Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                       .2005

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                            Drucksache-Nr.: V – 0941/05

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Nutzungsentgelterhöhung für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen in den Anlagen

“Frohsinn” und “Nordend”

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Für die in den Anlagen “Frohsinn” und “Nordend” zu Erholungszwecken genutzten Parzellen erhöht sich das Nutzungsentgelt auf das ortsübliche Entgelt entsprechend Sachverständigengutachten vom 26.08.2004/17.09.2004 zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

a) für bebaute Parzellen auf 1,35 Euro/m² jährlich,

b) für unbebaute Parzellen auf 1,18 Euro/m² jährlich.

Begründung:

Mit der Vorlage zur Kenntnisnahme - V-637/2004 - vom 31.03.2004 wurde darüber informiert, dass es sich bei den Anlagen ”Frohsinn” und “Nordend” nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und den darauf fußenden rechtskräftigen Entscheidungen des Landgerichts Berlin um keine Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleinG) handelt. Die Verwaltung wurde deshalb dem Immobilienservice ab dem 01.04.2004 übertragen.

Der Umstand, dass es sich um keine Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt, hat Auswirkungen auf die Nutzungsverhältnisse und damit auch auf die Nutzungsentgelte der in den Anlagen belegenen Parzellen. Hierbei ist zu unterscheiden in:

1. Nutzungsverhältnisse, die vor dem 03.10.1990 begründet wurden

Für diese Nutzungsverhältnisse gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt.

Das Nutzungsentgelt bestimmt sich gem. § 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22.07.1993 in ihrer jeweils geltenden Fassung.

Nach dieser Vorschrift durften die Nutzungsentgelte ab dem 01.11.2004 für zu Erholungszwecken genutzte bebaute Parzellen auf höchstens 2,35 Euro/m² jährlich und für unbebaute Parzellen auf höchstens 1,18 Euro/m² jährlich erhöht werden, soweit diese Beträge das ortsübliche Entgelt nicht überschreiten.

Zur Bestimmung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ist für jede der Anlagen ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Der Sachverständige ermittelte im Rahmen eines Vergleichsentgeltverfahrens das ortsübliche Nutzungsentgelt in der Höhe von 1,35 Euro/m² jährlich für bebaute und 1,31 Euro/m² für unbebaute  Erholungsgrundstücke und -parzellen.

Für bebaute Parzellen ist daher eine Nutzungsentgelterhöhung auf 1,35 Euro/m² und für unbebaute Parzellen auf 1,18 Euro/m² jährlich möglich.
Das Nutzungsentgelt für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen ist gem. § 51 Schuldrechtsan-passungsgesetz zu bestimmen. Es kann das ortsübliche Entgelt verlangt werden. Nach einer  Entscheidung des Landgerichts Berlin darf zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts nur dann auf den Verkehrswert zurückgegriffen werden, wenn alle anderen Erkenntnisquellen ausgeschöpft wurden und zu keinem Ergebnis geführt haben. Aus diesem Grunde ist für diese Fälle ein Gutachten zur Höhe des ortsüblichen Entgelts einzuholen. Erst danach kann eine Anhebung der Entgelte erfolgen.

2. Nutzungsverhältnisse, die ab dem 03.10.1990 begründet wurden

Vertragspartner der Nutzer ist das Land Berlin. Es muss die vom Bezirksverband der Kleingärtner Pankow e.V. bis zur Aufhebung der Zwischenpachtverträge zum  31.12.1998 geschlossenen Unterpachtverträge gegen sich gelten lassen, da es über mehrere Jahre keine Einwände gegen die Fortführung dieser Verträge erhoben hat. Ab dem 01.01.1999 hat das Land Berlin selbst die Verträge geschlossen. 
Diese Nutzungsverhältnisse unterfallen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit keine davon abweichenden vertraglichen Abreden getroffen wurden.
In den Verträgen wurde die Anwendung des Bundeskleingartengesetzes vereinbart. Sie wurden zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem beide Vertragsparteien davon ausgingen,  dass es sich um Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt. Diese Vorstellung, die zur Grundlage der Verträge geworden ist, hat sich als falsch herausgestellt.
Der Umstand, dass es sich um keine Kleingartenanlagen handelt, bewirkt nicht den Wegfall der geschlossenen Verträge, begründet jedoch gem. § 313 Bürgerliches Gesetzbuch einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zukunft, somit auch einen Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Entgelts an das ortsübliche Entgelt. Ein solches Anpassungsverlangen wird gegenüber den Nutzern geltend gemacht, die Parzellen zu Erholungszwecken nutzen.
Das ortsübliche Entgelt für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen ist noch durch Gutachten zu ermitteln. Erst danach können entsprechende Anpassungsverlangen geltend gemacht werden.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung für die Anlagen “Frohsinn” und “Nordend ” gegenüber dem bisherigen Pachtzins von 93.000  Euro/Jahr auf ca. 420.000 Euro/Jahr  erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden.

Gleichstellungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

nicht betroffen

Burkhard Kleinert

Bezirksbürgermeister