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Drucksache - VI-0859
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Siehe
Anlage Bezirksamt
Pankow von Berlin 2009
An
die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplan XVIII-23 vom 18.09.2007 für das Gebiet zwischen den Straßen Am
Danewend, Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem Bahngelände sowie angrenzende
Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße im Bezirk
Pankow, Ortsteil Karow Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird
berichtet: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 01.09.2009 folgenden
Beschluss gefasst: Der Bebauungsplan XVIII-23 vom 18.09.2007 wird
als Rechtsverordnung festgesetzt. Begründung Die
Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger Beratung im Ausschuss für
Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung den Bebauungsplan XVIII-23 vom
18.09.2007 einschließlich Begründung gemäß
§ 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG sowie
den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XVIII-23
gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG (Drucksache- Nr. VI-0627) auf ihrer 20.Tagung am 10.12.2008 beschlossen. Gemäß
§ 6 Abs. 4 AGBauGB zeigte das Bezirksamt den Bebauungsplan XVIII-23 der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung an. Als
Ergebnis der vorgenommenen Rechtskontrolle teilte die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung mit Schreiben vom 03.03.2009 mit, dass der Bebauungsplan nicht
zu beanstanden ist. Das Bezirksamt kann nunmehr den Bebauungsplan gemäß § 6
Abs. 5 AGBauGB als Rechtsverordnung festsetzen. Zusätzlich
wurden Hinweise gegeben und empfohlen, diese im Interesse der Rechtssicherheit
zu berücksichtigen. Die Hinweise bezogen sich auf folgende Themenbereiche und
führten zu Konkretisierungen in der Begründung, die den von der
Bezirksverordnetenversammlung beschlossenen planerischen Inhalt und die
Abwägung nicht ändern: 1. Zulässigkeit
großflächiger Einzelhandelsstrukturen In
der Begründung auf Seite 10, 14, 15, 24, 35 und 37 wurde klargestellt, dass
nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe, sondern auch Einkaufszentren im Sinne
von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgeschlossen sind, da von
diesen gleiche oder ähnliche Auswirkungen u.a. auf die Zentrenstruktur und
Nahversorgung ausgehen. Um
negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf die Umgebung zu vermeiden, soll
großflächiger Einzelhandel nur in einem kleinen Teilbereich MK 1 des
Kerngebiets direkt an der Bahnhofstraße zulässig sein. Großflächige
Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO sind im Erdgeschoss im
Rahmen der zulässigen GRZ im Regelfall nicht realisierbar bzw. nur dann, wenn
sich die Großflächigkeit bereits unter 1200 m² ergibt oder weitere Verkaufs-
bzw. Geschossflächen in anderen Geschossen angeboten werden. Dem
Kriterium der Großflächigkeit kommt eine eigenständige Bedeutung als
Voraussetzung für die Anwendung von § 11 Abs. 3 BauNVO zu. Der in § 11 Abs. 3
Satz 2 BauNVO genannte Schwellenwert von 1200 m² Geschossfläche hat für die
Bestimmung der Großflächigkeit keine Relevanz, sondern begründet lediglich die
widerlegbare Vermutungsregel, dass nachteilige Auswirkungen im Sinne der
Vorschrift vorliegen. Die Rechtsprechung hat die Abgrenzung der großflächigen
Einzelhandelsbetriebe von sonstigen nicht großflächigen Einzelhandelsbetreiben
vielmehr nach der Größe der Verkaufsfläche vorgenommen. Die in § 11 Abs. 3
BauNVO näher umschriebenen Auswirkungen werden nicht nach der Größe der
baulichen Anlage, die sich in der Geschossfläche widerspiegelt, sondern –
soweit es um das Merkmal der Fläche geht – eher von denjenigen Flächen
beeinflusst, auf der Waren präsentiert und verkauft werden können. Die
Schwelle der Großflächigkeit ist im Regelfall ab 1200 m² Geschossfläche zu
vermuten. In
der Begründung auf Seite 14 und 15 wurde konkretisiert, dass die Schwelle der
Großflächigkeit nur durch die Nutzung weiterer Geschosse als dem Erdgeschoss
erreichbar ist: „In
der konkreten örtlichen Situation ist die Großflächigkeit i.S.v. § 11 Abs. 3
BauNVO nur durch die Nutzung des 2. Vollgeschosses bzw. durch die Nutzung
weiterer Geschossfläche in einem Geschoss, das nicht mehr als 1,40 m über
Geländeoberfläche hinausragt, ohne Anrechnung auf die Geschossfläche gemäß § 20
Abs. 3 BauNVO i.V. m. § 2 Abs. 11 S. 1 BauO Bln an diesem Standort
erreichbar.“ Darüber
hinaus wurde auf Seite 17 unter Punkt 3.2 „Maß der Nutzung“
folgendes ergänzt: „Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die festgesetzte
Grundfläche für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche
Anlagen unter der Geländeoberfläche um 50 % überschritten werden. Die gesetzliche
Kappungsgrenze von insgesamt 0,8 GRZ (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) wird im
Geltungsbereich nicht erreicht. Abweichungen im Einzelfall sind gemäß § 19 Abs.
4 Satz 4 BauNVO auch möglich, wenn die Auswirkungen auf die natürlichen
Funktionen des Bodens geringfügig sind.“ 2. Ausschluss
von Tankstellen und Vergnügungsstätten Auf
Seite 16 der Begründung wurden die zu befürchtenden Verdrängungseffekte bzw.
die Absenkung des Niveaus durch Vergnügungsstätten durch tatsächliche, auf die
konkrete Orts-, und Sachlage bezogene Anhaltspunkte wie folgt ergänzt: „Das
Bebauungsplangebiet am Bahnhof Karow ist an der Bahnhofstraße von einem
Wohngebiet umschlossen, das weitgehend den Merkmalen eines allgemeinen
Wohngebiets entspricht. Am Hubertusdamm überwiegen die Merkmale eines reinen
Wohngebiets. Das Bebauungsplangebiet ist über öffentliche Straßen nur durch
Wohngebiete erreichbar.“ Darüber hinaus wurde auf Seite 16 und 17
ergänzt, dass durch den Ausschluss von Tankstellen und Vergnügungsstätten die
allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets nicht wesentlich verändert wird.
Weiterhin wurde dargestellt, wo außerhalb des Geltungsbereichs Tankstellen und
Vergnügungsstätten möglich sind: „Tankstellen sind außerhalb des
Bebauungsplangebiets z. B. im Ortsteil Französisch Buchholz an der
Schönerlinder Straße / Bucher Straße oder im Ortsteil Blankenburg an der
Karower Chaussee zulässig. Für Vergnügungsstätten und Tankstellen bestehen
ausreichende Standorte in städtischen Lagen. Vergnügungsstätten sind z.B.
entlang der Hauptverkehrsstraßen Prenzlauer Allee / - Promenade, Greifswalder
Straße und Schönhauser Allee vorhanden und in den Bereichen zulässig. Außerhalb des Geltungsbereichs sind
somit ausreichende Möglichkeiten für eine Realisierung von Tankstellen und
Vergnügungsstätten vorhanden.“ 3. Allgemeine
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse In
der Überschrift auf Seite 21, Punkt 4.1 wurde das Wort „Belange“
durch „Anforderungen“ an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
ersetzt. In der Begründung auf Seite 21 wurde folgender Satz ergänzt. „Im
Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO sind Wohnungen nur für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und –leiter
zulässig.“ 4. Beschlussdaten
und Rechtsgrundlagen in der Begründung Auf
dem Titelblatt zur Begründung, Seite 1 wurde die Rechtsgrundlage „gemäß §
9 Abs. 8 BauGB“ nach dem Wort Begründung ergänzt. Die
Zitierweise des BauGB wurde in der Begründung auf Seite 72 aktualisiert und um
die angewandten Fassungen seit Aufstellungsbeschluss ergänzt. Das Zitat der
Bauordnung für Berlin wurde in der Rechtsgrundlage gestrichen, weil die BauO
Bln nicht Grundlage von Verfahren oder Festsetzung ist. Das Bundesnaturschutzgesetz -
BNatSchG vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 3
des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986) wurde auf Seite 24 zum
besseren Verständnis der Öffentlichkeit in der Begründung vollständig zitiert.
Die Daten sowie Beschlussnummern wurden auf Seite 71, Punkt 9 ergänzt. 5.
Rechtsverordnung In
der Rechtsverordnung wurde die Zitierweise des Baugesetzbuchs aktualisiert. In
§ 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Verordnung erfolgte wegen der Anwendung des
beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB die Ergänzung „und Abs. 2a
Nr. 3 und 4“. In
§ 4 Abs. 1 Satz 1 wurde Nr. 2 wie folgt ergänzt: eine „unter
Berücksichtigung des“ § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche
Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des
Flächennutzungsplans. 6.
Bebauungsplan In
der Legende des Bebauungsplans wurde die Zitierung der Planzeichenverordnung
1990 (PlanzV 90) um das Datum „vom 18. Dezember 1990“ ergänzt. Im
Verfahrensvermerk zur öffentlichen Auslegung wurde das Wort
„einschließlich“ eingefügt (Der Bebauungsplan wurde in der Zeit vom
16.10.2007 bis einschließlich
16.11.2007 öffentlich ausgelegt). Der
Bebauungsplan ist Bestandteil der Rechtsverordnung. Die Rechtsverordnung wird
im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet und tritt am Tage nach der
Verkündung in Kraft. Haushaltsmäßige Auswirkungen Für die Umsetzung der Tiefbaumaßnahme des
Bahnhofsvorplatzes Karow wurden Kosten
in Höhe von 405 T€ in die bezirkliche Anmeldung zur
Investitionsplanung 2007 bis 2011 bei Kapitel 4212 / Titel 738 27 mit einem Baubeginn
im Jahre 2008 veranschlagt. Die genauen Herstellungskosten für den
Bahnhofsvorplatz wurden bei der Präzisierung der Ausführungsplanung durch das
Tiefbauamt ermittelt. Die Mehrkosten in Höhe von 105 T€ ergaben sich aus
dem Ergebnis einer Baugrunduntersuchung und aus einem erhöhtem Kostenaufwand
für Baumfällungen sowie für die öffentliche Beleuchtung. Die nun geprüfte
Bauplanungsunterlage schließt mit Gesamtkosten in Höhe von 510 T€ ab. Siehe hierzu auch BA-Beschluss (Drucksache Nr.
VI-0717/2009) vom 24.02.2009 zu den Mehrkosten der Investitionsmaßnahme Neubau
des Bahnhofsvorplatzes und Buswendeanlage am Nordausgang S-Bahnhof Karow. Die
BVV hat die Drucksache VI-0665 am 04.03.2009 zur Kenntnis genommen. Im Jahr 2007 wurden bereits
240 T€ für den Grunderwerb verausgabt und durch eine entsprechende
Ausgleichssperre gegenfinanziert. Im Haushaltsjahr 2008 konnten aufgrund der
Abhängigkeit von der Deutschen Bahn lediglich Planungsleistungen in Höhe von 17
T€ finanziert werden. Von den insgesamt
notwendigen außerplanmäßigen Mitteln in Höhe von 253 T€ werden 150
T€ mit einer entsprechenden Ausgleichssperre beim Kapitel 4212, Titel
73810 gegenfinanziert und der Restbetrag in Höhe von 103 T€ wird aus der
Rücklage Pauschale Zuweisung für Investitionen entnommen. Der Hauptausschuss des
Abgeordnetenhauses hat am 18.03.2009 (Vorgang 1350) den Einsatz zusätzlicher
Mittel zustimmend zur Kenntnis genommen. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
keine Kinder- und Familienverträglichkeit
Durch die
Verbesserung der Umsteigesituation durch eine Endhaltestelle direkt am
geplanten barrierefreien Zugang zum Bahnsteig des Bahnhofs Karow werden
Gefährdungen und Konflikte mit anderen Verkehrsteilnehmern auf dem Hubertusdamm
vermieden. Anlage: -
Kopie der
Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XVIII-23 -
Begründung gemäß
§ 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan XVIII-23 Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung V e r o r d
n u n g über die Festsetzung des
Bebauungsplans XVIII-23 im Bezirk Pankow, Ortsteil
Karow Vom 2009 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der
Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit §
6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7.
November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November
2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan XVIII-23 vom 18. September 2007 für
das Gebiet zwischen den Straßen Am Danewend, Hubertusdamm, Bahnhofstraße und
dem Bahngelände sowie angrenzende Abschnitte der Straßen Am Danewend,
Hubertusdamm und Bahnhofstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow, wird
festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann
beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans
können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche
(§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei
nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1)
Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine beachtliche
Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr.
1 bis 3 und Abs. 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2.
eine unter
Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der
Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des
Flächennutzungsplans, 3.
nach § 214 Abs.
3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4.
eine Verletzung
von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des
Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines
Jahres, in den Fällen der Nummer 4
innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung
gegenüber dem (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn
die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden
sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im
Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2009 Bezirksamt
Pankow von Berlin Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Anlage für die BVV-Vorlage Bezirksamt Pankow von Berlin 1 Abteilung Kultur,
Wirtschaft und Stadtentwicklung
Begründung gemäß § 9 Abs. 8
BauGB zum Bebauungsplan
XVIII-23 für das Gebiet
zwischen den Straßen Am Danewend, Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem
Bahngelände sowie angrenzende Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm
und Bahnhofstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow.
Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit 2.1. Geltungsbereich,
Lage und Abgrenzung 2.2. Bestand
und Ausgangssituation 2.2.2. Bauliche
Prägung des Geltungsbereichs 2.2.3. Umgebung
des Plangebiets 2.2.11. Ökologie
/ Freiflächen 3. Planerische
Ausgangssituation 3.1. Darstellung
des Flächennutzungsplans 3.2. Landschaftsprogramm
und Artenschutzprogramm 3.2.1. Naturhaushalt/Umweltschutz 3.2.2. Erholung
und Freiraumnutzung 3.3. Stadtentwicklungspläne
(StEP) 3.3.2. StEP
Ver- und Entsorgung 3.4. Bezirkliche
Rahmenplanung Karow / Blankenburg 3.5. Zentrenkonzept
des Bezirks Pankow 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen 1.1. Schaffung
neuer Verkehrsbeziehungen 1.2. Wirkungsanalyse
Einzelhandel 3.1. Art
der baulichen Nutzung - Kerngebiet 3.1.1. Gliederung
des Kerngebiets 3.1.2. Ausschluss
von Nutzungen 3.2.
Maß
der baulichen Nutzung 3.3.
Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche 4.1. Belange
gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. 4.2. Belange
der Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds 4.3. Belange
des Umweltschutzes und der Landschaftspflege 4.4. Belange
der Wirtschaft und der verbrauchernahen Versorgung 4.5. Ergebnisse
von städtebaulichen Planungen, FNP, Zentrenkonzept III. Auswirkungen
des Bebauungsplans 1. Auswirkungen
auf die Umwelt 2. Auswirkungen
auf den Haushalt des Landes Berlin 1. Öffentliche
Bekanntmachung der Bezirksamtsbeschlüsse 2. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung 3. Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange 5. Änderung
des Beschlusses über die Aufstellung / Beschleunigtes Verfahren 6. Mitteilung
der geänderten Planungsabsicht 7.
Beteiligung
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 9.
Beschluss
über den Bebauungsplan Anlage:
Textliche Festsetzungen
Luftbild des Plangebiets 2004 I. Planungsgegenstand
1. Veranlassung
und Erforderlichkeit
Das Bebauungsplangebiet XVIII-23
liegt im Siedlungsgebiet am S- und Regionalbahnhof Karow im Bezirk Pankow. Mit dem Bebauungsplan soll, in Übereinstimmung mit der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und der Deutschen Bahn AG, am Bahnhof Karow ein zweiter
Ausgang am Hubertusdamm auf den Grundstücken Hubertusdamm 60-62 gesichert sowie die bauliche Nutzung
der Grundstücke Hubertusdamm 53-59, 63-65 und Bahnhofstraße 64 geregelt werden.
Durch den geplanten Bau eines
nördlichen Zugangs zum vorhandenen Bahnsteig mit einem behindertengerechten
Aufzug sollen die Umsteigebeziehungen zwischen den Bahn- und Buslinien in Karow
verbessert werden. Darüber hinaus sollen Aufstell- und Wendeflächen für Busse,
Taxen, Parkplätze für Behinderte sowie eine ausreichende Zahl von
Fahrradabstellplätzen gewährleistet werden, die einen Bahnhofsvorplatz zwischen
Bahndamm und Hubertusdamm in Höhe der Grundstücke Hubertusdamm 60–62
erfordern. Zur planungsrechtlichen Sicherung der öffentlichen Zuwegung war die
Inanspruchnahme und der Erwerb der privaten Grundstücke Hubertusdamm 60, 61 und
62 erforderlich. Die von der geplanten Zuwegung bzw.
dem damit im Zusammenhang benötigten Bahnhofsvorplatz nicht betroffenen
Grundstücke entlang des Bahndamms zwischen den Straßen Am Danewend, Hubertusdamm
und der Bahnhofstraße sollen aufgrund ihrer erheblichen Vorbelastung durch
Schienenverkehrslärm als Kerngebiet festgesetzt werden. Damit soll eine
Einzelhandelsentwicklung zur Nahversorgung und ein Angebot an Dienstleistungs-,
Versorgungs- und Gewerbeeinrichtungen an diesem, für den Bereich des
Altsiedlungsgebiets westlich der Blankenburger Chaussee zentralen und
verkehrlich gut eingebundenen Standort ermöglicht werden. Die Sicherung von privaten
Grundstücken für eine Verkehrsfläche für einen Bahnhofsvorplatz war nur durch
den Bebauungsplan zu erreichen. Nach § 34 Baugesetzbuch – BauGB ist
die beabsichtigte Bebauung mit
Baukörpern, die größer als die umgebende sehr kleinteilige Baustruktur sind,
nicht zulässig. Die Ansiedelung eines größeren Lebensmitteleinzelhandels zur
Nahversorgung, wie z. B. ein Discounter, war bisher nicht zulässig. Für die planungsrechtliche Sicherung
dieser Ziele war die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Da der Bebauungsplan der
Nachverdichtung bzw. der Innenentwicklung dient, wurde das beschleunigte
Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) angewandt. 2. Plangebiet
2.1. Geltungsbereich,
Lage und Abgrenzung
Das Plangebiet mit einer Größe von
2,4 ha liegt im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow, östlich der Fernbahntrasse,
direkt am Bahnhof Karow. Der Geltungsbereich umfasst die
Grundstücke Hubertusdamm 53 – 65, Bahnhofstraße 64 sowie die angrenzenden
Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße. 2.2. Bestand
und Ausgangssituation
2.2.1. Eigentumsverhältnisse
Die
Grundstücke Hubertusdamm 53-59 und 63-65 sowie Bahnhofstraße 64 sind im
Privateigentum. Die Grundstücke Hubertusdamm 60-62 sind inzwischen durch das
Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow, erworben worden. Die
öffentlichen Straßenflächen sind im Eigentum des Landes Berlin (Geschäfts- und
Aufgabenbereich Bezirksverwaltung Pankow, Tiefbau). 2.2.2. Bauliche
Prägung des Geltungsbereichs
Der
Geltungsbereich liegt innerhalb des vorstädtisch geprägten Siedlungsgebiets am
Bahnhof Karow. Die Bebauung des Plangebiets ist überwiegend gekennzeichnet
durch eine eingeschossige Lauben- und Gartenhausbebauung, in der Regel ohne
Dauerwohnnutzung. Auf
dem Grundstück Bahnhofstraße 64 befindet sich ein zweigeschossiges
Mehrfamilienhaus, das ursprünglich als Bahnwärterunterkunft diente. Weitere
eingeschossige Gebäude existieren auf den Grundstücken Hubertusdamm 62 und 65.
Das Gebäude Nr. 62 wird für Wohnzwecke genutzt. Das Gebäude Nr. 65 wird als Ladengebäude genutzt und die Freifläche
für mobile Stände/Wagen für Einzelhandel. Auf
der Fläche Hubertusdamm 53-56 befand sich ehemals ein Sportplatz. Danach wurde
diese Fläche als Lagerplatz genutzt. Seit geraumer Zeit ist die Fläche von
Bebauung frei geräumt und ungenutzt. Das Plangebiet lässt sich auf Grund der Nutzungsarten nicht eindeutig
einem Baugebiet gem. §§ 2 bis 11 BauNVO zuordnen. Bisher regelte § 34 Abs. 1
BauGB die Zulässigkeit von Bauvorhaben. 2.2.3. Umgebung
des Plangebiets
Nördlich
der Straße Am Danewend befinden sich ein- bis zweigeschossige Wohngebäude. Die
Bebauung östlich des Plangebiets, auf der gegenüberliegenden Seite des
Hubertusdamms besteht aus ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern und
einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus an der Ecke zur Bahnhofstraße 63 und
dem Gebäude Hubertusdamm 1 mit Einzelhandelsnutzung (Drogerie) im Erdgeschoss. Südlich
an der Bahnhofstraße befinden sich maximal zweigeschossige Bebauungen mit
gewerblicher Nutzung u. a. für Handel, Dienstleistungen (Büros, Praxen) sowie
gastronomische Einrichtungen. Westlich
des Plangebiets schließt das Bahngelände mit dem Bahndamm der S- und Fernbahntrasse
mit dem S- und Regional-Bahnhof Karow an. 2.2.4. Erschließung
Das
Plangebiet liegt an der Bahnhofstraße, einer übergeordneten Straßenverbindung.
Die Bahnhofstraße führt über die Pankgrafenstraße, Bucher Straße zur
Autobahnanschlussstelle der A 114. Die
Grundstücke im Geltungsbereich sind über den Hubertusdamm (Ergänzungsstraße)
erschlossen. Grundsätzlich ist der Ortsteil über
die S-Bahnlinien S 2 “Bernau –Blankenfelde“ mit dem Bahnhof
Karow, an dem ebenfalls die Regionalbahn NE 27 (Niederbarnimer Eisenbahn NEB)
“Berlin-Karow – Groß Schönebeck“ verkehrt, sehr gut in das
Berliner ÖPNV-Netz eingebunden. Ferner führen Buslinien in Richtung Buch und in
Richtung Blankenburg, Heinersdorf, Weißensee mit Anbindung zur Stadtmitte sowie
Buslinien innerhalb des Ortsteils zur Anbindung der Neubaugebiete. Zur
Anbindung, der bestehenden und neu entstehenden Wohngebiete in Karow an den
ÖPNV, insbesondere an die S- und Regionalbahnlinien, sind weitere Buslinien
geplant. Dies trifft insbesondere bei der geplanten Straßenverbindung der
Bahnhofstraße zur B 2 und der Straße Am Hohen Feld zu, die die Einrichtung von
Ringbuslinien im Ortsteil Karow ermöglichen. 2.2.5. Denkmalschutz
In
unmittelbarer Umgebung befinden sich folgende im öffentlichen Verzeichnis der
Denkmale in Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001 / ABl. Nr. 29
/14.06.2001, S. 2261/2, 2450/2 in der jeweils fortgeschriebenen Fassung)
aufgeführte Baudenkmale: Bahnhofstraße
(Karow) S-Bahnhof Karow, Empfangsgebäude mit Verbindungsgang, Treppenaufgang
und Bahnsteig, 1909-14 von Ernst Schwartz und Karl Cornelius (D), Bahnhofstraße
1 (Karow) Wohnhaus, um 1895. 2.2.6. Altlasten
Im
Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist das
Plangebiet nicht aufgeführt. Bodenuntersuchungen auf den Grundstücken
Hubertusdamm 53-56 zeigten keine Belastungen. 2.2.7. Boden
Das
Plangebiet liegt nach Beschreibung des Umweltatlasses, Ausgabe 2005 auf der
Hochfläche des Barnim. Der Barnim ist eine Grundmoränenplatte der
Weichseleiszeit, die von bis zu 20 m mächtigen Geschieben aus Mergel, Lehm,
Sand und Kies gebildet wird. Mit
dem Einsetzen der Bebauung wurden die Böden stark versiegelt. Als Bodenarten
werden nach Beschreibung des Umweltatlasses, Bodenarten 2001 für den Oberboden
und den Unterboden Mittelsand, Feinsand und mittellehmiger Sand genannt. Der
Bereich, in dem das Plangebiet liegt, gehört nach Beschreibung des
Umweltatlasses, Ausgabe 2005 (Bodengesellschaften 2001) zu den versiegelten
Flächen (31-40%) aus Regosol, Pararendzina und Hortisol, Siedlungsfläche auf
Talsanden zum Teil auf Aufschüttung. 2.2.8. Grundwasser
Alle unversiegelten Flächen dienen
direkt und indirekt der Grundwasserneubildung. Dem Schutz und der Entwicklung
des komplexen Wirkungsgefüges „Wasserhaushalt“ kommt, insbesondere
bei der Gefahr der Kontamination, höchste Bedeutung zu. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers hängt in
erster Linie von der Sickergeschwindigkeit ab, also von Aufbau und Größe der
geologischen Bodenschichten. Der Bereich, der zur Barnimhochfläche gehört, wird
von einer Geschiebemergelschicht bedeckt, unter der die Grundwasserhorizonte in
gespanntem Zustand liegen. Der Flurabstand des Grundwassers 2002 (Umweltatlas)
beträgt ca. 4 – 10 Meter. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Wassers
ist daher entsprechend des geologischen Untergrundes und des Flurabstandes im
Geltungsbereich sehr unterschiedlich. Im südlichen Teil des Geltungsbereichs
ist die Verschmutzungsempfindlichkeit mit einer Deckschicht von bis 10 m
gering. Im nördlichen Teil ist die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers
mit einem geringen Flurabstand hoch. Die Versickerung aus Niederschlägen beträgt nach dem
Umweltatlas im Plangebiet 200-250 mm/a (langjähriger Mittelwert). 2.2.9. Klima
Das Klima setzt sich aus einer Reihe
von Faktoren wie Temperatur- und Feuchteverhältnissen, Niederschlagsverteilung,
Schwülegefährdung und Windverhältnissen zusammen. Diese Faktoren werden von der
Situation vor Ort und der Lage im Stadtgebiet beeinflusst. Generell lassen
sich Stadtgebiete in klimatische Entlastungsbereiche (Vorranggebiet
Klimaschutz) und in Belastungsbereiche untergliedern. Karow liegt im Übergang zwischen dem
klimatisch mäßig belasteten Stadtrand, geprägt durch die großflächige
Landschaft, und dem klimatisch unbelasteten Außenraum. Das Plangebiet ist dem
Übergangsbereich zugeordnet. Entlang der Panke besteht eine
Luftleitbahn für bodennahen Frischlufttransport, die jedoch durch die Dämme der
Autobahn bzw. der Regionalbahn gestört ist. 2.2.10. Lärm und Luft
Das Plangebiet wird von einer Straße
des übergeordneten Straßennetzes, der Bahnhofstraße, tangiert. Die
Bahnhofstraße hat eine durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke von 5.000 bis
10.000 Kraftfahrzeugen am Tag (Knotenstromzählung 2004, Verkehrslenkung
Berlin). Daraus resultiert eine geringe verkehrsbedingte Luftbelastung. Die CO2
Belastung wird im Umweltatlas für das Plangebiet mit 0-250 t pro Block
angegeben. Weiterhin tangiert das Plangebiet die
Bahnstrecke Berlin - Bernau. Der Zugverkehr ist auf der Strecke
Berlin-Gesundbrunnen-Karow-Eberswalde pro Richtung mit 182 Zügen und im S-Bahnverkehr mit 96 Zügen
am Tag und in der Nacht mit 32 Zügen und mit 12 S-Bahnzügen von der DB Netz AG
(Gleisbelegungszahlen 2006) angegeben. Die Lärmbelastung durch den
Schienenverkehrslärm der Fernbahntrasse liegt für die Randbebauung am
Hubertusdamm gemäß Umweltatlas 2004 bei einem Beurteilungspegel von 65-70 dB(A)
am Tag (6 - 22 Uhr) und 65-70 dB(A) in der Nacht (22 - 6 Uhr). Die Straßen sind
im Umweltatlas nicht erfasst. Nach Mitteilung der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umweltschutz von 1995 liegen in unmittelbarer Nähe zur
Fernbahntrasse Spitzenlärmpegel, die von vorbeifahrenden Zügen auch nachts
verursacht werden, deutlich über 80 dB (A). Eine im Auftrag des Bezirksamts
Pankow 2006 erstellte schalltechnische Untersuchung (Lärmgutachten) unter
Berücksichtigung der aktuellen Gleisbelegungszahlen von 2006 hat die gleichen
Beurteilungspegel am Tag und in der Nacht ergeben. Im Lärmgutachten wurden für
den Schienenverkehrslärm für die Immissionspunkte Hubertusdamm 53-65
Beurteilungspegel von 67 bis 70 dB (A) am Tage und 67 bis 71 dB(A) in der Nacht
ermittelt. Diese hohen Lärmbelastungen resultieren im Wesentlichen aus dem
Zugverkehr der Fernbahntrasse und insbesondere in der Nacht durch den
Schienengüterverkehr. Aus der Lärmwirkungsforschung wird
abgeleitet, dass bei Tag – Beurteilungspegeln größer als 65 dB(A) eine
Gesundheitsgefährdung möglich und somit ein Sanierungsbedarf gegeben ist.
Tag-Beurteilungspegel kleiner als 60 dB(A) werden als verträglich bewertet, bei
Beurteilungspegeln unter 55 dB(A) wird eine Lärmbelästigung im Prinzip
ausgeschlossen. Für die Nacht-Beurteilung gelten jeweils um 10 dB(A) niedrigere
Werte. Die in der Bauleitplanung
anzuwendende DIN 18005 “Schallschutz im Städtebau“ (Juli 2002)
enthält im Teil 1 die Grundlagen und Hinweise für die Planung. Im Beiblatt DIN
18005 Teil 1 sind als Zielvorstellung die so genannten „Schalltechnischen
Orientierungswerte“ für die schutzbedürftigen Nutzungen aufgeführt. Die
zu berücksichtigenden Orientierungswerte für städtebauliche Planungen sind für
Kerngebiete nach der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ die
Gleichen wie für Gewerbegebiete (Tagwert 65 dB (A) und Nachtwert 55/50 dB
(A)). Der niedrigere Nacht-Wert gilt für Gewerbe/Freizeitlärm, der höhere Wert
für die Verkehrslärmbelastung. Die Orientierungswerte für allgemeines
Wohngebiet sind tags 55 dB(A) und nachts 45/40 dB(A). Die Berechnungsergebnisse des
Lärmgutachtens „Verkehrslärm Straße“ zeigen, dass an der
straßennahen Bebauung am Hubertusdamm Beurteilungspegel von 58-59 dB(A) am Tage
und 51 dB(A) in der Nacht auftreten. 2.2.11. Ökologie / Freiflächen
Hinsichtlich der Freiflächennutzung
gliedert sich das Plangebiet in versiegelte Fläche, Gartenland und Brachland.
Die Freiflächen der Grundstücke Bahnhofstraße 64/Hubertusdamm 65 sind zum
großen Teil befestigt. Auf den Grundstücken Hubertusdamm 57-64 befinden sich
nach der Baumschutzverordnung Berlin geschützte Bäume. Die genutzten
Gartenflächen lassen sich grob in Nutz- und Ziergärten untergliedern. In den
Nutzgärten sind einige Obstbäume angepflanzt. Hecken wachsen auf den Grundstücken
Hubertusdamm 57 und 64. Der städtebaulich relevante
Platanenbestand im Straßenraum des Hubertusdamms wurde teilweise durch
Neupflanzungen ergänzt. Die Vegetationstypen sind im
Umweltatlas im bebauten Bereich mit Scherrasen (20-40 %), Zier- und Nutzgärten
mit Hackunkrautfluren (10-30 %), sowie Obstbaumbestände mit Hackunkrautfluren
oder Rasenflächen (0-20 %) (Einzel- und Wochenendhausgebiete, Kleingärten,
Dörfer) angegeben. Die Vegetation auf Freiflächen der
Bahnanlagen sind Salzkraut-Herbizidvegetation (5%) und Queckenfluren (5 %). 2.2.12. Artenschutz
Eine Artenschutzrechtliche
Untersuchung (Gutachten) des Bebauungsplangebiets, Stand Juni 2007 wurde durch
das Büro Fiedler erstellt. Die Untersuchung stellt bezüglich der
Vegetation keine Biotopkartierung dar, sondern dient ausschließlich dem
Auffinden ggf. vorkommender geschützter Arten. Das Untersuchungsgebiet lässt
sich in drei grundsätzlich unterschiedlich geprägte Bereiche gliedern: - Ruderale Brachflächen im Norden Der Bereich wird flächig als ruderale
Brachfläche mit Hochstaudenfluren sowie vereinzelt aufkommenden Gehölzen
erfasst: Bestandsbildend sind vor allem Goldrute, Land-Riedgras, Brennessel,
Rainfarn, sowie Gemeiner Beifuss. Als aufkommende Gehölze sind vor allem
Spitzahorn, Eschenahorn, Feldulme, Haselnuss sowie Brombeere zu nennen. - Gärten bzw. Siedlungsgrundstücke im
mittleren bzw. südlichen Bereich Die Gärten werden durch einen hohen
Anteil von Vegetationsflächen bestimmt und umfassen überwiegend relativ große Grundstücke. Ein
Großteil der Fläche wird meist durch Zierrasen bestimmt. Es befindet sich ein
umfangreicher Bestand an Altbäumen auf den betroffenen Grundstücken, wobei hier
mindestens die Hälfte aus nicht standortgerechten Nadelgehölzen besteht (Fichten-,
Tannen-, Scheinzypressen- und Lebensbaumarten). Es kommen aber auch Kiefer und
Lärche sowie Laubbäume (insbesondere Birke, Spitzahorn, Säulen-Pappel) vor.
Außerdem sind zahlreiche Obstbäume sowie auch Walnuss-Bäume vorhanden. Die
Strauch-Gehölze werden überwiegend durch Zierarten bestimmt (Flieder,
Forsythie, Spierstrauch). -Bahndamm nordwestlich des
Plangebiets Der Bahndamm ist in seinem nördlichen
Teil weniger, im südlichen Teil stärker mit Gehölzen bewachsen. Während im
Norden zwischen Brombeere und wenigen krautigen Arten offene Geröllflächen
hervortreten werden diese im Süden immer stärker durch Gehölze überwachsen. Zu
nennen sind hier Flieder, Wildrosen, Weißdorn, Spitzahorn, Eschenahorn sowie
Säulen-Pappeln. In den angetroffenen, o. g. Vegetationsstrukturen
wurden im Rahmen von drei Begehungen im Februar sowie im April und Juni 2007
keine geschützten Pflanzenarten gefunden. Insgesamt wurden 12 Vogelarten bei
Begehungen in den Monaten April, Mai und Juni 2007 im Gebiet festgestellt. Die
Arten konzentrieren sich fast ausschließlich im besiedelten Bereich sowie
entlang der Bahngleise. Die Brachfläche wurde wegen ihrer Vegetationsstruktur
gemieden und war selbst als Nahrungsrevier nur wenig attraktiv. Es wurden
folgende Arten festgestellt: Ringeltaube, Bachstelze, Nachtigall,
Hausrotschwanz, Amsel, Klappergrasmücke, Zilpzalp, Kohlmeise, Elster, Star,
Haussperling, Grünfink. Man kann davon ausgehen, dass sich das Artenspektrum
noch um die eine oder andere Art vergrößern könnte (evtl. Gelbspötter). Für das Gebiet wurden keine
Vogelarten des Anhangs I der Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV) bzw. des
Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie festgestellt. Insgesamt drei Arten sind
in der so genannten Vorwarnliste der Roten Listen von Deutschland bzw. Berlin
aufgeführt. Es handelt sich um die Bachstelze und den Gelbspötter für Berlin
und den Haussperling für Deutschland. Die Erfassung von Reptilien
konzentrierte sich auf die Zauneidechse. Sie erfolgte während zweier
Geländebegehungen am Bahndamm 2007. Während der 2. Begehung wurde auch die
brach liegende Fläche im Norden des Gebiets abgesucht. Während der
Kontrollgänge am Bahndamm und auf der Brachfläche konnten keine Zauneidechsen
festgestellt werden. Ein Ringelnattervorkommen ist von den nahe gelegenen Karower
Teichen bekannt. Es ist möglich, dass einzelne Ringelnattern entlang der Gräben
im Kleingartengebiet jenseits der Bahntrasse auch zu den Grundstücken am
Hubertusdamm gelangen. Dabei dürfte es sich um sehr kleine Populationen bzw.
