Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin.03.2010

An die

BezirksverordnetenversammlungDrucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:

Fortschreibung der Umzugsplanung 2010 bis 2012 für Bürodienstgebäude des Bezirksamtes Pankow

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2.03.2010 folgende Beschlüsse gefasst:

1.      Das Bürodienstgebäude Darßer Str. 203 wird weiter genutzt.
2. Die Fortschreibung der Umzugsplanung erfolgt auf Basis der im Konzept zur weiteren Umzugsplanung in der Anlage 3 dargestellten Variante 3.
3. Die SE Immobilien wird mit der Umsetzung dieses Beschlusses beauftragt. Die zeitliche Abfolge der notwendigen Umzüge ist mit den Organisationseinheiten abzustimmen und durchzuführen (Konzept zur weiteren Umzugsplanung, Anlage 5).

Begründung

Das Bezirksamt Pankow hat umfangreich verschiedene Möglichkeiten der Unterbringung der Organisationseinheiten geprüft (s. Anlage Konzept zur weiteren Umzugsplanung).

Zusammenfassend ist als Ergebnis festzuhalten:

Die Nutzung der Darßer Str. 203 ist weiterhin zur Unterbringung von Organisationseinheiten erforderlich,  da der Flächenbedarf nicht kostengünstiger anderweitig gedeckt werden kann.

Die Variante 3 hat folgende Vorteile:

-          Einsparung von Kosten für Anmietung von 3 Etagen in der Storkower Str. 97 (Kaltmiete liegt über dem marktüblichen Kosten) ohne Anmietung auf dem freien Markt

-          Hohe Auslastung der Darßer Straße 203,

-          Stadtentwicklungsamt verbleibt in der Storkower Straße 97 (kein erneuter Umzug)

Die Umzüge zur schnellstmöglichen Realisierung der Einsparungen erfolgen in Abhängigkeit des Abschlusses der Dachsanierung Haus 6 in der Fröbelstr. 17 und der energetischen Sanierung des Westflügels Rathaus Pankow.

Im Rahmen ihrer Zuständigkeit wird die SE Immobilien die jeweilig anfallenden Umzüge mit den betroffenen Organisationseinheiten vorbereiten und durchführen.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Haushaltsmäßige Auswirkungen ergeben sich wie folgt:

Haushaltsjahr 2010

8.000 € für Umzüge (Fremdvergabe) 3307/54010

25.000 € für Bauleistungen (Schaltungen, Fernmeldetechnik, Renovierung)

70 € für Bauleistungen 4211/51900 Herrichtung Parkraumbewirtschaftung

Haushaltsjahr 2011

12.000 € für Umzüge (Fremdvergabe) 3307/54010

10.000 € für Bauleistungen 4211/51900 (Schaltungen, Fernmeldetechnik, Renovierung)

Haushaltsjahr 2012

20.000 € für Umzüge (Fremdvergabe) 3307/54010

25.000 € Bauleistungen 4211/51900 (Schaltungen, Fernmeldetechnik, Renovierung)

Durch Aufgabe der Berliner Allee 100 und Abmietung (3 Etagen) der Storkower Straße 97 werden in den Kapiteln 3306 und 4211 im Jahr 2012 Mittel in Höhe von 202.000,00 € eingespart, in folgenden Haushaltsjahren jeweils 404.000,00 €.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

Keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias KöhneChristine Keil

BezirksbürgermeisterBezirksstadträtin für

Jugend und Immobilien
 

Konzept zur weiteren Umzugsplanung

1. Ausgangspunkt

Das Bezirksamt Pankow nutzt für Dienstzwecke in den Ortsteilen:

• OT Pankow

Rathaus Pankow und Neue Schönholzer Straße 33 - 35

Grunowstraße 8 – 11

• OT Prenzlauer Berg

Storkower Straße 97

Fröbelstraße 17

• OT Weißensee

Berliner Allee 252 - 260

Darßer Straße 203

Berliner Allee 100

Amalienstraße 8

Achillesstraße 53

Für die Überlegungen zu den größeren Bürostandorten wurden

Rathaus Pankow und Neue Schönholzer Straße 33 - 35,

Grunowstraße 8 – 11 und

Fröbelstraße 17

als unstrittig angesehen. Die Dienstgebäude Amalienstraße 8 und Achillesstraße 53 wurden nicht weiter betrachtet. Alle anderen Standorte waren auf dem Prüfstand. Für den Standort Weißensee wurden Alternativen untersucht.

2. Belegung/Fluktuation

Die in den Geschäftsbreichen durchgeführte Umfrage zur Belegung/Fluktuation im Zeitraum 2010 - 2012 ergab keine Hinweise auf Veränderungen, die weitere Abgaben von Objekten zur Folge haben können. Die entstehende Differenz von 33 Mitarbeitern verteilt sich über alle Geschäftsbereiche. Die Ergebnisse im Einzelnen sind in der Anlage 1 dargestellt.

Standortveränderungen aufgrund von Strukturveränderungen ab 2011 werden nicht berücksichtigt, jedoch die Umzüge für die Aufgabe der Danziger Straße 81, die Aufgabe des Containers Neue Schönholzer Straße 31 und den Rückzug der SE Personal in das Rathaus Pankow. Der Bedarf für die Unterbringung der Mitarbeiter für die Parkraumbewirtschaftung wurde dargestellt.

3. Stand der Umzugsplanung

Grundlage für die Umzüge 2009 war der BA-Beschluss VI-0670/2009 (BVV Drucksache VI-0724). Im Zusammenhang mit der Prüfung der Unterbringung der neuen Mitarbeiter für das Ordnungsamt (Parkraumbewirtschaftung) waren alle weiteren Umzüge ab 2010 auf der Basis von Variantenvergleichen neu vorzustellen.

Es wurden folgende Umzüge nicht mehr infrage gestellt:

• Alle Umzüge zur Freimachung der Danziger Straße 81 einschließlich Umzug Vet Leb in das 4. OG, Haus 6,
• Rückzug der SE Personal in das Rathaus Pankow,
• Aufgabe des Containers Neue Schönholzer Straße 31 und Umzug des Regionalen Sozialpädagogischen Dienstes ins Rathaus Pankow.

Für die neu zu gründenden Ämter

• Tiefbau- und Landschaftsplanung,
• Umwelt- und Naturschutz und
• Ordnungsamt (mit Parkraumbewirtschaftung, Veterinär- und Lebensmittelaufsicht und Unterer Straßenverkehrsbehörde)

sind Entscheidungen zum Standort bzw. Struktur zu treffen. Die vorliegenden Analysen gehen von folgender Annahme aus:

• Konzentration des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamtes in der Fröbelstraße 17 (2011),
• Unterbringung des Umwelt- und Naturschutzamtes im OT Weißensee (2011) und
• Unterbringung der Parkraumbewirtschaftung in der Fröbelstraße 17 oder durch Anmietung auf dem Freien Markt (2010).

Im Ergebnis entstünde folgende Standort- bzw. Ämterverteilung:

Mögliche Standorte für die Ämter nach einheitlichen Ämterstruktur ab 2011

4. Prämissen

Ziel der Umzugsplanung ist die wirtschaftliche Nutzung landeseigener Objekte. Dabei gelten gemäß bereits gefasster Beschlüsse die Bestimmungen der Allgemeinen Anweisung über die Bereitstellung und Nutzung von Diensträumen (Raumnutzungsanweisung - AllA-Raum). Der Erhaltung und Ertüchtigung landeseigener Objekte wird bei wirtschaftlicher Nutzung der Vorrang zur Anmietung auf dem freien Markt gegeben. Es gilt der Grundsatz

"Raumbedarf ist - gegebenenfalls nach entsprechender baulicher Herrichtung - in landeseigenen Gebäuden zu decken, soweit dadurch Leerstand, die Nutzung von unwirtschaftlichen Flächen oder die Miete von Flächen vermieden wird." (AllA-Raum Nr. 8 Abs 1, Satz 1).

5. Kostenvergleich

Bestandteil des Kostenvergleichs waren:

1. Bewirtschaftungskosten 2008

(ohne Verrechnungskosten und Personal, da Personalkosten nicht Bestandteil

der Mietangebote sind),

2. buw-Kosten 2008

(kalk. Zinsen und AfA Gebäude),

3. Umzugskosten

(einschließlich anteilige Renovierungskosten),

4. Mietangebote,
5. Grobkostenschätzung für einen Neubau.

Die Kosten wurden für 1 Jahr und für 5 Jahre ermittelt. Mietangebote wurden für 5 Jahre Mietzeit abgegeben.

Grundlage für den Vergleich der Standorte ist die Ist-NGF (Nettogrundfläche) nach DIN 277 gemäß vorhandenem Aufmaß. Sie beinhaltet in der Hauptnutzfläche damit auch Keller- und Dachflächen (innerhalb der Nutzungsart 1 - 6).

Es gilt

Bruttogrundfläche –

Konstruktionsgrundfläche = Nettogrundfläche

Nettogrundfläche = Hauptnutzfläche (Nutzungsart 1 – 6) +

Nutzfläche Nutzungsart 7+ Funktionsfläche +

Verkehrsfläche

(z. B. Nutzungsart (NA) 1: Wohnen, NA 2: Büro, NA 3: Produktion, NA 4: Lagern, NA 7: Sonstiges wie Sanitär, Garderoben, Abstellräume)

"Sonderfläche"  ist ein Begriff aus der AllA - Raum.

Sonderfläche                     = alle übrigen Hauptnutzflächen außerhalb von

Büroflächen

Hauptnutzfläche= Bürofläche + Sonderfläche

Mietangebote beziehen sich ebenfalls auf die Nettogrundfläche. Damit war ein Vergleich Miete/landeseigen möglich. Die Belegungsdichte ist eine Kennziffer der Büroflächennutzung. Das Verhältnis Sonderfläche zu Bürofläche sollte 1 : 2,5 nicht überschreiten (AllA-Raum).

6. Standortvergleich

Für den Standort Weißensee wurde beispielhaft der Neubau auf der „Grünen Wiese“, die Anmietung neuer und Weiternutzung bestehender Immobilien verglichen.

6.1. Neubau

Für den Standort Berliner Allee 252 - 260 wurden durch das Hochbauamt die Kosten für Neubau auf der "Grünen Wiese" ermittelt (Grobkostenschätzung). Die Gesamtkosten einschließlich Grunderwerb für ein notwendiges Grundstück belaufen sich auf 21.584.000 €. Dabei wurde eine optimierte Belegung (Belegungsdichte 14 m2/MA plus anteilige Sonderfläche von 6 m²/MA) zugrunde gelegt. Die Grunderwerbskosten für ein notwendiges Grundstück von ca. 6.000 m² sind mit einem Betrag von 1.800.000€ berücksichtigt. Aufgrund der Berücksichtigung neuer energetischer Standards werden die Bewirtschaftungskosten niedriger als im bestehenden Bürodienstgebäude ausfallen, für die buw-Kosten ist keine große Änderung (Einsparung) zu erwarten.

Angesichts vorhandener Bestandsobjekte und der finanziellen Situation im Land Berlin hätte eine Neubaumaßnahme für einen Bürostandort kaum Chancen, in die Investitionsplanung aufgenommen zu werden. Die Variante wird aus diesem Grund auch nicht weiter verfolgt.

6.2. Anmietung/Weiteranmietung

Es wurden 2 Mietangebote eingeholt:

Gustav-Adolf-Straße 126 - 127 (DGZ)

Die Immobilie ist einer der größeren Bürostandorte im Ortsteil Weißensee. Durch die „treureal GmbH“ (Insolvenzverwaltung) wurde ein Angebot unterbreitet. Bei den angebotenen Mietflächen handelt es sich um noch nicht für Bürozwecke ausgebaute Geschossflächen. Die Immobilie ist verkehrsmäßig ungünstig gelegen.

Die Nettokaltmiete beträgt (bei einer Ausbaustufe von 200.000 €/m²) 6,50 €/m² und liegt im marktüblichen Bereich der Gewerbemieten.

Storkower Straße 115

Die Immobilie befindet sich nicht in unmittelbarer Nähe für Bürger aus Weißensee. Es sollten deshalb nur interne Bereiche mit geringerem Publikumsverkehr dorthin verlagert werden.

Die Immobilie ist sehr preisgünstig (Kaltmiete 3,50 €/m²) und in gutem Zustand sowie behindertengerecht. Es wurden 2 derzeit freie Etagen besichtigt, ab Ende 2010 ist jedoch die Anmietung weiterer Etagen möglich.

Storkower Straße 97

Die Immobilie, die das BA von der BIM angemietet hat, liegt mit einer Nettokaltmiete von 7,81 €/m² über dem im marktüblichen Bereich. Eine Abmietung und Nutzung landes-eigener Objekte oder preisgünstigerer Mietflächen führt direkt zu Einsparungen für den Bezirk. Die vertraglich vereinbarte Mindestmietzeit ist abgelaufen, eine Kündigung ist mit 6-monatiger Frist möglich.

6.3. Weiternutzung landeseigener Dienstgebäude

6.3.1. Kostenseitige Betrachtung

Als wirtschaftlich wird hier definiert, wenn die buw-Kosten bei Weiternutzung nicht wesentlich über den marktüblichen Kaltmieten im Falle einer Anmietung der gleichen genutzten Nettogrundfläche liegen.

Die budgetunwirksamen Kosten beinhalten die Kosten für AfA (Abschreibung für Abnutzung der Gebäude, Kosten für den Werteverzehr) und kalkulatorische Zinsen (Kosten für die Kapitalbindung). Die linearen Abschreibungen ermitteln sich auf Basis des Wiederbeschaffungswertes und der Nutzungsdauer. Dieser Wiederbeschaffungswert wird jährlich aus der Multiplikation von Bauwert des Gebäudes 1913 (einmalige Festlegung nach Ermittlung im Hochbauamt auf Basis DIN 276) und dem Baupreisindex des Vorjahres (Festlegung Sen Fin auf Basis statistischer Werte) ermittelt. Die Nutzungsdauer ist im Nutzungsdauerkatalog (Sen Fin) festgelegt und abhängig von der Art des Gebäudes (Plattenbauten, Container, etc.).

Sanierungsmaßnahmen zum Erhalt oder zur Ertüchtigung eines Gebäudes haben keinen Einfluss auf die Erhöhung des Gebäudewertes. Sie führen auch nicht zur Verlängerung der Nutzungsdauer.

Die kalkulatorischen Zinsen ermitteln sich aus der Hälfte des Wiederbeschaffungswertes mal dem Zinsschlüssel (mittlerer Kreditzinssatz Festlegung Sen Fin).

Sowohl die Kosten für AfA als auch die Kosten für Zinsen sind in den letzten 3 Jahren gestiegen. Ursache sind die Erhöhungen der Indizes (Baupreisindex, Zinsschlüssel).

Die budgetwirksamen Kosten setzen sich aus den Kosten für die Kaltmiete und den Betriebskosten/Bewirtschaftungsausgaben zusammen. Die dargestellten Bewirt-schaftungsausgaben beinhalten auch die Kosten für den Immobilienunterhalt 2008.

Berliner Allee 252 – 26095.940,00 €

Darßer Straße 20315.893,00 €

Berliner Allee 10034.453,00 €

Storkower Straße 97  6.543,00 €

Alle 3 Standorte im Ortsteil Weißensee liegen mit den buw-Kosten im Bereich marktüblicher Kaltmieten. Zur Abgabe dieser Bürodienstgebäude (und gleichzeitiger Anmietung adäquater Büroflächen) ergibt sich keine Notwendigkeit. Im Einzelnen entsteht 2008 folgendes Bild:

*) Angabe bei neuen Mietobjekten: Betriebskostenvoranschlag

Die Anlage 2 zeigt die Gesamtkosten sowie die m²-Kosten der Bürodienstgebäude Pankow im Jahr 2008.

6.3.2. Bauliche Betrachtung

Auf einer Skala von 1 - 5 (1 = gut, 5 = schlecht) hat das Hochbauamt 2009 den Sanierungsbedarf der Bürodienstgebäude bewertet. Der Mängelfaktor sagt demzufolge aus, wie sanierungsbedürftig ein Objekt ist. Kosten werden erst ab einer Bauzustands-stufe von 4 (und schlechter) ausgewiesen.

Berliner Allee 100

Mängelfaktor 3,10, Kosten in Höhe von 340 T€ für Sanierungsmaßnahmen an Straßenfassade, Balkonen, Heizungskeller sowie am Hofdach. Das Objekt ist nicht behindertengerecht.

Darßer Straße 203

Mängelfaktor 3,0, 1995/1996 komplett ausgebaut, behindertengerecht. Kein Bauteil wird schlechter als 3 bewertet. Es werden Renovierungsmaßnahmen für 60 T€ empfohlen.

Berliner Allee 252 – 260

Mängelfaktor in Abhängigkeit vom Gebäudeteil, Gebäudeteil B und der Turm wurden

1996/1997 saniert.

Das Objekt ist behindertengerecht.

Der bauliche Zustand der Dienstgebäude kann als befriedigend bezeichnet werden. Die weitere Nutzung der Darßer Straße 203 und der Berliner Allee 252 - 260 ist aus baulicher Sicht zu empfehlen. Die Berliner Allee 100 muss im Falle notwendiger Weiternutzung auf lange Sicht barrierefrei gestaltet werden.

6.3.3. Bedarf vor Ort (Belegung)

Es ist nicht erforderlich alle 3 Standorte in Weißensee zu erhalten. Durch Verdichtung der Belegung in der Berliner Allee 252 - 260 könnte z. B. der Standort Darßer Straße 203 (nach Bildung des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamtes in der Fröbelstraße 17) die gesamte SE Immobilienservice aufnehmen und die Berliner Allee 100 wird entbehrlich. Weitere Verdichtungsmöglichkeiten und der Verzicht auf die Darßer Straße 203 werden derzeit nicht gesehen.

7. Vergleichsvarianten

(siehe Anlage 3)

Aufgrund unterschiedlicher Belegungsszenarien entstehen 6 Varianten, die alle auf dem oben genannten Prämissen und Annahmen zur Ämterstruktur beruhen.

Für die Umzugskosten wurden 140 €/Umzug kalkuliert, sie enthalten auch notwendige Ausgaben für Renovierung und fernmeldetechnische Schaltungen.

Die Ermittlungen zur Hauptnutzfläche gehen von einem Anteil Verkehrsfläche von 30 % und Nebennutzfläche und Funktionsfläche von insgesamt 10 % aus. Bei der so entstehenden Hauptnutzfläche wird gemäß Vorgabe AllA-Raum eine Büroflächennutzung SF : BF = 1 : 2,5 unterstellt. Diese Bürofläche ist die rechnerische Grundlage für die Belegungsdichte (Bürofläche/Anzahl MA). Die Belegungsdichte wird hier nur für die betroffenen Bereiche ausgewiesen.

Für die Anmietung auf dem freien Markt wurde für die Mitarbeiter des Ordnungsamtes/

Parkraumbewirtschaftung in Variante I eine Kaltmiete von 6,00 €/m² kalkuliert.

8. Ergebnis

Die hohe Kaltmiete bei der Anmietung der Storkower Straße 97 bildet das Einsparpotenzial, nicht die buw-Kosten oder der bauliche Aufwand zur Sanierung von Objekten im Ortsteil Weißensee. Einsparungen dort schlagen sich stärker nieder als z. B. die Aufgabe der Darßer Straße 203.

Es wird empfohlen, die Darßer Straße 203 weiter zu nutzen und Einsparungen durch Abmietung der Storkower Straße 97 zu erzielen (Variante III). Die Umsetzung führt bei gleichzeitiger Einsparung zu mehr Unabhängigkeit vom Markt.

Durch Belegungsverdichtung wird ebenfalls Fläche gespart. Anlage 4 zeigt die Entwicklung der Belegungsdichte nach Varianten auf Basis des Raumkatasters.