die Ergebnisse der derzeit laufenden Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung wurden im Februar 2020 vorgelegt und werden derzeit geprüft. Untersuchungsvarianten hinsichtlich eines wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen reduzierten Einzelhandelstandorts auf der Grundlage der vorliegenden Zwischenergebnisse der Untersuchung wurden in Abstimmung mit der Vorhabenträgerin nachbeauftragt. Die Ergebnisse werden im Bericht mit aufgeführt.

Ergebnisse des derzeit in Bearbeitung befindlichen Mobilitätskonzepts sollen voraussichtlich bis März 2020 vorliegen. Das Mobilitätskonzept soll zur Erreichung der Ziele des Berliner Mobilitätsgesetzes geeignete Maßnahmen vorschlagen und bewerten, um die Verkehrsmittelwahl des von den geplanten Nutzungen induzierten Neuverkehrs zugunsten der Verkehrsmittel des Umweltverbunds (ÖPNV, Fahrradverkehr, Zufußgehen) zu verändern. Der Nachweis der Leistungsfähigkeit der öffentlichen Verkehrsanlagen auch mit den Auswirkungen der neu hinzukommenden Verkehre soll im Rahmen einer verkehrlichen Untersuchung für die Erschließung des Quartiers geführt werden. Die Nachweise bilden die Grundlage für den im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens notwendigen Nachweis der verkehrlichen Erschließung des geplanten Stadtquartiers. Die Durchführung der Verkehrsuntersuchung ist auf der Grundlage der Ergebnisse des Mobilitätskonzepts bzw. des konkurrierenden Workshopverfahrens vorgesehen.

Infrastrukturbedarfe des Bezirks

In Bezug auf die Versorgung mit Grundschulplätzen liegt das geplante Stadtquartier Pankower Tor in der Schulregion 6 Pankow Süd, das Gebiet östlich der Prenzlauer Promenade hingegen in der Schulregion 5 Weißensee/Heinersdorf. Ohne Kapazitätserweiterungen steigt der Schulplatzbedarf in der Schulregion 6 bis 2024/25 auf 5,7 Züge (34 Klassen = 820 Schulplätze) und in der Schulregion 5 auf 2,7 Züge. Langfristig steigt der Bedarf weiter.

Im Bereich der ISS fehlen laut Monitoring 2019 bis zum Schuljahr 2024/25 im Bezirk Pankow rund 14 Züge. Weiterhin ist zur Entlastung des Bezirks Lichtenberg, der im Schuljahr 2018/19 506 ISS-Schülerinnen und Schüler der Jahrgangsstufen 7 bis 10 aus Pankow aufgenommen hat und damit an seine Kapazitätsgrenze gekommen ist, die Erweiterung des Platzangebots an weiterführenden Schulplätzen im Bezirk Pankow zwingend erforderlich. Langfristig steigt auch hier der Bedarf weiter. Die geplanten Standorte für eine Grund- und eine Oberschule (ISS oder Gymnasium) stellt einen notwendigen und dringlichen Bestandteil zur langfristigen Sicherung der Schulplatzversorgung im Grund- und Oberschulbereich in Pankow dar. Die Schulform für die Oberschule ist noch nicht festgelegt worden, da auch im Bereich der Gymnasien ein wachsender Bedarf zu verzeichnen ist. Bis zum Schuljahr 2025/26 wird im Monitoring ein Fehlbedarf von 20,0 Zügen prognostiziert. Die prognostizierten Entwicklungen der Schülerzahlen in allen Schularten können nur mit dem Erhalt der vorhandenen Schulstandorte, den geplanten fristgerecht fertig gestellten Kapazitätserweiterungen sowie neuen Schulstandorten aufgefangen werden.

Für den geplanten Wohnungsbau im Plangebiet sind gemäß dem aktuellen Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Grundschulplätze nachzuweisen. Dementsprechend wird im Zusammenhang mit dem neuen Stadtquartier Pankower Tor eine mindestens dreizügige Grundschule auf einem eigenen Grundstück mit städtebaulicher Einbindung in das Quartier vorgesehen.

Die Kitaentwicklungsplanung Pankow 2017-2019 kommt zu dem Ergebnis, dass in den drei betroffenen Bezirksregionen VIII Pankow Süd (gesamter ehem. Rangierbahnhof, einschließlich ehem. Bahnbetriebswerk Pankow östlich der Prenzlauer Promenade), VI Pankower Zentrum (direkt nördlich angrenzend) und VII Heinersdorf/Blankenfelde/Märchenland (östlich der Prenzlauer Promenade) aktuell und mittelfristig keine bedarfsgerechte Versorgung gesichert werden kann. Die bezirkliche Kitaplanung geht bei Eintreffen aller zugrunde gelegten Planungsannahmen bis 2019 von einem geschätzten Mehrbedarf an Kitaplätzen für die Bezirksregion VI von 244 Plätzen, der Bezirksregion VII von 180 Plätzen und der Bezirksregion VIII von 100 Plätzen aus. Diese Annahmen erfolgten ohne Berücksichtigung der Bebauung des geplanten Stadtquartiers Pankower Tor. Die Angaben werden vorbehaltlich der noch ausstehenden Einwohnerprognose des Landes Berlin getroffen. Diese befindet sich derzeit in der Aktualisierung und soll laut Aussagen von SenStadtWohn bis Ende I. Quartal 2020 vorgelegt werden. Ohne diese Planungsgrundlage kann das Jugendamt seine Planungsaussagen von 2017 nicht verbindlich bestätigen oder aktualisieren.

Mit der Entwicklung des neuen Stadtquartiers Pankower Tor werden gemäß dem aktuellen Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Standorte für Kindertagesstätten vorgesehen, die den Bedarf, der sich aus dem Wohnungsbau ergibt, abdecken. Bei den vorgesehenen ca. 200.000 m² Geschossfläche Wohnen würde dies 196 benötigte Kitaplätze ergeben. Diese sollen auf zwei Standorte mit Solitär­baukörpern verteilt werden.

Hinsichtlich der bestehenden Versorgung mit öffentlichen Grünflächen weist das südlich angrenzende Kissingenviertel kleinere Plätze, grüne Pocketparks und Spielplätze als wohnungsnahes Grün auf. Nördlich der Bahn schließen sich in einer heterogenen Struktur Wohn- und Gewerbegebiete an, hier befinden sich größere Parkanlagen wie der Bürgerpark Pankow (12 ha), der Schlosspark Schönhausen (16 ha) sowie die Schönholzer Heide (35 ha). Diese Freiflächen sind 1 bis 2 km Luftlinie vom ehemaligen Rangierbahnhof Pankow entfernt. Aufgrund der Barrierewirkung der Bahntrasse ist der tatsächliche Weg deutlich länger. Der Freiraumversorgungsgrad des Nahbereichs um den ehemaligen Rangierbahnhof liegt im Bestand bei 23 %. Maßgeblich sind die Richtwerte des Landschaftsprogramms (LaPro). Zur Versorgung mit Grünflächen besteht ein Bedarf von 6 m² pro Einwohner an wohnungsnahen und 7 m² pro Einwohner an siedlungsnahen Grünflächen. Danach besteht in der Bezirksregion Pankow Süd ein Defizit an wohnungsnahen Grünflächen von über 15 ha.

Ein zusätzlicher Infrastrukturbedarf, der jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, besteht hinsichtlich der Versorgung mit Stadtteilzentren bzw. zielgruppen- und generationsübergreifenden Begegnungsstätten. Der Ortsteil Pankow hat einen hohen Anteil an älteren und hochaltrigen Bürgerinnen und Bürgern. Der Zuwachs zwischen 2014 und 2019 betrug bei den 80- bis 89-Jährigen 36 % und über 90-Jährige 18,6 %. Der Alters- und Jugendquotient ist in Pankow-Zentrum nahezu gleich (Jugend: 28,5, Alter: 26,3). Es ist gemäß den herausgegebenen Zahlen der Sozialräumlichen Planungskommission zu erwarten, dass ein Zuwachs der Bevölkerung in Pankow bis 2030 von über 11 % erfolgt. Daher sind bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers auch generationsübergreifende soziale Angebote, wie Begegnungsstätten, Stadtteilzentren, Räume für Vereine o. Ä. möglichst zu berücksichtigen.

Aufgrund des bestehenden Versorgungsdefizits mit Grünflächen besteht die Anforderung, dass durch die Planung die Freiraumdefizite nach den Richtwerten des LaPro nicht weiter erhöht werden bzw. zu einer anteiligen Reduktion der Freiraumdefizite in den Bestandsgebieten beigetragen wird. Zudem besteht die Anforderung der Minderung der Barrierewirkung der Bahntrasse, damit die nördlich gelegenen siedlungsnahen Parkanlagen besser erreichbar werden. Daher sollen mit der Planung Freiraumbezüge und Wegeverbindungen mit hoher Aufenthaltsqualität sichergestellt werden. Um die Versorgung des Gebiets mit öffentlichem Grün zu sichern, bedarf es mindestens 3 ha neuer wohnungsnaher Grünflächen (darunter 6.000 m² Spielplatzfläche). Zusätzliche Bedarfe an öffentlichen Grün- und Freiflächen bestehen hinsichtlich der Flächen zum Ausgleich der mit der Bebauung einhergehenden Eingriffe in Natur und Landschaft (naturschutzrechtliche Eingriffsregelung), Vorhalteflächen für den Artenschutz und Flächen für die Regenwasserbewirtschaftung.

3. Plangebiet

Bestandssituation

Der überwiegende Teil des Plangebiets liegt im Ortsteil Pankow. Der Teil des Plangebiets östlich der Prenzlauer Promenade bzw. östlich des ehemaligen Bahnbetriebswerks Pankow liegt hingegen im Ortsteil Heinersdorf. Das Gebiet befindet sich südlich der Stettiner Bahn zwischen der Mühlenstraße im Südwesten und der verlängerten Wiesenstraße (Teil der Kleingartenanlage Dreieck Nord) im Nordosten. In unmittelbarer Umgebung befinden sich der S- und U-Bahnhof Pankow sowie der S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf.

Insgesamt umfasst das Plangebiet eine Fläche von ca. 46,8 ha. Seit dem Rückbau der Eisenbahnanlagen ist das Plangebiet eine unbebaute Brachfläche, z. T. sind Abbruchmaterialien noch in Haufwerken verblieben. Aufgrund der Bahntrasse im Nordwesten, einem Zaun und Aufschüttungen an der Berliner Straße im Westen sowie einer Mauer entlang der Granitzstraße im Südosten sind die Flächen nur schwer zugänglich. Die Hauptfläche wird zum Teil von den Anwohnern der umliegenden Quartiere betreten und für den Hundeauslauf genutzt. Teilflächen des Pankower Bahndamms der Stettiner Bahn an der S-Bahnstrecke der Bahnlinie S2 von Blankenfelde nach Bernau sowie der Bahnlinie S8 von Zeuthen nach Birkenwerder, die sich im Eigentum der DB Netz AG befinden und nach derzeitigem Planungsstand für den künftigen Verlauf der Radschnellverbindung Panke-Trail entlang der Stettiner Bahn in Betracht kommen, liegen ebenfalls innerhalb des Plangebiets.

An der Berliner Straße liegt innerhalb des Plangebiets der U-Bahnhof Pankow. Auf diesem Grundstück befindet sich oberhalb des U-Bahnhofs die ehemalige Info-Box der Krieger Handel SE. Die landeseigenen Grundstücke Berliner Straße 15 und 17 sind mit einem zweigeschossigen gewerblich genutzten Gebäude bzw. einem dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus und einem dahinterliegenden Wirtschaftsgebäude bebaut. Das dazwischenliegende private Grundstück Berliner Straße 16 ist mit einem fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus, bebaut.

Östlich der Prenzlauer Promenade befinden sich die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude und Anlagen des ehemaligen Bahnbetriebswerks Pankow. Diverse Nebengebäude wurden 2019 beräumt, die Fundamente und sonstige befestigte Flächen sind jedoch noch erhalten. Daran angrenzend liegen Teile der Kleingartenanlagen Feuchter Winkel West und Feuchter Winkel Ost innerhalb des Geltungsbereichs. Der Heimdallgraben verläuft entlang der Heimdallstraße und durch die Kleingartenanlagen. Eine private Zufahrt führt von der Romain-Rolland-Straße zum ehemaligen Bahnbetriebswerk und zur Kleingartenanlage Feuchter Winkel Ost. Die Zufahrt verläuft über das Gelände der Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) an der Asgard-straße. Der südliche Teil des BSR-Geländes liegt innerhalb des Geltungsbereichs.

Das Plangebiet ist über die vorhandenen öffentlichen Straßen erschlossen. Die Granitzstraße schließt in Richtung Nordosten an die Prenzlauer Promenade (Bundestraße 109), welche nördlich auf Höhe der Neukirchstraße als Brückenbauwerk über die Bahntrasse geführt wird und ab dieser Kreuzung in die Bundesautobahn 114 übergeht.

Denkmalschutz

Im Plangebiet befindet sich östlich der Prenzlauer Promenade das Denkmalensemble „Betriebswerk Pankow“ von 1893-1961 mit Werkstattgebäuden für die Reparatur und Wartung von Lokomotiven (Rundschuppen, Ringlokschuppen einschließlich Drehscheiben), Gleisanlagen und einem Sozialgebäude. Baudenkmale innerhalb des Denkmalensembles sind der Rundschuppen (Lokomotivschuppen) mit Drehscheibe (1893), der Ringlokschuppen mit Drehscheibe (1901-1906, 1909, 1921) sowie das Sozialgebäude (1960-1961) vom Entwurfs- und Vermessungsbüro Deutsche Reichsbahn. Der Denkmalbereich besitzt neben den besonderen Bedeutungen der einzelnen Gebäude als Ensemble eine besondere verkehrsgeschichtliche Bedeutung, da es auf dichtem Raum anschaulich Zeugnisse der Eisenbahngeschichte in seinen verschiedenen Entwicklungsetappen zeigt. Diese Konzentration von zeitlich unterschiedlichen baulichen Anlagen mit ihrer Ausstattung ist für Berlin singulär in Pankow überliefert. Das Denkmalensemble steht für die Entwicklung der Großstadt Berlin zu einer der bedeutendsten europäischen Industriemetropolen des 19. und 20 Jahrhunderts, zu der der Auf- und Ausbau ihres Eisenbahnnetzes maßgeblich beigetragen hat, und ist daher ein bemerkenswertes Zeugnis deutscher Eisenbahngeschichte.

Weiterer Denkmalbestand befindet sich in direkter Umgebung des Plangebiets. Südlich der Granitzstraße befindet sich das Denkmalensemble „Kissingenviertel“, bei dem es sich um ab 1925 entstandene Wohnanlagen mit Vorgärten, Innenhöfen und straßenbegleitenden Grünanlagen handelt. Mit seinen ca. 3.600 Wohnungen gehört das Kissingenviertel zu den größten Berliner Siedlungen in der Zeit der Weimarer Republik. Es umfasst neben den Wohnbauten auch einen Sportplatz. Zentrum des Quartiers ist der Kissingenplatz, der bereits 1906 im Zusammenhang mit dem Bau der 1907-1909 errichteten St. Georg-Kirche angelegt wurde. An der Berliner Straße liegt das Baudenkmal „S-Bahnhof Pankow“ mit Empfangsgebäude, Wohn- und Verwaltungsgebäude, Treppenaufgang und Bahnsteig. Der Bahnhof wurde 1880 als Station „Pankow-Schönhausen“ eröffnet. Der Denkmalbestand stammt aus der Zeit um 1908-1916. Das Baudenkmal „S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf“ von 1913-1916, bestehend aus einem Empfangsgebäude mit Brückensteg, Treppenaufgang und Bahnsteig, befindet sich an der Prenzlauer Promenade bzw. an der Pasewalker Straße.

Flora und Fauna / Biotopverbund

Aufgrund natürlicher Prozesse hat sich auf dem gesamten Gelände seit der Nutzugsaufgabe des ehemaligen Rangierbahnhofes, ein Lebensraum für streng geschützte und zum Teil vom Aussterben bedrohte Tiere und besondere Pflanzen entwickelt. Das Grundstück bildet zudem eine innerstädtische Brache und ist für den Artenschutz, die Stadtnatur und das Stadtklima von besonderer Bedeutung. Besonders hervorzuheben ist das über die Stadtgrenzen hinaus bedeutsame und in seiner Form letzte Vorkommen der streng geschützten Kreuzkröte. Ausschlaggebend für die hohe Stellung des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow für die Stadtnatur und die hohe Eignung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere ist insbesondere der offene und halboffene Wiesencharakter mit zahlreichen Mosaik-Lebensräumen und Kleinstgewässern, die in dieser Ausprägung und Größe ein Refugium für viele Tiere in der sonst stark verdichteten Stadt Berlin bietet.

Besondere Vorkommen sind das Offenland bewohnende Brutvögel, die teilweise seit Jahren immer wieder auf das Gelände zurückkehren, darunter der streng geschützte und vom Aussterben bedrohte Brachpieper, die selten gewordene Feldlerche oder der streng geschützte Flussregenpfeifer. Aber auch geschützte Gebüsch- und Halboffenlandschaft bewohnende Arten wie der Bluthänfling, der Girlitz, die Goldammer oder der Neuntöter kommen auf dem Gelände vor. Des Weiteren finden sich auch Arten, die an trockene und sandige Standorte angepasst sind. Dazu gehören streng geschützte Reptilien wie die Zauneidechse, zahlreiche Heuschrecken, Tagfalter und Wildbienenarten, die auf nahezu dem gesamten Gelände vorkommen und denen das Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs einen wertvollen Lebensraum bietet. Dazu gehören auch Zielarten des Berliner Biotopverbundes, etwa die Sandbiene, die Mauerbiene und die Blauflügelige Ödlandschrecke.

Die Gebäude des ehemaligen Bahnbetriebswerks Pankow östlich der Prenzlauer Promenade sind von streng geschützten Fledermausarten, insbesondere der Zwergfledermaus, die ihre Quartiere in den Fassaden und Hohlräumen beziehen, und einer Vielzahl an gebäude- und nischenbewohnenden Vogelarten wie dem Hausperling besiedelt.

Viele dieser Arten werden durch die geplante Bebauung von der Fläche verdrängt. für sie muss auf externen Flächen ein Ausgleich geschaffen werden. Für andere Arten, etwa die Kreuzkröte, sind die Artenschutzbelange so dringend, dass für sie ein dauerhafter Lebensraum innerhalb des Vorhabengebiets hergestellt werden muss. Dazu bietet sich z.B. ein Biotopverbund entlang der Bahntrasse an, der darüber hinaus weitere Anforderungen (Erholungsfunktion, Regenwasserrückhaltung) wahrnehmen kann. Vorgesehen sind darüber hinaus Flächen nordöstlich der Prenzlauer Promenade.

Altlasten

Bedingt durch die frühere Nutzung als Bahngelände (Güterbahnhof und Bahnbetriebs­werk) ist das gesamte Plangebiet im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin erfasst worden. D. h. es besteht hier der Verdacht des Eintrags von Schadstoffen in den Boden bzw. in das Grundwasser. Die Erfassung erfolgte in Form der Aufnahme von zwei verschiedenen altlastenverdächtigen Flächen in das Bodenbelastungskataster.

Im Ergebnis einer aktuellen Bodenuntersuchung der zentralen Fläche zwischen Bahntrasse, Prenzlauer Promenade, Granitzstraße und Berliner Straße ist das Schadstoffbild typisch für Gelände mit anthropogenen Auffüllungen und weist punktuelle Belastungen v. a. durch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und die Schwermetalle Kupfer und Blei auf. Im nur teilweise untersuchten, natürlich gewachsenen Boden wurden keine auffälligen Schadstoffgehalte registriert.

In Hinblick auf eine spätere Nutzung als Wohngebiet (oder andere sensible Nutzungen) ergeben sich oberflächennah keine Hinweise auf ein flächenhaftes Gefährdungs­potenzial über den Wirkungspfad Boden-Mensch. Es wurden jedoch vereinzelte erhöhte Gehalte an Blei, Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) und Benzo(a)pyren registriert, so dass grundsätzlich mit lokalen relevanten Verunreinigungen zu rechnen ist.

Da aufgrund der vorliegenden Erkenntnisse der orientierenden Bodenuntersuchung keine abschließende Beurteilung der Bodensituation möglich ist, sind ergänzende Boden- und Grundwasseruntersuchungen auf der Grundlage eines Planentwurfs im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchzuführen. Beim derzeitigen Erkenntnisstand wurde vom zuständigen Umwelt- und Naturschutzamt eingeschätzt, dass die geplante Nutzung als Gewerbe-, Wohn- und Schulstandort realisierbar ist. Es sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen (wie z. B. Bodenaushub) einzuplanen.

4. Planerische Ausgangssituation

Raumordnung

Im Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 15.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie im Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) vom 29.04.2019 (GVBl. S. 294) sind die Erfordernisse und Ziele der Raumordnung enthalten.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg hat mit Schreiben vom 20.01.2019 mitgeteilt, dass die Planungsabsicht anhand der vorliegenden Unterlagen nicht abschließend beurteilt werden kann, da bisher keine konkreten Angaben zu vorgesehenen Festsetzungen, den einzelnen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen sowie der räumlichen Zuordnung der geplanten Nutzungen enthalten sind.

Für die Planung sind insbesondere folgende Ziele und Grundsätze der Raumordnung maßgeblich:

• Ziel 3.4 LEP HR: Die Metropole Berlin hat zentralörtliche Bedeutung im europäischen Maßstab und ist u. a. als Wirtschafts- und Handelszentrum zu stärken.
• Ziel 5.6 Abs. 1 LEP HR: Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte des LEP HR im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben. Die beabsichtigte Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ist hier quantitativ unbegrenzt möglich. Auch die Errichtung von Schulen und weiterer Infrastruktur ist hier möglich.
• Ziel 2.6 LEP HR: Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Orte (Konzentrationsgebot)
• Ziel 2.7 LEP HR: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter zentraler Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung in benachbarten Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot)
• Ziel 2.13 Abs. 1 und 2 LEP HR: Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in zentralen Orten

-            mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 1 Nummer 1.2 sind nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig (Integrationsgebot),

-            mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment gemäß Tabelle 1 Nummer 2 sind auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig, sofern 10 % zentrenrelevante Randsortimente nicht überschritten werden,

• Grundsätze 2.8 und 2.11 LEP HR: angemessene Dimensionierung bzw. strukturverträgliche Kaufkraftbindung
• Ziel 2.14 LEP HR: Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit (sonstigen) zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ist entgegenzuwirken.

Für die Beurteilung der geplanten großflächigen Einzelhandelseinrichtungen kommt es hier insbesondere auf die o. g. Festlegungen 2.6 bis 2.14 an: Die Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist in der Metropole Berlin gemäß Ziel 2.6 LEP HR zulässig, hinsichtlich der Dimensionierung sind die Einhaltung von Ziel 2.7 LEP HR nachzuweisen und die Grundsätze 2.8 und 2.11 zu berücksichtigen.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg hat des Weiteren mitgeteilt, dass für die Einzelhandelskonzentration mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten auch in der Metropole Berlin das Integrationsgebot gemäß Ziel 2.13 Abs. 1 LEP HR gilt. Es ist zu darzulegen, dass sich die entsprechenden Nutzungsanteile in einem zentralen Versorgungsbereich befinden. Da es sich hier nicht um einen faktischen zentralen Versorgungsbereich handelt, sind planerische Festlegungen wie die Einzelhandelskonzentration gemäß FNP und insbesondere die Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen in beschlossenen Zentrenkonzepten (StEP Zentren 2030, bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2016) als Beurteilungsgrundlage heranzuziehen.

Laut Begründung zur Planungsanzeige ist der westliche Geltungsbereich bis etwa Neumannstraße als zentraler Versorgungsbereich im beschlossenen bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2016 ausgewiesen. Insoweit steht die Planungsabsicht mit Ziel 2.13 Abs. 1 der Raumordnung in Übereinstimmung.

Der nordöstliche Teil des Plangebiets liegt dagegen außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, in diesem Teilgebiet sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit mehrheitlich sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Ziel 2.13 Abs. 1 LEP HR nicht zulässig. Möbelhäuser bzw. -fachmärkte können dagegen gemäß Ziel 2.13 Abs. 2 LEP HR auch außerhalb städtischer Kernbereiche zulässig sein: Sofern der Bebauungsplan den Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente durch geeignete Festsetzungen auf maximal 10 % der Verkaufsfläche begrenzt, wäre die Ansiedlung eines Möbelhauses auch im nordöstlichen Teil des Plangebiets im Sinne der landesplanerischen Festlegungen möglich.

Die o. g. Vorgaben werden sowohl im Rahmen der derzeit in Bearbeitung befindlichen Einzelhandel-Auswirkungsanalyse, des angestrebten konkurrierenden Workshopverfahrens, als auch des weiteren Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans 3-60 berücksichtigt. Der Bebauungsplan wird gemäß § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung angepasst, da diese nicht der Abwägung unterliegen. Die relevanten Grundsätze der Raumordnung werden im Rahmen der Abwägung angemessen berücksichtigt.

Flächennutzungsplan

Die Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs sind im Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05.01.2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 31. Oktober 2019 (ABl. S. 7148,) als Bahnflächen und gemischte Baufläche M2 ausgewiesen. Zudem ist entlang der Granitzstraße eine übergeordnete Hauptverkehrsstraße (Pankow-Ost-Westverbindung / POW) dargestellt. Der Bebauungsplan 3-60 ist derzeit aus dem Flächennutzungsplan nicht entwickelbar.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat mit Schreiben vom 27.01.2020 mitgeteilt, dass für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein FNP-Änderungsverfahren am 31.05.2016 eingeleitet wurde. In der Zeit vom 26.09. bis 28.10.2016 wurde für das FNP-Änderungsverfahren bereits die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (§ 3 und 4 BauGB) durchgeführt. Eine Festsetzung des Bebauungsplans ist erst nach Abschluss der FNP-Änderung bzw. nach Erklärung der FNP-Planreife möglich.

Im Zuge des FNP-Änderungsverfahrens sollen Darstellungen vorgesehen werden, die eine Entwickelbarkeit eines Bebauungsplans als planungsrechtliche Grundlage für ein urbanes Stadtquartier mit Einzelhandelskonzentration, Wohnungsbau, sozialer Infrastruktur u. a. ermöglichen. Das Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans 3-60 wird gemäß § 8 Abs. 3 BauGB im Parallelverfahren mit dem FNP-Änderungsverfahren durchgeführt.

Die Umsetzung regionalplanerischer Festlegungen (textliche Darstellung 1) des Flächennutzungsplans ist nicht abschließend überprüfbar. Diese umfassen insb. die als Ziele der Raumordnung gekennzeichneten Festlegungen Z 1.1 – Städtische Zentren und Z 1.2 – Autobahnen und übergeordnete Hauptverkehrsstraßen. Städtische Zentren sind zu erhalten, auszubauen und zu entwickeln. Sie sind zur Stärkung der polyzentrischen Siedlungsstruktur zu integrierten Standorten vorrangig für Kultur, Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit weiterzuentwickeln. Die Netzstruktur und die Flächen der übergeordneten Hauptverkehrsstraßen sind zu erhalten und auszubauen. Die genannten Ziele werden im weiteren Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans 3-60 berücksichtigt. Dafür ist insb. die Fortführung des parallel laufenden FNP-Änderungsverfahrens von Bedeutung.

Beschlossene bezirkliche Planungen

Gemäß dem Entwicklungskonzept für die soziale und grüne Infrastruktur 2016 ist die vorhandene Infrastruktur aufgrund des Anstiegs der Bevölkerung in den letzten Jahren nicht mehr belastbar und bedarf in vielen Fällen schon jetzt der Erweiterung. Durch die prognostizierte Entwicklung des Wohnungsbaus ist bis 2030 Vorsorge für weitere Einwohner im Bezirk zu leisten. Bei vielen Arten von Infrastruktureinrichtungen ist eine parallele Vorbereitung und Realisierung von Einrichtungen mit Wohnbaustandorten erforderlich. Das betrifft insbesondere die Schul- und Kindertagesstättenversorgung, aber auch öffentliche Grünflächen einschließlich der öffentlichen Spielplätze sowie weitere Einrichtungen und Anlagen (vgl. oben, Infrastrukturbedarfe des Bezirks).

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2016 liegen die Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs bis etwa zur Verlängerung der Neumannstraße im Osten als Potenzialfläche innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Dies gilt auch für die Flächen westlich der Berliner Straße um den U-Bahnhof Pankow. Das Zentrum Pankow erfüllt die Funktionen eines Hauptzentrums aktuell nur bedingt. Mit der geplanten Einzelhandelskonzentration an der Berliner Straße ist eine funktionale Stärkung und Entwicklung des Hauptzentrums geplant. Bei der Planung des Einzelhandelsstandorts ist ein städtebaulicher und funktionaler Zusammenhang zum übrigen Hauptzentrum von Bedeutung. Dies ist Teil der Aufgabenstellung des konkurrierenden Workshopverfahrens. Die Überprüfung der städtebaulichen und landesplanerischen Verträglichkeit erfolgt im Rahmen der laufenden Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung.

Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung („Blankenburger Süden“)

Der Senat hat in seiner Sitzung am 30.08.2016 beschlossen, dass für den Bereich Blankenburger Pflasterweg / Heinersdorfer Straße im Bezirk Pankow vorbereitende Untersuchungen (VU) nach §165 Abs. 4 BauGB („Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen“) durchgeführt werden. Zuständig hierfür ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. In dem Zusammenhang wurde am 09.01.2018 ebenfalls beschlossen, dass ein wesentlicher Teil dieses Gebiets von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung gem. § 9 Abs. 1 AGBauGB und § 13 Abs. 1 NatSchG Bln ist, so dass die Zuständigkeit für die Aufstellung und Festsetzung von Bebauungsplänen in diesem Gebiet in die Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen fällt.

Der in Aussicht genommene Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60 grenzt im Norden direkt an das Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung, umfasst jedoch ausschließlich Flächen, die sich in der Zuständigkeit des Bezirksamts Pankow befinden.

Geltendes Planungsrecht

Es liegen kein gültiger Bebauungsplan oder Mindestfestsetzungen i. S. von § 30 Abs. 1 BauGB vor.

Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60 liegen – mit Ausnahme der Flächen zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße – im Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Die Flächen zwischen Mühlenstraße und Berliner Straße befinden sich im Bebauungszusammenhang und sind dem unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen.

5. Verfahren

Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB

Die Absicht, den Bebauungsplan 3-60 als Angebotsbebauungsplan im Normalverfahren mit Umweltprüfung aufzustellen, wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg mit Schreiben vom 19.12.2019 gem. § 5 AGBauGB mitgeteilt.

Im Rahmen des Antwortschreibens auf die Mitteilung der Planungsabsicht teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 27.01.2020 mit, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan 3-60 aufzustellen, keine Bedenken bestehen.

Das Bebauungsplanverfahren berührt dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen nach § 7 Abs. 1 Satz 3 AGBauGB wie folgt:

•                                                                                                                                         Nr. 2: überbezirklichen Verkehrsplanungen bezüglich:

-                                                                                                                    der Prenzlauer Promenade und der Autobahn A 114 als großräumige Straßenverbindungen der Verbindungsfunktionsstufe I und Bundesfernstraße B 109

-                                                                                                                    der übergeordneten Straßenverbindungen der Verbindungsfunktionsstufe II (Damerowstraße, Granitzstraße, Mühlenstraße / Bundesfernstraße B 96a)

-                                                                                                                    der Kissingenstraße und Florastraße sind als Ergänzungsstraßen der Verbindungsfunktionsstufe IV im übergeordneten Straßennetz mittelbar betroffen. Dies gilt sowohl für den Bestand als auch für die Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs mit dem aus der vorgesehenen Entwicklung resultierenden zusätzlichen Verkehrsaufkommen.

-                                                                                                                    der angrenzenden Bahnanlagen der Stettiner Bahn, der S-Bahn und der U-Bahn

•                                                                                                                                         Nr. 3: übergeordnete Standorte des Gemeinbedarfs
•                                                                                                                                         Nr. 5: Wohnungsbauvorhaben, aufgrund der Größe und der Eigenart mit ca. 2.000 geplanten Wohneinheiten
•                                                                                                                                         Nr. 7: Vorhaben, die die Zentrenstruktur des Flächennutzungsplans berühren

Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AGBauGB durchgeführt.

Der Bebauungsplan 3-60 ist derzeit aus dem Flächennutzungsplan nicht entwickelbar. Ein FNP-Änderungsverfahren wurde bereits eingeleitet (siehe oben Abschnitt 4, Flächennutzungsplan).

Eine Übereinstimmung der vorgesehenen Planungen mit dem StEP Zentren 2030 und der AV Zentren und Einzelhandel (neue Fassung vom 20.12.2019) kann erst auf Basis des abschließenden Ergebnisberichts der Einzelhandels-Auswirkungs­untersuchung geprüft werden. Dieser liegt derzeit noch nicht vor. Zudem kann die Prüfung erst dann abgeschlossen werden, wenn im weiteren Verfahren ein Bebauungsplanentwurf mit näheren Festsetzungen sowie mit konkreten und sortimentsgruppenspezifischen Begründungen zu den geplanten Einzelhandelsnutzungen vorgelegt wird.

Mit der Mitteilung der geänderten Planungsabsicht vom 19.12.2019 wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen auch die Grundzustimmung zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung der Krieger Handel SE vom 19.12.2019 übermittelt. Seitens der Wohnungsbauleitstelle wurde in der Rückäußerung mitgeteilt, dass gegen die beabsichtigte Änderung der Planungsziele keine Bedenken bestehen. Im Rahmen des Angebotsbebauungsplans ist in Kooperation mit dem Grundstückseigentümer ein städtebaulicher Vertrag nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung zu schließen.

Seitens der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (Abteilung IV – Verkehr) wurde in der Rückäußerung mitgeteilt, dass gegen die Planungsabsicht für die Aufstellung des Bebauungsplans grundsätzlich keine Einwände bestehen. Die Planung berührt dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 AGBauGB (siehe oben). Die Realisierung einer Straßenbahnstrecke zwischen Weißensee und Pankow, die Realisierung einer übergeordneten Radschnellverbindung und die Abwicklung von Tangentialverkehren zwischen Granitz- und Mühlenstraße überlagern die Frage einer möglichen verkehrlichen Erschließung des geplanten Vorhabens. Sollten diese grundsätzlichen verkehrlichen Fragestellungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht hinreichend berücksichtigt werden, können dringende Gesamtinteressen Berlins beeinträchtigt werden.

Die Herausnahme der übergeordneten Hauptverkehrsstraße aus dem FNP ist derzeit Gegenstand eines FNP-Änderungsverfahrens. Die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz schätzt ein, dass die vorgesehene Änderung der Komplexität der städtebaulichen und verkehrlichen Situation nicht gerecht wird und zu einer weiteren Verschlechterung der verkehrlichen Situation im Bereich führen wird.

Um eine Vereinbarkeit mit dem dringenden Gesamtinteresse Berlins herzustellen, ist es zwingend notwendig, eine dauerhaft tragfähige Gesamtverkehrslösung zu erarbeiten, die von den verkehrlichen Bedarfen ausgeht und diese im Rahmen der vorgesehenen verkehrlichen Erschließung entsprechend nachweist.

Neben dem aktuellen Mobilitätskonzept (siehe oben, Untersuchungen zur Vorbereitung der Planung) ist auf dieser Grundlage eine Verkehrsuntersuchung unter den vorgenannten Prämissen (Straßenbahntangentialverbindung Pankow – Weißensee, Radschnellverbindung Panke-Trail und Abwicklung der tangentialen Individual- und Wirtschaftsverkehre) notwendig, welche insb. Lösungen für den Knotenpunkt Berliner Straße – Granitzstraße – Florastraße, den Knotenpunkt Prenzlauer Promenade – Granitzstraße – Rothenbachstraße sowie den Knotenpunkt Prenzlauer Promenade – Tiniusstraße beinhaltet. Dabei muss allen verkehrlichen Belangen Rechnung getragen werden, u. a. dem Fahrrad- und Fußverkehr.

Eine entsprechende Verkehrsuntersuchung soll aufbauend auf den Ergebnissen des Mobilitätskonzepts bzw. des konkurrierenden Workshopverfahrens im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt werden. Sollten auf Grundlage des Nachweises der verkehrlichen Erschließung im Rahmen der Verkehrsuntersuchung die Erkenntnisse aus früheren Untersuchungen bestätigt werden, dass die verkehrliche Erschließung mit den bestehenden Verkehrsanlagen nicht ausreichend gesichert werden kann und entsprechende Maßnahmen notwendig werden, wird im weiteren Bebauungsplanverfahren geprüft, ob die von der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz angeregte Erweiterung des Geltungsbereichs um einzelne Knotenpunktbereiche bzw. vollständige Straßenquerschnitte erforderlich wird.

Die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz teilte des Weiteren mit, dass auf Grundlage der aktuell gültigen Fassung des Berliner Straßengesetzes für den Neubau selbstständiger Geh- und Radwege sowie Radschnellverbindungen, welche dem überbezirklichen Verkehr dienen, eine Planfeststellung notwendig ist. Diese kann durch ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren oder durch einen planfeststellungsersetzenden Bebauungsplan erfolgen. Die Problematik der sich ggf. überlagernden Feststellungsverfahren betrifft im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60 die Radschnellverbindung Panke-Trail, die geplante Straßenbahnverbindung sowie eine ggf. zu bauende übergeordnete Straßenverbindung.

Die genaue Verfahrensweise für den Panke-Trail wurde vom Vorhabenträger, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, noch nicht festgelegt. Im Bebauungsplanverfahren sollen die benötigten Flächen entsprechend gesichert werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird hinsichtlich der genannten Verkehrsplanungen die Notwendigkeit einer Abstimmung mit der Planfeststellungsbehörde, der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz, festgestellt.

Verfahrensart

Der Bebauungsplan soll im Normalverfahren nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AGBauGB aufgestellt werden. Für die Ermittlung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die Bewertung erfolgt in einem Umweltbericht.

Vor der Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB muss ein städtebauliches Konzept als Ergebnis des derzeit in Vorbereitung befindlichen konkurrierenden Workshopverfahrens vorliegen. Auf dieser Grundlage kann ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet werden. Im Rahmen des Workshopverfahrens bestehen bereits vor der frühzeitigen Öffentlichkeits-beteiligung umfangreiche Beteiligungsmöglichkeiten für Bürgerinnen und Bürger.

Sofern im weiteren Verfahren eine Teilung des Geltungsbereichs zweckdienlich bzw. erforderlich ist, können Teilpläne des Bebauungsplans 3-60 auch in separaten Verfahren weitergeführt werden.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die für die Aufstellung des Bebauungsplans voraussichtlich anfallenden Kosten für Planung und Untersuchungen werden weitgehend von der Vorhabenträgerin Krieger Handel SE getragen. Dafür ist nach dem Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans ein Vertrag zur Übernahme der Verfahrens- und Gutachterkosten nach dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung mit der Krieger Handel SE abzuschließen. Entsprechende Vereinbarungen wurden bereits in Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens für einzelne (Teil-) Planungen und Untersuchungen getroffen. Die Kosten für einzelne sensible bzw. konfliktträchtige Planungen und Untersuchungen wurden zur Gewährleistung unabhängiger Ergebnisse jedoch auch vom Land Berlin getragen, u. a. für die Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung, das Mobilitätskonzept und die planungsbegleitende Rechtsberatung. Im weiteren Verfahren ist bei entsprechender Erforderlichkeit die Übernahme weiterer Gutachterkosten durch das Land Berlin nicht auszuschließen.

Im Übrigen entstehen für die Planung Personalkosten zur Koordinierung und Leitung des öffentlich-rechtlichen Verfahrens.

Gemäß dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, zu dem die Vorhabenträgerin am 19.12.2019 bereits zu Grundzustimmung erteilt hat, übernimmt die Vorhabenträgerin sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind. Dazu gehören u. a. Kosten für die Neuordnung der Grundstücke, Kosten der Flächenbereitstellung für die erforderliche technische Infrastruktur sowie Bau- und Baunebenkosten sowohl für Kindertageseinrichtungen als auch für Grundschulplätze, öffentliche Grünflächen und öffentliche Spielplätze, die jeweils nötig sind, um den zusätzlichen Bedarf zu decken, der sich durch das Vorhaben ergibt. Grundlage dafür ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags.

Alle Aufwendungen, die hingegen nicht Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind, müssen vom Land Berlin getragen werden. Dazu gehören u. a. die Planungs- und Baukosten für die Oberschule (Gymnasium oder ISS) und für die Radschnellverbindung Panke-Trail. Die haushaltsmäßigen Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt. Die verantwortlichen Bereiche haben rechtzeitig im Zuge der Haushaltsplanung für die benötigten finanziellen Mittel in ihrem Haushalt Vorsorge zu treffen.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Musterblatt (Anlage 1)

Kinder- und Familienverträglichkeit

Mit der Entwicklung eines urbanen Wohnquartiers mit ca. 200.000 m² Geschossfläche Wohnen und davon 30 % als mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum wird insb. den Wohnbedürfnissen von Familien Rechnung getragen. Auch die Versorgung mit Schul- und Kitaplätzen sowie öffentlichen Grünflächen, einschließlich Spielplätzen, wird mit der Entwicklung des Wohnquartiers sichergestellt.

Anlagen

Anlage 1: Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Anlage 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60

Anlage 3: Übersichtsplan Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-60 und Vertragsgebiet der Grundsatzvereinbarung (Grundstücke im Eigentum der Krieger Handel SE)

Anlage 1: Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.