Siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Bebauungsplan IV-23 für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16-17 und Stargarder Straße 51-52 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 04.12.2018 folgende Beschlüsse gefasst:

I. Der Auswertung und dem Ergebnis der Abwägung zur ersten und erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Auswertung und dem Ergebnis der Abwägung zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 wird zugestimmt.

II. Der sich aus der Abwägung zur ersten und erneuten Behördenbeteiligung und zur Öffentlichkeitsbeteiligung ergebende Entwurf des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 einschließlich Begründung wird beschlossen.

Begründung

Das Bezirksamt hatte in seiner Sitzung am 22.08.2017 beschlossen, den Entwurf des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 mit einer geänderten Fläche für allgemeines Wohngebiet und für die geplante öffentliche Grünfläche - „Öffentlicher Spielplatz“ - einschließlich seiner Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen. Weiterhin wurde beschlossen, dass aufgrund der Änderung des Planentwurfs die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB parallel erneut beteiligt werden. Die BVV hatte dazu die Drucksache VIII-0247 am 13.09.2017 zur Kenntnis erhalten.

Beteiligung der Behörden

Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 01.09.2017 gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB aufgefordert, zum geänderten Bebauungsplanentwurf IV-23 vom 8. August 2017 Stellung zu nehmen.

Es wurden 27 Stellen beteiligt, von denen 18 geantwortet haben. 11 Stellungnahmen beinhalteten eine Zustimmung bzw. keine Bedenken.

Sieben Behörden gaben Stellungnahmen ab, für die eine Abwägung oder eine  Änderung der Begründung erforderlich wurde. Die Hinweise wurden in der Begründung ergänzt und betrafen folgende Schwerpunktthemen:

•                  Hinweise zur Schaffung der finanziellen Voraussetzung für den Grunderwerb des privaten Grundstücks Ahlbecker Straße 16
• Hinweise zu den Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen
• Hinweise zur Lage der Versorgungsleitungen

Im Einzelnen ist auf die vorgenannten sieben Stellungnahmen wie folgt zu antworten:

Auf die Anregungen und Hinweise des Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, es seien die Abstandsflächen auf dem Grundstück Stargarder Str. 52 unzulässig, wird in der Begründung ergänzt, dass die Baukörperausweisung zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 23 BauNVO festsetzt und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt wird. Die Unterschreitung der Abstandflächen zugunsten einer bestandsorientierten Arrondierung der erhaltungsrechtlich geschützten Bebauungsstruktur ist städtebaulich gerechtfertigt. Beim Heranbauen an die Baugrenzen ist die Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig. Darüber hinaus ist für das Grundstück eine ausreichende Belichtung aufgrund der Baukörperstellung sowie der Lage der jeweiligen Bebauung zur Himmelsrichtung nach Süden zum öffentlichen Spielplatz gewährleistet. Bei den getroffenen Regelungen (Baukörperfestsetzung) handelt es sich hier gemäß § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln um „ausdrückliche Festsetzungen“. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der Abstandsflächen gewahrt. Durch die günstige Orientierung nach Süden zum öffentlichen Spielplatz ist eine gute Belichtung der Gebäude gewährleistet.

Die Hinweise des Umwelt- und Naturschutzamtes Pankow zu den aktuellen Daten der Spielplatzplanung werden übernommen und der Begründungstext entsprechend überarbeitet. Seit 2015 hat sich das Spielflächendefizit erhöht und liegt gegenwärtig bei 542 m² Nettospielfläche. Bei einer Überbauung des Grundstücks Ahlbecker Str. 16 würde das Spielflächendefizit auf 842 m² Nettospielfläche ansteigen. 

Die SE Facility Management hat mitgeteilt, da sich das Grundstück Ahlbecker Str. 16 noch in Privateigentum befindet, so dass die finanziellen Voraussetzungen für den Grunderwerb zu schaffen seien. Von Seiten des Grundstückseigentümers kann nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung ein Übernahmeverlangen / Entziehungsverfahren beantragt werden. Im Gegenzug ist es dem Land Berlin auf der Grundlage des Bebauungsplans  möglich, in einem Verkaufsfalle das Vorkaufsrecht auszuüben und – sofern ein anzustrebender freihändiger Erwerb scheitern sollte – ein Enteignungsverfahren zu beantragen und durchzuführen. Dem Land Berlin entstehen Kosten für den Grunderwerb für die Teilfläche von 463 m² des 589 m² großen Grundstücks Ahlbecker Straße 16. Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 17. Februar 2015 auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz eine erste Verkehrswertermittlung erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach  rd. 60 €/m² betragen.

Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der auf den Zeitpunkt der Enteignungsentscheidung aktuell neu ermittelt werden würde. Es könnte ein abweichender, höherer Wert zum Zeitpunkt des Enteignungsantrags festgestellt werden, der auch im Haushalt zu berücksichtigen wäre. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden. Selbst wenn also eine Entschädigung nach dem Verkehrswert für ein Baurecht nach § 34 BauGB zu bestimmen wäre, würde dies die für die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche streitenden städtebaulichen Ziele nicht überwiegen, zumal der Bezirk Pankow bereit wäre, eine entsprechende Entschädigung zu tragen.

Aufgrund der Aussage der Berliner Wasserbetriebe (BWB) und der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr u. Klimaschutz, Abt. II D ist damit zu rechnen, dass Regen- und Mischwassereinleitungen eine wesentliche Belastungsgröße für das sensible Gewässersystem darstellen und ein umsichtiger Umgang mit Regenwasser besonders wichtig ist. Eine entsprechende Darlegung wird in die Begründung aufgenommen. Eine Festsetzung der dezentralen Versickerung ist aufgrund der bereits geltenden Bestimmungen des § 36 BWB nicht erforderlich. In der Begründung wird ergänzt: Die vorhandenen Mischwasserkanäle stehen aufgrund ihrer begrenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung und die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich vorwiegend um Bestandssicherung, in dem keine neuen Bauflächen ausgewiesen werden.

Vattenfall Europa hat darauf hingewiesen, dass sich u.a. 110-kV Kabel Stromleitungen in der Straße befinden. Es besteht somit keine Erforderlichkeit für eine zusätzliche Sicherung der Leitungen.

Der Hinweis des Landesdenkmalamtes, dass sich gegenüber dem Geltungsbereich das Ensemble „Bahnhofsanlage Prenzlauer Allee mit Mühlenstumpfrest und Mietshäusern“ befindet wird in der Begrünung ergänzt.

Das Ergebnis der Abwägung führte zu keinen Änderungen des Bebauungsplanentwurfs IV-23. Die Begründung wurde entsprechend ergänzt und hinsichtlich neuerer Daten der Spielplatzplanung aktualisiert.

Die Inhalte der Stellungnahmen und das Ergebnis der Abwägung sind der Anlage 1 zu entnehmen.

Beteiligung der Öffentlichkeit

Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf IV-23 vom 8. August 2017 wurde in der Zeit vom 11. September 2017 bis einschließlich 11. Oktober 2017 durchgeführt. Die Bürger konnten Montag bis Mittwoch von 8:30 bis 16:30 Uhr, Donnerstag von 9:00 bis 18.00 Uhr und Freitag von 8:30 bis 14:30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung den Bebauungsplanentwurf einschließlich Begründung einsehen.

Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs IV-23 mit Schreiben vom 1. September 2017 informiert.

Die ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs IV-23 als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB erfolgte am 1. September 2017 im Amtsblatt für Berlin, Seite 4172. Zusätzlich wurde eine Annonce in der Berliner Zeitung in der Ausgabe vom 1. September 2017 geschaltet. Des Weiteren wurde auch bekannt gemacht, dass während des Beteiligungszeitraums die Planunterlagen im Internet präsentiert werden. Weiterhin wurde darauf hingewiesen, dass ein Antrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder nur verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können.

Die Öffentlichkeit hatte somit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen und Stellungnahmen hierzu abzugeben.

Von der Möglichkeit, die Planunterlagen im Stadtentwicklungsamt einzusehen, wurde nur einmal Gebrauch gemacht. Es wurden zwei schriftliche Stellungnahmen abgegeben.

Die erste Stellungnahme regte an, das Thema „Wohnungsbau im geschützten Wohnsegment“ zu berücksichtigen, sofern dies Gegenstand des Bebauungsplan ist. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist mit den Planungszielen nicht vereinbar. Unabhängig davon sind in einem allgemeinen Wohngebiet neben Wohngebäuden und auch Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Eine Errichtung und Nutzung von Wohnungen oder Unterkünften für Obdachlose ist damit planungsrechtlich möglich.

Mit der zweiten Stellungnahme wurden Namens und in Vollmacht der Eigentümerin Ahlbecker Straße 16 Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf IV-23 geltend gemacht:

Die Eigentümerin will das Grundstück mit einem Wohngebäude bebauen. Dies lasse der Bebauungsplanentwurf derzeit nicht zu. Damit seien die privaten Belange der Eigentümerin durch den Bebauungsplanentwurf nicht beachtet. Folgende Themen wurden im Einzelnen vorgebracht:

• Städtebauliche Erforderlichkeit und ein schon heute absehbares Vollzugshindernis der Planung aus wirtschaftlichen Gründen, weil der Bezirk für den Grunderwerb über keine Haushaltsmittel von mehr als 1,2 Mio. Euro verfüge.
• Eine fehlerbehaftete Abwägung, da das Eigentumsrecht durch den Bebauungsplan völlig entwertet sei. Der Bezirk müsse der Eigentümerin im Rahmen der planerischen Abwägung neben den öffentlichen Interessen auch ein Baurecht zugestehen, um die privaten und öffentlichen Interessen in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Die Abwägungen zum möglichen Enteignungsverfahren und den Kosten des Grunderwerbs seien völlig fehlerhaft. Ferner fehle es an einer gerechte Lastenverteilung, an einer sachlichen Rechtfertigung für den massiven Eingriff und an einer Berücksichtigung des unterbreiteten Kompromissvorschlags, der eine Bebauung mit einem Wohngebäude nebst Anlage der Restflächen als öffentliche Grünfläche und einer öffentlichen Durchwegung vorsehe. Es liege ein Sonderopfer des privaten Eigentümers vor.

Zum Erforderlichkeitsgebot:

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der Bezirk Pankow ist vom Gesetzgeber ermächtigt, die Städtebaupolitik zu betreiben, die seinen städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Im Rahmen des Erforderlichkeitsgebots geht es demnach um die generelle städtebauliche Erforderlichkeit der Planung im Sinne einer grundsätzlichen Rechtfertigung, nicht hingegen um die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung, für die das Abwägungsgebot gilt.

Der Aufstellung des Bebauungsplans liegt im Wesentlichen das planerische Konzept zugrunde, nahezu die gesamten Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 und das Grundstück Stargarder Straße 51 als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Spielplatz festzusetzen und planungsrechtlich zu sichern.

Die Erforderlichkeit der Aufstellung des Bebauungsplans wird durch den bestehenden erheblichen städtebaulichen Bedarf belegt sowie durch die Umstände, dass der Bezirk Pankow bereit und in der Lage ist, die als öffentliche Grünfläche festzusetzenden Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 zu erwerben.

Dem Kinderspielplatz Ahlbecker Straße 16 / Stargarder Straße 51 kommt innerhalb der Planungsregion Helmholtzplatz eine herausragende besondere Bedeutung zu, da er im Wesentlichen zur Minderung der bestehenden erheblichen Defizite bei der Versorgung mit Kinderspielflächen gemäß Kinderspielplatzgesetz beiträgt. Im Planungsraum 32 fehlen insgesamt 12.004 m² Nettospielflächen, davon 542 m² in der Versorgungseinheit 32D, zu der das Plangebiet gehört.

Mittel für den Grunderwerb sind unter Kapitel 3810 / Titel 82164 im Haushalt 2018 des Bezirksamtes Pankow, Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden.

Für die Einzelheiten wird auf den Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen, der als Anlage 2 beigefügt ist.

Zum Abwägungsgebot:

Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Aus der Stellungnahme der Eigentümerin ergibt sich, dass sie ihr Grundstück Ahlbecker Straße 16 mit einem Wohngebäude bebauen möchte und folglich vollumfänglich dem Planentwurf widerspricht, so dass grundsätzlich alle Interessen aus der Eigentümerstellung in die Abwägung einzustellen und diese wegen der grundrechtlich geschützte Baufreiheit grundsätzlich mit hervorgehobener Bedeutung für die Abwägung zu gewichten sind.

Eine planerische Festsetzung stellt in Bezug auf die von ihr erfassten Flächen eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, wenn sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung der abwägungserheblichen Belange durch einen oder mehrere hinreichend gewichtige städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. Dies gilt - wegen ihrer Eingriffsqualität - auch im Falle der Aufhebung der Privatnützigkeit für die davon betroffenen Flächen und deren Grundeigentümer. Sofern die Stellungnahme der Eigentümerin dahin gehend verstanden werden soll, dass ihr ein Baurecht im Bebauungsplan (zwingend) zugestanden werden muss, steht dies mit den vorstehenden Grundsätzen zur Abwägung nicht im Einklang und wird dem wegen der nachfolgend darzulegenden hinreichend gewichtigen städtebaulichen Gründe nicht gefolgt.

Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass die festzusetzenden öffentlichen Grünflächen bereits seit 1999 tatsächlich als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz und als Fußwegeverbindung zwischen Stargarder und Ahlbecker Straße zur Verfügung stehen und genutzt werden. Diese tatsächliche Nutzung hat ihren Rechtsgrund in dem mit dem Rechtsvorgänger der Eigentümerin geschlossenen Vertrag vom 26./27.10.1994 und in der Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers vom 11.05.1995 zu den vorgesehenen Festsetzungen für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und Ahlbecker Straße 17.

Aus diesen Gründen wird die Abwägung in zwei Stufen durchgeführt: auf der ersten Stufe erfolgt die Abwägung unter Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung der Rechtsvorgängerin vom 11.05.1995; auf der zweiten Stufe wird die Abwägung ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung vorgenommen.

Zur ersten Stufe:

Der Rechtsvorgänger der Eigentümerin und der Eigentümer des Grundstücks der Ahlbecker Straße 17 haben am 11.05.1995 das folgende ein Anerkenntnis erklärt:

„Hiermit erkenne ich und für meine Rechtsnachfolger die künftigen Festsetzungen des Entwurfes zum Bebauungsplan IV-23 / Stand April 1995 entsprechend Anlage 1, für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und 17 im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin an.

Diese einseitige Willenserklärung hat grundstücksbezogene Wirkung, die kraft Gesetzes auch gegen den Rechtsnachfolger gilt und im Sinne einer ruhenden öffentlichen Last wirkt.“

Soweit es nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, bleibt, hat die Anerkenntniserklärung vollumfängliche Geltung mit grundstücksbezogener Wirkung. In planungsrechtlicher Hinsicht ist der baurechtliche Status des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 durch die Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers festgelegt. Den planungsrechtlichen Status muss auch die Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen und alles unterlassen, was mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar ist. Mit der Anerkenntniserklärung geht ein Verzicht auf eine weitergehende Berücksichtigung der durch den Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 betroffenen Belange in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einher.

Der vorgetragene Belang, ein Wohngebäude auf dem Grundstücks Ahlbecker Straße errichten zu wollen, ist folglich in der Abwägung nicht weiter zu berücksichtigen, weil die Interessen des Rechtsvorgängers bereits hinreichend berücksichtigt wurden. Entsprechendes gilt für eine vorgebrachte gerechte Lastenverteilung, für eine fehlende sachliche Rechtfertigung und für den Kompromissvorschlag, die Bebauung mit einem Wohngebäude nebst Anlage der Restflächen als öffentliche Grünfläche und einer öffentliche Durchwegung vorzusehen.

Für die Einzelheiten und soweit nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 am östlichen Rand des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 auf Teilflächen ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen wird, wird auf den Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen, der als Anlage 2 beigefügt ist.

Zur zweiten Stufe:

Die zweite Stufe die Abwägung erfolgt ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung.

Auf Grund des vollumfänglichen Widerspruchs der Eigentümerin werden alle Interessen aus der Eigentümerstellung in die Abwägung eingestellt und diese wegen der grundrechtlich geschützten Baufreiheit grundsätzlich mit hervorgehobener Bedeutung für die Abwägung gewichtet. Zu den Eigentümerinteressen gehören danach hier im Einzelnen das Vertrauen und Interesse an einer Aufrechterhaltung der Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, das Vertrauen und den Erhalt getätigter Investitionen, das Vertrauen in den Geschehens- und Zeitablauf seit Beginn der Aufstellung des Bebauungsplans, das Interesse an Nutzung und Verwertung (insbesondere Verkauf und Grundpfandrechte) des Grundstücks sowie das Interesse an einer Umplanung des Entwurfs vom April 1995 zum Erhalt der baulichen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Für das planerische Konzept des Bezirks Pankow streiten die folgenden öffentlichen Belange, denen eine uneingeschränkte Abwägungserheblichkeit zukommt und denen zum Teil sogar ein herausragendes Gewicht und höchste Dringlichkeit zugemessen wird. Diese öffentlichen Belange  stehen den privaten Belangen gegenüber:

             Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB und die sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien und der jungen Menschen nach § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB mit dem zu beseitigenden städtebaulichen Missstand der erheblichen Unterversorgung des Planungsraums 32 mit Spielflächen und dem sich daraus ergebenden städtebaulichen Bedarf.

             Die Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB gemäß den fortgeltenden (Planungs-) Zielen aus den vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung des Sanierungsgebiets „Helmholtzplatz“ mit einem erheblichen Defizit an öffentlichen Spielflächen.

             Die Ergebnisse eines vom Bezirk Pankow beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Gestalt des Entwicklungskonzepts soziale und grüne Infrastruktur des Bezirks Pankow.

             Das integrierte Stadtentwicklungskonzept Humannplatz/Ostseestraße, dass mit hoher Priorität den Bau eine Fußgängerbrücke zwischen dem Grundstück Ahlbecker Straße 6 und dem S-Bahnhof Prenzlauer Allee vorsieht sowie eine Fußwegeverbindung auf den Grundstücken Stargarder Straße 51 und Ahlbecker Straße 16, die die drei kleinere Spielplätze miteinander verbinden soll und die zum anderen eine Verbindung in die Senefelder Straße bis zum Helmholtzplatz schafft.

             Die umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sowie die Darstellungen von Landschaftsplänen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstaben c) und g) BauGB, weil der Planungsraum 32 im Landschaftsprogramm in Bezug auf die Freiraumversorgung der Wohnquartiere als innerstädtisches Wohnquartier mit der höchsten Dringlichkeitsstufe I dargestellt ist.

Demgemäß steht eine Bebauung des Grundstücks durch die Eigentümerin den wesentlichen Planungszielen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans diametral entgegen. Ein entsprechendes Ergebnis gilt auch für eine vollständige Umplanung für die Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16. In beiden Fallgestaltungen würde ein zusätzlicher Bedarf für öffentliche Spiel- und Freiflächen entstehen und das erhebliche Spielflächendefizit erhöhen.

Im Rahmen der Prüfung der Nachteile und Zumutbarkeit einer vollständigen Aufhebung der Bebaubarkeit nach § 34 BauGB für die oben aufgeführten und gewichteten Eigentümerinteressen wird vom Bezirk Pankow als bedeutender Nachteil berücksichtigt, dass mit dem Bebauungsplan diese Eigentümerinteressen nebst einer künftigen baulichen Nutzung und Verwertung der Grundflächen vollständig entfallen. Dabei ist aber, die Bedeutung abschwächend, zu berücksichtigen, dass auf dem Grundstück der Eigentümerin keine privatnützige Nutzung ausgeübt, keine bestandsgeschützten baulichen Nutzungen vorhanden sind und somit bislang keine bedeutenden Werte geschaffen wurden. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden.

Auf Grund der singulären Situation des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 im Plangebiet und im Planungsraum 32 als letzte verbliebene unbebaute Flächenreserve zur Errichtung eines Spielplatzes besteht ein sachlicher Grund, die Eigentümerin im Vergleich mit den Eigentümern der bebauten Wohngrundstücke anders zu behandeln und eine öffentliche Grünfläche Zweckbestimmung Spielplatz festzusetzen. Eine gerechte Lastenverteilung zwischen den privaten Eigentümern kommt nicht in Betracht. Es ist auf das Grundstück der Eigentümerin Zugriff zu nehmen. Ein unzulässiges Sonderopfer im Sinne einer „isolierten“ eigentumsverdrängenden Bebauungsplanung liegt nicht vor.

Nach Abwägung der Einwände und Hinweise wird festgestellt, dass die öffentlichen und privaten Belange auf dem Grundstück miteinander konkurrieren und nicht nebeneinander realisiert werden können. Angesichts des herausragenden Gewichts der Wohn- und sozialen Bedürfnisse der Familien mit mehreren Kindern, der Schaffung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen sowie der Freiraumversorgung der Wohnquartiere als innerstädtisches Wohnquartier überwiegen die öffentlichen Belange die privaten Eigentümerinteressen und werden diese aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit mit der Festsetzung der öffentlichen Grünfläche Zweckbestimmung Spielplatz zur Geltung gebracht.

Für die Einzelheiten wird auf den Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen, der als Anlage 2 beigefügt ist.

Somit sind auf Grund der Abwägung zu den Stellungnahmen, die im Rahmen der durchgeführten Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGBi. V. m. § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB abgegeben wurden, keine Änderungen des Bebauungsplanentwurfs IV-23 vom 8. August 2017 erforderlich.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 (teilweise) und die Stargarder Straße 51 sind als Grün- und Erholungsanlage genutzt, als solche abschließend gestaltet und sollen im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ festgesetzt werden.

Dem Land Berlin entstehen Kosten für den Grunderwerb für die Teilfläche von 463°m² des 589 m² großen Grundstücks Ahlbecker Straße 16. Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 17. Februar 2015 auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz eine erste Verkehrswertermittlung erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach  rd. 60 €/m² betragen. Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der auf den Zeitpunkt der Enteignungsentscheidung aktuell neu ermittelt werden würde. Mittel für den Grunderwerb sind unter Kap. 3810 / Titel 82164 im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen. 

Für den Fall, dass ein Versuch des freihändigen Erwerbs scheitert, ermöglicht der Bebauungsplan im Verkaufsfalle das Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB auszuüben. Sofern der freihändige Erwerb nicht möglich ist, bleibt als ultima ratio die Enteignung, sofern das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Hierfür wäre eine angemessene Entschädigung zu leisten. Sofern die Aufwendungen für die Entschädigung im Falle der Enteignung die unter Kap. 3810 / Titel 82164 im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehenen Mittel für den freihändigen Erwerb übersteigen, ist dies im Haushalt entsprechend zu berücksichtigen. Der Bezirk Pankow ist bereit und in der Lage die von der Enteignungsbehörde festzusetzende Entschädigung zu tragen.

Für das Grundstück Stargarder Straße 51 entstehen keine Kosten, da es sich bereits im Eigentum des Landes Berlin befindet. Die Errichtung der öffentlichen Grünanlage - öffentlicher Spielplatz ist bereits erfolgt. Es entstehen somit keine weiteren Kosten.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

Durch die Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ soll dem Anspruch sozialverantwortlicher Wohngebietsversorgung mit Kinderspielplätzen im Ortsteil Prenzlauer Berg Rechnung getragen werden. Dies kommt insbesondere Familien mit Kindern zugute, für die in Wohnortnähe zusätzlich Spielflächen mit einen differenzierten, unterschiedlichen Altersgruppen entsprechenden Spielplatzangebot gesichert werden. Ergänzend zum erweiterten Spielflächenangebot sollen auch qualitative Verbesserungen für Kommunikation und Begegnung im öffentlichen Raum erfolgen.

Anlagen:

1. Abwägungsvermerk erneute Behördenbeteiligung
2. Abwägungsvermerk Öffentlichkeitsbeteiligung