Einzeltiere (Blindschleiche bzw. Ringelnatter) handeln. Das Vorkommen von
Zauneidechsen wurde nicht belegt. Die Biotopstruktur im Gesamtgebiet ist
eigentlich wenig dafür geeignet. Bei einem Fund im Gartenteich eines
Grundstücks könnte es sich um landlebende Teichmolche handeln. Im Juni 2007 wurden die Vorkommen von
Teichmolch in großer Zahl und Teichfrosch (2 Individuen) in Gartenteichen auf
dem Grundstück Hubertusdamm 61 bestätigt. Vermutete Kammmolche konnten nicht
festgestellt werden. Nach Aussagen des Gutachters wurde diese Art bisher auch
nicht in der Umgebung beobachtet. Die Stechimmen (Aculeata) lassen sich
in mehrere charakteristische Familien einteilen. Im vorliegenden Gutachten
wurden sie (Grabwespen, Bienen, Wegwespen und Faltenwespen) kurz dargestellt.
Im Untersuchungsgebiet konnten während der Begehungen insgesamt 11 Bienenarten
und 7 Wespenarten nachgewiesen werden:
Honigbiene, 3 Sandbienenarten, Baumhummel, Steinhummel, Ackerhummel, Erdhummel,
Mauerbiene, Maskenbiene, Kuckucksbiene, 2 Lehmwespenarten, Deutsche Wespe,
Wegwespe und 2 Grabwespenarten. Es ist möglich, dass bei weiteren Begehungen
gefährdete Arten gefunden werden, eine stark spezialisierte Bienen- oder
Wespenfauna ist jedoch nicht zu erwarten.
Die meisten der angetroffenen Arten
sind allgemein häufig und geben keine Hinweise auf eine besondere Bedeutung des
untersuchten Areals für den Biotop- und Artenschutz. Eine scheinbare Ausnahme
macht die Grabwespe (Crossocerus capitosus), die nach der Roten Liste für
Berlin als „ausgestorben oder verschollen“ gilt. Es handelt sich um
eine Art, deren Lebensstätten Wälder, Waldränder und Gebüsche, aber auch
Grünanlagen sind. In Brandenburg ist sie weit verbreitet und nicht gefährdet. Für die ebenfalls auf Randstrukturen
spezialisierte Lehmwespe (Gymnomerus laevipes), die für Berlin, (nicht jedoch
für Brandenburg) als gefährdet eingestuft ist, muss eine ähnliche Problematik
angenommen werden. Weitere gefährdete Arten wurden nicht gefunden. Im Übrigen besitzt das Gelände dem
Augenschein nach typische Eigenschaften innerstädtischer Brachflächen, die
häufig Rückzugsgebiete zahlreicher Wirbelloser darstellen. Über den Bahndamm
ist eine Vernetzung mit ähnlichen Arealen möglich. Negativ fällt jedoch die
relative Monostrukturierung auf. Das Blütenangebot bestand im Frühjahr in
erster Linie aus Obstbäumen und –sträuchern sowie einer einzelnen Weide,
im späteren Frühjahr waren nur noch sehr wenige Blüten anzutreffen. Zudem ist
das Gelände kaum für bodennistende Arten geeignet. Die wenigen Sandbienen sind
diesbezüglich mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den Bahndamm als Habitat
angewiesen. 3. Planerische
Ausgangssituation
3.1. Darstellung des Flächennutzungsplans
Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin
in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl.
S. 2330) stellt das
Plangebiet als Wohnbaufläche W3 und W4 sowie die Bahnhofstraße als
übergeordnete Hauptverkehrsstraße dar. Nordwestlich des Plangebiets ist die
Fern- und S-Bahn einschließlich des S- und Regionalbahnhofs Karow dargestellt. Für die Entwicklung des
Bebauungsplans aus dem FNP sind die „Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang
(Entwicklungsrahmen)“ ABl. v. 12.10.2006, S. 3673, beachtlich. Die Entwickelbarkeit des
Bebauungsplans aus dem FNP ist daher unter Beachtung des Punktes 6.5 AV-FNP in
diesem Einzelfall gegeben, da berücksichtigt wird, dass großflächiger
Einzelhandel im Bebauungsplan nur in einem kleinen Teilbereich direkt an der
Bahnhofstraße zulässig sein soll. Außerhalb einer im FNP dargestellten
Einzelhandelskonzentration sind großflächige Einzelhandelsbetriebe und
Einkaufszentren im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zu entwickeln. Um
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden wird die
Fläche des MK 1 so begrenzt, dass in der für Einzelhandelsnutzungen relevanten
Erdgeschossebene nur eine relative kleine Fläche zur Verfügung steht, so dass
hier die Schwelle zur Großflächigkeit nur durch Nutzung weiterer Verkaufs- bzw.
Geschossflächen in anderen Geschossen als dem Erdgeschoss überschritten werden
könnte. Die Großflächigkeit i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO wäre durch die Nutzung
des 2. Vollgeschosses bzw. durch die Nutzung weiterer Geschossflächen in einem
Geschoss, das nicht mehr als 1,40 m über Geländeoberfläche hinausragt, ohne
Anrechnung auf die Geschossfläche gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO i.V. m. § 2 Abs. 11
S. 1 BauO Bln an diesem Standort erreichbar. Im MK 2 und MK 3 wird
großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen. Aus städtebaulicher Sicht erreicht
der umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit einer Gesamtverteilungsquote
von weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als auch im Ortsteilzentrum
Achillesstraße unbedenkliche Werte, so dass keine negativen Auswirkungen auf
bestehende Strukturen zu erwarten sind. 3.2. Landschaftsprogramm und
Artenschutzprogramm
Im Landschaftsprogramm einschließlich
Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli
1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), sind
folgende dargestellte inhaltliche Belange hinsichtlich der Ziele des
Bebauungsplanverfahrens beachtlich. 3.2.1. Naturhaushalt/Umweltschutz
Im Teilplan
Naturhaushalt/Umweltschutz ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-23
als „nicht kanalisiertes Siedlungsgebiet“ und innerhalb der
Wasserschutzzone III dargestellt. Der Teilplan stellt jedoch nicht mehr den
aktuellen Entwicklungsstand in Karow dar. Entlang des Hubertusdamms sind die
Gebiete bereits an eine Kanalisation angeschlossen und der Geltungsbereich ist
nach der Wasserschutzgebietsverordnung Buch vom 31. August 1999 (GVBl. S. 512)
nicht mehr innerhalb der Wasserschutzzone. Als Entwicklungsziel und Maßnahmen
werden vorgeschlagen: Die Anforderungen an Nutzungen sind
Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, kompensatorische Maßnahmen bei
Verdichtung, Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, dezentrale
Regenwasserversickerung, Förderung emissionsarmer Heizsysteme, Erhalt von Freiflächen, Erhöhung des
Vegetationsanteils, Entsiegelung, Dach-, Hof-, Wandbegrünung Als Überwachungs- und
Sanierungsschwerpunkte sind Kanalisierung des Schmutzwassers, Versickerung des
Regenwassers und Kanalisierung des Regenwassers nur in begründeten Einzelfällen
aufgeführt. 3.2.2. Erholung und
Freiraumnutzung
Das Plangebiet ist hinsichtlich der
Verbesserung der Freiraumversorgung in die niedrigste Dringlichkeitsstufe IV
eingestuft. Zur Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume ist die
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und der Aufenthaltsqualität vorhandener
Freiräume und Infrastrukturflächen, die Verbesserung der Durchlässigkeit zum
landschaftlich geprägten Raum und die Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Straßenraum genannt. 3.2.3. Biotop und Artenschutz
Der Bereich ist als
„Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen“ dargestellt. Als
Entwicklungsziele und Maßnahmen sind zu berücksichtigen: Erhalt der durch
Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten außerordentlich hohen biotischen
Vielfalt, Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten
Landschaftselementen in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten,
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von
Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünungen,
Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands, Erhalt wertvoller Biotope und
Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und
Nachverdichtungen. Die Bahnböschungen der Fernbahntrasse
sind als Artenreservoire / Verbindungsbiotope mit vorrangiger Entwicklung für
Verbindungsfunktion für sonstige Arten dargestellt. Die Bahnfläche außerhalb des Geltungsbereichs ist für Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von
Prioritätsflächen für Biotopschutz und Biotopverbund dargestellt. 3.2.4. Landschaftsbild
Hier ist der Geltungsbereich auch als
„Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen“ dargestellt. Die
Ziele und Maßnahmen sind folgende: Erhalt und Entwicklung charakteristischer
Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur
Verbesserung der Stadtgliederung, Erhalt und Entwicklung prägender
Landschaftselemente, Entwicklung des
Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach-,
Wandbegrünungen, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen), Anlage ortsbildprägender
Freiflächen; begrünte Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen.
Als Erhaltungs- und Entwicklungsziel
sind städtische und siedlungsgeprägte Strukturelemente, der Fernbahntrasse als
historische / vegetationsgeprägte Bahntrasse und die Bahnhofstraße als Allee
dargestellt. 3.3. Stadtentwicklungspläne
(StEP)
Im Folgenden werden die
Stadtentwicklungspläne beschrieben, die für den Geltungsbereich relevant sind. 3.3.1. StEP Zentren
Der Senat hat in seiner Sitzung am 9.
März 1999 den „Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel –
(Teil 1): Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels -
Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" beschlossen und in seiner
Sitzung am 22. März 2005 den
„Stadtentwicklungsplan Zentren – (Teil 2)“ beschlossen. Ein
Ortsteilzentrum ist in Karow an der Achillesstraße / Bucher Straße dargestellt.
Konkrete Darstellungen zum Plangebiet werden nicht vorgenommen. 3.3.2. StEP Ver- und Entsorgung
Dieser StEP ist vom Senat nicht
beschlossen, liegt aber in seinen Grundzügen vor. Nach den entsprechenden
Kartenausschnitten ist der Bereich mit der technischen Infrastruktur versorgt.
Das Einordnen von technisch gestützten Maßnahmen der dezentralen
Regenwasserbewirtschaftung ist möglich. 3.3.3. StEP Verkehr
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr
wurde am 8. Juli 2003 vom Senat beschlossenen. Im Anhang ist die Bahnhofstraße
in der Karte „Bestand 2002“ im übergeordneten Straßennetz, Stufe
III (örtliche Straßenverbindung) dargestellt. Der Hubertusdamm ist als
Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung) aufgeführt. In der „Planung 2015“ ist
die Bahnhofstraße als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) dargestellt.
Zwischen Bahnhofstraße / Alt-Karow und der B 2 ist eine Verbindungsstraße
(Stufe II) geplant. Der Hubertusdamm bleibt Ergänzungsstraße. 3.4. Bezirkliche Rahmenplanung Karow /
Blankenburg
Für den Geltungsbereich gibt es keine
räumliche Bereichsentwicklungsplanung – (BEP). Mit der Rahmenplanung Karow /
Blankenburg (Arbeitsstand: 1998/1999) wurde eine vergleichbare Planung für den
nördlichen Raum des ehemaligen Bezirks Weißensee erarbeitet. In der Rahmenplanung wird das
Bebauungsplangebiet u. a. für Versorgungseinrichtungen für Einzelhandel /
Dienstleistungen und einem Umsteigepunkt am Bahnhof Karow dargestellt. 3.5. Zentrenkonzept des Bezirks Pankow
Nach dem Zentrenkonzept des Bezirks
Pankow (Bezirksamtsbeschluss Nr. V-1193 / 2005) befindet sich ein
Ortsteilzentrum in Karow an der Achillesstraße. Außerhalb der Standorte der
zentralen Versorgungsbereiche sollen insbesondere keine großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
realisiert werden. Einzelhandelsvorhaben zur Nahversorgung sind auch außerhalb
des Zentrengefüges möglich - und traditionell an der Bahnhofstraße zwischen
historischem Ortskern Alt-Karow und Bahnhof auch vorhanden. II. Planungsinhalt
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1991
mit der Absicht aufgestellt, die städtebauliche Entwicklung am S-Bahnhof Karow
planungsrechtlich steuern zu können. Städtebauliches Ziel im Umfeld des
Bahnhofs Karow war 1991 neben der Wohnnutzung auch ein ansprechendes Angebot an
Dienstleistungs-, Versorgungs- und Gewerbeeinrichtungen zur Nahversorgung zu
entwickeln. Der Bebauungsplan sollte das Planungsziel durch die Sicherung von
Mischgebieten (Möglichkeit zu Wohn- und Gewerbenutzungen), einer
Jugendfreizeiteinrichtung sowie Verkehrsflächen des Hubertusdamms und der
Bahnhofstraße sowie für einen Bahnhofsvorplatz und einen Nordausgang zum
Bahnhof Karow umsetzen. Aufgrund des erheblichen
Schienenverkehrslärms, insbesondere auch in der Nacht durch Güterverkehr, soll
an der Festsetzung von Mischgebiet, in dem auch sensible Wohnnutzung zulässig
wäre und realisiert werden müsste, nicht mehr festgehalten werden. Auch eine Fläche für die
Gemeinbedarfseinrichtung Jugendfreizeitstätte soll nicht mehr Gegenstand des
Bebauungsplanverfahrens sein, da aufgrund der aktuellen Bevölkerungsentwicklung
die Sicherung einer weiteren Einrichtung im Ortsteil Karow nicht mehr
erforderlich ist. 2006 hat ein Investor die Grundstücke
Hubertusdamm 60-64 von den bisherigen Eigentümern erworben mit dem Ziel die
Grundstücke für eine Einzelhandelsnutzung zu bebauen. In Abstimmung mit der
Deutschen Bahn AG und den zuständigen Stellen des Bezirksamts Pankow hatte der
Investor den nördlichen Bahnhofszugang mit Bahnhofsvorplatz bereits in seiner
Planung einbezogen. 1.1. Schaffung neuer Verkehrsbeziehungen
Der Bezirk Pankow fordert seit langem einen zusätzlichen
Nordausgang am S- und Regionalbahnhof Karow. Nach dem die Deutsche Bahn AG das
Planverfahren und die Realisierung zugesagt hat, müssen auch von Seiten des
Bezirks die entsprechenden planerischen Vorkehrungen getroffen werden. Die Deutschen Bahn AG - Station und
Service - hat den Bereich, in den der nördliche Abgang eingeordnet werden kann
auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten (denkmalgeschützter Bahnhof mit
teilweiser Bahnsteigüberdachung, Länge und Breite des Bahnsteigs) bestimmt.
Auch die Absicht der BVG die Busendhaltestelle mit den neuen
Verkehrsbeziehungen zu verändern ist in die Planungsüberlegungen eingeflossen. Der 2. Ausgang am Bahnhof Karow wurde
von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bei der Deutschen Bahn AG
bestellt. Eine Realisierung auf Grundlage einer Plangenehmigung ist kurzfristig
geplant. Der Bebauungsplan soll mit einer
Festsetzung der Verkehrsfläche der besonderen Zweckbestimmung
„Bahnhofsvorplatz“ auch den Zugangsweg mit Fahrradabstellflächen
vom Hubertusdamm zum Bahnsteig des Bahnhofs einschließlich Betriebs- und
Abfahrtshaltestellen und Wendeanlage für
den Linienbusverkehr sichern. 1.2. Wirkungsanalyse Einzelhandel
Zu den Auswirkungen von
Einzelhandelsansiedlungen wurde eine Wirkungsanalyse vom Februar 2007 durch die
BulwienGesa AG erstellt, die die Auswirkungen auf die lokale
Einzelhandelsstruktur unter besonderer Berücksichtigung der ausgewiesenen
Nahversorgungs- und Ortsteilzentren im Zentrenkonzept des Bezirks Pankow
untersucht hat. Das Gutachten ist
hinsichtlich planungsrelevanter Schwerpunkte zu nachstehenden Aussagen
gekommen: 1.
Das
Vorhaben in Berlin-Karow, den bestehenden Lebensmittelmarkt von der
Bahnhofstraße an den geplanten Bahnhofsvorplatz am Hubertusdamm zu verlagern
und zu erweitern, wird sowohl als tragfähig als auch wirkungsanalytisch
unbedenklich eingestuft. 2.
Aus
städtebaulicher Sicht erreicht der umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit
einer Gesamtverteilungsquote von weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als
auch im Ortsteilzentrum Achillesstraße unbedenkliche Werte, so dass aus
gutachterlicher Sicht keine negativen Auswirkungen auf bestehende Strukturen zu
erwarten sind. 3.
Im
Hinblick auf das nördlich vom geplanten Bahnhofsvorplatz vorgesehene Kerngebiet
dürften bei einer Verkaufsflächenbeschränkung von unter 800 m² keine
gravierenden negativen Auswirkungen auf die bestehende Nahversorgungsstruktur
– insbesondere das Ortsteilzentrum Karow zu erwarten sein. 2. Intention der Planung
Die Ausweisung von Kerngebiet im
Bebauungsplan auf den Grundstücken Hubertusdamm 53-59, 62 (teilweise), 63 - 65
und Bahnhofstraße 64 ermöglicht in dem mit Schienenverkehrslärm vorbelasteten
Bereich, gebietstypische Nutzungen, die mit den für städtebauliche Planungen zu
berücksichtigenden schalltechnischen Orientierungswerten vereinbar sind. Zulässig sollen im wesentlichen
Einzelhandel zur Nahversorgung (z.B. Lebensmittelmarkt), Geschäfts-, Büro-,
Verwaltungsgebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale und sportliche Zwecke sein. Die Größe der einzelnen
Nutzungen des Einzelhandels soll durch die zu realisierenden Grundflächen in
den Baufenstern begrenzt werden, damit durch die Nutzungen schädliche
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, z.B. Zentrum Achillesstraße,
vermieden werden. Weiterhin soll der Zugang zum
nördlichen Bahnhofsausgang gesichert werden. Zur Verbesserung der
Umsteigebeziehungen vom Bahnhof Karow (als Umsteigepunkt zur Regional- und
S-Bahn) zu den Buslinien soll hier ein behindertengerechter ÖPNV-Umsteigepunkt
entstehen. Entsprechend dem Bedarf, soll künftig eine Ringbuslinie bei der
Verlängerung der Bahnhofstraße mit Anbindung an die B 2 und der Straße Am Hohen
Feld eingerichtet werden. Die hierfür benötigten Flächen sollen als
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“
festgesetzt werden. Darüber hinaus werden die bestehenden Straßen Am Danewend,
Hubertusdamm und der Bahnhofstraße als Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien
festgesetzt. 3. Wesentlicher Planinhalt
3.1. Art der
baulichen Nutzung - Kerngebiet
Für die Grundstücke Hubertusdamm
53-59, 62 (teilweise), 63-65 und Bahnhofstraße 64 wird zur baulichen
Entwicklung eines attraktiven Nahversorgungsbereichs in unmittelbarer Nähe des
Bahnhofs Karow mit einem vielfältigen Angebot an Dienstleistungs-, Versorgungs-
und Gewerbeeinrichtungen ein Kerngebiet gemäß § 7 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt. Die Festsetzung Kerngebiet kann
entsprechend dem Entwicklungsrahmen FNP aus der im FNP dargestellten
Wohnbaufläche (W3 und W4) als Regelfall in Abhängigkeit von Bedeutung und Größe
entwickelt werden. Die Entwickelbarkeit ist unter Beachtung des Punktes 6.5
AV-FNP gegeben. Um negative stadtstrukturelle Auswirkungen auf die Umgebung zu
vermeiden, soll großflächiger Einzelhandel nur in einem kleinen Teilbereich (MK
1) direkt an der Bahnhofstraße zulässig sein. Somit sind – im Rahmen der
zulässigen GRZ und GFZ– großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne des §
11 Abs. 3 BauNVO im MK 1 im Erdgeschoss
nur dann zu realisieren, wenn sich die Großflächigkeit im Sinne von § 11
Abs. 3 BauNVO (in dieser vorstädtischen Lage) bereits unter 1200 m² ergibt oder
weitere Verkaufs- bzw. Geschossflächen in anderen Geschossen angeboten werden. In der konkreten örtlichen Situation ist die Großflächigkeit
i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO nur durch die Nutzung des 2. Vollgeschosses bzw.
durch die Nutzung weiterer Geschoss- und Verkaufsfläche in einem Geschoss, das
nicht mehr als 1,40 m über Geländeoberfläche hinausragt, ohne Anrechnung auf
die Geschossfläche gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO i.V. m. § 2 Abs. 11 S. 1 BauO Bln
an diesem Standort erreichbar. Eine günstige Verkehrserschließung ist
vorhanden. Aus der zur Verfügung stehenden
Auswahl an Baugebieten kommt nur eine Kerngebietsentwicklung in Frage. Die Festsetzung von Baugebieten, die dem Wohnen dienen
– und dazu gehört auch das Mischgebiet – ist aufgrund der hohen
Immissionen durch den Bahnlärm nur möglich, wenn aktive Schallschutzmaßnahmen
gesichert werden, die aber nicht finanzierbar und daher nicht realisierbar
sind. Mischgebiet, in
dem Wohnen in einem bestimmten Anteil realisiert werden müsste, wäre daher
nicht festsetzungsfähig. Ein Sondergebiet müsste zweckbestimmt (z.B. Sport,
Gastronomie…) sein. Die enge Festlegung des Entwicklungsrahmens ist aber
nicht Planungsziel für das Plangebiet. Bei einer Gewerbegebietsfestsetzung
bestünde für die benachbarte Wohnnutzung außerhalb des Geltungsbereichs eine starke
Störungsgefährdung. Da besondere Gründe für eine andere
Nutzungsentwicklung nicht vorliegen und stattdessen sogar Gründe gegen eine
andere Gebietsentwicklung sprechen, ermöglicht ausschließlich die Festsetzung
eines Kerngebiets die gewünschte städtebauliche Entwicklung mit der notwendigen
Flexibilität für zukünftige Nutzungen. Im Bereich der Hauptverkehrsstraße
Bahnhofstraße sind traditionell zwischen Ortskern Karow und Bahnhof wichtige
Versorgungseinrichtungen für das alte Siedlungsgebiet vorhanden. Zur Sicherung
bzw. zur Verbesserung des Grundversorgungsnetzes ist im Bereich des
Umsteigepunktes Bahnhof Karow durch Handelseinrichtungen eine ausreichende
Nahversorgung für das alte Siedlungsgebiet wichtig. Auch im Interesse einer
verbrauchernahen Versorgung für die nicht motorisierte Bevölkerung ist auf
kurzem Wege eine Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer der Märkte in der
zentralen Lage des Gebiets möglich. Im Kerngebiet sind Verkaufsflächen von Einzelhandel
auf ein Maß begrenzt, das die wohnungsnahe, bedarfsgerechte Versorgung der
Bevölkerung gewährleistet und dadurch auch die Nahversorgungsfunktion für den
täglichen Bedarf stabilisiert. Einzelhandelsbetriebe, die unterhalb der
Schwelle der Großflächigkeit liegen bleiben ohne Einschränkungen zulässig. 3.1.1. Gliederung des
Kerngebiets
Das Kerngebiet wird gemäß § 1 Abs. 4
Nr. 2 BauNVO gegliedert, um störende Auswirkungen auf das durch Wohnnutzung
geprägte Umfeld durch gebietsfremden zusätzlichen Kunden- und Gewerbeverkehr zu
verhindern. In den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets werden
großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen, um nachteilige Auswirkungen
auf das vorstädtisch geprägte Ortsbild und die Nutzungsstruktur zu vermeiden. An der übergeordneten Bahnhofstraße
sind traditionell bereits verschiedene Einzelhandelsnutzungen angesiedelt. Im
Bereich nördlich davon, entlang des Hubertusdamms ist weitgehend eine
kleinteilige Bebauung mit Wohnhäusern vorhanden. Um wesentliche negative
stadtstrukturelle Auswirkungen auf die sensible, kleinteilige umgebende
Siedlungsstruktur des Hubertusdamms / Bahnhofstraße zu vermeiden, werden
Einzelhandelsflächen begrenzt bzw. großflächige Einzelhandelsbetriebe
ausgeschlossen. Das nördlich des Bahnhofsvorplatzes gelegene Areal, das auf Grund der von der
Bahnhofstraße zurückversetzten Lage aus Einzelhandelsaspekten als wenig
attraktiv einzuschätzen ist, ermöglicht daher auch die Ansiedlung z.B. von Dienstleistern,
Anlagen für gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gastronomie. Die Teilfläche MK 1 des Kerngebiets an der Bahnhofstraße, in der großflächige Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig sein sollen, wird durch eine Knotenlinie abgegrenzt. Die in der Teilfläche MK 1 des Kerngebiets mögliche Geschossfläche stellt sicher, dass über die Verträglichkeit im Gebiet hinausgehende, großflächige Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO im MK 1 nicht angesiedelt werden können. Aufgrund der Lage ist nicht zu erwarten, dass eine Nutzung angesiedelt wird, von der städtebauliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ausgehen. In den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kernbiets werden durch die textliche Festsetzung Nr. 8 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Durch den Ausschluss der großflächigen Einzelhandelsbetriebe ausschließlich in den beiden Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets bleibt jedoch die Gebietstypik insgesamt gewahrt. Durch die Begrenzung der Einzelhandelsflächen und den Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets wird gewährleistet, dass keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf das Ortsteilzentrum Karow – Achillesstraße zu befürchten sind. Im Ortsteilzentrum sind umfangreiche Kerngebietsflächen festgesetzt, in denen großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. 3.1.2. Ausschluss von Nutzungen
Tankstellen Mit der Festsetzung von Kerngebiet
soll unmittelbar am Bahnhof Karow, auf den für Wohnen und andere sensible
Nutzungen ungeeigneten Flächen, eine dem vorstädtisch geprägten Ortsbild
entsprechende, bauliche Nutzung und städtebauliche Fassung des Bereichs am Bahnhof
ermöglicht werden. Tankstellen würden durch ihr
charakteristisches Erscheinungsbild dem Ziel, das vorstädtisch geprägte
Ortbild zu erhalten und weiterzuentwickeln, entgegenstehen. Aufgrund des
begrenzten zur Verfügung stehenden Straßen- und Bauraums am Bahnhof Karow
werden die Ansiedlung von allgemein und ausnahmsweise zulässigen Tankstellen im
Kerngebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO
mit den textlichen Festsetzungen Nr. 1 und Nr. 2 ausgeschlossen, um eine
Verdrängung der oben genannten Nutzungen zu verhindern. Vergnügungsstätten Aufgrund des räumlich engen
Nebeneinanders der geplanten Nutzungen im Kerngebiet und der vorhandenen reinen
und allgemeinen Wohnnutzungen außerhalb des Geltungsbereichs sollen Vergnügungsstätten
zur Wahrung der Sozialverträglichkeit nur ausnahmsweise zulässig sein. Als
besondere Unterarten von Vergnügungsstätten werden jedoch Spielhallen und die
Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder
ähnliche Vorführungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO
durch die textliche Festsetzung Nr. 3 ausgeschlossen. Es handelt sich am Bahnhof Karow um
ein vorstädtisch geprägtes Siedlungsgebiet. Das Bebauungsplangebiet ist an der
Bahnhofstraße von einem Wohngebiet umschlossen, das weitgehend den Merkmalen
eines allgemeinen Wohngebiets entspricht. Am Hubertusdamm überwiegen die
Merkmale eines reinen Wohngebiets. Das Bebauungsplangebiet ist über öffentliche
Straßen nur durch Wohngebiete erreichbar. Daher
ist es erforderlich, die eher in innerstädtischen Lagen typische Struktur mit
Vergnügungsstätten auf eine verträgliche Anzahl zu begrenzen. Die im
Zusammenhang mit einer Ansiedlung von Spielhallen und von Betrieben zur
Schaustellung von Personen einhergehenden Verdrängungseffekte von
verbrauchernahen Versorgungseinrichtungen und die damit verbundene Gefährdung
der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie Absenkung des Niveaus der
umgebenden kleineren Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, die
selbst von einer einzelnen derartigen Vergnügungsstätte ausgehen können, wird
durch den Ausschluss dieser Einrichtungen im Bebauungsplan vermieden. Vor
diesem Hintergrund sind sowohl die Einschränkung von Vergnügungsstätten als
auch der Ausschluss von Spielhallen und Peep-, Sex-, und Live-Shows, deren
Ansiedlung eine funktionale Aufwertung des Gebiets sowie die bedarfsgerechte
Versorgung der Bevölkerung zusätzlich erschwert und damit die Umsetzung der
städtebaulichen Konzeption des Bebauungsplans
beeinträchtigt, im besonderen Maße gerechtfertigt. Durch den Ausschluss von Tankstellen
und Vergnügungsstätten wird die allgemeine Zweckbestimmung nicht wesentlich
verändert. Tankstellen sind außerhalb des Bebauungsplangebiets z.B. im Ortsteil
Französisch Buchholz an der Schönerlinder Straße / Bucher Straße oder im
Ortsteil Blankenburg an der Karower Chaussee zulässig. Für Vergnügungsstätten
bestehen ausreichende Standorte in städtischen Lagen. Vergnügungsstätten und
Tankstellen sind z.B. entlang der Hauptverkehrsstraßen Prenzlauer Allee / -
Promenade, Greifswalder Straße und Schönhauser Allee vorhanden und in den
Bereichen zulässig. Außerhalb des Geltungsbereichs sind somit ausreichende
Möglichkeiten für eine Realisierung von Tankstellen und Vergnügungsstätten
vorhanden. 3.2. Maß der baulichen Nutzung
Die Bebauung soll sich in das
vorstädtisch geprägte Ortsbild integrieren, daher soll das Maß der Nutzung
wesentlich unter den in § 17 der BauNVO festgelegten Obergrenzen bleiben. Demzufolge
werden die Grundflächenzahl auf 0,35, die Geschossflächenzahl auf 0,7 und die
Zahl der Vollgeschosse auf zwei begrenzt. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf
die festgesetzte Grundfläche für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen
und bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche um 50 % überschritten werden.
Die gesetzliche Kappungsgrenze von insgesamt 0,8 GRZ (§ 19 Abs. 4 Satz 2
BauNVO) wird im Geltungsbereich nicht erreicht. Abweichungen im Einzelfall sind
gemäß § 19 Abs. 4 Satz 4 BauNVO auch möglich, wenn die Auswirkungen auf die
natürlichen Funktionen des Bodens geringfügig sind. 3.3. Bauweise, überbaubare
Grundstücksfläche
Die überbaubaren Gründstücksflächen
werden durch Baugrenzen als „Baufenster“ festgesetzt. Durch diese
flächenmäßige Ausweisung bleibt der größte Teil des Kerngebiets überbaubare
Fläche. Es wird die offene Bauweise festgesetzt - unter Berücksichtigung der
umgebenden Bebauungsstruktur - um eine, dem Ortsbild entsprechende, Bauweise zu
sichern. Mit diesen Festsetzungen wird die
Nutzbarkeit der Grundstücke nur im städtebaulich dringend erforderlichen Ausmaß
eingeschränkt. Durch die Festsetzung von Baufenstern soll den Eigentümern ein
größtmöglicher Spielraum für die Einordnung baulicher Anlagen gegeben werden. Im straßenseitigen Bereich der
Grundstücke am Hubertusdamm und der Straße Am Danewend soll ein Bereich in
einer Breite von 5 m, an der Bahnhofstraße in einer Breite von 4 m von Bebauung
freigehalten werden, um auch im Kerngebiet die ortstypischen
„Vorgartenbereiche“ in dem Siedlungsgebiet zu erhalten. Stellplätze
und Garagen werden daher auf der Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und
der Baugrenze ausgeschlossen. Zur Sicherung dieses Planungsziels sind
Stellplätze und Garagen durch die textliche Festsetzung Nr. 4 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4
BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO zwischen Straßenbegrenzungslinien
und Baugrenzen unzulässig. Entlang des Bahngeländes wird ein
Bereich in einer Breite von 5 m von Bebauung freigehalten, um den von der Bahn
aus Betriebs- und Sicherheitsgründen geforderten Abstand zu sichern. Dies
bedeutet, dass künftige Baukörper einen Abstand von mehr als 10 m zur äußeren
Gleisachse der Fernbahntrasse einhalten und damit eine Beeinträchtigung und /
oder Gefährdung für die Betriebsanlagen der Bahn und des Eisenbahnbetriebes
nicht zu erwarten ist. 3.4. Sonstige Festsetzungen
Werbeanlagen Das Kerngebiet liegt in einem
vorstädtischen Bereich. Dieser unterscheidet sich aufgrund der örtlichen
Gegebenheiten - vorstädtische, kleinteilige Bebauung mit Wohnhäusern - von
einem innerstädtischen Kernbereich. Daher ist an eine Gestaltung der Fassaden
auch im Hinblick auf die Werbung ein hoher Anspruch zu stellen. Mit dem
Bebauungsplan soll für die Gestaltung der Werbung ein lenkender Rahmen
vorgegeben werden, um unzumutbare Belästigungen und Störungen der in der
Umgebung vorhandenen Wohngebiete zu vermeiden. Werbeanlagen mit wechselndem Licht
sind an dieser Stelle untypisch und würden sowohl das Ortsbild als auch die in
unmittelbarer Nähe am Hubertusdamm vorhandene Wohnnutzung beeinträchtigen.
Daher werden sie durch die textliche Festsetzung Nr. 7 ausgeschlossen.
Oberhalb des 2. Vollgeschosses werden Werbeanlagen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.
mit § 12 AGBauGB generell ausgeschlossen, da höhere Werbeanlagen zu einer
städtebaulichen Wirkung führen würden, die sich in dem vorstädtisch geprägten
Ortsbild nicht einfügt. Ebenfalls zur Wahrung des typischen vorstädtischen
Ortsbilds werden Werbepylone im Kerngebiet in
den Teilflächen MK 1 und MK 2 auf eine maximale Höhe von 56,8 Meter über Normalhöhennull (NHN) und in der Teilfläche MK 3 auf eine maximale Höhe von
56,2 Meter über NHN begrenzt.
Die Geländehöhen im Bereich des Hubertusdamms sind über NHN in Metern zwischen
49,5 und 50,5 angegeben. Somit ergibt sich eine maximale Höhe für Werbepylone
je nach Standort zwischen 6,1 bis 6,7 Meter über der Straßen-/Geländehöhe. Im
Regelfall sind Werbepylone ca. sechs Meter hoch, so dass keine außergewöhnliche
Einschränkung der Nutzung zu erwarten ist. Grünfestsetzung Bei einer Realisierung von
Stellplatzanlagen wird durch die textliche Festsetzung Nr. 9 (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit § 25 Buchst. a BauGB) eine Gliederung ebenerdiger
Stellplätze durch Flächen vorgegeben, die zu bepflanzen sind. Je acht
Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen. Die Baumpflanzungen sind gliedernde,
auflockernde und identitätsstiftende Elemente und verbessern damit das
Landschafts- und Ortsbild. Zudem bilden sie eine wichtige Maßnahme für das
Schutzgut Klima. Als Staubfilter, Schatten- und Feuchtigkeitsspender verbessern
sie die klimaökologischen Bedingungen im Plangebiet. Des Weiteren sind sie für Vögel und
andere Tierarten wichtige Teil-Lebensräume oder Nahrungsgrundlage. Im Kerngebiet sind die nicht überbaubaren
Grundstücksflächen mit Bindungen zum Anpflanzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25
Buchstabe a und b BauGB mit Sträuchern
und Stauden zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten (textliche
Festsetzung Nr. 10). Diese Festsetzung soll eine Fläche
zum Anpflanzen in einer Breite von 3 m entlang des Bahngeländes sichern, damit
sich strukturreiche Saumbiotope (Hecken mit angrenzender Staudenflur) als
Lebensraum für Bienen- und Wespenarten entwickeln können. Damit wird zudem eine
landschaftsplanerisch und städtebaulich angemessene Mindestquantität der
Begrünung bei Baumaßnahmen im Kerngebiet gesichert. Diese Maßnahmen tragen auch dazu bei,
die Siedlungsstruktur im Plangebiet den Erfordernissen des Umweltschutzes und
den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung zu
entwickeln. 3.5. Lärmschutz
Der Geltungsbereich wird von mehreren
Schallquellen tangiert: Zur Untersuchung der Auswirkungen
durch die unterschiedlichen Schallquellen wurde eine Schalltechnische
Untersuchung (Lärmgutachten) beauftragt. Das Gutachten ergab, dass durch den
Schienenverkehrslärm (insbesondere durch den Güterzugverkehr nachts) die
Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für
eine (angenommene) Wohnnutzung um 15 bis 20 dB(A) erheblich überschritten
werden. Daher ist die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen entlang der
Bahntrasse erforderlich. Neben Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden sind
im Kerngebiet auch Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 und Abs. 3 Nr. 2
zulässig. Aufgrund der hohen Belastung sollen zum Schutz vor Lärm und damit
verbundenen Gesundheitsschäden Aufenthaltsräume in Wohnungen in den
bahnzugewandten Gebäudeseiten durch die textliche Festsetzung Nr. 5
ausgeschlossen werden. Diese Festsetzung schränkt zwar in geringem Maß die
Nutzbarkeit der Grundstücke ein, ist aber zum Schutz der gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnisse erforderlich. Zur Gewährleistung einer
ausreichenden Aufenthaltsqualität in Gebäuden sind auch hierfür passive
Schallschutzmaßnahmen nach der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“
erforderlich. Bei Gebäuden, z. B. Hubertusdamm 57
(bahnzugewandte Gebäudeseite) ergibt sich, bei einem Beurteilungspegel von 74
dB(A) ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 77 dB (A), der Lärmpegelbereich VI
(76 – 80 dB (A)). Es ist daher ein erforderliches Schalldämmaß von 50 dB
für Aufenthaltsräume erforderlich. Die Schalldämmaße für Büro- und Arbeitsräume
sind wie in der DIN 4109, Tabelle 8 vorgesehen eine Klasse (5 dB) niedriger.
Die DIN 4109 ist als technische Baubestimmung zu beachten und ist daher nicht
Regelungsinhalt der Festsetzung eines Bebauungsplans. Die Berechnungsergebnisse des
Verkehrslärms Straße zeigen, dass an der straßenseitigen Baufeldgrenze
Beurteilungspegel von 59 dB(A) tags und 51 dB(A) nachts auftreten. Bei der oben
angeführten Interpretation für gesundes Wohnen würde man den Tag-Wert noch
tolerieren (kleiner 60 dB(A), beim Nacht-Wert im Bereich der Toleranzgrenze
liegen (kleiner 50 dB(A)). Gegen diese Verkehrslärmbelastung können ebenso
bauliche Schallschutzmaßnahmen vorgenommen werden. Die Berechnungsergebnisse des
Lärmgutachtens zeigen, dass die angenommene Nachtanlieferung für
Einzelhandelsflächen zu einer unzulässigen Immissionssituation führen kann. Es
entspricht daher dem Stand der Technik, dass Laderampen in akustisch wirksamer
Einhausung als Schleuse ausgeführt werden, die die Schallemission wirksam
verringern. Mit der im Gutachten getroffenen
Annahme eines „immissionswirksamen flächenbezogenen
Schallleistungspegels“ (Emissionskontingent) von 55 dB je m² am Tage und
40 dB je m² in der Nacht sollen unzumutbare Lärmbelästigungen der Wohnnutzung
in den Wohngebieten östlich des Hubertusdamms durch die Anlagen im Kerngebiet,
z. B. Nachtanlieferung vermieden werden. (Für das Emissionskontingent war bis
zur Erarbeitung der DIN 45691 vom Dezember 2006 die Bezeichnung
„immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel“
gebräuchlich.) Die Lärmemissionen von den Teilflächen des Kerngebiets sollen
soweit begrenzt sein, dass keine unzumutbaren Lärmimmissionen im Wohngebiet zu
erwarten sind. Durch die textliche Festsetzung Nr. 6 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 4 Nr. 2
BauNVO) wird daher
geregelt, dass nur solche Betriebe und Anlagen zulässig sind, deren
Lärmemissionen soweit begrenzt sind, dass die von den Teilflächen des
Kerngebiets ausgehenden Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 die schalltechnischen
Orientierungswerte der DIN 18005 einhalten. Das Emissionskontingent LEK ist
nach DIN 45691 der Schallleistungspegel, der bei gleichmäßiger Verteilung auf
der Teilfläche bei ungerichteter Abstrahlung und ungehinderter verlustloser
Schallausbreitung je Quadratmeter höchstens abgestrahlt werden darf. Zu den
Berechnungsmodalitäten im baurechtlichen Verfahren wird auf Abschnitt 5 der DIN
verwiesen. Bei geeigneten Lagen kann die
Schallabschirmung auch durch bestehende oder zu errichtende Bauwerke mit
gleicher Schutzwirkung für die benachbarte Wohnbebauung – bei Bestimmung des
Teilpegels, welcher von der zu beurteilenden Anlage ausgeht, berücksichtigt
werden. 3.6. Verkehrsflächen
Die im Geltungsbereich des
Bebauungsplans liegenden Straßenverkehrsflächen der Bahnhofstraße,
Hubertusdamm und Am Danewend werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als
Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien festgesetzt. In der
Planunterlage des Bebauungsplans ist die Einteilung der Verkehrsfläche im
Bestand dargestellt. Durch die textliche Festsetzung Nr. 11 soll gemäß §
9 Abs. 1 Nr. 11 geregelt werden, dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche
und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht Gegenstand der
Festsetzung ist. Dies obliegt dem zuständigen Fachplanungsamt; eine abschließende
Regelung ist daher nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die Grundstücke Hubertusdamm 60, 61
und eine Teilfläche des Hubertusdamms 62 werden als Verkehrsfläche besonderer
Zeckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“ für einen 2. nördlichen Zugang
zum Bahnhof mit Aufzug sowie einer Buswendeanlage, einer Aufstellfläche für
Busse, Taxen und Behindertenparkplätze, sowie eine ausreichende Zahl von
Fahrradstellplätzen gesichert. Für die verkehrliche Anbindung des
geplanten Nordausgangs am Bahnhof Karow mit Bussen wurden 2 Varianten untersucht
und gegenübergestellt: Die Variante 1 mit einer
Doppelbusbucht im Hubertusdamm erfordert den Umbau des Hubertusdamms, den
Grunderwerb des Grundstücks Hubertusdamm 62 für den Bau des Zugangswegs zum
Bahnhof, den Bau der Doppelbusbucht sowie den Grunderwerb für die Verlegung des
vorhandenen Gehwegs mit einer Fläche von ca. 250 m². Das Fällen der
betroffenen Straßenbäume und der Gehwegneubau mit Baumneupflanzungen wären
erforderlich. Die Streckenführung des Busses über
die Kerkowstraße und die Frundsbergstraße dient dabei als Buswendeschleife.
Die Kerkow- und Frundsbergstraße sind jedoch für eine derartige Belastung
nicht ausgebaut. Diese Straßen benötigen bei Beibehaltung der derzeitigen
Linienführung eine grundlegende Erneuerung. An der Endhaltestelle würden Busse
nach wie vor auf der Fahrbahn des Hubertusdamms stehen und für den KfZ-Verkehr
und die querenden Fußgänger ein Gefährdungspotential darstellen. Die Variante 2 mit Bahnhofsvorplatz
erfordert zusätzlich den Erwerb der Grundstücke Hubertusdamm 60 und 61 mit
einer Fläche von ca. 2000 m². Hinzu kommen mittelfristig die Herstellungskosten
für den Bahnhofsvorplatz mit Buswendeanlage, Taxistand und
Behindertenparkplätzen. Die Buswendeanlage auf dem
Bahnhofsvorplatz bietet für den ÖPNV-Nutzer einen kürzeren und sicheren
Umsteigeweg zwischen Bahnsteigabgang und Bushaltestelle. Darüber hinaus
ermöglicht eine Buswendeanlage einen variableren, bedarfsgerechten Einsatz der
Buslinien. Die Buslinien können bei Bedarf auch als Ringbuslinien in zwei
Richtungen gefahren werden. Weiterhin würde eine Wendeschleife durch das
Wohngebiet an der Kerkowstraße und der Frundsbergstraße einschließlich deren
Ertüchtigung entfallen. Eine Buswendeanlage direkt am 2.
Bahnhofsausgang ist daher mittel- bis langfristig die Vorzugsvariante für
einen bedarfsgerechten ÖPNV-Umsteigepunkt. Das Bezirksamt hat sich zur
Fortführung der Planung mit dem Bahnhofsvorplatz entschlossen, dessen Flächensicherung mit dem
Bebauungsplan verfolgt wurde. 3.7. Flächenbilanz
Das
Plangebiet ist ca. 2,4 ha groß, hiervon
entfallen auf Straßenverkehrsflächen etwa 6500 m², auf Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung ca. 2740 m² und auf die Teilfläche des Kerngebiets
MK 1 ca. 1700 m², auf die Teilfläche MK 2 des Kerngebiets ca. 4180 m², und auf
die Teilfläche MK 3 des Kerngebiets ca. 8630 m². Somit ergibt sich insgesamt
eine Kerngebietsfläche von 14510 m². 4. Abwägungsbelange
4.1. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Durch
die geplanten Festsetzungen im Baugebiet werden grundsätzlich die
Voraussetzungen zur Realisierung von Gebäuden geschaffen, die die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn-
und Arbeitsverhältnisse gewährleisten. Entsprechend
den Regelungen des § 7 der BauNVO sind im Kerngebiet neben Geschäfts-,
Büro- und Verwaltungsgebäuden Wohnungen nur für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter zulässig. Eine
konkrete Einzelfallprüfung ist im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Verfahrens
vorzunehmen. Es
ist die Realisierung von Schallschutzmaßnahmen entlang der Bahntrasse
erforderlich. Aufgrund der hohen Belastung sollen zum Schutz vor Lärm und damit
verbundenen Gesundheitsschäden Aufenthaltsräume in Wohnungen in den der Bahn
zugewandten Gebäudeseiten durch die textliche Festsetzung Nr. 5 ausgeschlossen
werden. Diese Festsetzung schränkt zwar in geringem Maß die Nutzbarkeit der
Grundstücke ein, ist aber zum Schutz der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse
erforderlich. Durch
die einzuhaltenden Schalldämmaße von bis zu 50 dB für Aufenthaltsräume
sind die Emissionen ausreichend zu mindern. Die DIN
4109 ist als technische Baubestimmung zu beachten und ist daher nicht
Regelungsinhalt der Festsetzung eines Bebauungsplans. Die
Betriebsanlagen der Bahn einschließlich ihrer Schutzvorkehrungen genießen
Bestandsschutz. Dies beinhaltet insbesondere, dass künftige Anwohner/Nutzer an
einer bestehenden Betriebsanlage der Bahn den Verkehrslärm und weitere
Immissionen wie Erschütterungen zu dulden haben, die sich aus dem
bestimmungsgemäßen Gebrauch der Anlagen ergeben. Immissionsminderungsmaßnahmen
sind, soweit erforderlich, von Bauherren in eigener Zuständigkeit im
bauordnungsrechtlichen Verfahren nachzuweisen und zu realisieren. Wegen
der geringen Abstände zu den schutzwürdigen Nutzungen im B-Plangebiet (bei
Wohnnutzung) und dem sehr intensiven Fahrverkehr mit „üblichen“
Fahrgeschwindigkeiten beim Personennah-, Personenfern- und Güterverkehr können Erschütterungseinwirkungen
auf Gebäude (und Menschen) nicht ausgeschlossen werden. Bei konkreter
Bauausführung sind dann exakte Aussagen nur durch entsprechende Messungen im
Baugrund (Schwingungsausbreitung) möglich und sind im Rahmen des Bauvorhabens
bei Bedarf durchzuführen. Mit
der Festsetzung einer Geräuschkontingentierung werden unzumutbare
Lärmbelästigungen der Wohnnutzung in den Wohngebieten östlich des Hubertusdamms
durch die Nutzungen im Kerngebiet, z. B. Nachtanlieferung vermieden. Die
Lärmemissionen der Teilflächen des Kerngebiets sollen soweit begrenzt sein,
dass keine unzumutbaren Lärmimmissionen im Wohngebiet zu erwarten sind. Der
Nachweis der Emissionskontingente erfolgt auf der Grundlage der TA Lärm im
bauordnungsrechtlichen Verfahren. Am bestehenden Wohnhaus Bahnhofstraße 64
führen die vom Stellplatz eines Einkaufsmarktes verursachten Lärmimmissionen
nur zu einem geringfügigen Immissionskonflikt. In Anlehnung an die fachliche
Interpretation zum „gesunden Wohnen“ kann dieser Konflikt als tolerabel
bezeichnet werden. Mit einer Lärmschutzwand am südlichen Stellplatzbereich
könnte eine geringfügige, aber sicher psychologisch wirkende Verbesserung der
Immissionssituation erreicht werden. Durch passive Schallschutzmaßnahmen (z.B.
vorgesehene Verglasung der Balkone, Loggien durch den Investor) kann insgesamt
eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Gebäude erreicht werden. Die
Berechnungen für den Bahnhofsvorplatz sind im Lärmgutachten für den
Omnibusverkehr für die Tag- und Nacht-Situation (nach der Berechnungsvorschrift
Parkplatzlärmstudie) durchgeführt worden. Wegen der geringen Anzahl an
Fahrbewegungen liegen die berechneten Werte an allen Immissionsorten im östlich
gelegenen Wohngebiet deutlich unter den schalltechnischen Orientierungswerten
für Wohngebiete. Die
Sicherung gesunder Wohnverhältnisse der Bewohner der nördlich und östlich
gelegenen Wohngebiete sind damit berücksichtigt. 4.2. Belange
der Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds
Mit
der Festsetzung einer maximal zweigeschossigen Bebauung, in offener Bauweise
entlang des Hubertusdamms und der Sicherung eines Bahnhofsvorplatzes wird ein Bereich
mit Nahversorgungsfunktion am Bahnhof Karow entstehen, der dem vorstädtischen
Charakter des Ortsteils Karow entspricht. In
dem historisch gewachsenen Versorgungsbereich mit kleinteiliger
Einzelhandelstruktur für den Ortskern und die angrenzenden Siedlungsgebiete an
der Bahnhofstraße / Hubertusdamm sollen auch größere Baukörper zulässig sein,
um einen Discountmarkt anzusiedeln, der die Kaufkraft am Ort bindet und von dem
auch die ortsansässigen Fachhändler profitieren. Mit dem Kerngebiet soll insbesondere
der Nahversorgungsbereich um die Bahnhofstraße stabilisiert und gestärkt und
auch ein zeitgemäßer, zu Fuß zu erreichenden Discounter in dem Gebiet
ermöglicht werden. Mit
der Festsetzung des Kerngebiets im Zusammenhang mit der Schaffung eines zweiten
Bahnhofszugangs wird die historisch gewachsene Funktion als Umsteigepunkt mit
Nahversorgungsfunktion für den alten Siedlungsbereich unmittelbar am Bahnhof
Karow gestärkt werden. Auf
den für Wohnen und andere sensible Nutzungen ungeeigneten Flächen soll eine dem
vorstädtisch geprägten Ortsbild entsprechende, bauliche Nutzung und
städtebauliche Fassung der Bereiche am Bahnhof ermöglicht werden. Die
vorstädtische, kleinteilige Bebauung mit Wohnhäusern wird nicht beeinträchtigt,
da ein lenkender Rahmen für Werbeanlagen vorgegeben wird. Mit der
Höhenbegrenzung auf zwei Geschosse werden auch die Belange des Denkmalschutzes
(Baudenkmale in unmittelbarer Umgebung) nicht nachteilig berührt. Bei
einer Realisierung von Stellplatzanlagen ist eine Gliederung ebenerdiger
Stellplätze durch Flächen vorgesehen, die zu bepflanzen sind. Bei jeweils acht
Stellplätzen ist mindestens ein Baum zu pflanzen. Die Baumpflanzungen sind
gliedernde, auflockernde und identitätsstiftende Elemente und verbessern damit
das Landschafts- und Ortsbild. Der
städtebaulich relevante Straßenbaumbestand des Hubertusdamms kann innerhalb der
öffentlichen Straßenverkehrsfläche erhalten und entwickelt werden. 4.3. Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege
Mit dem
Bebauungsplanentwurf sollen etwa 6500 m² vorhandene Straßenverkehrsflächen und
ca. 2740 m² zusätzliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
„Bahnhofsvorplatz“ gesichert werden sowie vorhandene Bauflächen von
14510 m² mit einer GRZ von 0,35 als Kerngebiet festgesetzt werden. Damit sind
35 % der Grundfläche der Baugrundstücke durch bauliche Anlagen überbaubar. Die
zulässige Grundfläche darf durch Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten,
Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche bis zu 50 %
überschritten werden. Damit ist eine zulässige Versiegelung der Baugrundstücke
von 52% zulässig. Entsprechend § 8 Bauordnung Berlin sind die übrigen nicht
bebauten Flächen zu begrünen oder zu
bepflanzen. Die Baugrundstücke werden damit entsprechend dem Ortsbild begrünt
oder gärtnerisch angelegt. Hiermit wird einer, der Lage angemessenen baulichen
Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke und dem sparsamen Umgang mit Grund und
Boden Rechnung getragen. Der Bau eines
großflächigen Einzelhandelsbetriebes ist aufgrund der Festsetzungen des
Bebauungsplans nur in einem kleinen Teilbereich direkt an der Bahnhofstraße mit
einer Grundfläche von weniger als 1200 m² nicht ausgeschlossen. Die
Realisierung eines solchen Einzelhandelsvorhabens auf der kleinen Grundfläche
ist praktisch nicht zu erwarten. Damit werden u. a. nachteilige Auswirkungen
auf das Orts- und Landschaftsbild und den Naturhaushalt vermieden. Aus
städtebaulicher Sicht stellt die bauliche Neugestaltung keine nachteiligen
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild und den Naturhaushalt dar. Eine
weitere Betrachtung ist in Anbetracht der bestehenden Nahversorgungsfunktion im
Bereich des Umsteigepunktes für die weitere Abwägungsentscheidung jedoch
unerheblich. Eine angenommene Auswirkung würde aufgrund seiner Geringfügigkeit
kein Vorziehen dieses Belangs vor anderen öffentlichen Belangen im Rahmen der
Abwägung begründen. Das öffentliche Interesse an einer Fortentwicklung und
Stabilisierung des traditionellen Nahversorgungsbereichs für das alte
Siedlungsgebiet durch Schaffung flankierender städtebaulicher, wirtschaftlicher
und der verkehrlichen Rahmenbedingungen wiegt demgegenüber höher. Da
der Bebauungsplan keine Festsetzung von großflächigem Einzelhandel trifft,
sondern diesen lediglich im Rahmen der Kerngebietsfestsetzung theoretisch
ermöglicht, wäre die Prüfung über die Erforderlichkeit einer
Umweltverträglichkeitsprüfung anlagenbezogen durchzuführen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wird daher nur eine Prüfung über die grundsätzliche Eignung des Gebiets
vorgenommen. Eine Vorprüfung nach Nr. 18.6.2 der UVPG Anlage 1 für großflächige
Einzelhandelsbetriebe oder sonstige großflächige Handelsbetriebe ist daher nicht
erforderlich. Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete werden nicht
beeinträchtigt. Die
Voraussetzung von 20000 m² bis weniger als 70000 m² Grundfläche für eine
Vorprüfung nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 BauGB werden nicht erreicht. Naturschutzgebiete,
Nationalparke, Biosphärenreservate, Landschaftsschutzgebiete, geschützte
Biotope und Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. Im
Geltungsbereich sind keine Bau-,
Bodendenkmale bekannt. Die Baudenkmale in unmittelbarer Umgebung werden nicht
beeinträchtigt. Die
Bestandsangaben zu Boden, Altlasten, Grundwasser, Klima, Lärm, Luft, Ökologie
und Freiflächen sind, soweit nicht anders angegeben, aus dem Umweltatlas Berlin
entnommen und in der Begründung aufgeführt. Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der Schutzgüter bestehen nicht. Eingriffe
im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB, die zu erwarten wären, gelten gemäß § 13
a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als erfolgt bzw. zulässig. Um
auch das Orts- und Landschaftsbild, z.B. bei Discountern zu verbessern, sollen
ebenerdige Stellplätze durch Flächen gegliedert werden, die zu bepflanzen sind.
Je acht Stellplätze soll ein Baum gepflanzt werden. Sie bilden eine wichtige
Maßnahme für das Schutzgut Klima: als Staubfilter, Schatten- und Feuchtigkeitsspender
verbessern sie die klimaökologischen Bedingungen im Plangebiet. Des Weiteren
sind sie für Vögel und andere Tierarten wichtige Teil-Lebensräume oder
Nahrungsgrundlage. Nach
Auswertung der artenschutzrechtlichen Untersuchung stehen dem Bebauungsplan keine
rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 42
Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG entgegen. Jedoch resultieren aus dieser Verbotsnorm
nachstehende plan- bzw. vorhabenbezogene Anforderungen: Dem
gutachterlichen Vorschlag wurde mit den Flächen zum Anpflanzen mit Sträuchern
und Stauden im Kerngebiet in einer Breite von drei Meter entlang der Grenze zum
Bahngelände in angemessenem Umfang entsprochen. Damit können sich
strukturreiche Saumbiotope (Hecken mit angrenzender Staudenflur) als eine
landschaftsplanerisch und städtebaulich angemessene Mindestquantität der
Begrünung und als Lebensraum für Bienen- und Wespenarten entwickeln. Von dem
Vorschlag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung darüber hinaus eine
generelle Dachbegrünung festzusetzen wurde abgesehen. Der damit verbundene
zusätzliche bauliche und finanzielle Aufwand für diese vom Gutachter nicht
geforderten Kompensationsmaßnahmen und die städtebauliche Wirkung einer solchen
Festsetzung sind nicht gerechtfertigt. Zur Dachneigung werden durch den
Bebauungsplan keine Regelungen getroffen. Erfahrungsgemäß wählt ein Bauherr
jedoch eine kostengünstige Variante. Die Festsetzung der Dachbegrünung würde
wegen der noch höheren Baukosten für steil geneigte Dächer dazu führen, dass im
Plangebiet größtenteils nur Flachdächer errichtet werden würden. Dies wird
nicht angestrebt, weil steil geneigte Dächer dem Ortsbild besser entsprechen
und durch ihre Höhe als Schutz für die Flächen jenseits des Hubertusdamms vor
dem von der Bahntrasse ausgehenden Lärm fungieren. Durch die
„Grünfestsetzungen“ (Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen mit
Sträuchern und Stauden sowie den zu begrünenden Vorgartenbereichen) aus
städtebaulichen Gründen wird auch dem Vermeidungsgebot entsprochen. Folgende
Anforderungen sind vom jeweiligen Vorhabenträger / Bauherrn bei der
Vorhabensdurchführung zu beachten: 1.
Vögel und Fledermäuse a)
Die Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen geschützten
Lebensstätten abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu sanierender
Gebäude ist vor Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine nachweislich
fachkundige Person im Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten besonders
geschützter Vogelarten sowie Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus)
zu untersuchen. Bei Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur
Überwindung des Beseitigungsverbots nach § 42 Abs.1 Nr.1 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz-
BNatSchG)
der Befreiung nach §°62 BNatSchG, rechtzeitig
vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des Untersuchungsergebnisses zu beantragen
bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2- als zuständiger Oberster
Naturschutzbehörde. Die Befreiung wird mit der Maßgabe in Aussicht gestellt,
dass entfallende Lebensstätten im Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp.
Quartiershilfen zu kompensieren sind. b)
Beseitigung von Bäumen und Vegetation Soweit
die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies
grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, mithin nicht während des Zeitraums
Anfang März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende
Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu
überprüfen und – bei Vorliegen dieses Sachverhalts – zwingend zu
gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten
durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als
Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte
Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 42 Abs.1 Nr.1 Bundesnaturschutzgesetz
- BNatSchG vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel
3 des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986) ist bis zur
Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu belassen. Müssen
höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel
und/oder Fledermäuse) beseitigt werden, bedarf es wegen § 42 Abs.1 Nr.1
BNatSchG – ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (BaumSchVO Bln) – der Befreiung nach § 62
BNatSchG, rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn zu beantragen bei der zuständigen
Unteren Naturschutzbehörde. Rechtliche
Vorgaben gem. BaumSchVO Bln bleiben von der Planung unberührt. Der Schutz der
betreffenden Bäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. 2. Amphibien Die auf dem Grundstück Hubertusdamm 61 befindlichen
Gartenteiche weisen einen Besatz mit Teichmolchen und Teichfröschen (beide
besonders geschützt) auf; das Vorkommen des Kammmolches (streng geschützt, im
Anhang IV der FFH-RL gelistete Art) wurde nicht nachgewiesen. Bei
Realisierung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Bahnhofsvorplatz u.
a. auch auf dem Grundstück Hubertusdamm 61, bzw. einer Baufreimachung ist durch
den Träger dieser Maßnahme vor dem Beginn der Befreiungsantrag nach § 62
BNatSchG zu stellen und die in der Befreiungsentscheidung festzulegende
Kompensationsmaßnahme (fachkundige Umsiedlung der vorhandenen Teichmolche und
Teichfrösche in andere geeignete Lebensräume) sicherzustellen. Dafür wurde von
der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde –SenStadt I E 2- die
erforderliche Befreiung in Aussicht gestellt. Ein Verbleib der Amphibien in den
Teichen (davon ein umgenutztes, bepflanztes Schwimmbecken) ist aufgrund der
Lage in der Mitte des künftigen Bahnhofsvorplatzes nicht möglich. 4.4. Belange der Wirtschaft und der verbrauchernahen Versorgung
Die Belange der Wirtschaft finden
durch die Festsetzung eines Kerngebiets Berücksichtigung. Die innerhalb des
Kerngebiets entstehenden Möglichkeiten zur Ansiedlung von Gewerbe kommen den
umliegenden wohngeprägten Bereichen zu Gute. Sie führen zu einer wesentlichen
Verbesserung der verbrauchernahen Versorgung an diesem stark frequentierten
Umsteigepunkt zum ÖPNV. Aus städtebaulicher Sicht erreicht
der umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit einer Gesamtverteilungsquote
von weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als auch im Ortsteilzentrum
Achillesstraße unbedenkliche Werte, so dass die Zentrumsfunktionen,
insbesondere der Handel nicht beeinträchtigt werden. Die im Zusammenhang mit einer Ansiedlung von Spielhallen und von Betrieben zur Schaustellung von Personen einhergehenden Verdrängungseffekte von verbrauchernahen Versorgungseinrichtungen und die damit verbundene Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie Absenkung des Niveaus der umgebenden kleineren Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen werden durch die textliche Festsetzung Nr. 3 vermieden. Damit wird den Belangen der verbrauchernahen Versorgung Rechnung getragen. 4.5. Ergebnisse von städtebaulichen Planungen, FNP, Zentrenkonzept
Der
Entwurf des Bebauungsplans ist den Zielen der Raumordnung angepasst. Das
Kerngebiet ist, entsprechend den „Entwicklungsgrundsätzen“ in den
Richtlinien zum Darstellungsumfang - Entwicklungsrahmen (AV-FNP) aus der im
FNP Berlin dargestellten Wohnbaufläche (W3 und W4) entwickelbar, da es mit
einer Fläche von insgesamt ca. 1,45 ha und durch eine Beschränkung für
Einzelhandelsflächen sowie in seiner Bedeutung als untergeordnet eingestuft
werden kann. Die
Entwickelbarkeit des Bebauungsplans aus dem FNP ist daher unter Beachtung des
Punktes 6.5 AV-FNP in diesem Einzelfall gegeben, da berücksichtigt wird, dass
großflächiger Einzelhandel im Bebauungsplan nur in einem kleinen Teilbereich
von weniger als 1200 m² Baugebietsfläche direkt an der Bahnhofstraße zulässig
sein soll. Ebenso
ist außerhalb einer im FNP dargestellten Einzelhandelskonzentration
großflächiger Einzelhandel nicht zu entwickeln. Um schädliche Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche zu vermeiden wird die Fläche des MK 1 so begrenzt,
dass in der für Einzelhandelsnutzungen relevanten Erdgeschossebene nur eine
bebaubare Grundfläche zur Verfügung steht, so dass hier die Schwelle zur
Großflächigkeit nur durch Nutzung anderer Geschosse als dem Erdgeschoss
überschritten werden könnte. Dies ist praktisch an diesem Standort nicht zu
erwarten. Im MK 2 und MK 3 wird großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen. Aus
städtebaulicher Sicht erreicht der umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit
einer Gesamtverteilungsquote von weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als
auch im Ortsteilzentrum Achillesstraße unbedenkliche Werte, so dass keine
negativen Auswirkungen auf bestehende Strukturen zu erwarten sind. Der
Bebauungsplan steht im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro. Es wird ein
Nahversorgungsbereich geplant, dessen Angebot nach Art, Lage und Umfang die
wohnungsnahe Versorgung stabilisiert. Der Bebauungsplan unterstützt auch das
Ziel 1.0.1 LEP eV (Vorrang von Erneuerung und Verdichtung vor Ausweisung neuer
Siedlungsflächen und schnellstmögliche Beplanung brachliegender Bauflächen). Gemäß
dem Zentrenkonzept des Bezirks Pankow sind auch Einzelhandelsvorhaben zur
Nahversorgung außerhalb des Zentrengefüges möglich. Großflächige
Einzelhandelseinrichtungen sollen mit den Festsetzungen des Bebauungsplans
faktisch ausgeschlossen werden, um auch den traditionell an der Bahnhofstraße
zwischen historischem Ortskern Alt-Karow und Bahnhof vorhandenen wichtigen
Nahversorgungsbereich für das alte Siedlungsgebiet nachhaltig zu entwickeln. Durch
die Größenbegrenzung der Einzelhandelsflächen sind ebenso keine negativen
stadtstrukturellen Auswirkungen auf die sensible, kleinteilige umgebende
Siedlungsstruktur zu erwarten. Der Bereich an der Bahnhofstraße / Hubertusdamm
am Bahnhof Karow nimmt jedoch eine wichtige Versorgungsfunktion in der
Grundversorgung ein, die durch den Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans
eine Stabilisierung und Verbesserung ermöglicht. Störende
Auswirkungen auf das durch Wohnnutzung geprägte Umfeld durch gebietsfremden
zusätzlichen Kunden- / Gewerbeverkehr ist nicht zu erwarten, da die Kunden
größtenteils aus dem umliegenden Siedlungsgebiet kommen. Dadurch
wird den Belangen nach einer bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung
entsprochen und zusätzlicher Fahrverkehr vermieden. 4.6. Belange des Verkehrs
Die
verkehrliche Erschließung erfolgt über die bestehenden, bereits ausgebauten
öffentlichen Verkehrsflächen. Aufgrund der Anbindung aller Grundstücke an das
öffentliche Straßenland ist die Erschließung der Grundstücke hinreichend
gesichert. Für
die Realisierung eines nördlichen Ausgangs am Bahnhof Karow wird parallel ein
eigenständiges Plangenehmigungsverfahren gemäß dem Allgemeinen Eisenbahngesetz
(AEG) durchgeführt, da der Bebauungsplan für planfestgestellte Bahnflächen
keine Festsetzung treffen kann. Die Verbesserung der Anbindung des nördlichen
Bahnhofausgangs erfolgt durch die Verkehrsfläche mit der besonderen
Zweckbestimmung Bahnhofsvorplatz. Die
Umsteigesituation für Busnutzer wird durch eine Endstelle direkt am Zugang zum
Bahnsteig verbessert. Kollisionen bzw. Gefährdungen und Konflikte mit anderen
Verkehrsteilnehmern auf dem Hubertusdamm werden gemindert bzw. vermieden. Es
entstehen somit verbesserte Bedingungen für Familien mit Kindern, alte und
behinderte Menschen, insbesondere für behinderte Verkehrsteilnehmer. Die
Anforderungen des Verkehrs werden damit berücksichtigt, da sich die
Erschließung zu einem großen Teil auf den Öffentlichen Personennahverkehr
(ÖPNV) stützt. Für den motorisierten Individualverkehr, hier insbesondere
ruhender Verkehr, steht zur Herstellung oberirdischer Stellplätze innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen ausreichend Fläche zur Verfügung. Damit
wird dem Belang nach einer sicheren und bedarfsgerechten Verkehrsanbindung
entsprochen. 4.7. Private Belange
Die
Festsetzung Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
„Bahnhofsvorplatz“ erfordert in Teilbereichen die Inanspruchnahme
von privaten Grundstücksflächen. Die betroffenen Grundstücke Hubertusdamm 60,
61 sind derzeit als Garten genutzt. Das Grundstück Hubertusdamm 62 ist mit
einem Kleinhaus bebaut und für Wohnzwecke vermietet. Inzwischen wurden die
Grundstücke vom Flächeneigentümer an das Land Berlin verkauft. Ein
anderweitiges Verwertungsinteresse der Grundstückseigentümer (Verkauf an
Investor zur Errichtung von Einzelhandel) bestand bereits unabhängig von der
planerischen Entscheidung zur Sicherung des nördlichen Zugangs zum S-Bahnhof
auf der Fläche. Das Mietverhältnis kann nicht weiter aufrechterhalten werden,
weil die Flächen für die Herrichtung eines Bahnhofsvorplatzes mit
behindertengerechtem Zugang zum Bahnsteig des Bahnhofs Karow benötigt werden.
Eine kleinere Teilfläche des Grundstücks Hubertusdamm 62 ist Bestandteil des
Kerngebiets und soll vom Investor baulich entwickelt werden. Das öffentliche Interesse an der alsbaldigen Herrichtung der
Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung Bahnhofsvorplatz ist in
diesem Fall gewichtiger als die Aufrechterhaltung des privaten Besitzrechts des
gemieteten Kleinhauses. Das Mietverhältnis kann nicht beibehalten werden, weil
die Flächen für die Herrichtung eines Bahnhofsvorplatzes kurzfristig benötigt
werden. Für den Mieter besteht die Möglichkeit ein anderes Mietverhältnis zu
begründen und die entstehenden Vermögensnachteile durch die Beendigung des
Mietverhältnisses – etwa wie Makler und Umzugskosten durch das vom
Bezirksamt Pankow vorgelegte Vergleichsangebot zu decken. Die Aufhebung des
Mietverhältnisses würde daher keinen unzumutbarer Eingriff in das Recht des
Mieters bedeuten. Es besteht ein ausreichendes Angebot an Wohnungen bzw.
Häusern auf dem Mietwohnungsmarkt. Auf der Fläche Hubertusdamm 62 soll die Zuwegung zum
behindertengerechten Nordausgang des S-Bahnhofs Karow sowie bis zu 50
Fahrradabstellplätze entstehen. Auf den Flächen Hubertusdamm 60 und 61 soll die Einordnung von zwei
Busbuchten mit Endhaltestelle und Wendemöglichkeit erfolgen. Eine Verlegung der
Zuwegung nördlich oder südlich des vermieteten Kleinhauses Hubertusdamm 61-62
würde einen zusätzlichen Aufwand für eine nördliche Verlängerung des Bahnsteigs
bzw. einen Umbau des denkmalgeschützten überdachten Bahnsteigs bei einer
Verlegung Richtung Süden bedeuten. Dieser zusätzliche Aufwand wäre
unverhältnismäßig und daher nicht gerechtfertigt. Das öffentliche Interesse an
der Freimachung der Grundstücke für einen Bahnhofsvorplatz zugunsten von
Bussen, Bahnen, Fahrrädern und Fußgängern hat daher in diesem Fall Vorrang. Eine
Nichtinanspruchnahme der Fläche als Zugang zum nördlichen Bahnhofszugang würde
bedeuten, dass ein Ausgang zum Hubertusdamm nicht möglich wäre und eine
günstige Erreichbarkeit für die Bewohner des nordöstlich gelegenen
Siedlungsgebietes nicht geschaffen werden könnte. Darüber hinaus würde in
diesem Fall der private Grundstückseigentümer eigene Verwertungsabsichten
hinsichtlich einer intensiveren baulichen Nutzung geltend machen. Der
dauerhafte Bestand des Mietverhältnisses wäre auch dann nicht zu erwarten. Den
Interessen der Nutzer/Mieter nach einer dauerhaften Weiternutzung der
Grundstücke kann daher nicht entsprochen werden, weil andere sinnvolle
Möglichkeiten für eine Realisierung des Zugangs zum nördlichen Abgang
ausscheiden. Die Interessen der Mieter / Pächter sind durch die
privatrechtlichen Miet-/Pachtverträge gemäß den gesetzlichen Bestimmungen, z.B.
Kündigungsfristen ausreichend geschützt. In diesem Fall hat das Privatinteresse
nicht Vorrang vor dem öffentlichen Interesse einer Verbesserung der
ÖPNV-Anbindung für die Bewohner im Ortsteil Karow. Den
privaten Belangen der Grundstückseigentümer der Grundstücke Hubertusdamm 53-58,
63-64 wird durch die planungsrechtliche Sicherung von Baumöglichkeiten
innerhalb des Kerngebiets Rechnung getragen. Es wird Planungssicherheit für ein
breites Nutzungsspektrum geschaffen. Auf Grund der planungsrechtlichen Ausgangslage
ist die Errichtung von Einzelhandel zur Nahversorgung aufgrund der Größe der
Baukörper ohne einen entsprechenden Bebauungsplan nicht möglich. Mit dem
Bebauungsplan wird die planungsrechtliche Voraussetzung zur Neuordnung und
Erweiterung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots am Bahnhof
geschaffen. Der Bebauungsplan schafft einen städtebaulichen und
planungsrechtlichen Rahmen der den wirtschaftlichen Zielsetzungen und
Verwertungsabsichten der Grundstückseigentümer entgegenkommt. Für die Grundstückseigentümer
der Baugrundstücke wird eine größtmögliche Flexibilität hinsichtlich der
Nutzungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Lage (z.B. Lärmsituation)
eröffnet. Für den Flächeneigentümer besteht Planungssicherheit im Sinne des
Immissionsschutzes, da ihm das zustehende Immissionskontingent als
Bebauungsplanfestsetzung bekannt ist. Die
Festsetzungen zum Ausschluss von Tankstellen, Spielhallen und Einrichtungen zur
Schaustellung von Personen, dienen der Sicherung der städtebaulichen Ziele und
Ordnung. Mit der Einschränkung der Verfügbarkeit wird auch den privaten
Interessen Rechnung getragen eine Stabilisierung und Erweiterung der
Nahversorgungsfunktion am Bahnhof Karow zu gewährleisten. Unzumutbare
Einschränkungen der privaten Eigentumsrechte sind damit nicht verbunden. III. Auswirkungen
des Bebauungsplans
1. Auswirkungen auf die Umwelt
Da der Bebauungsplan der
Nachverdichtung bzw. der Innenentwicklung dient, wurde das beschleunigte
Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) angewandt. Die
Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB wurden
geprüft: 1. Der Plan darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden, weil in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
BauNVO von insgesamt weniger als 20000 m² festgesetzt werden soll. Durch den
Bebauungsplan können Bauvorhaben am Bahnhof Karow, entlang des Hubertusdamms
mit einer Grundfläche von insgesamt ca. 5078 m² sowie eine Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung mit 2740 m² realisiert werden. Es werden durch den
Bebauungsplan keine nach dem UVPG oder Landesrecht UVP-pflichtigen Vorhaben
begründet. Damit ist diese Zulassungsvoraussetzung für die Anwendung des
beschleunigten Verfahrens erfüllt. 2. Der Plan beeinträchtigt auch keine Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitate, - FFH) oder Europäische
Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Die nächst
gelegenen FFH-Gebiete sind mit über 2 km (Schlosspark Buch), über 5 km
(Falkenberger Rieselfelder) und über 6 km (Tegeler Fließtal, gleichzeitig
Europäisches Vogelschutzgebiet) so weit entfernt, dass eine Beeinträchtigung
dieser Gebiete und ihrer Erhaltungsziele durch den Plan ausgeschlossen werden
kann. Damit ist auch diese Voraussetzung für das beschleunigte Verfahren
erfüllt. 3. Die
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung im Bebauungsplanverfahren ist
nicht erforderlich: o
Gebiete
von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete werden
nicht beeinträchtigt. o
Eine
Grundfläche von 20000 m² bis weniger als 70000 m² als Vorraussetzung für eine
Vorprüfung nach § 13 a Abs. 1 Satz 2 BauGB werden nicht erreicht. o
Naturschutzgebiete,
Nationalparke, Biosphärenreservate, Landschaftsschutzgebiete und geschützte
Biotope und Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen. o
Im
Geltungsbereich sind keine Bau-, Bodendenkmale bekannt. Die Baudenkmale in
unmittelbarer Umgebung werden nicht beeinträchtigt. o
Die
Bestandsangaben zu Boden, Altlasten, Grundwasser, Klima, Lärm, Luft, Ökologie
und Freiflächen sind soweit nicht anders angegeben aus dem Umweltatlas Berlin
entnommen und in der Begründung aufgeführt. Anhaltspunkte für eine
Beeinträchtigung der Schutzgüter bestehen nicht. o
Die
Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer UVP nach
dem UVPG unterliegen, wird durch den Bebauungsplan nicht begründet. Darüber hinaus wurde zur Überprüfung der Umweltauswirkungen
ein Abgleich mit der Liste der „UVP-pflichtigen Vorhaben“ gemäß der
Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der
geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757, 2797),
zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Oktober 2007 (BGBl. I S.
2470) vorgenommen. In der Liste der Vorhaben für die eine
Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden muss, wird kein Vorhaben
genannt, das unmittelbar auf den Bebauungsplan anwendbar ist. Die Liste umfasst
in den Nummern 1 bis 17 konkrete Vorhabenbezeichnungen (z.B. Wärmeerzeugung,
Bergbau und Energie, Steine und Erden, Glas, Keramik, Baustoffe …).
Nummer 18 regelt die bauplanungsrechtlichen Vorhaben. Die Nummern 18.1 bis 18.5 sowie 18.7 sind für den
Geltungsbereich nicht anwendbar oder, wie z.B. Städtebauprojekte, aufgrund der
genannten Schwellenwerte (20000 m² Grundfläche) nicht zutreffend. Zwar enthält Nummer 18.6.1 Anlage 1 UVPG eine Regelung über
großflächigen Einzelhandel, jedoch bezieht sich diese ausschließlich auf
Projekte im bisherigen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Dies trifft auf den
Geltungsbereich nicht zu, der weder eine projektbezogene Festsetzung trifft und
sich zudem im unbeplanten Innenbereich befindet. Die Regelung gemäß Nr. 18.8 der Anlage 1 UVPG wäre
anzuwenden. Hier besteht lediglich für Einkaufszentren, Handelsbetriebe die
Pflicht für eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach dem UVPG (§ 3c Satz
1 UVPG). Der Bau eines Einkaufszentrums oder eines sonstigen
großflächigen Handelsbetriebes im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der
Baunutzungsverordnung ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplans praktisch
ausgeschlossen. 4. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde
durch eine artenschutzrechtliche Untersuchung im Jahr 2007 (siehe Punkt
2.2.12., Artenschutz) für das Bebauungsplangebiet nachgewiesen, dass mit den
Planungen wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen
Vogelarten nicht erheblich gestört werden und keine Beeinträchtigung von
Fortpflanzungs- und Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders
geschützter Arten erfolgt. Nach Auswertung des Gutachtens und in
Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I E 2 (Schreiben vom
03.07.2007) stehen dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren
Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG
entgegen. Jedoch resultieren aus dieser
Verbotsnorm plan- bzw. vorhabenbezogene Anforderungen: Dem gutachterlichen Vorschlag wurde
im Bebauungsplan mit den Flächen mit Bindungen zum Anpflanzen mit Sträuchern und
Stauden in angemessenem Umfang entsprochen, damit sich strukturreiche
Saumbiotope (Hecken mit angrenzender Staudenflur) als Lebensraum für Bienen-
und Wespenarten entwickeln können. Damit ist eine Mindestquantität der
Begrünung gesichert. Anforderungen, die vom jeweiligen
Vorhabenträger / Bauherrn bei der Vorhabensdurchführung zu beachten sind, sind
in der Planbegründung (unter Punkt II.4.3. Belange des Umweltschutzes und der
Landschaftspflege) aufgenommen. Für die vorkommenden nach dem Bundesartenschutzgesetz
geschützten Amphibienarten (Teichmolch und Teichfrosch) auf dem Grundstück
Hubertusdamm 61 besteht Kompensationsbedarf. Zur Wahrung der Belange des
Artenschutzes ist vor Maßnahmenbeginn des Bahnhofsvorplatzes durch das Fachamt
zur Kompensation eine Umsetzung der Amphibien in einen anderen geeigneten
Lebensraum bei der Obersten Naturschutzbehörde zu beantragen und durchzuführen. 2. Auswirkungen auf den Haushalt des
Landes Berlin
Für die Umsetzung der
Tiefbaumaßnahme des Bahnhofsvorplatzes Karow wurden Kosten in Höhe von 405 T€ in die bezirkliche
Anmeldung zur Investitionsplanung 2007 bis 2011 mit Kapitel 4212 / Titel 738 27
mit einem Baubeginn im Jahre 2008 aufgenommen. Für den Bahnhofsvorplatz Karow
wurden die Grundstücke Hubertusdamm 60, 61 und 62 durch Grundstückskaufvertrag
vom Dezember 2007 vom Eigentümer durch das Land Berlin, vertreten durch das
Bezirksamt Pankow erworben. Hierfür entstanden Grunderwerbskosten, die aus dem
o. g. Kapitel / Titel finanziert wurden.
In einer Vereinbarung mit dem Investor vom Dezember 2007 hat
sich der Investor verpflichtet eine kleinere Teilfläche des Grundstücks
Hubertusdamm 62 von ca. 303 m² vom Bezirk rückübereignen zu lassen und zwar
gegen Zahlung eines Kaufpreises, der dem im Grundstückskaufvertrag des Bezirks
vereinbarten Quadratmeterpreis entspricht. Sämtliche Kosten (einschließlich
Vermessungs-, Notar-, Grundbuchkosten) und etwa anfallende Grunderwerbssteuer
trägt für die Rückübereignung der Teilfläche ebenso der Investor. Gemäß der Vereinbarung mit dem
Investor vom Dezember 2007 und einer Abstimmung wurden die Kosten für die
Freimachung der Grundstücke von Nutzungen Dritter vom Investor bis zu einer
vereinbarten Höhe getragen. Die darüber hinaus gehenden entstandenen Kosten in
Höhe von ca. 9 T€ wurden vom Bezirk aus dem o. g. Kapitel / Titel
finanziert. Die Kosten für eine fachgerechte
Umsetzung der auf dem Grundstück Hubertusdamm 61 vorkommenden Amphibien trägt
gemäß der Vereinbarung der Investor. Ebenso beräumt der Investor die
Grundstücke auf eigene Kosten von den Baulichkeiten und Fundamenten. Die genauen Herstellungskosten für
den Bahnhofsvorplatz werden bei der Präzisierung der Ausführungsplanung durch
das Tiefbauamt ermittelt, die aus dem o. g. Kapitel 4212 / Titel 738 27
finanziert werden. IV. Verfahren
1. Öffentliche
Bekanntmachung der Bezirksamtsbeschlüsse
Das damalige Bezirksamt Weißensee hat
mit Beschluss vom 10. Dezember 1991 die Aufstellung des
Bebauungsplans XVIII - 23 beschlossen. Dieser Beschluss wurde am
24. Januar 1992 im Amtsblatt für Berlin Nr. 4 auf Seite 184 bekannt
gemacht. Die BVV hat diesen Beschluss auf Ihrer Sitzung am 11.03.1992 zur
Kenntnis genommen. Am 6. Dezember 1994 hat das damalige
Bezirksamt Weißensee beschlossen, den Geltungsbereich um Abschnitte der
Straßenflächen zu erweitern sowie den Titel des Bebauungsplans zu ändern.
Dieser Beschluss wurde von der BVV zur Kenntnis genommen und am 16. Dezember
1994 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4152 bekannt gemacht. 2. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung
Die frühzeitige Beteiligung der
Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand für den Bebauungsplan
XVIII – 23 in der Zeit vom 12. Dezember 1994 bis einschließlich
2. Januar 1995 im Stadtplanungsamt in der Berliner Allee 100 statt. Ein
Beschluss über das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde durch das damalige Bezirksamt Weißensee am 11.
April 1995 gefasst und von der BVV am 10. Mai 1995 zur Kenntnis genommen. 3. Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange
Eine Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der
Zeit vom 2. Mai bis einschließlich 9. Juni 1995. Es wurden 26 Behörden und Stellen,
die Träger öffentlicher Belange (TÖB) sind beteiligt. Von denen, die
geantwortet haben, haben 13 TÖB keine Bedenken geäußert. Die BEWAG und GASAG wiesen
jedoch auf ihre Leitungen im Bestand hin. Da die Leitungen sich im öffentlichen
Straßenland befinden, ist eine Regelung durch den Bebauungsplan nicht
notwendig. Die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ergab
im Wesentlichen nachfolgende Änderungen: Das Planungsziel Mischgebiet wurde in
Kerngebiet geändert. Aufgrund der hohen Schienenfernverkehrslärmbelastung war
eine Neuplanung für Wohnnutzung im Mischgebiet aus Immissionsschutzgründen
nicht möglich. Der Abstand der Baugrenzen wurde zum Bahngelände vergrößert,
damit aus technologischen Gründen und Sicherheitsgründen der Eisenbahnbetrieb
nicht beeinträchtigt wird. Die textlichen Festsetzungen zu den
Pflanzbindungen und zu der Versickerung von anfallendem Niederschlagswasser zur
Anreicherung des Grundwassers wurden gestrichen. Die textlichen Festsetzungen
zum Lärmschutz wurden entsprechend ihrer Erforderlichkeit überarbeitet bzw.
angepasst. Anstatt der Sicherung von zwei
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung im Geltungsbereich als Zugänge zu
den Bahnhofs-Abgängen sollte nur noch eine Verkehrsfläche am nördlichen
Bhf-Abgang als Bahnhofsvorplatz für einen Zugang, eine Buswendeanlage und
Endhaltestelle, Fahrradabstellanlagen, Taxistand und Behindertenparkplätze
gesichert werden. Die Abgrenzung des Geltungsbereichs
zum Bahngelände wurde korrigiert. Die Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs
wurde entsprechend überarbeitet. 4. Änderung der Planungsziele
Das damalige Bezirksamt Weißensee hat
am 18. Februar 1997 u. a. beschlossen: die Planungsziele des
Bebauungsplanentwurfs XVIII-23 sind – ausgehend von der
planungsrechtlichen Sicherung des 2. Ausgangs am Nordende des Bahnhofs Karow
– dahingehend zu ändern, dass o
das
Gelände zwischen der S-Bahntrasse, Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße
als Kerngebiet, Verkehrsfläche bzw. Gemeinbedarfsfläche festgesetzt wird, o
die
Verkehrsfläche am Hubertusdamm auf Höhe des zukünftigen Nordausgangs so
erweitert wird, dass eine Aufstellfläche für Busse, Taxen und
Behindertenstellplätze möglich werden, die Verkehrsfläche unmittelbar vor dem
zukünftigen Nordausgang so bemessen wird, dass eine ausreichende Zahl von
Fahrradabstellplätzen möglich wird. Der Beschluss wurde damit begründet,
dass der vorhandene südliche Ein- /Ausgang des Bahnhofs Karow keine Erweiterungsmöglichkeiten
hinsichtlich notwendiger Aufstellflächen für Busse, Taxen und für die Anlage
von Stellplätzen für Behinderte bietet und das Ziel nur über den Bau eines zusätzlichen
Nordausgangs zu realisieren ist. Um die Nahversorgung der Bevölkerung zu gewährleisten,
soll die Fläche zwischen Bahndamm und Hubertusdamm als Kerngebiet festgesetzt
werden. Die Festsetzung eines Mischgebiets wurde nicht weiterverfolgt, da die
Emissionen, welche von der Bahn und besonders vom Bahnhof ausgehen, eine
mögliche Wohnnutzung beeinträchtigen würden. Eine Einzelhandels- bzw.
Kleingewerbeentwicklung ist - östlich
der Bahntrasse – anzustreben. Die Änderung der Planungsziele des
Bebauungsplans XVIII-23 hat die BVV am 12. März 1997 (III/428) zur Kenntnis
genommen. Da eine kurzfristige Realisierung der
Planung nicht in Aussicht stand, ruhte das Planverfahren bis 2006. Eine Fläche
für die Gemeinbedarfseinrichtung Jugendfreizeitstätte soll nicht mehr Gegenstand
des Bebauungsplanverfahrens sein, da aufgrund der aktuellen Bevölkerungsentwicklung
die Sicherung einer weiteren Einrichtung im Ortsteil Karow nicht mehr
erforderlich ist. Nunmehr gibt es konkrete Absichten
eines Investors, eine Einzelhandelseinrichtung zur Nahversorgung auf den
Grundstücken Hubertusdamm 62 bis 65 zu errichten. Die Freihaltung einer Fläche
für die Einordnung eines 2. Zugangs zum Bahnhof Karow einschließlich Busendhaltestelle
und –wendeanlage ist auch berücksichtigt. Der 2. Ausgang am Bahnhof Karow mit
einem Behindertenaufzug wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
bei der Deutschen Bahn AG bestellt. Eine Realisierung auf Grundlage einer
Plangenehmigung ist geplant. 5. Änderung des Beschlusses über die
Aufstellung / Beschleunigtes Verfahren
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat
in seiner Sitzung am 9. Januar 2007 beschlossen: o
Den
Titel des Bebauungsplans wie folgt zu ändern: Bebauungsplan XVIII-23 für das
Gebiet zwischen den Straßen Am Danewend, Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem
Bahngelände sowie angrenzende Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm
und Bahnhofstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow. o
Der
frühere Bezirksname Weißensee wird in Pankow geändert. o
Es
soll gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB mit den geänderten Zielen des
Bebauungsplans, die nunmehr Kerngebiete, Straßenverkehrsfläche, Verkehrsfläche
der besonderen Zweckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“ sind,
durchgeführt werden. o
Das
Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a Baugesetzbuch)
ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Änderung des Beschlusses über die
Aufstellung des Bebauungsplans hat die BVV am 31. Januar 2007 (Nr.VI-0065) zur
Kenntnis genommen und wurde am 19. Januar 2007 im Amtsblatt für Berlin auf
Seite 112 bekannt gemacht. 6. Mitteilung der geänderten
Planungsabsicht
Die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Abt. II hat zur geänderten Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB
mit Schreiben vom 20.02.2007 u. a. folgendes mitgeteilt: o
Das
Bebauungsplanverfahren berührt, da es mit der Bahnhofstraße als übergeordneter
Hauptverkehrsstraße, dem Hubertusdamm als Ergänzungsstraße und dem S-Bahnhof
(einschließlich Vorplatz) sowie mit dem im Kerngebiet grundsätzlich zulässigen
großflächigen Einzelhandel, gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 7 AGBauGB dringende
Gesamtinteressen Berlins. o
Die
Entwickelbarkeit des Bebauungsplans aus dem FNP ist unter Beachtung des Punktes
6.5 AV-FNP nur dann gegeben, wenn berücksichtigt wird, dass großflächiger
Einzelhandel – hier außerhalb einer im FNP dargestellten
Einzelhandelskonzentration – nicht zulässig ist. Der bisher zur
Vermeidung der Beeinträchtigung der dringenden Gesamtinteressen vorgesehene,
generelle Ausschluss von großflächigem Einzelhandel durch textliche Festsetzung
sei mangels Rechtsgrundlage nicht festsetzbar. o
Ferner
wurde darauf hingewiesen, dass über das Grundstück Hubertusdamm 62 der direkte
Zugang zum S-Bahnsteig führt. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Brandenburg - Berlin hat die Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung mit Schreiben vom 30.01.2007 mitgeteilt: o
Ziel 1.0.1
Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum - LEP eV (Vorrang von
Erneuerung und Verdichtung vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen und
schnellstmögliche Beplanung brachliegender Bauflächen) o
Ziel aus § 3 Abs.
3 Landesentwicklungsprogamm -LEPro (Sicherung und Entwicklung städtischer
Zentren zur Sicherung der polyzentrischen Struktur Berlins) o
Ziel 4.2.4 LEP eV
(Auflistung der landesplanerisch bedeutsamen städtischen Zentren in Berlin) o
Ziel 1.1 FNP
Berlin (Erhalt, Ausbau und Entwicklung städtischer Zentren sowie ihre
Weiterentwicklung zu integrierten Standorten, vorrangig für Kultur,
Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit) o
Ziel aus § 16
Abs. 6 Landesentwicklungsprogamm - LEPro (Begrenzung großflächiger
Einzelhandelszentren auf ein Maß, das die geplante Zentrenstruktur nicht
gefährdet) Beurteilung der Planungsabsicht Das Plangebiet liegt im
Siedlungsbereich des Gemeinsamen Landesentwicklungsplans für den engeren
Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LEP eV) außerhalb der in Ziel 4.2.4 LEP
eV genannten und in Ziel 1.1. FNP Berlin räumlich konkretisierten städtischen
Zentren. Der Entwurf des Bebauungsplans unterstützt Ziel 1.0.1 LEP eV. Mit der Begrenzung der
Verkaufsflächen von Einzelhandelsbetrieben steht der Entwurf des Bebauungsplans
im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro. Der Entwurf des
Bebauungsplans XVIII-23 ist den Zielen der Raumordnung angepasst. 7. Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange
Für den Bebauungsplan XVIII-23 wurde
die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB)
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 09.01.2007 begonnen. Stellungnahmen
konnten innerhalb der in § 4 Abs. 2 BauGB genannter Frist von einem Monat
abgegeben werden. Bis zum Ende des Beteiligungszeitraums gingen Schreiben von
den Behörden und TÖB ein. Fünf TÖB haben nicht geantwortet. Die Träger der Versorgungsleitungen
wiesen auf ihre Leitungen im Bestand hin. Da die Leitungen sich im öffentlichen
Straßenland befinden, ist eine Regelung durch den Bebauungsplanentwurf nicht
notwendig. Von den eingegangenen
Stellungnahmen waren folgende Hinweise und Einwendungen relevant für die
Abwägung: Gemeinsame Landesplanungsabteilung GL 8, Schreiben vom 02.02.2007 Das Plangebiet liegt im
Siedlungsbereich des LEP eV außerhalb der in Ziel 4.2.4 LEP eV genannten und in
Ziel 1.1. FNP Berlin räumlich konkretisierten städtischen Zentren. Der Entwurf
des Bebauungsplanes unterstützt Ziel 1.0.1 LEP eV. Mit der Begrenzung der Verkaufsfläche
von Einzelhandelsbetrieben auf 800 m² steht der Entwurf des Bebauungsplans im
Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro. Der Entwurf des Bebauungsplans
XVIII-23 ist den Zielen der Raumordnung angepasst. Auswertungsergebnis: Die Beurteilung, dass der
Bebauungsplan den Zielen der Raumordnung angepasst ist, wird zur Kenntnis
genommen. Die Ziele, Grundsätze der Raumordnung finden Eingang in die
Begründung zum Bebauungsplanentwurf. Industrie- und Handelskammer zu
Berlin, Schreiben 20.03.2007 Das Ortsteilzentrum Karow liegt etwa
einen Kilometer entfernt von der Achillesstraße. Laut aktuellem Zentrenkonzept
des Bezirks Pankow hat dieses Zentrum einen Einzugsbereich von drei Kilometern.
Dementsprechend stellt die Ausweisung eines Kerngebiets am Bahnhof Karow in
dieser Größenordnung eine deutliche Schwächung des bestehenden Zentrums dar und
widerspricht dem Zentrenkonzept des Bezirks. Auch ist ein Kerngebiet an dieser
Stelle nicht aus dem Flächennutzugsplan entwickelbar. Auswertungsergebnis: Der Einwand wird zur Kenntnis
genommen. Gemäß dem Zentrenkonzept des Bezirks Pankow sind auch
Einzelhandelsvorhaben zur Nahversorgung außerhalb des Zentrengefüges möglich.
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen mit den Festsetzungen des
Bebauungsplans praktisch ausgeschlossen werden. In der Wirkungsanalyse Einzelhandel
von der BulwienGesa AG vom 28.02.2007 wird folgendes Fazit gezogen: Aus
städtebaulicher Sicht erreicht der umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit
einer Gesamtverteilungsquote von weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als
auch im Ortsteilzentrum Achillesstraße unbedenkliche Werte, so dass aus
gutachterlicher Sicht keine negativen Auswirkungen auf bestehende Strukturen zu
erwarten sind. Durch die Größenbegrenzung der
Einzelhandelsflächen sind ebenso keine negativen stadtstrukturellen
Auswirkungen auf die sensible, kleinteilige umgebende Siedlungsstruktur zu
erwarten. Der Bereich an der Bahnhofstraße / Hubertusdamm am Bahnhof Karow
nimmt jedoch eine wichtige Nahversorgungsfunktion für Waren des täglichen
Bedarfs für den Siedlungsbereich Karow ein. Die Ausweisungen im Bebauungsplan
sind aus den Darstellungen im FNP, der für den Bereich die Entwicklung zu
Wohnbauflächen W 3 und W 4 vorsieht, als Regelfall in Abhängigkeit von
Bedeutung und Größe entwickelbar. Dies ermöglicht im Bebauungsplan eine
Kerngebietsfestsetzung, auch wenn keine Einzelhandelskonzentration dargestellt
ist. Einzelhandelskonzentrationen sind den gesamtstädtisch wichtigen
Einkaufszentren vorbehalten. Eine derartige Entwicklung ist weder beabsichtigt
noch zu erwarten. Die Entwickelbarkeit des
Bebauungsplans aus dem FNP ist daher unter Beachtung des Punktes 6.5 AV-FNP
gegeben, da berücksichtigt wird, dass großflächiger Einzelhandel – hier
außerhalb einer im FNP dargestellten Einzelhandelskonzentration – im
Bebauungsplan in der konkreten örtlichen Situation aufgrund der geringen
Grundfläche nicht zu erwarten ist. Auf einer Teilfläche des Kerngebiets
(MK 1) an der Bahnhofstraße Ecke Hubertusdamm sollen Handelsbetriebe allgemein
zulässig sein. Die Teilfläche MK 1, in der großflächiger Einzelhandel nicht
ausgeschlossen wird, wird durch eine Knotenlinie derart abgegrenzt, das ein
Bauraum unter 1200 m² entsteht. Durch die Begrenzung der Grundfläche ist
praktisch großflächiger Einzelhandel nicht zu realisieren. Es besteht zwar die
Möglichkeit im 2. Vollgeschoss Einzelhandel zu realisieren, aber aufgrund der
ungünstigen und unattraktiven Lage im 2. Vollgeschoss ist dies nicht zu
erwarten und daher nur theoretisch möglich. In den anderen Teilflächen MK 2 und
MK 3 des Kerngebiets sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe durch textliche
Festsetzung ausgeschlossen werden. Senatsverwaltung für Finanzen,
Schreiben vom 13.02.2007 Vor weiterer Konkretisierung der
Planung und von Bindungswirkungen ist die Erfassung der nach ihren Ausführungen
vom Bezirk zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung aus hiesiger
Sicht zwingend erforderlich. Bekanntlich werden die Handlungsspielräume für
Investitionen immer enger und neu zu beginnende Maßnahmen können künftig nur in
äußerst begrenztem Umfang aufgenommen werden. Ich gehe insofern davon aus, dass
der vorliegende Entwurf des B-Plans auch mit ihrem zuständigen Haushaltsbereich
abgestimmt ist und durch die Festsetzung des B-Plans, den Abschluss von
Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen keine finanziellen
Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den
Haushalt Berlins führen. Auswertungsergebnis: Der Hinweis zur Finanzierung wird zur
Kenntnis genommen und ist bereits berücksichtigt. Die Tiefbaumaßnahme Neubau
des Bahnhofsvorplatzes und Buswendeanlage am Nordausgang des Bahnhofs Karow
wurde im Kapitel 4212 /Titel 738 27 mit einem Baubeginn im Jahre 2008 und einem
Haushaltsansatz in Höhe von 405 T€ in die bezirkliche Anmeldung zur
Investitionsplanung 2007 bis 2011 aufgenommen. Der Bezirk Pankow fordert seit langem
einen zusätzlichen Nordausgang am S- und Regionalbahnhof Karow. Nachdem die Bahn
AG das Planverfahren für 2007 und die Realisierung 2008 zugesagt hat, müssen
auch von Seiten des Bezirks die entsprechenden planerischen und baulichen
Vorkehrungen getroffen werden. Der Bebauungsplan soll hierzu die
planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen. Die Realisierung dieses neuen
Bahnhofszugangs mit Buswende- und Haltestelle soll dann parallel zur
Herstellung des neuen Bahnhofszugangs erfolgen. Die Finanzierung dieser Baumaßnahme
einschließlich des notwendigen Grunderwerbs wird daher innerhalb der pauschalen
Zuweisung für den Bereich Tiefbau gesichert. Senatsverwaltung für Wirtschaft,
Technologie und Frauen, Schreiben vom 12.02.2007 Ziel des Bebauungsplanverfahrens
XVIII-23 ist die planungsrechtliche Steuerung der städtebaulichen Entwicklung am
S-Bahnhof Karow. Hierzu ist beabsichtigt, ein Kerngebiet mit einer Größe von
1,45 ha festzusetzen, allgemein zulässiger Einzelhandel soll dabei auf die
Funktion Nahversorgung und eine jeweilige Verkaufsfläche von max. 800 m²
beschränkt werden. Die Begrenzung der Verkaufsfläche für
geplante bzw. vorgesehene Einzelhandelseinrichtungen im Bereich Hubertusdamm
erscheint im Hinblick auf die Zielsetzung des Stadtentwicklungsplanes Zentren
(Teil 1 und Teil 2) sowie in Anbetracht der umgebenden Einfamilienhausbebauung
geboten. Ob dies jedoch im vorgesehenen Kerngebiet unter Wahrung des
Gebietscharakters planungsrechtlich möglich ist, sollte frühzeitig mit der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgeprüft werden. Hier könnte sich ein
Widerspruch zu § 7 der Baunutzungsverordnung ergeben. Auswertungsergebnis: Der Hinweis wird berücksichtigt. Der
Bebauungsplanentwurf einschließlich der textlichen Festsetzung wurde in
Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II C
geändert, damit die Beschränkung / Ausschluss des großflächigen Einzelhandels
rechtskonform erfolgt. In einem Kerngebiet dürfen nach § 7 Abs. 1 BauGB
vorwiegend Handelsbetriebe sowie zentrale Einrichtungen der Wirtschaft,
Verwaltung und der Kultur untergebracht werden. Durch textliche Festsetzung sollen in
den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets großflächige Einzelhandelbetriebe
ausgeschlossen werden. In einem kleinen Teilbereich MK 1 direkt an der
Bahnhofstraße Ecke Hubertusdamm mit einer Grundfläche von unter 1200 m² ist großflächiger
Einzelhandel nicht ausgeschlossen, ist aber in der konkreten örtlichen
Situation nicht zu erwarten. Aufgrund der mangelnden
Entwicklungsfähigkeit von großflächigem Einzelhandel geht vom Geltungsbereich
keine Gefahr für die gesamtstädtischen Zentren (StEP Zentren) aus. Großflächige
Einzelhandelsbetriebe sind für diesen Standort, aufgrund der Lage und zu
realisierenden Flächen faktisch ausgeschlossen. Dies ist u. a. auch
erforderlich, um die Belange der Wirtschaft, auch deren mittelständischer Struktur
im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung (Grundversorgung) der
Bevölkerung zu berücksichtigen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
I B (FNP), Schreiben vom 08.02.2007 Entwicklung aus dem
Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan stellt im
Geltungsbereich des B-Plans Wohnbaufläche W3 und W4, die Bahnhofstraße als
übergeordnete Hauptverkehrsstraße sowie nordwestlich angrenzend Bahnfläche
einschließlich des S-Bahnhofs Karow dar. Grundsätzlich ist die Festsetzung von
Kerngebieten im Geltungsbereich mit den Zielen des FNP vereinbar; d.h. die im
Entwicklungsgrundsatz 1 genannten Voraussetzungen (Größe unter 3,0 ha, Funktion
und Wertigkeit der räumlichen Wohnbauflächenkulisse bleiben gewahrt) werden
erfüllt. Die Entwickelbarkeit des B-Plans aus
dem FNP ist darüber hinaus von Beachtung des Pkt. 6.5 AV-FNP abhängig, wonach
großflächiger Einzelhandel hier außerhalb einer im FNP dargestellten
Einzelhandelskonzentration nicht möglich ist. Die zu diesem Zweck mit der
Textbestimmung Nr. 8 getroffene Regelung ist nicht weit reichend genug, da mit
ihr das Entstehen von großflächigem Einzelhandel durch das Zusammenwirken
mehrerer Einzelhandelsbetriebe auch unter 800 m2 nicht verhindert
werden kann. Nur unter diesen Voraussetzungen ist
der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelt. Ihre ursprüngliche Planungsabsicht,
im Geltungsbereich Mischgebiet festzusetzen, ist aus dem FNP entwickelt. Übereinstimmung mit
Stadtentwicklungsplänen und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen
Entwicklungsplanungen Da der Geltungsbereich des zu
beurteilenden B-Plans nicht Bestandteil eines zentralen Versorgungsbereichs
ist, wird davon ausgegangen, dass durch das Bezirksamt die
Nahversorgungssituation geprüft wurde und noch entsprechender Handlungsbedarf
zur Sicherung bzw. Verbesserung des Grundversorgungsnetzes im Bereich besteht. Unter dieser Voraussetzung wird
eingeschätzt, dass die standörtliche Lage am S-Bahnhof Karow (Umsteigepunkt/
Busendhaltestelle) eine gute Erreichbarkeit gewährleistet und durch den
Ausschluss von großflächigem Einzelhandel keine Gefährdung benachbarter
zentraler Versorgungsbereiche zu erwarten ist. Auswertungsergebnis: Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen und finden Eingang in die Begründung. Die Auswirkungen städtebaulicher Art
durch die möglichen Einzelhandelsflächen auf den Nahbereich und auf die Zentren
wurden durch ein Einzelhandelsgutachten untersucht. In der Wirkungsanalyse
wurde folgendes Fazit gezogen. Aus städtebaulicher Sicht erreicht der
umsatzverteilungsrelevante Umsatzzuwachs mit einer Gesamtverteilungsquote von
weniger als zwei Prozent im Einzugsgebiet als auch im Ortsteilzentrum Achillesstraße
unbedenkliche Werte, so dass aus gutachterlicher Sicht keine negativen
Auswirkungen auf bestehende Strukturen zu erwarten sind. Darüber hinaus ist
auch eine Stabilisierung der Nahversorgungsfunktion erforderlich. Aus der zur Verfügung stehenden
Auswahl an Baugebieten und der Zielsetzung kommt jedoch nur eine
Kerngebietsentwicklung in Frage. Sondergebiete müssen zweckbestimmt sein (z.B.
Sport, Gastronomie …). Die enge Festlegung des zulässigen
Entwicklungsrahmens ist aber nicht Planungsziel für das Plangebiet. Aufgrund
der hohen Emissionsbelastung durch den Schienenverkehr wäre jedoch auch
Mischgebiet, in der Wohnnutzung in einem bestimmten Anteil realisiert werden
müsste, nicht festsetzungsfähig. Bei einer Gewerbegebietsfestsetzung bestünde für
die benachbarte Wohnnutzung außerhalb des Geltungsbereichs eine starke
Störungsgefährdung. Da besondere Gründe für eine andere Nutzungsentwicklung
nicht vorliegen und stattdessen sogar Gründe gegen eine andere
Gebietsentwicklung sprechen, ermöglicht ausschließlich die Festsetzung eines
Kerngebiets die gewünschte städtebauliche Entwicklung mit der größtmöglichen
Flexibilität für zukünftige Nutzungen. Der Bebauungsplanentwurf
einschließlich der textlichen Festsetzung wurde in Abstimmung mit der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II C geändert, damit die
Beschränkung / Ausschluss der großflächigen Einzelhandelsbetriebe rechtskonform
durch den Bebauungsplan erfolgt. Die Teilfläche MK 1 des Kerngebiets
an der Bahnhofstraße, in der allgemein auch großflächige Handelsbetriebe
zulässig sein sollen, wird durch eine Knotenlinie abgegrenzt. Der in der
Teilfläche MK 1 mögliche Bauraum stellt sicher, dass über die Verträglichkeit
im Gebiet hinausgehende großflächige Einzelhandelsnutzungen nicht angesiedelt werden
können. Es besteht zwar auch die Möglichkeit im 2. Vollgeschoss Einzelhandel
vorzusehen, aber aufgrund der ungünstigen und unattraktiven Lage im 2.
Vollgeschoss ist dies nicht zu erwarten und daher nur theoretisch möglich. In
den verbleibenden Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kernbiets werden durch die
textliche Festsetzung Nr. 8 großflächige Einzelhandelsbetriebe und
Einkaufszentren im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Wenn mehrere Betriebe als ein
zusammenhängender großflächiger Einzelhandel zu bewerten sind, wären sie durch
die Festsetzung in der Teilflächen MK 2 und MK 3 ausgeschlossen. Wenn sie so
nicht zu beurteilen sind, sind sie zulässig im Rahmen der getroffenen
Festsetzungen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
I E 2 (Artenschutz), Schreiben vom 21.02.2007 Aus Sicht der obersten
Naturschutzbehörde stehen Hinderungen im Sinne der abgefragten Zielstellungen
dem Plan nicht entgegen. Zur Wahrung der Belange des
Artenschutzes bei der Vorhabenzulassung und der Baudurchführung wurden folgende
Hinweise gegeben: Aufgrund der Struktur des
Planungsgebiets ist mit dem Vorkommen besonders oder auch streng geschützter
Tierarten zu rechnen. Bei der Durchführung der planerisch vorbereiteten
Maßnahmen (Vegetationsbeseitigungen, Baumfällungen, Abriss oder Sanierung von
Gebäuden) können insbesondere sowohl freibrütende als auch höhlen - oder
gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse und deren Lebensstätten betroffen
sein. Daher sind jeweils die Zugriffs- und Störverbote des § 42 Abs.1 Nr.1 und Nr. 3
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu beachten, aus denen sich folgende
Anforderungen ergeben: Abriss von Gebäuden Die Gebäude sind rechtzeitig vor
Maßnahmebeginn auf das Vorhandensein von Lebensstätten geschützter Vögel oder
Fledermäuse hin durch eine nachweislich fachkundige Person zu überprüfen. Sind
Lebensstätten vorhanden, kann der Abriss erfolgen, wenn die Oberste
Naturschutzbehörde (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2-) eine
entsprechende Befreiung nach § 62 BNatSchG erteilt hat. Dies ist nur unter der
Voraussetzung möglich, dass weder Tiere noch Gelege zu Schaden kommen und ist
grundsätzlich mit der Verpflichtung verbunden, für entfallende Lebensstätten
den erforderlichen ökologischen Ausgleich in Form künstlicher Nisthilfen für
Vögel bzw. Quartiershilfen für Fledermäuse herbeizuführen. Beseitigung von Bäumen und anderer
Vegetation Sofern die Beseitigung von Vegetation
einschl. von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewährleisten, dass freibrütende
Vögel weder verletzt werden, noch deren Gelege zerstört wird und das
Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen
kann. Die Maßnahmen sind daher grundsätzlich während des Zeitraums September
bis Ende Februar, d.h. außerhalb der Fortpflanzungsperiode, durchzuführen;
anderenfalls bedarf es vor und während der Maßnahmen einer fachkundigen
Kontrolle. Eine Befreiung für das Beseitigen aktuell genutzter Nester kann
nicht erlangt werden. Baumhöhlen unterliegen als dauerhaft geschützte
Lebensstätten ebenfalls dem Zugriffsverbot des § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG. Sofern
solche (i.d.R. schadhafte oder ältere) Bäume beseitigt werden müssen, bedarf es
- ungeachtet einer nach § 5 Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO)
einzuholenden Genehmigung - zusätzlich der Befreiung nach § 62 BNatSchG der
zuständigen Obersten Naturschutzbehörde Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
– I E 2. Auswertungsergebnis Der Hinweis wird zur Kenntnis
genommen. Im Rahmen des Bebauungsplans wurde
durch eine artenschutzrechtliche Untersuchung (Abschlussbericht, Stand Juni
2007) des Bebauungsplangebiets nachgewiesen,
welche Auswirkungen mit den Planungen auf die Nist-, Brut-, Wohn- und
Zufluchtsstätten (Lebensstätten besonders oder streng geschützter Arten)
verursacht werden. Aufgrund der Inaugenscheinnahme der
Biotopstrukturen des Gebiets im Februar 2007 sowie der Rücksprache mit dem
zuständigen Amt für Umwelt und Natur wurden folgende drei Faunengruppen
untersucht: - Brutvögel: Erfassung der
vorkommenden Arten sowie der Individuenzahl. - Hymenopteren (Hautflügler): Die
Bereiche im nördlichen Teil des Planungsgebiets sowie die Bahnböschung sind
potentielle Lebensräume zahlreicher wirbelloser Faunengruppen. Um eine
Einschätzung der tatsächlichen Bedeutung der Biotopflächen vornehmen zu können,
erfolgt eine orientierende Untersuchung der Hymenopteren (Wildbienen / Wespen),
die stellvertretend für andere wirbellose Gruppen entsprechende Aussagen
zulassen. - Amphibien / Reptilien: Direkt
angrenzend an die nordwestliche Geltungsbereichsgrenze befindet sich ein
ehemaliger Grabenlauf, der nicht bzw. nur zeitweise wasserführend ist. Im
Zusammenhang mit der nördlich angrenzenden Bahnböschung und der daraus
resultierenden guten Vernetzung mit anderen, ähnlichen Biotopstrukturen, ist
möglicherweise mit dem Vorkommen der Zauneidechse zu rechnen. In den o. g. angetroffenen
Vegetationsstrukturen wurden im Rahmen von drei Begehungen im Februar sowie im
April und Juni 2007 keine geschützten Pflanzenarten gefunden. Insgesamt wurden 12 Vogelarten bei
Begehungen in den Monaten April, Mai und Juni 2007 im Gebiet festgestellt. Die
Arten konzentrieren sich fast ausschließlich im besiedelten Bereich sowie
entlang der Bahngleise. Die Brachfläche wurde wegen ihrer Vegetationsstruktur
gemieden und war selbst als Nahrungsrevier nur wenig attraktiv. Es wurden
folgende Arten festgestellt: Ringeltaube, Bachstelze, Nachtigall,
Hausrotschwanz, Amsel, Klappergrasmücke, Zilpzalp, Kohlmeise, Elster, Star,
Haussperling, Grünfink. Man kann davon ausgehen, dass sich das Artenspektrum
noch um die eine oder andere Art vergrößern könnte (evtl. Gelbspötter). Für das Gebiet wurden keine
Vogelarten des Anhangs I der Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV) bzw. des
Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie festgestellt. Insgesamt drei Arten sind
in der so genannten Vorwarnliste der Roten Listen von Deutschland bzw. Berlin
aufgeführt. Die Erfassung von Reptilien
konzentrierte sich auf die Zauneidechse. Sie erfolgte während zweier
Geländebegehungen am Bahndamm 2007. Während der Begehungen wurde auch die brach
liegende Fläche im Norden des Gebiets abgesucht. Während der Kontrollgänge am
Bahndamm und auf der Brachfläche konnten keine Zauneidechsen festgestellt
werden. Ein Ringelnattervorkommen ist von den nahe gelegenen Karower Teichen
bekannt. Es ist möglich, dass einzelne Ringelnattern entlang der Gräben im
Kleingartengebiet jenseits der Bahntrasse auch zu den Grundstücken am
Hubertusdamm gelangen. Dabei dürfte es sich um sehr kleine Populationen bzw.
Einzeltiere (Blindschleiche bzw. Ringelnatter) handeln. Das Vorkommen von
Zauneidechsen wurde nicht belegt. Die Biotopstruktur im Gesamtgebiet ist
eigentlich wenig dafür geeignet. Bei einem Fund im Gartenteich eines
Grundstücks könnte es sich um landlebende Teichmolche handeln. Im Juni 2007 wurden die Vorkommen von
Teichmolch in großer Zahl und Teichfrosch (2 Individuen) in Gartenteichen
bestätigt. Vermutete Kammmolche konnten nicht festgestellt werden. Die Stechimmen (Aculeata) lassen sich
in mehrere charakteristische Familien einteilen, von denen die für vorliegendes
Gutachten relevanten (Grabwespen, Bienen, Wegwespen und Faltenwespen) im
Gutachten kurz dargestellt wurden. Im Untersuchungsgebiet konnten während der
Begehungen insgesamt 11 Bienenarten und 7 Wespenarten nachgewiesen werden:
Honigbiene, 3 Sandbienenarten, Baumhummel, Steinhummel, Ackerhummel, Erdhummel,
Mauerbiene, Maskenbiene, Kuckucksbiene, 2 Lehmwespenarten, Deutsche Wespe,
Wegwespe und 2 Grabwespenarten. Es ist möglich, dass bei weiteren Begehungen
gefährdete Arten gefunden werden, eine stark spezialisierte Bienen- oder
Wespenfauna ist jedoch nicht zu erwarten.
Die meisten der angetroffenen Arten
sind allgemein häufig und geben keine Hinweise auf eine besondere Bedeutung des
untersuchten Areals für den Biotop- und Artenschutz. Eine scheinbare Ausnahme macht die
Grabwespe Crossocerus capitosus, die nach der Roten Liste für Berlin als
„ausgestorben oder verschollen“ gilt. Es handelt sich um eine Art,
deren Lebensstätten Wälder, Waldränder und Gebüsche, aber auch der Grünanlagen
sind. In Brandenburg ist sie weit verbreitet und nicht gefährdet. Für die ebenfalls auf Randstrukturen
spezialisierte Lehmwespe Gymnomerus laevipes, die für Berlin, (nicht jedoch für
Brandenburg) als gefährdet eingestuft ist, muss eine ähnliche Problematik
angenommen werden. Weitere gefährdete Arten wurden nicht gefunden. Im Übrigen besitzt das Gelände dem
Augenschein nach typische Eigenschaften innerstädtischer Brachflächen, die
häufig Rückzugsgebiete zahlreicher Wirbelloser darstellen. Über den Bahndamm
ist eine Vernetzung mit ähnlichen Arealen möglich. Negativ fällt jedoch die
relative Monostrukturierung auf. Das Blütenangebot bestand im Frühjahr in
erster Linie aus Obstbäumen und –sträuchern sowie einer einzelnen Weide,
im späteren Frühjahr waren nur noch sehr wenige Blüten anzutreffen. Zudem ist
das Gelände kaum für bodennistende Arten geeignet. Die wenigen Sandbienen sind
diesbezüglich mit hoher Wahrscheinlichkeit auf den Bahndamm als Habitat
angewiesen. Es ist anzunehmen, dass die untersuchten
Lebensräume für Stechimmen durch das Vorhaben vollständig vernichtet werden.
Als Gefährdungsursache wird die Zerstörung von strukturreichen Saumbiotopen (Hecken und angrenzender
Staudenflur) und kleinräumigen Sonderstandorten, z. B. im Rahmen einer
Nutzungs- und Pflegeintensivierung genannt. Insofern ist von einem
Kompensationsbedarf in mindestens dem gleichen Umfang auszugehen. Die
Kompensation sollte insbesondere auf die Herstellung strukturreicher
Saumbiotope abzielen. Für die vorkommenden nach dem Bundesartenschutzgesetz
geschützten Amphibienarten (Teichmolch und Teichfrosch) und den vermuteten
Kammmolch auf einem Grundstück besteht Kompensationsbedarf. Zur Wahrung der
Belange des Artenschutzes ist bei Vorhabenszulassung und der Baudurchführung
zur Kompensation eine Umsetzung der Amphibien in einen anderen geeigneten
Lebensraum und eine
Optimierung eines beeinträchtigten Kammmolchlebensraumes denkbar. Vorkommen von vermuteten Arten (z. B.
Zauneidechse) die in Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH) benannt sind,
wurden nicht bestätigt. Nach Auswertung des Gutachtens und in
Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I E 2 (Schreiben vom
03.07.2007) stehen dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren
Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG
entgegen. Jedoch resultierten aus dieser
Verbotsnorm nachstehende plan- bzw. vorhabenbezogene Anforderungen: Zur Kompensation der entfallenden
flächengebundenen Stechimmen-Lebensstätten werden daher entsprechende Flächen
im Bebauungsplan mit Bindungen zum Anpflanzen mit Sträuchern und Stauden
festgesetzt, damit sich strukturreiche Saumbiotope (Hecken mit angrenzender
Staudenflur) als Lebensraum für Bienen- und Wespenarten entwickeln können. Von dem Vorschlag der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung darüber hinaus eine generelle Dachbegrünung festzusetzen wurde
abgesehen. Der damit verbundene zusätzliche bauliche und finanzielle Aufwand
für diese vom Gutachter nicht geforderten Kompensationsmaßnahmen und die
städtebauliche Wirkung einer solchen Festsetzung sind nicht gerechtfertigt. Die
Festsetzung der Dachbegrünung würde wegen der noch höheren Bau- und
Unterhaltungskosten für steil geneigte Dächer dazu führen, dass im Plangebiet
nur Flachdächer errichtet werden würden. Dies wird nicht angestrebt, weil steil
geneigte Dächer dem Ortsbild besser entsprechen und durch ihre Höhe als Schutz
für die Flächen jenseits des Hubertusdamms vor dem von der Bahntrasse
ausgehenden Lärm fungieren. Eine flächenmäßige vollständige Kompensation für
die erwartungsgemäß wegfallenden Hecken mit angrenzender Staudenflur wird durch
die Festsetzung der Fläche mit Bindungen zum Anpflanzen mit Sträuchern und
Stauden sowie den zu begrünenden Vorgartenbereichen erreicht, auf denen sich auch
Lebensstätten für Hautflügler entwickeln können. Folgende Anforderungen, die vom
jeweiligen Vorhabenträger / Bauherrn bei der Vorhabensdurchführung zu beachten
sind, werden in die Planbegründung aufgenommen: 1. Vögel und
Fledermäuse a) Die
Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen geschützten Lebensstätten
abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu sanierender Gebäude ist vor
Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine nachweislich fachkundige Person im
Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten besonders geschützter Vogelarten
sowie Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus) zu untersuchen. Bei
Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung des
Beseitigungsverbots nach § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG der Befreiung nach § 62
BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des
Untersuchungsergebnisses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2-
als zuständiger Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird
mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im
Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren
sind. b) Beseitigung
von Bäumen und Vegetation Soweit
die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies
grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, mithin nicht während des Zeitraums
Anfang März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende
Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu
überprüfen und – bei Vorliegen dieses Sachverhalts – zwingend zu
gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten
durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als
Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte
Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG) ist bis
zur Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu belassen. Müssen
höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel
und/oder Fledermäuse) beseitigt werden, bedarf es wegen § 42 Abs.1 Nr.1
BNatSchG – ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der
BaumSchVO – der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor
Maßnahmenbeginn bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2- als
zuständiger Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. 2.
Amphibien Bei Realisierung der Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung Bahnhofsvorplatzes u.a. auch auf dem Grundstück
Hubertusdamm 61 ist vor Maßnahmenbeginn die fachgerechte Umsiedlung der
vorhandenen Teichmolche und Teichfrösche in andere geeignete Lebensräume sicher
zu stellen. Dafür wurde von der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde die
erforderliche Befreiung in Aussicht gestellt. Darüber
hinaus soll die Aufwertung eines anderen, im Eigentum des Landes Berlin
befindlichen Kammmolchgewässers durchgeführt werden Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt LDA 134, Schreiben vom 14.02.2007 Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind
in dem beplanten Bereich Bau-, Boden-, und Gartendenkmale nicht bekannt;
denkmalpflegerische Belange sind jedoch durch den vorgelegten
Bebauungsplanentwurf XVIII-23 berührt. In unmittelbarer Umgebung befinden sich
folgende im öffentlichen Verzeichnis der Denkmale in Berlin (Denkmalliste
Berlin, Stand 15. Mai 2001 /ABl. Nr. 29 /14.06.2001, S. 2261/2, 2450/2 in der jeweils
fortgeschriebenen Fassung) aufgeführte Baudenkmale: o
Bahnhofstraße
(Karow, S-Bahnhof Karow, Empfangsgebäude mit Verbindungsgang, Treppenaufgang
und Bahnsteig, 1909-14 von Ernst Schwartz und Karl Cornelius (D) o
Bahnhofstraße
1 (Karow) Wohnhaus, um 1895 Nach Prüfung der hergereichten
Unterlagen gehe ich davon aus, dass durch die Intentionen des Entwurfs für den
Bebauungsplan XVIII-23 denkmalpflegerische Belange nicht nachteilig berührt
werden und denkmalverträglich und denkmalstützend sind. Auswertungsergebnis Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen und finden Eingang in die Begründung. Die Begründung wird mit der
Auflistung der Baudenkmale S-Bahnhof Karow und Bahnhofstraße 1 um einen
Abschnitt Denkmalschutz ergänzt. Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle
Berlin, Schreiben vom 22.01.2007 Das Plangebiet grenzt unmittelbar an
die Betriebsanlagen der Bahn der Strecke 6081 Berlin-Pasewalk-Stralsund. Es
handelt sich nach der Neufassung des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) und
gemäß der Anlage zu § 18e Abs. 1 AEG um eine Ausbaustrecke. Auflagen und Hinweise vom
Eisenbahn-Bundesamt, Außenstelle Berlin: Die Betriebsanlagen der Bahn
einschließlich der Schutzvorkehrungen genießen Bestandsschutz. Bestandsschutz
beinhaltet insbesondere, dass künftige Anwohner/Nutzer an einer bestehenden
Betriebsanlage der Bahn den Verkehrslärm und weitere Immissionen wie
Erschütterungen zu dulden haben, die sich aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch
der Anlagen ergeben. Immissionsminderungsmaßnahmen sind
von Bauherren in eigener Zuständigkeit vorzusehen und zu realisieren. Der
Aufnahme dieser Hinweise kommt auf Grund der sensiblen Situation an dieser
Strecke, die insbesondere dadurch gekennzeichnet ist, dass die Anlieger sich
gegen den Lärm und andere Immissionen wenden, besondere Bedeutung zu. Nochmals
wird darauf hingewiesen, dass die Bahn und auch andere
Eisenbahnverkehrsunternehmen auf diesem Streckenabschnitt den Eisenbahnverkehr
in dem Umfang abwickeln können, für den es einen wirtschaftlichen Bedarf gibt.
Das natürlich auch nachts, ohne dass seitens des Eisenbahn-Bundesamtes oder
einer anderen Behörde hierauf Einfluss genommen werden kann. Es ist sicherzustellen, dass bei der
Umsetzung der Planungen auch für die Zukunft gewährleistet wird, dass keinerlei
Beeinträchtigungen und /oder Gefährdungen für die Betriebsanlagen der Bahn und
des Eisenbahnbetriebes eintreten. Erforderlichenfalls sind entsprechende
Vorkehrungen zum Schutz der Betriebsanlagen zu treffen. Werden vorstehende Hinweise
berücksichtigt, bestehen keine Bedenken gegen das Vorhaben. Auswertungsergebnis Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen und finden Eingang in die Begründung (Belange gesunder Wohn- und
Arbeitsverhältnisse) zum Bebauungsplan. Die Hinweise / Auflagen stellen
geltendes und zu beachtendes Recht dar. Sie sind bei der Planungsumsetzung zu
beachten und widersprechen nicht den Planinhalten. Es wurde eine schalltechnische
Untersuchung (Lärmgutachten) erstellt, die die zu erwartende Immissions-Situation
für den Geltungsbereich sowie die Schallemissions- und
–immissions-situation beschreibt. Aus den Untersuchungsergebnissen wurde
für die Planung abgeleitet, welche Nutzungen im B-Plangebiet aus
immissionsschutzrechtlicher Sicht möglich sind bzw. ausgeschlossen werden
sollten. Das Gutachten ergab, dass durch den
Schienenverkehrslärm die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz
im Städtebau“ erheblich überschritten werden. Daher sind
Schallschutzmaßnahmen entlang der Bahntrasse erforderlich, um gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Nach den Aussagen des Gutachtens
können nach Prüfung der Vor-Ort-Bedingungen wegen der geringen Abstände zu den
schutzwürdigen Nutzungen im B-Plangebiet (bei Wohnnutzung) und dem sehr intensiven
Fahrverkehr mit „üblichen“ Fahrgeschwindigkeiten beim Personennah-, Personenfern- und Güterverkehr
Erschütterungseinwirkungen auf Gebäude (und Menschen) nicht ausgeschlossen
werden. Bei konkreter Bauausführung sind dann exakte Aussagen nur durch entsprechende
Messungen im Baugrund (Schwingungsausbreitung) möglich und im Rahmen des
Bauvorhabens bei Bedarf durchzuführen. Beeinträchtigungen und / oder
Gefährdungen für die Betriebsanlagen der Bahn und des Eisenbahnbetriebes sind
nicht zu erwarten, da durch die Baugrenze künftige bauliche Anlagen einen
Abstand von ca. 5 m zum Bahngelände einhalten müssen. Dies bedeutet, dass
künftige Baukörper einen Abstand von mehr als 10 m zur äußeren Gleisachse der
Fernbahntrasse einhalten. Damit ist auch jederzeit die Zugänglichkeit zum
Bahngelände gesichert. Deutsche Bahn Services Immobilien
GmbH, Schreiben vom 01.03.2007 Die DB Services Immobilien GmbH ist
Dienstleister des DB-Konzerns für den Immobilienbereich und nimmt als 100%ige
Tochter der DB AG die Koordinierungsfunktion war. Grundsätzlich richtet sich
das Interesse darauf, dass alle von der Deutschen Bahn AG im Einzugsbereich
dieses Planverfahrens wahrzunehmenden Belange prinzipiell Berücksichtigung
finden. Gemäß Artikel 1 § 2
Eisenbahnneuordnungsgesetz - ENeuOG vom 27.12.1993 (BGBl. I S. 2378) –
ist die Deutsche Bahn AG über die Liegenschaften der Deutschen Reichsbahn
verfügungsberechtigt. Es ist davon auszugehen, dass alle Grundstücke und
Grundstücksteile, über die die Deutsche Bahn AG gemäß Artikel 1 § 22 ENeuOG
verfügungsberechtigt ist, im allgemeinen dem besonderen Eisenbahnzweck dienen
und die entsprechenden baulichen Anlagen gemäß Artikel 5 § 18 ENeuOG als
planfestgestellte Bahnanlage zu verstehen sind. Grundsätzlich ist bei Planungen zu
sichern, dass es zu keiner Übertragung von Abstandsflächen gemäß § 6 der BauO
Bln kommt. Eine Übernahme von Baulasten auf Eisenbahngelände ist grundsätzlich
auszuschließen. Ebenso ist die Zuwegung gemäß § 5 BauO Bln ohne Inanspruchnahme
von Eisenbahnflächen zu sichern. Weiterhin ist der § 17 der BauO Bln zu
beachten. Die vorgesehene Bebauung darf die Sicherheit und Leichtigkeit des
Verkehrs nicht beeinträchtigen. Es wird darauf hingewiesen, dass
gemäß der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung)
durch die Deutsche Bahn AG keine weiteren Lärmschutzmaßnahmen erforderlich
werden. Auswirkungen, die durch Erschütterungen und Verkehrslärm eintreten
können, sind ggf. bei der Planung zu berücksichtigen. Das Errichten, Betreiben und der
Abbruch baulicher Anlagen hat nach den anerkannten Regeln der Technik und unter
Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften zu erfolgen. Für alle zu
Schadenersatz verpflichtenden Ereignisse, die aus der Bauausführung und dem
Betrieb abgeleitet werden können und sich auf Eisenbahnflurstücke auswirken,
haftet der Bauwerber bzw. der Bauherr. Die Zugänglichkeit zu den Bahnanlagen
muss für Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten für die Mitarbeiter der
Deutschen Bahn AG jederzeit möglich sein. Die Lagerung von Baumaterialien, das
Ablagern und Einbringen von Aushub- oder Bauschuttmassen sowie die sonstige
Nutzung von Eisenbahnflächen für das Errichten und Betreiben von baulichen
Anlagen ist auszuschließen. Ausnahmen dazu bedürfen der ausdrücklichen
vorherigen schriftlichen Genehmigung durch die Deutsche Bahn AG.
Grenzmarkierungen und Kabelsteine der Deutschen Bahn AG dürfen nicht entfernt,
verändert oder verschüttet werden. Vorhandene Leitungen und Kabel der
Deutschen Bahn AG sind nicht zu überbauen und während der Bauphase nicht zu
beschädigen. Dazu sind rechtzeitig vor Baubeginn die Kabelmerkblätter bei der
Deutschen Bahn AG einzuholen. Der ungehinderte Zugang von Kabeln und Leitungen
für Instandhaltungs- und Erneuerungsarbeiten ist jederzeit zu gewährleisten.
Der Betrieb und die Unterhaltung sämtlicher Verkehrsanlagen der Deutschen Bahn
AG muss grundsätzlich gewährleistet sein. Konkrete Planungen, die noch nicht im
Entwurf ausgewiesen werden, sind uns zur Einsichtnahme bzw. Prüfung vorzulegen.
Dabei ist die Beachtung der tatsächlichen vorhandenen Lagebeziehungen
zueinander unerlässlich. Wir weisen darauf hin, dass das Vorhandensein von
Kabeln und Versorgungsleitungen der Bahn im mittel- und unmittelbaren Bereich
außerhalb der Eisenbahnflächen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden kann. Für Kreuzungen und Näherungen von
Versorgungs-, Informations-, und Verkehrsanlagen mit Bahnanlagen oder sonstigen
Eisenbahngrundstücken sowie sonstigen Baumaßnahmen im unmittelbaren
Näherungsbereich der Bahnanlagen, die im Zuge der Realisierung von
Bauleitplanungen erforderlich sind, müssen besondere Anträge mit Bahnlageplänen
Maßstab 1:1000 und entsprechende Erläuterungsberichte an die DB Services
Immobilien GmbH, Niederlassung Berlin, Caroline-Michaelis–Straße 5-11,
10115 Berlin in mind. 4-facher Ausfertigung gestellt werden. Des Weiteren sind
alle geplanten Baumaßnahmen im Bereich der Eisenbahn, wie Einrichten von
P&R – Plätzen, Errichten von Rampen beim vorgenannten Bereich der
Deutsche Bahn AG zur Stellungnahme und Zustimmung einzureichen. Unser Schreiben
gilt nicht als Zustimmung der Deutschen Bahn AG für Bau-, Kreuzungs- oder
Näherungsmaßnahmen Dritter. Schadensersatzansprüche an die Deutsche Bahn AG für
den Fall, dass dem Antragsteller, Bauherrn, Grundstückseigentümer oder
–nutzer durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form
Schäden an Eigentums- oder Pachtflächen oder an Sachen auf diesen entstehen,
können nicht abgeleitet werden. Insbesondere gilt für Immissionen wie
Erschütterungen, Lärmbelästigungen, Funkenflug oder dergleichen, die von
Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, der Ausschluss jeglicher
Ansprüche. Ebenso ist auf die Geltendmachung von Abwehrmaßnahmen nach § 1004 in
Verbindung mit § 906 BGB sowie dem Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG),
die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veranlasst
werden könnten, vom Bauherrn zu verzichten. Die Standsicherheit und
Funktionsfähigkeit aller direkt oder indirekt durch die geplante Bebauung und
das Betreiben von baulichen Anlagen beeinträchtigten oder beanspruchten
Bahnanlagen ist ständig und ohne Einschränkungen, auch insbesondere während der
Baudurchführung zu gewährleisten. Bahndämme dürfen nicht ab- oder untergraben
werden, auch nicht in geradliniger Fortsetzung des Dammes unterhalb der
jeweiligen Geländeoberfläche. Auswertungsergebnis Die Hinweise der DB Netz AG werden
zur Kenntnis genommen und finden Eingang in die Begründung zum Bebauungsplan
(siehe hierzu auch Auswertungsergebnis zum Schreiben des Eisenbahnbundesamts). Die Hinweise/Auflagen stellen
geltendes und zu beachtendes Recht dar. Sie sind bei der Planungsumsetzung zu
beachten und widersprechen nicht den Planinhalten. Bei einem Abstand der Baugrenze von 5
m zur Grundstücksgrenze des Bahngeländes ist bei einer zweigeschossigen
Bebauung im Kerngebiet nicht zu erwarten, dass Abstandsflächen nach § 6 BauO
Bln auf das Bahngelände fallen. Ebenso wird die Zugänglichkeit zu den
Bahnanlagen entlang des Bahngeländes durch den ca. 5 m breiten, nicht
bebaubaren Bereich gesichert. Damit die vorgesehene Bebauung die
Sicherheit des Eisenbahnbetriebs nicht beeinträchtigt wird ein Abstand der
Baugrenze von mehr als 10 m zur äußeren Gleisachse der Fernbahntrasse
eingehalten. BA Pankow – Tiefbauamt, Schreiben
vom 22.01.2007 Bitte Punkt 3.3.3 (StEP Verkehr) der
Begründung im zweiten Absatz mit dem Satz „Der Hubertusdamm bleibt
Ergänzungstrasse“ ergänzen. Den letzten Absatz der Auswirkungen
auf den Haushalt des Landes Berlin wie folgt formulieren: „Auf den Bezirk kommen
haushaltsmäßige Auswirkungen in Höhe von maximal ca. 350.000 € für
Grundstückserwerbskosten und Herstellungskosten für den Bahnhofsvorplatz
zu. Das Tiefbauamt beabsichtigt, den
Grunderwerb für die Buswendeanlage 2007 zu tätigen und hat für den Bau einen
Titel 738 27 als Nachmeldung zur Aufnahme in die Investitionsplanung 2007 bis
2011 angemeldet.“ Auswertungsergebnis Dem Hinweis wird gefolgt. Der Punkt
StEP Verkehr der Begründung wird entsprechend ergänzt. Der Absatz wird wie folgt ergänzt, da
die Nachmeldung zur Investitionsplanung bereits aufgenommen wurde: Auf den Bezirk kommen haushaltsmäßige
Auswirkungen in Höhe von maximal ca. 350T€ für Grundstückserwerbskosten
und Herstellungskosten für den Bahnhofsvorplatz zu. Die Tiefbaumaßnahme Neubau des
Bahnhofsvorplatzes und Buswendeanlage am Nordausgang S-Bahnhof Karow wurde im
Kapitel 4212 / Titel 738 27 mit einem Baubeginn im Jahr 2008 und einem
Haushaltsansatz in Höhe von 405 T € in die bezirkliche Anmeldung zur
Investitionsplanung 2007 bis 2011 aufgenommen. BA Pankow - Amt für Umwelt und Natur,
Schreiben vom 08.02.2007 Naturschutzfachliche und
grünordnerische Belange Mit der Festsetzung eines Kerngebiets
wäre auch die Ansiedlung eines Einkaufszentrums, bzw. eines großflächigen Einzelhandels
möglich, was jedoch durch die Beschränkung der Verkaufsfläche auf 800 m² durch
die textliche Festsetzung Nr. 8 verhindert werden soll. Da dennoch mit dieser Einschränkung
eine GF bis maximal 1200 m² erreicht werden kann, gilt es zu überprüfen, ob tatsächlich die
Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren nach § 13a BauGB vorliegen. Gemäß der Anlage 1 Nr. 18.6.1 i.V.m
18.8 zu § 3 Abs. 1 Satz 1 UVPG besteht für Einkaufszentren und großflächigen
Einzelhandel die Pflicht für eine allgemeine Vorprüfung nach dem UVPG (§ 3c
Abs. 1 Satz 1 UVPG). Nach § 13a Abs. BauGB ist das beschleunigte Verfahren
ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben
begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach dem
Landesrecht unterliegen. Da auch mit der Einschränkung der
Verkaufsfläche der Prüfwert von 1200 m² nach Nr. 18.6.1 erreicht wird und nach
der Bestimmung in Nr. 18.8 die Vorgaben des UVPG auch in den sonstigen
Gebieten, in denen ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt wird
anzuwenden sind (keine Begrenzung auf den Außenbereich), gilt es die
Voraussetzungen nach § 13a BauGB erneut zu überprüfen. Zudem ist zu bedenken, dass innerhalb
der Baufenster der zwei Kerngebiete jeweils eine GF von 1428 m² und 2114 m²
zulässig ist und unter bestimmten Voraussetzungen die Verkaufsfläche
benachbarter, bautechnisch selbstständiger Einzelhandelsbetriebe
zusammenzurechnen sind. Soweit mehrere Einzelhandelsbetriebe in einem so engen
räumlichen und funktionalen Zusammenhang stehen, dass eine Umgehung des § 11
Abs. 3 BauNVO offensichtlich sei, erscheine es gemäß BVerwG vom 24.11.2005
– 4C 14.04 gerechtfertigt, diese Betriebe in ihrer Gesamtheit wie einen
großflächigen Einzelhandelsbetrieb zu beurteilen. Auswertungsergebnis Durch die geänderten Festsetzungen
zum Ausschluss / Beschränkung des Einzelhandels im Kerngebiet ist großflächiger
Einzelhandel faktisch nicht möglich. Großflächiger Einzelhandel ist im
Kerngebiet in den Teilflächen MK 2 und MK 3 unzulässig. In einem kleinen
Teilbereich direkt an der Bahnhofstraße Ecke Hubertusdamm wird großflächiger
Einzelhandel nicht ausgeschlossen. Der Bauraum ist jedoch durch eine
Knotenlinie begrenzt. Im Kerngebiet sind innerhalb der
Bauräume max. Grundflächen vorgesehen, die die Einordnung von z.B. Discountern
zur Nahversorgung ermöglichen, die die Schwelle der Großflächigkeit nicht
überschreiten. Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die Umgebung werden in den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Die Teilfläche MK 1 des Kerngebiets ist so bemessen,
dass die Schwelle der Großflächigkeit eines denkbaren Einzelhandels nur bei
Ausdehnung der Handelsnutzung in das Obergeschoss überschritten werden würde.
Dies ist in der gegebenen Stadtrandlage praktisch nicht zu erwarten. Flächen in
den Obergeschossen sind für den Einzelhandel nicht attraktiv und nur in großen
Einkaufszentren marktfähig. Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel ist
daher auch im MK 1 faktisch ausgeschlossen. Wenn mehrere Betriebe als ein
zusammenhängender großflächiger Einzelhandel zu bewerten sind, wären sie durch
die Festsetzung in der Teilflächen MK 2 und MK 3 ausgeschlossen. Wenn sie so
nicht zu beurteilen sind, sind sie zulässig im Rahmen der getroffenen
Festsetzungen. Der Bebauungsplan stellt eine
Angebotsplanung für den bisherigen unbeplanten Innenbereich dar. Eine
projektbezogene Festsetzung für ein Einkaufszentrum, einen großflächigem
Einzelhandelsbetrieb oder sonstigen großflächigen Handelsbetrieb i. S. des § 11
Abs. 3 Satz 1 BauNVO ist nicht geplant. Im unbeplanten Innenbereich ist die
Regelung in der Anlage 1 Nummer 18.8 anzuwenden. Demnach wäre hier lediglich
eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anlage 2 zum UVPG
erforderlich. Der Bebauungsplan trifft aber keine
Festsetzungen von großflächigem Einzelhandel, es ist daher keine
Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Im Rahmen des Bebauungsplans wird
daher nur eine Prüfung über die grundsätzliche Eignung des Gebiets vorgenommen.
Aufgrund der Auswirkungen auf die
Umgebung werden in den nördlichen Teilgebieten MK 2 und MK 3 des Kerngebiets
großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Eine Vorprüfung nach Nr.
18.6.2 der Anlage 1 des UVPG für großflächige Einzelhandelsbetriebe oder
sonstige großflächige Handelsbetriebe ist daher nicht erforderlich. Die Voraussetzungen für das
beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB wurden geprüft: Mit dem Bebauungsplanentwurf sollen
ca. 6500 m² vorhandene Straßenverkehrsflächen und ca. 2740 m² zusätzliche
Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
„Bahnhofsvorplatz“ gesichert werden sowie vorhandene Bauflächen von
14510 m² mit einer GRZ von 0,35 und einer GFZ von 0,7 als Kerngebiet
festgesetzt werden. In der südlich vom Bahnhofsvorplatz
gelegenen Teilflächen MK 1 und MK2 des Kerngebiets sind insgesamt eine
Grundfläche von ca. 2040 m² für Bebauung und eine Geschossfläche von ca. 4080
m² maximal zulässig. In der nördlich gelegenen Teilfläche MK 3 des Kerngebiets
ist eine Grundfläche von insgesamt ca. 3020 m² und eine maximal 6040 m² große
Geschossfläche möglich. Der Bau eines Einkaufszentrums, eines
großflächigen Einzelhandelsbetriebs oder eines sonstigen großflächigen
Handelsbetriebs im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der BauNVO ist faktisch nicht
möglich. Es sind u. a. Einzelhandelsbetriebe zur Nahversorgung (Discounter) im
Kerngebiet möglich, die die Schwelle der Großflächigkeit nicht überschreiten. Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete werden nicht beeinträchtigt. Eine Grundfläche von 20000 m² bis
weniger als 70000 m² als Vorraussetzung für eine Vorprüfung nach § 13 a Abs. 1
Satz 2 wird nicht erreicht. Naturschutzgebiete, Nationalparke,
Biosphärenreservate, Landschaftsschutzgebiete, geschützte Biotope und
Wasserschutzgebiete sind nicht betroffen.
Nach gegenwärtigem Kenntnisstand sind
im Geltungsbereich keine Bau-, Bodendenkmale bekannt. Die Baudenkmale in
unmittelbarer Umgebung werden nicht nachteilig berührt. Die Bestandsangaben zu Boden,
Altlasten, Grundwasser, Klima, Lärm, Luft, Ökologie und Freiflächen sind soweit
nicht anders angegeben aus dem Umweltatlas Berlin entnommen und in der
Begründung aufgeführt. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Schutzgüter
bestehen nicht. Die Voraussetzungen für das
beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB sind damit erfüllt. Orts- und Landschaftsbild Bei großflächigen Handlesbetrieben
kann – ggf. auch bei einer Geschossfläche unter 1200 m² (§ 11 Abs. 3 Nr.
3 Satz 3 BauNVO) – i.d.R. von nachteiligen Auswirkungen auf das Orts- und
Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt etc. ausgegangen werden. Auswertungsergebnis Da durch die Festsetzungen zum
Ausschluss / Beschränkung des Einzelhandels im Kerngebiet großflächige
Handelsbetriebe faktisch nicht möglich sind, entstehen dadurch auch keine
nachteiligen Auswirkungen. Darüber hinaus sind nachteilige
Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild durch mögliche
Nahversorgungseinrichtungen im Bereich der Bahnhofstraße nicht zu erkennen. Um
das Ortsbild, z.B. bei größeren Stellplatzanlagen nicht zu beeinträchtigen,
sollen ebenerdige Stellplätze durch Flächen gegliedert werden, die zu
bepflanzen sind. Je acht Stellplätze soll ein Baum gepflanzt werden. Die
Baumpflanzungen sind gliedernde, auflockernde und identitätsstiftende Elemente
und verbessern damit das Landschafts- und Ortsbild. Zudem bilden sie eine
wichtige Maßnahme für das Schutzgut Klima: als Staubfilter, Schatten- und Feuchtigkeitsspender
verbessern sie die klimaökologischen Bedingungen im Plangebiet. Des Weiteren
sind sie für Vögel und andere Tierarten wichtige Teil-Lebensräume oder
Nahrungsgrundlage. Belange des Artenschutzes Auch wenn für den Bebauungsplan
XVIII-23 die Voraussetzungen in § 13 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für ein vereinfachtes
Verfahren erfüllt sein sollten und ggf. von einer Umweltprüfung abgesehen
werden kann, so ist im weiteren Verfahren nachzuweisen, dass mit den Planungen
keine Nist-, Brut-, Wohn-, und Zufluchtsstätten (Lebensstätten) besonders oder
streng geschützter Arten im Sinne des § 42 BNatSchG beeinträchtigt werden. Die an das Plangebiet unmittelbar
angrenzenden trockenwarmen Bahnböschungen stellen potenzielle Habitate für die
Zauneidechse dar. Die Zauneidechse ist eine Art (streng
zu schützende Tier- und Pflanzenart von gemeinschaftlichem Interesse) der
FFH-Richtlinie, Anhang IV (92/43/EWG), für die gemäß Art. 12 und 13 Vorgaben
zum besonderen Artenschutz gelten. Der Schutzumfang für im Anhang IV aufgeführter
Tier- und Pflanzenarten geht im nationalen Recht als besonders geschützte und
streng geschützte Arten (§ 42 BNatSchG) weiter als nach der FFH-Richtlinie. Soweit sich hier
Zauneidechsen-Vorkommen bestätigen lassen sollten (dem AUN stehen derzeit keine
diesbezüglichen Informationen zur Verfügung), sind Auswirkungen auf den
Lebensraum durch Verschattung, Isolation etc. zu bewerten und die
erforderlichen Vermeidungsmaßnahmen und ggf. erforderlichen
Zulassungserfordernisse in Abstimmung mit dem AUN zu ermitteln. Unabhängig von den Ergebnissen der
artenschutzfachlichen Untersuchung zu allen potenziell betroffenen Arten
innerhalb des Plangebiets, sind von den Vorhabenträgern auf der nachgelagerten
Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen die
Zugriffs- und Störverbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BNatSchG und die
damit verbundenen Anforderungen zu beachten. Auswertungsergebnis Siehe
Auswertungsergebnis der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E 2 -
Artenschutz. Im Ergebnis der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden folgende Änderungen
an der Planzeichnung vorgenommen: Die Kerngebietsfläche wurde in die
Teilflächen MK 1, MK 2 und MK 3 unterteilt. Die Fläche MK°1 des Kerngebiets wird im Bebauungsplanentwurf durch eine
Knotenlinie auf eine Fläche von 1110 m² im Baufenster begrenzt, in der
Handelsbetriebe allgemein zulässig sind.
Die textliche Festsetzung Nr. 8 wurde
wie folgt geändert: In den Teilflächen MK 2 und MK 3 des Kerngebiets sind
großflächige Einzelhandelsbetriebe unzulässig. In der textlichen Festsetzung Nr. 6 wurde
„immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel“ durch
Emissionskontingent nach der im Dezember 2006 eingeführten DIN 45691
(Geräuschkontingentierung) entsprechend ersetzt. Die Baugrenze wurde auf einen Abstand
von 5 m zur Grenze des Bahngeländes festgelegt. Durch textliche Festsetzung wurde
geregelt, dass ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu
gliedern sind. Je acht Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen. Eine Fläche des Kerngebiets in einer
Breite von 3 m entlang des Bahngeländes soll mit Bindungen zum Anpflanzen
festgesetzt werden. Durch textliche Festsetzung wurde geregelt, dass die nicht
überbaubaren Grundstücksflächen mit Bindungen zum Anpflanzen mit Sträuchern und
Stauden zu bepflanzen sind. Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat
in seiner Sitzung am 18. September 2007 dem Ergebnis der Auswertung und
Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
zugestimmt. Die BVV hat am 24. Oktober 2007(VI-0279) die Vorlage zur Kenntnis
genommen. 8. Öffentliche Auslegung
Beschluss über die öffentliche
Auslegung Das
Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 18. September 2007 die
Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im
beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB beschlossen
(BA-Beschluss Nr. VI-237/2007). Die BVV hat am 24.10.2007 mit Drucksache
VI-0279 den Beschluss zur Kenntnis
genommen. Durchführung der öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Der
Entwurf des Bebauungsplans XVIII-23 vom 18.09.2007 wurde in der Zeit vom
16.10.2007 bis einschließlich 16.11.2007 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich im
Amt für Planen und Genehmigen ausgelegt (Öffentlichkeitsbeteiligung). Die
Bekanntmachung erfolgte ortsüblich im Amtsblatt für Berlin am 28.09.2007 auf
Seite 2571. Darüber hinaus wurde die Anzeige in einer Berliner Tageszeitung
veröffentlicht. Zusätzlich
erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des
Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet auf der Seite des Amtes
für Planen und Genehmigen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
wurden über die öffentliche Auslegung informiert. Übersicht
Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden 5 Stellungnahmen
(A, B, C, F, G) von Anwohnern des Hubertusdamms, 2 Stellungnahmen (D und G) von
Anwohnern der Frundsbergstraße sowie je eine Stellungnahme einer
Arbeitsgemeinschaft verschiedener Naturschutzvereine (H) und der Deutschen Bahn
abgegeben. Von den Anwohnern der
Frundsbergstraße werden zusätzliche Verkehrsbelastungen im Zusammenhang mit
Einzelhandel befürchtet. Von den Anwohnern des Hubertusdamms werden mehrere
andere Standortvarianten eines Bahnhofsvorplatzes sowie Bahnhofszugänge u.a. an
der Boenkestraße vorgeschlagen. Durch zusätzliche Kerngebietsflächen wird eine
Schädigung des Nahversorgungsbereichs an der Bahnhofstraße befürchtet. Durch
zusätzliche Parkplätze wird eine Erhöhung des Individualverkehrs angenommen. Von der Arbeitsgemeinschaft
verschiedener Naturschutzvereine wird angeregt, dass der Bebauungsplan nicht im
beschleunigten Verfahren aufgestellt werden soll. Ferner wird eine
Verschlechterung für Natur und Landschaft mit den Festsetzungen befürchtet
sowie Kritik an den „Grünfestsetzungen“ geübt. Die Deutsche Bahn hat mitgeteilt,
dass die bereits im Rahmen der Beteiligung der Behörden abgegebene
Stellungnahme weiterhin Gültigkeit behält. Diese wurde im Verfahren bereits
berücksichtigt. Stellungnahmen zum
Bebauungsplanentwurf Stellungnahme A vom
08.11.07 „Widerspruch gegen den
Bebauungsplan XVIII-23. Aufgrund des Bebauungsplans wurden Mieter auf dem
Grundstück Hubertusdamm 61-62 gezwungen ihr Mietshaus und dem dazugehörigen
Nebengebäude abzureißen. Auch war im vor aus gegangenen
BVV-Beschluss angeführt, dass keine Kinder und Familien betroffen
werden.“ Abwägung
zu A Es wird hier angenommen, dass sich
die Stellungnahme („Widerspruch“) gegen die Festsetzung des
Grundstücks als „Bahnhofsvorplatz“ wendet, die eine private Nutzung
ausschließt. Der Bebauungsplan soll für die
bisher vermieteten Grundstücke Hubertusdamm 61-62 größtenteils
„Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
Bahnhofsvorplatz“ festsetzten. Die Grundstücke sind mit einem
Wohnhaus (Kleinhaus) und Nebengebäuden bebaut und sind an eine Familie
vermietet. Auf der Fläche Hubertusdamm 62
sollen die Zuwegung zum behindertengerechten Nordausgang des S-Bahnhofs Karow
sowie bis zu 50 Fahrradabstellplätze entstehen. Auf den Flächen Hubertusdamm 60 und
61 soll die Einordnung von zwei Busbuchten mit Endhaltestelle und
Wendemöglichkeit erfolgen. Eine Verlegung der Zuwegung nördlich oder südlich
des vermieteten Kleinhauses Hubertusdamm 61-62 würde einen zusätzlichen Aufwand
für eine nördliche Verlängerung des Bahnsteigs bzw. einen Umbau des
denkmalgeschützten überdachten
Bahnsteigs bei einer Verlegung Richtung Süden bedeuten. Dieser zusätzliche
Aufwand wäre unverhältnismäßig und daher nicht gerechtfertigt. Das öffentliche
Interesse an der Freimachung der Grundstücke für einen Bahnhofsvorplatz
zugunsten von Bussen, Bahnen, Fahrrädern und Fußgängern hat daher in diesem
Fall Vorrang. Das öffentliche Interesse an der
alsbaldigen Herrichtung der Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
Bahnhofsvorplatz ist in diesem Fall gewichtiger als die Aufrechterhaltung des
privaten Besitzrechts an dem gemieteten Kleinhaus. Das Mietverhältnis kann
nicht beibehalten werden, weil die Flächen für die Herrichtung eines
Bahnhofsvorplatzes kurzfristig benötigt werden. Gleichwohl sind aufgrund der
kurzfristigen Kündigung des Mietverhältnisses auch Kinder betroffen. Einen
Ersatzwohnraum kann das Bezirksamt Pankow nicht anbieten. Für den Mieter
besteht die Möglichkeit ein anderes Mietverhältnis zu begründen und die
entstehenden Vermögensnachteile durch die Beendigung des Mietverhältnisses
– wie etwa Makler und Umzugskosten durch das vom Bezirksamt Pankow
vorgelegte Vergleichsangebot zu decken. Die Aufhebung des Mietverhältnisses
würde daher nicht einen unzumutbaren Eingriff in das Recht des Mieters
bedeuten. Es besteht ein ausreichendes Angebot an Wohnungen bzw. Häusern auf
dem Mietwohnungsmarkt. Das Land Berlin hat im Dezember 2007
die Grundstücke vom Flächeneigentümer erworben. Eine vorzeitige,
einvernehmliche Beendigung der Mietverhältnisse durch ein Vergleichsangebot, in
dem den Betroffenen eine Regelung über den Ausgleich der entstehenden
Vermögensnachteile angeboten wurde, kam bisher nicht zustande. Das Bezirksamt
Pankow hat daher die Mietverhältnisse entsprechend den gesetzlichen Regelungen
ordentlich gekündigt, um die Grundstücke für die alsbaldige beabsichtigte
öffentliche Nutzung als Bahnhofsvorplatz freizumachen. Dies sind jedoch
privatrechtliche Regelungen und betreffen daher nicht den Regelungsinhalt des
Bebauungsplans. Stellungnahme B1
(Hinweis: Die Stellungnahme B vom 15.11.07 ist aufgrund der
unterschiedlich angesprochenen Themen in B1 – B5 aufgeteilt.) Auf Seite
26 Tz. II.4.7 wird ausgeführt, dass der Bau des Bahnhof-Zugangs weiter südlich
ungünstig wäre, weil dadurch die Bahnsteigfläche eingeschränkt wird. Hierzu
stellt der Einwender fest: „Die
S-Bahn fährt auf der Linie S2 nur mit 4 bzw. 6 Waggons, die vorhandene Länge
des Bahnsteigs wird nicht ausgeschöpft. Die Regionalbahn ist noch kürzer. Es
sollte trotzdem möglich sein, den Bahnsteig ggf. zu verlängern und somit den
Süd-Ausgang entsprechend auszubauen. In diesem Fall kann ein sehr schöner
Bahnhofsplatz anstelle des Einkaufszentrums auf der Fläche MK 1 entstehen. Dass
ein behindertengerechter Zugang auch in einem alten Bahnhofsgebäude möglich ist
kann man am Beispiel vom S-Bahnhof Blankenburg sehen. Da das bereits bestehende
Haus (Bahnhofstraße 63) abgerissen werden soll, würde die Nutzung der Fläche
als Vorplatz für die jetzigen Bewohner keinen Unterschied machen. Der Erwerb
der Grundstücke Hubertusdamm 60-62 würde
in diesem Fall hinfällig; dies allein würde dem Bezirk Pankow im Übrigen
350.000 Euro ersparen. Abwägung
zu B1 Auch die
Fläche MK1 befindet sich in Privateigentum. Die Vermutung, dass das bestehende,
Wohnhaus auf der Fläche des Kerngebiets MK1 an der Bahnhofstraße abgerissen
werden solle, ist nicht begründet. Der Bebauungsplan regelt die künftige
Bebaubarkeit des Grundstücks. Die Entscheidung über einen Abriss liegt im
Ermessen des Eigentümers. Das Gebäude kann weiterhin in der Fläche des
Kerngebiets MK1 bestehen oder auch in Übereinstimmung mit den Festsetzungen des
Bebauungsplans erweitert werden. Die Variante nur eines
Bahnhofszugangs sowie alternativ eines Bahnhofsvorplatzes an der Bahnhofstraße
anstelle der Baufläche MK1 würde auch den Erwerb von privaten
Grundstücksflächen zur Folge haben. Eine Kosteneinsparung wäre daher nicht zu
erwarten. Zusätzlich müssten weitere Kosten
für den aufwendigeren Umbau des denkmalgeschützten Bahnhofsgebäudes für einen
Aufzugeinbau bereitgestellt werden. Eine Verlängerung des Bahnsteigs würde
neben der Änderung der S-Bahngleise auch eine zusätzliche Änderung der
Fernbahngleise nach sich ziehen. Auch dieser Umbau würde erhebliche zusätzliche
Kosten verursachen. In Übereinstimmung mit der Planung der Deutschen Bahn soll
daher der Aufzug nördlich der Überdachung des denkmalgeschützten vorhandenen
Bahnsteigs eingeordnet werden, damit keine aufwendigen Umbaumaßnahmen am
Baudenkmal S-Bahnhof Karow erfolgen müssen. Für Fahrgäste, besonders auch für
Rollstuhlfahrer und Gehbehinderte ist damit ein kürzerer Weg von und zur
Bushaltestelle bzw. zu den Behindertenstellplätzen auf dem Bahnhofsvorplatz
möglich. Stellungnahme
B2 „Ein
Bahnhofsvorplatz zieht in der Regel auch Obdachlose und Bettler an, ein gutes
Beispiel sind die S-Bahnhöfe Frankfurter Allee oder Gesundbrunnen. Dies ist von
den Bewohnern des Hubertusdamms nicht erwünscht. Daher sollte die auf Seite 19
angesprochen Variante 1 mit einer Doppelbusbucht realisiert werden. Der Erwerb
von den Grundstücken Hubertusdamm 60 und 61 wäre dann hinfällig; die bestehende
Nutzung der Grundstücke könnte
beibehalten werden. Es soll die im Bebauungsplan vorgestellte Variante 1
realisiert werden.“ Abwägung
zu B2 Der Bahnhof
Karow ist nicht mit den innerstädtischen, zentralen Bahnhöfen Frankfurter Allee
und Gesundbrunnen vergleichbar, weil diese Kreuzungsbahnhöfe wesentlich mehr
Fahrgäste und vielschichtigere Anforderungen bewältigen müssen. Am Bahnhof
Karow werden diese Fahrgastzahlen nicht erreicht werden. Die Fahrgastzahlen und
der Benutzerkreis des Bahnhofs Karow werden sich durch den geplanten zweiten
Zugang am Bahnhofsvorplatz nicht wesentlich ändern. Durch den zweiten Zugang
verkürzt sich der Fußweg vom Bahnsteig zur Endhaltestelle der Busse und die
Fahrgäste werden sich auf zwei Bahnhofszugänge verteilen. Da sich der
Nutzerkreis durch den Bahnhofsvorplatz nicht ändern wird, sind die befürchteten
sozialen Probleme nicht zu erwarten. Darüber hinaus ist der Aufenthalt von
Personen im Bahnhofsbereich/-vorplatz,
bereits durch geltende Gesetze und Verordnungen geregelt, so dass sich
im Regelfall, neben den Fahrgästen keine unberechtigten Personen aufhalten
können. Stellungnahme
B3 „Weiterhin
heißt es (Seite 25 Zz II.4.7), der Nordausgang sei erforderlich um eine
günstige Erreichbarkeit zum Bahnhof zu gewährleisten. Der zeitliche Vorteil
würde für die Anwohner ca. 2 Minuten (Fußweg) betragen. Sollte trotz dieser
geringen Zeitersparnis der Nordausgang erforderlich sein, so sollte dieser auf
die Boenkestraße verlegt werden. Es ist leichter, ein Gleis zu über/unterqueren
als drei Gleise. Die Boenkestraße ist an dieser Stelle breit genug, dass auch
Busse direkt vor dem Ausgang halten können. Dadurch entfällt auch die
Wendeschleife der Buslinien über Kerkow- und Frundsbergstraße. Die Buslinien
von Karow-Nord könnten über die Straße Am Danewend in die (noch zu
asphaltierende) Boenkestraße einbiegen und von der Boenkestraße auf die
Bahnhofstraße. Im Übrigen kann man davon ausgehen, dass die BVG die Buslinien
eher reduziert als neue einzusetzen. Es wird
beantragt, die Boenkestraße zu asphaltieren, dort Busbuchten anzulegen und den
Nordausgang dorthin zu verlegen.“ Abwägung
zu B3 Der Bezirk
fordert seit langem einen zusätzlichen Nordausgang am S-und Regionalbahnhof
Karow um die Anbindung des Ortsteils Karow, insbesondere auch der Neubaugebiete
an den öffentlichen Personennahverkehr zu verbessern. Die Deutsche Bahn hat nun
das Planverfahren und die Realisierung des Zugangs zum Bahnsteig einschließlich
eines Aufzugs zugesagt. Vom Bezirk Pankow muss der Zugang zum Bahngelände
gesichert werden. Zur Verbesserung der Umsteigebeziehungen vom Bahnhof Karow
(als Umsteigepunkt zur Regional- und S-Bahn) zu den Buslinien soll hier ein
behindertengerechter ÖPNV-Umsteigepunkt entstehen. Entsprechend dem Bedarf,
soll künftig über den Hubertusdamm eine Ringbuslinie bei der Verlängerung der
Bahnhofstraße mit Anbindung an die B 2 und der Straße Am Hohen Feld
eingerichtet werden, um die Neubaugebiete und alten Siedlungsgebiete im
Ortsteil Karow besser an den öffentlichen Personennahverkehr anzubinden. Die
Boenkestraße ist eine reine Anliegerstraße und etwas schmaler als der
Hubertusdamm, daher wäre erst ein breiterer Ausbau mit der entsprechenden
Belastungsklasse für Busse erforderlich.
Der Hubertusdamm dagegen gehört als Ergänzungsstraße zum übergeordneten
Straßennetz und ist vorrangig für die Buslinienführung vorgesehen und daher
auch für eine entsprechende Belastungsklasse ausgebaut worden. Die Boenkestraße
soll lediglich zur sicheren Führung der Fußgänger vom Nordausgang des
S-Bahnhofes Karow ertüchtigt werden, damit wie üblich ein beidseitiger Zugang
zum Bahnsteig möglich ist. Die Busse müssten aufgrund des schmalen Querschnitts
auf der Fahrbahn halten. Für Busbuchten bzw. für eine Endhaltestelle sind keine
Flächen vorhanden. Es wäre dafür ein Eingriff in private Grundstücke
erforderlich sowie der Erwerb dieser zusätzlich benötigten Teilflächen. Die Lösung
eines Bahnhofsvorplatzes mit einer Buswendeanlage wird auch von der BVG
favorisiert. Aufgrund der kurzfristigen, günstigen Erwerbs- und
Finanzierungsmöglichkeit hat auch der Bezirk den Bahnhofsvorplatz am
Hubertusdamm präferiert. An der Boenkestraße wären für die vorgesehenen
Nutzungen nicht ausreichend Flächen verfügbar. Auch hier wären Eingriffe in
private Grundstücke in erheblicherem Umfang als am Hubertusdamm erforderlich. Die Deutsche
Bahn, Station & Service erstellt die Planung für die Zuwegung zum Bahnsteig
von der Boenkestraße bis in Richtung Hubertusdamm,die Treppe und den Aufzug zum
Bahnsteig sowie die Fahrradabstellanlagen. Es werden alle Gleise unterquert und
es ist auch ein behindertengerechter Ausgang direkt zur Boenkestraße für das
westlich vom Bahndamm gelegene Wohngebiet vorgesehen. Das
Tiefbauamt erstellt die Anschlussplanung zum Hubertusdamm und für den Gehweg in
der Boenkestraße. Vorerst wird nur auf einer Seite der Boenkestraße ein Gehweg
angelegt. Der größte Teil der ÖPNV-Nutzer in Karow ist jedoch aus dem vom
Bahnhof östlich gelegenen größeren Einzugsgebiet im Ortsteil zu erwarten, der
durch eine Ringbuslinie angebunden werden soll. Daher ist die Orientierung des
Bahnhofsvorplatzes zum Hubertusdamm und somit zum größeren Einzugsgebiet des
Siedlungsgebiets und zu den Neubaugebieten von Karow wesentlich günstiger. Dem Vorschlag,
den Ausgang nur zur Boenkestraße anzulegen, wird daher nicht gefolgt. Stellungnahme
B4 “
Auf Seite 14, Tz. II.2 wird ausgeführt, dass die Ansiedlung eines
Lebensmittelmarktes zulässig wäre. Auf Seite 15, Tz II 3.1.1. heißt es zwar,
dass die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels nur theoretischer Natur
ist, jedoch muss davon ausgegangen werden (worst-case-szenario), dass sich auf
der Fläche MK 1 doch ein großer Lebensmittelmarkt ansiedelt. Aus dem
Bebauungsplan geht jedoch nicht hervor, wo Parkplätze für die Kundschaft
entstehen sollen, abgesehen davon würde dies zu einer enormen Verkehrsbelastung
des Hubertusdamms führen. Dies ist von den Anwohnern nicht gewünscht. Es wird
beantragt, den Bebauungsplan zu ändern, dass auf der Teilfläche MK 1 eine
Grünfläche errichtet wird damit ausgeschlossen ist, dass sich dort ein
Einzelhandel ansiedelt. Hilfsweise wird beantragt, dass die textliche
Festsetzung Nr. 9 so geändert wird, dass je 3 Stellplätze ein Baum zu pflanzen
ist.“ Abwägung
zu B4 Das Planungsziel
Kerngebiet auf der Fläche MK1, das eine entsprechende Nutzung u.a. zur
Nahversorgung ermöglichen soll, wird beibehalten. Es besteht kein Bedarf für
eine Grünfläche in diesem Planungsraum. Eine Ausweisung als Grünfläche würde
auch bedeuten, dass das Grundstück für eine öffentliche Nutzung durch das Land
Berlin erworben werden müsste. Das zulässige Baurecht für die Grundstücke würde
entzogen werden und die Eingriffe in die privaten Eigentumsrechte müssten
entschädigt werden. Nach Aussage
des Einzelhandelsgutachtens ist der derzeit einzige Lebensmittelmarkt an der
Bahnhofstraße 2 mit der beengten Verkaufsfläche und beengten Kundenparkplätzen
nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht den Kundenanforderungen. Der Investor
plant den nicht mehr marktgerechten Discounter an den Hubertusdamm 63, südlich
vom geplanten Bahnhofszugang, zu verlagern. Es sollen ca. 70 Kundenparkplätze,
nach der Projektskizze im Wesentlichen auf den Grundstücken Hubertusdamm 64 und
65, zwischen dem Discountergebäude und dem Wohngebäude Bahnhofstraße 64
eingeordnet werden. Ein konkretes Projekt wird jedoch im Bebauungsplan nicht
festgeschrieben, sondern nur ein planungsrechtlicher Rahmen vorgegeben. Eine
wesentliche Zunahme der Verkehrsbelastung ist insgesamt durch die Verlagerung des Discounters nicht
zu erwarten, da der bestehende Kundenverkehr nur auf ein anderes in der Nähe
gelegenes Grundstück am Hubertusdamm umgelenkt wird. In dem Bereich des
Hubertusdamms wird sich die vorhandene durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke
von 5933 Kfz/24 nur geringfügig verändern. Einerseits
wird durch die Verlagerung eines Discounters (Nahversorgers) zusätzlicher
Verkehr auf dem Grundstück hervorgerufen, andererseits werden aber aufgrund der
Lage des Nahversorgungsbereiches inmitten des alten Wohngebiets von Karow, d.h.
aufgrund der verbrauchernahen Lage, Einkaufsverkehre zu weiter entfernten
Einzelhandelseinrichtungen, z.B. zum Ortsteilzentrum Achillesstraße entfallen. Wesentliche
Erhöhungen der Verkehrsbelastungen durch die geplanten Nutzungen im gesamten
Geltungsbereich sind nicht zu erwarten. Durch die planungsrechtliche Steuerung
soll eine Minimierung der Auswirkungen,
z.B. Gliederung durch Begrünung der möglichen Kundenparkplätze, eine Freihaltung
der „Vorgartenbereiche“ von Stellplätzen, Begrenzung des
Versiegelungsgrades (max. 52%) sowie eine Regelung zur Begrenzung der
Lärmemissionen im Kerngebiet und der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel
im MK 2 und 3 gesichert werden. Der
Forderung, dass je 3 Stellplätze ein Baum zu pflanzen ist, wird nicht gefolgt.
Bei der Anlage eines Kundenparkplatzes würde dies bei einer
Senkrechtaufstellung ein sehr enges Baumraster ergeben. Stellplätze für einen
Nahversorgermarkt werden in der Regel bedarfsgerecht durch den Bauherrn
geplant. Durch die textliche Festsetzung Nr. 9 wird bereits eine Gliederung der
Stellplatzanlagen durch Grünflächen und Bäume (Je acht Stellplätze ist ein Baum
zu pflanzen.) vorgegeben, damit sich die Stellplätze in das Ortsbild einfügen.
Darüber hinaus sind die Vorgartenflächen von Stellplätzen freizuhalten
(textliche Festsetzung Nr.4) sowie eine Fläche auf den Grundstücken entlang des
Bahndamms zu bepflanzen (textliche Festsetzung Nr. 10). Es ist eine maximale Versiegelung von ca. 52 % des
jeweiligen Baugrundstücks zulässig, 48 % sind zu begrünen. Damit ist im
Bebauungsplan ein Versiegelungsgrad, der
der näheren Umgebung entspricht, für
eine Entwicklung des Grünanteils gesichert. Die konkrete Projektgestaltung ist
jedoch in Eigenverantwortung durch den Bauherren / Architekten im vorgegebenen
planungsrechtlichen Rahmen vorzunehmen. Stellungnahme
B5 „Im
Bebauungsplan von 1991 wurde gemäß den Angaben auf Seite 13, Tz. II.1.ausgeführt,
dass in dem Mischgebiet u. a. auch wohnwirtschaftliche Nutzung erfolgt. Daran
sollte festgehalten werden! Lärmschutzmaßnahmen für Wohnungen sind durch den
Verursacher des Lärms – die Bundesbahn – vorzunehmen. Die
Begrenzung auf 2 Vollgeschosse (Seite 16, Tz 3.2) gehört aufgehoben; ein
zusätzliches Vollgeschoss auf den Flächen MK2 und MK3 würde einen guten
Schallschutz für die Bewohner des Hubertusdamms bieten. Es wird beantragt, für
die Flächen MK 2 und MK3 die Nutzung als Mischgebiet festzuschreiben. Und die
Zahl der Vollgeschosse auf 3 zu begrenzen. Weiterhin
wird beantragt festzuschreiben, dass bei Einzelhandelsnutzung auf den Flächen
MK 2 und MK 3 die Verkaufsflächen nicht mehr als 200 m² je Gewerbeeinheit
betragen darf. Für den Fall der Ansiedlung einer Schank- und Speisewirtschaft
soll festgeschrieben werden, dass außerhalb des Betriebes (auf dem Gehweg /
Bahnhofsvorplatz) keine gastronomische Nutzung erfolgen darf.“ Abwägung
zu B5 Es handelt
sich hier um ein Gebiet entlang einer seit Jahrzehnten betriebenen Bahnstrecke,
insofern sind die Beeinträchtigungen durch den Bahnverkehr seit langer Zeit
gegeben. Ein Rechtsanspruch der Anwohner auf aktive oder passive
Lärmminderungsmaßnahmen durch den Verursacher des Lärms besteht nach
derzeitiger Rechtslage nicht. Ein Anspruch auf eine Lärmschutzwand bestünde
erst bei einer wesentlichen Änderung der Bahnstrecke. Der
Vergleich der Berechnungsergebnisse des Lärmgutachtens mit den
schalltechnischen Orientierungswerten der DIN 1805 für ein allgemeines Wohngebiet
zeigt, dass die Tagwerte um 11 bis 19 dB(A) und die Nachtwerte um 22 bis 29 dB
(A) überschritten werden, so dass eine Wohnnutzung ausgeschlossen werden muss,
weil die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht gegeben
sind. Die Berechnungsergebnisse selbst mit einer Lärmschutzwand von z.B. sechs
Meter Höhe zeigen, dass immer noch die Nachtwerte für eine Wohnnutzung um 6 bis
12 dB(A) überschritten werden. Daher ist eine Festsetzung von Wohngebieten oder
Gebieten, in denen Wohnen allgemein zulässig ist, im Bebauungsplan nicht
möglich. Ein
Mischgebiet, in dem ein bestimmter Anteil an Wohnnutzung realisiert werden
müsste, wäre nur möglich, wenn entsprechende aktive Lärmminderungsmaßnahmen
entlang der Bahntrasse gesichert werden würden, die aber vom Bezirk nicht
finanzierbar und daher nicht realisierbar sind. Bei einem Gewerbegebiet bzw.
Sondergebiet wären größere Beeinträchtigung der vorhandenen Wohnnutzung durch
nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben zu erwarten. Aus der zur Verfügung stehenden Auswahl an
Baugebieten nach der Baunutzungsverordnung ist daher nur eine
Kerngebietsentwicklung festsetzbar. Das
vorstädtisch geprägte Ortsbild ist in dem Bereich durch eine ein- bis
zweigeschossige Einzelhausbebauung bestimmt. Daher soll die Geschosszahl auf
zwei begrenzt werden, damit sich die Bebauung hinsichtlich der Höhenentwicklung
an der Umgebungsbebauung orientiert. Für einen ausreichenden Schallschutz für
die Bewohner des Hubertusdamms wäre auch eine Dreigeschossigkeit nicht ausreichend.
Für eine wirksame Lärmabschirmung müsste im Wesentlichen ein geschlossener,
durchgehender Baukörper mit einer Abschirmhöhe von mindestens sechs Meter auf
den Grundstücken entlang der Bahntrasse realisiert werden. Einzelne private
Eigentümer können nicht ungleichmäßig belastet werden, um einen entsprechenden
Lärmschutz für das benachbarte östlich gelegene Wohngebiet zu realisieren. Dies
würde dem Gleichbehandlungsgrundsatz widersprechen. Eine
Beschränkung der Einzelhandelsfläche auf nicht mehr als 200 m² würde die
bereits nach geltendem Recht bestehenden Baurechte einschränken. Dies würde die
Nutzbarkeit der Grundstücke mindern und Entschädigungsforderungen des
Eigentümers an das Land Berlin für Einschränkungen des Baurechts nach sich
ziehen. Gewerbliche Nutzungen,
wie Schank- und Speisewirtschaften sind im Rahmen der künftigen Festsetzungen
nur auf den Baugrundstücken zulässig. Über Sondernutzungen des Straßenlandes,
z.B. Bahnhofsvorplatz entscheidet das zuständige Tiefbauamt. Dies ist jedoch
nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die vom Bezirk zu übernehmenden
Flächen werden gemäß Berliner Straßengesetz für den öffentlichen Verkehr
gewidmet. Nutzungen von Anliegern stellen somit Sondernutzungen oder
Anliegerrecht dar. Der generelle Ausschluss von Nutzungen durch Anlieger ist
nicht möglich. Die Möglichkeit von Sondernutzungen regelt das Berliner
Straßengesetz als fachgesetzliche Vorgabe für das zuständige Tiefbauamt. Dem
Vorschlag wird daher nicht gefolgt. Stellungnahme
C1 (Hinweis:
Die Stellungnahme C vom 14.11.07 ist aufgrund der unterschiedlich
angesprochenen Themen in C1 – C3 aufgeteilt.) „Die
Notwendigkeit eines zweiten Zugangs zum S-Bahnhof Karow einschließlich eines
behindertengerechten Zugangs besteht zweifellos. Jedoch verstehe ich nicht dass
nur ein Zugang vom Hubertusdamm geplant ist und nicht ebenfalls von der
Boenkestraße. Aus den Bereichen der Leobschützer Straße, Streckfußstraße,
Rübländer Straße usw. sollten die Fahrgäste auch von der Verbesserung einen
Nutzen haben. Wie ist
der Zugang überhaupt geplant, unterirdisch oder über eine Brücke? Bei einer
Brückenlösung wäre es kein Problem zwei Abgangstreppen und Aufzüge zu bauen,
beim S-Bahnhof Fredersdorf existiert solch eine Brücke seit ca. 2 Jahren. Im Entwurf
geht man davon aus, dass für die Zweckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“
nur die Grundstücke Hubertusdamm 60-62 in Frage kämen. Warum ist nicht die
Fläche Hubertusdamm 53-60 untersucht worden? Diese Fläche ist bedeutend größer,
die Zufahrt der Busse könnte über die Leobschützer Straße erfolgen, dann gäbe
es gute Rangiermöglichkeiten für die Busse, die Ausfahrt ginge über den
Hubertusdamm. Somit wäre genug Platz für die genannten Nutzungen des
Bahnhofsvorplatzes einschließlich der vorgesehenen Anpflanzungen. Der neu
geplante Bahnhofsvorplatz auf den Grundstücken Hubertusdamm 60-62 erscheint mir
für Aufstellflächen von Taxen, Wendeanlage, Umsteigepunkt für Busse,
Doppelhaltestelle, Parkplätze für Behinderte und Fahrradflächen viel zu klein.
Bisher gibt es vom S-Bahnhof Karow nur eine Buslinie nach Karow-Nord; ein
Ringbus ist geplant – wie ist die Linienführung konkret angedacht? Es
gibt von hier aus keine Busverbindung in Richtung Stadt – bei Streiks der
Lokführer oder anderem S-Bahnpersonal ist man hier von der Außenwelt abgeschnitten.“ Abwägung
zu C1 Die
Gleisanlagen werden vollständig, ebenerdig durch die beidseitige Zuwegung zum
Bahnsteig unterquert. Somit ist ein Zugang zum Bahnsteig auch von der
Boenkestraße aus geplant. Siehe zur Ausführung des Zugangs auch die Auswertung
zu B 3. Dieser Bereich befindet sich jedoch nicht im Geltungsbereich des
Bebauungsplans. Die Fläche
des Bahnhofsvorplatzes wurde auf der Grundlage eines vom Tiefbauamt Pankow
erstellten Konzeptes festgelegt. Die Fläche mit einer Größe von 59,5 m Länge
auf ca. 45 m Tiefe ist ausreichend, so dass die Einordnung von zwei Busbuchten
mit Endhaltestelle und Wendemöglichkeit erfolgen kann. Die Ausfahrt der Busse
in den Hubertusdamm soll in beide Fahrtrichtungen erfolgen. Die
Perspektivplanung der BVG sieht bei Bedarf eine Ringbuslinie für den Ortsteil
Karow vor. Sie soll über die Bahnhofstraße, in die noch anzubindende Straße am
Hohen Feld, Achillesstraße, Hubertusdamm und über den Bahnhofsvorplatz
führen. Grundsätzlich
ist der Ortsteil über die S-Bahnlinien S 2 “Bernau
–Blankenfelde“ mit dem Bahnhof Karow, an dem ebenfalls die
Regionalbahn NE 27 (Niederbarnimer Eisenbahn NEB) “Berlin-Karow –
Groß Schönebeck“ verkehrt, sehr gut in das Berliner ÖPNV-Netz
eingebunden. Ferner führen Buslinien in Richtung Buch und in Richtung
Blankenburg, Heinersdorf, Weißensee mit Anbindung zur Stadtmitte. Stellungnahme
C2 Für das
Bebauungsplangebiet soll großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen sein, da
eine günstige Verkehrserschließung vorhanden ist. Dem ist nicht so, da im
Bereich des Bahnhofs nur die Plus-Filiale existiert; mit dem Bus sind in Karow
–Nord eine Extra- und Netto-Filiale zu erreichen – für ältere Leute
zu Fuß zu weit entfernt und das Fahrgeld zu teuer. Im Planungsbereich des Bahnhofs
(Hubertusdamm 63-65) müsste ein weiterer Discounter angesiedelt werden; eine
zweigeschossige Verkaufsstelle könnte eine größere Verkaufsfläche anbieten
– das war möglich im Real Gesundbrunnen, Kaufland Rathauscenter Pankow.
Von dieser Einkaufmöglichkeit könnten dann auch die Pendler der RB 27
profitieren. Dann sollten auch zum Einkaufen zeitbegrenzte Parkplatze
vorgesehen werden. Abwägung
zu C2 Das
Gesundbrunnen Center oder das Rathaus Center Pankow (ca. 25000 m²
Verkaufsfläche) haben einen regionalen bzw. überregionalen Einzugsbereich und
sind mit dem Vorhaben zur Nahversorgung am Bahnhof Karow nicht vergleichbar. Durch die
Festsetzung von Kerngebieten am Bahnhof Karow sollen u. a. die Vorraussetzungen
für eine Sicherung und Verbesserung der Nahversorgung (Grundversorgungsnetz)
für das alte Siedlungsgebiet in Karow geschaffen werden, das nicht einmal ein
Zehntel der Verkaufsfläche der genannten Center erreicht. Ziel ist es, die
Nahversorgung für das alte Siedlungsgebiet zu verbessern. Gemäß dem
Einzelhandelsgutachten ist der derzeit einzige Lebensmittelmarkt (Discounter)
an der Bahnhofstraße 2, mit der beengten Verkaufsfläche und beengten
Kundenparkplätzen nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht den
Kundenanforderungen. Im Bereich Bahnhofstraße / Hubertusstraße ist nach Aussage
des Gutachtens ein kleines Nahversorgungszentrum entstanden, dessen Magnet der
Discounter darstellt. Der Discounter soll auf 791 m² Verkaufsfläche erweitert
an den Hubertusdamm 63, südlich vom geplanten Bahnhofszugang, verlagert werden.
Weiterhin sollen noch drei Kleinflächen für Shops, ca. jeweils 30-40 m² Verkaufsfläche am geplanten
Discounter angefügt werden. Für den Discounter sollen ca. 70 Kundenparkplätze
im Wesentlichen auf dem Grundstück Hubertusdamm 64 und 65 zwischen dem
geplanten Discountergebäude und dem Wohngebäude Bahnhofstraße 64 eingeordnet
werden. Die
Festsetzungen ermöglichen auch einen weiterer Discounter bzw. kleinere
Fachgeschäfte nördlich vom geplanten Bahnhofsvorplatz. Konkrete Projekte werden
jedoch im Bebauungsplan nicht festgeschrieben, sondern nur ein
planungsrechtlicher Rahmen vorgegeben. Stellungnahme
C3 „Eine
andere Variante die untersucht werden sollte, könnte so aussehen; der
Busverkehr von Karow-Nord fährt über die Leobschützer Straße in die
Boenkestraße und erhält dort seinen Endpunkt. Dort könnten auch
Doppelbusbuchten entstehen. Die Fahrgäste benutzen den Zugang über die
Boenkestraße. Die Einstiegshaltestelle für den Bus befindet sich im Bereich des
jetzigen Bahnhofsvorplatzes Boenkestraße. Der Bus fährt über die Bahnhofstraße und
Hubertusdamm nach Karow-Nord. Das würde bedeuten, dass die Leobschützer Straße
zwischen Hubertusdamm und Boenkestraße sowie die Boenkestraße zwischen
Leobschützer Straße und Bahnhofstraße Einbahnstraßen werden. Die Boenkestraße
müsste dementsprechend ausgebaut werden. Es wird
davon ausgegangen, dass der Zugang zum Bahnsteig weiter nördlich nicht erfolgen
kann, da der Bahnsteig zu schmal wäre. Bahnsteige lassen sich immer verlängern
oder verbreitern, es lassen sich auch für Abgänge Brücken bauen (z.B. S-Bahnhof
Spandau – zum Rathaus hin) und somit könnten die Flächen Hubertusdamm 53
bis 60 in Anspruch genommen werden, denn aufgrund der erheblichen
Überschreitung der Orientierungswerte für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
des bereits vorhandenen und des zu erwartenden Verkehrslärms ist eine
Wohnbebauung für diese Grundstücke nicht möglich. Und dann
könnten auch die Mieter des Objektes Hubertusdamm 62 wohnen bleiben. Es ist
wohl unbestritten, dass ein Verlust von Wohnungen einschließlich des Umfeldes einen
tiefen Einschnitt in Leben von Menschen bedeutet, allzu mal wenn auch andere
Lösungen möglich wären. Der
Hubertusdamm ist als Ergänzungsstraße (besondere Bedeutung) festgeschrieben; er
müsste eigentlich in die Stufe III = örtliche Straßenverbindung eingeordnet
werden, da hier entlang der überwiegende Fahrzeugverkehr nach Karow-Nord
erfolgt mit allen nachteiligen Folgen für die Bewohner.“ Abwägung
zu C3 Die
Boenkestraße und Leobschützer Straße sind reine Anliegerstraßen und sind daher
für die Führung einer Buslinie nicht ausgebaut. Es wäre erst ein breiterer
Ausbau mit der entsprechenden Belastungsklasse für Busse erforderlich. Der
Hubertusdamm dagegen gehört als Ergänzungsstraße zum übergeordneten Straßennetz
und ist vorrangig für die Buslinienführung vorgesehen und daher bereits für
eine entsprechende Belastungsklasse ausgebaut worden. In der
Boenkestraße soll lediglich ein Gehweg zugunsten der Fußgänger zum
behindertengerechten Ausgang des S-Bahnhofes Karow gebaut werden, damit wie
üblich ein beidseitiger Zugang zum Bahnsteig möglich ist. Die Herstellung der
Boenkestraße wäre erst nach 2010 zu erwarten. Die Busse müssten aufgrund des
schmalen Querschnitts auf der Fahrbahn halten. Weiterhin müsste die Bahnunterführung und die
Boenkestraße ertüchtigt werden und einen Gehweg erhalten. Somit wäre eine
Inanspruchnahme von privaten Flächen erforderlich, die nicht zur Verfügung
stehen. Die
Verlängerung des Bahnsteigs würde eine Verbreiterung des Bahndamms nach sich
ziehen und damit den Erwerb weiterer privater Grundstückflächen zur Folge
haben. Zusätzlich würden weitere Kosten für den aufwendigeren Umbau der Fern-
und S-Bahngleise und des denkmalgeschützten Bahnhofsgebäudes entstehen. Dies
würde einen unangemessen hohen Kosten- und Zeitaufwand bedeuten und wäre daher
nicht gerechtfertigt. Der Zugang
ist an dieser Stelle, weil dies im Ergebnis der Abstimmung mit der Deutschen
Bahn (DB) und zu beteiligten Behörden und Träger öffentlicher Belange (z.B.
BVG) als günstigste Lösung herausgearbeitet wurde. Aufgrund der kurzfristigen,
günstigen Realisierungsmöglichkeit hat der Bezirk den Bahnhofsvorplatz am
Hubertusdamm präferiert. Die Anzahl der von Eingriffen in private
Eigentumsrechte betroffenen Grundstücke ist hier am geringsten. Der Eingriff in
persönliche Lebensumstände des Mieters wurde dabei berücksichtigt. Siehe dazu
die Abwägung zu „Stellungnahme A“. Die
Einstufung des Hubertusdamms wurde im Rahmen der gesamtstädtischen Planung in Abstimmung mit dem Tiefbauamt Pankow
federführend durch die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
vorgenommen. Der Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) wurde am 8. Juli
2003 vom Senat beschlossen. Die gesamtstädtischen Vorgaben des StEP Verkehrs
sind daher als planerische Ausgangslage für den Bebauungsplan zu
berücksichtigen. Eine gewünschte Änderung der Einstufung ist daher durch den
Bebauungsplan nicht möglich. Stellungnahme
D1 (Hinweis:
Die Stellungnahme D vom 15.11.07 ist aufgrund der unterschiedlich
angesprochenen Themen in D1 – D3 aufgeteilt.) „Der
Entwurf sieht erstens die Anlage eines Bahnhofsvorplatzes vor. Auf diesem
sollen neben der Bushaltestelle ggf. mit Wendeschleife zusätzliche, dem
KFZ-Verkehr dienenden Flächen eingerichtet werden. Hierbei handelt es sich um
Parkplätze für behinderte Menschen sowie Taxistände. Derzeit
ist nur eine Bushaltestelle in Bahnhofsnähe vorhanden. Diese ist auch
notwendig. Ebenso wie die geplanten Parkplätze für behinderte Menschen. Die
Taxistände als dem Individualverkehr dienende Flächen, kämen neu hinzu. Wie
sich beobachten lässt, kommen die Nutzer der S-Bahn nicht mit dem Taxi zum
Bahnhof oder fahren von dort fort. Ein Taxistand wird nicht gebraucht. Wäre er
da, würden immer mehr Menschen dieses Verkehrsmittel nutzen und nicht mehr den
ÖPNV. Dadurch entstehen zusätzliche Umwelt- und Lärmbelastungen sowie
Sicherheitsrisiken für Fußgänger und Radfahrer durch den verstärkten
Autoverkehr. Im
Bebauungsplan wird nichts von weiteren neuen Parkplätzen ausgesagt. Es ist aber
in Karow die Rede davon, dass mit dem Bauvorhaben etwa 80 zusätzliche
Parkplätze neu entstehen sollen. Unter Punkt 3.6. auf Seite 19 des Planentwurfs
steht, „…dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
nicht Gegenstand der Festsetzung ist. Dies obliegt dem zuständigen
Fachplanungsamt; eine abschließende Regelung ist daher nicht Gegenstand des
Bebauungsplans.“ Wir befürchten, dass sich hinter dieser Formulierung die
Möglichkeit versteckt, diese neuen Parkplätze zu realisieren. Für den
Fall, dass tatsächlich diese zusätzlichen Parkplätze entstehen, entstehen
weitere zusätzliche Umwelt- und Lärmbelastungen sowie Sicherheitsrisiken für
Fußgänger und Radfahrer durch den verstärkten Autoverkehr. Außerdem befürchten
wir, dass kleine und derzeit noch ruhige Wohnstraßen, die zum Bahnhof
hinführen, dann verstärkt von Autofahrern benutzt werden. Im Falle der
Frundsbergstraße ist dies umso gravierender, da sie mit Kopfsteinpflaster
befestigt ist, wodurch laute Reifenabrollgeräusche entstehen. Abwägung
zu D1 Ein
öffentlicher Parkplatz soll auf dem Bahnhofsvorplatz nicht entstehen. Die
textliche Festsetzung Nr. 11, die Regelungen zur Einteilung der Verkehrsfläche
trifft, bedeutet, dass die in der Planunterlage eingezeichneten Fahrbahnen,
Parkplätze, Gehwege, Gehwegüberfahrten und Straßenbäume in den öffentlichen
Straßenverkehrsflächen nicht festgesetzt werden sollen. Ansonsten müsste für
jede kleine Änderung im Straßenraum ein öffentlich-rechtliches Verfahren zur
Änderung des Bebauungsplans eingeleitet werden. Die geäußerte Befürchtung, dass
hinter der Formulierung die Möglichkeit steckt viele Parkplätze auf
Bahnhofsvorplatz anzulegen, trifft nicht zu. Es sollen mit
dem Bahnhofsvorplatz die Umsteigebeziehungen verbessert werden. Durch die
Bushaltestelle auf dem Bahnhofsplatz am Zugang zum Bahnsteig entfallen die
Querungen zwischen Fußgänger und dem motorisierten Verkehr auf dem
Hubertusdamm. Die Sicherheit für Fußgänger kann dadurch verbessert werden. Das
zusätzliche Angebot an Stellplätzen für Pkw im Bereich des Bahnhofvorplatzes
ist auf zwei Behindertenstellplätze sowie bei Bedarf auf einen Taxistellplatz
begrenzt. Zukünftig werden diese zwei Behindertenstellplätze von Fahrgästen
genutzt, die ihr Fahrzeug bisher in den Nebenstraßen abgestellt haben, um von
hier aus in die S-Bahn umzusteigen. Dennoch ist ein zunehmendes Interesse an
Umsteigemöglichkeiten vom Pkw in den ÖPNV nur zu begrüßen, um unsere Straßen möglichst
zu entlasten. Die
„Parkplätze“ gehören zur geplanten Verlagerung des Plus-Marktes von
der Bahnhofstraße an den Hubertusdamm und werden voraussichtlich in dem
Kerngebiet eingeordnet. In der
Lärmimmissionsprognose (Gutachten) wurde u.a. ein Lebensmittelmarkt
(Discountmarkt) mit 79 Stellplätzen im Kerngebiet berücksichtigt. Da in
unmittelbarer Nähe zum B-Plangebiet ein Wohngebiet am Hubertusdamm liegt, das
einem reinen Wohngebiet weitgehend entspricht, wurden die Emissionskontingente
dem entsprechend niedrig angesetzt. Es sind daher keine unzumutbaren
Lärmbelastungen zu erwarten. Durch die
Verlagerung des bestehenden Discounters von der Bahnhofstraße an ein anderes
Grundstück an den Hubertusdamm ist insgesamt nicht mit einer wesentlichen
Änderung der Immissionen durch den Individualverkehr zu rechnen. Die
Lärmauswirkungen des Verkehrs wurden untersucht. Im Fachgutachten wurden die
Auswirkungen der Lärmbelastung durch den Individualverkehr unter
Berücksichtigung der Orientierungswerte der DIN 1805 für allgemeine Wohngebiete
als verträglich für die Anlieger eingestuft. Dies würde auch bei einer geringen
Zunahme der Verkehrsstärke zutreffen. Bei
Autoverkehr aus den „kleinen und derzeit noch ruhigen Wohnstraße“
kann es sich lediglich um reinen Anliegerverkehr handeln, der sein Ziel und
Ausgangspunkt in der Frundsbergstraße hat. Der Durchgangsverkehr aus größerer
Entfernung wird überwiegend die Bahnhofstraße bzw. Pankgrafenstraße und als
Netzergänzungstrasse den Hubertusdamm nutzen, weil diese Straßen dafür ausgelegt
sind. Die Befürchtung, dass gerade die
Frundsbergstraße mit einer Befestigung aus Kopfsteinpflaster vorrangig als
„Schleichweg“ zum S-Bahnhof Karow genutzt werden wird, kann nicht
geteilt werden. Stellungnahme
D2 „Zweitens
sieht die Planung vor, Einzelhandelsentwicklung zur Nahversorgung und ein
Angebot an Dienstleistungs- und Versorgungs- und Gewerbeeinrichtungen zu
ermöglichen. Das vorstädtisch geprägte Karow hat in dieser Hinsicht jedoch
keinen Entwicklungsbedarf, wie ein Vergleich mit ähnlichen Stadtteilen
sicherlich deutlich machen würde. Es wird sogar angestrebt,
Lebensmitteldiscounter mit einer Ladenfläche über 560 qm zu ermöglichen. Dabei
wird auf absurde Art und Weise argumentiert: Das geltende Planungsrecht soll
geändert werden, um deutlich größere als die umliegenden und für Karow übliche
Baustruktur zu ermöglichen. Genau um solche Auswüchse zu verhindern, gilt ja
das derzeitige Planungsrecht. Städtebauliche Fremdkörper in Form riesiger
Kästen für einen weiteren Lebensmitteldiscounter sind eine Zumutung für die
Anwohner , Liefer- und Kundenverkehr, optische Beeinträchtigungen und Baulärm,
Verbrauch von Ressourcen und Energie für deren Errichtung sind nicht
hinzunehmen. Zusätzliche
Flächen für Lebensmitteldiscounter werden ganz offenbar nicht gebraucht. So
schlossen in Karow bereits zwei derartige Märkte (Bahnhofstraße 33 sowie in der
Blankenburger Chaussee gegenüber Hausnummern 87a-d). Der derzeit auf dem
Grundstück Bahnhofstraße 2 befindliche Lebensmittelmarkt stellt aus unserer
Sicht die Versorgung der Anwohner ausreichend sicher. Die auf
dem Grundstück Bahnhofstraße 1 gelegenen kleinen Einzelhandelsgeschäfte (z.B.
Textilien, Schreibwaren, Spielwaren) und das dort gelegene Restaurant haben
offenbar Mühe, genügend Kunden bzw. Gäste zu gewinnen. Es gab bereits
Geschäftsschließungen bzw. Inhaberwechsel. Abwägung
zu D2 Der
derzeitige einzige Lebensmittelmarkt mit seinen beengten Verhältnissen an der
Bahnhofstraße 2, soll nach der Planung des Investors aufgegeben werden, weil
keine Erweiterungsmöglichkeit an dieser Stelle besteht und ein Discounter
dieser Größe unwirtschaftlich ist. Damit würde sich die Nahversorgung im
Siedlungsbereich um den S-Bahnhof Karow erheblich gegenüber dem Ist-Zustand
verschlechtern. Der Investor beabsichtigt, den Discounter mit einer erweiterten
Verkaufsfläche von ca. 790 m² an den Hubertusdamm 63-64 zu verlegen. Der
bestehende Nahversorgungsbereich an der Bahnhofstraße / Hubertusdamm ist im
Wesentlichen durch eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur geprägt. Ziel ist
es, u.a. auch einen sog.
„Magnetbetrieb“ (Discounter) in dem Bereich zu erhalten, der die
Kaufkraft am Ort bindet und von dem die ortsansässigen Fachhändler profitieren.
Die entsprechenden Erfahrungen zeigen, dass aufgrund eines verbesserten
Angebots ein höherer Anteil der Erledigungen vor Ort passiert und dass davon
auch die vorhandenen „kleinen Fachgeschäfte“ profitieren. Die
Dimensionierung der Verkaufsfläche in dem Nahversorgungsbereich orientiert sich
an den Bedürfnissen der Kunden. Der bestehende, nicht mehr marktgerechte
Discounter soll daher an den Hubertusdamm verlagert und um ca. 390 m² erweitert
werden. Mit dem Kerngebiet soll insbesondere der Nahversorgungsbereich um die
Bahnhofstraße stabilisiert und gestärkt und auch ein zeitgemäßer, zu Fuß zu
erreichenden Discounter zur Nahversorgung in dem Gebiet ermöglicht werden. Da die
Belegung der zulässigen Verkaufsflächen nicht im Bebauungsplan geregelt wird,
kann es gleichwohl zu Konkurrenz einzelner Läden untereinander kommen.
Konkurrenzschutz ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Konkurrenzen sind
innerhalb der geltenden Marktordnung in Deutschland zulässig. Im Ergebnis
des Gutachtens der BulwienGesa AG von 2006 ist eine Verträglichkeit des
Standortes als gegeben anzunehmen. Die an der Nahversorgung orientierten
Angebots- und Bindungssituation der Kunden im Marktgebiet wird durch das
Planvorhaben gesteigert. Damit steigt die Kaufkraftbindung innerhalb des
Marktgebiets um 1,1 Prozentpunkte auf zukünftig durchschnittlich 60 % des
örtlichen Nachfragevolumens. Insgesamt sind die Umverteilungswirkungen als
geringfügig einzustufen. Die
Erweiterung des bestehenden Nahversorgers im Bahnhofsbereich wird als notwendig
eingestuft, um die wohnortnahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im
alten Siedlungsgebiet Karow zu gewährleisten und nachhaltig zu sichern. Stellungnahme
D3 „Drittens
sieht der Bebauungsplan massive Eingriffe in die Natur- und Pflanzenwelt vor.
Die bestehende Vegetation ist aus ökologischer
Sicht eindeutig einer Bebauung und nahezu vollständigen
Flächenversiegelungen vorzuziehen. In Zeiten des Klimawandels Bäume und
Pflanzen einer deutlich größeren Bebauung als der umliegenden zu opfern, deren
Nutzung aus überflüssigen Einzelhandelflächen bestehen soll, ist nicht
nachvollziehbar. Bei der Errichtung dieser Gebäude werden zusätzliche und
erhebliche Umweltbelastungen entstehen; Ressourcen werden verschwendet. Durch
die Anwendung des beschleunigten Verfahrens befürchten wir zudem, dass eine
ausreichende Prüfung der ökologischen Auswirkungen nicht erfolgt ist. Schließlich
lehnen wir den Bebauungsplan XVIII-23 ab. Da er in einer für Nichtfachleute
kaum zu verstehen Sprache abgefasst ist. Es ist somit für die Betroffenen kaum
möglich, das Ausmaß der Planungen sowie deren Auswirkungen angemessen zu
erfassen. Dies ist ein wichtiger Umstand, denn es existieren bereits seit
geraumer Zeit Kriterien für die Verwendung von „leichter Sprache“.
Die Stadtverordnetenversammlung von Kassel und Marburg haben z.B. unlängst die
Verwendung von Leichter Sprache in der Kommunikation mit den Bürgern
beschlossen.“ Abwägung
zu D3 Der im beschleunigten
Verfahren mögliche Verzicht auf die Umweltprüfung befreit nicht von der
materiellen Pflicht, die Umweltbelange in der Abwägung zu berücksichtigen. Im
Bebauungsplanentwurf werden bereits zur Kompensation von entfallenden
flächengebundenen Lebensstätten für Hautflügler entsprechende
„Grünregelungen“ (textliche Festsetzungen 9 und 10)
festgesetzt. Zu den Auswirkungen auf
Natur und Umwelt siehe in der Abwägung unter Punkt H. Es kann nicht davon
ausgegangen werden, dass die Eigentümer die Grundstücke weiterhin ungenutzt
lassen. Bereits derzeit dürfen die Grundstücke für eine bauliche Entwicklung
nach § 34 Baugesetzbuch genutzt werden. Durch den Bebauungsplan wird ein
planungsrechtlicher Rahmen vorgegeben, der eine Flächenversiegelung von max. 52
% ermöglicht. Die Höhenentwicklung der Baukörper mit max. zwei Geschossen
orientiert sich an der Umgebungsbebauung. Die vorgetragenen Befürchtungen
hinsichtlich „zerstörerischer Eingriffe in Natur“ treffen daher
nicht zu. Fachausdrücke,
die aus dem Bereich der Rechtssprache stammen, sind nicht geläufig und oft
nicht bekannt und daher für Dritte (interessierte Laien) nur schwer
verständlich. Nicht immer können Fachausdrücke durch einen gleichbedeutenden
Ausdruck der Umgangssprache ersetzt werden. Wenn sie aus rechtlich relevanten
Gründen erforderlich sind - werden Fachausdrücke in der Begründung erläutert.
Die Begründung soll es Dritten („interessierten Laien) ermöglichen sich
ohne größere Fach- und Sachkenntnisse über den Inhalt des Bebauungsplanes zu
informieren. Die Begründung muss jedoch der Anforderung genügen, rechtssichere
Aussagen zu treffen. Sie soll zur Erläuterung des Planentwurfs dienen und
Dritten die Entscheidung ermöglichen, sich mit Einzelheiten näher beschäftigen
zu wollen oder nicht. Die detaillierte
Stellungnahme zu dem Bebauungsplanentwurf zeigt, dass die Begründung diesen
Anforderungen entspricht, da der Einwender sich mit den Planinhalten
auseinandersetzen konnte und dazu auch detaillierte Anregungen in der
Stellungnahme geben konnte. Stellungnahmen
E/F1 (Hinweis: Die Stellungnahme E und F, jeweils gleicher
Text, vom 15.11.07
ist aufgrund der unterschiedlich angesprochenen Themen in EF1 – EF5
aufgeteilt.) “Es
gibt einen Bahnhofsvorplatz. Lediglich der Bus fährt auf der falschen Seite des
Bahndamms, so dass potentielle Fahrgäste sich unter der Brücke hindurchdrängeln
müssen. Neue Flächen brauchen daher nicht gesichert und in Anspruch genommen
werden. Der Bus
kann, ohne Behinderung des fließenden Verkehrs über die Boenkestraße und Am
Danewend eine Strecke nutzen, die vorhanden ist. Neue Flächen brauchen nicht
gesichert und in Anspruch genommen werden.“ Abwägung
zu E/F1 Die Fläche an
der Boenkestraße liegt auf der dem Ortskern abgewandten Seite und ist zu klein
um alle Funktionen aufzunehmen, die von einem attraktiven ÖPNV-Umsteigepunkt
erwartet werden. Die
Boenkestraße ist eine reine Erschließungsstraße für einseitig anliegende
Wohngrundstücke und zudem schmaler als der Hubertusdamm, daher wäre erst ein
breiterer Ausbau mit der entsprechenden Belastungsklasse für eine
Buslinienführung und für Busbuchten bzw. für eine Endhaltestelle erforderlich,
was eine Inanspruchnahme privater Flächen an der Boenkestraße zur Folge hätte.
Es soll lediglich ein Fußweg vom Nordausgang des S-Bahnhofes Karow angelegt
werden, damit wie üblich, ein beidseitiger Zugang behindertengerecht möglich
ist. Die Busse müssten aufgrund des schmalen Querschnitts auf der Fahrbahn
halten. Der
Hubertusdamm dagegen gehört als Ergänzungsstraße zum übergeordneten Straßennetz
und ist vorrangig für die Buslinienführung vorgesehen und daher auch für eine
entsprechende Belastungsklasse ausgebaut worden. Zur
Verbesserung der Umsteigebeziehungen vom Bahnhof Karow (als Umsteigepunkt zur
Regional- und S-Bahn) zu den Buslinien soll auf der Fläche des künftigen
Bahnhofsvorplatzes eine Bündelung aller für einen ÖPNV-Umsteigepunkt
erforderlichen Funktionen erfolgen. Die Fläche mit einer Größe von 59,5 m auf
ca. 45 m ist so dimensioniert, dass die Einordnung von zwei Busbuchten mit
Endhaltestelle und Wendemöglichkeit erfolgen kann. Die Buslinie 350 verkehrt
derzeit in beiden Richtungen über den Hubertusdamm und hat sowohl in Höhe
Bahnhofstraße als auch Möserstraße ihre Bushaltestellen. Um zukünftig nicht
mehr über die Frundsbergstraße und Lanker Straße wenden zu müssen, ist am
geplanten Bahnhofsvorplatz u.a. auch eine Wendestelle und gleichzeitig eine
Betriebs- und Abfahrthaltestelle für den Linienbusverkehr geplant.
Perspektivisch ist diese Busendhaltestelle auch eine Voraussetzung für eine Ringbuslinie.
Die Perspektivplanung der BVG sieht bei Bedarf eine Ringbuslinie für den
Ortsteil Karow vor. Sie soll über die Bahnhofstraße, in die noch anzubindende
Straße am Hohen Feld, Achillesstraße, Hubertusdamm und über den
Bahnhofsvorplatz führen. Die Ausfahrt der Busse in den Hubertusdamm kann in
beide Fahrtrichtungen erfolgen. Der Zugang
ist an dieser Stelle, weil dies im Ergebnis der Abstimmung mit der Deutschen
Bahn (DB) und zu beteiligten Stellen als günstigste Lösung herausgearbeitet
wurde. Die Anzahl von Eingriffen in private Eigentumsrechte betroffener
Grundstückseigentümer ist hier am geringsten. Es wird die Lösung mit einem
neuen Bahnhofsvorplatz mit einer Buswendeanlage und –endhaltestelle am
Hubertusdamm, auch von der BVG favorisiert. Die infolge der Akzeptanz des Bahnhofsvorplatzes
durch den Eigentümer der Fläche bestehende günstige und zeitnahe
Realisierungsmöglichkeit hat den Bezirk in dieser Absicht bestärkt. Der
Anregung eine Verlegung der Buslinie in die Boenkestraße wird daher nicht
gefolgt. Stellungnahmen
E/F2 „Die
gescheiterte Verkehrsanbindung von Neu-Karow (der geplante S-Bahnhof ist bis
heute nicht gebaut – 12 Jahre her) heute mit einer Notlösung, wieder zu
Lasten der Anwohner des Hubertusdamms, zu kompensieren, ist nach dem Desaster
in Bezug auf die Erschließungskosten Hubertusdamm eine (möglicherweise) weitere
Zumutung. Diese Entscheidungen kosten die Eigentümer Geld, daher sind sie nicht
gerechtfertigt. Neu-Karow
steht überwiegend leer und die Bahn hat damit den Beweis, dass für einen
Bahnhofsneubau z. Zt. kein Bedarf besteht. Was passiert, wenn Neu-Karow sich
trotz aller bestehenden Realitäten weiter entwickelt und evt. voll vermietet
ist. Es wird der Ruf nach einem Bahnhof laut werden und die beschwerlichen,
umständlichen, zeitraubenden Busanbindungen zum S-Bahnhof Karow werden als
Argument benutzt werden.“ Abwägung
zu E/F2 Der
Haltepunkt S-Bahnhof Buch-Süd steht im Zusammenhang mit dem Neubaugebiet von
Karow-Nord und den Wohnungsbaustandorten in Buch (Buch IV und V). Für die
Erweiterungen der Neubaugebiete Buch IV und V, die auch an den Haltepunkt
angebunden werden sollten, besteht derzeit kein Bedarf. Auf Grund der
veränderten Bedingungen wurde die Planung des S-Bahnhofs Buch-Süd daher auf
einen späteren Zeitpunkt verschoben. Über den Bahnhof Karow wird jedoch der
gesamte öffentliche Personennahverkehr für den Ortsteil Karow bewältigt. Der Bau des Nordausgangs am
S-Bahnhof Karow hat daher für den Bezirk Priorität. Hierfür wird
auch die Lösung mit einem Bahnhofsvorplatz mit einer Buswendemöglichkeit und
–endhaltestelle von der BVG favorisiert. Die Busendhaltestelle direkt am
zweiten Bahnhofszugang bietet mittelfristig einen ÖPNV-Umsteigepunkt, mit dem
auch in Zukunft bedarfsgerecht der Busverkehr in Karow angeboten werden kann.
Es erfolgte eine enge Abstimmung zwischen den Planungen der Deutschen Bahn der
BVG und dem Bezirk. Der Erwerb der Flächen war kurzfristig möglich und die
Mittel für eine Realisierung stehen bereit. Ein Umbau des denkmalgeschützten
Bahnhofgebäudes würde zusätzliche Planungs- und Baukosten verursachen. Durch
die Einordnung des Zugangs am Ende des überdachten Bahnsteigs sind keine
aufwendigen Umbauarbeiten am denkmalgeschützten Bahnhofsgebäude oder dem
Bahnsteig erforderlich. Dem Vorschlag wird daher nicht gefolgt. Unabhängig
davon soll nach dem Beschluss des Senats zur „Aufweitung von
S-Bahnbrücken zugunsten von Bussen, Bahnen, Fahrräder und Fußgänger“
(Januar 2008) die Brücke am S-Bahnhof Karow erneuert und gleichzeitig aber auch
verbreitert werden, um dieser übergeordneten Straßenverbindung zukünftig auch
für einen separaten Radfahrerstreifen
ausreichend Platz unter der Brücke zu schaffen. Stellungnahmen
E/F3 „Es
ist vollkommen klar,
dass sich der Lärm von einem Bahnhofsvorplatz auch am Wochenende nicht
vermeiden lässt, genau, wenn die Anwohner Ruhe haben wollen. Die Attraktivität
des Gebietes wird sich aufgrund von Lärm, Verschmutzungen und anderer
unvermeidlicher Belästigungen stark verringern, es trifft eine Wertminderung ein.
Die Lärmbelästigungen im Kerngebiet zu reglementieren, um sie auf einem
Bahnhofsvorplatz zu konzentrieren, grenzt an Schizophrenie. Mit der
Androhung weiterer Buslinien ist schon jetzt absehbar, dass die Belastungen aus
Verkehr (Lärm, Luftverschmutzung) gar nicht eingeschränkt werden sollen,
sondern sich noch weiter verstärken werden. Welche Planungsgrundlagen hier
herangezogen werden, ist nicht erkennbar. Welcher Bedarf hier welche
Größenordnungen erfordern, kann nicht nachvollzogen werden.“ Abwägung
zu E/F3 In der
Lärmimmissionsprognose (Lärmgutachten) wurden die zu erwartenden
Schallimmissionen (Auswirkungen) des Bahnhofvorplatzes (Omnibus- und
Taxiverkehr) sowie die maßgeblichen Schallquellen, die aus dem geplanten
Kerngebiet auf die angrenzenden Wohnhäuser einwirken, untersucht. Das
Lärmgutachten lag während der öffentlichen Auslegung zur Einsicht aus. Die
Berechnungen für den Bahnhofsvorplatz sind im Lärmgutachten für den
Omnibusverkehr für die Tag- und Nacht-Situation (nach der Berechnungsvorschrift
Parkplatzlärmstudie) durchgeführt worden. Wegen der geringen Anzahl an
Fahrbewegungen liegen die berechneten Werte an allen Immissionsorten im östlich
gelegenen Wohngebiet deutlich unter den schalltechnischen Orientierungswerten
für Wohngebiete. Die Lärmauswirkungen
des Verkehrs wurden untersucht. Im Fachgutachten wurden die Auswirkungen der
Lärmbelastung durch den Individualverkehr unter Berücksichtigung der
Orientierungswerte als verträglich für die Anlieger eingestuft. Durch den
geplanten Bahnhofsvorplatz sind daher keine unzumutbaren Lärmbelästigungen zu
erwarten. Eine Wertminderung ist daher nicht ersichtlich. Stellungnahmen
E/F4 „Welche
Berücksichtigung findet der schleichende, sich stark vermehrende gewerbliche
Leerstand in der Bahnhofstraße bei der Ausweisung eines danebenliegenden
Kerngebiets? Ein Kerngebiet ist ein Baugebiet, in welchem gemäß der deutschen
Baunutzungsverordnung vorwiegend Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen der
Wirtschaft und der Verwaltung angesiedelt sind. Zudem es soll es der
Unterbringung von kulturellen Einrichtungen dienen. Das Kerngebiet ist in den
meisten Städten mit der Innenstadt identisch. Abwägung
zu E/F4 Der
historisch gewachsene zentrale Versorgungsbereich für den Ortskern und die
angrenzenden Siedlungsgebiete befinden sich an der Bahnhofstraße / Hubertusdamm
und ist im Wesentlichen durch eine kleinteilige Einzelhandelsstruktur geprägt.
Durch die Festsetzung von Kerngebiet am Bahnhof Karow sollen u. a. eine
Stärkung dieser Funktion und eine Verbesserung der Nahversorgung
(Grundversorgungsnetz) für das alte Siedlungsgebiet in Karow erreicht werden. Da die
Belegung der zulässigen Verkaufsflächen nicht im Bebauungsplan geregelt wird,
kann es gleichwohl zu Konkurrenz einzelner Läden untereinander kommen.
Konkurrenzschutz ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung. Konkurrenzen sind
innerhalb der geltenden Marktordnung in Deutschland zulässig. Im geplanten
Kerngebiet am Bahnhof Karow sollen sich lediglich Discounter bzw. kleinere
Fachmärkte ansiedeln können, die eine verbrauchernahe Versorgung mit den Waren
des täglichen Bedarfs absichern. Großflächige Einzelhandeleinrichtungen, die in
innerstädtischen Zentren z.B. Gesundbrunnen Center oder das Rathaus Center
Pankow angesiedelt werden können, sind am Bahnhof Karow im Kerngebiet MK1 begrenzt
bzw. im MK2/3 ausgeschlossen. Aufgrund der geringen zu realisierenden Flächen
ist daher auch der Bereich am Bahnhof Karow nicht mit den Zentren in der
Innenstadt, die einen regionalen bzw. überregionalen Einzugsbereich haben,
vergleichbar. Siehe hierzu
auch die Abwägung unter D 2. Stellungnahmen
E/F5 „Die
Versagung von Wohnraum in diesem Gebiet ist mit der Begründung des
Schienenverkehrslärms nicht zu begründen. Am gesamten Bahnbereich besteht
überwiegend Wohnbebauung. Es ist aufgrund des Leerstandes in Karow entlang der
Bahnhofstraße überhaupt nicht nachzuvollziehen, warum jetzt Grundstücke, die
außerordentlich gut in die vorhandene Bebauung passen, auf Dauer als unbebaubar
mit Wohnungen deklariert werden sollen.“ Abwägung
zu E/F5 Der Vergleich
der Berechnungsergebnisse des Lärmgutachtens mit den schalltechnischen
Orientierungswerten der DIN 1805 für ein allgemeines Wohngebiet zeigt, dass die
Tagwerte um 11 bis 19 dB(A) und die Nachtwerte um 22 bis 29 dB (A)
überschritten werden, so dass eine Wohnnutzung ausgeschlossen werden muss, weil
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht gegeben sind.
Die Berechnungsergebnisse selbst mit einer Lärmschutzwand von z.B. sechs Meter
Höhe zeigen, dass immer noch die Nachtwerte für eine Wohnnutzung um 6 bis 12
dB(A) überschritten werden. Daher ist eine Festsetzung von Wohngebieten oder
Gebieten, in denen Wohnungen allgemein zulässig sind, im Bebauungsplan nicht
möglich. Aus der zur
Verfügung stehenden Auswahl an Baugebieten nach der Baunutzungsverordnung
(BauNVO) ist daher nur eine Kerngebietsentwicklung festsetzbar. Andere
Baugebiete gemäß BauNVO sind nicht festsetzbar, weil die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse nicht gewährleistet werden können.
Ein Sondergebiet müsste eine enge, zweckbestimmte Nutzung (z.B. Sport,
Gastronomie) festgelegen. Bei einem Gewerbegebiet bestünde für die benachbarte
Wohnnutzung eine starke Störungsgefährdung durch den Gewerbeverkehr. Ein
Mischgebiet, in dem ein bestimmter Anteil an Wohnnutzung realisiert werden
müsste, wäre nur möglich, wenn entsprechende aktive Lärmminderungsmaßnahmen
aufgrund der vorhandenen Lärmbelastung entlang der Bahntrasse gesichert werden
würden, die aber vom Bezirk nicht finanzierbar und daher nicht realisierbar
sind. Ein
Rechtsanspruch auf aktive oder passive Lärmminderungsmaßnahmen für die
Anwohner durch die Bahn besteht nach
derzeitiger Rechtslage nicht. Ein Anspruch auf eine Lärmschutzwand bestünde
erst bei einer wesentlichen Änderung der Bahnstrecke. Stellungnahme
G vom
13.11.07 „Im
Hinblick auf die vorliegende Planung vertreten wir mehrere Nachbarn und
Anwohner der Frundsbergstraße. Es ist zu
befürchten, dass die Frundsbergstraße einen Teil des Autoverkehrs als
Entlastungsstraße für die Bahnhofstraße und als Abkürzung aufnehmen muss.
Autofahrer aus Richtung Alt-Karow bzw. Karower Chaussee werden kaum den Umweg
über die Bahnhofstraße in Kauf nehmen. Die dem denkmalgeschützten Kernbestand
Alt-Karows zugeordneten Straßen würden ihren Charakter als ruhige Wohnstraße
verlieren. Eine noch
darüber hinausgehende Steigerung der Verkehrsbelastung für die Frundsbergstraße
wird zudem konkret befürchtet, wenn die Anbindung zur B2 gebaut wird. Wir
bitten, diese Bedenken in ihrer Planung – ggf. durch eine partielle
Einbahnstraßenregelung – einzubeziehen.“ Abwägung
zu G Bei der
Frundsbergstraße handelt es sich um eine Anliegerstraße mit dem vorhandenen
Anliegerverkehr. Der Pkw-Verkehr aus größerer Entfernung wird überwiegend die
Bahnhofstraße bzw. Pankgrafenstraße oder die Straße Alt-Karow nutzen, weil die
Frundsbergstraße dafür nicht ausgebaut ist und ungünstig im Raster der
überordneten Hauptverkehrsstraßen liegt. Die Befürchtung, dass gerade die
„kleine“ Frundsbergstraße mit einer Befestigung aus
Kopfsteinpflaster vorrangig als „Schleichweg“ zum S-Bahnhof Karow
genutzt werden wird, kann nicht geteilt werden, weil die Straße dafür nicht
ausgelegt ist. Die Funktion der Frundsbergstraße soll auch nicht verändert
werden. Bei einer
geplanten Verlagerung des nicht mehr marktgerechten Plus-Marktes von der
Bahnhofstraße in den Hubertusdamm verändert sich auch der Kundenstrom, wenn
auch geringfügig. Die Lärmauswirkungen des Verkehrs wurden durch ein Gutachten
untersucht. Im Fachgutachten wurden die Auswirkungen der Lärmbelastung durch
den Individualverkehr unter Berücksichtigung der Orientierungswerte für
städtebauliche Planungen nach der DIN 18005 „Schallschutz im
Städtebau“ als verträglich für die Anlieger eingestuft. Einerseits
wird durch die Ansiedlung eines Nahversorgers zusätzlicher Verkehr auf dem und
zu dem Grundstück erzeugt, andererseits aber wird aufgrund der Lage des
Nahversorgungsbereiches inmitten des alten Wohngebiets von Karow, d.h. aufgrund
der verbrauchernahen Lage, derzeit bereits bestehender Einkaufsverkehr zu
anderen Einzelhandelseinrichtungen, z.B. zur Achillesstraße nach Karow Nord
entfallen. Wesentliche Erhöhungen der Verkehrsbelastungen in Folge des
Bebauungsplans sind nicht zu erwarten, da eine bauliche Nutzung der Grundstücke
am Hubertusdamm auch bereits nach bestehendem Planungsrecht möglich und damit
verbunden eine Zunahme des Verkehrs zu erwarten ist. Sofern eine
Einbahnstraßenregelung erforderlich werden würde, wäre dies durch das
zuständige Fachamt (Tiefbauamt) vorzunehmen. Dies ist jedoch nicht Gegenstand
der Festsetzung des Bebauungsplans. Es wird nicht
von einer wesentlichen Zunahme des motorisierten Individual-Verkehrs
ausgegangen, da das bisherige vorhandene Verkehrsaufkommen um den Bahnhof Karow
nur anders aufgeteilt wird. Es wird im Wesentlichen die Umsteigebeziehung
zwischen den bestehenden unterschiedlichen ÖPNV-Angeboten verbessert und
betrifft Reisende, die bisher auch am S-Bahnhof Karow umgestiegen sind. Darüber
sollen Fahrradabstellplätze angeboten werden und eine Verbesserung für
behinderte ÖPNV-Nutzer erreicht werden. Die
Auswirkungen der Straßenbaumaßnahme „Verbindungsstraße zur B2 in
Karow“ auf das Umfeld und die angrenzenden Straßen werden in einem
separaten Verfahren zur Planfeststellung beurteilt und behandelt. Sie sind
daher nicht Gegenstand der Festsetzung dieses Bebauungsplans. Stellungnahme
H1 (Hinweis:
Die Stellungnahme H vom 15.11.07 ist aufgrund der unterschiedlich
angesprochenen Themen in H1 – H2 aufgeteilt.) „Der
vorliegende B-Planentwurf stellt nach unserer Kenntnis derartiger Verfahren in
ganz Berlin leider das erste Beispiel dar, warum und wann bestimmte B-Pläne
nicht nach § 13a BauGB aufgestellt werden sollten: 1.
Der B-Plan betrifft einen Geltungsbereich von ca. 24.000 m². Dieser ist z. Zt. incl. Straßenverkehrsfläche
zu ca. 30 % versiegelt und kann aufgrund der vorliegenden Planung zu ca. 70 %
versiegelt werden (100% mögliche Versiegelung der beiden Verkehrsflächen,
52%ige mögliche Versiegelung der 3 Kerngebiete, s. S. 21, Begründung. 2.
Sieht man von den vorher wie nachher versiegelten Flächen der
vorhandenen öffentlichen Straßenverkehrsflächen (6.500 m²) ab, bewirkt allein
auf den restlichen Flächen die durch die Planung ermöglichte Neuversiegelung
von ca. 60 % gegenüber der bisher unerheblichen Versiegelung (Versiegelungsgrad
< 10 %)einen erheblichen und nachhaltigen Eingriff in die Naturgüter,
Boden Wasser (Grundwasserneubildungsrate) sowie in Vegetation , Lebensräume von
Tieren und Pflanzen und das Landschaftsbild. Dies kann auch aus
„städtebaulicher Sicht“ nicht weg gewogen und nicht als
„unerheblich „ bezeichnet werden.
3.
Es wurden für das Gebiet ökologische Gutachten erstellt, die das
Vorkommen von besonders und streng geschützten Tieren und deren Lebensräumen
belegen und für eine Darstellung des zu berücksichtigenden wertvollen Pflanzen-
und Tiervorkommens im Plangebiet ausreichen. Diese Gutachten waren auch während
der öffentlichen Auslegung einsehbar und flossen in Teile der Begründung ein.
Diese vorhandenen Grundlagen sind ausreichend, um einen B-Plan im
„normalen Verfahren“ aufzustellen. 4.
Auch wenn kein extra Umweltbericht in die ausliegende Begründung zum
B-Plan integriert ist, sind im vorliegenden Planentwurf Darstellungen zum
Bestand der Umweltgüter sowie von Tieren und Pflanzen sowohl in der
Beschreibung des Plangebiets (Bestand) als auch im Teil der Beschreibung der
Auswirkungen der Umsetzung (Planung) so enthalten, dass sie zusammengefügt
üblicherweise für B-Pläne erstellte Umweltberichte ergeben würden. Auch hier
ergibt sich keine Begründung für ein Verfahren nach § 13a BauGB.“ Die Einführung des beschleunigten Verfahrens für die
Bebauungspläne der Innenentwicklung verfolgt nach der Gesetzesbegründung das
Ziel, für Brachflächen in den Städten für die Nachverdichtung bereits bebauter
Flächen, schnell neues Baurecht zu schaffen. Leitbild ist dabei das Gebot der
Verminderung der Flächeninanspruchnahme außerhalb der Siedlungsbereiche, das
bereits in § 1a Absatz 2 des Baugesetzbuchs eine gesetzliche Grundlage gefunden
hat. Der im beschleunigten Verfahren mögliche Verzicht auf die
Umweltprüfung befreit nicht von der materiellen Pflicht, die Umweltbelange in
der Abwägung zu berücksichtigen. Es entfällt mithin nur die Vorgehensweise der
Zusammenstellung des umweltrelevanten Abwägungsmaterials. Dabei ist darauf zu
achten, dass die städtebaulich-naturschutzrechtliche Qualität der
Bebauungspläne nicht gemindert wird. Als Ergebnis der Planung ergibt sich im Bebauungsplanentwurf
XVIII-23 ein Erfordernis zur Festsetzung von „Grünregelungen“
(Flächen zum Anpflanzen, textliche Festsetzungen Nr. 4, 9 und 10) aus
städtebaulichen Gründen und zur Kompensation von flächengebundenen
Lebensstätten. Dem Vermeidungsgebot wird somit entsprochen. Für das Merkmal „Innenentwicklung“ muss der
Geltungsbereich des Bebauungsplans im Siedlungsbereich liegen. Auch die sonstigen
Voraussetzungen, z.B. die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO darf
20.000 m² nicht überschreiten, wird eingehalten. Die Voraussetzungen für das
beschleunigte Verfahren wurden bereits geprüft und das Ergebnis in der
Begründung unter Kapitel III. 1 dargelegt. Das Bezirksamt hat daher beschlossen, dass das
Bebauungsplanverfahren im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird. zu den Punkten 1 bis 4 Die in Zusammenhang mit den Planungen des Bebauungsplans zu
erwartenden Eingriffe in die abiotischen Schutzgüter wie Boden und Wasser, in
die biotischen Schutzgüter sowie das Landschaftsbild gehen nicht über die
Eingriffe hinaus, die nach dem aktuell planungsrechtlich zulässigen Maß der
Bebauung (nach § 34 Abs. 1 BauGB) möglich sind. Mit der Festsetzung einer
offenen Bauweise besteht zudem die Verpflichtung anfallendes
Niederschlagswasser auf den Grundstücken zu versickern, so dass Eingriffe in
die Grundwasserneubildung vermieden werden können. Nach § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Dies ist hier der Fall, da die Flächen
bereits gemäß § 34 BauGB bebaubar sind. Mit den textlichen Festsetzungen Nr. 9 und 10 können
Eingriffe in die biotischen Schutzgüter und in das Landschaftsbild minimiert
werden. Damit sind alle Anforderungen für ein beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB erfüllt. Stellungnahme
H2 „Inhaltliche
Kritik: Das
Vorkommen von Zauneidechse (nach Roter Listen Deutschland und Berlin gefährdet
und FFH-Art nach Anhang IV) war nicht sicher zu belegen, der Gutachter konnte
es jedoch auch nicht ausschließen, weshalb es hier in Betracht zu ziehen ist.
Vor jeglichen Bauarbeiten, auch die Baustelleneinrichtung, muss dieser
Sachverhalt geprüft und/bzw. für die streng geschützte Art angemessene
entsprechende Schutz- und Ausgleichsmaßnahmen, z.B. Schaffung von möglichst
benachbarten Ersatzlebensräumen, Vernetzungsmöglichkeiten und ggf.
fachgerechtes Umsiedeln dorthin sowie Monitoring der Maßnahme über mindestens 2
Jahre, vorgeschrieben werden. Die
Neuanlage von Ersatzlebensräumen für die Vernichtung von streng geschützten
Lebensstätten (41 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) ist eine weitere unabdingbare
Bedingung. Die durch
die ermöglichten Baumaßnahmen eintretenden Beseitigungen der Lebensräume der
Tierarten werden nicht durch die textliche Festsetzunge Nr. 10 für Flächen mit
Bindungen zum Anpflanzen mit Sträuchern und Stauden – im Plan mit nur 3
Meter Breite und ca. 300 m Länge insgesamt festgesetzt - kompensiert. Als
Kompensation für die Vernichtung des Bestands und der Lebensräume fordert das
Gutachten zu Bienen und Wespen die Anlage eines strukturreichen Saumbiotops in
mindestens gleichem Umfang! Frei wachsende Großsträucher erreichen je nach
Habitus, Wurzelaustrieb usw. allein schon einen Durchmesser von 4 bis 6 Metern.
Für einen angrenzenden Staudensaum (Hochstauden bis Kräuter) ist mindestens ein
weiterer Meter einzuplanen. Strukturreichtum bezieht sich auf Ruderalflächen,
offenen Sandboden, offene lehmige Bereiche, Natursteinmauern, Steinhaufen,
Holzstapel, liegendes Todholz usw. in ausreichendem Umfang. Daraus folgt, dass
diese Flächen für eine den Anforderungen entsprechende ökologische Wirksamkeit
mindestens mit einer Breite von 10 bis 12 Metern angelegt werden müssen. Zudem
stellen wir uns die Frage, in wie weit die Biotopvernetzung zum ehemaligen
Graben im Nordwesten, der zeitweilig Wasser führt, zu weiteren Teilen der
Bahnböschung , zu ähnlichen Biotopstrukturen (umliegende Gräben) und zum
Naturschutzgebiet Karower Teiche (s. Reptilien-Gutachten ) beeinträchtigt
werden. Denn das jahrelange Vorkommen von Amphibien (Teichfrosch, Teichmolch
und Kammmolch) sowie die Blindschleiche und Ringelnatter lässt darauf
schließen, wie wichtig der Biotopverbund für diese Arten und ihre
Lebensansprüche (Sommer-, Winterlebensraum, Laichgewässer usw.) ist. Wir weisen
darauf, dass seit der Novellierung des Bundesnaturschutzgesetzes 2004 dem
Biotopverbund eine besondere Bedeutung zukommt. Ebenso verweisen wird an dieser
Stelle auf entsprechende Aussagen des LaPro und FNP. Das von
einer Dachbegrünung abgesehen wurde, mit der Begründung, dass im Plangebiet nur
Flachdächer errichtet werden dürfen ist unstatthaft. Nicht nur Flachdächer
sondern Dächer mit einer Neigung bis zu 30% können extensiv begrünt werden. Die
Argumentation mit der Anpassung an die umgebende Bebauung in diesem Fall ist
hinfällig, da die geplanten Baukörper deutlich größer als die umgebende sehr
kleinteilige Baustruktur sind (vgl. Begründung, S. 5). Auch die angeführten
angeblich nicht zumutbaren Mehrkosten sind aufgrund der Tatsache, dass hier im
Vergleich zum Bestand erheblich neue Gewerbeflächen geschaffen werden,
zurückzuweisen. Was in anderen Bezirken möglich ist, sollte auch in Pankow
umzusetzen sein! Leider und unverständlicherweise wurde die Möglichkeit einer
Festsetzung von Fassadenbegrünungen ebenfalls nicht in Erwägung gezogen. Beides
wären Wege, die gutachterlich geforderten „Anlagen eines Ersatzbiotops in
mindestens gleichem Umfang“ hier zusätzlich zu den o. g. Maßnahmen zu
realisieren. Beides würde zudem die Biodiversität im Geltungsbereich erhöhen. Für Dach-
und Fassadenbegrünungen und weitere von uns geforderten Maßnahmen im Plangebiet
sprechen nicht zuletzt im Landschaftsprogramm einschließlich
Artenschutzprogramm getroffene Forderungen und Zielsetzungen für den
Geltungsbereich, die leider z. T. ihrer Begründung nicht zu entnehmen sind.
Hier die entsprechenden fehlenden Teile:
-
Naturhaushalt /Umweltschutz: Erhalt von
Freiflächen, Erhöhung des Vegetationsanteils, Entsiegelung, Dach-, Hof-,
Wandbegrünung - Biotop-
und Artenschutz für die Bahnfläche: Umwandlung, Neuschaffung, Renaturierung von
Prioritätsflächen für Biotopschutz und Biotopverbund -
Landschaftsbild: Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten (Dach-,
Wandbegrünungen, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) Die
Festsetzung, dass je acht ebenerdige Stellplätze ein Baum zu pflanzen ist, ist
der Qualität und Quantität des vorhandenen Vegetationsbestandes sowie der
kompletten Vernichtung des gesamten Vegetationsbestandes im Geltungsbereich
nicht angemessen und damit nicht ausreichend. Hier kann und sollte auch dieser
B-Plan eine Pflanzung von einem Baum je vier Stellplätze festsetzen. Als
Baumart sollten heimische Arten gewählt werden, der Stammumfang sollte mit
16/18 festgesetzt werden. Die erforderliche Baumscheibe sollte > 1,5 m² groß
sein. Denkbar
ist ferner als Ersatz für zu fällende Baume im Plangebiet, dass im
Geltungsbereich nicht nur o. g. korrigierte Parkplatzbegrünung festgesetzt
wird, sondern zudem geprüft wird, inwieweit weitere Baumpflanzungen auf dem
Bahnhofsvorplatz möglich sind. Dies könnte auch dem Landschaftsbild bzw. der
Aufenthaltsqualität auf dem künftigen Bahnhofsvorplatz zugute kommen. Das allein
mit den von ihnen genannten Maßnahmen den naturschutzrechtlichen Belangen
entsprochen wird, ist doch eher als Scherz aufzufassen.“ Abwägung
zu H2 Es sind
keine Fortpflanzungsstätten (Nist- und Brutstätten) sowie Ruhestätten (Wohn-
und Zufluchtsstätten) der besonders geschützten einheimischen Bienenarten
betroffen. Nahrungs-, bzw. Jagdbereiche fallen grundsätzlich nicht unter den
Schutzbereich des § 42 BNatSchG. In dem
artenschutzrechtlichen Gutachten wird explizit darauf hingewiesen, dass das
Gelände kaum für bodennistende Arten geeignet ist und entsprechende Habitate in
dem Bereich des Bahndammes anzutreffen sind. Diese Bereiche liegen jedoch
außerhalb des Bebauungsplans und werden von den Planungen nicht tangiert. Der
Forderung des Gutachters, strukturreiche Saumbiotope mindestens in dem gleichen
Umfang zur Kompensation der Verluste von Ruderalflächen zu sichern, kann somit
nicht vollständig gefolgt werden, da es sich bei den angenommenen Flächen um
nicht geschützte Lebensstätten im Sinne des § 42 BNatSchG handelt und andere
gewichtige Belange in die Abwägung einzubeziehen sind. Zudem wird
in dem Gutachten darauf hingewiesen, dass die Brachflächen auf Grund der
relativen Monostrukturierung und dem geringen Blütenangebot auch als
Nahrungshabitat für Wirbellose nur suboptimale Bedingungen vorweisen. Bessere
Bedingungen sind dagegen in den angrenzende Lauben- und Gartenhausgrundstücken
anzutreffen, die mit der Sicherung von Strauch- und Staudenpflanzungen sowie
Baumpflanzungen in dem Gebiet ergänzt werden. Bei den
weiteren im Gebiet vorkommenden und nachgewiesenen Reptilien und Amphibien
handelt es sich ausschließlich um besonders geschützte Arten. Streng geschützte
Reptilien-, oder Amphibienarten und/oder deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten
konnten nicht nachgewiesen werden. Deren potenzielles Vorkommen ist auf Grund
der speziellen Habitatansprüche angesichts der aktuellen Habitatstruktur wenig
wahrscheinlich. Bei den
besonders geschützten Reptilien, wie die einzeln im Gebiet gesichtete
Ringelnatter und Blindschleiche befinden sich angrenzend an das B-Plan-Gebiet
ausreichend geeignete Fortpflanzungs- und Winterlebensräume in Komposthaufen,
Schilf, alten Baumstümpfen oder Laubhaufen. Eine
Betroffenheit der besonders geschützten Reptilien und Amphibien ist nicht
gegeben, da die Habitate angrenzender Flächen am Bahndamm erhalten bleiben. Ein
für die Reptilien und Amphibien bedeutsamer Biotopverbund zwischen dem
Gartensiedlungsbereich und dem NSG Karower Teiche ist besonders westlich des
Hubertusdammes entlang des Bahndamms zu verzeichnen (Der Gutachter hatte hier
irrtümlicherweise den Verbund östlich benannt.). Dieser Biotopverbund wird mit
den Vorhaben des Bebauungsplanes nicht beeinträchtigt. Auch wenn
ein potenzielles Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse in dem Plangebiet
von dem Gutachter nicht ausgeschlossen werden konnte, so ist auf Grund der
Planungen für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes von keiner Betroffenheit
der Anhang IV-Art auszugehen, da die betroffenen Ruderalflächen für die
Zauneidechsen Bedeutung als Nahrungs- und Deckungsraum hätten. Nahrungsstätten
fallen jedoch nicht unter den Schutz des § 42 BNatSchG. Für den in
dem Gebiet ggf. vorkommenden Kammmolch ist gleichermaßen anzunehmen, dass weder
eine Fortpflanzungsstätte, noch ein Winterlebensraum durch die Planungen
betroffen ist. Die vorhandenen Teiche sind als Fortpflanzungsstätte eher
unwahrscheinlich, da der Gutachter in der Fortpflanzungsperiode Ende Mai weder
den Kammmolch noch eine Eiablage oder Larven gesichtet hat. Zudem wird als
Mindestgröße eines Laichgewässers für Tritus cristatus (Kammmolch) die
Fläche von 50 m² angegeben (naturschutz-fachinformationssysteme-nrw.de);
die vorhandenen Habitatstrukturen u. a. Gartenteiche (davon ein umgenutztes,
bepflanztes Schwimmbecken mit ca. 26 m²) sind somit kaum als
Fortpflanzungshabitat, noch als Winterlebensraum (feuchte Wälder) geeignet. Dennoch
wurde dem potenziellen Vorkommen des Kammolches und den besonders geschützten
Amphibien im Rahmen des Bebauungsplanes Rechnung getragen, indem die Auflagen
der von der Obersten Naturschutzbehörde in Zusammenhang mit einer in Aussicht
gestellten Befreiung übernommen wurden. Für die nachgewiesene Blindschleiche
und Ringelnatter sowie potenziell vorkommende Zauneidechse ist ggf. bei der
Obersten Naturschutzbehörde eine Stellungnahme bzgl. einer Befreiung nach § 62
BNatSchG einzuholen, da im Zuge der Bautätigkeit von einer Störung auszugehen
ist (Regelung ggf. im nachgelagerten Verfahren). Lebensstätten im Sinne des §
42 (1) BNatSchG sind jedoch auf Grund angrenzender Ersatzhabitate nicht
betroffen, bzw. handelt es sich bzgl. der Zauneidechse nur um Nahrungshabitate. Eine
Störung der besonders und ggf. vorkommenden streng geschützten Arten ist von
dem Bauherren/Vorhabensträger grundsätzlich vor Beginn jeglicher Baumaßnahmen
auszuschließen; diese gesetzlichen Vorgaben für den Bauherren gelten unabhängig
von dem Bebauungsplanverfahren. In der Begründung zu dem Bebauungsplan wurde
dennoch vorsorglich ein entsprechender Hinweis bereits zur öffentlichen
Auslegung aufgenommen. Zur
Dachneigung werden durch den Bebauungsplan keine Vorgaben gemacht. Bei
Dachbegrünungen von geneigten Dächern erhöht sich der bauliche Aufwand für den
Bauherrn. Erfahrungsgemäß wählt ein Bauherr jedoch eine kostengünstigere
Ausführung. Bei einer Dachbegrünung wäre dies ein flach geneigtes Dach. Ersatzflächen
für eventuelle entfallende strukturierte Saumbiotope (Hecken) werden durch den
Bebauungsplan gesichert. Weitergehende Flächensicherungen (z.B. Dachbegrünung)
sind daher nicht erforderlich. Die
Bahnfläche befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs. Die im LaPro
aufgeführten Entwicklungsziele und
Maßnahmen des Biotop- und Artenschutz für Bahnböschungen sind daher nur
indirekt betroffen. Die erforderlichen Entwicklungsziele werden in der
Begründung ergänzt. Die
textliche Festsetzung Nr. 9 (Je acht Stellplätze ist ein Baum zu pflanzen) wird
aus folgenden Gründen nicht geändert: Im Kerngebiet ist eine maximale
Versiegelung von ca. 52°% möglich (GRZ von
0,35 und zusätzliche mögliche Überschreitung gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO für
Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen). Es bleibt somit
fast die Hälfte des jeweiligen Baugrundstücks unversiegelt und ist zu begrünen. Durch die
textliche Festsetzung Nr. 9 wird eine Gliederung der Stellplatzanlagen durch
Grünflächen mit Bäumen vorgegeben, damit
sich die Stellplätze in das Ortsbild einfügen. Darüber hinaus sind die
Vorgartenflächen von Stellplätzen freizuhalten (textliche Festsetzung Nr. 4) sowie
eine Fläche auf den Grundstücken entlang des Bahndamms zu bepflanzen (textliche
Festsetzung Nr. 10). Die
konkrete Projektgestaltung ist jedoch in Eigenverantwortung durch den Bauherren
/ Architekten im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen vorzunehmen. Der
notwendige Stellplatzbedarf ergibt sich aus der jeweiligen beabsichtigten
Nutzung, daher ist eine weitere Regelungen zu den Stellplätzen nicht
erforderlich. Die Fläche
des Bahnhofsvorplatzes wurde auf Grundlage eines von Tiefbauamt Pankow
erstellten Konzeptes festgelegt. Die Fläche ist ausreichend dimensioniert für
die Einordnung von zwei Busbuchten mit Endhaltestelle und Wendemöglichkeit.
Neben der Zuwegung zum Bahnsteig können Fahrradabstellplätze, zwei
Behindertenparkplätze und eine entsprechende Bepflanzung, auch Bäume
eingeordnet werden. Die konkrete Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes ist nicht
Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplanes, sondern wird durch das
Tiefbauamt in Abstimmung mit der BVG im Rahmen der konkreten Ausbaubauplanung
vorgenommen. Der Zugang zum Bahnsteig wird von der DB hergestellt und ist zuvor
Gegenstand eines fachgesetzlichen Verfahrens (Plangenehmigung) bei der für
Planungen nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz zuständigen Behörde. Sofern
Baumfällungen unvermeidlich sind, besteht in den Regelungen der Berliner
Baumschutzverordnung ein Instrument zur Verfügung, das den notwendigen
Ausgleich sicherstellt. Es sind daher keine weiteren Regelungen zum Ausgleich
im Bebauungsplan erforderlich. Zwischenbescheid
der Deutschen Bahn vom 13.11.07 „Die
Deutsche Bahn, Services Immobilien GmbH bittet um Terminverlängerung bis zum
07.12.07.“ Stellungnahme
der Deutschen Bahn vom 5.12.07 „Die
DB Services Immobilien GmbH ist Dienstleister des DB-Konzerns für den
Immobilienbereich und nimmt als 100% Tochter der DB AG die
Koordinierungsfunktion wahr. Grundsätzlich
richtet sich das Interesse darauf, dass alle von der Deutschen Bahn AG im
Einzugsbereich dieses Planverfahrens wahrzunehmenden Belange prinzipiell Berücksichtigung
finden. Unsere
Stellungnahme (im Rahmen der TÖB) vom 29.02.07 behält weiterhin Gültigkeit und
ist zu beachten“. Abwägung Die
Stellungsnahme ist bereits im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange berücksichtigt worden. Die Auflagen stellen
geltendes und zu beachtendes Recht dar. Sie sind bei der Planungsumsetzung zu
beachten und widersprechen nicht den Planinhalten. Ergebnis Aufgrund der vorgebrachten
Stellungnahmen aus der öffentlichen Auslegung, wurde die Begründung zum
Bebauungsplan zu folgenden Punkten ergänzt: Kapitel I.3.2. Landschaftsprogramm
und Artenschutzprogramm Kapitel II.4. Abwägungsbelange Kapitel V. 8. Verfahren Aus den Änderungen resultiert kein
Erfordernis ein erneutes Beteiligungsverfahren durchzuführen, weil sich daraus
keine Änderung der Planungsziele und des Planentwurfs ergaben. 9. Beschluss über den Bebauungsplan
Das Bezirksamt Pankow hat am 02.12.2008 (Vorlage Nr.
VI-623/2008) beschlossen, den sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebenden Entwurf
des Bebauungsplans XVIII-23 vom 18. September 2007 einschließlich
Begründung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG
und den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans gemäß §°12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG der
Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat, nach vorheriger
Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaft am 04.12.2008, den
Bebauungsplan XVIII-23 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB auf ihrer Tagung am 10.12.2008
beschlossen (Drs-Nr. IV-0627). V. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) in Verbindung mit dem
Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S.
137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 5. Mai 2004
(BGBl. I S. 718) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 8.
Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes
vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049, 2076). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S.
466). Berlin, den .2009 Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt. Kultur,
Wirtschaft und Stadtentwicklung Dr. Michail Nelken Liepold
Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft Amtsleiter
und Stadtentwicklung Amt
für Planen und Genehmigen
Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum
Bebauungsplan XVIII-23, festgesetzt durch die Verordnung vom 2009 (GVBl.
) Berlin, den 2009 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Amtsleiter Anlage: Textliche
Festsetzungen
Textliche Festsetzung Nr. 1 Im Kerngebiet ist die in § 7 Abs. 2 Nr. 5 der
Baunutzungsverordnung genannte Nutzung (Tankstellen) nicht zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO)
Textliche Festsetzung Nr. 2 Im Kerngebiet sind die Ausnahmen
nach § 7 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil
des Bebauungsplans. Textliche Festsetzung Nr. 3 Im Kerngebiet können Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise
zugelassen werden. Dies gilt nicht für Spielhallen und die Schaustellung von
Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche
Vorführungen. Einrichtungen dieser Art sind unzulässig. Textliche Festsetzung Nr. 4 Im Kerngebiet sind auf den Flächen zwischen Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen Stellplätze und Garagen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO) Textliche Festsetzung Nr. 5 Textliche
Festsetzung Nr. 6 Teilflächen LEK, tags LEK,
nachts MK 1, MK
2 55 dB(A) 40 dB(A) MK 3 55 dB(A) 40 dB(A) Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel
der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach der TA Lärm
unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der
Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück
berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem
maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen
Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und 2.3 der TA Lärm) nicht
überschreitet. Textliche Festsetzung Nr. 7 (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AGBauGB) Textliche Festsetzung Nr. 8 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Textliche Festsetzung Nr. 9 Ebenerdige Stellplätze sind durch
Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je acht Stellplätze ist ein Baum
zu pflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25
Buchst. a BauGB) Textliche
Festsetzung Nr. 10 (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB) Textliche Festsetzung Nr. 11 Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand
der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
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