Drucksache - VII-0081  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                             .2013

An die

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache-Nr.:
 

              in Erledigung der

              Drucksache Nr.: VII-0081

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Schlussbericht

Mieterschutz beim Sanierungsvorhaben der GEWOBAG tatsächlich sichern

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der Fortsetzung der 5. Sitzung am 28.03.2012 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung - Drucksache Nr. VII-0081 -

"Die BVV begrüßt die dreiseitige Vereinbarung zwischen Bezirksamt, GEWOBAG und Mieterberatung Prenzlauer Berg über die Sanierung von fünf Objekten im Prenzlauer Berg als prozesshafte Weiterentwicklung der Ansätze aus den bisherigen Sozialplanverfahren (Grüne Stadt, Glaßbrennerstraße) und ersucht das Bezirksamt, regelmäßig über die Erfahrungen im zuständigen Fachausschuss zu berichten. Weiterhin wird das Bezirksamt ersucht, mit anderen Wohnungsunternehmen über vergleichbare Modelle in Verhandlungen einzutreten." -

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Am 24.01.2012 wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der GEWOBAG Prenzlauer Berg, dem Bezirksamt Pankow von Berlin und der Mieterberatung Prenzlauer Berg für folgende Sanierungsobjekte abgeschlossen:

(1)   Erich-Boltze-Straße 1,

(2)   Schönhauser Allee 158, 158 A, 158 B, 159, 160,

(3)   Marienburger Straße 26,

(4)   Naugarder Straße 38 und

(5)   Sredzkistraße 44.

In den Objekten Erich-Boltze-Straße 1, Schönhauser Allee 158 - 160 sowie Marienburger Straße 26 wurden die Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen. 34 der 72 betreuten Bestandsmieter zogen nach einer Zwischenumsetzung wieder in ihre Ursprungswohnung oder in eine andere Wohnung innerhalb der Anlage zurück. Für diese Mieter wurden Modernisierungsvereinbarungen abgestimmt und ausgearbeitet. Darin wurden der Aufwendungsersatz, erforderliche Zwischenumsetzungen, bei Bedarf besondere Vereinbarungen zur Bauausführung in den Wohnungen sowie die Mietkosten nach Modernisierung festgehalten. Durch die im öffentlich-rechtlichen Vertrag vereinbarten Kriterien zur Mietabsenkung bei Vorliegen einer finanziellen Härte wurde der Verbleib einkommensschwacher Mieter gesichert. In der Schönhauser Allee wurden für mehr als die Hälfte, in der Erich-Boltze-Straße 1 für alle Rückzugsmieter finanzielle Härtefallregelungen getroffen.

38 Mietparteien entschieden sich für einen einmaligen Umzug. Deren Versorgung mit Ersatzwohnraum zum endgültigen Verbleib erfolgte durch die GEWOBAG (22) und den Bezirk (sieben). Einige Mietparteien versorgten sich privat (zehn). Die Beweggründe für eine Endumsetzung waren unterschiedlich. Viele Umsetzwohnungen konnten im gleichen Kiez und preiswert angeboten werden, wodurch die Ersparnis eines weiteren Umzugs zum Verbleib motivierte. Aber auch aus privaten Gründen wie Haushaltstrennung oder -vergrößerung, beruflicher und sonstiger Neuorientierung wurde die bevorstehende Sanierung zum Anlass für einen Wohnungswechsel.

In den Objekten Naugarder Straße 38 und Sredzkistraße 44 war die Sanierungsplanung teilweise mit erheblichen Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen verbunden. Daher gestaltete sich der Abstimmungsprozess schwierig und langwierig. Die Sanierungsplanung wurde besprochen und von vielen Mietern abgelehnt. Nicht für alle Mieter war eine Lösung mit Verbleib innerhalb des Wohnhauses (mit Zwischenumsetzung) möglich. In diesen Fällen wurde nach adäquatem Ersatzwohnraum, innerhalb und außerhalb des Wohnhauses gesucht.

In der Naugarder Straße 38 wurden 16 von ursprünglich 27 wohnhaften Mietparteien mit Endumsetzwohnungen versorgt (neun durch die GEWOBAG, sieben durch den Bezirk). Darunter auch Mieter, die nicht von Grundrissänderungen betroffen waren, jedoch anlässlich der bevorstehenden Sanierung einen Umzugswunsch realisierten (Wohnungsverkleinerung, Umzug in Neubau, Gebietswechsel, etc.). 
 

Fünf Mietparteien hatten selbständig anderen Wohnraum gefunden. Es wurden Räumungsvereinbarungen abgestimmt und erstellt, die den Aufwendungsersatz und die Umzugskosten regelten. Drei Modernisierungsvereinbarungen, darunter zwei mit Zwischenumsetzungen in belegungsgebundene Wohnungen des Bezirks, wurden abgeschlossen. Davon entschied sich eine Mietpartei für einen endgültigen Verbleib in der Umsetzwohnung. Für zwei gesundheitlich- bzw. altersbedingte Härtefälle wurden Teilsanierungen mit und ohne Zwischenumsetzung geregelt. Die Bemühungen seitens der Mieterberatung mussten in einigen Fällen aufgrund fehlender Mitwirkung der Mieter eingestellt werden. Manche Mietparteien bevorzugten eine direkte Auseinandersetzung mit der GEWOBAG. Die Sanierungsarbeiten haben begonnen, sind noch nicht abgeschlossen.

Im Sanierungsobjekt Sredzkistraße 44 wurde aufgrund einer bereits angespannten Vorsituation zwischen Mietern und Vermieterin zunächst eine Mieterversammlung ohne Eigentümerin durchgeführt. Zur Klärung persönlicher Belange wurde um die Vereinbarung von Haushaltsgesprächen gebeten. Nur zwei von insgesamt 11 Mietparteien nahmen das Angebot an. Für einen Mieter wurde eine Vereinbarung erstellt. Der Mieter konnte mit belegungsgebundenem Ersatzwohnraum versorgt werden. Von den anderen Mietparteien wurden Haushaltsgespräche direkt oder indirekt durch fehlende Rückmeldung auf die Mieteranschreiben abgelehnt. Die Mieter wurden mehrheitlich von der Berliner MieterGemeinschaft vertreten. Es wurden Abstimmungstermine vereinbart, bei denen unter Fürsprache einer Rechtsanwältin die Mieterbelange der GEWOBAG vorgetragen und entsprechende Lösungsvarianten diskutiert worden sind. Die GEWOBAG machte Zugeständnisse baulicher Art. Die Mieter haben Grundrisslösungen unter Berücksichtigung ihrer Vorstellungen und eine angepasste Baubeschreibung erhalten. Einer geforderten pauschalen Kappung der Nettokaltmiete nach Modernisierung auf 4,50 ?/m² konnte die GEWOBAG nicht zustimmen und verwies auf Einzelfallentscheidungen bei nachgewiesener finanzieller Härte entsprechend den Kriterien aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag. Zur Klärung der sozialen Situation wurden den Mietern abermals individuelle Haushaltsgespräche angeboten.

Auf das Gesprächsangebot wurde nicht reagiert. Dies war vermutlich auch der Besonderheit geschuldet, dass viele Mieter im Untermietverhältnis wohnten und als Künstler unklare Einkommensverhältnisse beklagten. Aufgrund fehlender Bereitschaft der Mieter, individuelle Haushaltsgespräche wahrzunehmen, wurde das Sozialplanverfahren im September 2012 eingestellt. Die GEWOBAG hat 2013 erneut eine Sanierung angekündigt; das Bauvorhaben ist auf 2014 verschoben worden.

Zur weiteren Qualifizierung der öffentlich rechtlichen Verträge wurden diese in Auswertung der Drucksache VII-0156 überarbeitet und die Gegenleistungen des Eigentümers angemessen vorgegeben.

Die Musterverträge wurden dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen vorgelegt, beraten und bestätigt.

Der öffentlich-rechtliche Vertrag wird jedem Eigentümer, der eine umfassende Sanierung seines Hauses plant, angeboten. Dabei werden die konkreten Bedingungen der Sanierung und die konkreten Belange der Bewohner zunehmend in Übereinstimmung gebracht.

In der Zeit der Berichterstattungen zur oben genannten Drucksache wurde auf Grundlage des Mustervertrages ein Pilotprojekt mit der GESOBAU vorbereitet und mit der Durchführung begonnen. Hintergrund ist hierbei, dass es sich um umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen mit einer Vielzahl von Grundstücken handelt, die dann alle auf der gleichen Basis abgearbeitet werden sollen. Nach der ersten Auswertung der Erfahrungen des Pilotprojektes wird der vorliegende Vertrag für die weiteren Grundstücke angewendet.

Wir bitten, die Drucksache VII-0081 als erledigt zu betrachten.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias Köhne              Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung