Drucksache - VII-0442  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                  .2013

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                         Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

1.  Gegenstand der Vorlage

Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet "Pankow Zentrum" im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow, vom 29.02.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 250

2.  Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.

Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Pankow Zentrum" im Bezirk Pankow von Berlin vom 29.02.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 250, wird um das Gebiet des ehemaligen Sanierungsgebietes "Wollankstraße" erweitert (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1).

Damit gilt die Verordnung für das gesamte in der anliegenden Karte im Maßstab 1 : 5000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt durch die Bahnanlagen der Nordbahn, Wilhelm-Kuhr-Straße, Kreuzstraße, Parkstraße, Pestalozzistraße, Ossietzkystraße, Breite Straße, Hadlichstraße und die Bahnanlagen der Stettiner Bahn. Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenzen (Anlage 2).

II.

Der Entwurf der Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet "Pankow Zentrum" im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow, vom 29.02.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 250, wird beschlossen (Anlage 3).

3.     Begründung

Die Erhaltungsverordnung "Pankow Zentrum" vom 29.02.2000 (GVBl. 2000, S. 250) umfasst ein Gebiet, welches zum überwiegenden Teil aus Blöcken besteht, die Anfang der 1990er Jahre zum Untersuchungsgebiet "Wollankstraße" gehörten, dann aber nicht gemäß § 142 BauGB als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt worden sind sowie aus zwei angrenzenden Randgebieten.

Dieser Geltungsbereich soll um das Gebiet des ehemaligen Sanierungsgebietes "Wollankstraße" erweitert werden (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1). Das Sanierungsgebiet wurde mit der 12. Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 14.04.2011 mit Wirkung zum 28.04.2011 aufgehoben.

Anlass und Grundlage zur Erweiterung des Geltungsbereichs der Erhaltungsverordnung "Pankow Zentrum" bilden die Ergebnisse der im Auftrag des Bezirksamtes von der asum GmbH erstellten Sozialstudie 2010 zum Abschluss der Sanierung im Sanierungsgebiet "Wollankstraße".

Das Ziel einer Verordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Soziale Erhaltungsverordnung) ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem bestimmten Gebiet und die Verhinderung der Verdrängung der bereits gebietsansässigen Wohnbevölkerung.

Das Wort "Zusammensetzung" stellt dabei auf das bestehende Mischungsverhältnis verschiedener Bevölkerungsgruppen bzw. -schichten ab.

Aus dem Wortlaut des Gesetzes (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB) folgt weiter, dass die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich sein muss. Solche Gründe liegen dann vor, wenn zwischen der in dem Gebiet wohnenden Bevölkerung einerseits und der vorhandenen Infrastruktur und Wohnungsstruktur- bzw. -situation andererseits eine bestimmte Passgenauigkeit besteht, die es zu bewahren gilt.

Die Untersuchungen zur Sozialstudie haben ergeben, dass es im Sanierungszeitraum keine einseitige Bevölkerungsentwicklung bzw. Destabilisierung der Gebietsbevölkerung gegeben hat. Es wird konstatiert, dass die soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung weitgehend erhalten geblieben und nach wie vor durch eine breite Mischung unterschiedlichster Bewohnergruppen charakterisiert ist.

In der Sozialstudie ist festgestellt worden, dass sich im Gebiet zwar auch der stadtweite Trend zur personellen Verkleinerung von Haushalten bemerkbar macht, "die grundlegende Haushaltsgrößenstruktur jedoch erhalten geblieben" ist und hinsichtlich der Altersstruktur eine "ausgewogenere altersstrukturelle Entwicklung als in den anderen innerstädtischen Sanierungsgebieten von Berlin" zu verzeichnen ist. Wie in allen Gebieten ist die Zahl der Kinder im Vorschulalter und der erwachsenen Personen im erwerbsfähigen Alter gewachsen; der auffälligste Unterschied ist jedoch, dass sich auch die Zahl von Personen im Rentenalter deutlich erhöht hat (von 2001 zu 2009 auf 141 %).

In der Studie ist hervorgehoben worden, dass zwischen den Wohnverhältnissen, die u. a. durch einen zeitgemäßen Wohnstandard bei fast drei Vierteln der Altbauwohnungen gekennzeichnet sind, sowie der Wohnungsstruktur mit einem Anteil von gut der Hälfte an Drei- und Mehrzimmerwohnungen und der Bevölkerungsstruktur eine große Ausgewogenheit besteht.

Gleiches trifft für die soziale Infrastruktur, die Versorgung mit Grün- und Freiflächen, vorhandene Freizeitmöglichkeiten und die verkehrlichen Bedingungen im Gebiet zu.

Zum Ende der Sanierung konnte eine gute Versorgung mit KITA- und Schulplätzen resümiert werden.  Anzeichen für Engpässe in diesen Bereichen sind nicht festgestellt worden.

Umfangreiche Investitionen der öffentlichen Hand in die Instandsetzung bzw. Neuanlage von Spielplätzen und Grünanlagen, in Kultur- und Sozialeinrichtungen haben dazu geführt, dass diese im angemessenen Umfang und Qualität für die vorhandene Bevölkerung zur Verfügung stehen.

Eine unbeeinflusste Veränderung der Wohnungsstruktur und des Wohnungsangebotes, beispielsweise durch Wohnungszusammenlegungen, Schaffung von Maisonettenwohnungen oder Nutzungsänderungen von Wohnungen in Gewerbe etc., ist geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung derart zu verändern, dass der beschriebene Zustand nicht aufrecht erhalten werden kann.

Mit dem Instrument des Erhaltungsrechts  ist es hingegen möglich, das Wohnungsangebot vor derartigen Veränderungen zu bewahren und so die im Zuge des Sanierungsverfahrens erreichte weitgehend optimale Übereinstimmung zwischen Bevölkerungs-, Wohnungs- und Infrastruktur in diesem Gebiet zu erhalten.

Aus den abschließenden Handlungsempfehlungen der Sozialstudie 2010 geht jedoch auch hervor, dass im gesamten ehemaligen Sanierungsgebiet im "notwendigen Umfang Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr und absehbare stadtstrukturelle negative Auswirkungen als städtebauliche Voraussetzung für eine Erhaltungsverordnung" vorhanden sind.

Es ist festgestellt worden, dass bei einem guten Viertel der Wohnungen ein mittleres und in jeder achten Wohnung ein hohes Aufwertungspotenzial zu verzeichnen ist.

Das Aufwertungspotenzial betrifft sowohl die knapp 1000 unsaniert gebliebenen Wohnungen im Gebiet, als auch die Wohnungen, die lediglich entsprechend dem allgemein üblichen Normalstandard modernisiert wurden und die nur teilmodernisierten Wohnungen. Aufwertungsspielräume ergeben sich beispielsweise durch Wohnungszusammenlegungen, um große repräsentative Wohnungen zu schaffen, aber auch durch den Einbau eines 2. Bades/Dusche, den Anbau von Zweitbalkonen oder die Schaffung von Ausstattungsmerkmalen, die über den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehen (Kamin, Fußbodenheizung).

Es ist auch zu erwarten, dass energetische Sanierungsmaßnahmen ohne Berücksichtigung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses in größerem Umfang durchgeführt werden als durch die Energie-Einsparverordnung vorgesehen.

Nicht zuletzt spielt bei der Aufwertung des Gebietes auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine entscheidende Rolle. Sie ist ein Faktor, der in besonderem Maß zu Mietpreissteigerungen und sozialen Umstrukturierungen führt.

Es ist anzunehmen, dass der Prozess der Umwandlung in Eigentumswohnungen ohne die Erweiterung des räumlichen Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung in diesem Gebiet dynamisch weitergeht.

In der Sozialstudie sind erste Anzeichen für eine bauliche Aufwertung des Gebietes, die sich insbesondere in exklusiven Wohnformen darstellen, aufgezeigt worden.

Die baulichen und städtebaulichen Qualitäten des Gebietes machen es attraktiv für

nicht gewollte bauliche Veränderungen des Wohnungsbestandes, wie oben beschrieben. Hinweise darauf sind die gestiegenen Mietpreise, die hohen Mieten bei Neuvertragsabschlüssen und die guten Einkommensverhältnisse neu zugezogener Bewohner.

Mit dem städtebaulichen Instrument einer "sozialen Erhaltungsverordnung" ist es möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes und der Wohnungsgrößen als eine wesentliche städtebauliche Voraussetzung für den Erhalt der im Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen.

Mit dem Beschluss über die räumliche Erweiterung des Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 für das Gebiet "Pankow Zentrum"  folgt das Bezirksamt dem in der 39. Tagung am 19.01.2011 angenommenen Ersuchen der Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin, Drucksache Nr. VI-1197.

Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurde mit Schreiben vom 30.01.2013 die Absicht des Bezirkes, den Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung "Pankow Zentrum" wie beschrieben zu erweitern, angezeigt.

Die Zustimmung wurde mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 11.03.2013 erteilt. Vor Erlass der Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung "Pankow Zentrum" durch das Bezirksamt wird sie der Senatsverwaltung gemäß § 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) erneut angezeigt.

4.  Rechtsgrundlagen

§ 172 Baugesetzbuch

§ 12 Abs. 2 Ziff. 4 BezVG

§ 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)

5.  Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

6.  Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7.  Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

8.  Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

...........                                                        .................

Matthias Köhne              Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                           Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Anlagen

Anlage 1: Karte der Erweiterungsfläche des Geltungsbereiches der Erhaltungsver-
                ordnung "Pankow Zentrum"

Anlage 2: Karte des geänderten Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung "Pan-
                kow Zentrum"

Anlage 3: Entwurf der Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung "Pankow

                Zentrum"

Anlage 3                                          

Entwurf

Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet "Pankow Zentrum" im Bezirk Pankow, Ortsteil Pankow, vom 29.02.2000, GVBl. für Berlin 2000, Seite 250

                vom ...

Auf Grund des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung mit §  30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 07.11.1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03.11.2005 (GVBl. S. 692) wird verordnet:

§ 1

                                                      Erweiterung des Geltungsbereiches

Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung "Pankow Zentrum" wird um das Gebiet des ehemaligen Sanierungsgebietes "Wollankstraße" erweitert (Erweiterungsfläche siehe Anlage 1). Damit gilt die Verordnung für das gesamte in der anliegenden Karte im Maßstab 1 : 5000 mit einer durch-brochenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt durch die Bahnanlagen der Nordbahn, Wilhelm-Kuhr-Straße, Kreuzstraße, Parkstraße, Pestalozzistraße, Ossietzkystraße, Breite Straße, Hadlichstraße und die Bahnanlagen der Stettiner Bahn. Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenzen (Anlage 2). Die Karte ist Bestandteil der Verordnung.

§ 2

      Zuständigkeit

Die Durchführung der Verordnung obliegt dem Bezirksamt Pankow von Berlin.

§ 3

Verletzung von Vorschriften

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.   eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschriften, die in
      § 214 Abs. 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 des BauGB bezeichnet sind,

2.   nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges und

3.   eine Verletzung von Verfahrens- und Formfehlern, die im AGBauGB enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 und 2 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 3 innerhalb von zwei Jahren nach Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in den Nummern 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Mängel gemäß § 215 Abs. 1 BauGB und gemäß § 32 Abs. 2 AGBauGB unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung

    geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 4

                                                                             Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den

Bezirksamt Pankow von Berlin

Matthias Köhne                                                                                                  Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                                                                     Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung