Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                        .2007

 

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                Drucksache-Nr.:

 

 

 

 

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

 

 

1.   Gegenstand der Vorlage

 

Erlass einer Rechtsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (Umstrukturierungssatzung) für die "Grüne Stadt"

 

 

 

2.   Beschlussentwurf

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

 

Der Erlass einer Rechtsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Baugesetzbuch (Umstrukturierungssatzung) für die "Grüne Stadt", begrenzt durch die Greifswalder Straße, Anton-Saefkow-Straße, Kniprodestraße und John-Schehr-Straße im Ortsteil Prenzlauer Berg wird beschlossen.

 

 

3.  Begründung

 

Das "Grüne Stadt" genannte Quartier, begrenzt durch die Greifswalder Straße, Anton-Saefkow-Straße, Kniprodestraße und John-Schehr-Straße im Ortsteil Prenzlauer Berg, wurde in den 30er Jahren erbaut und weist eine einheitliche Baustruktur auf. Teile des Quartiers stehen unter Denkmalschutz. Im Gebiet wohnen viele, vor allem ältere Menschen, mit teilweise sehr geringem Haushaltseinkommen.

 

Der Ausstattungsgrad der meisten Wohnungen liegt unter dem heute Üblichen. Der Anteil von kleinen, für Familien mit Kindern nicht ausreichende, Zwei-Zimmer-Wohnungen ist überdurchschnittlich hoch. Aufgrund des hohen Freiflächen- und Grünanteils in dem Quartier ist der Zuzug von Familien mit Kindern jedoch ausdrücklich erwünscht.

 

Die von der GSW im Jahre 2005 angekündigten umfangreichen Instandsetzungs -und Modernisierungsmaßnahmen stießen bei der Mieterschaft auf erheblichen Widerstand. Ansätze für die Sicherung eines den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablaufs der Maßnahmen waren nicht zu erkennen. Die Befürchtungen, dass die enorme Miet-belastung nach Modernisierung für einen erheblichen Anteil der Mieterschaft nicht tragbar sein würde, konnten durch den Eigentümer nicht ausgeräumt werden. Zu weiterer Verunsicherung führte die Privatisierung der Wohnungen und der Wegzug zahlreicher Mieter.

 

Mit der Umstrukturierungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 des Bau-gesetzbuchs (BauGB) wird ein den sozialen Belangen Rechnung tragender Ablauf des Rückbaus, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen auf der Grund-lage eines Sozialplanverfahrens gemäß § 180 BauGB gesichert.

 

Der Aufstellungsbeschluss vom 7. März 2006 bildete die Grundlage für die Aussetzung der Entscheidung über Bauanträge für die Objekte Anton-Saefkow-Straße 38-52, Bötzowstraße 78-88, Rudolf-Schwarz-Straße 1-15 und Werner-Kube-Straße 13-19.

Am 7. September 2006 wurde zur Abwendung der Aussetzung der Entscheidung über die Anträge auf Baugenehmigung ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem Bezirk und der GSW geschlossen. Dieser Vertrag bildete die Grundlage für die Beauftragung der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH mit der Durchführung des Sozialplanver-fahrens. Nach Abschluss des Verfahrens hat die Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH die Ergebnisse ausgewertet und die Grundlagendaten mit denen des gesamten Blocks der "Grünen Stadt" abgeglichen.

In der Auswertung wurde nachgewiesen, dass ohne Sozialplanverfahren die Sicherung eines den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablaufs der Maßnahme nicht hätte garantiert werden können.

 

Der Vergleich von Daten des untersuchten Blocks mit denen der angrenzenden Bau-blöcke in der "Grünen Stadt" zeigen, dass eine ähnliche Sozial- und Wohnstruktur vorliegt. Im Fall der Modernisierung der bisher nicht untersuchten Blöcke in der "Grünen Stadt" sind daher ebenso gravierende nachteilige Auswirkungen für die Mieter zu er-warten. Die Untersuchung zeigt, dass die Mieten nach Modernisierung aufgrund der Durchführung des Sozialplanverfahrens und die Anwendung der besonderen Mietfest-legungen für einkommensschwache Mieter um 20 bis 30% unter den angekündigten Mieten des Eigentümers liegen. Diese Mietverluste sind für den Eigentümer durchaus zumutbar. Soziale und finanzielle Härten konnten dagegen erheblich abgemildert und die Kosten für die Beauftragung einer eigentümerunabhängigen Mieterberatung nach § 180 Abs. 3 Nr. 2 BauGB dem Verursacher auferlegt werden.

 

Im Jahr 1998 wurde eine Untersuchung zur Beurteilung des Milieuschutzerfordernisses durchgeführt. Die Fläche eines Gebietes dieser Studie nimmt den Bereich der "Grünen Stadt" ein und geht noch über 3 weitere Blöcke hinaus. Der in dieser Auswertung unter-suchte Baublock befindet sich mitten in diesem Bereich. Der Vergleich der Kennzahlen, die sowohl in der Untersuchung von 1998 als auch in 2007 ermittelt wurden, lässt Rück-schlüsse auf die vorhandene Struktur der umliegenden Blöcke zu.

 

Die Wohn- und Sozialstruktur im Gebiet "Grüne Stadt" entsprach vor 9 Jahren ungefähr der, die im untersuchten Block dieser Auswertung dargestellt wurde. Die Kennzahlen zur Bevölkerungsdichte und zum Wohnflächenverbrauch stimmen in beiden Unter-suchungen in etwa überein. Das Nettohaushaltseinkommen dagegen lag 1998 im Durchschnitt um 200 € unter dem des 2007 untersuchten Baublocks. Die Kenngrößen zur Verdrängungsgefahr und zur Mietbelastung weisen daraufhin, dass in den um-liegenden Blöcken heute eine ähnliche Struktur anzutreffen ist.

 

 

 

Tabelle: Vergleich von Kennzahlen

Kennzahlen	PFE-Studie	Mieterberatung PB
	1998	2007
Einwohner	4.383	180
Wohneinheiten	2.822	118
Personen/Haushalt	1,56	1,53
Haushaltsnettoeinkommen	1.184 €	1.382 €
Mietbelastungsquote	23,9 %	unter 30%: 33%
		über 30%: 28%
HH mit niedrigem Einkommen	36 %	29%
		HH mit weniger als 1.000 €
HH mit potentieller Verdrängungsgefahr	41,6 %	54%
		der HH finanzieren die Miete über ALG II oder mit mehr als 30% ihres Einkommen
Wohndauer, durchschnittlich	17 J.	13 J.
HH mit weniger als 1 Zi/Person	6 %	3%
Zimmer/HH	2,15	2,4
Zimmer/Person	1,57	1,58
Wohnfläche/HH	52,7	56,3
Wohnfläche/ Person	39,3	36,9

 

In der vorliegenden Untersuchung wurde die Altersstruktur, die im Januar 2007 im untersuchten Block vorlag mit den Daten des Statistischen Landesamtes vom Stand Juni 2006 verglichen, die an dieser Stelle um die Daten der "Grünen Stadt" erweitert wurden. Die Verteilung zeigt, dass die Altersstruktur im untersuchten Block mit den umliegenden Baublöcken ungefähr übereinstimmt und somit zu vermuten ist, dass die Bevölkerungsstruktur ebenfalls ähnlich ist.

 

 

Tabelle: Altersstruktur, im Vergleich des untersuchten Blocks mit den umliegenden Baublöcken

Alter der im Block lebenden Personen	untersuchter Block Jan./2007*		untersuchter Block Juni/2006**		Gebiet „Grüne Stadt“ Juni/2006***
	absolut	in %	absolut	in %	absolut	in %
unter 6 J.	8	4%	12	5%	98	4%
6 bis unter 15 J.	6	3%	12	5%	83	4%
15 bis unter 18 J.	10	6%	3	1%	57	3%
18 bis unter 27 J.	19	11%	27	12%	423	19%
27 bis unter 45 J.	66	37%	95	41%	831	37%
45 bis unter 55 J.	30	17%	39	17%	246	11%
55 bis unter 65 J.	25	14%	18	8%	183	8%
65 und mehr J.	16	9%	24	10%	322	14%
Gesamt	180	100%	230	100%	2.243	100%
Männer	89	49%	116	50%	1.167	52%
Frauen	91	51%	114	50%	1.076	48%
Ausländer	4	2%	15	6,5%	150	6,7%

* Quelle: Mieterberatung Prenzlauer Berg, Stand: Januar 2007

** Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Stand 30.06.2006

*** Quelle: Statistisches Landesamt Berlin, Stand 30.06.2006

 

Die Anwendung der Umstrukturierungssatzung auf alle Blöcke der "Grünen Stadt" ist mit den Ergebnissen der vorliegenden Auswertung begründet.

 

Gemäß § 30 AGBauGB wurde diese Erhaltungsverordnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat dem Entwurf der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB für das Gebiet "Grüne Stadt" im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg zugestimmt.

 

Zur Erlangung der Rechtsverbindlichkeit muss die Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB für das Gebiet "Grüne Stadt" im Gesetz- und Verordnungs-blatt (GVBl.) von Berlin verkündet werden. Die Erhaltungsverordnung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

 

 

4.  Rechtsgrundlage

 

Beschluss V-1357/2006 vom 7. März 2006 des Bezirksamts Pankow von Berlin über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB

 

§ 172 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

 

§ 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), ), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

 

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 11. Juli 2006 (GVBl. S. 819)

 

 

5.  Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

keine

 

6.  Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

7.  Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

8.  Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

Anlagen: 1 – Entwurf der RVO mit

                      Karte Geltungsbereich

 

 

 

 

 

Matthias Köhne                                                                     Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                                         Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung

Anlage 1

- Entwurf -

 

Erhaltungsverordnung

gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuchs

für das Gebiet „Grüne Stadt“

im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg

 

Vom.....................

 

 

   Auf Grund des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

§ 1

 

Geltungsbereich

 

   Die Verordnung gilt für das in der anliegenden Karte mit einer geschlossenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt durch die Greifswalder Straße, Anton-Saefkow-Straße, Kniprodestraße und John-Schehr-Straße.

Die Innenkante der geschlossenen Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung.

 

§ 2

 

Gegenstand der Verordnung

 

   Bei städtebaulichen Umstrukturierungen bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180 BauGB) zu sichern.

 

§ 3

 

Zuständigkeit

 

   Die Genehmigung wird durch das Bezirksamt Pankow von Berlin erteilt.

 

§ 4

 

Verletzung von Vorschriften

 

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.      eine Verletzung der im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthaltenen Verfahrens- oder Formvorschriften innerhalb von zwei Jahren oder

 

2.   Mängel der Abwägung innerhalb eines Jahres

 

seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen.

Nach § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs ist die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie des Abwägungsgebots nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen unbeachtlich.

 

(2)     Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

§ 5

 

Ordnungswidrigkeiten

 

   Wer eine bauliche Anlage im Geltungsbereich dieser Verordnung ohne die dafür nach § 2 erforderliche Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Abs. 2 des Baugesetzbuchs mit einer Geldbuße belegt werden.

 

§ 6

 

Ausnahmen

 

   § 2 ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nr. 2 des Baugesetzbuchs bezeichneten Zwecken dienen, und nicht auf die in § 26 Nr. 3 des Baugesetzbuchs bezeichneten Grundstücke. Das Bezirksamt Pankow von Berlin unterrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Verordnung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2, hat er dies dem Bezirksamt anzuzeigen.

 

§ 7

 

Inkrafttreten

 

   Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

 

Berlin, den                 

 

Bezirksamt Pankow von Berlin

 

 

 

 

Bezirksbürgermeister                                                               Bezirksstadtrat für

Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung