Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VI-0842
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2009 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur
Beschlussfassung für die
Bezirksverordnetenversammlung 1. Gegenstand der Vorlage Beschluss über den Bebauungsplanentwurf
3-12 vom 10. Februar 2009 für das Gelände zwischen den nördlichen Grenzen
der Grundstücke Roelckestraße 93, Berliner Allee 317 und 321, Berliner Allee,
Nüßlerstraße und Roelckestraße sowie einen Abschnitt der Feldtmannstraße im
Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee 2. Beschlussentwurf Die
Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I. Der sich
aus der Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans 3-12
vom 10. Februar 2009 für das Gelände zwischen den nördlichen Grenzen der
Grundstücke Roelckestraße 93, Berliner Allee 317 und 321, Berliner Allee,
Nüßlerstraße und Roelckestraße sowie einen Abschnitt der Feldtmannstraße im
Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee, einschließlich seiner Begründung, wird gemäß
§ 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG beschlossen. Der
Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung schließt Änderungen oder
Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die
den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht
abändern, ein. II. Der Entwurf
der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-12 vom 10.
Februar 2009 wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr.
4 BezVG beschlossen. 3. Begründung Mit Bezirksamtsbeschluss vom 21. November 2006
(BA-Nr. VI-08/2006) wurde das Verfahren zum Bebauungsplan 3-12 eingeleitet. Die
BVV hat diesen Beschluss am 13. Dezember 2006 (Drucksache-Nr. VI-0031) zur
Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 59 am
1. Dezember 2006 auf Seite 4153 veröffentlicht. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB fand vom 16. bis 30. Juli 2007 statt. Sie wurde
durch Veröffentlichung in der Tagespresse am 6. Juli 2007 bekannt gemacht.
Die Öffentlichkeit wurde um die Darlegung möglicher Einwände und Anregungen zum
Bebauungsplanentwurf 3-12 gebeten. Es ging eine Stellungnahme eines Bürgers ein. Es
wurden Hinweise auf Belange von Natur und Umwelt gegeben. Die vorgebrachten
Aspekte wurden im Rahmen der Umweltprüfung intensiv untersucht und überprüft. Nach der Auswertung der Stellungnahme ergab sich eine
Änderung im Planbild hinsichtlich der Pflanzbindungsfläche A. Bei den
textlichen Grünfestsetzungen wurden, entsprechend des Eingriffsgutachtens
Vorgaben für Baumpflanzungen auf den nichtüberbaubaren Flächen sowie auf den
Stellplatzflächen vorgesehen. Die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4
Abs. 1 BauGB fand im Juli/August 2007 statt. Mit Schreiben vom
4. Juli 2007 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, über die
frühzeitige Behördenbeteiligung unterrichtet und gemäß § 4 Abs. 1
BauGB aufgefordert zum Vorentwurf des Bebauungsplans 3-12 Stellung zu nehmen
und Hinweise im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad
der Umweltprüfung zu geben. Es gingen insgesamt 23 Stellungnahmen der Behörden
ein. Die Stellungnahmen bezogen sich auf den Umweltbericht,
Altlasten sowie die ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandel im
aperiodischen Bereich (Fachmärkte) im östlichen Teil des Plangebietes, welche
den landesplanerischen Vorgaben widerspräche. Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen
ergaben sich folgende Änderungen im Planbild und bei den textlichen
Festsetzungen: Die textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen
Nutzung wurden modifiziert und entsprechen nun den landesplanerischen Vorgaben.
Die diesbezügliche Gliederung bzw. räumliche Unterteilung der Gewerbegebiete
wurde somit aufgegeben. Der Umweltbericht wurde erarbeitet und
fortgeschrieben. In diesem Zusammenhang wurden mehrere Gutachten erstellt
(Lärmgutachten, Eingriffs-Ausgleichbewertung, Artenschutzrechtliche
Untersuchung). Auf dieser Grundlage wurden im Bebauungsplanentwurf textliche
Grünfestsetzungen sowie die Festsetzung eines Teilbereichs als Fläche mit einer
Pflanzbindung aufgenommen. Die Altlastenverdachtsflächen wurden in die
Begründung aufgenommen. Die Angaben hierzu wurden konkretisiert. Veränderungssperre
Um die Ansiedlung von Nutzungen während des
Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans 3-12 auszuschließen, die diesem
entgegenstehen würden, wurde gemäß § 16 Abs. 1 BauGB eine
Veränderungssperre für die Grundstücke Berliner Allee 301/311 sowie eine
Teilfläche des Grundstücks Berliner Allee 313 und 315 (Flurstücke 76 und 77) innerhalb
des Plangebiets des Bebauungsplanentwurfs 3-12 am 12. August 2008 beschlossen. Die Rechtsverordnung wurde nach Verkündung im Gesetz-
und Verordnungsblatt für Berlin am 23. August 2008 rechtswirksam (GVBl. S.
233). Am 14. Oktober 2008 wurde die Verlängerung der
Veränderungssperre um ein Jahr als Rechtsverordnung beschlossen und am
1. November 2008 im GVBl. auf Seite 299 verkündet. Die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2
BauGB fand im Oktober/November 2008 statt. Mit Schreiben vom 29. September
2008 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB), deren
Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4
Abs. 2 BauGB zur Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans 3-12 (Stand
September 2008) und zum Umweltbericht aufgefordert. Es gingen insgesamt 23 Stellungnahmen der TÖB ein. Im Ergebnis der Abwägung der Behördenbeteiligung ergab
sich eine Änderung bei den zeichnerischen Festsetzungen. Die
Straßenverkehrsfläche der Feldtmannstraße wurde verkürzt und der westliche
Bereich des Flurstücks 69 (ca. 275 m²) als GE-Gebiet festgesetzt. Die
textlichen Festsetzungen Nr. 4.2 und 4.3 wurden hinsichtlich der Vorgabe des
Anpflanzens von einheimischen Bäumen angepasst und eine Pflanzliste wurde als
Empfehlung beigefügt. Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am
10. März 2009 dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugestimmt und die
Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
beschlossen. Die BVV hat am 1. April 2009 die Vorlage (Drucksache-Nr. VI-0692)
zur Kenntnis genommen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3
Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 3-12 vom 10. Februar 2009 wurde in
der Zeit vom 30. März bis einschließlich 30. April 2009 durchgeführt. Sie wurde
durch Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin (Nr. 13, S. 768) sowie in
der Berliner Zeitung am 20. März 2009 bekannt gemacht, der
Landespressedienst wurde informiert. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich an der
Planung zu beteiligen, indem sie den Plan, die Begründung sowie umweltbezogene
Informationen, die als Umweltbericht, artenschutzrechtliche Untersuchung,
Eingriffs-Ausgleichsbewertung und als schalltechnische Untersuchung vorlagen,
einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte. Zusätzlich erfolgte während
des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der
Begründung im Internet. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
wurden mit Schreiben vom 19.03.2009 über die öffentliche Auslegung informiert. Während der öffentlichen Auslegung haben drei Personen
die Planunterlagen eingesehen. Es wurden zwei schriftliche Stellungnahmen abgegeben:
von einem Anwohner der Stadtrandsiedlung Malchow (nördlich außerhalb des
Geltungsbereichs des Bebauungsplans) wurden Auswirkungen auf das
Schichtenwasser befürchtet. Von der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft
Naturschutz e.V. (BLN) wurde auf den Erhalt und die Schaffung von Grün
hingewiesen. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des
Bebauungsplans 3-12 gingen zwei Stellungnahmen der Behörden und sonstiger
Träger öffentlicher Belange ein. Das Amt für Planen und Genehmigen –
Bauaufsicht – hat keine bauordnungsrechtlichen Bedenken vorgebracht. Das Tiefbauamt Pankow erklärt in seiner
Stellungnahme, dass es grundsätzlich keine Bedenken zum vorgelegten Entwurf des
Plans gibt, hat aber Hinweise vorgebracht. Die Hinweise wurden zur Kenntnis
genommen, da derzeit hinsichtlich der Festsetzung der Lage der Straßenbegrenzungslinie
kein Änderungserfordernis auf der Ebene des Bebauungsplans 3-12 besteht. Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplans 3-12 vom 10.02.2009 führen. Die Begründung zum Bebauungsplan 3-12 wurde
entsprechend überarbeitet und der Abschnitt V - Verfahren - fortgeschrieben. Damit ist das
Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan 3-12 in der Bezirksverwaltung
abgeschlossen. Der Bebauungsplan 3-12 vom 10.02.2009 und die Begründung gemäß §
9 Abs. 8 BauGB liegen der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3
AGBauGB i.V. mit § 12 Abs. 11 BezVG mit dieser Vorlage zur Beschlussfassung
vor. Nach Beschlussfassung wird
der Bebauungsplan 3-12 vom 10.02.2009 einschließlich der Begründung der
zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Sobald
die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt, dass der Bebauungsplan nicht
beanstandet wird, setzt das Bezirksamt den Bebauungsplan 3-12 vom 10.02.2009
als Rechtsverordnung fest. Der
Entwurf der Rechtsverordnung liegt der Beschlussvorlage als Anlage 2 zur
Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG bei. Die
BVV wird zu gegebener Zeit über die Festsetzung des Bebauungsplans in Kenntnis
gesetzt. 4. Rechtsgrundlagen §
10 des Baugesetzbuchs (BauGB) § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) § 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen a. Der Erwerb
der bereits als Straßenverkehrsfläche genutzten Teilfläche (ca. 135 m²)
des Flurstücks 65, Roelckestraße 93 nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
wurde durch das Tiefbauamt überprüft. Ein Erwerb nach diesem Gesetz ist nicht
möglich. Demzufolge wäre die Fläche für 5,- €/m² zu erwerben. Der
Erwerb des bereits als Straßenverkehrsfläche genutzten Flurstücks 226 in der
Nüßlerstraße (ca. 387 m²) nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz wurde
nicht geprüft. Sollte diese Fläche nach dem Gesetz zu erwerben sein, kann der
Preis bis zu 15,- €/m² betragen. Sollte sich auch hier herausstellen,
dass die Straßenverkehrsfläche im rückständigen Grunderwerb zu erwerben ist,
werden die Erwerbskosten ebenfalls bei 5,- €/m² liegen. Für
den Erwerb der Flächen für 5,- €/m² und 15,- €/m² würden Kosten in
max. Höhe von ca. 6 T€ entstehen. Bei einem Erwerb der
Straßenverkehrsflächen im rückständigen Grunderwerb für 5,- €/m²
entstehen Kosten von ca. 3 T€, die aus dem Kapitel 4212 / Titel 82164
finanziert werden. Die entstehenden Erwerbskosten sind vom Tiefbauamt in der
Investitionsplanung zu berücksichtigen. Aus
Mitteln der Straßenunterhaltung soll die verbleibende Feldtmannstraße als
Stichstraße mittelfristig von Wildwuchs befreit und ertüchtigt werden. Hierfür sind
Unterhaltungsmittel in Höhe von max. 5 T€ erforderlich, die aus dem
Kapitel 4212 / Titel 52101 finanziert werden. b. Die nicht
mehr als öffentliche Verkehrsfläche benötigte Teilfläche des Flurstücks 69 der
Feldtmannstraße (ca. 275 m²) soll eingezogen und kann dann als
Gewerbegebietsfläche veräußert werden. Die Höhe der zu erwartenden Einnahmen
für die Gewerbegebietsfläche ist vor einer Veräußerung zu ermitteln. 6. Gleichstellungs- und
gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen 7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung8. Kinder- und Familienverträglichkeit entfällt Anlagen: 1. Begründung zum Bebauungsplan 3-12 gemäß § 9
Abs. 8 BauGB 2. Entwurf der
Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-12 vom 10. Februar 2009 Der
Entwurf des Bebauungsplans 3-12 vom 10. Februar 2009 liegt in der BVV-Sitzung aus. ................................ .................................... Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft
und Stadtentwicklung Entwurf Anlage 2 V e r o r d n u n g über die
Festsetzung des Bebauungsplans 3-12 im Bezirk
Pankow, Ortsteil Weißensee Vom 2009 Auf
Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24.
Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur
Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S.
578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird
verordnet: § 1 Der
Bebauungsplanentwurf 3-12 vom 10. Februar 2009 für das Gelände zwischen den
nördlichen Grenzen der Grundstücke Roelckestraße 93, Berliner Allee 317 und
321, Berliner Allee, Nüßlerstraße und Roelckestraße sowie einen Abschnitt der
Feldtmannstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der
Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des
Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1)
Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und
Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs
bezeichnet sind, 2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des
Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des
Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs
beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften,
die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in
den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer
4 innerhalb von zwei Jahren seit der
Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem (2)
Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser
Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese
Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin in Kraft. Berlin, den 2009 Bezirksamt
Pankow von Berlin Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Anlage 1 für die BVV-Vorlage
Begründung gemäß § 9 Abs. 8
BauGB zum Bebauungsplan 3-12 für das Gelände zwischen den nördlichen Grenzen der Grundstücke Roelckestraße 93, Berliner Allee 317 und 321, Berliner Allee, Nüßlerstraße und Roelckestraße sowie einen Abschnitt der Feldtmannstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
Inhaltsverzeichnis.............................................................................................................. Seite A. Begründung 1... Veranlassung
und Erforderlichkeit 2.1. Geltungsbereich,
Lage und Abgrenzung 2.3. Historische
Entwicklung des Plangebiets 2.7. Altlastenverdachtsflächen 3... Planerische
Ausgangssituation 3.1. Darstellung
des Flächennutzungsplans 3.2.2. StEP
Zentren und Einzelhandel 3.2.3. StEP
Ver- und Entsorgung 3.3. Entwicklungskonzept
für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) 3.5. Bereichsentwicklungsplanung
(BEP) 1... Entwicklung
der Planungsüberlegungen 2... Ziele
und Zwecke der Planung 3.1. Abwägung
und Begründung einzelner Festsetzungen. 3.1.1. Art
und Maß der baulichen Nutzung 3.1.3. Baugrenzen
/ überbaubare Grundstücksflächen 3.1.4. Zulässigkeit
von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem Schallschutz 3.1.6. Straßenverkehrsflächen,
Straßenbegrenzungslinie IV.. Auswirkungen
des Bebauungsplans 1. Auswirkungen
auf die Umwelt 2. Auswirkungen
auf Nutzungsrechte / Gebäudebestand 3. Auswirkungen
auf den Haushalt des Landes Berlin 3. Frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit 4. Frühzeitige
Behördenbeteiligung 6. Behördenbeteiligung
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 7. Öffentlichkeitsbeteiligung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB A. Begründung I. Planungsgegenstand
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Das Plangebiet ist Bestandteil eines baulich und strukturell weitgehend ungeordneten Gewerbegebiets. Es ist mit gewerblich genutzten Hallenbauten, einem achtgeschossigen Gebäude des Beherbergungsgewerbes sowie einigen kleineren Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Eine Fläche ist zur Errichtung von Gewerbebauten vorbereitet, weitere Flächen liegen brach. Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich, planungsrechtliche Beurteilungsgrundlage ist § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Der Bebauungsplan 3-12 dient einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Mit dem Bebauungsplan wird der traditionell gewachsene Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion gesichert und weiterentwickelt. In diesem Gewerbegebiet soll der Schwerpunkt auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen, dessen Sicherung bzw. Ansiedlung durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bodenrechtlich unterstützt wird. Durch den Ausschluss bzw. die Einschränkung solcher Nutzungen, die mit der gewerblichen Nutzung in Konkurrenz stehen, wird die produktions- und dienstleistungsorientierte gewerbliche Nutzung im Plangebiet gesichert. Außerdem sind Flächen für den langfristigen Ausbau der Berliner Allee mit der Freihaltung für eine Straßenbahntrasse und die im Flächennutzungsplan dargestellte U-Bahn-Freihaltetrasse zu berücksichtigen. Das Gebiet ist einem hohen Ansiedlungsdruck durch Einzelhandelsbetriebe ausgesetzt. Anfragen für großflächigen Einzelhandel und Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten wurden bereits gestellt. Für einen Einzelhandelsbetrieb des periodischen Bedarfs wurde bereits ein Bauantrag gestellt. Dieser wurde auf Grundlage des geltenden Planungsrechts gemäß § 34 Abs. 3 BauGB abgelehnt. Gegen die Entscheidung wurde Widerspruch eingelegt und gegen den Widerspruchsbescheid Klage erhoben. Für die planungsrechtliche Sicherung der genannten Ziele im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gebiets war die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens erforderlich. 2. Plangebiet
2.1. Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans mit einer Größe von ca. 11,5 ha liegt im Nordwesten des Gewerbegebiets Berliner Allee im Ortsteil Weißensee. Er wird begrenzt durch die nördliche Ortsteilgrenze von Weißensee, die Berliner Allee, die Nüßlerstraße und die Roelckestraße (jeweils Straßenmitte). Die Geländehöhe liegt im Bebauungsplangebiet zwischen 51 und 52 m über Normalhöhennull (NHN). 2.2. Eigentumsverhältnisse
Die Flächen des Plangebiets sind bis auf die Verkehrsflächen privates Eigentum. Die bestehenden Verkehrsflächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Eine bereits als Straßenland genutzte Teilfläche (ca. 135 m²) des Grundstücks Roelckestraße 93 sowie das Flurstück 226 (ca. 387 m²) in der Nüßlerstraße sind noch im privaten Eigentum. 2.3. Historische Entwicklung des Plangebiets
Die Entwicklung des Gewerbegebiets Berliner Allee Nord hat mit Inbetriebnahme der Industriebahn Tegel – Friedrichsfelde ab 1907 eingesetzt. Eine bereits Ende des 19. Jahrhunderts vorhandene Ziegelei sowie ehemals landwirtschaftlich und als Rieselfelder genutzte Flächen wurden zu gewerblichen Bauflächen entwickelt. An diesem Standort haben sich dann Metall verarbeitende Industrie- und Maschinenbaubetriebe angesiedelt. Nach 1950 siedelten sich zusätzlich Betriebe für Lehre und Forschung an. Die damit entstandenen großflächigen und extensiven Strukturen der Flächennutzung haben sich in den letzten Jahrzehnten kaum verändert, wenn auch die Nutzer nach 1990 gewechselt haben und einige Flächen brach liegen.
Planausschnitt von 1927
Luftbild des Plangebiets aus dem Jahre 2004 2.4.
Bestand
Das Plangebiet ist geprägt von einer geringen und inhomogenen Bebauung mit verschiedenen gewerblichen Nutzungen, in sehr geringem Umfang Wohnen sowie Brachflächen. Das Grundstück Nüßlerstraße 43 wird zurzeit für Nutzungen gewerblicher Art entwickelt, eine innere private Erschließungsstraße ist bereits fertiggestellt. Im südöstlichen Teilbereich an der Berliner Allee gibt es einen achtgeschossigen Plattenbau (Wohnheim an der Ecke der Nüßlerstraße), ein Grundstück mit kleinteiliger Wohnnutzung sowie einen Betrieb mit Reifenhandel. Die Flächen an der Roelckestraße sind mit einer Lagerfläche eines Baumaschinenbetriebs belegt. Entlang der Nüßlerstraße haben sich zwei Logistikbetriebe angesiedelt, die hier größere Flächen in Anspruch nehmen. 2.5. Umgebung des Plangebiets
Das Plangebiet liegt am nordwestlichen Rand des Gewerbegebiets Berliner Allee im Ortsteil Weißensee. Nördlich grenzt im Ortsteil Stadtrandsiedlung Malchow in dem Bereich südlich der Darßer Straße ebenfalls Gewerbe an, während sich westlich ein Gebiet mit amorpher Struktur aus Wohn- und Kleingartengrundstücken befindet. Das südliche und östliche Planumfeld wird von einer gewerblichen Nutzung, mit einer Vielzahl von Autohandelsbetrieben sowie Autozubehör- und Baustoffbetrieben geprägt. Ein Gewerbehof befindet sich an der Ecke Nüßlerstraße 24-25 / Roelckestraße 81-83. Auf dem Grundstück Berliner Allee 300 / Ecke Feldtmannstraße hat sich ein Lebensmitteldiscounter angesiedelt. Der Gewerbehof an der Ecke Nüßlerstraße 24-25 und Roelckestraße 81-83 ist Bestandteil des Denkmalensembles „An der Industriebahn 12-16“ (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABl. Nr. 29 vom 14.06.2001, S. 2261/2, 2450/2 in der jeweils fortgeschriebenen Fassung). 2.6. Erschließung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich auf der Ostseite eine Teilfläche der Berliner Allee, die als Bundesstraße 2 eine großräumige Straßenverbindung der Stufe I ist. Über diese Straße ist das Plangebiet gut an das Fernstraßennetz angebunden. Die Roelckestraße im Westen ist eine örtliche Straßenverbindung der Stufe III und die Nüßlerstraße im Süden eine Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung). Der öffentliche Nahverkehr erschließt das Gebiet mit dem Bus. Die technischen Medien der Ver- und Entsorgung sind im Plangebiet vorhanden und befinden sich nahezu vollständig im öffentlichen Straßenland. Eine Hochdruckerdgasleitung sowie eine Gasdruckregelanlage im Bereich des Grundstücks Roelckestraße 92 sind zu Gunsten der GASAG im Grundbuch dinglich gesichert. 2.7. Altlastenverdachtsflächen
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 liegen folgende sechs Teilflächen, die im Bodenbelastungskataster (BBK) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Flächen mit Belastungsverdacht eingetragen sind:
Der Katasterauszug weist darauf hin, dass eine Teilfläche der Fläche 7910 vom Verdacht befreit ist (Berliner Allee 299, Flurstück 86). Dies gilt nicht für das Flurstück 87. Hier bleibt der Altlastenverdacht bestehen (Ablagerungen von Industrieabfall mit Galvanikrückständen sowie Verfüllung mit Bauabfällen). Bei baubedingten Eingriffen ist die Beteiligung der Bodenschutzbehörde erforderlich.
Bei den im BBK erfassten Flächen stehen nach derzeitigem Kenntnisstand die festgestellten oder vermuteten Bodenbelastungen einer Weiternutzung als Gewerbegebiet nicht entgegen, da dem Umweltamt keine Erkenntnisse vorliegen, die zum jetzigen Zeitpunkt ein ordnungsbehördliches Eingreifen im Sinne der Gefahrenabwehr erfordern würden. Eine Kennzeichnung der betroffenen Grundstücke gemäß § 9 Abs. 5 BauGB als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, wird nach derzeitigem Kenntnisstand – in Anbetracht der nach BKK bereits erfolgten Untersuchungen - nicht für erforderlich gehalten, zumal die gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan gehörige Begründung ausreichend Hinweise zur Beachtung der Problematik enthält. Für die dort arbeitende Bevölkerung ist von keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die allgemeinen Anforderungen gemäß § 1 BauGB nach gesunden Arbeitsverhältnissen und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind somit berücksichtigt. 3. Planerische Ausgangssituation
Bei dem Gebiet handelt es sich um unbeplanten Innenbereich. Es lässt sich auf Grund der in der näheren Umgebung vorhandenen Nutzungsarten (Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung) nicht eindeutig einem Baugebiet gemäß §§ 2 bis 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuordnen. Bisher regelte hier § 34 Abs. 1 BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben. 3.1. Darstellung des Flächennutzungsplans
Im Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert. In der Berliner Allee ist die Trasse für eine langfristig geplante U-Bahn dargestellt. Für die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem FNP sind die Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) vom 08.09.2006 (ABl. vom 12.10.2006, S. 3673) beachtlich. Die Entwickelbarkeit des Bebauungsplans hat daher unter Beachtung des Punktes 5.2.2 zu erfolgen. Hiernach sind die als gewerbliche Bauflächen dargestellten Schwerpunktbereiche des „Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin“ grundsätzlich im Sinne des Vorrangs der produktionsgeprägten Nutzungen zu entwickeln. Der Bebauungsplan 3-12 ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. 3.2. Stadtentwicklungspläne
Im Folgenden werden die Stadtentwicklungspläne beschrieben, die für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Aussagen treffen. 3.2.1. StEP
Gewerbe
Der Berliner Senat hat am 14. September 1999 den Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Er definiert die Leitlinien zur Berliner Gewerbeflächenentwicklung und dient als Orientierungsrahmen sowohl für private Investoren als auch für die öffentliche Verwaltung bei Wirtschaftsansiedlungen und Gewerbeflächenplanungen. Der StEP Gewerbe stellt eine sektorale Vertiefung des Flächennutzungsplans (FNP) Berlin dar. Die Leitsätze und Plandarstellungen des FNP sowie die Prognosen des Flächenbedarfs bilden somit den Rahmen für die Darstellungen und Maßnahmen im StEP Gewerbe. Der Gewerbebestand auf gewerblichen Bauflächen soll grundsätzlich erhalten bleiben. Die Wiederverwendung und bessere Ausnutzung dieser gewachsenen Standortbereiche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme von Wachstumsreserven. Der StEP Gewerbe stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 gewerbliche Baufläche dar. 3.2.2. StEP
Zentren und Einzelhandel
Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 9. März 1999 den „Stadtentwicklungsplan: Zentren und Einzelhandel - Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur" und am 22. März 2005 den „Stadtentwicklungsplan: Zentren – Teil 2“ beschlossen. Berlin zeichnet sich durch eine gewachsene polyzentrale Struktur aus, die mit ihren sich hierarchisch ergänzenden, integrierten Zentrenlagen wesentlich dazu beiträgt, eine urbane, von Nutzungsvielfalt und Lebendigkeit geprägte Stadt zu gestalten. Ziel ist es daher weiterhin, diese Zentren in ihrer Entwicklung zu stärken. Zu den Leitlinien, die den Bebauungsplan 3-12 betreffen, gehört es, dass grundsätzlich keine Realisierung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf im FNP dargestellten gewerblichen Bauflächen erfolgen soll. Im StEP Zentren und Einzelhandel –Teil 2 (StEP Zentren 2020) wurden das Zentrenkonzept und die Orientierungswerte zur Einzelhandelsentwicklung aktualisiert und dieser Teil 2 ergänzt damit Teil 1. Im StEP Zentren und Einzelhandel ist das Plangebiet weder als Zentrum noch als Fachmarktagglomeration dargestellt. Somit entsprechen die Ziele des Bebauungsplans den Leitlinien vom StEP Zentren und Einzelhandel. 3.2.3. StEP
Ver- und Entsorgung
Dieser StEP ist vom Senat noch nicht beschlossen, er liegt aber in seinen Grundzügen vor. Nach den entsprechenden Kartenausschnitten ist der Bereich mit den Medien der technischen Infrastruktur versorgt. 3.2.4. StEP
Verkehr
Der am 8. Juli 2003 vom Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan Verkehr ist das Projekt einer Strategie für die Verkehrsentwicklung in Berlin. Als "Kursbuch der Verkehrspolitik" stellt der Plan die Ziele, Wege und die notwendigen Maßnahmen zur Gestaltung eines funktionsfähigen und zugleich stadtverträglichen Verkehrs dar. Die Verkehrsentwicklungsplanung versucht, wichtige zugängliche Einflussgrößen so zu gestalten, dass die Mobilitätsbedürfnisse der Gesellschaft befriedigt, aber zugleich die Ziele einer nachhaltigen Entwicklung berücksichtigt werden. Der Stadtentwicklungsplan Verkehr zeigt in seinen Netzplänen in der Priorität ab 2030 eine Trassenfreihaltung für eine Verkehrsverbindung nördlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-12 von der Malchower Chaussee/Darßer Straße zur geplanten 4. Tangentialen Verbindung Nord (TVN). Außerdem ist für die Straßenbahn eine Trassenfreihaltung im Straßenzug Berliner Allee/Malchower Chaussee bis zum Berliner Eisenbahnaußenring vorgesehen. 3.3. Entwicklungskonzept für
den produktionsgeprägten Bereich (EpB)
Das überarbeitete Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB), Senatsbeschluss 2096/04 vom 7. September 2004, soll dazu beitragen, dass Betriebe des produzierenden Gewerbes in ausreichendem Maße geeignete und bezahlbare Flächen in Berlin finden. Zugleich sollen jedoch die Voraussetzungen für die Etablierung kleinräumiger Netzwerke aus Forschungseinrichtungen, Fertigungsbetrieben und Unternehmensdienstleistern geschaffen werden. Zudem sollen Nutzungskonflikte, bei denen Betriebe des verarbeitenden Gewerbes meist benachteiligt werden, vermieden oder wenigstens reduziert werden. Mit Blick auf diese Zielsetzung können auf den Gebieten des Entwicklungskonzepts alle Betriebe angesiedelt werden, die zu Entwicklung, Fertigung, Absatz und Wartung von Erzeugnissen des produzierenden Gewerbes beitragen und zwar unabhängig von ihrer Branchenzugehörigkeit. Dazu gehören neben den Betrieben des verarbeitenden Gewerbes und des Baugewerbes, Betriebe des Großhandels und der Handelsvermittlung, Transport-, Logistik- und Lagereibetriebe sowie ein großer Teil der Betriebe aus dem Bereich der sonstigen Dienstleistungen im Sinne der Klassifizierung der Wirtschaftszweige von 1993. Eine Liste der Betriebe, die zum produktionsgeprägten Bereich gehören, ist dem „Rundschreiben über das Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 06. Juli 2005 als Anlage beigefügt. Das Plangebiet liegt innerhalb der Flächen des EpB. Gemäß dem EpB sollen bestimmte Nutzungen ausgeschlossen werden, die in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung zulässig oder ausnahmsweise zulässig wären wie z.B. Anlagen für sportliche, kulturelle, soziale, kirchliche und gesundheitliche Zwecke, Vergnügungsstätten und (großflächige) Einzelhandelsbetriebe. Die Flächen innerhalb der Kulisse des EpB sind für die Wirtschaftspolitik des Berliner Senats von besonderer Bedeutung. Gemäß dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist es erforderlich, diese gewerblichen Bauflächen vor Preis treibenden bzw. die vorhandene Nutzung beeinträchtigenden Entwicklungen zu schützen. Die Verfügbarkeit geeigneter und kostengünstiger Gewerbeflächen ist Voraussetzung für die Akquisition des Landes Berlin am nationalen und internationalen Markt sowie für flächenrelevante Aktivitäten der Berliner Wirtschaft. 3.4.
Zentrenkonzept
Pankow
Das vom Bezirksamt Pankow am 06.12.2005 beschlossene und von der BVV Pankow am 14.12.2005 zur Kenntnis genommene Zentrenkonzept des Bezirks Pankow empfiehlt, auf Grund der großräumigen Erreichbarkeit und der bereits vorhandenen hohen Konzentration an Fachmärkten, die Sicherung und Entwicklung eines Fachmarktzentrums im Bereich der nördlichen Berliner Allee. Damit weicht das bezirkliche Zentrenkonzept in seinen Zielen für die östlichen Teilflächen dieses Gebiets von den landesplanerischen Vorgaben (FNP, StEP Gewerbe, StEP Zentren und Einzelhandel, EpB) ab. Der östliche Teilbereich des Plangebiets entlang der Berliner Allee befindet sich innerhalb der Flächen, die im Zentrenkonzept als Potenzial zur Arrondierung des bestehenden „Fachmarktzentrums Berliner Allee Nord“ dargestellt sind. Um ein schlüssiges widerspruchsfreies Planungskonzept für die Gestaltung der Zentren und des Gewerbes auch auf bezirklicher Ebene zu gewährleisten, soll das Zentrenkonzept Pankow hinsichtlich der Darstellungen der Ziele für den östlichen Bereich des Plangebiets an die bestehenden landesplanerischen Vorgaben angepasst werden. 3.5. Bereichsentwicklungsplanung
(BEP)
Die Bereichsentwicklungsplanung für den Bezirk Weißensee wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 12.09.1995 (BA-Nr. 328/95) bestätigt. Das Gebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 befindet, wird in der BEP als eigenständig zu profilierender Gewerbestandort im Kontext des Stadterweiterungsraums Nord-Ost gesehen. In günstiger Stadtrandlage soll eine hohe Konzentration von Arbeitsplätzen in verschiedenen Gewerbearten entwickelt werden. Als Anforderung wird u.a. die Entwicklung von Industrie- und Gewerbeflächen durch qualifizierte Sicherung formuliert. II. Planungsinhalt
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Erste Überlegungen einen Bebauungsplan für die Berliner Allee aufzustellen, erfolgten auf Initiative der BVV (alt-) Weißensee, bereits 1990. Hier sollten Vergnügungsstätten planungsrechtlich ausgeschlossen werden. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 01.10.91 wurde das Bebauungsplanverfahren XVIII-B-2 eingeleitet. Im Laufe der Bearbeitungszeit zeigte sich jedoch, dass eine planungsrechtliche Sicherung nicht erforderlich ist, so dass mit Bezirksamtsbeschluss vom 22.11.2005 das Verfahren wieder eingestellt worden ist. Mit der Problematik der Verdrängung von produzierendem Gewerbe durch Einzelhandel wurde sich auf privater Investorenseite immer wieder beschäftigt. So z.B. die Rahmenplanung der „Arbeitsgemeinschaft Gewerbegebiet Weißensee“ aus dem Jahre 1994, in einer Strukturanalyse der Gesellschaft für Projekt- und Stadtentwicklung MESA aus dem Jahre 2000 und 2001/2002 in Planungsüberlegungen zur Ansiedlung von klassischem Gewerbe durch das Planungsbüro INKON. In diesen Studien wurde das Gewerbegebiet Berliner Allee in Weißensee analysiert. Es zeigte sich damals schon ein beginnender Rückgang der industriellen Produktion, verbunden mit einem Ansiedlungsdruck von Einzelhandelseinrichtungen. Die Planung auf Landes- und Bezirksebene mit der Zielvorstellung produzierendes Gewerbe vor der Verdrängung durch Einzelhandel zu schützen, fingen Anfang dieses Jahrzehnts an. Die Überlegungen des EpB basierten auf Vorgängerprogrammen. Das EpB wurde 2004 vom Berliner Senat beschlossen. Auf Bezirksebene begannen Ende 2002 / Anfang 2003 erste Überlegungen einen Bebauungsplan aufzustellen. Erste Planungsüberlegungen wurden für das gesamte Gewerbegebiet Berliner Allee Nord erarbeitet, die zum Ziel hatten, produzierendes Gewerbe vor dem Ansiedlungsdruck (großflächiger) Einzelhandelsbetriebe zu schützen. Anlass für die damaligen Planungsüberlegungen war die Sicherung von gewerblichen Bauflächen. Mit § 34 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) hatte das Land Berlin von der bundesrechtlichen Ermächtigung (§ 246 Abs. 7 BauGB) Gebrauch gemacht, § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bis zum 31.12.2004 nicht für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) anzuwenden. Daher waren großflächige Handelsbetriebe nach damaligem Planungsrecht im Geltungsbereich nicht zulässig. Die Einschränkung der Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 BauGB endete jedoch mit Ablauf des 31. Dezember 2004. Im Oktober 2003 wurde im Rahmen der Erarbeitung des Zentrenkonzepts auch das Plangebiet noch einmal hinsichtlich der Nutzung der Gebäude und Flächen erfasst. Im Ergebnis der Untersuchungen wurde festgestellt, dass die Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet nicht nur Einfluss auf Gewerbeansiedlungen im Gebiet hat, sondern darüber hinaus auch benachbarte Zentrenbereiche, insbesondere Heinersdorf, Weißensee (Berliner Allee) beeinflussen kann. Maßnahmen zur planungsrechtlichen Sicherung von gewerblicher Nutzung im Plangebiet sind daher erforderlich. Ziele sind hierbei die Sicherung der bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen sowie der Ansiedlungsmöglichkeiten von gewerblichen produktionsgeprägten Nutzungen, v.a. produzierendes und verarbeitendes Gewerbe und produktionsorientierte Dienstleistungen. 2. Ziele und Zwecke der Planung
Planungsabsicht im bezirklichen, wie auch im gesamtstädtischen Interesse ist es, eine vielfältige Struktur der Stadt zu gewährleisten, in der jede Art von Nutzung seine städtebaulich sinnvolle Einordnung hat. Um insbesondere produktionsorientierte Nutzungen, die aufgrund der zu erwartenden Emissionen, in anderen Baugebieten schwer anzusiedeln sind, bzw. einem Verdrängungsdruck durch andere Nutzungen unterliegen, einen geeigneten Raum im Stadtgefüge zu sichern, wird durch den Bebauungsplan eine entsprechende Gliederung der zulässigen baulichen Nutzungen festgesetzt. Die Steuerung nutzungsstruktureller Entwicklungen erfolgt durch Festsetzungen, mit denen bestimmte Nutzungsarten durch Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglicht bzw. andere ausgeschlossen werden. Das Plangebiet ist Bestandteil eines traditionell gewachsenen Gewerbe- und Industriegebiets. Es soll in seiner Prägung als Gewerbestandort gesichert und weiterentwickelt werden. Zurzeit besteht ein großer Entwicklungsdruck durch beabsichtigte Einzelhandelsansiedlungen und damit verbunden eine drohende Verdrängung anderer Gewerbebetriebe. Durch entsprechende, den Einzelhandel und sonstige konkurrierende Nutzungen beschränkende Festsetzungen wird die gewerbliche Nutzung der Flächen im Planbereich durch produktions- bzw. dienstleistungsorientierte Betriebe gestärkt und weiterentwickelt sowie die benachbarten Zentren in ihrer Entwicklung geschützt. Für den Ausbau der Berliner Allee (Bundesstraße 2) mit der Freihaltung für eine Straßenbahntrasse und die im Flächennutzungsplan dargestellte U-Bahn-Freihaltetrasse sind die erforderlichen Flächen zu berücksichtigen. 3.
Wesentlicher Planinhalt
Der Bebauungsplan 3-12 wurde als qualifizierter Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB erarbeitet. Als Art der baulichen Nutzung setzt er Gewerbegebiet (GE gemäß § 8 BauNVO) fest. Durch textliche Festsetzungen werden die zulässigen Nutzungen, Betriebe und Anlagen auf der Ebene des Bebauungsplans im Sinne des § 1 BauNVO bestimmt und differenziert. Als Maß der baulichen Nutzung wird im Gewerbegebiet die Grundflächenzahl (GRZ) 0,8 bzw. 0,7 auf den Teilflächen GE3 und GE4, sowie eine Baumassenzahl (BMZ) von 10,0 als Höchstmaß und in den westlichen Teilgebieten GE1, GE2 und GE3 eine maximale Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt. Durch die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien setzt der Bebauungsplan öffentliche Verkehrsflächen fest und definiert Baugrundstücke. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden flächenmäßig mit Baugrenzen bestimmt. 3.1.
Abwägung und
Begründung einzelner Festsetzungen
Der Bebauungsplan gewährleistet gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung und soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung wurden gemäß § 1 Abs. 6 BauGB folgende Belange insbesondere berücksichtigt - die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Arbeitsbevölkerung, - die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, - die Belange der Wirtschaft, - die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - die Ergebnisse von beschlossenen städtebaulichen Planungen (hier insbesondere die gesamtstädtischen Zielstellungen und Vorgaben aus dem Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) sowie der Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) und der Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren)). Die öffentlichen Belange sowie private Belange wurden ermittelt sowie gegeneinander und untereinander abgewogen. 3.1.1. Art und Maß der baulichen Nutzung
Art der baulichen Nutzung Die Bauflächen im Geltungsbereich werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Gewerbegebiet festgesetzt. Mit der Festsetzung als Gewerbegebiet werden die vorhandenen Gewerbebetriebe gesichert und die planungsrechtlichen Ansiedlungsvoraussetzungen für eine Weiterentwicklung als Gewerbestandort geschaffen. Zugleich sollen die benachbarten Zentren Heinersdorf, Weißensee (Berliner Allee) sowie Prerower Platz, geschützt werden. Das Plangebiet ist bereits überwiegend gewerblich geprägt und soll so gemäß den Zielen des EpB sowie StEP Gewerbe und der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung als Gewerbegebiet entwickelt werden. Die besondere gesamtstädtische Bedeutung des Plangebiets entsprechend der Darstellung im EpB, in welchem das Plangebiet als größeres Flächenpotential, also als gewerbliche Reservefläche für den produktionsgeprägten Bereich aufgeführt wird, erhält durch die Festsetzungen des Bebauungsplans eine planungsrechtliche Grundlage. Das EpB enthält nur diejenigen Gewerbe- und Industriegebiete, die von herausgehobener Bedeutung für den Industriestandort Berlin sind. Damit wird die Bedeutung des Gebiets Berliner Allee Nord als wichtiger Standort für die gewerbliche Nutzung als besonders geeignete Fläche innerhalb von Berlin hervorgehoben. Nach dem EpB sind Betriebe des großflächigen Einzelhandels, Sportstätten, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten grundsätzlich nicht auf den Gebieten des Entwicklungskonzepts anzusiedeln. Diese Vorgaben sind entsprechend dem Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 6. Juli 2005 als dringendes Gesamtinteresse des Landes Berlin bei der Aufstellung von Bebauungsplänen in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Gewerbegebiet (GE) sind die allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BauNVO zulässig, mit Ausnahme von Einzelhandelsnutzungen, die gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich ausgeschlossen werden. Diese Nutzungen sind nur dann zulässig, sofern es sich um Verkaufsstellen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig sind und diesem vom Umfang untergeordnet sind (sogenanntes „Handwerkerprivileg“). Als Bewertungsrahmen für den untergeordneten Umfang kann der Anteil der Verkaufsfläche an der Gesamtgrundfläche herangezogen werden. Der Grundflächenanteil soll auf höchstens 20% der Gesamtgrundfläche des jeweiligen Betriebs beschränkt werden. Dies könnte z.B. bei einem Grundstück von 5.000 m², ausgehend von der maximalen Ausnutzung der zulässigen GRZ, zu einer Verkaufsfläche von höchstens 800 m² führen. Gewerbetreibenden wird hiermit die Option ermöglicht, ihre Produkte in geringfügigem Umfang auch an Endverbraucher zu verkaufen. Selbstständiger Einzelhandel ist jedoch grundsätzlich nicht zulässig. Weitere Einschränkungen (z.B. Sortimentsbeschränkung oder eine Vorgabe, dass nur Vorort produzierte Waren verkauft werden dürfen) werden nicht für erforderlich gehalten, da lediglich untergeordnete produktions- oder verarbeitungszugehörige Verkaufsstellen zulässig sind und somit durch die Festsetzungen im Bebauungsplan eine adäquate planungsrechtliche Umsetzung der EpB-Zielstellungen gewährleistet werden kann. Durch die Einschränkung der Einzelhandelsnutzung wird die Gewerbenutzung des produktionsgeprägten Bereichs unterstützt, um den Zielen der landesplanerischen Gewerbekonzepte (StEP Gewerbe, EpB, BEP) und gesamtstädtische Belange Rechnung zu tragen und das Plangebiet langfristig für die gewerbliche Nutzung zu sichern. Um diese, für den Standort Berliner Allee Nord vorgesehene Entwicklung im produktionsgeprägten Bereich, d.h. verarbeitendes Gewerbe, Baugewerbe und produktionsorientierte Dienstleistungen zu schützen, ist eine geordnete Steuerung für das Plangebiet notwendig. Der Ausschluss selbständigen Einzelhandels durch die textliche Festsetzung 1.2 gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO dient zudem dem Schutz zentraler Versorgungsbereiche im Planumfeld und somit der Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung. Das Plangebiet ist hinsichtlich eventueller Einzelhandelsnutzungen als isolierter bzw. städtebaulich nicht-integrierter Standort zu betrachten. Im Plangebiet und im engeren Planumfeld gibt es nur wenige Wohnnutzungen, sondern diese Bereiche werden geprägt von gewerblichen, wohnfremden Nutzungen. Auch nicht großflächige Einzelhandelsnutzungen können entsprechend der Rechtsprechung Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein und zentrale Versorgungsbereiche gefährden (vgl. Urteil OVG NRW vom 19.06.2008). Insbesondere in Anbetracht des bereits vorhandenen Lebensmitteldiscounters östlich der Berliner Allee wären bei einer weiteren Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, auch bei einer Größe der Verkaufsfläche unterhalb der Großflächigkeit, schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche bzw. bestehende Zentren, insbesondere die Orteilzentren Heinersdorf und Prerower Platz sowie das Besondere Stadtteilzentrum Berliner Allee, zu erwarten. Nach den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel, Anhang II A. VI. (2)) ist des Weiteren eine Vereinbarkeit mit einzelhandelsspezifischen Aussagen (Verhinderung von Vorhaben an nicht integrierten Standorten) vorliegender Zentrenkonzepte und die Aussagen des EpB, z.B. Sicherung der gewerblichen Flächenreserven zu beachten. Diese Vorgaben werden ebenfalls durch die Festsetzungen als Gewerbegebiet, in dem Einzelhandelsnutzungen durch die textliche Festsetzung 1.2 ausgeschlossen werden berücksichtigt. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Unzulässigkeit von selbständigen Einzelhandelsnutzungen wird den städtebaulichen Allgemeinbelangen und den besonderen städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entsprochen. Entsprechend dem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 30.01.2006 kann die Gemeinde an einem bestimmten Standort unter dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 BauGB ein Gewerbegebiet unter Ausschluss des Nutzungstyps Einzelhandelsbetrieb festsetzen. Von den allgemein zulässigen Nutzungen sind Nutzungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (Anlagen für sportliche Zwecke) im Bebauungsplangebiet unzulässig, da sie – wie oben dargelegt - ebenfalls den Zielen des EpB, StEP Gewerbe sowie der BEP widersprechen. Die gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans, da sie dem Gebietscharakter des produzierenden Gewerbes nicht entsprechen, sondern eher eine das Wohnen ergänzende Funktion haben und eine derartige Entwicklung im Plangebiet nicht als Planungsziel verfolgt wird. Durch den Ausschluss der oben genannten Nutzungen nach § 1 Abs. 5 und Abs. 6 Nr. 1 BauNVO bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets dennoch gewahrt. Folgende
textliche Festsetzungen sind daher im Bebauungsplan aufgenommen worden: 1.1
Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem.
§ 8 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (Anlagen für sportliche Zwecke)
nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 Abs. 3 Nr.
2 und 3 Baunutzungsverordnung (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und
gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des
Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit
§ 1 Abs. 5 sowie Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO) 1.2 Im Gewerbegebiet sind
Einzelhandelsnutzungen nur zulässig, sofern es sich um Verkaufsstellen handelt,
die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig sind und
diesem vom Umfang untergeordnet sind. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr.
1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) In das Gewerbegebiet wird auch das Grundstück Berliner Allee 313 einbezogen, obwohl es derzeit überwiegend zum Wohnen genutzt wird. Eine planungsrechtliche Sicherung des Wohnens würde jedoch den verfolgten landesplanerischen Zielen entgegenstehen, das Gebiet für gewerbliche Nutzung zu entwickeln. Würde das Wohnen gesichert, dann würde nicht nur das Gewerbegebiet reduziert, sondern der Schutz des Wohnens würde auch eine wesentliche Beschränkung der gewerblichen Nutzung auf den umliegenden Baugrundstücken zur Folge haben. Hinzu kommt, dass das Wohnen an dieser Stelle durch Schall- und Luftschadstoffemissionen des Autoverkehrs bereits erheblich beeinträchtigt wird. Deswegen wird diese Wohnnutzung nicht planungsrechtlich gesichert, sondern der Weiterentwicklung des Gewerbegebiets Vorrang eingeräumt. Gleiches gilt auch für das Grundstück Nüßlerstraße 44 (derzeit als Wohnheim genutzt). Hinsichtlich eventueller Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB ist folgendes auszuführen. In Anbetracht der planungsrechtlichen Ausgangslage, kann gegebenenfalls nur entsprechend § 42 Abs. 3 BauGB eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangt werden. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke im Plangebiet, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Maß
der baulichen Nutzung Für das Maß der baulichen Nutzung werden im Geltungsbereich des Bebauungsplans Höchstwerte entsprechend der Eintragungen in der Planzeichnung festgelegt. Im Gewerbegebiet wird mit der Festsetzung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) eine optimale Ausnutzung der jeweiligen Baugrundstücke ermöglicht. Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt die Festsetzung der Grundflächenzahl und Baumassenzahl (BMZ) als Höchstmaß sowie im westlichen Teilbereich des Plangebiets der maximalen Höhe baulicher Anlagen (OK). Dabei wird die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,8 und die zulässige Baumassenzahl (BMZ) mit 10,0 als Höchstmaß entsprechend den Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. In den Teilgebieten GE3 und GE4 wird aufgrund der Berücksichtigung des für die Avifauna besonders wertvollen Gehölzbestandes entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Roelckestraße 93 (Fläche A, siehe Umweltbericht) und der in diesem Zusammenhang reduzierten überbaubaren Fläche in diesen Gebieten lediglich eine GRZ von 0,7 festgesetzt. Die maximale Höhe der baulichen Anlagen wird in den westlichen Teilgebieten GE1, GE2 und GE3 mit ca. 14 m festgelegt bzw. mittels einer Gebäudeoberkante (OK) von 66,0 m über NHN als Höchstmaß im Bebauungsplan festgesetzt. Somit ist ein eindeutiger Bezugspunkt vorgegeben. Mit der Gebäudehöhe von ca. 14 m werden gewerbetypische Baukörper ermöglicht, ohne die Gestaltungs- und Nutzungsspielräume der Grundstückseigentümer unnötig einzuschränken. Die zulässige Gebäudehöhe berücksichtigt das westlich des Plangebiets angrenzende Gebiet mit Wohn- und Kleingartennutzungen. Die übrigen Teilgebiete unterliegen keiner maximalen Gebäudeoberkante, um die größtmögliche Freizügigkeit bei der Entwicklung der Teilflächen nicht unbeabsichtigt zu beschränken. Das Maß der baulichen Nutzung wird hier in ausreichendem Umfang durch die zulässige GRZ und die BMZ geregelt. Das unterschiedliche Maß der baulichen Nutzung für einzelne Teile des Plangebiets gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 5 BauNVO berücksichtigt in angemessener Weise die angrenzende Wohnnutzung westlich des Gewerbegebiets sowie das vorhandene Denkmalensemble „An der Industriebahn 12-16“ (siehe Abschnitt I. 2.5.). Mit dem Nutzungsmaß wird die örtliche städtebauliche Situation berücksichtigt und zugleich das Ziel einer flächensparenden Gewerbenutzung verfolgt. Von der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wurde abgesehen, da bei gewerblich genutzten baulichen Anlagen durch diese eine Höhenbeschränkung der einzelnen Gebäude nicht gegeben ist. Mit der Festsetzung der Gebäudehöhe der westlichen Teilflächen durch die zulässige Gebäudeoberkante wird dem Ziel der städtebaulichen Einordnung in den Übergangsbereich zur angrenzenden kleinteiligen Wohnnutzung entsprochen. Des Weiteren wird durch den Baumbestand entlang der Roelckestraße die Sichtbarkeit der Baukörper eingeschränkt und so einer optischen Beeinträchtigung entgegengewirkt. Für
technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen können Ausnahmen von
der festgesetzten Gebäudehöhe zugelassen werden, sofern sie lediglich eine
untergeordnete Fläche des Baukörpers einnehmen. Folgende textliche Festsetzung ist daher im Bebauungsplan aufgenommen worden: 2.1 Im Gewerbegebiet GE1, GE2 und GE3 kann die zulässige Bauhöhe ausnahmsweise für technische Aufbauten wie Lüftungsanlagen und Schornsteine überschritten werden. (Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO) 3.1.2. Bauweise
Auf eine Festsetzung der Bauweise wird verzichtet, da diesbezüglich im Plangebiet kein städtebaulich begründetes Regelungserfordernis vorliegt und die gewerbliche Entwicklung des Plangebiets unbeabsichtigt eingeschränkt werden könnte. 3.1.3. Baugrenzen / überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Flächen werden durch
Baugrenzen, die parallel mit einem Abstand von 3,0 m entlang der
Straßenverkehrsfläche der Roelckestraße, Nüßlerstraße und Feldtmannstraße bzw.
bei den Teilgebieten GE3 und GE4 entlang der sogenannten Pflanzbindungsfläche A
verlaufen, bestimmt. Alle Baugrundstücke sind damit hinter der Baugrenze in
voller Tiefe überbaubar, mit Ausnahme des Bereichs der Pflanzbindungsfläche A,
wo eine explizite planungsrechtliche Berücksichtigung und Sicherung des Baum-
und Gehölzbestandes erfolgt. Ansonsten sind die vorhandenen Bäume im restlichen
Plangebiet, die der Baumschutzverordnung unterliegen, ausreichend geschützt und
im Bebauungsplan keine spezifischen Regelungen wie z.B. eine Einschränkung der
überbaubaren Flächen erforderlich. Einer größtmöglichen Freizügigkeit bei der
Entwicklung der Baugrundstücke wird der Vorrang eingeräumt gegenüber einer
restriktiven Festsetzung der überbaubaren Flächen bei Aussparung der Bereiche
mit einem geschützten Baumbestand, da die Bauflächen im Plangebiet nach den
landesplanerischen Vorgaben als wichtiges Flächenpotential des
produktionsgeprägten Bereichs dienen sollen. Die Berliner Allee, die als übergeordnete
Straßenverbindung Berlins und geplante Straßenbahntrasse gesamtstädtisch von
Bedeutung ist, soll mittel- bis langfristig ausgebaut werden. Im Rahmen der
frühzeitigen Beteiligung der Behörden hat die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Abt. VII B im Schreiben vom 09.08.2007 darauf hingewiesen,
dass die Baugrenze ein Maß von 11,50 m parallel zum Fahrbahnbord der
Berliner Allee aufweisen soll und die Trassenbreite der zukünftigen Berliner
Allee in diesem Abschnitt insgesamt 34 m betragen soll. Daher wird im
Bebauungsplan 3-12 entlang der Berliner Allee in Anbetracht der zukünftig
geplanten Straßentrasse eine Baugrenze festgelegt, die den Straßenraum der
zukünftigen Berliner Allee in einer Breite von 34 m sichert. Der Abstand
der Baugrenze zu den Grundstücksgrenzen erfüllt damit das durch die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgegebene Maß der von Bebauung
freizuhaltenden Fläche. Private Flächen müssten mittel- bis langfristig für den
Ausbau durch die öffentliche Hand erworben werden. Die Flächensicherung der
zukünftigen Straßenverkehrsflächen für den Straßenausbau ist jedoch kein
Regelungsinhalt des Bebauungsplans 3-12. 3.1.4.
Zulässigkeit von Betrieben und Anlagen im Zusammenhang mit dem
Schallschutz
Damit gewährleistet werden kann, dass im Zusammenhang mit der gewerblichen Entwicklung im Plangebiet hinsichtlich des Schallschutzes ausreichende Vorkehrungen getroffen werden, wurde eine schalltechnische Untersuchung (Gutachten) erstellt. Im Rahmen des Gutachtens wurden die Auswirkungen von Gewerbelärm auf die benachbarten Gebiete untersucht und mit den Orientierungswerten der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ verglichen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 sehen für allgemeine Wohngebiete tags einen Wert von 55 dB(A) und nachts von 40 dB(A) für Gewerbelärm vor. Mit der Aufbereitung des Lärmgutachtens wurde den diesbezüglichen Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung entsprochen. Die Werte der Geräuschkontingentierung gemäß den Ergebnissen des Gutachtens werden übernommen und für die Bereiche GE1 bis GE10 differenziert im Bebauungsplan festgesetzt. Die in der Planzeichnung eingetragenen sogenannten Knotenlinien grenzen innerhalb des Plangebiets die einzelnen Teilbereiche bzw. Gewerbegebiete GE1 bis GE10 voreinander ab, die sich durch unterschiedliche Festsetzungen von Emissionskontingenten unterscheiden. Dabei wurden die Vorbelastungen durch die vorhandenen immissionsrelevanten Nutzungen bei gleichzeitiger Absicherung einer möglichen veränderten Nutzung / zukünftigen Entwicklung berücksichtigt. Folgende textliche Festsetzung ist auf der Grundlage der Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung - unter Berücksichtigung der oben dargelegten Zielstellung einer Unterteilung einzelner Teilbereiche mit maximaler Ausnutzung der unterschiedlichen Kontingentzuteilungen – im Bebauungsplan aufgenommen worden: 3.1 Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen
nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind,
dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK
nach DIN 45691 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr)
überschritten werden:
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) 3.1.5.
Grünfestsetzungen
Unter Berücksichtigung der Empfehlungen aus dem erarbeiteten „Eingriffs-Ausgleichsgutachten“ (Büro Planland, Februar 2009) und die im Fachbeitrag zur Umweltprüfung beschriebenen Umweltauswirkungen der Planung werden einige Minderungsmaßnahmen durch Festsetzung im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Die diesbezüglichen Vorschläge aus der Umweltprüfung wurden im Rahmen der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander einbezogen. Durch die Festsetzung von Mindestbepflanzungen vermindern sich die Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild. Entsprechend der Empfehlungen des „Eingriffs-Ausgleichsgutachtens“ finden geeignete Maßnahmen zur Minderung der Beeinträchtigungen Berücksichtigung. Dies betrifft lediglich Maßnahmen, die städtebaulich begründet werden können und keine erheblichen finanziellen Auswirkungen oder Einschränkungen für den Grundstückseigentümer beinhalten, da zu beachten ist, dass aufgrund der planungsrechtlichen Ausgangssituation (Baurecht gemäß § 34 BauGB) keine planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft entstehen, weil die im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsmaße keine Nutzungen, die über das gemäß § 34 BauGB zulässige Maß hinausgehen, zulassen. Bäume sind mit ihrer raumbildenden Wirkung wesentliche Elemente des Landschaftsbildes. Sie tragen zur strukturellen und ökologischen Integration der Siedlungsfläche bei. Über rein ästhetisch-gestalterische Funktionen der Baumpflanzungen hinaus, entstehen dadurch neue, wenn auch kleinflächige Lebensräume für die Fauna. Auf den Naturhaushalt (z.B. Mikroklima und Lufthygiene) wirken die Laubbaumpflanzungen positiv und mindern die mit der Bebauung einhergehenden Belastungen. Auf der „Fläche A“ im Nordwesten des Plangebiets wird ein vorhandener acht Meter breiter mehrschichtiger Gehölzstreifen mit einer Fläche von ca. 1.400 m² aus überwiegend heimischen Arten durch eine sogenannte Pflanzbindung (Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung) gesichert. Die Umgrenzung dieser Fläche A verläuft an der nördlichen und westlichen Plangebietsgrenze (entlang der nördlichen Flurstücksgrenze des Flurstücks 65) um möglichst geringe Einschränkungen auf die bauliche Nutzbarkeit der Baugrundstücke im Plangebiet zu bewirken. Des Weiteren wurde der Zusammenhang zwischen der Fläche der Pflanzbindung und dem nördlich angrenzenden vorhandenen Grünstreifen jenseits des Plangebiets berücksichtigt. Den Anregungen der artenschutzrechtlichen Untersuchung wird somit in angemessenem Umfang entsprochen und das in diesem Bereich gehäufte Vorkommen von Vogelarten und -revieren bei der Planung berücksichtigt. Eine Berücksichtigung der derzeit vorhandenen Abgrenzung der Gehölzgruppe durch Festsetzung einer wesentlich größeren Fläche (ca. 4.500 m²) mit einer Pflanzbindung würde zu einer erheblichen Reduzierung der baulichen Nutzung des betroffenen Grundstücks im Vergleich zu den bisher geltenden Nutzungsmöglichkeiten gemäß § 34 BauGB führen und wäre nicht angemessen. Daher wird mit der acht Meter breiten Fläche mit Pflanzbindung eine Festsetzung getroffen, die weitgehend der Intention der Empfehlungen im Ergebnis der Umweltprüfung entspricht aber zugleich Rücksicht nimmt auf die Entwicklungsinteressen des Grundstückseigentümers. Nach wie vor greift für alle Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans bei dem vorhandenen Baumbestand (50 geschützte Bäume), die den Regelungen der Baumschutzverordnung unterliegen, weiterhin die Baumschutzverordnung. Textliche Festsetzungen: 4.1 Auf der Fläche A sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB) 4.2 Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) 4.3 Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) Hinweis:
Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 und 4.3 wird die Verwendung
von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen (siehe Anlage 2 zur
Begründung). Die textlichen Festsetzungen Nr. 4.1 bis 4.3 sind als Minderungsmaßnahmen aus dem Eingriffs-Ausgleichgutachten übernommen worden. Hiermit wird zudem eine landschaftsplanerisch und städtebaulich angemessene Mindestquantität der Begrünung im Plangebiet gesichert, unter Beachtung des Charakters des Gewerbegebiets. Bei der Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes gemäß Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 sind Baumpflanzungen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4.3 nicht anzurechnen; damit soll eine Doppelanrechnung von Neupflanzungen vermieden werden. Insgesamt würde sich entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 eine Gesamtzahl von ca. 51 einheimischen Laubbäumen im Plangebiet ergeben. Die Eingrünung von Stellplatzanlagen (textliche Festsetzung Nr. 4.3) durch Baumpflanzungen hat in grünordnerischer Hinsicht eine Vielzahl positiver Auswirkungen. Neben einer attraktiven Gestaltung des Freiraumes wird ein wichtiger Beitrag zur Gebietsdurchgrünung geleistet und neuer Lebensraum geschaffen, besonders für Insekten und Vögel. Durch Beschattung und Verdunstung über das Laubwerk wird für versiegelte Bereiche ein klimatischer Ausgleich geschaffen. Für das Gewerbegebiet reicht in Anbetracht der prägenden Nutzungen eine relativ geringe Bepflanzung. Als Anlage 2 ist der Begründung eine Liste mit einheimischen Laubbäumen beigefügt, die als Empfehlung bei der Auswahl der einheimischen Bäume herangezogen werden sollte und die standortspezifischen Gegebenheiten berücksichtigt. Hinsichtlich der Durchführung von konkreten Baumaßnahmen durch einzelne Bauherren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass zur Vermeidung von Verbotsverletzungen gemäß § 42 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) der Baubeginn außerhalb der Brut- und Aufzuchtszeit erfolgen soll (siehe auch Umweltbericht). Sofern die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewährleisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt werden, noch deren Gelege zerstört werden und das Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Beim Abriss von Gebäuden sind diese zuvor auf Fledermäuse und Gebäudebrüter zu überprüfen. Die Maßnahmen sind grundsätzlich außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchzuführen. Weiterhin bedarf es vor der Maßnahme einer fachkundigen Kontrolle. Notwendige Rodungen sind in der Zeit vom 01.09. bis 29.02. durchzuführen, so dass eine Beeinträchtigung während der Vogelbrutzeit vermieden werden kann. Für den Mauersegler wäre eine erhebliche Betroffenheit bei Verlust der sich aktuell auf dem Gelände Nüßlerstraße 30 befindlichen Nist-, Brut-, und Lebensstätte gegeben. Zur Abwendung der Verbotstatbestände sind in diesem Fall gemäß § 42 BNatSchG von dem Bauherren auf der nachgelagerten Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen Nisthilfen vorzusehen und gemäß § 62 BNatSchG ein Befreiungsantrag bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I E zu stellen. Diese eventuelle Betroffenheit besteht jedoch unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Im Eingriffs-Ausgleichgutachten wurden zudem Maßnahmen zur Fassaden- und Dachbegrünung als mögliche Minimierungsmaßnahmen benannt. Auf eine generelle verbindliche Festsetzung dieser Begrünungsmaßnahmen im Bebauungsplan wurde, aufgrund der hiermit verbundenen erheblichen Einschränkung bei der baulichen Ausführung und Gestaltung der Gebäude im Plangebiet verzichtet. Die konkrete Projektgestaltung ist jedoch in Eigenverantwortung durch den Bauherren/Architekten im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen vorzunehmen. Dies schließt auch Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung ein. Für eine verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan gibt es keine zutreffende städtebauliche Begründung. Durch den Bebauungsplan werden keine Eingriffe ausgelöst, die nicht nach geltendem Planungsrecht zulässig waren und die Obergrenzen der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden eingehalten. 3.1.6.
Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinie
Die Straßenbegrenzungslinien im Bebauungsplan 3-12 stellen die derzeitige Bestandssituation dar. Gemäß Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 21.12.2006 (Antwort auf die Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB) ist eine Verbreiterung der Berliner Allee beabsichtigt. Die damit erforderlichen zukünftigen Straßenbegrenzungslinien und die sich daraus ergebenden Flächen, die zukünftig für die Straßenerweiterung erworben werden müssen, sind gegebenenfalls Bestandteil eines späteren Planfeststellungsverfahrens. Unter Berücksichtigung der Freihaltung der geplanten Trasse von Bebauung wird im Bebauungsplan die Baugrenze entlang der Berliner Allee auf 8,0 m parallel zu den jetzigen Grundstücksgrenzen festgesetzt (siehe Abschnitt II. 3.1.3.). Textliche Festsetzung: 5.1 Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB) Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche bleibt der Fachplanung durch das Tiefbauamt vorbehalten. Öffentliche Straßenverkehrsflächen, die eine Entschädigung nach § 40 BauGB auslösen, werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Lediglich eine Teilfläche der Roelckestraße, die bereits als Straßenland genutzt wird, jedoch Privateigentum ist (westlicher Teilbereich des Flurstückes 65, ca. 135 m²) wird als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. 3.2.
Flächenbilanz
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 ergibt sich aufgrund der festgesetzten Nutzungen folgende Bilanzierung (gerundet):
Bei einer maximalen Ausnutzung der zulässigen Grundfläche (GRZ 0,7 bzw. 0,8) in den einzelnen Baugebieten ergibt sich im Plangebiet insgesamt eine Grundfläche von circa 81.200 m² gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO. Entsprechend § 19 Abs. 4 BauNVO würde bei einer Mitrechnung der Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 die versiegelte Grundfläche im Gewerbegebiet insgesamt maximal 82.035 m² umfassen. III. Umweltbericht
Inhaltsverzeichnis
Seite 1. EINLEITUNG ................................................................................................................. 22 1.1 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans.............................................................................. 22 1.2
Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des
Umweltschutzes 1.2.1
Fachgesetzliche Ziele...................................................................................................... 22 1.2.2
Fachplanerische Ziele ..................................................................................................... 27 2. Beschreibung
und Bewertung der Umweltauswirkungen ............. 29 2.1 Auswirkungen auf die Schutzgüter
Naturhaushalt und Landschaft ................................ 29 2.1.1 Schutzgut Boden ............................................................................................................ 29 2.1.2 Schutzgut Wasser .......................................................................................................... 31 2.1.3 Schutzgut Klima, Luft ...................................................................................................... 32 2.1.4 Schutzgut Biotope, Pflanzen, Tiere und biologische
Vielfalt .......................................... 33 2.2 Schutzgut Landschaft ..................................................................................................... 40 2.3 Schutzgut Mensch und seine
Gesundheit....................................................................... 41 2.4
Wechselwirkungen
zwischen den Schutzgütern ........................................................... 43 2.5
Eingriffs-
Ausgleichs-Bilanz ............................................................................................ 43 3. In
Betracht kommende anderweitigE Planungsmöglichkeiten..... 46 4. Zusätzliche
Angaben ............................................................................................ 46 4.1
Beschreibung der technischen Verfahren der
Umweltprüfung, 4.2 Maßnahmen
zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen ..................................... 46 5. ALLGEMEIN
VERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG .......................................... 47
Literatur-
und Quellenverzeichnis ........................................................................................ 51 1. Einleitung1.1 Inhalt und Ziele des Bebauungsplans Der Bezirk Pankow von Berlin beabsichtigt mit dem Bebauungsplan 3-12 den traditionell seit Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandort an der nördlichen Berliner Allee in seiner Funktion zu sichern und weiterzuentwickeln. Der Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung soll auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen. Des Weiteren werden die Flächen für den künftigen Ausbau der Berliner Allee mit geplanter Straßenbahntrasse gesichert. Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Es gelten die planungsrechtlichen Bestimmungen des § 34 BauGB. 1.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Bedeutung für den BebauungsplanMit dem novellierten und seit dem 20.07.2004 gültigen Baugesetzbuch wurden die Vorgaben der Richtlinie 2001/42/EG vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme in das deutsche Bauplanungsrecht umgesetzt. Dies führt zu inhaltlichen und insbesondere zu verfahrensmäßigen Vorgaben zur Berücksichtigung von Umweltbelangen in der Abwägung. Darüber hinaus werden mit dem Monitoring (Überwachung der Umweltauswirkungen) auch zeitlich über das Aufstellungsverfahren hinaus reichende Anforderungen gestellt. 1.2.1 Fachgesetzliche Ziele Neben den Vorschriften des Baugesetzbuchs existiert eine Reihe von Fachgesetzen, die für die Bauleitplanung relevant sind. Deren Ziele werden nachfolgend schutzgutbezogen dargestellt.
1.2.2 Fachplanerische Ziele Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich aus den
übergeordneten raumordnerischen, städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Vorgaben. Diese sind aus raumordnerischer Sicht im Landesentwicklungsplan
Berlin Brandenburg und für die Stadt Berlin im Flächennutzungsplan (SenStadt
2004a) und im Landschaftsprogramm
(SenStadtUm 1994) formuliert. Auf der bezirklichen Ebene sind Vorgaben in der
Bereichsentwicklungsplanung - Bezirk Weißensee dargestellt. Die fachlichen
Vorgaben sind folgend zusammenfassend wiedergegeben. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP BB - Stand August 2007) ist das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt. FlächennutzungsplanFür den Geltungsbereich stellt der FNP "gewerbliche Baufläche“ dar. Die Berliner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße klassifiziert. Landschaftsprogramm
Die Entwicklungsziele und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind im Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm (SenStadtUm 1994) in vier Programmplänen (Naturhaushalt/Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild, Erholung/Freiraumnutzung) formuliert. Sie bilden die landschaftsplanerischen Grundlagen für die Zielsetzungen des Bebauungsplans, die dort zu konkretisieren sind. Die Vorgaben werden hier zusammenfassend wiedergegeben. Teilplan
Naturhaushalt/Umweltschutz
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb einer Fläche „Industrie und Gewerbe“. Hierfür sind folgende Anforderungen definiert: · Sanierung von Altanlagen · Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen · Förderung flächensparender Bauweise · Bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien · Boden- und Grundwasserschutz · Dach- und Wandbegrünung Teilplan Biotop- und Artenschutz
Im Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ ist der Geltungsbereich den städtisch geprägten Räumen und hier dem „Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung“ mit folgenden Anforderungen zugeordnet: · Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt · Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten · Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung · Extensivierung der Pflege von Teilen der Grün- und Parkanlagen · Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands (besonders großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten) · Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen Teilplan Landschaftsbild
Im Programmplan „Landschaftsbild“ ist der Geltungsbereich ebenfalls den städtisch geprägten Räumen und hier dem „Städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzung“ mit folgenden Anforderungen zugeordnet: · Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung · Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge (Volksparke, Gartenplätze, Siedlungsbereiche der 20er und 30er Jahre) · Erhalt des Volkspark-, Kleingarten- und Friedhofrings als Element der Stadtstruktur und Ergänzung durch neue Parkanlagen · Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) · Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen · Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung Teilplan Erholung und
Freiraumnutzung
Im Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“ ist der Geltungsbereich den sonstigen Siedlungsgebieten und hier den „Sonstigen Flächen außerhalb von Wohnquartieren“ mit folgenden Anforderungen zugeordnet: · Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen · Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung · Entwicklung von Wegeverbindungen · Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung · Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden Bereichsentwicklungsplanung Das Gebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 befindet, wird in der BEP als eigenständig zu profilierender Gewerbestandort im Kontext des Stadterweiterungsraums Nord-Ost gesehen. 2. Beschreibung
und Bewertung der Umweltauswirkungen 2.1 Auswirkungen auf die Schutzgüter Naturhaushalt und Landschaft2.1.1
Schutzgut Boden Bestand
und Bewertung Berlin ist geomorphologisch durch Ablagerungen der jüngsten Eiszeit (Weichseleiszeit) und der Nacheiszeit geprägt. Das Planungsgebiet liegt auf der Hochfläche des Barnim. Der Barnim ist eine durch Geschiebemergel charakterisierte Grundmoränenplatte der Weichseleiszeit. Nach
Angaben des Umweltatlas (SenStadt 2005) wird der Großteil des Planungsgebiets
durch die anthropogen geprägten Bodengesellschaften Lockersyrosem + (Humus)
Regosol + Pararendzina eingenommen. Der zentrale Bereich ist entsprechend der
Darstellung des Umweltatlas noch durch die hier natürlich anstehenden
Parabraunerden bestimmt. Inzwischen sind diese Flächen durch den Bau der
Erschließungsstraße auch weitgehend überprägt. Der nordwestliche Bereich wird
von der Bodengesellschaft Regosol + Parabraunerderegosol
eingenommen. In Bezug auf die regionale Seltenheit werden die Bodengesellschaften als sehr häufig bis häufig bewertet (SenStadt 2002). Die Naturnähe der Böden wird für den nord-westlichen durch Regosol + Parabraunerderegosol bestimmten Teilbereich als gering, für den übrigen Geltungsbereich als sehr gering eingestuft (SenStadt 2002a). Der anthropogene Einfluss auf den Boden ist damit als hoch bis sehr hoch zu werten. Die Archivfunktion des Bodens für die Naturgeschichte wird für den Bereich der Parabraunerde mit „mittel“ für den übrigen Geltungsbereich mit „gering“, angegeben (SenStadt 2006). Böden mit besonderer Bedeutung im Naturhaushalt sind damit nicht vorhanden. Die Flächenbilanz des Geltungsbereichs zeigt die Tabelle 1. Entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans werden versiegelte Flächen, bei einer maximalen Ausnutzung der zulässigen GRZ im GE-Gebiet und unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Straßenverkehrsflächen, zukünftig 82,2 % der Gesamtfläche des Plangebiets, dies sind circa 94.590 m², einnehmen. Als unversiegelte Fläche bleiben circa 20.510 m² (17,8 %) der Gesamtfläche erhalten. Die derzeitige versiegelte Fläche umfasst ca. 47.800 m². Tab.
1: Flächenbilanz
Flächenangaben gerundet. Altlastenverdacht / Bodenbelastungen
Im Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind sechs Teilflächen mit Belastungsverdacht eingetragen. Einen Überblick gibt die folgende Tabelle 2. Tab. 2: Altlastenverdachtsflächen im Geltungsbereich
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der PlanungBei Nichtdurchführung der Planung ist das Gebiet nach § 34 BauGB entwickelbar. Auch ohne bauleitplanerische Festsetzungen wäre ein der Planung entsprechendes Maß der Versiegelung möglich.Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Anlagebedingt kommt es zukünftig durch die Baumaßnahme zu erheblichen und/oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen durch eine Versiegelung in einem Umfang von max. 94.590 m², bei vollständiger Ausnutzung der zulässigen GRZ. Durch die Bodenversiegelung gehen alle abiotischen und biotischen Bodenfunktionen verloren. Als biotische Funktionen des Bodens sind zu nennen: Wurzelraum für Pflanzen, Medium für mikrobielle Prozesse und Lebensraum für Bodentiere. Unter abiotischen Funktionen sind Leistungen zu verstehen, die im System Atmosphäre-Boden-Grundwasser eine wichtige Rolle spielen. Hierzu gehören folgende Funktionen: Boden als mechanischer und physikochemischer Filter zur Reinigung des Wassers, Boden als Regulativ für Evapotranspiration und Grundwasserneubildung, Boden als Puffersystem und Boden als Körper der Luftreinhaltung durch Aufnahme von Staub- und Schadstoffen. Auf teilversiegelten Flächen stehen die genannten Bodenfunktionen in Abhängigkeit vom Fugenanteil, bzw. Bodenbelag in eingeschränktem Maße zur Verfügung. Maßnahmen
zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen gemäß dem
Eingriffs-Ausgleichsgutachten Zu Vermeidung baubedingter Beeinträchtigungen ist der Oberboden zu Beginn der Erdarbeiten, abzuschieben und während der Bauphase ordnungsgemäß zu lagern, ggf. zu begrünen und einer entsprechenden Folgenutzung zuzuführen. Auf den nicht überbauten Grundstücksflächen sind die Bodenfunktionen nach Abschluss der Bauarbeiten wieder herzustellen, die Flächen sind gärtnerisch anzulegen. In Bezug auf die Altlastenverdachtsflächen ist vor Beginn der Bebauung durch orientierende Untersuchungen festzustellen, ob eine Bodenbelastung bzw. Altlast vorliegt. Bestätigt sich der Verdacht sind bei Bedarf Detailuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung festzulegen. 2.1.2 Schutzgut Wasser Bestand
und Bewertung Laut Umweltatlas liegt der Grundwasserflurabstand im Plangebiet zwischen 10 und 20 m (SenStadt 2007). Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers im Plangebiet wird überwiegend mit „mittel“, im Südwesten des Geltungsbereichs mit „gering“ angegeben. Der Grundwasserleiter ist damit gegenüber Schadstoffbelastungen als „relativ geschützt“ bzw. als „geschützt“ anzusehen (SenStadt 1993). Das Plangebiet liegt im Bereich mit gespanntem Grundwasser, d.h. der oberste Grundwasserleiter liegt unter einer schlecht durchlässigen bzw. undurchlässigen Schicht, wobei das Grundwasser gegen diese Schicht drückt. In sandig kiesigen Einlagerungen kann dort, lokal eng begrenzt, schwebendes Grundwasser mit geringerem Flurabstand auftreten. Niederschläge reichern in Abhängigkeit von den klimatischen Bedingungen, den Substratverhältnissen, dem Bewuchs und der Flächennutzung den Grundwasserspiegel in unterschiedlichem Maße an. Überbauung und Versiegelung führen, sofern die Niederschläge über die Kanalisation abgeführt werden, zu Verlusten bei der Grundwasserneubildung. Das auf den versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser wird derzeit über eine Mischkanalisation in der Nüßler- und Roelckestraße sowie eine Trennkanalisation in der Berliner Allee abgeführt. Eine Zwischenspeicherung des auf den Verkehrsflächen anfallenden Niederschlagswassers erfolgt in offenen Gräben innerhalb des Geltungsbereichs. Die Grundwasseranreicherung wird hierdurch erheblich reduziert. Die Grundwasserneubildung beträgt für den überwiegenden Teil der Fläche 100 - 150 mm, im nordwestlichen mit einem Gehölz bestandenen Bereich 50 - 100 mm (SenStadt 2007a). Die Neubildungsrate ist damit als mittel bzw. mittel-gering einzustufen. Oberflächengewässer und Wasserschutzgebiete sind durch die Planung nicht betroffen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der PlanungBei Nichtdurchführung der Planung ist das Gebiet nach § 34 BauGB entwickelbar. Das Maß der Versiegelung und damit der Einfluss auf den Wasserhaushalt entspricht den Wirkungen bei Durchführung der Planung.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Durch die Entwicklung des Plangebiets unter Ausnutzung der zulässigen GRZ ergibt sich eine dauerhafte Versiegelung von max. 94.590 m2. In Abhängigkeit vom Versiegelungsgrad wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser eingeschränkt bzw. wird diese bei Vollversiegelung völlig unterbunden. Der Boden steht damit zur Grundwasseranreicherung und -speicherung nur eingeschränkt bzw. nicht mehr zur Verfügung. Die Bedeutung der Fläche für die Grundwasserneubildung wird hierdurch vermindert. Maßnahmen
zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen gemäß dem
Eingriffs-Ausgleichsgutachten Baubedingte
Beeinträchtigungen in das Schutzgut Wasser sollen durch sachgemäße Material-
und Müllablagerungen vermieden werden. Durch die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen
Belägen wie z.B. von Klinker, Mosaikpflaster, Platten mit
Sand-/Schotterunterbau sowie Rasengittersteinen oder Schotterrasen für Wege-
und sonstige Erschließungsflächen unter Berücksichtigung der
bodenschutzrechtlichen Anforderungen an eine gewerbliche Nutzung lässt sich die
Gesamtversiegelung und der Eingriff in den Gebietswasserhaushalt reduzieren. Durch die Versickerung des auf den Dachflächen
anfallenden Niederschlagswassers auf den Grundstücken kann der Eingriff in das
Schutzgut Wasser vermindert werden. Die Versickerung dient dem Erhalt der
Rückhaltefunktionen und der Grundwasserneubildung. Eine Verlagerung von
Schadstoffen in Boden und Grundwasser bedingt durch evtl. vorhandene Altlasten
ist zu vermeiden. 2.1.3 Schutzgut Klima, Luft Bestand
und Bewertung Großklimatisch liegt das Planungsgebiet im Einflussbereich des Kontinentalklimas, das durch warme, trockene Sommer und kalte Winter gekennzeichnet ist. Es herrschen südliche und nordwestliche Winde vor. Mit einer mittleren jährlichen Niederschlagsmenge von 570–585 mm gehört der Nordosten Berlins zu den niederschlagsarmen Regionen Deutschlands. Der Bereich liegt in einer stadtklimatischen Zone die „geringe Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen“ aufweist (SenStadt 2001). Das Plangebiet gilt als bioklimatisch nicht belasteter Siedlungsraum mit guter Durchlüftung. Dem gehölzbewachsenen Streifen im nordwestlichen Bereich an der Roelckestraße kommt eine „hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung“ zu (SenStadt 2004). Hinsichtlich der klimatischen Belastungssituation ist das
Plangebiet dem klimatischen Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der PlanungBei Nichtdurchführung der Planung ist im Rahmen einer Entwicklung nach § 34 BauGB von einem vollständigen Verlust des Gehölzbestandes im Nordwesten und damit von einer größeren Beeinträchtigung des Schutzgutes auszugehen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Anlagebedingt erhöht sich der Versiegelungsgrad, wodurch Aufheizungseffekte entstehen. Durch die Versiegelung werden klimatisch wirksame Freiflächen in Form von Kaltluftentstehungsflächen auf einer Fläche von max. 94.590 m2 beeinträchtigt. Maßnahmen
zur Vermeidung, zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen gemäß dem
Eingriffs-Ausgleichsgutachten Als klimatisch wirksame Struktur soll ein Teil des Gehölzbestands im Nordwesten des Plangebiets erhalten werden. Zusätzlich kann die Erhaltung von Einzelbäumen sowie die extensive Begrünung von Flachdächern und Fassadenbegrünung Aufheizungseffekte vermindern. Die weitgehende Erhaltung des Baumbestandes sowie des Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebietes wird durch die Festsetzung einer Fläche mit Pflanzbindung im Bebauungsplan gesichert. 2.1.4 Schutzgut
Biotope, Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Bestand und Bewertung Biotoptypen
Zur Charakterisierung der Lebensräume von Flora und Fauna wurden die Biotoptypen im Rahmen einer terrestrischen Kartierung erfasst. Die Einordnung der Biotoptypen erfolgt entsprechend der Berliner Biotoptypenliste (Köstler et al 2005). Die Kartierung erfolgte am 25. und 26.02.2008. Der überwiegende Teil der unbebauten Teilflächen des Plangebiets wird durch die Biotoptypen Ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren weitgehend ohne Gehölzaufwuchs (032001) sowie ruderale Landreitgrasfluren mit Gehölzaufwuchs (032102) eingenommen. Unbefestigte Baustraßen bilden vegetationsfreie und -arme Sandflächen (03110). Baumreihen mit überwiegend heimischen Gehölzarten (07142511) prägen den Bereich südlich entlang der Grundstücksgrenze Berliner Allee 317 und 321 sowie westlich entlang der Grundstücksgrenze Nüßlerstraße 44. Mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend heimischen Arten (07311) finden sich in einem Streifen im Nordwesten des Plangebiets an der Roelckestraße 93 sowie nördlich der Bebauung Nüßlerstraße 44. Darüber hinaus ist das Gebiet durch unterschiedliche Bebauungsstrukturen wie Gewerbe-Industrie-, Handels- und Dienstleistungsflächen (12310), Großformbebauung, Hochhauskomplexe (12250) und Einzelhausbebauung (12260) bestimmt (Kategorisierung gemäß Biotopliste Berlin). Teilversiegelte Parkplätze aus Rasengittersteinen sind dem Biotoptyp 12642, versiegelte Parkplätze dem Biotoptyp 12643 zuzuordnen. Ein Abschnitt der Feldtmannstraße ist mit Feldsteinpflaster befestigt und dem Typ teilversiegelter Weg (12653) zugeordnet. Auf dem Grundstück Nüßlerstraße 35 befinden sich zur Entwässerung der Stellplatzflächen Sickermulden zur Sammlung und Ableitung des Niederschlagswassers. Die Mulden werden dem Biotoptyp „weitgehend naturferne Gräben, gering verbaut und unbeschattet“ (011331) zugeordnet. Die Mulden führen nur temporär, in Abhängigkeit von den Niederschlagsereignissen, Wasser. Die Vegetation der Mulden besteht aus artenarmen Grassaaten bzw. einjährigen Arten. Die parallel zur geplanten Erschließungsstraße angelegten Sickermulden sind derzeit funktionslos und trocken, da die Straße noch nicht fertig gestellt ist. Die Mulden sind mit ruderalen Gras- und Staudenfluren bewachsen. Nördlich der geplanten Wendeschleife auf dem Grundstück Nüßlerstraße 43 befindet sich ein technischen Zwecken dienendes Becken (02153). Es dient der Aufnahme des in den Gräben gesammelten Niederschlagswassers und führt nur temporär Wasser. Das Becken ist durch 4 m hohe, steile, gras- und krautbestandene Böschungen gekennzeichnet. Die räumliche Verteilung der Biotoptypen zeigt die Karte „Biotoptypen, Baumbestand“. Biotope, die dem gesetzlichen Schutz nach § 26a NatSchGBln unterliegen, sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden. Ebenso sind keine Schutzgebiete gemäß der §§ 19 bis 22 NatSchGBln betroffen. Flora und Vegetation
Charakteristische Arten der ruderalen Pionier-, Gras- und
Staudenfluren mit kleinräumig wechselnden Dominanzen sind Glatthafer
(Arrhenatherum elatius), Land-Reitgras (Calamagrostis epigeios), Gemeine Quecke
(Elymus repens), Goldrute (Solidago canadensis), Rainfarn (Tanacetum vulgare),
Beifuß (Artemisia vulgaris), Kanadisches Berufskraut (Conyza canadensis),
Gemeine Nachtkerze (Oenothera biennis) und Königskerze (Verbascum spec.).
Vereinzelt treten insbesondere parallel zu der ost-west verlaufenden Baumreihe
im Norden Gehölze wie Sand-Birke (Betula pendula), Salweide (Salix caprea), Die ruderalen Landreitgrasfluren sind neben Land-Reitgras (Calamagrostis epigeios) durch Goldrute (Solidago canadensis) und Rainfarn (Tanacetum vulgare) geprägt. In Teilbereichen ist bereits Gehölzaufwuchs von Sand-Birke (Betula pendula), Eschen-Ahorn (Acer negundo), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Flatter-Ulme (Ulmus laevis), Zitter-Pappel (Populus tremula), Kanadische Pappel (Populus x canadensis), Brombeere (Rubus fruticosus), Hunds-Rose (Rosa canina) und Holunder (Sambucus nigra) vertreten. Die mehrschichtigen Gehölzbestände sind aus Flatter-Ulme (Ulmus laevis), Kanadischer Pappel (Populus x canadensis), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Robinie (Robinia pseudoacacia), Sand-Birke (Betula pendula) und Stiel-Eiche (Quercus robur) aufgebaut. In der Strauchschicht finden sich Flatter-Ulme (Ulmus laevis), Kanadische Pappel (Populus x canadensis), Berg- und Spitz-Ahorn (Acer pseudoplatanus und A. platanoides), Robinie (Robinia pseudoacacia), Sand-Birke (Betula pendula), Stiel-Eiche (Quercus robur), Hunds-Rose (Rosa canina), Hartriegel (Cornus sanguinea), Holunder (Sambucus nigra) und Brombeere (Rubus fruticosus). Der Gehölzbestand an der Nüßlerstraße wird zusätzlich durch Nadelbaumarten wie Fichte (Picea omorika und Picea abies) und Ziersträucher wie Flieder (Syringa vulgaris), Spirea (Spiraea spec.), Feuerdorn (Pyracantha spec.), Fiederspiere (Sorbaria sorbifolia), Wacholder (Juniperus spec.), Lebensbaum (Thuja spec.), Eibe (Taxus baccata) und Rhododendron geprägt. Besonders und streng geschützte Pflanzenarten gemäß Anhang IVb der FFH-Richtlinie sowie Anlage 1 der Bundesartenschutzverordnung sind im Plangebiet nicht vorhanden. Fauna Faunistische Kartierungen wurden im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Untersuchung für die Artengruppe der Vögel durchgeführt. Zusätzlich erfolgten Potenzialabschätzungen zu den Artengruppen der Säugetiere, Amphibien, Reptilien, Fische, Käfer, Libellen, Schmetterlinge und Weichtiere (Bezirksamt Pankow 2008a). In Bezug auf die Fledermäuse wurden die vorhandenen Gebäude auf das Vorhandensein von Fledermausquartieren abgesucht. Im Plangebiet wurden bei den Kartierungen 2008 insgesamt 26 Brutvogelarten festgestellt. Die Ergebnisse sind in Tabelle 3 zusammengefasst. Sämtliche der aufgeführten Arten sind gemäß § 10 Abs. 2, Nr. 10b BNatSchG i.V.m. § 42 ff BNatSchG europarechtlich besonders geschützte Arten. In Berlin sowie auch in Deutschland gilt die Haubenlerche, die mit einem Revier kartiert worden ist, als stark gefährdet (Rote Liste 2). Als Art des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie wurde der Neuntöter mit zwei Revieren nachgewiesen. Auffällig ist die Häufung von Arten und Revieren im Bereich der Gehölzgruppe am Nordwestrand des Gebiets. Dies ist der am stärksten besiedelte Bereich. Der zentrale Bereich des Gebiets ist so gut wie vogelfrei. Während der Zugzeiten wurde er allerdings von einer großen Zahl von Durchzüglern aufgesucht, die in den reichlich vorhandenen Stauden Nahrung (Sämereien) suchten. Dabei wurden auch Arten festgestellt, die als Brutvögel nicht mehr auftauchten (Wiesenpieper, Bluthänfling, Braunkehlchen und Wacholderdrossel). Die zweite Häufung von Brutvögeln tritt im Bereich der Gebäude auf. Vor allem die nördlich das Gebiet begrenzenden Gebäude sowie die bereits vorhandenen Industrieanlagen wurden von folgenden Arten besiedelt: § Bachstelze
Die das Gebiet östlich begrenzende Staudenbrache wurde von Amsel, Grünfink, Goldammer, Mönchsgrasmücke und Neuntöter mit jeweils einem Revier besiedelt. Tab. 3: Brutvögel im Bereich des Bebauungsplans 3-12
1.1
RL
B: Rote Liste Berlin (Witt 2003) 1.2
RL
D: Rote Liste Deutschland (Bauer et al. 2002) 1.3
EU:
Art des Anhangs I der
EU-Vogelschutzrichtlinie Trend B: Bestandstrend in
Berlin 0 = Bestand stabil oder Trend
innerhalb ± 20%, +1
= Trend zwischen +20% und +50% +2 =
Trend > +50% -1 =
Trend zwischen -20% und -50% -2 =
Trend > -50% Von den 26 erfassten Brutvogelarten zeigen 21 Arten keine negativen Bestandsentwicklungen bzw. Zunahmen (Otto & Witt 2002). Bei diesen Arten ist keine Gefährdung der Berliner Population zu erkennen. Es handelt sich durchgehend um Arten mit einer hohen Flexibilität und damit verbunden der Fähigkeit zur schnellen Besiedlung neu entstehender Lebensräume. Negative Bestandsentwicklungen im Stadtgebiet von Berlin sind für folgende Arten erkennbar: § Bachstelze
Diese Arten wurden jeweils mit einem Revier im Gebiet nachgewiesen. Zur Überprüfung des möglichen Vorhandenseins von Fledermausquartieren wurden die Gebäudefassaden innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans nach Einflugmöglichkeiten abgesucht. Weiterhin wurden die vorhandenen Altbäume auf mögliche Höhlen und Spalten überprüft. Die Kontrolle der Gebäude erfolgte durch das Absuchen der Hauswände mittels Fernglas. Ende Mai 2008 wurde die Fläche in den Abendstunden aufgesucht, um festzustellen, ob über der Brachfläche Fledermäuse nach Nahrung suchen. Im Ergebnis der Suche konnten keine geeigneten Höhlen und/oder Spalten an Hausfassaden oder Bäumen gefunden werden, die Fledermäusen einen Zutritt in das Innere ermöglichen würden. Das Vorhandensein von Fledermausquartieren kann im Plangebiet damit ausgeschlossen werden. Einzelne jagende Fledermäuse konnten bei den Begehungen in den Abendstunden (Mai) festgestellt werden. Diese können aus angrenzenden Bereichen stammen und die hier offenbar günstigen Nahrungsbedingungen nutzen. Für die Artengruppen der Säugetiere, Amphibien, Reptilien, Fische, Käfer, Libellen, Schmetterlinge und Weichtiere kommt der artenschutzrechtliche Beitrag zu dem Ergebnis, dass aufgrund der gegebenen Biotopstruktur Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie nicht zu erwarten sind. Aufgrund der Biotopstruktur - ruderale, zum Teil lückige Ruderalfluren - hat die Fläche insbesondere auch Bedeutung für Insekten. Entsprechend Anhang 1, Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung sind alle Bienen- und Hummelarten national besonders geschützt. Unter den Heuschrecken zählt die im Geltungsbereich beobachtete Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) zu den national besonders geschützten Arten. Darüber hinaus ist von Vorkommen besonders geschützter Schmetterlingsarten wie dem Kleinen Wiesenvögelchen (Coenonympha pamphilus) auszugehen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der PlanungBei Nichtdurchführung der Planung ist von einer Entwicklung des Gebiets nach § 34 BauGB auszugehen. Hierdurch ist weitgehend ein entsprechender Verlust von Habitatstrukturen zu erwarten. Durch eine Pflanzbindung werden durch die Planung jedoch Teile des Gehölzbestandes im Nordwesten als Lebensraum für die Avifauna erhalten, was bei einer Entwicklung nach § 34 BauGB nicht gewährleistet werden kann. Die artenschutzrechtlichen Belange sind gleichermaßen wie im Falle der Durchführung der Planung zu beachten.Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Anlagebedingt gehen die Habitatqualitäten auf den versiegelten Flächen in einem Umfang von max. 94.590 m² verloren. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entsteht voraussichtlich artenarmes Ziergrün. Betroffen von der Versiegelung und der Nutzungsänderung sind insbesondere ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren sowie mehrschichtige Gehölzbestände. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein artenschutzrechtlicher Beitrag erstellt worden. Diesem oblag die Prüfung, ob Verbotsverletzungen nach § 42 BNatSchG durch die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einschlägig sind und wenn ja, inwieweit die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 43 Abs. 8 oder Befreiung nach § 62 BNatSchG gegeben sind. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass für die zu betrachtenden Arten, mit Ausnahme des Mauerseglers, keine Verbotsverletzungen nach § 42 BNatSchG einschlägig sind, die eine Ausnahme nach § 43 Abs. 8 bzw. eine Befreiung nach § 62 BNatSchG erfordern würden. Die vorkommenden gemeinschaftsrechtlich streng geschützten Fledermausarten nutzen den Raum als Jagdhabitat. Sommer- und Winterquartiere konnten nicht nachgewiesen werden. Beeinträchtigungen von Jagdhabitaten, die hier keine existentielle Bedeutung haben, stellen keine Verbotsverletzung dar. Die vorkommenden Vogelarten gehören zu den gemeinschaftsrechtlich besonders geschützten Arten. Die artenschutzrechtliche Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass es durch die Festsetzungen des Bebauungsplans voraussichtlich zu einem Verlust an Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten bezogen auf die gefundenen Arten kommen wird. Entsprechend der für den Bebauungsplan anzuwendenden Überprüfung der Zulassungsvoraussetzungen nach § 42 Abs. 5 i.V.m. § 42 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG wird jedoch ein Verbotstatbestand nur dann ausgelöst, sofern die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätte nicht im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird und sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert. Durch den im vorliegenden Fall zu erwartenden Verlust von Brutstätten ist bei keiner der festgestellten Brutvogelarten des Bebauungsplangebiets eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population zu erwarten. Zudem können die meisten Arten im Umfeld Ersatzlebensräume finden. Hierzu bieten sich die z.T. ruderalen Freiflächen der nördlich angrenzenden Bezirksamtsfläche, die Sportflächen „An der Rennbahn“ mit ihren ruderalen Randbereichen sowie die durchgrünten Einfamilienhausgebiete und Kleingartenkolonien im Umfeld an. Die Zulassungsvoraussetzungen i.S. des § 42 Abs. 5 BNatSchG für eine Umsetzung der mit dem Bebauungsplan benannten Planungsziele liegen damit unter Maßgabe der im Weiteren benannten Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen vor. Die Umsetzung des Bebauungsplans führt zum Verlust von Lebensräumen von national besonders geschützten Arten. Entsprechend § 42 Abs. 5 BNatSchG liegt bei Handlungen zur Durchführung eines Eingriffs oder Vorhabens ein Verstoß gegen die Zugriffs-, Besitz und Vermarktungsverbote jedoch nicht vor. Im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung sind jedoch Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen im Sinne des rechtlich normierten Vermeidungsgebots zu beachten. Maßnahmen
zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen gemäß der
artenschutzrechtlichen Untersuchung Zur
Vermeidung und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten
können entsprechend der artenschutzrechtlichen Untersuchung (BA Pankow 2008a) die folgenden Maßnahmen beitragen: ·
Erhalt des zusammenhängenden Baum- bzw. Gehölzbestandes
im Nordwesten des Geltungsbereichs. · Ausweisung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, mit dem Ziel, zusammenhängende Grünflächen mit Vernetzungsfunktion entstehen zu lassen. Kurzrasige Grünflächen sind für viele Arten wichtige Nahrungsreviere (Aaskrähe, Amsel, Bachstelze, Star und Ringeltaube). ·
Mindestbepflanzung mit einheimischen Bäumen bzw.
Gehölzen; diese sind möglichst als Baumgruppen bzw. als dichte Heckenstrukturen
anzupflanzen. ·
Begrünung von
Fassaden. ·
Begrünung der Dachflächen,
Anlage von bekiesten Flachdächern. Zur Vermeidung von Verbotsverletzungen nach § 42 BNatSchG sollte der Baubeginn außerhalb der Brut- und Aufzuchtszeit erfolgen. Hierdurch wird die aktuelle Brutperiode gesichert. Sofern die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewährleisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt werden, noch deren Gelege zerstört werden und das Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Beim Abriss von Gebäuden sind diese zuvor auf Fledermäuse und Gebäudebrüter zu überprüfen. Die Maßnahmen sind grundsätzlich außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchzuführen. Weiterhin bedarf es vor der Maßnahme einer fachkundigen Kontrolle. Notwendige Rodungen sind in der Zeit vom 01.09. bis 29.02. durchzuführen, so dass eine Beeinträchtigung während der Vogelbrutzeit (Schutzzeit gem. § 29 NatSchGBln vom 01.03. bis 30.08.) vermieden werden kann. Die
partielle Erhaltung des Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets
vermindert den Eingriff in das Schutzgut Arten und Biotope und erhält
Biotopstrukturen, die insbesondere für die Avifauna von Bedeutung sind. Die
Erhaltung des Baumbestandes kann den Eingriff in das Schutzgut Arten und
Biotope zusätzlich vermindern. Durch
die Mindestpflanzungen von einheimischen Bäumen vermindert sich der Eingriff in
das Schutzgut Arten- und Biotope. Auf eine generelle
verbindliche Festsetzung der Begrünungsmaßnahmen von Fassaden und Dächern im
Bebauungsplan wird, aufgrund der hiermit verbundenen erheblichen Einschränkung
bei der baulichen Ausführung und Gestaltung der Gebäude im Plangebiet
verzichtet. Die konkrete Projektgestaltung ist jedoch in Eigenverantwortung
durch den Bauherren/Architekten im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen
vorzunehmen. Dies schließt auch Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung ein.
Für eine verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan gibt es keine zutreffende
städtebauliche Begründung. Durch den Bebauungsplan werden keine Eingriffe
ausgelöst, die nicht nach geltendem Planungsrecht zulässig waren und die
Obergrenzen der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden
eingehalten. Die
sonstigen aufgeführten Maßnahmen können im Rahmen der nachgelagerten
Genehmigungsverfahren Berücksichtigung finden. 2.2 Schutzgut
Landschaft Bestand
und Bewertung Das Landschaftsbild des Plangebiets wird bestimmt durch das Relief, die naturräumliche Situation sowie das Muster der Nutzungsstrukturen. Das Plangebiet befindet sich derzeit in der Entwicklung zum Gewerbestandort und weist eine sehr heterogene Gemengelage auf. Teilbereiche des Geländes sind bereits mit gewerblichen Nutzungen belegt, andere werden derzeit erschlossen bzw. sind noch ungenutzt und durch Ruderalfluren geprägt. Die bereits genutzten Bereiche sind durch einen hohen Versiegelungsgrad und Abstandsgrün geprägt. Als landschaftsbildprägende Strukturen sind der Gehölzbestand im Nordwesten des Gebiets sowie die Straßenbäume entlang der das Plangebiet begrenzenden Straßen, insbesondere der ältere Baumbestand an der Roelckestraße zu werten. Hinzu kommt eine Nord-Süd verlaufende Baumreihe auf dem Grundstück Nüßlerstraße 30. Weiterhin sind der Ziegelschornstein, der zu Telekommunikationszwecken genutzt wird sowie der Wohnblock an der Nüßlerstraße stadtbildprägend, auch wenn der Wohnblock aufgrund seines baulichen Zustands als Stadtbildbeeinträchtigung zu werten ist. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der PlanungBei Nichtdurchführung der Planung erfolgt die Entwicklung des Gebiets entsprechend § 34 BauGB. Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild entsprechen weitestgehend denen der Planung. Durch eine Pflanzbindung werden durch die Planung jedoch Teile des landschaftsbildprägenden Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets als Lebensraum für die Avifauna erhalten, was bei einer Entwicklung nach § 34 BauGB nicht gewährleistet werden kann.Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Zukünftig dominieren im Plangebiet gewerblich genutzte Flächen. Das gegenwärtige heterogene Erscheinungsbild wird von einem einheitlich strukturierten Gewerbegebiet abgelöst, das durch einen hohen Versiegelungsgrad und geringen Freiflächenanteil geprägt sein wird. Negativ zu werten ist der partielle Verlust der aktuell das Gebiet prägenden Gehölzstrukturen. Maßnahmen
zur Vermeidung und zur Verringerung nachteiliger Auswirkungen gemäß dem
Eingriffs-Ausgleichsgutachten Durch die partielle Erhaltung des Gehölzbestandes im Nordwesten werden die Beeinträchtigungen in das Schutzgut Landschaftsbild vermindert. Die Anpflanzung von Bäumen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und auf den Stellflächen dient zusätzlich der Gliederung und Strukturierung des Gebiets. Die teilweise Erhaltung des Gehölzbestandes wird durch die Festsetzung einer Fläche mit Pflanzbindung im Bebauungsplan gesichert. Eine Mindestbepflanzung wird durch textliche Grünfestsetzungen innerhalb der Baugebiete gesichert. 2.3
Schutzgut Mensch und seine
Gesundheit Das
Schutzgut Mensch und seine Gesundheit umfasst sämtliche Faktoren der Umwelt,
die sich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der innerhalb des Plangebiets
arbeitenden und wohnenden Bevölkerung auswirken können. Hierzu gehören
Lufthygiene und Lärm, der Schutz vor Gefahren, die von Bodenverunreinigungen
ausgehen, klimatische Veränderungen sowie Beeinträchtigungen bestehender bzw.
geplanter Erholungsmöglichkeiten. Bestand
und Bewertung Lufthygiene Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt laut FNP nicht im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Ferner liegt er auch außerhalb der Umweltzone. Lufthygienische Belastungen sind für das Gebiet daher als nicht erheblich zu werten.
Lärm
Der Geltungsbereich ist erheblich durch Verkehr belastet. Die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) auf der Roelckestraße beträgt 22.200, auf der Darßer Straße 22.400 und auf der Berliner Allee 16.700. Der LKW-Anteil beträgt tagsüber 20 % und nachts 10 %. Hierdurch ergeben sich in der Roelckestraße Lärmwerte von 72-73 dB(A) tags (6-22 Uhr) und 61 bis 62 dB(A) nachts (22-6 Uhr), in der Berliner Allee Lärmbelastungen von ca. 76 dB(A) tags und 65 dB(A) nachts. Die für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte gem. DIN 18005 von 65 dB(A) tags und 55 dB(A) werden somit sowohl in der Roelckestraße als auch in der Berliner Allee durchgängig überschritten (Bezirksamt Pankow 2008a). Zur Lärmbelastung durch die vorhandene gewerbliche Nutzung liegen Messprotokolle/ Immissionsprognosen des Amtes für Umwelt und Naturschutz vor, die im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung Verwendung gefunden haben. Freiraumstruktur / Freiflächenversorgung
Der Geltungsbereich hat keine Bedeutung für die Freiraumnutzung und Freiflächenversorgung. Teile des Geltungsbereichs werden bereits gewerblich genutzt, die übrigen noch unbebauten Flächen sind abgezäunt und damit ebenfalls unzugänglich. Bereiche mit besonderer Bedeutung für die Erholung wie wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen, Spielplätze oder Grünverbindungen sind durch die Planung nicht betroffen. Kulturgüter
Kulturgüter wie denkmalgeschützte Bauten oder Bodendenkmale sind durch die Planung nicht betroffen. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung erfolgt eine Entwicklung auf Grundlage des § 34 BauGB. Bezogen auf das Schutzgut Mensch entsprechen die Auswirkungen denen bei Durchführung der Planung. Prognose der Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung
Lufthygiene Durch die
Zunahme von Quell- und Zielverkehren in Verbindung mit der gewerblichen
Entwicklung ist von einer Zunahme verkehrsbedingter lufthygienischer
Belastungen auszugehen. Gewerbliche lufthygienische Belastungen sind derzeit
nicht vorhersehbar, da diese von der Art des sich ansiedelnden Gewerbes
abhängig sind. Lärm
Der Geltungsbereich ist bereits jetzt durch die Verkehre auf den einbezogenen Straßen erheblich lärmbelastet. Um Konflikte zwischen der geplanten gewerblichen Nutzung und der im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzung auszuschließen wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt (Bezirksamt Pankow 2008). Die bestehenden Vorbelastungen, die durch den Verkehrslärm auf der Roelckestraße und der Berliner Allee sowie durch den Gewerbelärm der innerhalb und außerhalb des Bebauungsplangebiets bereits vorhandenen gewerblichen Nutzungen bestimmt sind, wurden hierbei berücksichtigt. Zur Absicherung der immissionsrechtlichen Verträglichkeit der zukünftigen gewerblichen Nutzungen im Bebauungsplangebiet wurde die Methode der Geräuschkontingentierung nach DIN 45691 für die Bebauungsplanflächen angewendet, bei der den sinnvoll unterteilten Flächen jeweils ein „Emissionskontingent“ für die Tag- und Nachtemission zugeordnet wird. Diese Kontingentwerte wurden in einer Optimierungsrechnung so bestimmt, dass einerseits ein maximal mögliches Emissionskontingent je Flächenanteil ermittelt wird, bei dem andererseits an den umliegenden schutzwürdigen Nutzungen (hier insbesondere die vorhandene Wohnnutzung an der Roelckestraße / Anlage Rennbahn) die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte für „allgemeines Wohngebiet“ gemäß der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ als immissionsrechtliche Anforderung gesichert wird. Die Berechnungsergebnisse der Geräuschkontingentierung zeigen, dass mit diesen Emissionskontingenten die Einhaltung der „schalltechnischen Orientierungswerte“ der DIN 18005 abgesichert wird. Dagegen zeigen die Berechnungsergebnisse zum Verkehrslärm, dass die schalltechnischen Orientierungswerte an den Baugrenzen des Bebauungsplangebiets im Bereich der Roelckestraße und der Berliner Allee deutlich überschritten werden. Freiraumstruktur / Freiflächenversorgung
Der Geltungsbereich wird bedingt durch die geplante gewerbliche Nutzung auch zukünftig keine Bedeutung für die Freiflächenversorgung haben. Maßnahmen
zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
gemäß dem Lärmgutachten Der Geltungsbereich hat keine Bedeutung für die Freiflächenversorgung. Beeinträchtigungen dieses Schutzgutes sind somit nicht gegeben, Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich nicht notwendig. Belastungen durch Lärm bzw. Schadstoffe sind durch die Einhaltung bzw. Berücksichtigung der entsprechenden gesetzlichen Regelungen (BImSchG, TA-Luft, TA-Lärm, Orientierungswerte zum Schallschutz im Städtebau) zu vermeiden. Die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte in Bezug auf die durch das Gewerbegebiet zu erwartenden Lärmimmissionen wird durch die Festsetzung entsprechender Geräuschkontingente gewährleistet. Aufgrund der Verkehrslärmsituation an der Roelckestraße und der Berliner Allee sind bei Errichtung von schutzwürdigen Räumen bauakustische Maßnahmen nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ vorzusehen. Bei Ausbau der Berliner Allee lässt sich durch die Wahl leiserer Beläge eine Lärmreduzierung erreichen. 2.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Eine Verstärkung von erheblichen Umweltauswirkungen der Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima sowie Mensch und Kultur- und Sachgüter durch sich negativ verstärkende Wechselwirkungen ist im Bebauungsplangebiet nicht zu erkennen. 2.5 Eingriffs- Ausgleichs-Bilanz Durch das Bauvorhaben entstehen erhebliche und / oder nachhaltige Beeinträchtigungen der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Biotope und Landschaftsbild. Ein Ausgleichserfordernis ist jedoch entsprechend § 21 Abs. 2 BNatSchG i.V.m. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht gegeben, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Eine Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung erfolgt daher nicht. Die Pflicht, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen bleibt hiervon unberührt. Die folgenden Maßnahmen werden auf der Grundlage des Eingriff-Ausgleichs-Gutachtens empfohlen: Maßnahmen
zur Vermeidung baubedingter Beeinträchtigungen während der Bauphase ·
Durchführung notwendiger Rodungen in der Zeit
vom 01.09. bis 29.02. ·
Sicherung des Oberbodens nach DIN 18 915. ·
Vermeidung von Boden- und
Grundwasserverunreinigungen durch sachgemäße Material- und Müllablagerungen. ·
Verbindliche Absperrung und Markierung der
Baustelleneinrichtungsflächen und -wege. ·
Sicherung vorhandener Gehölze während der
Bauzeit durch geeignete Schutzmaßnahmen entsprechend der DIN 18 920,
Ausgrenzung des zu erhaltenden Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets. ·
Minimierung des Baulärms, der Abgase und
sonstiger Schadstoffe durch Einsatz von Baufahrzeugen und -maschinen, die dem
Stand der Technik entsprechen. Während der Bauvorbereitung und -durchführung können diese Maßnahmen als wesentliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Maßnahmen zur Vermeidung anlagebedingter
Beeinträchtigungen ·
Berücksichtigung von artenschutzrechtlichen
Belangen -
Erhalt des zusammenhängenden Baum- bzw.
Gehölzbestandes im Nordwesten des Geltungsbereichs. - Ausweisung von Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind, mit dem Ziel, zusammenhängende Grünflächen mit Vernetzungsfunktion entstehen zu lassen. Kurzrasige Grünflächen sind für viele Arten wichtige Nahrungsreviere (Aaskrähe, Amsel, Bachstelze, Star und Ringeltaube). -
Mindestbepflanzung mit einheimischen Bäumen bzw.
Gehölzen; diese sind möglichst als Baumgruppen bzw. als dichte Heckenstrukturen
anzupflanzen. -
Einbau von Nisthilfen in Fassaden. Folgende Maßnahmen können zur Vermeidung und Minimierung von Auswirkungen der Schutzgüter beitragen. In der Erläuterung zu den Punkten werden die Auswirkungen für die einzelnen Schutzgüter benannt: ·
Weitgehende
Erhaltung von Einzelbäumen sowie des Gehölzbestandes im Nordwesten des
Plangebiets. ·
Anpflanzung von
Bäumen und Sträuchern auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie auf
den Stellflächen. ·
Versickerung des
Niederschlagswassers auf den Grundstücken. ·
Verwendung von
wasser- und luftdurchlässigen Belägen. ·
Extensive
Dachbegrünung. ·
Fassadenbegrünung. Folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen werden
planungsrechtlich als verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan aufgenommen: -
Zur Vermeidung und Verminderung von
Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten wird der Erhalt eines
zusammenhängenden Baum- bzw. Gehölzbestandes im Nordwesten des Geltungsbereichs
(Fläche A) gesichert sowie die Ausweisung von Flächen, die von Bebauung
freizuhalten sind, mit dem Ziel, zusammenhängende Grünflächen mit
Vernetzungsfunktion entstehen zu lassen. -
Zur Verminderung der Beeinträchtigungen der
Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild werden Mindestbepflanzungen
mit einheimischen Bäumen bzw. Gehölzen, weitgehende Erhaltung geschützter
Einzelbäume und des Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets gesichert
sowie die Anpflanzung von einheimischen Bäumen und Sträuchern auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen und auf den Stellflächen festgesetzt. - Zur
Absicherung der Verträglichkeit der künftigen gewerblichen Nutzungen werden
entsprechende Geräuschkontingente festgesetzt, um schädliche Auswirkungen auf
die Menschen und deren Gesundheit und Wohlbefinden zu vermeiden. 3. In
Betracht kommende anderweitigE Planungsmöglichkeiten Der Bezirk
Pankow von Berlin beabsichtigt mit dem Bebauungsplan 3-12 den traditionell seit
Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandort an der nördlichen
Berliner Allee in seiner Funktion zu sichern und nachhaltig weiterzuentwickeln.
Die Zielsetzung entspricht dem Entwicklungskonzept der Senatsverwaltung für
Wirtschaft für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) sowie dem StEP Gewerbe
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Ohne Aufstellung
eines Bebauungsplans würde die Weiterentwicklung des Standorts auf der
Grundlage von § 34 BauGB erfolgen. Dies würde zu einer weitestgehend
ungesteuerten Entwicklung führen. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung
würde, im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplans 3-12, grundsätzlich
vergleichbar sein. Die mit dem Bebauungsplan vorgesehenen Maßnahmen zur
Eingriffsminimierung würden ohne Bebauungsplan nicht oder nur teilweise
umgesetzt werden können. 4. Zusätzliche Angaben4.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung, Hinweise auf weiteren Untersuchungsbedarf Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan 3-12 umfasst verschiedene Bearbeitungsstufen: 1. Bestandsaufnahme, Kartieren und Bewerten des Plangebiets, 2. Beachten fachgesetzlicher Vorgaben und übergeordneter Planungen, 3. Auswerten vorliegender Fachgutachten wie artenschutzrechtliches Gutachten, Eingriffs-Ausgleichbilanzierung und einer schalltechnischen Untersuchung, 4. Auswerten vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation hier insbesondere des Umweltatlas von Berlin. Folgende Methoden fanden in Rahmen der Erstellung der Fachgutachten Verwendung:· Biotoptypenkartierung auf der Grundlage der Berliner Biotoptypenliste, · Vor-Ort-Erhebungen zu verschiedenen Artengruppen (Brutvögel, Fledermäuse, Zauneidechse), · Potentialanalyse der Fauna auf der Grundlage der vorhandenen Lebensraumstrukturen, · Rechnergestützte Schallpegelberechnungen. 4.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen Mit dem Monitoring überwacht der Bezirk Pankow die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durchführung des Bebauungsplans eintreten können, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Um Konflikte zwischen der gewerblichen Nutzung und der im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzung zu vermeiden ist durch entsprechende Messungen sicher zu stellen, dass die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten werden. Im Rahmen der Umsetzung des Bebauungsplans ist die Durchführung der Minimierungsmaßnahmen sowie der artenschutzrechtlichen Anforderungen zu beachten und zu prüfen. Darüber hinaus sind über die bestehenden Messprogramme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für den Geltungsbereich hinaus keine weiteren Maßnahmen zur Überwachung notwendig.5. Allgemein verständliche ZusammenfassungVordringliches Ziel des Bebauungsplans ist die Sicherung und Entwicklung des traditionell seit Anfang des 20. Jahrhunderts gewachsenen Gewerbestandorts an der nördlichen Berliner Allee. Der Schwerpunkt der städtebaulichen Entwicklung soll auf produzierendem Gewerbe bzw. Dienstleistung liegen. Des Weiteren werden die Flächen für den späteren Ausbau der Berliner Allee mit geplanter Straßenbahntrasse künftig von Bebauung freigehalten. Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Es gelten bislang die planungsrechtlichen Bestimmungen des § 34 Baugesetzbuch (BauGB), der die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile regelt. Die zulässige Grundflächenzahl, die angibt welcher Anteil des Baugrundstücks überbaut werden darf, beträgt überwiegend 0,8 (im GE3 und GE4 0,7). Die Baumassenzahl, die das mögliche Bauvolumen definiert, beträgt 10,0. Die zulässige Gebäudehöhe orientiert sich an den vorhandenen Gebäudehöhen. Die Gebäudehöhe wird jedoch nur im westlichen Bereich des Plangebiets geregelt. Die Erschließung des Gewerbegebiets erfolgt über die Berliner Allee, Nüßlerstraße, Roelckestraße und Feldtmannstraße. Die Ausweisung von Gewerbegebieten entspricht den Darstellungen des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg sowie den Aussagen des Flächennutzungsplans von Berlin. Bestandsbewertung
Der überwiegende Teil des Planungsgebiets wird durch
unterschiedlich entstandene Böden (Bodengesellschaften) eingenommen, die durch
die menschliche Nutzung überprägt sind. Lediglich der zentrale Bereich ist
entsprechend der Darstellung des Umweltatlas noch durch die hier
natürlicherweise anstehenden Böden bestimmt. Inzwischen sind diese Flächen
durch den Bau der inneren (privaten) Erschließungsstraße auch weitgehend
verändert. In Bezug auf die regionale Seltenheit werden die Bodengesellschaften als sehr häufig bis häufig bewertet, die Naturnähe der Böden wird als gering bis sehr gering eingestuft. Der menschliche Einfluss auf den Boden ist damit als hoch bis sehr hoch zu werten. Die Archivfunktion des Bodens wird als mittel bis gering, angegeben. Im Plangebiet sind sechs Teilflächen mit Bodenbelastungsverdacht eingetragen. Laut Umweltatlas liegt der Grundwasserflurabstand (Wasserstand unterhalb der Geländeoberkante) im Plangebiet zwischen 10 und 20 m. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers wird überwiegend mit mittel, im Südwesten des Geltungsbereichs mit gering angegeben. Der Grundwasserleiter ist damit gegenüber Schadstoffbelastungen als relativ geschützt bzw. als geschützt anzusehen. Die Grundwasserneubildung beträgt für den überwiegenden Teil der Fläche 100-150 mm, im nordwestlichen mit einem Gehölz bestandenen Bereich 50-100 mm und ist damit als mittel bzw. mittel-gering einzustufen. Hinsichtlich der klimatischen Belastungssituation gilt das Plangebiet als bioklimatisch nicht belasteter Siedlungsraum mit guter Durchlüftung. Dem gehölzbewachsenen Streifen im nordwestlichen Bereich an der Roelckestraße kommt eine hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung zu. Erhebliche Lärmbelastungen sind durch die Verkehre auf der Berliner Allee und der Roelckestraße gegeben. Die für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte werden sowohl in der Roelckestraße als auch in der Berliner Allee durchgängig überschritten. Der überwiegende Teil des
Plangebietes wird, sofern er nicht bereits überbaut ist, von Gras- und
Staudenfluren eingenommen, die für gestörte Flächen der Siedlungen typisch
sind. Mehrschichtige Gehölzbestände aus überwiegend heimischen Arten finden
sich in einem Streifen im Nordwesten des Plangebiets an der Roelckestraße 93
sowie nördlich der Bebauung Nüßlerstraße 44. Nach § 26a Berliner
Naturschutzgesetz (NatSchGBln) gesetzlich geschützte Biotope wurden nicht
gefunden, ebenso keine besonders oder streng geschützten Pflanzenarten. Faunistische Untersuchungen wurden im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Untersuchung für die Artengruppe der Vögel durchgeführt. Zusätzlich erfolgten auf der Grundlage der vorhandenen Biotopstruktur Abschätzungen zu Bedeutung und möglicher Vorkommen von Arten der Artengruppen der Säugetiere, Amphibien, Reptilien, Fische, Käfer, Libellen, Schmetterlinge und Weichtiere. In Bezug auf die Fledermäuse wurden die vorhandenen Gebäude auf das Vorhandensein von Fledermausquartieren abgesucht. Im Plangebiet wurden bei
den Kartierungen insgesamt 26 Brutvogelarten festgestellt. Sämtliche der
aufgeführten Arten sind gemäß § 10 Abs. 2, Nr. 10b Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) besonders geschützte Arten. In Berlin sowie auch in Deutschland gilt
die Haubenlerche als stark gefährdet, die mit einem Revier kartiert worden ist.
Als Art des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie wurde der Neuntöter mit zwei
Revieren nachgewiesen. Fledermausquartiere wurden nicht gefunden. Für die Artengruppen der Säugetiere, Amphibien, Reptilien, Fische, Käfer, Libellen, Schmetterlinge und Weichtiere kommt der artenschutzrechtliche Beitrag zu dem Ergebnis, dass aufgrund der gegebenen Biotopstruktur ein Vorkommen von Arten des Anhangs IV oder II der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie, dies sind Arten, für die besondere Schutzmaßnahmen zu ergreifen sind, nicht zu erwarten ist. Aufgrund der aktuellen Biotopstruktur - zum Teil lückige Ruderalfluren (Biotope, die durch den Einfluss der Menschen entstanden sind) - hat die Fläche auch Bedeutung für Insekten. Entsprechend Anhang 1, Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung sind alle Bienen- und Hummelarten national besonders geschützt. Unter den Heuschrecken zählt die im Geltungsbereich beobachtete Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda caerulescens) zu den national besonders geschützten Arten. Darüber hinaus ist von Vorkommen besonders geschützter Schmetterlingsarten wie dem Kleinen Wiesenvögelchen (Coenonympha pamphilus) auszugehen. Das Landschaftsbild des Plangebiets wird bestimmt durch das Relief, die naturräumliche Situation sowie das Muster der Nutzungsstrukturen. Das Gebiet ist ein traditioneller Gewerbestandort und weist teilweise eine heterogene Gemengelage auf. Teilbereiche des Geländes sind bereits mit gewerblichen Nutzungen belegt, andere werden derzeit erschlossen bzw. sind noch ungenutzt und durch Stadtbrachen (Ruderalfluren) geprägt. Die bereits genutzten Bereiche sind durch einen hohen Versiegelungsgrad und Abstandsgrün geprägt. Aufgrund der vorhandenen gewerblichen Nutzungen hat der Geltungsbereich keine Bedeutung für die Freiraumnutzung. Umweltauswirkungen Die bauliche Entwicklung der Bauflächen im Plangebiet gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht eine Versiegelung in einem Umfang von 94.590 m² bei einer maximalen Ausnutzung der zulässigen Grundflächenzahl. Die derzeitige versiegelte Fläche umfasst ca. 47.800 m². Durch die Bodenversiegelung gehen abiotische (z.B. Boden als Filter) und biotische (Boden als Lebensraum für Pflanzen) Bodenfunktionen verloren. Innerhalb des Geltungsbereichs sind sechs Teilflächen mit Belastungsverdacht im Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingetragen. Vor Beginn der Bebauung ist durch orientierende Untersuchungen festzustellen, ob tatsächlich eine Bodenbelastung vorliegt. Bestätigt sich der Verdacht, sind bei Bedarf Detailuntersuchungen zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen und geeignete Maßnahmen zur Sanierung festzulegen. Bezogen auf das Schutzgut Wasser wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswasser durch die zusätzliche Versiegelung weiter eingeschränkt. Die Bedeutung der Fläche für die Grundwasserneubildung wird hierdurch vermindert. Ebenso gehen durch die zusätzliche Versiegelung partiell mikro-klimatisch wirksame Freiflächen verloren. Insbesondere dem gehölzbewachsenen Streifen im nordwestlichen Bereich an der Roelckestraße kommt eine „hohe bis mittlere stadtklimatische Bedeutung“ zu. Von der zusätzlichen Versiegelung sind insbesondere Ruderalfluren und Teile der mehrschichtigen Gehölzbestände mit mittlerer Bedeutung für den Biotop- und Artenschutz betroffen. Biotope, die dem gesetzlichen Schutz nach § 26a NatSchGBln unterliegen sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht vorhanden. Ebenso sind keine Schutzgebiete betroffen. Besonders und streng geschützte Pflanzenarten sind im Plangebiet nicht vorhanden. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans kommt es in Bezug auf die Avifauna (Vogelwelt) voraussichtlich zu einem Verlust an Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten. Bei keiner der festgestellten 26 Brutvogelarten ist jedoch eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population zu erwarten. Zudem können die meisten Arten im Umfeld Ersatzlebensräume finden. Für die erfassten Arten ist, mit Ausnahme des Mauerseglers, somit keine artenschutzrechtliche Verbotsverletzung einschlägig, eine Ausnahme bzw. eine Befreiung ist nicht erforderlich. Gleiches gilt für die national besonders geschützten Arten. Für den
Mauersegler ist eine erhebliche Betroffenheit bei Verlust der sich aktuell auf
dem Gelände Nüßlerstraße 30 befindlichen Nist-, Brut-, und Lebensstätte
gegeben. Dies wäre jedoch nur bei einem Gebäuabriss bzw. bei einer wesentlichen
baulichen Änderung der Fall und wird nicht durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans 3-12 ausgelöst. Zur Abwendung der Verbotstatbestände sind in
diesem Fall nach § 42 BNatSchG zwingend Nisthilfen vorzusehen und ein
Befreiungsantrag nach § 62 BNatSchG zu stellen. Dies ist in einem nachgelagerten
Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen. Die Biotopstruktur und das Landschaftsbild werden sich zugunsten großflächiger Gewerbebauten verändern. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entsteht überwiegend artenarmes Ziergrün. Das hat den partiellen Verlust der aktuell das Gebiet prägenden Gehölzstrukturen wie des Gehölzbestandes im Nordwesten des Gebiets sowie der gliedernden Einzelbäume und Baumreihen zur Folge. Aufgrund der Überschreitung der für Gewerbegebiete geltenden schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind bei Errichtung von schutzwürdigen Räumen an beiden Straßen bauakustische Maßnahmen nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ vorzusehen. Beim Ausbau der Berliner Allee kann durch die Wahl leiserer Beläge eine Lärmreduzierung erreicht werden. Zur Absicherung der immissionsrechtlichen Verträglichkeit der zukünftigen gewerblichen Nutzungen im Bebauungsplangebiet mit den im Gebiet bzw. im Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen wurden Emissionskontingente (flächenbezogene Höchstwerte für die Schallausbreitung) ermittelt, die die Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für eine im Rahmen des Städtebaus wünschenswerte Lärmsituation durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan sicherstellen. Durch die
Zunahme von Quell- und Zielverkehren in Verbindung mit der gewerblichen
Entwicklung ist von einer Zunahme verkehrsbedingter lufthygienischer
Belastungen auszugehen. Gewerbliche lufthygienische Belastungen sind nicht
vorhersehbar, da sie von der Art des sich ansiedelnden Gewerbes abhängig sind.
Diesbezüglich können im nachgelagerten Genehmigungsverfahren bei Bedarf
Regelungen und Vorkehrungen getroffen werden. Bereiche mit besonderer Bedeutung für die Erholung wie wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen, Spielplätze oder Grünverbindungen sind durch die Planung nicht betroffen. Kulturgüter wie denkmalgeschützte Bauten oder Bodendenkmale sind durch die Planung ebenfalls nicht betroffen. Bei
Nichtdurchführung der Planung erfolgt eine Entwicklung des Gebiets auf
Grundlage des § 34 BauGB. Die Auswirkungen auf die Schutzgüter würden
hierbei weitgehend den Auswirkungen bei Durchführung der Planung entsprechen.
In Bezug auf das Schutzgut Arten und Biotope sowie Klima wird durch den
Bebauungsplan eine Verminderung der Auswirkungen durch den partiellen Erhalt
des Gehölzbestandes im Nordwesten des Plangebiets sowie durch
Pflanzfestsetzungen auf den Grundstücken erreicht, die nach geltendem Recht
nicht erforderlich wäre. Sich
verstärkende Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sind nicht zu erkennen.
Das Plangebiet liegt im unbeplanten Innenbereich. Ein Ausgleichserfordernis für die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft ist somit nicht gegeben, da auf Vorhaben im Innenbereich die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß Bundesnaturschutzgesetz keine Anwendung findet. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind, oder zulässig waren. Die Pflicht, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen bleibt bestehen. Als wesentliche Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen werden gemäß den Empfehlungen im Ergebnis der Eingriffs-Ausgleichsbewertung Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen während der Bauvorbereitung und -durchführung benannt. Die
Ermittlung und Bewertung der Umweltbelange erfolgte in der Form der
durchgeführten Umweltprüfung. Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen bei einer
Realisierung von Bauvorhaben werden folgende Minderungsmaßnahmen
planungsrechtlich als verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan vorgesehen: -
Zur Vermeidung
und Verminderung von Beeinträchtigungen besonders geschützter Arten wird der
Erhalt eines zusammenhängenden Baum- bzw. Gehölzbestandes im Nordwesten des
Geltungsbereichs (Fläche A) gesichert sowie die Ausweisung von Flächen, die von
Bebauung freizuhalten sind, mit dem Ziel, zusammenhängende Grünflächen mit Vernetzungsfunktion
entstehen zu lassen. -
Zur Verminderung
der Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima, Biotope sowie Landschaftsbild
werden Mindestbepflanzungen mit einheimischen Bäumen bzw. Gehölzen, weitgehende
Erhaltung geschützter Einzelbäume und des Gehölzbestandes im Nordwesten des
Plangebiets gesichert sowie die Anpflanzung von einheimischen Bäumen und
Sträuchern auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen und auf den
Stellflächen festgesetzt. -
Zur Absicherung
der Verträglichkeit der künftigen gewerblichen Nutzungen sind nur Betriebe und
Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die
Einhaltung der „schalltechnischen Orientierungswerte“ der DIN 18005
„Schallschutz im Städtebau“ gewährleistet wird. Hierzu werden
entsprechende Geräuschkontingente (Emissionskontingente) festgesetzt. Literatur- und Quellenverzeichnis Bauer,
H.-G., Berthold, P., Boye, P., Knief, W., Südbeck, P.& Witt, K. (2002):
Rote Liste der Brutvögel Deutschlands. 3., überarbeitete Fassung, 8.5.2002.
– Ber. Vogelschutz 39: 13-60. Bezirksamt Pankow 2008: Schalltechnische Untersuchung – Lärmimmissionsprognose – im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 3-12. Bearbeitung: Akustik Office. Bezirksamt Pankow 2008a: Artenschutzrechtliche
Untersuchung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-12. Vorabzug Stand
August 2008. Bearbeitung Dipl.-Ing. Köstler, H. Grabowski, C., Moeck, M. & Fietz, M. 2005: Biotoptypenliste und Beschreibung der Biotoptypen Berlins. In: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.): Biotopkartierung in Berlin Grundlagen – Standards – Bewertung, CD-ROM. Otto W. & Witt, K. (2002): Verbreitung und Bestand Berliner
Brutvögel. – Berl. ornithol. Ber. 12, Sonderheft. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 1993: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 02.05 Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2001: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte a04.05 Stadtklimatische Zonen. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2001a: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 04.07 Klimafunktionen. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2002: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 01.11.1 Kriterien zur Bewertung der Bodenfunktionen - Regionale Seltenheit der Bodengesellschaften. SenStadt
– Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2002a: Digitaler
Umweltatlas Berlin Karte 01.11.3 Kriterien zur Bewertung der Bodenfunktionen -
Naturnähe.
SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2004: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 04.11.2 Klimamodell Berlin - Planungshinweise Stadtklima. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2004a: FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 04. Dezember 2007 (ABl. S. 3292). SenStadt
– Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2005: Digitaler
Umweltatlas Berlin Karte 01.01 Bodengesellschaften.
SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2005a: Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin. SenStadt
– Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2006: Digitaler
Umweltatlas Berlin Karte 01.12.5
Bodenfunktionen - Archivfunktion für die Naturgeschichte.
SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2007: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 02.07 Flurabstand des Grundwassers. SenStadt – Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2007a: Digitaler Umweltatlas Berlin Karte 02.17 Grundwasserneubildung. SenStadtUm 1994: Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (Amtsblatt für Berlin S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350). Witt, K.
(2003): Rote Liste und Liste der Brutvögel von Berlin. – Berl. ornithol.
Ber. 13: 173-194. Gesetzliche Grundlagen zum Umweltbericht
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) Berliner Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG-Bln) vom 7. Juni 2007 (GVBl. S. 222). Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, 2006 S. 248), geändert durch Artikel XI des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819, 2007 S. 48) Erste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) vom 24. Juli 2002. Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378). Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986). Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757, 2797), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Oktober 2007 (BGBl. I S. 2470). Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen (und zur Sanierung von Altlasten – Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) in der Fassung vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 9. September 2004 (BGBl. IS. 3214). Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) vom 12. Juli 1999 (GBl I 1999, 1554), zuletzt geändert durch Art. 2 V v. 23.12.2004 I 3758.Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge - Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23. Oktober 2007 (BGBl. I S. 2470). Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) vom 26. August 1998 (GMBl. Nr. 26 vom 28.08.1998 S. 503).Verordnung zur Neufassung der Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV) und zur Anpassung weiterer Rechtsvorschriften vom 16. Februar 2005 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2005 Teil I Nr. 11,vom 24. Februar 2005). Verordnung zum Schutze des Baumbestandes in Berlin (BaumSchVO Bln) vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 5. Oktober 2007 (GVBl. S. 558). IV. Auswirkungen des Bebauungsplans
1.
Auswirkungen auf die Umwelt
Durch den Bebauungsplan wird kein planungsrechtlicher Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet, die Möglichkeit der Bebauung besteht bereits nach § 34 BauGB. Ein Ausgleich gemäß § 1a BauGB ist nicht erforderlich (siehe III. Umweltbericht). Die Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757,2797), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Oktober 2007 (BGBl. I S. 2470) enthaltenen Vorhaben, sind nicht Gegenstand des Planverfahrens. 2.
Auswirkungen auf Nutzungsrechte / Gebäudebestand
Der Bebauungsplan sieht keine Neuordnung der Grundstücksflächen vor. Lediglich eine bereits als Straßenland genutzte Teilfläche des privaten Grundstücks Roelckestraße 93 (Flurstück 65) mit einer Größe von ca. 135 m² sowie das Flurstück 226 (ca. 387 m²) in der Nüßlerstraße wird im Bebauungsplan als Straßenverkehrsfläche gesichert. Der hintere Bereich des Flurstücks 69 (Feldtmannstraße) wird nicht als Straßenverkehrsfläche planungsrechtlich gesichert, sondern als Teil des Gewerbegebietes festgesetzt, da dieser Abschnitt für die Gewährleistung der öffentlichen Erschließung der angrenzenden Baugrundstücke nicht benötigt wird. Die Festsetzung der Baugrenzen berührt teilweise die vorhandene Bebauung. Dies betrifft die beiden Grundstücke Berliner Allee 299 und 313 und ergibt sich aus der vorgesehenen Trassenfreihaltung für den mittel- bis langfristigen Ausbau der Berliner Allee. Es entsteht jedoch nach derzeitigem Kenntnisstand kein Planungsschaden, da die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Grundstücke durch diese Festsetzung nicht einschränkt werden. Es wird kein Eingriff in die bestehende Bebauung durch den Bebauungsplan vorbereitet. Die bestehende Bebauung genießt Bestandsschutz. Die Festsetzung der überbaubaren Flächen bzw. die Lage der Baugrenze in diesem Bereich berücksichtigt die Freihaltung der späteren Trassenführung der Berliner Allee von Bebauung. 3. Auswirkungen
auf den Haushalt des Landes Berlin
Der Erwerb der bereits als Straßenverkehrsfläche genutzten Teilfläche (ca. 135 m²) des Flurstücks 65, Roelckestraße 93 nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz wurde durch das Tiefbauamt überprüft. Ein Erwerb nach diesem Gesetz ist nicht möglich. Demzufolge wäre die Fläche für 5,- €/m² zu erwerben. Der Erwerb des bereits als Straßenverkehrsfläche genutzten Flurstücks 226 in der Nüßlerstraße (ca. 387 m²) nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz wurde nicht geprüft. Sollte diese Fläche nach dem Gesetz zu erwerben sein, kann der Preis bis zu 15,- €/m² betragen. Sollte sich auch hier herausstellen, dass die Straßenverkehrsfläche im rückständigen Grunderwerb zu erwerben ist, werden die Erwerbskosten ebenfalls bei 5,- €/m² liegen. Für den Erwerb der Flächen für 5,- €/m² und 15,- €/m² würden Kosten in max. Höhe von ca. 6 T€ entstehen. Bei einem Erwerb der Straßenverkehrsflächen im rückständigen Grunderwerb für 5,- €/m² entstehen Kosten von ca. 3 T€, die aus dem Kapitel 4212 / Titel 82164 finanziert werden. Die entstehenden Erwerbskosten sind vom Tiefbauamt in der Investitionsplanung zu berücksichtigen. Aus Mitteln der Straßenunterhaltung soll die Feldtmannstraße als Stichstraße mittelfristig von Wildwuchs befreit und ertüchtigt werden. Hierfür sind Unterhaltungsmittel in Höhe von max. 5 T€ erforderlich, die aus dem Kapitel 4212 / Titel 52101 finanziert werden. Die
nicht mehr benötigte Teilfläche des Flurstücks 69 der Feldtmannstraße (ca. 275
m²) kann als Gewerbegebietsfläche veräußert werden. Die Höhe der zu erwartenden
Einnahmen für die Gewerbegebietsfläche ist vor einer Veräußerung zu ermitteln. Der langfristig beabsichtigte Straßenausbau der Berliner Allee ist aufgrund der Klassifizierung als Hauptverkehrsstraße ein Vorhaben von gesamtstädtischer Bedeutung, wofür ein späteres Planfeststellungsverfahren erforderlich ist. Die Berücksichtigung einer Trasse für die Erweiterung der Berliner Allee durch die eingetragenen Baugrenzen im Bebauungsplan erzeugt keine Übernahmeverpflichtung Berlins. Die vorhandene Bebauung auf den Grundstücken Berliner Allee 299 und 313 genießt Bestandsschutz. Die Fläche der privaten Grundstücke entlang der Berliner Allee wird im Bebauungsplan vollständig als Gewerbegebiet festgesetzt und kann im derzeitigen Zustand bei den Eigentümern verbleiben. Der geplante Ausbau der Berliner Allee ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens und erzeugt somit keine haushaltsmäßigen Auswirkungen. Nach derzeitigem Kenntnisstand wird davon ausgegangen, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine planungsschadensrechtlichen Ansprüche nach § 42 BauGB entstehen werden (siehe Textabschnitt Teil II. 3.1.1. sowie 3.1.6.). V. Verfahren
1.
Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB (Information der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
Mit Schreiben vom 20. November 2006 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I B und Abt. GL über die Absicht der Aufstellung des Bebauungsplans 3-12 informiert. Seitens der Abt. GL gab es keine Einwendungen zur Planung. Von der Abt. I B (Schreiben vom 26. Dezember 2006) wurden Hinweise bezüglich der Straßenbegrenzungslinie in der Berliner Allee geäußert, die als übergeordnete Straßenverbindung Berlins und geplante Straßenbahntrasse gesamtstädtisch von Bedeutung ist. Die Straßenbegrenzungslinien sowie die Trassenfreihaltung werden im weiteren Verfahren abgestimmt und in den Bebauungsplan übernommen. Das Verfahren berührt aufgrund verkehrlicher Belange dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB. Verkehrliche Belange von gesamtstädtischer Bedeutung sind durch die Berliner Allee als übergeordnete Straßenverbindung Berlins als Bundesstraße B2 sowie die Option der Führung einer Straßenbahntrasse berührt. 2.
Aufstellungsbeschluss
Mit Bezirksamtsbeschluss vom 21. November 2006 (BA-Nr. VI-08/2006) wurde das Verfahren zum Bebauungsplan 3-12 eingeleitet. Die BVV hat diesen Beschluss am 13. Dezember 2006 (Drucksache-Nr. VI-0031) zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 59 am 1. Dezember 2006 auf Seite 4153 veröffentlicht. 3.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand vom 16. bis 30. Juli 2007 statt. Sie wurde durch Veröffentlichung in der Tagespresse am 6. Juli 2007 bekannt gemacht. Die Öffentlichkeit wurde um die Darlegung möglicher Einwände und Anregungen zum Bebauungsplanentwurf 3-12 gebeten. Es ging eine Stellungnahme eines Bürgers ein. Es wurden Hinweise auf Belange von Natur und Umwelt gegeben. Die vorgebrachten Aspekte wurden im Rahmen der Umweltprüfung intensiv untersucht und überprüft. Nach der Auswertung der Stellungnahme ergab sich eine Änderung im Planbild hinsichtlich der Pflanzbindungsfläche A. Bei den textlichen Grünfestsetzungen wurden, entsprechend des Eingriffsgutachtens Vorgaben für Baumpflanzungen auf den nicht überbaubaren Flächen sowie auf den Stellplatzflächen vorgesehen. 4.
Frühzeitige Behördenbeteiligung
Die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand im Juli/August 2007 statt. Mit Schreiben vom 4. Juli 2007 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, über die frühzeitige Behördenbeteiligung unterrichtet und gemäß § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert zum Vorentwurf des Bebauungsplans 3-12 Stellung zu nehmen und Hinweise im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu geben. Es gingen insgesamt 23 Stellungnahmen der Behörden ein. Die Stellungnahmen bezogen sich auf den Umweltbericht, Altlasten sowie die ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandel im aperiodischen Bereich (Fachmärkte) im östlichen Teil des Plangebietes, welche den landesplanerischen Vorgaben widerspräche. Nach Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen ergaben sich folgende Änderungen im Planbild und bei den textlichen Festsetzungen: Die textlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung wurden modifiziert und entsprechen nun den landesplanerischen Vorgaben. Die diesbezügliche Gliederung bzw. räumliche Unterteilung der Gewerbegebiete wurde somit aufgegeben. Der Umweltbericht wurde erarbeitet und fortgeschrieben. In diesem Zusammenhang wurden mehrere Gutachten erstellt (Lärmgutachten, Eingriffs-Ausgleichbewertung, Artenschutzrechtliche Untersuchung). Auf dieser Grundlage wurden im Bebauungsplanentwurf textliche Grünfestsetzungen sowie die Festsetzung eines Teilbereichs als Fläche mit einer Pflanzbindung aufgenommen. Die Altlastenverdachtsflächen wurden in die Begründung aufgenommen. Die Angaben hierzu wurden konkretisiert. 5. Veränderungssperre
Wie unter Punkt I. 1. dargelegt, besteht im Plangebiet ein erheblicher Ansiedlungsdruck von Einzelhandelsnutzungen. Im September 2006 wurde ein Antrag auf Baugenehmigung für die Errichtung einer Einzelhandelsfläche (Lebensmitteldiscounter) für das Grundstück Berliner Allee 301 und 305 beantragt. Um die Ansiedlung von Nutzungen während des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans 3-12 auszuschließen, die diesem entgegenstehen würden, wurde gemäß § 16 Abs. 1 BauGB eine Veränderungssperre für die Grundstücke Berliner Allee 301/311 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Berliner Allee 313 und 315 (Flurstücke 76 und 77) innerhalb des Plangebiets des Bebauungsplanentwurfs 3-12 am 12. August 2008 beschlossen. Die Rechtsverordnung wurde nach Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 23. August 2008 rechtswirksam (GVBl. S.233). Am 14. Oktober 2008 wurde die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr als Rechtsverordnung beschlossen und am 1. November 2008 im GVBl. auf Seite 299 verkündet. 6. Behördenbeteiligung
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB fand im Oktober/November 2008 statt. Mit Schreiben vom 29. September 2008 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TÖB), deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Stellungnahme zum Entwurf des Bebauungsplans 3-12 (Stand September 2008) und zum Umweltbericht aufgefordert. Es gingen insgesamt 23 Stellungnahmen der TÖB ein. Beteiligte TÖB 28 TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben 5 Keine Äußerungen/Hinweise/Bedenken 8 TÖB mit Hinweisen 15 Bei den TÖB, die keine Stellungnahme abgegeben haben, wird davon ausgegangen, dass deren Belange von der Planung nicht berührt werden. Dies betrifft folgende Behörden: · Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IE · Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt · Verkehrslenkung Berlin · Bundesnetzagentur · Handelskammer Berlin Aus den Stellungnahmen der 8 TÖB, die keine Hinweise und Bedenken geäußert haben, ergibt sich kein Abwägungsbedarf. Dies betrifft folgende Behörden: · BA-Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Bauaufsicht · BA-Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Denkmalschutz · BA-Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung · BA-Pankow, Abt. Finanzen, Personal und Umwelt, SE Finanzen · BA-Pankow, Abt. Jugend und Immobilien, SE Immobilien · Landesamt für Arbeitsschutz · Berliner Stadtreinigungsbetriebe · BA Lichtenberg-Hohenschönhausen Der Inhalt der restlichen 15 Schreiben wird nachfolgend verkürzt aufgeführt und, soweit nach Auswertung der Stellungnahme diesbezüglich Abwägungsbedarf besteht, abgewogen. 1. BA Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Vermessungsamt Äußerung: Liegt die Nutzungsartengrenze nicht auf der Flurstücksgrenze sollte eine Bemaßung zur nächsten Flurstücksgrenze erfolgen (z.B. GE3 und GE4 oder GE2 und GE5). Vor Erstellung des Reinplans ist es erforderlich, einen Feldvergleich vom Außendienst des Vermessungsamtes durchführen zu lassen, um die Topographie zu aktualisieren. (z.B. Vermessung Nüßlerstraße nach Ausbau, Darstellung der inneren Privatstraße, die bereits fertig gestellt ist). Abwägung: Wird berücksichtigt. Die Lage der Knotenlinie zur Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen ergibt sich aus der Verlängerung der Flurstücksgrenze zwischen GE 1 und GE5 bzw. GE6. Im Rahmen der Aufbereitung des Reinplans wird die Planunterlage aktualisiert und ggf. vervollständigt. Auf dieser Grundlage wird ebenfalls die Erforderlichkeit einer weiteren Bemaßung nochmals geprüft. 2. BA Pankow,
Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt Äußerung: Die Feldtmannstraße (Fs 69) als Stichstraße zur inneren Erschließung des Gewerbegebiets ist zwar öffentliches Straßenbauland, ist aber weder ausgebaut noch kann sie wegen des starken Busch- und Baumbewuchses besonders im hinteren Bereich als Erschließungsweg genutzt werden. Ein Ausbau der Stichstraße kann nicht durch das Tiefbauamt finanziert werden und muss daher durch den Investor erfolgen. Ziel des Tiefbauamtes ist eine Reduzierung der Feldtmannstraße als Stichstraße bis auf eine Länge, die unbedingt für die Erschließung der Flurstücke 70 und 71 erforderlich ist. Daher kann die Stichstraße (Flurstück 69) bis zu einer möglichen Zufahrtsbreite von 3m zum Flurstück 71 verkürzt werden. Die verbleibende Feldtmannstraße als Stichstraße soll aus Mitteln der Straßenunterhaltung mittelfristig von Wildwuchs befreit und ertüchtigt werden. Hierfür sind Unterhaltungsmittel in Höhe von max. 5.000,- € erforderlich. Die nicht mehr als öffentliche Verkehrsfläche benötigte Teilfläche des Flurstücks 69 der Feldtmannstraße (ca. 250 m²) soll einbezogen und kann dann als Gewerbegebiet veräußert werden. Abwägung: In
Anbetracht der Eigentumsverhältnisse muss eine öffentliche Erschließung der
Flurstücke 70 und 71 über die Feldtmannstraße zukünftig gewährleistet werden.
Der westliche Teil der derzeitigen Feldtmannstraße bzw. des Flurstücks 69
erfüllt jedoch keine Erschließungsfunktion und kann dementsprechend als
öffentliche Verkehrsfläche aufgegeben werden. Im Bebauungsplanentwurf soll die
Straßenverkehrsfläche soweit verkürzt werden, dass die Erschließung des
Flurstückes 71 Rechnung getragen wird. Der westliche Abschnitt der Feldtmannstraße
(ca. 275 m²) soll als Teil des Gewerbegebiets (GE9) festgesetzt werden. 3. BA Pankow,
Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, AUN 3, AUN 6 Äußerung: Mit den in dem Bebauungsplanentwurf 3-12 vorgesehenen Grünfestsetzungen kann den naturschutzrechtlichen und artenschutzrechtlichen Belangen hinreichend Rechnung getragen werden. Die partielle Sicherung eines vorhandenen mehrschichtigen Gehölzstreifens auf acht Meter Breite durch eine Pflanzbindung der Fläche A im Nordwesten des Plangebiets trägt im Verbund mit dem nördlich angrenzenden vorhandenen Grünstreifen außerhalb des Geltungsbereichs maßgeblich zur Vermeidung und Minimierung der Beeinträchtigungen von Lebensstätten europarechtlich geschützter Vogelarten bei. Auch mit den Pflanzbindungen der textlichen Festsetzungen 4.2 und 4.3 können neben einer landschaftsbildwirksamen Einbindung des Gewerbegebiets grundsätzlich Lebensräume geschaffen werden. Wie in einschlägigen Fachkreisen bestätigt, erfüllen jedoch in erster Linie gebietsheimische Gehölze die speziellen Habitatsanforderungen heimischer Tierarten. Auch zur Erhaltung der biologischen Vielfalt im Sinne der Biodiversitätskonvention (Convention on Biological Diversity, CBD/UNCED vom 05.09.1992 Rio de Janeiro) sollten in den textlichen Festsetzungen 4.2 und 4.3 für die Anpflanzungen nur gebietsheimische Laubbäume aufgenommen werden (vgl. Beschluss des Sachverständigenbeirates für Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin vom 14. Dezember 2004). Abwägung: Wird gefolgt. Die textlichen Festsetzungen 4.2 und 4.3 werden dementsprechend angepasst und eine Pflanzliste wird als Empfehlung beigefügt (siehe Anlage 2). Diese Pflanzliste enthält einheimische Bäume, die für die Verwendung im Plangebiet aus landschaftsplanerischer Sicht besonders geeignet sind. Äußerung: Unter Kapitel III „Umweltbericht“ (S. 34-35) werden im Einzelnen die erforderlichen Schutz-, Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen (Nisthilfen) als Zulassungsvoraussetzungen i.d.S. § 42 Abs. 5 BNatschG für eine Umsetzung der Planungsziele benannt. Insbesondere im Hinblick auf den Verlust dauerhaft genutzter Fortpflanzungsstätten des Mauerseglers sollten zur Abwendung der Verbotstatbestände diese Maßnahmen und alle vollzugsrelevanten Angaben, die zwingend von dem Vorhabenträger/Bauherren auf der nachgelagerten Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen einzuhalten sind, auch eindeutig als Hinweise für den Bauherren in Kapitel II Pkt. 3.1.5 aufgenommen werden. Abwägung: Wird gefolgt. Der Textabschnitt II. 3.1.5. des Begründungstextes wird dementsprechend ergänzt. Jedoch wird im Begründungstext ebenfalls zur Klarstellung der Sachlage darauf hingewiesen, dass beim Mauersegler die derzeit vorhandene Nist-, Brut-, und Lebensstätte nur bei einem Gebäudeabriss oder bei einer wesentlichen baulichen Änderung betroffen wäre und dies unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans der Fall wäre. Äußerung: Dies betrifft auch die in dem Eingriffs- und Artenschutzgutachten weiteren benannten Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen wie Fassaden- und Dachbegrünung. Unter Punkt 3.1.5 mangelt es an einer Begründung, weshalb für diese von dem Gutachter empfohlenen Maßnahmen keine entsprechenden Festsetzungen aufgenommen wurden. Grundsätzlich werden hiermit die Nutzungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt; bei Gewerbebauten sind bei einem Vergleich zwischen Kies- und Gründach keine Mehrkosten für das Gründach zu verzeichnen, da keine erhöhten statischen Anforderungen bestehen. Bei einem Vergleich eines unbegrünten, frei bewitterten Daches (z.B. Trapezblech) fallen Mehrkosten von ca. 9,- €/m² an. Bei Massivbauweise mit Betondach bewegt sich der Mehraufwand für die Extensivbegrünung im Cent-Bereich (Kosten-/Nutzenanalyse Hämmerle F. 2002 u.a. Quellen). Soweit unter Berücksichtigung städtebaulicher Belange von einer Festsetzung der Fassaden- und Dachbegrünung abgesehen wird, sollten die Minimierungsmaßnahmen jedoch mit empfehlendem Charakter als Hinweise für den Bauherren unter Pkt. 3.1.5 aufgenommen werden. Abwägung: Wird als Empfehlung im Abschnitt II. 3.1.5. des Begründungstextes aufgenommen. Eine verbindliche Vorgabe der Fassaden- und Dachbegrünung würde, trotz der ökologisch positiven Auswirkungen, zu einer erheblichen Einschränkung bei der baulichen Ausführung und Ausgestaltung der Gebäude im Plangebiet führen. Aufgrund der Tatsache, dass die Eingriffe in Natur und Landschaft bereits nach geltendem Baurecht zulässig wären und somit ein Ausgleichserfordernis nicht gegeben ist, wird eine Verpflichtung zur Dach- und Fassadenbegrünung für unverhältnismäßig und rechtlich problematisch gehalten. Es gibt ebenfalls kein städtebauliches Erfordernis, wie z.B. im Falle einer Überschreitung der Obergrenzen der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO für eine Festsetzung diesbezüglich. Zudem gibt es im Bebauungsplan keine Festsetzung hinsichtlich der Dachneigung, da diesbezüglich kein Regelungsbedarf besteht. Mit der Festsetzung von Dachbegrünungen würde indirekt jedoch eine Vorgabe hinsichtlich der Dachausgestaltung bzw. Dachneigung bis 15 Grad erfolgen. Als Empfehlung soll im Begründungstext nochmals explizit auf diese Maßnahme hingewiesen werden, mit der Zielstellung, dass Bauherren diesbezüglich eigenverantwortlich im vorgegebenen planungsrechtlichen Rahmen vorhabenbezogen die Umsetzungsmöglichkeiten der Dach- und Fassadenbegrünung prüfen können (siehe auch Textabschnitt Teil II. 3.1.5.). Äußerung: Immissionsschutz. Das in Punkt 3.1 der textlichen Festsetzung für die Teilfläche GE8 angegebene Emissionskontingent von 65 dB(A) tags und 51 dB(A) nachts ist noch einmal zu prüfen. Aus Sicht des AUN sind die Werte zu hoch angesetzt, da auf der benachbarten Teilfläche GE9 das Wohnhaus Berliner Allee 313 zu beachten ist. Zur Klärung des Sachverhalts wird das AUN in der 45 KW das mit der Schalltechnischen Untersuchung beauftragte Ingenieurbüro noch einmal konsultieren. Soweit es keine ergänzende Untersuchung für die Teilfläche GE8 geben sollte, die von diesen Werten ausgeht, ist eine ergänzende Berechnung für die Teilfläche GE8 erforderlich. Abwägung: Wurde mit dem Fachgutachter geprüft und hat sich inzwischen erledigt. Im Ergänzungsschreiben vom AUN vom 11. November 2008 hat das AUN bestätigt, dass diesbezüglich keine weitere Anpassung der Werte der Emissionskontingente erforderlich ist. Äußerung: Anlagen mit Informationen aus dem Bodenbelastungskataster wurden der Stellungnahme beigefügt. Abwägung: Die Informationen wurden ausgewertet und zur Kenntnis genommen. Die Informationen werden in die Begründung eingearbeitet. 4.
Senatsverwaltung für Finanzen Abteilung I D 13 Äußerung: Der Entwurf des Bebauungsplans enthält keine spezifischen Aussagen über die haushaltsmäßigen Auswirkungen der geplanten Maßnahmen. Vor weiterer Konkretisierung der Planung und Begründung von Bindungswirkungen ist daher die Erfassung der von Berlin zu tragenden Kosten und die Sicherung der Finanzierung zwingend erforderlich. Es ist sicherzustellen, dass durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen sowie dem Ankauf von Grundstücken keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Es wird darauf hingewiesen, dass auch finanzielle Auswirkungen einzuplanen sind, die von den Planungserfordernissen ausgelöst, bereits bei rechtskräftigen Festsetzungen von Bebauungsplänen für gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen anfallen können (§§ 39ff BauGB). Abwägung: Wird berücksichtigt. Der Begründungstext enthält in Abschnitt IV. 3. Aussagen zu den haushaltsmäßigen Auswirkungen. Dieser Abschnitt wird hinsichtlich der finanziellen Auswirkungen des Bebauungsplans fortgeschrieben bzw. konkretisiert. 5.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung I B Äußerung: Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung
der regional-planerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1): der FNP
stellt im Geltungsbereich des Bebauungsplans gewerbliche Baufläche, die
Berliner Allee als übergeordnete Hauptverkehrsstraße sowie die U-Bahntrasse als
längerfristig zu sicherndes Netzelement dar. Das Planungsziel, im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Gewerbegebiet (GE) im Sinne des § 8
BauNVO festzusetzen, ist somit aus dem FNP entwickelbar. Aufgrund Senats- bzw.
Abghs-Beschluss zu weiteren Änderungen des FNP ist der Plan jetzt bitte wie
folgt zu zitieren (Begründung Nr. 3.1): „Flächennutzungsplan Berlin in
der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95) zuletzt
geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330). Abwägung: Wird berücksichtigt, das Zitat zum FNP wird im Begründungstext aktualisiert. Äußerung: Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer
Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen
Entwicklungsplanungen: die textl. Festsetzung Nr. 1.2 ist dahingehend zu
ergänzen und zu präzisieren, dass lediglich Waren, die branchenbezogen sind
und am Standort gefertigt werden, zulässig sind (Sortimentsbeschränkung); vom
Umfang sollen diese Verkaufsstellen deutlich untergeordnet sein. Des Weiteren ist die Begründung Nr. 3.2.2 StEP Zentren und Einzelhandel wie folgt zu ergänzen: „Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung vom 9. März 1999 den „Stadtentwicklungsplan …..Zentrenstruktur“ und am 22. März 2005 den „Stadtentwicklungsplan Zentren – Teil 2“ beschlossen. Die sich ergänzenden StEP´s Zentren und Einzelhandel machen keine konkreten Aussagen zum Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12, unterstützen jedoch indirekt die Ziele des Bebauungsplanentwurfs, indem sie auf den betreffenden gewerblichen Bauflächen beiderseits der Berliner Allee keine Zentren ergänzenden Einzelhandels-Fachmarktentwicklungen vorsehen“. Abwägung:
Wird
teilweise berücksichtigt. Eine Sortimentsbeschränkung wird nicht für
erforderlich gehalten, da lediglich untergeordnete produktions- oder
verarbeitungszugehörige Verkaufsstellen zulässig sein sollen. Eine zusätzliche
Sortimentsbeschränkung würde zu einer weiteren Einschränkung der Zulässigkeit
von betriebszugehörigen Verkaufsstellen führen, die mit der Zielstellung der
planerischen Zurückhaltung nicht vereinbar ist. Durch die im Entwurf des
Bebauungsplans 3-12 gewählte Formulierung der textlichen Festsetzung Nr. 1.2
wird die stadtplanerische bzw. gesamtstädtische Zielstellung zur Sicherung des
Gewerbegebietes für Nutzungen gemäß EpB in ausreichendem Umfang abgesichert.
Die Festsetzung trägt zur Steigerung der Standortattraktivität der
Gewerbebetriebe für produzierendes Gewerbe bei. Gleichzeitig ist durch die
Einschränkung der Zulässigkeit von Verkaufsflächen auf vor Ort ansässige Gewerbebetriebe
in einem untergeordneten Rahmen eine Einzelhandelskonzentration, die den Zielen
des Berliner Zentrenkonzepts (siehe StEP „Zentren und
Einzelhandel“) entgegensteht, nicht zu befürchten. Eine Veränderung der
Prägung des Gewerbegebietes zu einem Einkaufsgebiet ist somit nicht möglich, da
selbständige Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig sein sollen. Der
Begründungstext wird hinsichtlich der genaueren Interpretierung des Begriffes
Unterordnen konkretisiert. Der Textabschnitt 3.2.2 des Begründungstextes wird dementsprechend angepasst. Äußerung: Hinweis zu haushaltsmäßigen Auswirkungen (Begründung Teil IV. 3.): Die Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin sind vor Festsetzung des Bebauungsplans aufzuzeigen. Grundlage hierfür ist die Entwicklung gewerblicher/ industrieller Nutzungen gemäß der vom Senat beschlossenen vorbereitenden Bauleitplanung sowie sektoraler Planungen (FNP, EpB, StEP Gewerbe Berlin). Abwägung: Wird berücksichtigt. Der Begründungstext wird diesbezüglich ergänzt und konkretisiert. 6.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilung VII B Äußerung: Zum o.g. Bebauungsplan bestehen in verkehrstechnischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die verkehrlichen Planungen des Stadtentwicklungsplans Verkehr und des FNP sind im Begründungstext berücksichtigt worden. Die Flächenfreihaltung für eine zukünftige Straßenbahnverlängerung im Zuge der Berliner Allee und die Planung der U-Bahnlinie 3 im Zuge der Berliner Allee – Darßer Straße werden durch die Ausweisung der Baugrenzen gemäß den Vorgaben unserer Verwaltung im Bebauungsplan berücksichtigt. Die geplante Straßenverbreiterung auf 34 m für den Straßenzug Berliner Allee – Malchower Chaussee stellt im Grundsatz sicher, dass zu einem späteren Zeitpunkt der Einbau einer Straßenbahnverlängerung zum Berliner Außenring möglich ist. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen, eine Abwägung ist nicht erforderlich. 7. Senatsverwaltung für Wirtschaft,
Technologie und Frauen, Abteilung III E 25 Äußerung: Die Sicherung der gewerblichen Bauflächen wird aus
wirtschaftspolitischer Sicht ausdrücklich begrüßt und unterstützt. Insbesondere
zählen hierzu der Ausschluss von Anlagen für sportliche Zwecke und
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 BauNVO sowie die inhaltliche
wie flächenmäßige Begrenzung des Einzelhandels innerhalb des Geltungsbereichs.
Die beabsichtigte Festsetzung von zehn Teilbereichen mit unterschiedlichen und
sich zum Teil nur geringfügig unterscheidenden zulässigen Lärmemissionen
erscheint in der Praxis jedoch nur schwer umsetzbar und belegbar. Eine
„Drittelung“ des Gesamtbereiches wäre hier ggf. praktikabler. Da
laut Begründung die aufgeführten Lärmemissionen jedoch Bestand und Entwicklung
im Gebiet tatsächlich berücksichtigen sollen, bestehen auch gegen die
vorgesehene Detaillierung keine grundsätzlichen Bedenken. Abwägung: Wurde zur Kenntnis genommen. Eine Reduzierung der Zahl der Teilgebiete nach zulässigen Emissionskontingenten wurde während der Aufbereitung des Entwurfs bereits geprüft, jedoch wird an den jetzigen Teilflächen des Gewerbegebietes gemäß Lärmgutachten festgehalten, da diese einen optimalen Spielraum bei der Entwicklung der gewerblichen Nutzungen ermöglichen. Die Begründung wird um eine entsprechende Erläuterung ergänzt. 8. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und
Verbraucherschutz, Abteilung II D 25 Äußerung: Hinweise: Nahezu das gesamt Plangebiet ist im Bodenbelastungskataster mit verschiedenen Einzelflächen erfasst, die sämtlich in der Zuständigkeit des bezirklichen Umweltamtes liegen. Außer einem Bereich nördlich und südlich der Feldtmannstraße ist das Plangebiet durch Versickerungsanlagen mit vorangegangenem Bodenaustausch im östlichen Bereich entwässerungstechnisch bereits erschlossen. Die technischen Anlagen wurden so dimensioniert, dass die dort entstehenden Einzelgrundstücke, meist Gewerbetreibende, zukünftig entwässert werden können. Für diese Fläche liegt die wasserbehördliche Erlaubnis vor. Im Bereich nördlich und südlich der Feldtmannstraße ist zu prüfen, ob dort ebenfalls das anfallende Niederschlagswasser versickert werden kann, Voraussetzung hierfür ist ein erfolgreicher Bodenaustausch durch den vorhandene Altlasten beseitigt werden könnten. Abwägung: Die Hinweise wurden ausgewertet und zur Kenntnis genommen. Hinsichtlich der Altlastenverdachtsflächen wird der Begründungstext zum Bebauungsplan nochmals ergänzt. Die Entwässerung der Grundstücke südlich der Feldtmannstraße wird nicht durch Altlastenverdachtsflächen berührt. Nördlich der Feldtmannstraße werden die Flächen 7874 und 7910 als altlastenverdächtige Flächen geführt; diese Flächen sind jedoch bereits bebaut und werden gewerblich genutzt. Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich keine Änderung der Bebaubarkeit dieser Flächen. Der altlastenverdacht steht auch grundsätzlich der weiteren gewerblichen Nutzung dieser Flächen nicht entgegen. 9. Berliner Feuerwehr FIMM 1 Äußerung: Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt. Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr, sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken, sind zu gewährleisten. Abwägung: Die Hinweise wurden ausgewertet und zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Sicherung der Löschwasserversorgung ist grundsätzlich möglich und im nachgelagerten Genehmigungsverfahren zu regeln. 10. Berliner Wasserbetriebe Bereich Netz- und
Anlagenbau/VA-V Äußerung: Verweis auf die Stellungnahme vom 2. August 2007; Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von den Wasserbetrieben nicht vorgesehen. Abwägung: Wird zur Kenntnis genommen; eine Abwägung ist nicht erforderlich. Die Versorgungsleitungen (Wasserversorgung sowie Entwässerung) befinden sich im öffentlichen Straßenland. Die genaue Lage der Bestandsleitungen im Bereich der Nüßlerstraße wurde in Abstimmung mit den BWB nochmals geprüft. 11. NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg
mbH u. Co KG NBB IV Äußerung: Hinweis auf vorhandenen Leitungs- und Anlagenbestand. In diesem Zusammenhang wird darauf hingewiesen, dass mit der betroffenen Grundstückseigentümerin Anfang 2008 eine Grunddienstbarkeit vereinbart wurde. Die im Lageplan kenntlichen Anlagen sind zu Gunsten der GASAG im Grundbuch Weißensee Blatt 3195N dinglich gesichert. Des Weiteren sind Ende 2008/2009 hierzu weitere Baumaßnahmen geplant. Eine Versorgung des Plangebiets ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Hinweise auf Vorgaben bei Baumpflanzungen zum Schutz der Leitungen. Abwägung: Die Hinweise wurden ausgewertet und zur Kenntnis genommen. Sie sind bei der Durchführung von Baumaßnahmen zu beachten, eine Abwägung ist nicht erforderlich. Für die Eintragung von Flächen für Versorgungsleitungen bzw. Versorgungsanlagen besteht im Bebauungsplan kein Regelungsbedarf. Die Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland oder sind bereits anderweitig gesichert. Der Begründungstext wird hinsichtlich der vorhandenen Erdgasleitungen sowie der Gasdruckregelanlage ergänzt. 12. BVG Äußerung: Hinweis auf Omnibuslinienverkehr im Zuge der Roelckestraße, Berliner Allee und Nüßlerstraße und Bitte um Berücksichtigung bei eventuellen Baumaßnahmen. Abwägung: Die Stellungnahme ging erst nach Ablauf der Frist ein und hat für das Bebauungsplanverfahren keine Relevanz. Die Hinweise der BVG sind bei der Durchführung von Baumaßnahmen zu beachten, eine Abwägung ist nicht erforderlich. 13. IHK Berlin Äußerung: Die Intention des Bebauungsplanentwurfs, produktionsorientierten Nutzungen einen geeigneten Raum im Stadtgefüge zu sichern und gleichzeitig großflächigen Einzelhandel und zentrenrelevante Sortimente im Plangebiet auszuschließen, wird begrüßt. Deshalb werden keine Einwendungen erhoben. Hinweis, dass der StEP Zentren 2020 sehr wohl konkrete Aussagen zum Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs macht, nämlich dass hier weder ein städtisches Zentrum noch ein Standort für eine Fachmarktagglomeration ist. Deshalb unterstützt der StEP Zentren 2020 die Ziele des Bebauungsplanentwurfs auch direkt. Abwägung: Die Hinweise wurden ausgewertet und zur Kenntnis genommen, eine Abwägung ist nicht erforderlich. Der Textabschnitt im Begründungstext zu den Vorgaben der StEP Zentren wird redaktionell angepasst. 14.
Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg Äußerung: Ziele der Raumordnung (Es gilt die Anpassungspflicht aus §1 Abs. 4 BauGB und § 4 Abs. 1 ROG): · Das Plangebiet liegt im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplans für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV). · Der Bebauungsplanentwurf unterstützt Ziel 1.0.1 LEP ev, demzufolge Erneuerung und Verdichtung Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben und brachliegende Bauflächen schnellstmöglich beplant und einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raumordnung (Es gilt die Berücksichtigungspflicht aus § 4 Abs. 2 ROG): · Der Bebauungsplanentwurf unterstützt den Grundsatz aus § 5 Abs. 2 des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007), demzufolge die Innenentwicklung Vorrang vor der Außenentwicklung haben soll, wobei die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen bei der Siedlungstätigkeit Vorrang haben soll. ·
Mit dem Entwurf des Landesentwicklungsplans
Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 21. August 2007 liegen nunmehr auch in
Aufstellung befindliche Ziele als sonstige Erfordernisse der Raumordnung vor. · Die Festlegungskarte 1 des Entwurfes des LEP B-B stellt das Plangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dar, in dem die Entwicklung gewerblicher Flächen nicht begrenzt werden soll. Bis zum Inkrafttreten des LEP B-B bleiben die
Ziele und Grundsätze des LEP eV verbindlich. Abwägung: Wurde zur Kenntnis genommen, eine Abwägung ist nicht erforderlich. 15. Vattenfall Europe Berlin AG & CoKG Äußerung: Verweis auf das Schreiben vom 4. Juli 2007 und vorhandene Fernwärmetrassen bzw. Kabelanlagen im Bebauungsplangebiet. In dem angegebenen Bereich sind Anlagen geplant; die Planung der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH ist noch nicht abgeschlossen. Pos. 2.4 Die
innere private Erschließungsstraße ist nicht fertiggestellt. Abwägung: Wurde zur Kenntnis genommen; eine Abwägung ist nicht erforderlich. Die Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland. Die private Erschließungsstraße im Bereich der Teilgebiete GE7, GE5 und GE2 ist verkehrstechnisch hergestellt. Diese Erschließungsfläche ist jedoch im Bebauungsplanentwurf Bestandteil des Gewerbegebietes und keine öffentliche Verkehrsfläche. Ergebnis der TÖB-Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2
BauGB für das weitere Bebauungsplanverfahren Im Ergebnis der Abwägung der Behördenbeteiligung ergab sich eine Änderung bei den zeichnerischen Festsetzungen. Die Straßenverkehrsfläche der Feldtmannstraße wurde verkürzt und der westliche Bereich des Flurstücks 69 (ca. 275 m²) als GE-Gebiet festgesetzt. Die textlichen Festsetzungen Nr. 4.2 und 4.3 wurden hinsichtlich der Vorgabe des Anpflanzens von einheimischen Bäumen angepasst und eine Pflanzliste wurde als Empfehlung beigefügt (siehe Anlage 2). Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am 10. März 2009 dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugestimmt. Die BVV hat am 1. April 2009 die Vorlage (Drucksache-Nr. VI-0692) zur Kenntnis genommen. 7. Öffentlichkeitsbeteiligung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am 10. März 2009 die Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Die BVV hat am 1. April 2009 mit Drucksache-Nr. VI-0692 den Beschluss zur Kenntnis genommen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 3-12 vom 10. Februar 2009 wurde in der Zeit vom 30. März bis einschließlich 30. April 2009, Montag bis Mittwoch von 8.00 bis 16.00 Uhr, Donnerstag von 9.00 bis 18.00 Uhr und Freitag von 8.00 bis 14.00 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung, im Amt für Planen und Genehmigen, Storkower Straße 97 durchgeführt. Sie wurde durch Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin (Nr. 13, S. 768) sowie in der Berliner Zeitung am 20. März 2009 bekannt gemacht, der Landespressedienst wurde informiert. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Plan, die Begründung sowie umweltbezogene Informationen, die als Umweltbericht, artenschutzrechtliche Untersuchung, Eingriffs-Ausgleichsbewertung und als schalltechnische Untersuchung vorlagen, einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte. Zusätzlich erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 19.03.2009 über die öffentliche Auslegung informiert. Äußerungen der Öffentlichkeit Während der öffentlichen Auslegung haben drei Personen die Planunterlagen eingesehen. Es wurden zwei schriftliche Stellungnahmen abgegeben: von einem Anwohner der Stadtrandsiedlung Malchow (nördlich außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans) wurden Auswirkungen auf das schwebende Grundwasser („Schichtenwasser“) befürchtet. Von der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN) wurde auf den Erhalt und die Schaffung von Grün hingewiesen. Die Stellungnahmen bezogen sich konkret auf folgende Punkte (nachfolgend handelt es sich um eine verkürzte, sinngemäße Darstellung der Inhalte): Stellungnahme A vom 30.04.2009: 1. Die
Verdoppelung der versiegelten Flächen bzw. die maximale Ausnutzung der GRZ
führt zu nachhaltigen, negativen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen.
Befürchtet werden seitens des Einwenders negative Auswirkungen auf das
Drainagesystem in Richtung Stadtrandsiedlung bzw. negative Auswirkungen auf das
„Schichtenwasser“-Problem. Es wird gebeten, die zulässige GRZ und
die Versiegelung zurückzunehmen. Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Die zulässige GRZ gemäß dem Bebauungsplanentwurf 3-12 entspricht dem bereits nach geltendem Baurecht gemäß § 34 BauGB zulässigen Maß der baulichen Nutzung und möglicher Versiegelung im Plangebiet. Im Begründungstext bzw. im Umweltbericht wird an mehreren Stellen darauf hingewiesen, dass die zulässige bauliche Dichte bzw. Versiegelung keine planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft hervorrufen. Im Rahmen der Behördenbeteiligung zum Bebauungsplanentwurf sind von den zuständigen Behörden sowie den Berliner Wasserbetrieben keine Hinweise oder Vorgaben eingegangen, dass hinsichtlich der zukünftigen Regenentwässerung besondere Regelungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden müssen. Es sind keine Auswirkungen auf das Schichtenwasser im Bereich der Stadtrandsiedlung (außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans in einer Entfernung vom mindestens 200 m) zu erwarten. Eine Überprüfung anhand der topographischen Karte, ingenieurgeologischen Karte (Ausgabe 2009) vom Umweltatlas Berlin sowie Angaben zum Grundwasserspiegel ergab, dass die Geländeoberkante im Plangebiet (ca. 51 bis 52 m über NHN) unterhalb der Geländehöhe im Bereich der Stadtrandsiedlung (52,5 bis 53 m über NHN) liegt. Zudem liegt die Grundwassergleiche im Plangebiet (Stand Mai 2008) bei 45 bis 46 m über NHN und somit niedriger als im Bereich der Stadtrandsiedlung (ca. 46 bis 47 m über NHN). Eine Reduzierung der zulässigen GRZ würde eine Rücknahme des bestehenden Baurechts bedeuten und wäre ein nicht vertretbarer Eingriff in das Eigentumsrecht. 2. Bestandsbeschreibung
und Bewertung beim Schutzgut Wasser (Punkt 2.1.2). Die Reduzierung der
Grundwasserneubildung wird seitens des Einwenders problematisiert und es wird
nachgefragt, ob die Mischkanalisation und Trennkanalisation für
Starkregenereignisse ausreichend dimensioniert ist oder ob ein Abfluss in die
angrenzenden Wohn- und Wochenendsiedlungsgebiete zu befürchten sei. Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Die Regenentwässerung mittels des vorhandenen Leitungsbestandes in den das Plangebiet umgrenzenden Straßenverkehrsflächen kann eine zweckmäßige Entwässerung des Plangebietes gewährleisten. Nach Auskunft der BWB wurden in der Nüßlerstraße bereits Anschlusspunkte für Regenwasser, Schmutzwasser sowie für die Trinkwasserversorgung in das Plangebiet gelegt. Die Wasserbehörde des Landes Berlin hat in ihrer Stellungnahme vom 28.10.2008 bestätigt, dass - außer eines Teilbereichs nördlich und südlich der Feldtmannstraße - das Plangebiet durch Versickerungsanlagen mit vorangegangenem Bodenaustausch im östlichen Bereich entwässerungstechnisch bereits erschlossen ist. Die technischen Anlagen wurden so dimensioniert, dass die dort entstehenden Einzelgrundstücke zukünftig entwässert werden können. Für die vorgenannte Fläche liegt die wasserbehördliche Erlaubnis vor. Durch die GRZ-Obergrenze von 0,8 wird zudem gewährleistet, dass mindestens 20% der Fläche der einzelnen Baugrundstücke für eine Regenwasserversickerung heran gezogen werden kann. Weitere Einzelheiten können vorhabenbezogen auf der nachgelagerten Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen (bauordnungsrechtliches Verfahren) durch den Bauherrn geregelt werden. Es sind somit keine Auswirkungen auf die angrenzenden Siedlungsgebiete zu befürchten, eine zweckmäßige Regenentwässerung kann gewährleistet werden. 3. Aussage
zur Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
zum Schutzgut Wasser. Hier wird eine Abschätzung der negativen Auswirkungen auf
die Stadtrandsiedlung Malchow bezüglich des Schichtenwassers verlangt. Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Die Formulierung im Begründungstext bezieht sich auf die allgemeinen Auswirkungen der Erhöhung des Versiegelungsgrades. Eine Minimierung der Auswirkungen kann durch Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen erreicht werden, jedoch ist dieses auf der Ebene der nachgelagerten Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen (bauordnungsrechtliches Verfahren) durch den Bauherrn/Architekten zu prüfen, da bei einer gewerblichen Nutzung zugleich eine Gefährdung des Grundwassers ausgeschlossen werden muss. Grundsätzlich sind alle Versickerungsmaßnahmen von Niederschlagswasser, sofern das Vorhaben nicht unter die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiVO) fällt, bei der Wasserbehörde zu beantragen. Gemäß der Darstellung der ingenieurgeologischen Karte (Ausgabe 2009, Umweltatlas Berlin) ist der Bereich der Stadtrandsiedlung größtenteils von 5 -10 m mächtigem weichseleiszeitlichem Geschiebemergel überdeckt. Im Allgemeinen ist hier von gespanntem Grundwasser auszugehen. In kleinen rinnen- und beckenartigen Einsenkungen im weichseleiszeitlichen Geschiebemergel, in denen Schmelzwassersande und auch Abschlämmprodukte des Geschiebemergels auftreten, ist oft ein geringmächtiger, oberer Grundwasserleiter ausgebildet. Hier muss in Abhängigkeit vom Niederschlagsangebot mit oberflächenwassernahem Grundwasser gerechnet werden, das auch als sogenanntes Schichtenwasser bezeichnet wird. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass innerhalb des Geschiebemergels in Sandlinsen ebenfalls Grundwasser („Schichtenwasser“) vorkommt. Diese bekannten Verhältnisse in der Stadtrandsiedlung Malchow sind bei Tiefbauarbeiten und bei der Errichtung unterkellerter Bauten zu berücksichtigen. Eine Überprüfung anhand der topographischen Karte, ingenieurgeologischen Karte (Ausgabe 2009) vom Umweltatlas Berlin sowie Angaben zum Grundwasserspiegel ergab, dass die Geländeoberkante im Plangebiet (ca. 51 bis 52 m über NHN) unterhalb der Geländehöhe im Bereich der Stadtrandsiedlung (52,5 bis 53 m über NHN) liegt. Zudem liegt die Grundwassergleiche im Plangebiet (Stand Mai 2008) bei 45 bis 46 m über NHN und somit niedriger als im Bereich der Stadtrandsiedlung (ca. 46 bis 47 m über NHN). Die Fließrichtung des Grundwassers ist daher zu dem niedriger gelegenen Plangebiet anzunehmen. Es sind somit keine Auswirkungen auf das Schichtenwasser bzw. Grundwasser im Bereich der Stadtrandsiedlung (außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans in einer Entfernung vom mindestens 200 m) zu erwarten. 4. Es wird
davon ausgegangen, dass die ehemalige „Riesel-Druckleitung“,
erkennbar noch in der Querung über den „Graben“ zwischen KGA
„Märchenland“ und Stadtrandsiedlung, mit dem Endpunkt: Standrohr/Rieselturm
in der KGA-Parzelle Schneewittchenweg/Ecke Königskinderweg, das Plangebiet
tangiert bzw. quert. Ist durch die Beplanung und die spätere Bebauung
abgesichert, dass eine unkontrollierte Fehlnutzung dieser Leitung
ausgeschlossen ist. Ist die jetzige Konfiguration der Leitung in einem Zustand,
der ein Eindringen von Schadstoffen in das Drainagesystem der Stadtrandsiedlung
ausschließt und kann somit ausgeschlossen werden, dass es zu
grundwasserrelevanten Schadstoffproblemen kommt? Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt; die ehemalige totgelegte „Riesel-Druckleitung“ befindet sich nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-12 sondern verläuft im Bereich der Piesporter Straße in Richtung Malchower Chaussee. Grundsätzlich sind Beeinträchtigungen des Grundwassers gemäß den gesetzlichen Regelungen auszuschließen. Somit ist eine Gefährdung des Grundwassers im Bereich der Stadtrandsiedlung durch die gewerbliche Nutzung im Plangebiet nicht zu erwarten. Darüber hinaus ist ausnahmslos für jegliches Einleiten von Stoffen in das Grundwasser, für dessen Aufstau, Umleitung und mehr als unerhebliche schädliche Veränderung seiner chemischen, physikalischen oder biologischen Beschaffenheit (z.B. durch Erdwärmenutzung) eine Erlaubnis erforderlich. Insoweit müssen alle geplanten direkten und indirekten Eingriffe (z. B. Erdaufschlüsse, Versickerungsanlagen oder Bauwerke) in das Grundwasser bei der Wasserbehörde (Referat II D der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz) angezeigt werden. Stellungnahme
B vom 30.04.2009 1. Es wird nochmals auf die Forderung zur Aufnahme einer textlichen Festsetzung hinsichtlich der Notwendigkeit des Erhalts und der Schaffung von Grün, auch in Form von Dach- und Fassadenbegrünung, hingewiesen. Des Weiteren sollten der vorhandene Gehölz- und der im Nordosten gelegene Baumbestand erhalten bleiben. Die Fläche mit Pflanzbindung ist zu klein bemessen und sollte vergrößert werden. Bei den Pflanzungen sollte keinesfalls artenarmes Ziergrün Verwendung finden. Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Die gemäß der Umweltprüfung aufgezeichneten Auswirkungen und Empfehlungen wurden in die Abwägung einbezogen. Durch den Bebauungsplan werden keine planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft ausgelöst, die über das bereits geltende Baurecht gemäß § 34 BauGB hinausgehen. Aufgrund der besonderen ökologischen Bedeutung des nordwestlichen Bereichs wurde diese Fläche als nicht überbaubare Fläche festgesetzt und zudem als Fläche A mit einer Pflanzbindung belegt (vgl. textliche Festsetzung Nr. 4.1). Dies bedeutet eine Einschränkung der baulichen Nutzung dieser privaten Teilfläche für den Eigentümer. Eine weitere Vergrößerung dieser Fläche lässt sich aus den Ergebnissen der Umweltprüfung nicht begründen, da mit den jetzt im Plan enthaltenen Grünfestsetzungen den Zielstellungen des Umweltschutzes in angemessenem Umfang entsprochen werden kann. Für die Bepflanzung gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. 4.2 und 4.3 ist bereits eine Pflanzliste, die einheimische Gehölze umfasst, dem Bebauungsplan beigefügt. Hinsichtlich Fassaden- und Dachbegrünung ist im Begründungstext (Seite 45) dargelegt, dass aufgrund der hiermit verbundenen erheblichen Einschränkung bei der baulichen Ausführung und Gestaltung der Gebäude auf eine verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan verzichtet wird, jedoch die konkrete Projektgestaltung in Eigenverantwortung durch den Bauherren/Architekten vorzunehmen ist und hierbei auch Begrünungsmaßnahmen einbezogen werden können. 2. Es wurden 26 Brutvogelarten festgestellt (lt. Umweltbericht). Unter anderem die strenggeschützte Haubenlerche. Die Fläche stellt damit einen wichtigen Lebensraum für Vögel dar. Für Mauersegler ist die Fläche Jagdhabitat. Es wird daher vorgeschlagen, entsprechende Nisthilfen vorzusehen. Abwägung: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Die Ergebnisse der durchgeführten artenschutzrechtlichen Untersuchung wurden im Umweltbericht dargelegt und bewertet. Hinsichtlich der Haubenlerche und des Mauerseglers wurde ein Revier im Gebiet nachgewiesen. Durch die Sicherung der Gehölzgruppe im nordwestlichen Bereich des Plangebietes wird der derzeit am stärksten von Vögeln besiedelte Bereich dauerhaft geschützt. Auf Seite 38 der Begründung wird diesbezüglich explizit darauf hingewiesen, dass für den Mauersegler eine erhebliche Betroffenheit bei Verlust der sich aktuell auf dem Gelände Nüßlerstraße 30 befindlichen Nist-, Brut-, und Lebensstätte gegeben wäre. Dies wäre nur bei einem Gebäudeabriss oder bei einer wesentlichen baulichen Änderung der Fall. Zur Abwendung der Verbotstatbestände sind in diesem Fall gemäß § 42 BNatSchG vom Vorhabenträger, bzw. von dem Bauherrn auf der nachgelagerten Ebene der Zulassung und Durchführung planerisch vorbereiteter Baumaßnahmen Nisthilfen vorzusehen und ein Befreiungsantrag gemäß § 62 BNatSchG bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I E zu stellen. Diese eventuelle Betroffenheit besteht jedoch unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Äußerungen der Behörden und sonstiger Träger
öffentlicher Belange Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplans 3-12 gingen zwei Stellungnahmen ein. 1. Das Amt für Planen und Genehmigen – Bauaufsicht – hat keine bauordnungsrechtlichen Bedenken hinsichtlich des Vorhabens vorgebracht. 2. Das Tiefbauamt Pankow erklärt in seiner Stellungnahme vom 13.05.2009, dass es grundsätzlich keine Bedenken zum vorgelegten Entwurf des Plans gibt, bittet aber um Beachtung folgender Hinweise: ·
In der Roelckestraße verläuft die Straßenbegrenzungslinie entlang der
Baumreihe. Dies ist verwaltungs- und unterhaltsrechtlich ungünstig. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen; eine Änderung der Straßenbegrenzungslinie entlang der Roelckestraße erfolgt nicht. Der vorhandene Baumbestand befindet sich gemäß der Planunterlage zum Großteil mit 14 Bäumen innerhalb der privaten Flurstücke. Lediglich fünf Bäume im südlichen Teil des Plangebiets entlang der Roelckestraße befinden sich an oder auf der Flurstücksgrenze zum öffentlichen Straßenraum. Der Straßenraum hat eine Breite von 25 m, der auch südlich der Nüßlerstraße außerhalb des Geltungsbereichs in gleicher Breite vorhanden und hergestellt ist. Für eine Verschiebung der Straßenbegrenzungslinie zu Lasten der privaten Grundstücke gibt es keine städtebauliche oder verkehrstechnische Begründung, da der vorhandene Straßenraum ausreichend dimensioniert ist. Eine Verschiebung der Straßenbegrenzungslinie hätte zudem zur Folge, dass private Grundstücksteilflächen durch das Land Berlin erworben werden müssten. Dies würde entsprechende haushaltsmäßige Auswirkungen nach sich ziehen. Eine Reduzierung der Roelckestraße wäre aus verkehrstechnischer Sicht ebenso nicht sinnvoll, weil nur in diesem kurzen Abschnitt der Straßenraum eingeschränkt werden würde. ·
In der Berliner Allee befinden sich Teilflächen außerhalb der
Straßenbegrenzungslinie im Fachvermögen des Tiefbauamtes und sind öffentlich
gewidmet (vor FS 299 und FS 315 bis Gebäudeflucht). Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen; eine Anpassung der Straßenbegrenzungslinie entlang der Berliner Allee erfolgt nicht. Die im Bebauungsplanentwurf 3-12 eingetragene Straßenbegrenzungslinie entspricht weitgehend der derzeitigen Bestandssituation der Flurstücksgrenzen zur Berliner Allee. Die Teilflächen vor der Gebäudeflucht des Grundstücks Berliner Allee 315 sind gemäß Eigentümernachweis private Flurstücksflächen. Es ist nur eine Teilfläche außerhalb der Straßenbegrenzungslinie vor dem Gebäude Berliner Allee 299 im Fachvermögen des Tiefbauamts. Es gibt derzeit keine städtebauliche und verkehrstechnische Begründung die Straßenbegrenzungslinie auf einem kurzen Stück vor dem Gebäude Berliner Allee 299 zur Anpassung an die derzeitige Eigentumssituation um 3 m zu verschieben. Die Straßenbegrenzungslinie war bereits vor und während der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Bestandteil der Planung und wurde in Abstimmung mit dem Tiefbauamt und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII B festgelegt. Die Berliner Allee, die als übergeordnete Straßenverbindung Berlins gesamtstädtisch von Bedeutung ist, soll mittel- bis langfristig ausgebaut werden. Dafür ist ein Planfeststellungsverfahren nach dem Berliner Straßengesetz erforderlich, das die Straßenbreite in diesem Abschnitt neu festlegt. Daher wird im Bebauungsplan in diesem Abschnitt die Trasse für den späteren Ausbau gemäß den Vorgaben der Senatsverwaltung durch eine Baugrenze von einer Neubebauung freigehalten. Die Baugrenze hält einen Abstand von 8 m zur Grundstücksgrenze der Berliner Allee ein und berücksichtigt dadurch die Trassenbreite des zukünftigen Straßenraums der Berliner Allee in einer Breite von insgesamt 34 m. Derzeit besteht hinsichtlich der Festsetzung der Lage der Straßenbegrenzungslinie kein Änderungserfordernis auf der Ebene des Bebauungsplans 3-12. Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteilung zum
Bebauungsplanentwurf Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergeben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplans 3-12 vom 10.02.2009 führen. 8. Beschluss über den Bebauungsplan
Das Bezirksamt Pankow hat am 2009 (Vorlage Nr. ) beschlossen, den sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebenden Entwurf des Bebauungsplans 3-12 vom 10. Februar 2009 einschließlich Begründung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG und den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans gemäß §°12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat, nach vorheriger Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaft am 2009, den Bebauungsplan 3-12 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB auf ihrer Tagung am .2009 beschlossen (Drs-Nr. ). B. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Berlin, den 2009 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung ………………….. ………………. Dr. Michail Nelken Rupprecht Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft stellv. Amtsleiter und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum Bebauungsplan 3-12, festgesetzt durch die Verordnung vom 2009 (GVBl. ) Berlin, den 2009 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Amtsleiter C.
ANLAGEN Anlage 1: Textliche
Festsetzungen 1.1 Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 Baunutzungsverordnung (Anlagen für sportliche Zwecke) nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 Baunutzungsverordnung (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 sowie Abs. 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO) 1.2 Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsnutzungen nur zulässig, sofern es sich um Verkaufsstellen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig sind und diesem vom Umfang untergeordnet sind. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) 2.1 Im Gewerbegebiet GE1, GE2 und GE3 kann die zulässige Bauhöhe ausnahmsweise für technische Aufbauten wie Lüftungsanlagen und Schornsteine überschritten werden. (Rechtsgrundlagen: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 6 BauNVO) 3.1 Im Gewerbegebiet sind auf den Teilflächen nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren Lärmemissionen so weit begrenzt sind, dass die in der folgenden Tabelle angegebenen Emissionskontingente LEK nach DIN 45691 weder tags (6:00-22:00 Uhr) noch nachts (22:00-6:00 Uhr) überschritten werden:
Das Vorhaben ist zulässig, wenn der Beurteilungspegel der Betriebsgeräusche der Anlage oder des Betriebes (beurteilt nach TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 unter Berücksichtigung der Schallausbreitungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Genehmigung) das nach DIN 45691, Abschnitt 5 für das Betriebsgrundstück berechnete Immissionskontingent oder einen Wert von 15 dB(A) unter dem maßgeblichen Immissionsrichtwert (Nr. 6.1 der TA Lärm) am maßgeblichen Immissionsort im Einwirkungsbereich (Nr. 2.2 und Nr. 2.3 der TA Lärm) nicht überschreitet. (Rechtsgrundlage: § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO) 4.1 Auf der Fläche A sind die vorhandenen Bäume, Sträucher und sonstigen Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25b BauGB) 4.2 Im Gewerbegebiet ist je 400 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche ein großkroniger einheimischer Laubbaum zu pflanzen. Bei der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) 4.3 Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je angefangene zehn Stellplätze ist ein einheimischer Laubbaum zu pflanzen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB) Hinweis: Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 und 4.3 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen (siehe Anlage 2 zur Begründung zum Bebauungsplan). 5.1 Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs.1 Nr. 11 BauGB) Anlage 2: Pflanzliste Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 und
4.3 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen. Bäumegroßkronige Arten Feld-Ulme Ulmus minor Flatter-Ulme Ulmus laevis Gemeine Esche Fraxinus excelsior Stiel-Eiche Quercus robur Trauben-Eiche Quercus petraea Winter-Linde Tilia cordata Klein- und mittelkronige Arten
Eberesche Sorbus
aucuparia Feldahorn Acer
campestre Hainbuche Carpinus
betulus Sand-Birke Betula pendula Gemeine
Traubenkirsche Prunus padus Vogel-Kirsche
Prunus avium |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |