Drucksache - VI-0828  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                  .2011

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                        Drucksache-Nr.:
 

                                                                                                                in Erledigung der

                                                                                                                Drucksache Nr.: VI-0828

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Schlussbericht

Bestandsmieter und Erhaltungsverordnung im Gebiet Humannplatz

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 28. Sitzung am 11.11.2009 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr. VI-0828 –

„Die BVV möge beschließen:

Das Bezirksamt wird ersucht, für das Gebiet der Erhaltungsverordnung Humannplatz zu prüfen, ob und wie durch den Beschluss einer Umstrukturierungssatzung gemäß

§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB und § 172 Absatz 5 BauGB bei wohngebäudebezogenen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein den sozialen Belangen der Bestandmieter Rechnung tragender Ablauf auf der Grundlage von Sozialplanverfahren gemäß § 180 BauGB gewährleistet werden kann.

Eine Darstellung über die Vor- und Nachteile einer Umstrukturierungssatzung im Vergleich der für einen Teilbereich beschlossenen Milieuschutzsatzung soll ebenfalls Bestandteil der Prüfung sein.

Dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung ist, vor Abgabe eines Schlussberichtes zur BVV am 27.01.2010, ein schriftlicher Bericht, der im Ergebnis einen Vorschlag für das weitere Verfahren enthält, vorzulegen.“

In Erledigung des obigen Ersuchens der BVV wird wie folgt berichtet:

Zunächst wird auch auf den Schlussbericht in Erledigung der Drucksache V-336/03 verwiesen, in dem bereits auf die Problematik im Grundsatz eingegangen wurde.

Die Voraussetzungen für die weitere Anwendung der Rechtsverordnungen nach

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) im Bezirk Pankow werden regelmäßig überprüft. Das Bezirksamt hat dies zuletzt durch das Büro TOPOS Stadtforschung im Frühjahr 2010 veranlasst. Die Untersuchung „Sozialstruktur und Mietenentwicklung in den Milieuschutzgebieten im Bezirk Pankow von Berlin 2010“ liegt seit dem Juni 2010 vor. Im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung wurden die Ergebnisse der Untersuchung am 16.09.2010 vorgestellt. Das Stadtentwicklungsamt hat die Untersuchung auf seiner Homepage veröffentlicht.

Unter Punkt „3.7.8, Gesamteinschätzung der Anwendungsvoraussetzungen der Erhaltungssatzung mit Milieuschutz für das Gebiet Humannplatz“ wird auf Seite 82 der Untersuchung Folgendes festgestellt:

„Das Gebiet Humannplatz ist das zweitgrößte der untersuchten Gebiete. Es unterscheidet sich durch seine Baustruktur – getrennte Zonen mit gründerzeitlicher Bebauung, Siedlung der 20er/30er Jahre und Nachkriegsbebauung – stark von den anderen Wohngebieten.

Ein Modernisierungspotential ist mit einem Anteil von einem knappen Sechstel in Teilstandardwohnungen noch vorhanden. Eine Tendenz zur weitergehenden Modernisierung von Wohnungen bzw. Häusern, die bereits modernisiert worden sind (Zweitmodernisierung), wird als sehr gering eingeschätzt.

Der Veränderungsdruck ist geringer als in den anderen Gebieten. Modernisierungsaktivitäten und Fluktuation sind gering, der Anteil der Altmieter in den modernisierten Wohnungen ist hoch und die nachziehenden Mieter sind mit einem durchschnittlichen Einkommen ausgestattet.

Eine Verdrängungsgefahr ist, wenn auch in abgeschwächter Intensität, noch gegeben. Die Einkommen der Mieter im Substandard liegen unter dem Gebietsdurchschnitt. Andererseits ist der Anteil mit langer Wohndauer hoch, so dass die aktuelle Verdrängungsgefahr insgesamt als nicht sehr ausgeprägt eingeschätzt werden kann.

In Wohnanlagen, bei denen bis jetzt noch keine oder nur eine geringfügige Modernisierung durchgeführt wurden, sind bei komplexen Modernisierungsvorhaben größere Verdrängungseffekte zu erwarten. Diese Effekte können/sollten mit geeigneten Instrumenten wie der Umstrukturierungssatzung vermieden bzw. gemildert werden.“

Das Bezirksamt sieht die Voraussetzung für den Erlass einer Umstrukturierungssatzung grundsätzlich gegeben, wenn ein Vorhaben durch Umfang und durch die Qualität seines Eingriffs die bestehenden städtebaulichen Gegebenheiten deutlich verändern und daraus sozial- und strukturell relevante Folgen absehbar sind. Wozu unter anderem auch die Verdrängung eines relevanten Teils ansässiger Gebietbevölkerung oder auch eine durch die Maßnahmen induzierte Veränderung der Handels- und Gewerbestruktur zählen können. Bei einer Modernisierung von Wohnanlagen kommt es deshalb auch auf den flächenmäßigen Umfang, die Quantität der betroffenen Wohneinheiten, die Qualität der Veränderung der Wohnungen in Struktur und Ausstattung und die Dimension der absehbaren sozialstrukturellen Folgen an. 

Für die Festsetzung einer Umstrukturierungsverordnung flächendeckend für das gesamte Gebiet Humannplatz mangelt es an einem entsprechenden komplexen städtebaulichen Umbauvorhaben. Nach der umfassenden Modernisierung der beiden Blöcke östlich und westlich der Glasbrennerstraße mit mehr als 370 Wohneinheiten ist derzeit keine stadtstrukturell relevante Umbaumaßnahme für einen Teilbereich des Gesamtgebiets Humannplatz ersichtlich. Aus dem gegenwärtig in der Überarbeitung befindlichen Stadtteilentwicklungskonzept für das Erhaltungsgebiet Humannplatz / Ostseestraße  ist ein derartiges Vorhaben bislang nicht ersichtlich. Nach Abschluss des Vertiefungsgutachtens für das INSEK ist dies ggf. neu zu bewerten.

Eine Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 (Umstrukturierung) unterscheidet sich von einer Erhaltungsverordnung nach Nr. 2 (Milieuschutz) u. a. wesentlich dadurch, dass sie im Falle einer konkreten, von der Gemeinde gewollten stadträumlich relevanten Umstrukturierungsmaßnahme eine sozialverträgliche Durchführung absichern soll. Dagegen zielt die Milieuschutzverordnung darauf, in einem Stadtgebiet alle Vorhaben unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen, mittels dessen der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung durch eine mögliche Begrenzung von einzelnen Maßnahmen gesichert werden soll.

Entsprechend ist eine Umstrukturierungsverordnung nur auf den Zeitraum der Durchführung der umstrukturierenden Umbaumaßnahme angelegt. Nach deren Beendigung ist sie wieder aufzuheben. Eine Milieuschutzverordnung wird dagegen auf unbestimmte Zeit erlassen. Hier sind die Voraussetzungen des Erlasses regelmäßig gutachterlich zu überprüfen.

Im Unterschied zu einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, bei dem die Abwehr eines unerwünschten übermäßigen Veränderungsdrucks Ziel der Festsetzung des Gebietes ist, muss sich die Gemeinde bei einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu einer Veränderung des Gebietes entschlossen haben und nun gewährleisten wollen, dass diese Umstrukturierung sozial gerecht abläuft.

Vor diesem Hintergrund ist eine Kombination von Milieuschutz- und Umstrukturierungsverordnung nur in Ausnahmefällen möglich und sinnvoll. Beispielweise wenn in einem Teilbereich eines Milieuschutzgebietes tiefgreifende und folgenreiche bauliche Veränderungen angestrebt werden und mit einem speziellen Sozialplan die sozialen Auswirkungen dieser erwünschten Umstrukturierung in die sozialen Erhaltungsziele der Gemeinde für das Gesamtgebiet integriert werden. Der umgekehrte Fall, dass für ein Stadtgebiet umfang- und folgenreiche Umstrukturierungsmaßnahmen geplant und durch eine Umstrukturierungsverordnung ihre soziale Durchführung gesichert wird und dann in einem Teilbereich dieses Gebiets mittels einer Milieuschutzverordnung bauliche Maßnahmen eingeschränkt werden, ist kaum vorstellbar. In diesem Fall würde dieses Teilgebiet nicht in den Geltungsbereich der Umstrukturierungsverordnung einbezogen werden, zumal Regelungen des Sozialplans dennoch in dieses Gebiet hineinwirken können.

Bevor eine Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB erlassen wird, sollte ein Gebietssozialplan bereits bestehen oder zumindest in Arbeit sein. Absatz 5 setzt einen bestehenden Sozialplan als Bezugspunkt der Entscheidung über ein erhaltungsrechtsrelevantes Vorhaben voraus. Solange es noch keinen Sozialplan gibt, fehlt der materiell-rechtliche Maßstab für die Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf das Erhaltungsziel der Umstrukturierungsverordnung.

Da bei dieser Ausgangslage eine Beeinträchtigung des Erhaltungsziels nicht festgestellt werden könnte, müsste das Vorhaben genehmigt werden.

Für ein Sozialplanverfahren für ein Umstrukturierungsgebiet gilt ebenso wie für Sozialpläne in Milieuschutz- und Sanierungsgebieten, dass mittels diesem keine Befugnis gegeben ist, direkt in das privatrechtliche Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu intervenieren.

Würde ein Aufstellungsbeschluss für eine Umstrukturierungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr.3 gefasst, würde das Bezirksamt von der Möglichkeit, in Anwendung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB die Entscheidung über einen Bauantrag für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zurückzustellen bzw., sofern kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird, in entsprechender Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 2 die Baumaßnahme vorläufig zu untersagen, Gebrauch machen, um in dieser Zeit neben der Begründung für den Festsetzungsbeschluss der Verordnung  einen Gebietssozialplan zu erarbeiten. Bei Sicherung der sozialen Ziele können Abwendungsvereinbarungen mit betroffenen Eigentümern bzw. Vorhabenträgern geschlossen werden, was allerdings einen angemessenen Erarbeitungsstand der dies bezüglichen Zielstellungen erfordert.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias Köhne              Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft

              und Stadtentwicklung