Siehe Anlage

Vorlage zur Beschlussfassung
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 12 BezVG

1.Gegenstand der Vorlage

Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet „Humannplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg vom 17.10.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 468.

2.Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.

Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Humannplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg vom 17.10.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 468, wird um das Gebiet zwischen der aktuellen südlichen Abgrenzung des Geltungsbereichs (entlang Wichertstraße) und des S-Bahn-Grabens erweitert (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1).

Damit gilt die Verordnung für das gesamte in der anliegenden Karte im Maßstab

1 : 4000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt

durch die Schönhauser Allee, Wisbyer Straße, Prenzlauer Allee und den S-Bahn-Graben.

Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze (Anlage 2).

II.

Der Entwurf der Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung gemäß

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet „Humannplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg vom 17.10.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 468, wird beschlossen (Anlage 3).

3.Begründung

1. Allgemeines

Räumlich zwischen den Geltungsbereichen der Erhaltungsverordnung  „Humannplatz“ vom 17.10.2000 (GVBl. 2000, S. 468) und der Erhaltungsverordnung  „Helmholtzplatz“ vom 27.05.2014 (GVBl. 2014, S. 217) gelegen befinden sich fünf Blöcke, für die derzeit keine Soziale Erhaltungsverordnung besteht. Dieser Bereich, bestehend aus etwa 1.300 Wohneinheiten, soll gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dem Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ (GVBl. 2000, S. 468) zugeordnet werden (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1).

Mit Hilfe der Verordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die weitere Verdrängung der bereits gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Die städtebaulichen Ziele sind

1. der Erhalt des bestehenden Wohnungsangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
2. der Erhalt der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

Grundlage für die Erweiterung bilden die Empfehlungen aus dem 2017 im Auftrag des Bezirksamtes Pankow von der Arbeitsgemeinschaft S.T.E.R.N. GmbH und argus gmbh erstellte Gutachten zur Überprüfung der Voraussetzungen für vier bestehende Soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg.

In dem Gutachten wurde festgestellt, dass die Voraussetzungen für den Fortbestand der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ (GVBl. 2000, S. 468) nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen – weiterhin gegeben sind. Darüber hinaus wird empfohlen, das Gebiet Richtung Süden um die in Anlage 1 dargestellte Erweiterungsfläche zu erweitern.

2. Ausgangslage

Das Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ umfasst ein baustrukturell heterogenes Gebiet, an dem in exemplarischer Weise die verschiedenen Phasen der baulichen Entwicklung des Berliner Wohnungsbaus und der Prozess der Entstehung einer kompakten Stadtanlage abgelesen werden kann. Weite Teile des Gebietes, insbesondere nördlich und nordöstlich des Humannplatzes, sind von Siedlungsstrukturen der 1920er und 30er Jahre geprägt, die von gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen errichtet wurden. Im Westen und Süden des Gebiets ist hingegen eine gründerzeitliche Struktur in Blockrandbebauung vorzufinden. Die in Anlage 1 dargestellte Erweiterungsfläche knüpft baustrukturell an den gründerzeitlichen Altbaubestand des Geltungsbereichs der sozialen Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ an.

Der Erweiterungsbereich ist vollständig von Sozialen Erhaltungsgebieten umschlossen: im Süden grenzt das Erhaltungsgebiet Helmholtzplatz, im Osten das Erhaltungsgebiet Ostseestraße/Grellstraße und im Westen das Erhaltungsgebiet Arnimplatz an.

Mit seiner attraktiven Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg stellt der Erweiterungsbereich – wie auch das Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ – ein lagegünstiges und durch den ÖPNV (S- und U-Bahn) sehr gut erschlossenes Wohngebiet dar.

Zwischen 1993 und 2014 war der Erweiterungsbereich fast vollständig Teil des Städtebaulichen Sanierungsgebiets „Helmholtzplatz“. Das Gebiet war im umfassenden Verfahren förmlich festgelegt und Fördergebiet der Städtebauförderung des Landes Berlin. Seit 2009 ist es zudem Teil des Fördergebiets „Humannplatz“ im Rahmen des Bund-Länder-Programms „Städtebaulicher Denkmalschutz“.

Insgesamt 2.213 Einwohner waren per 31.12.2015 in dem Erweiterungsbereich melderechtlich registriert, was etwa 15 % der Bevölkerung des gesamten Planungsraums „Humannplatz“ ausmacht. Dieser umfasst das Erhaltungsgebiet und den Erweiterungsbereich.

Im Erweiterungsbereich wohnt, wie im gesamten Planungsraum „Humannplatz“, eine im Vergleich zum Bezirk „junge Bevölkerung“ mit hohen Anteilen an Kindern (unter 6‑Jährige: 9 %, Bezirk 7 %) und Erwerbsbevölkerung im Alter zwischen 25 und 55 Jahren (Erweiterungsbereich 67 %, Bezirk 53 %) und verminderten Seniorenanteilen (Erweiterungsbereich 6 %, Bezirk 15 %).

3. Städtebaulicher und sozialräumlicher Zusammenhang des Erhaltungsgebiets „Humannplatz“ mit dem Erweiterungsbereich

Die in Anlage 1 dargestellte Erweiterungsfläche ist städtebaulich überwiegend durch eine Blockrandbebauung aus der Gründerzeit geprägt. Damit knüpft der Wohnbestand baustrukturell an die südlichen Teilbereiche des Geltungsbereichs der sozialen Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ an. Vereinzelt befinden sich in dem Erweiterungsbereich zudem Ergänzungsbauten aus den 1920/30er Jahren, die auch für das Gebiet „Humannplatz“ typisch sind. Der städtebauliche Zusammenhang wird ferner dadurch deutlich, dass auch der Erweiterungsbereich Bestandteil der Erhaltungsverordnung zur städtebaulichen Eigenart des Gebiets „Humannplatz“ gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist.

Entsprechend der baustrukturellen Analogie des Erweiterungsbereichs mit dem Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ besteht auch bei der Eigentümerstruktur zwischen den beiden aneinandergrenzenden Stadträumen eine weitgehende Übereinstimmung. Auch der Gebäudebestand des Erweiterungsbereichs befindet sich überwiegend in privatem Streubesitz.

Die für den Wohnungsbestand des Erhaltungsgebiets „Humannplatz“ festgestellten Aufwertungspotentiale können auch für den Erweiterungsbereich angenommen werden. Sie bestehen im Altbaubestand insbesondere in:

-         kostenaufwendigen, mietumlagefähigen Wertverbesserungen,

-          Verbesserungen der Sanitärausstattung insbesondere durch den Einbau von zweiten Sanitärzellen,

-          der energetischen Gebäudesanierung, die über die Mindestanforderung der EnEV hinaus geht,

-          dem Anbau von Balkonen und Aufzugsanlagen,

-          der Zusammenlegung von Kleinwohnungen sowie

-         dem Dachgeschossausbau und der Zusammenlegung der neugeschaffenen Wohnungen zu größeren Maisonette-Einheiten.

Der Mietwohnungsbestand im gründerzeitliche Altbau ist in besonderem Maße von der Umwandlung in Eigentumswohnungen mit der Folge von Eigenbedarfskündigungen und der Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Wohnungsmieter betroffen. In dem Erweiterungsbereich kann von einem, zum bestehenden Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ analogen Umwandlungspotenzial ausgegangen werden, das bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen häufig auch im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird.

Aufgrund der hochattraktiven Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg ist, analog zu den benachbarten Wohngebieten, auch für den Erweiterungsbereich von einem erheblichen Aufwertungsdruck auszugehen. Tatsächlich konnten Aufwertungsprozesse durch kürzlich fertiggestellte oder aktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zudem im Rahmen des Gutachtens festgestellt werden.

Die den Erweiterungsbereich südlich begrenzende S-Bahn-Trasse ist eine stadträumliche Barriere. Der Erweiterungsbereich stellt sich daher zusammen mit dem Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ als ein einheitlicher Stadtraum dar. Entsprechend erfolgt die infrastrukturelle Versorgung des Erweiterungsbereichs vornehmlich über das bestehende Erhaltungsgebiet „Humannplatz“. Dies lässt den Schluss zu, dass von der sozialräumlichen Orientierung der Bewohner des Erweiterungsbereichs zum Erhaltungsgebiet ausgegangen werden kann. Entsprechend wurde im Zuschnitt des regionalen Bezugssystems, dass sich unter anderem an einheitlichen Baustrukturen, stadträumlichen Barrieren und der sozialräumlichen Bindung der Bewohner orientiert, das Erhaltungsgebiet und der Erweiterungsbereich gemeinsam in den „Lebensweltlich orientierten Raum" (LOR) „Humannplatz“ gegliedert.

Die demographische Struktur des Erweiterungsbereichs entspricht im Wesentlichen der des gesamten Planungsraums „Humannplatz“. Wie der gesamte Planungsraum ist auch der Erweiterungsbereich durch eine junge Bevölkerung mit einem etwas erhöhten Anteil an Personen im erwerbsfähigem Alter und niedrigem Seniorenanteil gekennzeichnet. Im Erweiterungsbereich leben im Vergleich zum Planungsraum noch etwas mehr Kinder bis 15 Jahren. Der Anteil an Personen mit einer nicht-deutschen Staatsangehörigkeit sowie Deutschen mit Migrationshintergrund ist im Erweiterungsbereich mit 27,3 % etwas höher als im Planungsraum „Humannplatz“ (22 %). Beide Sachverhalte sprechen für eine etwas höhere Verdrängungsgefährdung der Anwohner der Erweiterungsbereichs durch Aufwertungsprozesse als im Erhaltungsgebiet, da der Anteil unter den Familien- und Migrantenhaushalten, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, in aller Regel höher als in der Gesamtbevölkerung ist.

Im Erweiterungsbereich befinden sich mit einer Oberschule, einer Kita, einem Jugendklub und einer Kirchengemeinde wichtige Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, die der Versorgung des Gebiets „Humannplatz“ dienen. Gemeinsam mit den Angeboten im bisherigen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung dienen sie insbesondere der quartiersbezogenen Versorgung der Wohnbevölkerung des Gebiets „Humannplatz“ und sind entsprechend auf diese zugeschnitten. Eine mit der Gebietsaufwertung einhergehende wesentliche Änderung der sozialen und demografischen Zusammensetzung, sowohl der Bevölkerung des aktuellen Geltungs- als auch des Erweiterungsbereichs, insbesondere des Altersaufbaus mit geringeren Kinderzahlen, würde eine Anpassung der sozialen Infrastruktur notwendig machen. Zur Vermeidung der dann erforderlichen Anpassungskosten sowie von Ersatzinvestitionen in anderen Quartieren Berlins für die abgewanderte Bevölkerung ist der Schutz der derzeitigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geboten.

Der Erweiterungsbereich ist Bestandteil der Parkraumbewirtschaftungszone 45, welche der hier geänderten Abgrenzung des Erhaltungsgebiets „Humannplatz“ entspricht. Derzeit zeichnet sich das Gebiet bereits durch einen relativ hohen Parkdruck aus. Eine durch weitere Aufwertungsprozesse zu befürchtende Veränderung der Bewohnerstruktur in Richtung kleiner einkommensstarker Haushalte führt im Allgemeinen auch zu einem höheren Pkw Besatz. Hierdurch würde die vorhandene Infrastruktur überlastet bzw. zusätzliche öffentliche Investitionen zur Bedarfsdeckung erforderlich.

1. Erwartete städtebauliche Entwicklung

In der Zukunft sind aufgrund der gutachterlichen Feststellungen zum Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ und des in Anlage 1 dargestellten Erweiterungsbereichs ohne die Erhaltungsverordnung erhebliche Aufwertungen des vorhandenen Wohnungsbestandes zu befürchten.

Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck in dem Gebiet ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Bevölkerung des Gebiets „Humannplatz“ erheblich und geeignet, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ohne deren Erlass Veränderungen der Bevölkerungsstruktur und negative städtebaulichen Folgen zu bewirken. Aufgrund des städtebaulichen und sozialräumlichen Zusammenhangs zwischen dem derzeitigen Geltungsbereich und dem in Anlage 1 dargestellten Erweiterungsbereich ist eine analoge städtebauliche Entwicklung der Flächen zu erwarten und somit die Voraussetzung für den Bestand einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gleichermaßen gegeben.

Der Erweiterungsbereich war bei Erlass der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ am 17.10.2000 noch Bestandteil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Helmholzplatz“. Um eine Doppelfestlegung und einen daraus ggf. resultierenden Zielkonflikt seinerzeit zu vermeiden, wurde dieser Bereich nicht in die Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ miteinbezogen. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebiets „Helmholtzplatz“ im Jahr 2014 ist dieser Grund entfallen.  Es ist damit nicht mehr zu begründen, weshalb der zwischen den Erhaltungsgebieten Humannplatz, Arnimplatz, Helmholtzplatz und Ostseestraße/Grellstraße liegende Erweiterungsbereich nicht Teil eines sozialen Erhaltungsgebiets ist. Aufgrund des beschriebenen städtebaulichen und sozialräumlichen Zusammenhangs des Erweiterungsbereichs mit dem bestehenden Erhaltungsgebiet „Humannplatz“ ist dieses um die in Anlage 2 bezeichnete Fläche zu erweitern.

4.     Rechtsgrundlagen

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

§ 12 Abs. 2 Ziff. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

§ 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die erforderliche Personalstelle ist in der Personalplanung des Haushaltsjahres 2018 ff berücksichtigt. Gutachten sowie Leistungen einer Mieterberatung werden aus dem Titel 89331 oder 89339 finanziert.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlagen

Anlage 1:Karte der Erweiterungsfläche des Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“

Anlage 2: Karte des geänderten Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“

Anlage 3: Entwurf der Verordnung

Anlage 3

Entwurf

Verordnung

zur Änderung der Erhaltungsverordnung gemäß 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet „Humannplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer-Berg, vom 17.10.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 468

vom ___.___.2017

Auf Grund des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel  2 Abs. 3 des Gesetzes vom  20.07.2017 (BGBl. I S.  2808) in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AG BauGB) in der Fassung vom 07.11.1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23.06.2015 (GVBl. S.  283) wird verordnet::

§ 1

Erweiterung des Geltungsbereichs

Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Humannplatz“ wird um das Gebiet zwischen der Wichertstraße und des S-Bahn-Grabens erweitert (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1). Damit gilt die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der anliegenden Karte im Maßstab 1:4000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet „Humannplatz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg. Es wird begrenzt durch die Schönhauser Allee, Wisbyer Straße, Prenzlauer Allee und den S-Bahn-Graben.

Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung (Anlage).

§ 2

Zuständigkeit

Die Durchführung der Verordnung obliegt dem Bezirksamt Pankow von Berlin.

§ 3

Verletzung von Vorschriften

(1)    Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 des BauGB bezeichnet sind,
2. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges,
3. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im AG BauGB enthalten sind,

innerhalb eines Jahres  seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in den Nummern 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Mängel gemäß § 215 Absatz 1 BauGB und gemäß § 32 Absatz 2 AG BauGB unbeachtlich.

(2)    Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 4

Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den2017

Bezirksamt Pankow von Berlin

Sören BennVollrad Kuhn

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

und Bürgerdienste

Anlagen (2 Karten)

Begründung: