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Drucksache - V-1278
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2006
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache Nr.: Vorlage zur Beschlussfassung für die Bezirksverordnetenversammlung 1. Gegenstand der Vorlage Bebauungsplan XIX-11 für die Grundstücke an der Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der
Grundstücke 1, 2, 4 und 61, den Kreuzgraben und an diesen beiderseits
anliegende Grundstücke zwischen Waldowstraße und dem Grundstück Dietzgenstraße
62/64, die Grundstücke Kreuzgraben 13 und Dietzgenstraße 60, einschließlich dem
Weg zwischen den Grundstücken Beuthstraße 47 und 48, für eine Teilfläche des
Grundstücks Dietzgenstraße 62/64 sowie einen Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße
im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen 2. Beschlussentwurf Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I.
Der sich aus der
Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom
06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 für die Grundstücke an der
Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der Grundstücke 1, 2, 4 und 61, den
Kreuzgraben und an diesen beiderseits anliegende Grundstücke zwischen Waldowstraße
und dem Grundstück Dietzgenstraße 62/64, die Grundstücke Kreuzgraben 13 und
Dietzgenstraße 60, einschließlich dem Weg zwischen den Grundstücken Beuthstraße
47 und 48, für eine Teilfläche des Grundstücks Dietzgenstraße 62/64 sowie einen
Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen
einschließlich der Begründung (Anlage 1) wird gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB in
Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG beschlossen. Dies schließt
Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder aus Gründen der
Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern,
ein. II. Der Entwurf der Rechtsverordnung über
die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom
27.03.2006 (Anlage 2) wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen. 3. Begründung Das Bezirksamt Pankow hat am 9. November 1993 für das Gelände zwischen der Dietzgenstraße, der Schillerstraße, der Waldowstraße und der Beuthstraße die Planaufstellung und die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für den Bebauungsplan XIX-11 beschlossen, um das Gelände eines stillgelegten Gartenbaubetriebs gemeinsam mit angrenzenden Grundstücken zu einem Wohngebiet mit zugehöriger Infrastruktur zu entwickeln. Die Bezirksverordnetenversammlung hat diesen Beschluss mit Drucksache Nr. 356 / 93-II zur Kenntnis erhalten. Alle
weiteren im Zusammenhang mit der Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplans
XIX-11 durchgeführten Verfahrensschritte und gefassten Beschlüsse sind dem
Abschnitt IV Verfahren der Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 1) zu
entnehmen. Aufgrund
veränderter Rahmenbedingungen für die Planung, wie Wegfall von Planungserfordernissen,
wurde der Geltungsbereich reduziert. Der Planinhalt wurde an zwischenzeitlich
veränderte Planerfordernisse und bestehende wasserrechtliche Festlegungen
angepasst. Über
die Absicht, die Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 und die Bürger
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1986) zu einem überarbeiteten Entwurf des
Bebauungsplans XIX-11 auf aktueller Plangrundlage nochmals zu beteiligen, wurde
die BVV mit der Vorlage Drucksache Nr. V-1192 am 25.01.2006 in Kenntnis
gesetzt. Die
Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 12.01.2006 erneut
beteiligt. Als Frist wurde ein Monat nach Eingang der Beteiligungsunterlagen
gesetzt. Die
öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs XIX-11 vom 06.12.2005 fand in
der Zeit vom 23.01. bis einschließlich 24.02.2006 statt. Aus
den erneuten Beteiligungen der Bürger und Träger öffentlicher Belange ergaben
sich keine Änderungen des Bebauungsplanentwurfs XIX-11. Zur Klarstellung erfolgten nachträglich drei redaktionelle Änderungen, die aus Gründen der Lesbarkeit und Nachvollziehbarkeit auf einem Deckblatt vorgenommen wurden. Da diese keine erneute Betroffenheit auslösten, sondern die in der Begründung bereits dargelegten Intentionen nachvollzogen, waren keine erneuten Beteiligungen von Bürgern oder Trägern öffentlicher Belange erforderlich. Das Bezirksamt Pankow hat im Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der öffentlichen Auslegung den vorliegenden Bebauungsplanentwurf XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 einschließlich Begründung beschlossen und der BVV zur Kenntnis gegeben. Damit ist das Aufstellungsverfahren abgeschlossen. Das Bezirksamt legt nunmehr den Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 und Begründung der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und den Entwurf der Rechtsverordnung zur Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG vor. Nach
Beschlussfassung gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB durch die Bezirksverordnetenversammlung
wird der Bebauungsplan XIX-11 der zuständigen Senatsverwaltung nach § 6 Abs. 4
AGBauGB angezeigt. Sobald
die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemäß § 6 Abs. 5 AGBauGB erklärt,
dass der Bebauungsplan nicht zu beanstanden ist, setzt das Bezirksamt den
Bebauungsplan XIX-11 vom 06.12.2005 mit
Deckblatt vom 27.03.2006 als Rechtsverordnung fest. Die BVV wird darüber zu
gegebener Zeit in Kenntnis gesetzt. 4. Rechtsgrundlagen § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des
Gesetzes vom 21. Juni 2005 ( BGBl. I S. 1818, 1824) § 6 Abs. 3 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
(AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) §
12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14.
Dezember 2005 (GVBl. 2006 S. 2) 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen Für
große Teile des Plangebiets wurde am 26. März 1997 zwischen dem Land Berlin und
dem Bauträger ein städtebaulicher Vertrag auf der Grundlage von § 6
Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch und ein Erschließungsvertrag gemäß § 124
Baugesetzbuch abgeschlossen. Öffentliche Verkehrsflächen Heinrich-Böll-Straße 1. Bauabschnitt Die
Heinrich-Böll-Straße von der Schillerstraße bis zur Kreuzgrabenbrücke wurde auf
der Grundlage des Erschließungsvertrags hergestellt und an Berlin 1998
unentgeltlich kosten- und lastenfrei übergeben. Für diese Flächen entstehen
weder Grunderwerbskosten noch Herstellungskosten. Es werden für diesen
Abschnitt keine Erschließungsbeiträge erhoben. Heinrich-Böll-Straße 2. Bauabschnitt und Straße Kreuzgaben Die
Herstellung der Heinrich-Böll-Straße von der Kreuzgrabenbrücke bis zur Dietzgenstraße
war Bestandteil der Erschließungsmaßnahme „Neubau der Straßenzüge
Heinrich-Böll-Straße (von Dietzgenstraße bis Kreuzgrabenbrücke) / Kreuzgraben“
im Rahmen der bezirklichen Investitionsplanung 2005-2009. Die
Investitionsmaßnahme war unter Kapitel 4212, Titel 720 82 mit einem
Kostenansatz (Herstellungs- und Grunderwerbskosten) von 1.534.000,00 € enthalten.
Die Maßnahme ist abgeschlossen. Der
2. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße wurde mit Datum 13.12.2005 dem
öffentlichen Verkehr übergeben. Eine Refinanzierung durch die Erhebung von
Erschließungsbeiträgen für diesen Straßenabschnitt gemäß § 127 BauGB ist
beabsichtigt. Die
Straße Kreuzgraben wurde ebenfalls im Rahmen der Investitionsplanung des
Bezirks hergestellt und mit Wirkung vom 05.06.2002 für den öffentlichen Verkehr
gewidmet. Zuvor
waren die erforderlichen Flächen zum Teil durch die ehemaligen Eigentümer im
Rahmen eines städtebaulichen Vertrags an Berlin übertragen worden bzw. die
Flächen wurden durch das Tiefbauamt erworben. Eine Refinanzierung der Straße
durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen gemäß § 127 BauGB ist
beabsichtigt. Dietzgenstraße Für
den Fall, dass die Jugendfreizeiteinrichtung vor dem Ausbau der Dietzgenstraße
errichtet wird, müssen zur Herrichtung der dem öffentlichen Straßenland
zugeordneten Teile des Grundstücks Dietzgenstraße 60 Mittel in Höhe von
6 000,00 € in den Haushalt eingestellt werden. Sollte der Ausbau der
Dietzgenstraße früher erfolgen, sind diese Kosten in der Ausbaumaßnahme
Dietzgenstraße enthalten. Öffentlicher Spielplatz Der Spielplatz auf dem landeseigenen Grundstück Dietzgenstraße 60 wurde 2004 hergestellt. Die Kosten für den „Neubau eines Kinderspielplatzes am Kreuzgraben“ in Höhe von 250.000,00 € waren in der Investitionsplanung des Bezirkes 2003/2007 unter Kapitel 4720, Titel 716 23 enthalten. Öffentliche Grünflächen Der Grunderwerb ist zu einem erheblichen Teil bereits erfolgt, bzw. es wurden große Teile der im Bebauungsplan XIX-11 ausgewiesenen öffentlichen Grünflächen auf der Grundlage des städtebaulichen Vertrags mit dem Bauträger des WA 1 und WA 2 kosten- und lastenfrei an Berlin übertragen. Ausbau
des Kreuzgrabens Der überwiegende Teil der im Bebauungsplan XIX-11 ausgewiesenen öffentlichen Grünflächen ist bereits im Zuge des Gewässerausbaus für den Kreuzgraben durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X PW 1998/99 fertig gestellt worden. Es handelt sich hierbei um die wasserwirtschaftlich erforderliche Maßnahme „Ausbau des Kreuzgrabens in Berlin Pankow“, die unter Kapitel 1255, Titel 723 22 in der Investitionsplanung des Landes Berlin enthalten ist. Die Gesamtkosten wurden in Höhe von 1.550.000,00 € in die Finanzplanung eingestellt. Davon wurden 886.000,00 € für den 1. Bauabschnitt bereits in Anspruch genommen. Der Kreuzgraben verläuft auf Teilflächen des privaten Grundstücks Heinrich-Böll-Straße 6. Ein Grundstückserwerb war nicht erforderlich, da der Graben schon vorher über das Grundstück verlief. Im Zuge der Ausbaumaßnahme ist lediglich eine Begradigung der Böschung erfolgt, die nach wasserrechtlichen Vorschriften durch den Grundstückseigentümer zu dulden ist. Für die Herstellung des 2. Bauabschnitts liegt die wasserrechtliche Plangenehmigung vor. Die benötigten Grundstücke sind landeseigen. Die Maßnahme soll 2006 abgeschlossen werden. Ergänzende
öffentliche Grünflächen Um
den grabenbegleitenden Grünzug besser mit den bestehenden öffentlichen Räumen
zu verbinden und zur besseren Erreichbarkeit des Spielplatzes, ist von der
Dietzgenstraße aus eine Fußwege-Anbindung, über das im Zusammenhang mit dem
Grabenausbau im 1. Bauabschnitt funktionslos gewordene Grabenflurstück,
beabsichtigt. Dazu soll der südlich des Grabens vorhandene Weg Richtung Westen
verlängert werden. Um an das landeseigene, zwischenzeitlich in das Fachvermögen
des AUN übernommene Flurstück anbinden zu können, ist der Grunderwerb einer ca.
40 m² großen Teilfläche des privaten Grundstücks Dietzgenstraße 64
(Flurstück 119) erforderlich. In
diesem Zusammenhang ist auch die Errichtung eines Fußgängerstegs über den Kreuzgraben
beabsichtigt, dessen Planung, Genehmigung und Bau kostenseitig berücksichtigt
werden muss. Des Weiteren soll der südlich vom Graben vorhandene Weg bis zur Waldowstraße weitergeführt werden. Die dazu erforderlichen Flächen sind landeseigen bzw. wurden im Zuge des Gewässerausbaus bereits durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X PW erworben. Für die vom Bezirk beanspruchten Teilflächen für die Weiterführung des Wegs über das Flurstück 85 wird von der Senatsverwaltung jedoch eine Refinanzierung durch den Bezirk gefordert. Die geschätzten Gesamtkosten für die Komplettierung der öffentlichen Grünflächen durch den Bezirk betragen einschließlich der Kosten für den Grunderwerb von Teilen der Flurstücke 119 und 85 sowie der Herstellungskosten insgesamt 90.900,00 €. Diese sind zu gegebener Zeit durch das Fachamt in die Investitionsplanung des Bezirks einzustellen. Kindertagesstätte Die
Kindertagesstätte auf dem Grundstück Kreuzgraben 13 wurde auf der Grundlage des
städtebaulichen Vertrags und des Durchführungsvertrags durch den Bauträger
hergestellt und unentgeltlich kosten- und lastenfrei an Berlin übertragen. Es
entstanden keine Grunderwerbs- und Herstellungskosten für das Land Berlin. Die
Einrichtung ist seit Juli 1999 in Betrieb. Jugendfreizeitstätte Die
geplante Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz auf dem
Grundstück Dietzgenstraße 60 ist derzeit nicht in der Investitionsplanung
enthalten. Grunderwerb ist nicht erforderlich. Das Grundstück ist landeseigen. Die
Kosten für die Errichtung einer Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem
Spielplatz einschließlich der Kosten für Abriss und Entsiegelung des
Garagenhofs wurden auf 3.004.000,00 € geschätzt. Diese sind zu gegebener
Zeit durch das Fachamt in die Investitionsplanung des Bezirks einzustellen. Es ergeben sich zusätzliche, noch nicht genau quantifizierbare Kosten für weitergehende Sanierungsuntersuchungen und eine konzeptabhängige baubegleitende Altlastensanierung bzw. Bodenaustausch in sensiblen Bereichen, die durch das Fachamt in die Investitionsplanung eingestellt werden müssen. Wegfall von Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung Bei
Kündigung der Garagennutzung und des Pachtvertrags mit dem Billardverein auf
dem Grundstück Dietzgenstraße 60 entfallen, wenn für diesen keine andere
Unterbringungsmöglichkeit gefunden werden kann, die damit verbundenen
Einnahmen für das Land Berlin. 6. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung siehe
Begründung zum Bebauungsplan, insbesondere Abschnitt III.3 – Auswirkungen auf
die Umwelt (Anlage 1) 7. Kinder- und Familienverträglichkeit Die beabsichtigte planungsrechtliche Sicherung von
Flächen für öffentliche Grün- und Spielflächen sowie von Gemeinbedarfsflächen
für eine Kindertagesstätte und eine Jugendfreizeitstätte dient der
Verbesserung der Versorgung mit Einrichtungen der öffentlichen Infrastruktur
im Ortsteil Niederschönhausen. Die beabsichtigte Sicherung von Flächen für den
Wohnungsbau auf innerstädtischen Brachflächen ist auch für Familien mit Kindern
attraktiv, da das Umfeld bereits über ein vorhandenes Spektrum von sozialen und
kulturellen Einrichtungen verfügt, das durch die Sicherung von weiteren Flächen
für öffentliche Zwecke in Wohnortnähe erweitert wird. Anlagen: Anlage 1 Begründung
zum Bebauungsplan XIX-11 gem. § 9 Abs. 8 BauGB Anlage 2 Entwurf
der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005
mit Deckblatt vom 27.03.2006 Der Entwurf des
Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 liegt in der
BVV-Sitzung aus. .................................. ................................ Burkhard Kleinert Martin Federlein Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
Anlage 1 der Vorlage zur Beschlussfassung für die BVV
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan XIX-11 für
die Grundstücke an der Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der Grundstücke 1, 2,
4 und 61, den Kreuzgraben und an diesen beiderseits anliegende Grundstücke
zwischen Waldowstraße und dem Grundstück Dietzgenstraße 62/64, die Grundstücke
Kreuzgraben 13 und Dietzgenstraße 60, einschließlich dem Weg zwischen den
Grundstücken Beuthstraße 47 und 48, für eine Teilfläche des Grundstücks
Dietzgenstraße 62/64 sowie einen Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße im
Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen
Berlin, März 2006 Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung und
Erforderlichkeit des Bebauungsplans................................... 6 2.1 Stadträumliche Einordnung und
Umgebung des Plangebiets............................ 7 2.2.1 Bebauung, Erschließung, Freiflächen
und Vegetation........................................ 9 2.4.6 Genehmigungen auf der Grundlage des
§ 125 Abs. 2 BauGB.......................... 17 4.2.2 Jugendfreizeitstätte mit
pädagogisch betreutem Spielplatz............................. 32 4.3.3 Begrünung der Außenwandflächen von
Nebenanlagen.................................... 35 4.5 Öffentliche Grünflächen / Ausbau
des Kreuzgrabens (Plangenehmigung).... 36 4.10
Abwägung zu den Belangen gem. § 1
Abs. 5 Nr. 1- 10 BauGB.......................... 44 4.10.1
Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse............................ 45 4.10.2 Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und
Eigentumsbildung............................. 45 4.10.3 Soziale und kulturelle Bedürfnisse
der Bevölkerung........................................ 46 4.10.4 Fortentwicklung vorhandener Ortsteile
sowie Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds 50 III AUSWIRKUNGEN DES
BEBAUUNGSPLANS....................................................... 65 1. Auswirkungen auf die
Wohnbevölkerung und Arbeitsstätten........................... 65 1.2 Auswirkungen auf die soziale
Infrastruktur und Freiflächenversorgung........ 66 3.1 Umweltbericht und
Umweltverträglichkeitsprüfung........................................... 68 4.1 Auswirkungen auf den
Haushaltsplan und die Finanzierung............................ 69 2. Aufstellungsbeschluss/
Beschluss zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung......... 72 2.1 Öffentliche Bekanntmachung des
BA-Beschlusses........................................... 72 4.3 Beschluss über das Ergebnis der
Trägerbeteiligung/ Erweiterung des Geltungsbereichs 84 5. Öffentliche Bekanntmachung der
Änderung des Aufstellungsbeschlusses.. 85 7. 1. Öffentliche Auslegung nach
§ 3 Abs. 2 BauGB................................................ 85 7.3 Abwägungsbeschluss, Beschluss
zur erneuten öffentlichen Auslegung....... 92 7.4 Erneute Beteiligung nach der
öffentlichen Auslegung...................................... 92 8.1 Beschluss des Bezirksamts und
der BVV zur Anwendung des § 33 Abs. 1 BauGB 93 8.2 Stellungnahme der
Senatsverwaltung zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB 93 9. Änderungsbeschluss zu den
Straßenbegrenzungslinien Kreuzgraben......... 94 10.1 Stellungnahme der Senatsverwaltung
zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB 95 16. Weitere Überarbeitung des
Bebauungsplanentwurfs........................................ 97 18. Erneute Öffentliche Auslegung
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1986).................... 100 18.1 Art und Weise der erneuten
öffentlichen Auslegung....................................... 100 Das Verfahren wird auf Grundlage der Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert am 21. Juni 2005 gemäß den Vorschriften des BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986, zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996, durchgeführt. Die umweltschützenden Belange werden in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berücksichtigt. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan wurde nach § 244 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 245c BauGB a.F. von den Überleitungsvorschriften Gebrauch gemacht, das heißt, es ist das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 12. Februar 1990 anzuwenden. Das ist möglich, da das Bebauungsplanverfahren vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet wurde (vgl. § 245c Abs. 2 BauGB a.F.). Danach ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich. I PLANUNGSGEGENSTAND
1. Veranlassung und Erforderlichkeit des BebauungsplansAnlass der Planaufstellung 1993 war die Absicht einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, auf dem von ihr erworbenen Areal eines ehemaligen Gartenbaubetriebs an der Schillerstraße und einer unmittelbar angrenzenden Kleingartenanlage – auf einer Fläche von mehr als 8 ha – ca. 650 Wohnungen (WE) zu errichten. Die betreffenden Flächen waren als wichtiges Innenstadtpotential für den Wohnungsbau Gegenstand des Senatsbeschlusses 1575/92 "Wohnungsbaustrategien '95". Die geordnete Entwicklung dieses, im Inneren des Baublocks zwischen Dietzgenstraße, Schillerstraße, Waldowstraße und der Beuthstraße gelegenen Areals auf der Basis des § 34 BauGB zu einem neuen Wohngebiet war nicht möglich. Der Bebauungsplan ist ferner erforderlich, um das übergeordnete Planungsziel zur Entwicklung von Grünzügen zu sichern sowie die sonstigen öffentlichen Belange, die mit dem Einwohnerzuwachs verbunden sind, wie die Sicherung einer Kindertagesstätte, zu berücksichtigen. Das Planerfordernis ergibt sich gemäß § 1 Abs. 3 BauGB insbesondere aus: · der gewerblichen Vornutzung großer Teile des Plangebiets durch einen Gartenbaubetrieb im Zusammenhang mit der vorgesehenen Wohnnutzung, · der Größe der zusammenhängend für den Wohnungsbau zu entwickelnden Flächen und der Absicht, ein anspruchsvolles städtebauliches Konzept zu sichern, · der Notwendigkeit, die entstehenden Wohnbauflächen und Gemeinbedarfseinrichtungen ausreichend öffentlich zu erschließen und eine sinnvolle Verknüpfung mit dem bestehenden Netz öffentlicher Straßen herzustellen und eine übergeordnete Grünverbindung zu entwickeln, · der Notwendigkeit, für das zu erschließende Wohnbaupotential ausreichend Flächen für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und sonstiger Folgeeinrichtungen zu sichern. 2. Beschreibung des Plangebiets2.1 Stadträumliche Einordnung und Umgebung des PlangebietsDas Plangebiet liegt im Norden Berlins im Ortsteil Niederschönhausen nördlich des Pankower Zentrums und südlich des Landschaftsraums um das Tegeler Fließ und um Blankenfelde im Norden. Diese Lage zwischen städtisch geprägtem Zentrum mit einem breiten Angebot an Dienstleistungs- und Handelseinrichtungen einerseits und der Nähe zu dem Erholungsangebot am nördlichen Stadtrand andererseits begründet wesentlich die Attraktivität des Gebiets. Zudem ist der Ortsteil geprägt durch die Vielzahl von Grünflächen, Parkanlagen und Plätzen in unmittelbarer Nähe. Hierzu zählt insbesondere der Brosepark, den der Berliner Bankier Brose um 1818 anlegen ließ. Dieser grenzt gemeinsam mit einigen aus dieser Zeit erhalten gebliebenen Gebäudeensembles südlich an das Plangebiet an und steht heute unter Denkmalschutz. Der Bereich beiderseits der Dietzgenstraße wurde vor der Jahrhundertwende um 1871 flächendeckend beplant. Das Erschließungssystem der vorletzten Jahrhundertwende bildet ein in die Fächerstruktur der historischen Wege in Richtung Blankenfelde, Buchholz und Blankenburg auf den ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen „eingehängtes“, sehr regelmäßiges, orthogonales Straßennetz.
( Abbildung aus dem Archivmaterial des Amtes für Planen
und Genehmigen ) Dieses, die Stadtstruktur maßgeblich bestimmende Netz, mit großkronigen Bäumen bepflanzter Alleen war in der Folgezeit aber nicht vollständig angelegt worden. Als spürbare Lücken waren bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die damals im Kataster bereits ausgesonderte Fritz-Reuter-Straße zwischen Dietzgenstraße und Waldemarstraße und die Straße Kreuzgraben von der Schillerstraße zur Beuthstraße nicht realisiert worden. Die anliegenden Grundstücke wurden landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzt. Die die Umgebung des Gebiets prägende Bebauung der erschlossenen Grundstücke erfolgte bis 1920 auf der Grundlage einer Baupolizeiverordnung für die Vororte von Berlin und der darin enthaltenen Bauklassenverteilung. Für das Gebiet galt die Bauklasse B § 53. Danach waren 4/10´ (bei Eckgrundstücken 5/10´) der Baugrundstücke bebaubar. Die Gebäudehöhe durfte das Maß von 15 m nicht überschreiten. Zulässig waren drei Vollgeschosse sowie ein Keller- und Dachgeschoss (Nebengeschosse). Die Frontlänge der Vordergebäude durfte das Maß von 30 m nicht überschreiten; es war ein Bauwich[1] von mindestens 4 m einzuhalten. Das Stadtgebiet in diesem Bereich von Niederschönhausen weist somit eine meist lockere und durchgrünte Bebauung auf. Die Baustruktur ist durch die einheitliche Anlage der Straßenräume mit Vorgärten und durch geregelte Parzellenbreiten charakterisiert. Die offenen Blockränder ermöglichen es, Einblicke in die durchgrünten Kernbereiche der Baublöcke zu nehmen. Die Bebauung ist meist drei- bis viergeschossig und an den Ecken akzentuiert und dient überwiegend der Wohnnutzung. Von der beschriebenen Typologie weicht die Bebauung der Dietzgenstraße ab, wo eine vier- bis fünfgeschossige geschlossene Bauweise überwiegt. Hier ist auch eine gewerbliche Nutzung mit Dienstleistungs-, Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten zu verzeichnen. Bis 1993 lagen in den Wohngebieten östlich und westlich der Dietzgenstraße vielfach auch bereits erschlossene und parzellierte Flächen noch brach. So wies beispielsweise die östliche Straßenseite der Dietzgenstraße zwar die Parzellenstruktur der Jahrhundertwende auf, aber mit Ausnahme der Gebäude auf den Grundstücken Dietzgenstraße 58 und der Ecke Dietzgenstraße 92-94/Schillerstraße 1 war keine straßenbegleitende Blockrandbebauung vorhanden. Hier sowie im gesamten Umfeld des Geltungsbereichs hat seit Einleitung des Planverfahrens eine erhebliche Nachverdichtung und Baulückenschließung stattgefunden. Die Dietzgenstraße (Bundesfernstraße B 96a) ist eine Ausfallstraße nach Norden. Sie ist 18 m breit und vierspurig ausgebaut. Hier verläuft die Straßenbahnlinie M1, die ihren Endpunkt in der nördlich an das Plangebiet angrenzenden Schillerstraße hat. Dort befindet sich auch ein Betriebshof/Straßenbahndepot der BVG. Durch die Straßenbahn in der Dietzgenstraße sowie mehrere Buslinien in fußläufiger Entfernung ist das Gebiet gut an das ÖPNV-Netz angebunden. 2.2 Plangebiet und BestandDas Plangebiet des Bebauungsplans XIX-11 hat eine Größe von ca. 6,6 ha und umfasst die Grundstücke an der Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der Grundstücke 1, 2, 4 und 61, den Kreuzgraben und an diesen beiderseits anliegende Grundstücke zwischen Waldowstraße und dem Grundstück Dietzgenstraße 62/64, die Grundstücke Kreuzgraben 13 und Dietzgenstraße 60, einschließlich dem Weg zwischen den Grundstücken Beuthstraße 47 und 48, eine Teilfläche des Grundstücks Dietzgenstraße 62/64 sowie einen Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße. 2.2.1 Bebauung, Erschließung, Freiflächen und Vegetation
Der Gartenbaubetrieb wurde 1992 stillgelegt, das Gelände veräußert und 1994 beräumt. Die Kleingartennutzung wird seit 1994 nicht mehr ausgeübt. Durch den Eigentümer der Flächen ist im Einvernehmen mit den Pächtern die Auflösung der Kleingartenanlage mit 23 Parzellen bereits erfolgt. Die Fläche westlich der Heinrich-Böll-Straße liegt seitdem brach. Zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens lebten im damaligen 14,7 ha großen Plangebiet ca. 260 Einwohner, im jetzigen Geltungsbereich gab es 1993 keine Einwohner, da es ein Gärtnereigelände war. Auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 befindet sich hinter dem Grundstück Dietzgenstraße 58 eine Ansammlung von Garagen, die meist in einer Leichtbauweise errichtet worden waren. Dieser Garagenhof ist an Nutzer verpachtet. Zwischen den Grundstücken Beuthstraße 47 und 48 befand sich eine der Öffentlichkeit verschlossene 4 m breite Zuwegung zur Kleingartenanlage “Dorfpfuhl“. Diese Durchwegung ist seit 2004 öffentlich zugänglich. Das gesamte Plangebiet wird von der Waldowstraße zur Dietzgenstraße in Ost-West-Richtung vom Kreuzgraben durchzogen. Es handelt sich um ein Gewässer zweiter Ordnung mit Vorflutfunktion, das weiter südlich am Schlosspark in die Panke mündet. Bis zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens waren die grabennahen Bereiche innerhalb des Plangebiets kaum baulich in Anspruch genommen worden. Dadurch konnte sich hier eine besondere naturräumliche Qualität entwickeln. Unmittelbar nördlich des Kreuzgrabens, nahe der Dietzgenstraße, wird der ehemalige Dorfpfuhl vermutet, der um 1933 zugeschüttet wurde und der Kleingartenanlage seinen Namen gab. Begleitend zum Kreuzgraben befanden sich Flächen mit dichtem Gehölzaufwuchs und einigen wertvollen und prägnanten Bäumen, die den Verlauf des Kreuzgrabens markierten und für das Landschaftsbild eine hohe Wertigkeit besaßen. Ebenfalls von erhaltenswerten Gehölzgruppen auf dem rückwärtigen Teil des Grundstücks Dietzgenstraße 60 begleitet wurde der Weg von der Beuthstraße zum Kreuzgraben. In einem landschaftsplanerischen Gutachten von 1994, mit dem das Landschaftsplanungsbüro D. Schrickel beauftragt wurde, ist die Wertigkeit der Flächen im Plangebiet in Bezug auf Natur und Landschaft im Rahmen einer Bestandsanalyse bewertet worden. Die Flächen wurden ihrer Nutzung entsprechend Biotoptypen zugeordnet und bewertet. Als Bewertungsmethode diente eine Zuordnung der Biotopwerte in Anlehnung an das Hessische Modell. Danach wurden: · die Flächen der Gärtnerei mit Ausnahme weniger Flächen am Kreuzgraben mit der Stufe 4 als gering beurteilt, · die Wertigkeit der ehemaligen Kleingartenanlage mit alten Obstgehölzen als artenreich charakterisiert und die ökologische Bedeutung mit Stufe 3 (mittel) bewertet, · die Flächen des Grundstücks Dietzgenstraße 60 differenziert nach ihrer Realnutzung im vorderen Bereich an der Dietzgenstraße mit der Stufe 5 als sehr gering, der rückwärtige Grundstücksteil hingegen in Bezug auf seine ökologische Wertigkeit mit der Stufe 2 als hoch bewertet, · die restlichen Flächen, der Kreuzgraben und anliegende ungenutzten Flächen zwischen dem Gärtnereigelände und der Waldowstraße, wurden als Biotope der Gewässerränder mit Gehölzaufwuchs charakterisiert und entsprechend hoch mit der Stufe 2 bewertet. Im Landschaftsplanerischen Gutachten von 1994 wurde auf einige nach der
damaligen Baumschutzverordnung geschützte Einzelbäume und Baumgruppen entlang
des Kreuzgrabens, begleitend zum Weg an der östlichen Grundstücksgrenze des
Grundstücks Dietzgenstraße 60 und auf der Fläche der ehemaligen Kleingartenanlage
hingewiesen. Im Plangebiet ist überwiegend schwach humoser bis kiesiger Sand vorzufinden. Lediglich im Bereich des Kreuzgrabens, der in einem Torfband verläuft, kommt Niedermoortorf vor, der allerdings schon so stark mineralisiert ist, dass es sich nach Aussage des Naturschutz- und Grünflächenamts nicht um ein geschütztes Biotop im Sinne des § 30a (neu § 26a) NatSchGBln handelte. Es befanden sich demnach bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens 1993 im Geltungsbereich des Bebauungsplans keine geschützten Landschaftsbestandteile oder Biotope im Sinne des § 30a NatSchGBln. Auch die aktuelle Bestandssituation weist keine geschützten Landschaftsbestandteile bzw. Biotope im Sinne des § 26a NatSchGBln auf. Die Bestandssituation im Plangebiet zu Beginn des Planungsverfahrens hat sich seither durch die Aufgabe der Kleingartennutzung, durch die Räumung des Gärtnereigeländes, durch die Fertigstellung der Heinrich-Böll-Straße von der Schillerstraße bis zum Kreuzgraben und durch die Realisierung eines Wohnungsbauvorhabens mit 184 Wohnungen einschließlich der Herstellung der Außenanlagen östlich der Heinrich-Böll-Straße, sowie durch die Errichtung einer Kindertagestätte am Kreuzgraben, die Fertigstellung eines Spielplatzes und einer grabenbegleitenden Durchwegung einschließlich einer Verbindung über den Kreuzgraben grundlegend verändert. Zwischenzeitlich sind zudem Abschnitte des Kreuzgrabens im Geltungsbereich des Bebauungsplans im Zuge einer wasserwirtschaftlich erforderlichen Ausbaumaßnahme als Niederungsbereich ausgeformt und das Landschaftsbild neu gestaltet worden. Diese heutige Situation ist als Bestand der Planunterlage zu entnehmen, auf die die Festsetzungen des Bebauungsplans nunmehr Bezug nehmen. 2.2.2 AltlastenIm Bodenbelastungskataster Berlin sind folgende Grundstücke innerhalb des Geltungsbereichs ganz oder teilweise enthalten: Kat.-Nr. 11116 Schillerstraße 3-6 (alte Bezeichnung des Gärtnereigrundstücks) (teilweise) Kat.-Nr. 9162 Dietzgenstraße 60 (Flurstück 122 teilweise, Flurstück 123 teilweise)
Kat.-Nr. 14995 Heinrich-Böll-Straße 6 (Flurstück 120) Katasterfläche
11116 Bei dieser Fläche handelt es sich um das gesamte ehemalige Gärtnereigelände, das sich von der Schillerstraße über den Kreuzgraben hinweg, bis zur ehemaligen Stichstraße Kreuzgraben erstreckte. Aufgrund durchgeführter Sanierungsmaßnahmen wurde eine teilweise Befreiung vom Altlastenverdacht auf Teilflächen in das Kataster eingetragen. (Eine Streichung ist nicht möglich.) Die Katasterfläche ist nur noch anteilig im Geltungsbereich des Bebauungsplans enthalten. Die aus der Fläche ausgesonderten Grundstücke Schillerstraße 3-6A (neu) wurden auf der Grundlage des § 34 BauGB zwischenzeitlich bebaut und sind nicht mehr Gegenstand der Bauleitplanung. Für die weiteren Flächenanteile der Katasterfläche wurde im städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger die weiterführende Erkundung in dessen Verantwortung vereinbart. Die Ergebnisse sind zur ordnungsbehördlichen Bewertung dem für den Bodenschutz im Bezirk verantwortlichen Amt zur Begutachtung und Entscheidung über ggf. weitere notwendige Schritte vorzulegen. Katasterfläche 9162
(Dietzgenstr. 60): Vornutzungsbedingt sind Teile der Flurstücke 122, 123 im Bodenbelastungskataster eingetragen. Stichprobenweise Beprobungen 1996 ergaben eine anthropogen bedingte Belastung mit verschiedenen Stoffen, die bei einer Spielplatznutzung als grenzwertig anzusehen ist. Zur Klärung der Altlastensituation sind hier noch weitere Erkundungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Bauplanung erforderlich. Für einen Teil des baubedingt auszubauenden Bodens ist ein Wiedereinbau – auch auf dem betroffenen Grundstück – auszuschließen, da die diesbezüglichen Richtwerte (im noch eingebauten Zustand ermittelt) erheblich überschritten sind. Katasterfläche 14995
(Heinrich-Böll-Straße 6, Flurstück 120) Auf dem Grundstück wurde 1996 eine erhebliche Belastung mit PAK nachgewiesen. Auch nach Neubewertung auf der Basis des zwischenzeitlich geltenden Bodenrechts liegt eine erhebliche Überschreitung des Prüfwerts vor. Deshalb wurde das Grundstück in das Bodenbelastungskataster Berlin als nachgewiesene Altlast aufgenommen. Da als Planungsziel zunächst „öffentliche Parkanlage“ vorgesehen war, wurde für die erforderliche Sanierung, die in diesem Fall eine Aufgabe des Landes Berlin gewesen wäre, eine Sanierungsentscheidung der damals zuständigen Behörde SenSUT eingeholt. Diese ist mit Schreiben vom 03.07.96 getroffen worden. Da das Planungsziel aber aufgegeben wurde und eine Nutzung für private Zwecke erhalten bleiben soll, muss die Sanierung in Verantwortung der privaten Eigentümer in Abhängigkeit von der zulässigen Nutzung – baubegleitend – erfolgen. Eine vorgezogene Sanierung ist aber aus Gründen der Gefahrenabwehr nicht erforderlich. Auch ist die Altlast (die Belastung ist vermutlich aufschüttungsbedingt) technisch günstig zu sanieren. 2.2.3Technische InfrastrukturSämtliche Versorgungsleitungen befinden sich im öffentlichen Straßenland bzw. in öffentlichen Grünflächen. Fernwärme
und Gasversorgung Das Gebiet ist nicht an das Fernwärmenetz angeschlossen, wird aber von einem leistungsfähigen Gasversorgungsnetz umschlossen. Durch die Wohnungsbaugesellschaft erfolgt in Abstimmung mit den Versorgungsbetrieben eine eigene Wärmeversorgung über ein integriertes Blockheizwerk. Als Heizmedium wurde Erdgas aus dem erweiterten Niederdrucknetz angewendet. Elektroenergie Die Versorgung des Gebiets mit Elektroenergie erfolgt vom Umspannwerk Niederschönhausen. Dieses wurde Mitte der 1990er Jahre von der 7 KV Ebene auf die 10 KV Ebene umgerüstet. Die BEWAG hat das Mittel- und Niederspannungsnetz im Gebiet aufgebaut und die Leitungen im öffentlichen Straßenraum im Geltungsbereich des Bebauungsplans verlegt. Frischwasser und
Schmutzwasserkanalisation Die Entwässerung in Niederschönhausen erfolgte traditionell über ein Trennsystem. Die Frischwasser-Versorgung im Plangebiet und der Anschluss des Gebiets an die Schmutzwasserkanalisation erfolgt über Rohrnetze innerhalb der ausgewiesenen öffentlichen Verkehrsflächen. Die Berohrung in den neu entstehenden Straßen ist dem Bedarf entsprechend erfolgt. Die Frischwasserver- und Schmutzwasserentsorgung des Plangebiets ist damit gesichert. Niederschlagsentwässerung Straßenverkehrsflächen Neue Regenwasserkanäle wurden lediglich für die versiegelten öffentlichen Straßenflächen vorgesehen. Das dort anfallende Niederschlagswasser wird vorgereinigt in den Kreuzgraben eingeleitet. Die hierfür benötigten Einleitstellen sind im Zuge des Grabenausbaus hergestellt worden. Der Kreuzgraben bedurfte zur Sicherstellung der Vorflutfunktion wasserwirtschaftlicher Maßnahmen. Es bestand u.a. die Notwendigkeit, durch Abflussverzögerung bei Starkregen (2-5 jährliche Ereignisse) den Zufluss in die Panke zu regulieren und zusätzlich Stauvolumen zu schaffen. Im Zusammenhang damit wurden geeignete Potentialflächen für eine Aufweitung des Grabenbereichs untersucht. Im Rahmen eines Gutachtens zur Grünverbindung und Renaturierung des Kreuzgrabentorfbands wurde nahe der Waldowstraße ein zugeschüttetes „Toteisloch“ festgestellt. Es bestand die Absicht, dieses in den naturnahen Ausbau einzubeziehen und teilweise zu renaturieren. Der Kreuzgraben wurde auf der Basis eines wasserrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens in einem ersten Bauabschnitt zwischen Dietzgenstraße und westlich bis zur Höhe des Rousseauwegs ausgebaut und durch Retentionsflächen aufgeweitet. Für den östlich
angrenzenden zweiten Bauabschnitt liegt die wasserbehördliche Plangenehmigung
vor. Private Grundstücke Für die privaten Baugrundstücke ist eine dezentrale Versickerung vorgesehen, da ein Einleiten des im Gebiet auf Dach- und Wegeflächen anfallenden Regenwassers in eine Regenwasserkanalisation und von dort in den Kreuzgraben aufgrund von Einleitbeschränkungen in die Panke nicht erfolgen kann. Zuständig für die Beseitigung des Niederschlagswassers ist nach dem Berliner Wassergesetz der Nutzungsberechtigte des Grundstücks. Nach § 8 Abs.1 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind die nicht mit Gebäuden oder vergleichbaren baulichen Anlagen überbauten Flächen der bebauten Grundstücke wasseraufnahmefähig zu belassen oder herzustellen. Gemäß § 44 Satz 3 der BauO Bln soll Niederschlagswasser in Gebieten offener Bauweise dem Untergrund zugeführt werden. Im WA 2 wurde die Regenwasserbeseitigung durch die Realisierung eines mit der zuständigen Wasserbehörde abgestimmten Regenwasserbewirtschaftungskonzepts umgesetzt. Das anfallende Regenwasser, das nicht auf dem Grundstück selbst versickert (z.B. Überlaufmengen bei Starkregenereignissen), wird in den Kreuzgraben als Vorflut geleitet. Hinsichtlich der faktischen und rechtlichen Abstimmungen sind alle Regelungen zur Einleitung von Regenwasser in die Vorflut im Rahmen des wasserbehördlichen Genehmigungsverfahrens erfolgt. 2.3 EigentumsverhältnisseDie Grundstücke im Bereich des WA 1 und WA 2 befinden sich im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft. Ausgenommen hiervon sind die Flurstücke 516 und 520 (Heinrich-Böll Straße 14, 16 und 18), die als Wohnungseigentum einer Eigentümergemeinschaft gehören. Das Grundstück Heinrich-Böll-Straße 6 (Flurstück 120) im WA 3 befindet sich ebenfalls in Privateigentum. In Privateigentum ist ebenfalls die im Geltungsbereich enthaltene ca. 40 m² große Teilfläche des Grundstücks Dietzgenstraße 64. Sie ist Wohnungseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Alle übrigen Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin, sind aber unterschiedlichen Fachvermögen zugeordnet. 2.4 Planerische Ausgangsituation2.4.1 Flächennutzungsplan von Berlin (FNP)Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 14. April 2005 (ABl. S. 1595) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 Wohnbaufläche W2 mit einer mittleren Geschossflächenzahl (GFZ) bis 1,5 dar. Die Dietzgenstraße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße (B 96a) klassifiziert. Parallel zur Dietzgenstraße ist als Planungsziel ein übergeordneter nord-süd-gerichteter Grünzug schematisch über bestehende Wohngebiete oder gewerblich genutzte Gebäude hinweg dargestellt, der den Brosepark mit der Friedhofsfläche und den Kleingartengebieten nördlich des Plangebiets verbindet. 2.4.2 StadtentwicklungspläneDie Stadtentwicklungspläne Gewerbe (Senatsbeschluss vom 14.09.1999) und Zentren/Einzelhandel (Teil 1, Senatsbeschluss vom 09.03.1999 und Teil 2, Senatsbeschluss vom 22.03.2005) treffen für den Bereich des Bebauungsplans XIX-11 keine relevanten Aussagen. Stadtentwicklungsplan Wohnen (Senatsbeschluss vom 10.08.1999) Der StEP Wohnen mit der 2004 vorgenommenen Priorisierung von Wohnbauflächen stuft das Gebiet als prioritären Einzelstandort für ergänzenden Wohnungsbau in hochwertiger Lage ein, in dem im Rahmen der Berliner Eigentumsstrategie insgesamt 1530 Wohneinheiten entstehen sollen, davon 150 in Eigenheimen. Stadtentwicklungsplan
Verkehr Berlin (Senatsbeschluss 08.07.2003) Im StEP Verkehr (mobil 2010) sind in der Karte
„Übergeordnetes Straßennetz“ sowohl im Bestand 2002 als auch in der Planung
2015 die Dietzgenstraße als übergeordnete Straße der Stufe II (übergeordnete
Straßenverbindung) und die Schillerstraße als Ergänzungsstraße (Straßen von
besonderer Bedeutung) dargestellt. Für die Straßenbahnstrecke ist in der
Planung bis 2015 die Stilllegung vorgesehen. Stadtentwicklungsplan
Öffentliche Einrichtungen Der StEP 1 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit Schulen und Sportflächen“ (Senatsbeschluss vom 25.07.1995) trifft folgende orientierende Aussagen: Bei den Einrichtungen der sozialen Infrastruktur hat die Schule eine besondere Bedeutung, da sie die Lebenschancen des Einzelnen in überaus hohem Maße beeinflusst. Für die Grundschulen ist das Prinzip der wohnortnahen Beschulung aufrecht zu erhalten. Darüber hinaus ist die Schaffung und Erhaltung eines differenzierten, regional ausgewogenen und nachfragegerechten Bildungsangebots oberstes Ziel. Unverzichtbar ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen eine optimale Auslastung vorhandener Standorte. Die Sportanlagen und -flächen sollen in ausgewogener und bedarfsgerechter Form dem Freizeit-, Breiten- und Spitzensport zur Verfügung stehen. Dabei ist eine regional möglichst gleichwertige und bedarfsgerechte Versorgung anzustreben. Das Sportstättenangebot Berlins muss auch weiterhin das Prinzip der Wohnortnähe berücksichtigen. Der StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ (Senatsbeschluss vom 25.07.1995) trifft Aussagen für die Versorgung mit Kindertagesstätten, Jugendfreizeitstätten, Kinderspielplätze, Einrichtungen für Senioren, Einrichtungen für Behinderte sowie für kulturelle Einrichtungen im Bezirk und Musikschulen sowie Bibliotheken. Danach ist die Schaffung von Lern- und Lebensräumen für Kinder und Jugendliche eine öffentliche Aufgabe. Ein wohnungsnahes Angebot von Einrichtungen für Kinder und Jugendliche gehört zu einem familienfreundlichen Wohnumfeld. Bei der Errichtung neuer Wohnviertel sind die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur zeitgleich mit dem Wohnungsbau bereitzustellen. Die generellen Aussagen zu Versorgungsrichtwerten und Planungsgrundlagen werden derzeit überprüft. 2.4.3 Entwurf der BereichsentwicklungsplanungIm Nutzungskonzept der Bereichsentwicklungsplanung (BEP - Pankow-Mitte) von 1996 wurden die Ziele des Flächennutzungsplans konkretisiert. Auf den Wohnbauflächen sind blockbezogene Geschossflächenzahlen von 1,0 und an der Dietzgenstraße 1,5 vorgesehen. Auf die Entwicklung des Wohnungsneubaus abgestimmt, sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans zwei Kindertagesstätten und eine Jugendfreizeitstätte als planungsrechtlich zu sichernde Einrichtungen räumlich verortet worden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 sind gleichfalls zwei größere öffentliche Spielplätze vorzusehen. Bezüglich der im FNP ’94 enthaltenen übergeordneten Grünverbindung ist im Entwurf der BEP eine Präzisierung erfolgt. Der Kreuzgraben, als bestimmendes naturräumliches Potenzial, wurde in das System der Grünvernetzungen einbezogen. Als Fortsetzung des übergeordneten Planungsziels wurden im Nutzungskonzept mehrere durchgrünte Straßenräume und fußläufige Wegeverbindungen über die Schillerstraße hinweg in die nördlich des Plangebiets gelegenen Erholungsgebiete vorgeschlagen. 2.4.4 Landschaftsprogramm (LaPro 94)In den Teilplänen „Landschaftsbild“ und „Biotop- und Artenschutz“ ist der südliche Teil des Plangebiets als Innenstadtbereich gekennzeichnet. Hier sollen unter anderem Straßen, Dächer und Höfe begrünt und Plätze und Vorgärten gestaltet werden. Der nördliche Teil des Plangebiets ist als Obstbaumsiedlungsbereich gekennzeichnet. Entwicklungsziele sind hier vor allem der Erhalt und die Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente und der Erhalt und die Ergänzung des Obstbaumbestands. Der Kreuzgraben ist als besonderes kultur- und naturlandschaftlich geprägtes Strukturelement dargestellt, das erhalten und entwickelt werden soll. Ihm kommt die Funktion eines Verbindungsbiotops für Arten der Gewässerränder und Böschungen zu. Der Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ stellt den Großteil des Plangebiets als Gartenbau- bzw. Baumschulfläche dar, deren Erholungspotenziale erschlossen werden sollen. In Nord-Süd-Richtung ist schematisch ein übergeordneter Grünzug vom Brosepark bis zu den Kleingartenflächen nördlich des Plangebiets dargestellt. Im Teilplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ wird für die Siedlungsgebiete eine Erhöhung der naturhaushaltwirksamen Flächen zum Erhalt und für die Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung) angestrebt. 2.4.5 Wasserbehördliche PlangenehmigungFür den Ausbau des Kreuzgrabens wurde auf der Basis des § 31 Abs. 3 Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) am 24.08.1999 für einen ersten Bauabschnitt die wasserbehördliche Plangenehmigung erteilt. Für einen zweiten Bauabschnitt wurde die wasserbehördliche Plangenehmigung am 07.02.2005 erteilt. 2.4.6 Genehmigungen auf der Grundlage des § 125 Abs. 2 BauGBFür die Erschließungsstraßen Heinrich-Böll-Straße und Kreuzgraben ist eine Genehmigung auf der Basis des § 125 Abs. 2 BauGB erfolgt. Die Entscheidung stützte sich auf die im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan XIX-11 bis dahin durchgeführten Beteiligungen der Bürger und Träger öffentlicher Belange und der dazu geführten Abwägung. Die BVV Pankow hat für die Heinrich-Böll-Straße 1. Bauabschnitt am 03.04.1997, für die Straße Kreuzgraben am 05.03.1999 und für den 2. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße am 29.01.2003 planersetzende Entscheidungen gemäß § 125 Abs. 2 BauGB zur Herstellung der Erschließungsanlagen getroffen. 2.4.7 BaulastenDas Grundstück Dietzgenstraße 58 ist unmittelbar an der Dietzgenstraße anliegend von dort erschlossen. Gewohnheitsmäßig wird der hinter dem Gebäude liegende Grundstücksteil über die Zufahrt des Grundstücks Dietzgenstraße 60 angefahren. Eine eingetragene Baulast besteht nicht. 2.4.8 BauschutzbereicheDer Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich im Bauschutzbereich des Flughafens Tegel – Anflugsektor – gemäß § 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.03.1999 (BGBl. I S. 550), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.06.2005 (BGBl. I. S. 1818) und im Bauschutzbereich der Flugnavigationsanlage Radar Tegel gemäß § 18a LuftVG. II PLANINHALT
1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenDie geänderten wirtschaftlichen Bedingungen nach 1990 führten zu einer Aufgabe des Gartenbaubetriebs. Das Planungsgebiet ist auf Grund seiner Lagegunst frühzeitig (1991) auf seine Tragfähigkeit als Wohnungsbaupotential durch den Bezirk und die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen untersucht worden. Darauf aufbauend wurde dieser Bereich als Bestandsentwicklungsgebiet Gegenstand des Senatsbeschlusses 1575/92 "Wohnungsbaustrategien '95". Das Gelände wurde 1992 von einer Wohnungsbaugesellschaft erworben. Damit wurde die Entwicklung dieser Fläche von einer Gewerbefläche zu einer Wohnbaufläche real möglich. Ein 1992 zwischen den Verwaltungen (SenStadtUm, SenBauWohn, dem Naturschutz- und Grünflächenamt und dem Stadtplanungsamt des Bezirks) abgestimmtes „Leitbild zur Stadtgestalt Niederschönhausens" diente in der Folgezeit als Orientierung für die bei künftigen Planungen in diesem Gebiet anzustrebenden stadtgestalterischen Ziele. Als wichtigste Leitlinien sind darin benannt: 1. "... die Ergänzung des klar definierten Netzes öffentlicher Räume wie Parks, Plätze und Alleen...“ 2. "... das ‘Weiterbauen', die variierte Weiterverfolgung des Maß- und Typenkanons der Jahrhundertwende (offene Blockrandbebauung mäßiger Höhe, kombiniert, wo möglich, mit einer Ergänzungsbebauung im Blockinneren ...“ Unter Berücksichtigung
dieser Anforderungen und der planerischen Vorgaben aus dem Flächennutzungsplan,
der Bereichsentwicklungsplanung sowie dem Landschaftsprogramm ist im Auftrage
der Wohnungsbaugesellschaft ein städtebauliches Konzept erarbeitet worden. Das
Konzept orientiert sich zudem an Grundsätzen des ökologischen Planens und
Bauens und der Solarenergienutzung. Nach umfangreichen Abstimmungen wurde dieses Konzept Grundlage des Bebauungsplanentwurfs XIX-11 Stand November 1993 (Aufstellungsbeschluss). Parallel zur Entwicklung einer städtebaulichen Konzeption wurde 1993 ein landschaftsplanerisches Gutachten für ein Konzept zur Entwicklung eines Grünzugs am Kreuzgraben im Zusammenhang mit den übergeordneten grünordnerischen Belangen erarbeitet. Da zu diesem Zeitpunkt bereits die Grundzüge der Planung als Entwurf vorlagen, ist in diesem Zusammenhang auch eine erste Bewertung der vorhandenen Landschaftsbild- und Biotoptypen und möglicher Entwicklungspotentiale erfolgt (siehe Punkt I.2.2.1). Durch die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz wurde bereits im Zuge der raumordnerischen/landesplanerischen Abfrage des Bezirks zur Planungsabsicht 1993 mitgeteilt, dass für den Kreuzgraben auf der Fachplanungsebene ein wasserbehördliches Planverfahren durchgeführt werden würde. Hierfür wurde ein weiteres landschaftsplanerisches Gutachten zur Renaturierung des Kreuzgrabens erstellt. Ziel war es, geeignete Potenziale für die Regenwasserrückhaltung zu finden und Chancen für eine Revitalisierung des Kreuzgrabentorfbands auszuloten. Im Zusammenspiel und wechselseitigen Abstimmungen von naturschutzfachlichen Belangen, Erschließungserfordernissen und wasserrechtlichem Plangenehmigungsverfahren für den Kreuzgraben ist schließlich die Konzeption entstanden, die dem Bebauungsplanentwurf XIX-11 zugrunde liegt. In Folge veränderter Förderbedingungen durch das Land Berlin war der Anteil Wohnungen im sozialen Wohnungsbau zugunsten freifinanzierter Wohnungen gesunken. Dadurch hatten sich die notwendigen Flächen für Infrastruktureinrichtungen während der Planaufstellung reduziert. Der ermittelte Bedarf an Einrichtungen für die soziale Infrastruktur sowie ihre räumliche Anordnung wurden im Laufe des Planverfahrens mehrfach geändert. Die Verbreiterung der Dietzgenstraße zulasten der angrenzenden Grundstücke wurde als Ziel der Bauleitplanung aufgegeben. Der Ausbau soll erforderlichenfalls auf der Grundlage eines eigenständigen Planfeststellungsverfahrens für den gesamten Straßenzug durchgeführt werden, wenn die Fachplanung hierfür ein Erfordernis feststellt und die Finanzierung des Straßenausbaus gesichert ist. Eine Verbreiterung der Beuthstraße wird als Ziel dieses Bebauungsplans ebenfalls nicht weiterverfolgt. Somit besteht auch kein Regelungserfordernis für die von einer Verbreiterung betroffenen Grundstücke an diesen Straßen mehr. Die südlich des Kreuzgrabens gelegenen Grundstücke zwischen der Straße Kreuzgraben und der Waldowstraße sind von der Straße Kreuzgraben über den Rousseauweg (Privatstraße) erschlossen und zwischenzeitlich auf der Grundlage des § 34 BauGB bebaut worden. Auch hier besteht kein städtebaulicher Regelungsbedarf durch den Bebauungsplan mehr. Die reale Entwicklung und die Entwicklung der Planungsüberlegungen hatten schließlich dazu geführt, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 von ca. 14,7 ha (Bebauungsplanentwurf vom 8. November 1995) auf ca. 6,7 ha reduziert wurde. 2. Intention der PlanungDurch den Bebauungsplan XIX-11 wird die städtebauliche Neuordnung eines Gebiets in attraktiver Lage planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan verfolgt dabei folgende Ziele: · Brachliegende, ehemals gewerblich genutzte Gärtnereiflächen und das einst als Kleingärten genutzte Gelände werden als Wohnbauflächen aktiviert. · Zur Sicherung der Wohnnutzung werden als Art der Nutzung allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Hierdurch sollen mit dem Charakter des Gebiets unverträgliche Nutzungen ausgeschlossen werden. · Dem städtebaulichen "Leitbild zur Stadtgestalt Niederschönhausens" folgend, lehnt sich das System öffentlicher Räume (wie Straßen, Plätze und Parks) an die gründerzeitliche orthogonale Netzstruktur an. · Zur Wahrung der Ortstypik wird eine offene Baustruktur, die Einblicke in durchgrünte Bereiche gewährt, ermöglicht bzw. gesichert. Dem historischen Vorbild entsprechend, werden straßenbegleitend begrünte Vorgartenbereiche gesichert. · Zur Entwicklung eines Grünzugs zwischen den Parkanlagen südlich des Plangebiets und dem Landschaftsraum im Norden werden bestehende Baumalleen, öffentliche Parkanlagen und begrünte Straßenräume miteinander verknüpft. · Das naturräumliche Potential des Kreuzgrabens wird in diese Grünvernetzung einbezogen. · Es wird eine ausreichende Versorgung der Wohnbevölkerung mit öffentlichen und privaten Erholungsflächen gesichert, wobei die qualitative Verbesserung durch Vernetzung vorhandener Grünflächen im Vordergrund steht. · Es werden ausreichend Flächen für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur gesichert. · Umweltbelange werden durch Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft und Festsetzung von Begrünungsmaßnahmen berücksichtigt. 3. Wesentlicher PlaninhaltDer Bebauungsplan XIX–11 trifft Festsetzungen im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB. Als Art der Nutzung setzt er allgemeine Wohngebiete entsprechend dem übergeordneten Planungsziel (FNP Berlin; W 2 ; mittlere bauflächenbezogene GFZ bis 1,5) und Gemeinbedarfsflächen für eine Jugendfreizeitstätte, in Verbindung mit einem pädagogisch betreuten Spielplatz und eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Kindertagesstätte sowie öffentliche Grünflächen einschließlich einem öffentlichen Spielplatz sowie Straßenverkehrsflächen fest. Er trifft Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen, der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse und zur Bauweise, teils durch eine differenzierte Baukörperfestsetzung und teilweise durch Baufensterausweisung. Die auf Basis des § 125 Abs. 2 BauGB getroffenen Entscheidungen werden durch die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien in den Bebauungsplan übernommen. Die auf
Grundlage des Wasserhaushaltsgesetzes getroffenen wasserbehördlichen Entscheidungen
werden durch Darstellung von Gewässerflächen und Umgrenzung der betroffenen
Retentionsflächen übernommen. Der Bebauungsplan XIX-11 berücksichtigt Umweltbelange, indem er landschaftsbildprägende Bereiche als Grünflächen festsetzt und differenzierte Begrünungsfestsetzungen für Bepflanzungen von Freiflächen trifft. 4. Begründung der einzelnen Festsetzungen4.1 Allgemeine WohngebieteArt der
Nutzung Die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) auf dem vormals gewerblich genutzten Gärtnereigelände und auf der ehemaligen Kleingartenanlage folgt sowohl den übergeordneten gesamtstädtischen Zielen (Flächennutzungsplan) als auch den Entwicklungszielen auf der Bezirksebene (Bereichsentwicklungsplanung). Die Festsetzung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung aus dem FNP entwickelt. Das Spektrum der zulässigen Nutzungen, das die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten eröffnet – mit Ausnahme der im Bebauungsplan ausgeschlossenen Tankstellen und Gartenbaubetriebe – entspricht der planerischen Absicht, für dieses Gebiet und seine zukünftige Entwicklung eine ausreichende Flexibilität – etwa im Vergleich zum reinen Wohngebiet – hinsichtlich der zulässigen Nutzungen zu haben. Dies trifft insbesondere für die Entwicklung der Fläche WA 1 zu. Aufgrund der unterschiedlichen Regelungserfordernisse für die zu entwickelnden Wohngebiete wurde eine Differenzierung vorgenommen, um einen dem Standort, der Ausgangssituation und den städtebaulichen Erfordernissen jeweils entsprechenden Rahmen festzulegen. Die festgestellte Altlastensituation im Bereich der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 3 steht der Festsetzung allgemeiner Wohngebiete nicht entgegen. Siehe hierzu Punkt II. 4.10.5 der Begründung. Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die entsprechend der Baunutzungsverordnung in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zugelassen werden können, sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 unzulässig. Textliche
Festsetzung Nr.1: „In den
allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 3 sind Gartenbaubetriebe und
Tankstellen nicht zulässig.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. § 1 Abs. 6 BauNVO] Für das WA 2 ist eine Regelung zum Ausschluss der Tankstellen entbehrlich, da sich durch die Baukörperfestsetzung keine Flächen für solche Nutzungen ergeben. Gartenbaubetriebe entsprechen auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht den Zielen für dieses Wohngebiet, das ja gerade auf die Transformation eines ehemaligen Gartenbaubetriebs in einen Wohnstandort zielt. Tankstellen werden auf Grund der erhöhten Ziel- und Quellverkehre und der zu erwartenden Immissionsbelastungen innerhalb der allgemeinen Wohngebiete ausgeschlossen. Die Struktur des Gebiets als hochwertiger Wohnstandort sowie die Anliegerfunktion der Heinrich-Böll-Straße und ihre Rolle im System der öffentlichen Räume als Bestandteil des Grünzugs soll durch die von Tankstellen ausgehenden Störungen nicht beeinträchtigt werden. Darüber hinaus entspricht die üblicherweise errichtete Bebauung für eine Tankstelle wegen ihrer flächenhaften Ausdehnung, ihrer dauerhaften Beleuchtung und ihrer großflächigen Werbeanlagen nicht der angestrebten städtebaulichen Struktur und Gestaltung dieser Wohngebiete. 4.1.1 Allgemeines Wohngebiet WA 1Überbaubare
Grundstücksflächen Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzung von vorderen Baugrenzen flächenhaft bestimmt. Mit einer möglichst geringen Regelungsdichte und Differenzierung soll die Möglichkeit erhalten bleiben, ein bauliches Gesamtkonzept für die ca. 18 690 m² große Fläche zu entwickeln. Diese flächenmäßige Ausweisung lässt dem Eigentümer den größtmöglichen Entscheidungsspielraum für die Entwicklung einer städtebaulichen Konzeption, die auf die sich verändernden Anforderungen an den Wohnungsneubau reagieren kann. Die straßenseitigen Baugrenzen, im Abstand von 4,0 m zur Straßenbegrenzungslinie entsprechen dem in den „Leitlinien des Gutachtens Stadtgestalt Niederschönhausen“ als Ziel entwickelten und der Ortstypik entlehnten Vorgartenprinzip. Die entsprechend tiefen Vorgärten an der Heinrich-Böll-Straße sind in Verbindung mit der Anlage des Straßenraums das wichtigste städtebauliche Gestaltungselement. Im Übrigen ist das allgemeine Wohngebiet WA 1 nach den Vorgaben der Bauordnung von Berlin in voller Tiefe überbaubar. Ersatzpflanzungen oder Zahlungen für die Fällung von schützenswertem Baumbestand sind im Rahmen der Bauvorbereitung auf der Basis der Baumschutzverordnung zu prüfen und vorzunehmen. Ersatzpflanzungen werden auf die gemäß textlicher Festsetzung Nr. 7 zu pflanzende Anzahl von Bäumen mitgerechnet. Maß der
baulichen Nutzung Die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 1,2. Die ermöglichte Dichte ist aus dem FNP hergeleitet, der mit der Darstellung der Wohnbaufläche W2 den Strukturtyp einer verdichteten Bebauung, die sich von Wohnbauflächen mit landschaftlicher Prägung unterscheidet, vorgibt. Die höhere Dichte ist beidseitig der Dietzgenstraße – als übergeordnete Hauptverkehrsstraße – bis etwa Höhe Schillerstraße im Norden als landesplanerisches Ziel vorgegeben. Die zulässige Dichte von 1,2 liegt im vom FNP vorgegebenen Rahmen, der eine GRZ von 1,5 darstellt. Mit den festgesetzten Nutzungsmaßen wird in diesem attraktiven Wohnumfeld eine der gewachsenen Baustruktur im Ortsteil Niederschönhausen entsprechende Bebauung ermöglicht. Gegenwärtig liegt für das Wohngebiet WA 1 kein städtebaulicher Entwurf vor. Die GFZ von 1,2 ermöglicht, dass – auch nach einer Grundstücksteilung – eine mehrgeschossige, verdichtete Bebauung auf kleineren Grundstücken entstehen kann, die eine Eigentumsbildung breiterer Bevölkerungsschichten fördert. Im WA 1 wird eine GRZ von 0,4 als maximal zulässige Grundflächenzahl festgesetzt. Aufgrund der großen Tiefe des Baugrundstücks von annähernd 95 m und seiner Größe von rd. 18.690 m² kann es möglich sein, dass nicht nur baulich konzentrierte Bauformen entstehen, sondern auch kleinteiligere Baustrukturen, die eine größere überbaubare Grundstücksfläche erfordern. Die GRZ von 0,4 eröffnet einen hinreichenden Spielraum zur Bebauung. Durch diese Festsetzungen werden die Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 der BauNVO für allgemeine Wohngebiete eingehalten. Die festgesetzte GRZ von 0,4 darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch Garagen und Stellplätze mit Ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu 50 vom Hundert überschritten werden. Eine Einschränkung nimmt der Bebauungsplan für das WA 1 nicht vor. Anrechnung
von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen Das festgesetzte Nutzungsmaß im allgemeinen Wohngebiet WA 1 soll aufgrund der an der Obergrenze der Baunutzungsverordnung liegenden GRZ von 0,4 und GFZ von 1,2 nicht durch eine weitere "Nachverdichtung" durch die Realisierung von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen überschritten werden können. Durch die textliche Festsetzung soll eine der umgebenden städtebaulichen Struktur nicht angepasste Dichte und die damit verbundenen negativen funktionalen und städtebaulichen Erscheinungen auf das Ortsbild verhindert werden. Textliche Festsetzung Nr. 4 „Bei der
Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind im allgemeinen Wohngebiet WA 1
die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich
der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände
mitzurechnen.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 20 Abs. 3 BauNVO] Von der Regelungsmöglichkeit des § 20 Abs. 3 BauNVO wird Gebrauch gemacht, weil ansonsten Aufenthaltsräume in Nichtvollgeschossen nicht in die Berechnung eingehen würden und dies zu einer nicht gewünschten Grundstücksausnutzung führen könnte. Eine Flächenmaximierung durch weitere Aufenthaltsräume in den Nichtvollgeschossen birgt bei einer GRZ von 0,4 im Unterschied zum WA 2 und WA 3 ein höheres Wohnungspotential, dass u.a. mit einer Erhöhung des Ziel- und Quellverkehrs auf dem Grundstück einhergehen würde. Der Ausbau von Aufenthaltsräumen in Dachgeschossen und im Souterrain kann auch mit negativen Auswirkungen auf die Gebäudeproportion und das Ortsbild verbunden sein, die sich insbesondere bei der Größe des allgemeinen Wohngebiets WA 1 städtebaulich auswirken können. Dadurch, dass Räume in Nichtvollgeschossen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4 angerechnet werden, wird der Dachausbau oder der Ausbau des Souterrains zumindest nicht begünstigt. Da das Nutzungsmaß, das sich aus der Baukörperfestsetzung im WA 2 ergibt, niedriger ist und auch die GFZ im WA 3 unterhalb der GFZ von 1,2 liegt, wird die Regelung der textlichen Festsetzung in diesen Gebieten nicht angewendet. Die ermöglichte Dichte ist damit in den einzelnen Wohngebieten annähernd gleich. Anzahl der Vollgeschosse Die Höhe der Bebauung im WA 1 wird durch die Anzahl von maximal vier zulässigen Geschossen festgesetzt. Diese Anzahl der Vollgeschosse vermittelt zwischen der in der näheren Umgebung vorherrschenden Geschossigkeit, die eine Anzahl von drei bis fünf Geschossen aufweist. Zusätzliches Vollgeschoss
entlang der Heinrich-Böll-Straße Textliche
Festsetzung Nr. 2: „Im
allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist abweichend von der festgesetzten Zahl der
Vollgeschosse innerhalb einer Bebauungstiefe bis maximal 16 m, gerechnet von
der straßenseitigen Baugrenze entlang der Heinrich-Böll-Straße, ein weiteres
Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein
Vollgeschoss ist und wenn die festgesetzte Geschossflächenzahl nicht
überschritten wird.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 und 5 BauNVO] Für die das Gebiet prägenden Gebäude- und Dachformen im Umfeld des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist die Ausbildung der Dächer mit Drempeln und größeren Gauben typisch. Dies führt in der Regel dazu, dass ein solches Dachgeschoss entsprechend der Definition der Bauordnung Berlin als ein Vollgeschoss anzurechnen ist. Eine solch stärkere Konzentration der Bebauung durch Errichtung eines zusätzlichen Dachgeschosses soll im Bebauungsplan nur straßenbegleitend ermöglicht werden. Hier ist die Errichtung von fünf Vollgeschossen städtebaulich verträglich, da auch die Bebauung auf der Ostseite der Heinrich-Böll-Straße fünf Vollgeschosse aufweist und eine Betonung des Blockrands städtebaulich das Konzept im WA 2 an dieser Stelle aufgreifen würde. Eine Festlegung wird durch den Bebauungsplan aber nicht vorgenommen, da es ermöglicht werden soll, Konzepte zu entwickeln, die andere städtebauliche Strukturen beinhalten. Freihaltung
der nicht überbaubaren Grundstücksflächen von Nebenanlagen, Stellplätzen und
Garagen Städtebauliches Ziel ist es, den Charakter der nicht überbaubaren Grundstücksflächen an der Heinrich-Böll-Straße als gärtnerisch gestaltete Vorgartenfläche gemäß den „Leitlinien zur Stadtgestalt Niederschönhausen“ zu sichern. Dies soll verhindern, dass die städtebaulich erwünschten durchlaufenden "Grünbänder" der Vorgartenzonen in ihrer gestalterisch homogenen Wirkung durch Anlagen wie Stellplätze, Garagen und Carports sowie Müllabstellplätze unterbrochen werden. Textliche
Festsetzung Nr. 5: „In den
allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 3 sind Stellplätze und Garagen, im
allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. § 23 Abs. 5 BauNVO] Durch die Regelung der textlichen Festsetzung Nr. 5 werden neben den Stellplätzen, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und durch die Neufassung des § 8 BauO Bln innerhalb der Vorgartenzone zulässig wären, auch die gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO ermöglichten Nutzungen und Gebäude außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ausgeschlossen. Dies gilt für Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht (das heißt in diesem Fall nach der Bauordnung für Berlin) in den Abstandsflächen zugelassen werden können. Dies sind beispielsweise Garagen. Zum Ausschluss der Stellplätze und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche im WA 3 siehe Abschnitt 4.1.3. Bauweise Als Bauweise wird die offene Bauweise festgesetzt. Die gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO maximal möglichen Baukörperlängen von 50 m entsprechen der in der Umgebung vorzufindenden Bebauung der Blockränder. Einblicke in die durchgrünten Kernbereiche der Baublöcke in Anlehnung an die im Ortsteil prägenden historischen Baustrukturen sind damit ausreichend gewährleistet. 4.1.2Allgemeines Wohngebiet WA 2Überbaubare
Grundstücksflächen, Maß der Nutzung Durch die Baukörperfestsetzung soll ein städtebaulich besonders anspruchsvolles Konzept planungsrechtlich gesichert werden. Dem durch die Architekten Plessow, Ehlers, Kropp entwickelten städtebaulichen Konzept liegt eine Gesamtkomposition aus verschiedenen Gebäudetypologien (Zeilen und Punkthäusern) mit folgender Gestaltungsidee zugrunde: · Im Westen sind zur Heinrich-Böll-Straße drei Zeilenbauten angeordnet, die hier den Straßenraum flankieren und mit fünf Geschossen den Blockrand betonen. Eine Vorgartenzone zur Heinrich-Böll-Straße wird eingehalten. · Im mittleren Grundstückteil befinden sich sechs viergeschossige Zeilenbauten unterschiedlicher Länge mit Südorientierung („Solarorientierung“), die das Grundstück räumlich in „Erschließungshöfe“ und „Gartenhöfe“ gliedern. so dass – mit Ausnahme des Gebäudes Heinrich-Böll-Straße 52-58 – alle Gebäude eine Ausrichtung zur Stellplatzanlage und zu einer Gartenanlage haben. · Durch drei Punkthäuser mit jeweils drei Geschossen und einem Staffelgeschoss auf der östlichen Seite entsteht ein räumlicher Abschluss für die gemeinschaftlich genutzten Erschließungshöfe. Gleichzeitig wird durch diese aufgelockerte Struktur ein Übergang zu den wohnungsbezogenen Freiflächen im östlichen Grundstücksbereich, dem so bezeichneten „Landschaftsband“ geschaffen. · Diese nichtüberbaubaren Grundstücksflächen erstrecken sich in Nord-Südrichtung an der östlichen Grenze zu den Grundstücken an der Waldowstraße. Sie verbinden die Gartenhöfe durch einen in Bepflanzung eingebetteten, öffentlich zugänglichen Weg, an den mehrere Spielplätze angrenzen und der durch die als Wasserrinnen gestalteten Entwässerungsanlagen für Regenwasser begleitet wird. Durch die Festsetzung von Baugrenzen in Verbindung mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse erfolgt eine sogenannte reine Baukörperfestsetzung. Die Flächen der Baukörper werden allseitig eng mit Baugrenzen umschlossen. Die durch die Planzeichnung bestimmten Flächen der Baukörper sind zum einen eine Festsetzung im Sinne des § 16 BauNVO und Bestandteil der Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum anderen legen sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche im Sinne des § 23 BauNVO fest. Auf die
Festsetzung einer Geschossfläche kann verzichtet werden, da sich diese durch
die Baugrenzen in Verbindung mit der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse
ergibt. Nutzungsmaße, die sich aus der
Baukörperfestsetzung ergeben Die auf der Basis der Baukörperfestsetzungen des Bebauungsplans errechneten Maße der baulichen Nutzung im Sinne des § 20 Abs. 2 BauNVO ergeben für die im Bereich des WA 2 gebildeten beiden Teilgrundstücke folgende die Geschossflächenzahl: · auf dem Grundstück Heinrich-Böll-Straße 14/18 GFZ 0,94 (Grundstücksgröße 2759 m²) · auf dem übrigen Teil des Grundstücks Heinrich-Böll-Straße 10/58 GFZ 1,08 (Grundstücksgröße 19420 m²) Die errechneten Maße der baulichen Nutzung im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO entsprechen für die Grundflächen der Gebäude : · auf dem Grundstück Heinrich-Böll-Straße 14/18 GRZ 0,24 · auf dem übrigen Teil des Grundstücks Heinrich-Böll-Straße 10/58 GRZ 0,27 Die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden durch diese Nutzungsmaße eingehalten. Stellplatzanlagen Die Stellplatzanlagen werden zeichnerisch festgesetzt, womit eine weitere Überschreitungsmöglichkeit der festgesetzten GRZ ermöglicht wird. Insgesamt liegen die Überschreitungsmöglichkeiten im Rahmen des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO. Die Festsetzung der Stellplatzanlagen wird vorgenommen, obwohl seit der Änderung des § 48 BauO Bln von 1996 eine Verpflichtung zum Nachweis von Stellplätzen für Wohnungen nicht mehr besteht. Städtebaulich wird aber die Unterbringung von Stellplätzen in einer konzentrierten und gestalteten Form angestrebt, da hierdurch eine Freihaltung der übrigen Freiflächen vom ruhenden Verkehr erfolgen soll, der durch an- und abfahrende PKW zu erheblichen Belästigungen führen kann. Die Konzentration der Stellplätze entspricht dem städtebaulichen Konzept der Trennung von Kfz-frequentierten Bereichen einerseits und der Erholung vorbehaltenen begrünten Bereichen andererseits, das dem zuvor genannten Rhythmus von „Gartenhöfen“ und „Stellplatzhöfen“ folgt. Die Stellplatzanlagen sind ausschließlich über die Heinrich-Böll-Straße zu erreichen. Die Festsetzung der Stellplatzanlagen ist somit Bestandteil der Sicherung der städtebaulichen Konzeption. Die an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze
gelegenen Stellplatzanlagen sind über das nördlich angrenzende Grundstück
Schillerstraße 4-6A erschlossen. Die Zufahrt ist hergestellt und
privatrechtlich gesichert. Innerhalb der Stellplatzanlagen können auch Abstellmöglichkeiten für Fahrräder untergebracht werden. Die innerhalb der mit „St“ festzusetzenden Flächen untergebrachten Stellplätze können auch mit Pergolen oder sonstigen Rankgerüsten gestaltet werden. Die Bereiche der Stellplatzanlagen sind versiegelt und gehen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 in die Berechnung der GRZ mit ein. Durch die überbaubaren Grundstücksflächen und die Stellplatzanlagen wird insgesamt ein Nutzungsmaß erreicht, das einer errechneten Grundfläche von 0,4 entspricht. Bei Ausschöpfung des durch die textliche Festsetzung Nr. 3 ermöglichten Spielraums würde sich eine errechnete GRZ von 0,5 ergeben. Überschreitung
der festgesetzten Grundfläche durch Nebenanlagen Im WA 2 bietet das realisierte städtebauliche Konzept Frei- und Erholungsflächen und Spielplatzangebote, die weit über die bauordnungsrechtlich erforderlichen Verpflichtungen hinausgehen und eine hohe städtebauliche Qualität aufweisen, da sie durch die offene Blockgestaltung allen Bewohnern zur Verfügung stehen und mit einem Wegenetz miteinander verknüpft sind. Diese offene Baustruktur und Gartengestaltung soll nur in möglichst geringem Umfang durch Nebenanlagen eingeschränkt werden. Textliche
Festsetzung Nr. 3: „Im
allgemeinen Wohngebiet WA 2 darf bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche
durch Flächen von Anlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung
die festgesetzte Grundfläche bis zu 20 von Hundert überschritten werden.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 19 Abs. 4 und 23 BauNVO] Die im Bebauungsplan durch Baugrenzen definierte Grundfläche darf maximal um weitere 20 % durch Nebenanlagen nach § 14 BauNVO überschritten werden. Hintergrund der Festsetzung ist, dass die Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO auch die bereits zeichnerisch festgesetzten Stellplatzanlagen einschließt und daher für Nebenanlagen wie Müllabstellplätze oder Trafohäuschen, auf 20 % begrenzt werden soll. Anders als bei Stellplätzen sind von diesen untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen keine wesentlichen Störungen zu erwarten und eine räumliche Verortung dieser Anlagen durch Regelungen im Bebauungsplan somit nicht erforderlich. Ausschluss
von Garagen Das unter dem Absatz „Überbaubare Grundstücksflächen“ beschriebene städtebauliche Konzept mit dem Wechsel aus gestalteten Stellplatzanlagen und Gartenhöfen einschließlich des sogenannten „Landschaftsbands“ mit den integrierten Kinderspielplätzen im östlichen Grundstücksbereich soll durch weitere Stellplätze und insbesondere durch Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht gestört werden. Dies soll durch Festsetzung im Bebauungsplan auch langfristig gesichert werden. Textliche
Festsetzung Nr. 6: „Im
allgemeinen Wohngebiet WA 2 sind Garagen unzulässig. Stellplätze sind nur
in den hierfür festgesetzten Flächen zulässig.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. § 23 Abs. 5 BauNVO] Die
Festsetzung erzeugt keinen Konflikt mit dem Landesrecht, da ein bauordnungsrechtliches
Erfordernis zur Errichtung von Stellplätzen nicht mehr besteht. Mit der
Festsetzung ist gegenüber dem Bauordnungsrecht eine eindeutige planungsrechtliche
Regelung vorgenommen worden, die den Bau von Garagen im WA 2 verhindert. Zudem wird mit der Regelung der textlichen Festsetzung Nr. 6 auch für das WA 2 sichergestellt, dass in den Bereichen zwischen der Heinrich-Böll-Straße und den straßenbegleitenden Gebäuden (Vorgärten) auch in Zukunft Stellplätze, Carports oder Garagen nicht entstehen und somit begrünt und gärtnerisch gestaltet bleiben. 4.1.3 Allgemeines Wohngebiet WA 3Die Fläche WA 3 war zum Zeitpunkt der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens gärtnerisch genutzt und nicht bebaubar, da sie nicht erschlossen war. Hier befindet sich erheblicher Baumbestand, der im Zusammenhang mit dem Graben wertvoll für das Landschaftsbild ist. Mit der Fertigstellung des angrenzenden Straßenabschnitts der Heinrich-Böll-Straße wurde dieses private Grundstück erschlossen. Damit ist auch für das Grundstück Heinrich-Böll-Straße 6 eine der umgebenden Bebauung entsprechende bauliche Nutzung möglich geworden. Die Festsetzungen wurden so getroffen, dass eine private bauliche Nutzung im Rahmen der Gesamtentwicklung des Plangebiets erhalten bleibt, gleichzeitig aber die besondere Lage in der Nähe zum Kreuzgraben berücksichtigt und die Entwicklungsabsicht eines grabenbegleitenden Grünzugs durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets nicht beeinträchtigt wird. Überbaubare Grundstücksfläche Aufgrund der Lage und geringen Größe des Grundstücks kann eine Bebauung in diesem Bereich keinen eigenständigen städtebaulichen Charakter entfalten, wie dies auf der Wohnbaufläche WA 2 bereits erfolgt ist und wie es für die Wohnbaufläche WA 1 angestrebt ist. Die Festsetzungen zur Bebaubarkeit des Wohngebiets WA 3 stehen vielmehr im städtebaulichen Kontext zur westlich angrenzenden Bebauung in der Heinrich-Böll-Straße. Sie berücksichtigen zudem sowohl den erheblichen schützenswerten Baumbestand auf dem Grundstück als auch seine unmittelbare Lage am Kreuzgraben und an der öffentlichen Grünfläche. Durch die Einschränkung der überbaubaren Grundstücksfläche soll erreicht werden, dass die Wirkung der bestehenden naturräumlichen Einbettung des Kreuzgrabens durch eine Bebauung nicht zu stark gestört wird und Raum bleibt für das Erhalten bzw. Pflanzen von Bäumen und Sträuchern. Der freigehaltene rückwärtige Teil des Grundstücks bewirkt zusammen mit den öffentlichen Grünflächen und dem öffentlichen Spielplatz eine optische Erweiterung und Erlebbarkeit des Kreuzgrabengrünzugs. Eine Bebauung soll nur straßenbegleitend bis zu einer Tiefe von maximal 24 m hinter der Straßenbegrenzungslinie möglich sein. Zum Kreuzgraben muss die Bebauung mindestens einen Abstand von 10 m einhalten. Die Einschränkung der Überbaubarkeit des Grundstücks dient somit der Vermeidung von Eingriffen in den vorhandenen Baumbestand auf den Flächen in unmittelbarer Nähe zum Kreuzgraben. Durch
Ausweisung eines Baufensters wird die überbaubare Grundstücksfläche daher wie
folgt definiert: Die nördliche Baugrenze sichert den aus stadtgestalterischen Gründen im gesamten Geltungsbereich festgelegten und auch in der Heinrich-Böll-Straße außerhalb des Geltungsbereichs realisierten 4,0 m breiten Vorgarten. Die westliche und östliche Baugrenze im Abstand von 4,0 m greift den historischen Mindestabstand (Bauwich) zu den seitlichen Grundstücksgrenzen auf. Die südliche Baugrenze beschränkt die Bebauungstiefe auf maximal 20 m. Hierdurch ist ein Abstand zum Graben von mindestens 10,0 m gewahrt. Planerisches Ziel ist es, die Wirkung und Bedeutung des Kreuzgrabens auf bzw. für das Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln. Dies wäre nicht gegeben, wenn eine Bebauung näher als 10,0 m an den Graben heranrücken würde. Durch das Baufenster wird die überbaubare Fläche auf ca. 40 % der Grundstücksfläche begrenzt. Auf eine Verpflichtung zur Konzentration der Nebenanlagen auf die überbaubare Grundstücksfläche wurde verzichtet, da das Baufenster mit einer Größe von 830 m² – im Vergleich zu der überbaubaren Grundstücksfläche im WA 1 – klein ist und für die Unterbringung sämtlicher Nebenanlagen ggf. nicht ausreichen könnte. Die Festsetzung einer Bauweise ist nicht erforderlich, da die Baugrenzen im Abstand von 4,0 m zu den seitlichen Grundstücksgrenzen eine geschlossene Bauweise ausschließen und innerhalb der Baugrenzen straßenbegleitend Gebäude mit einer Länge von mehr als 50,0 m nicht entstehen können. Inanspruchnahme
einer Teilfläche des Grundstücks durch die Wasserbehörde Der südliche Randstreifen des Grundstücks von 2,0 m ist für die Ausbildung der Böschung für den Kreuzgraben im Rahmen der Fachplanung (wasserbehördliche Plangenehmigung vom 24.08.1999) in Anspruch genommen worden. Die zuständige Behörde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat bestätigt, dass diese Fläche als Wasserfläche dargestellt werden soll, da sie den Regelungen des Wasserhaushaltsgesetzes unterliegt. Dies berücksichtigt der Bebauungsplan durch eine nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 Abs. 6 BauGB. Dieser Teil des Grundstücks ist damit nicht Bestandteil des allgemeinen Wohngebiets und wird bei der Berechnung des Nutzugsmaßes nicht angerechnet. Maß der
baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung wird mit Rücksicht auf den vorhandenen Baumbestand eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Somit bleibt innerhalb der überbaubaren Flächen ein Spielraum für die Einordnung von Gebäuden sowie ggf. auch für die Erhaltung von Bäumen in der überbaubaren Grundstücksfläche. Dieses im Verhältnis zu anderen Flächen im Plangebiet geringere Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der festgesetzten Grundfläche ist Ergebnis der Abwägung zwischen dem privaten Belang, eine angemessenen baulichen Nutzung des Grundstücks zu ermöglichen und den öffentlichen Belangen, einer Entwicklung des Gebiets zu einem attraktiven Wohngebiet und den Belangen des Naturschutzes, die eine Freihaltung der grabennahen Bereiche zur Vermeidung von Eingriffen in Natur- und Landschaft, zur Erhaltung von vorhandenem Baumbestand und zur Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbilds erfordern. Eine Einschränkung der Überschreitungsmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO ist nicht erforderlich. Die GFZ von 1,0 liegt zwar unterhalb der im WA 1 festgesetzten GFZ von 1,2, entspricht aber etwa der errechneten GFZ im WA 2. Auf die festgesetzte GFZ von 1,0 sollen – anders, als beim WA 1 – zusätzliche Aufenthaltsräume im Dachraum nicht angerechnet werden, um eine „Kompensation“ für die geringere GRZ zu ermöglichen. Bei der zulässigen Geschosszahl und der zusätzlichen Möglichkeit zur Errichtung von Aufenthaltsräumen in Nicht-Vollgeschossen ohne Anrechnung auf die zulässige Geschossflächenzahl kann insgesamt für das Grundstück Heinrich-Böll-Straße 6 eine den übrigen Grundstücken im Plangebiet angenäherte bauliche Ausnutzung erreicht werden. Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO sind eingehalten. Anzahl der
Vollgeschosse Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wird auf 4 Vollgeschosse festgesetzt, um die Geschossigkeit der westlich angrenzenden Bebauung südlich der Heinrich-Böll-Straße aufzunehmen. Stellplätze,
Garagen und Nebenanlagen Analog zur Festsetzung im WA 1 sind auch im WA 3 gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 5 Stellplätze und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Dies geschieht insbesondere mit Rücksicht auf den Baumbestand und das Landschaftsbild. Die mit § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO gewährte Überschreitungsmöglichkeit der GRZ ist für Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen somit nur innerhalb des Baufensters möglich. Da das Baufenster aber nur über eine geringe Größe von 830 m² verfügt – anders als im Fall des WA 1 – sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und Zufahrten bzw. Zuwegungen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Altlasten Die Kennzeichnung der Fläche als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist, steht der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets in diesem Fall nicht entgegen. Siehe hierzu Punkt II. 4.10.5 der Begründung. Die Kennzeichnung erstreckt sich über das Baugrundstück des WA 3 und nimmt die Teilfläche des Grundstücks, die den wasserrechtlichen Regelungen unterliegen, von der Kennzeichnung aus, da im Rahmen des ersten Bauabschnitts des Grabenausbaus – hier: Herstellung der Böschungskante – keine Altlasten gefunden wurden, bzw. davon auszugehen ist, dass diese beseitigt wurden. 4.2 Flächen für den Gemeinbedarf4.2.1KindertagesstätteDer Bebauungsplan weist eine Gemeinbedarfsfläche mit einer Größe von ca. 2 270 m² aus. Innerhalb eines zentral im Grundstück ausgewiesenen Baufensters wird eine zweigeschossige Bebauung ermöglicht. Die zulässige GRZ beträgt 0,4 und die zulässige GFZ 0,8. Die zulässige Geschossfläche ermöglicht die Errichtung einer Tagesstätte mit 80 - 120 Plätzen. In Folge veränderter Richtwerte und nicht eingetretener Bedarfsprognosen wurde in Abstimmung mit der bezirklichen Fachverwaltung ermittelt, dass die Sicherung von nur einem Kita-Standort für die Versorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 ausreichend ist. Die Standortentscheidung für den Bau der Kindertagesstätte fiel zugunsten des Standorts südlich des Kreuzgrabens auf dem Grundstück Kreuzgraben 13, der als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ festgesetzt wird. Der Standort ist aufgrund seiner Lage an der öffentlichen Grünfläche am Kreuzgraben und vis à vis einem öffentlichen Spielplatz sowie einem verkehrlich beruhigten Bereich in besonders hohem Maße für eine Kindertagestätte geeignet. Die Regelung einer Bauweise ist nicht erforderlich, da mit dem Zuschnitt der überbaubaren Grundstücksfläche die nachbarrechtlichen und städtebaulichen Belange hinreichend durch die Ausweisung eines Baufensters, das zu der angrenzenden Nachbarbebauung und der öffentlichen Grünfläche einen ausreichenden Abstand hält, gewährleistet sind. Berücksichtigt wurde bei der Festsetzung der überbaubaren Flächen, dass noch die Möglichkeit für eine Erweiterung der baulichen Anlage im Rahmen des zulässigen Nutzungsmaßes besteht. Auf dem Standort wurde inzwischen auf Grundlage eines städtebaulichen Vertrags eine Kindertagesstätte für 80 Kinder errichtet und – nachdem die Einrichtung einschließlich des Grundstücks dem Bezirk Pankow übertragen worden war – in Betrieb genommen. Die vorhandene Einrichtung wurde so konzipiert, dass bei Bedarf eine Erweiterung innerhalb des Baufensters auf 120 Plätze zum Kreuzgraben hin möglich ist. 4.2.2 Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem SpielplatzAufgrund der extremen Unterversorgung in diesem Teil von Niederschönhausen (Planungsraum II/ Sozialraum 10) mit Jugendfreizeitstätten wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine Fläche für eine Einrichtung mit 180 Plätzen in Verbindung mit einem pädagogisch betreuten Spielplatz planungsrechtlich gesichert, um langfristig eine bessere Versorgung zu erreichen. Das Grundstück Dietzgenstraße 60 ist sowohl aufgrund seiner Größe als auch aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein landeseigenes Grundstück handelt, wodurch Kosten für den Grunderwerb nicht entstehen, in besonderem Maße für die Unterbringung der genannten Gemeinbedarfseinrichtungen geeignet. Darüber hinaus sprechen die gute Erreichbarkeit durch den ÖPNV und die optimale Anbindung über die Dietzgenstraße und eine öffentliche Gründurchwegung, die den Standort mit seinem Umfeld vernetzt, für diesen Standort. Zur Reduzierung der Kosten und als flächensparende Lösung besteht die Möglichkeit durch eine enge Anbindung an den betreuten Spielplatz, ein für diesen erforderliches Spielhaus in die Freizeitstätte zu integrieren. Dies rechtfertigt die Abweichung vom Richtwert, der für einen pädagogisch betreuten Spielplatz bei 6 000 m² liegt. Die im Bebauungsplan ausgewiesene Gemeinbedarfsfläche Jugendfreizeiteinrichtung und der betreute Spielplatz verfügen nur über eine Größe von etwa 5 160 m². Die Nachbarschaft des Standorts zu öffentlichen Grünflächen und die Lage unmittelbar an einem – bereits hergestellten – öffentlichen Spielplatz eröffnet weitere Möglichkeiten, flächen- und kostensparend die Jugendfreizeiteinrichtung und den betreuten Spielplatz anzulegen. Es ist beabsichtigt, dass der pädagogisch betreute Spielplatz sich gestalterisch in die angrenzenden Nutzungen der öffentlichen Grünflächen und des öffentlichen Spielplatzes einfügt. Ziel ist es, die bauliche Nutzung vorrangig an der Dietzgenstraße zu konzentrieren und die Flächen für den pädagogisch betreuten Spielplatz rückwärtig an der geplanten Gründurchwegung und an dem zwischenzeitlich bereits realisierten Spielplatz anzulegen. Diese Lösung war als Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (1994) entstanden und wurde durch eine Machbarkeitsstudie weiter untersucht und bestätigt. Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und den Nutzungsmaßen basieren auf der Machbarkeitsstudie des Hochbauamts zur Unterbringung des erforderlichen Raumprogramms. Sie lassen aber gegenüber diesem Entwurf einen Spielraum für die zukünftige entwurfliche Konkretisierung. So sieht der Bebauungsplan eine fünfgeschossige geschlossene Bebauung entlang der Dietzgenstraße vor, die sich in der Höhe am nördlich angrenzenden Gebäude orientiert. Zudem ermöglicht der Bebauungsplan neben der fünfgeschossigen Baulückenschließung in geschlossener Bauweise – abgetrennt durch eine Knotenlinie – eine eingeschossige Bebauung im östlich angrenzenden Grundstücksbereich bis zu einer Tiefe des Grundstücks, die die vorhandene Remise mit einschließt. Hier gilt die offene Bauweise, da nicht an die Nachbargrenzen herangebaut werden soll. Auch hinsichtlich der zulässigen GF von 1 700 m² ermöglicht der Bebauungsplan einen Spielraum gegenüber der Machbarkeitsstudie, die etwa 1 200 m² Geschossfläche vorsah. Die zulässige Grundfläche von insgesamt 750 m² gilt sowohl für die fünfgeschossige als auch die zulässige eingeschossige Bebauung innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bis zur hinteren Baugrenze. Die Knotenlinie zur Trennung der Nutzungsmaße nimmt Rücksicht auf die vorhandene Baumgruppe der drei Kastanien, da diese außerhalb des möglichen fünfgeschossigen Baukörpers liegen. Die Kastanien stehen zwar innerhalb der Grundstücksfläche, die eingeschossig überbaubar ist, die geringe zulässige Grundfläche von insgesamt 750 m² lässt jedoch hinreichend Spielraum auf dem rd. 1 970 m² großen insgesamt überbaubaren Grundstücksteil, den Baukörper so anzuordnen, dass die Kastanien erhalten werden können. Dies wurde im Testentwurf vom Hochbauamt nachgewiesen. Weitere planungsrechtliche Bindungen sind angesichts der Tatsache, dass an dieser Stelle die Gemeinde selbst plant und die Belange des Naturschutzes und des Landschaftsbilds berücksichtigen kann, nicht erforderlich. Auf dem Gelände befindet sich neben der Remise und einer Ansammlung von Garagen insbesondere schützenswerter Baumbestand. Durch die Festsetzung der hinteren Baugrenze wird der östliche Grundstücksteil von einer Bebauung freigehalten, so dass der Baumbestand erhalten werden kann. Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan keine speziellen Festsetzungen zur Sicherung des Baumbestands, weil · dieser – mit Ausnahme weniger Bäume – außerhalb der überbaubaren Flächen liegt, · der Baumbestand durch Baumschutzverordnung geschützt ist, · davon ausgegangen wird, dass die Jugendverwaltung behutsam mit den Ressourcen des Grundstücks umgehen wird, zumal eine grundlegende Beräumung weder geplant noch aufgrund der Haushaltslage möglich ist, · wegen vorgefundener Bodenverunreinigungen nicht ausgeschlossen werden kann, dass von einer Sanierung auch einzelne Bäume betroffen sein könnten. Es kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Bäume aus Gründen der Standfestigkeit, aufgrund mangelnder Vitalität oder bei Altlastensanierung entfernt werden müssen. Eine Festsetzung einzelner Bäume zum Erhalt kommt deshalb nicht in Betracht. Um den bestehenden Grünflächen-Charakter der rückwärtigen Teile des Grundstücks auch bei einer Inanspruchnahme für den pädagogisch betreuten Spielplatz als Teil der Grünverbindung zu sichern, findet die textliche Festsetzung Nr. 7 – wonach je 350 m² Grundstücksfläche ein Baum anzupflanzen ist – auch für die Gemeinbedarfsfläche Anwendung. Der vorhandene Baumbestand ist dabei anzurechnen, sofern er erhalten werden kann. Die textliche Festsetzung Nr. 7 zielt nicht auf die Erhöhung des Grünvolumens durch zusätzliche Baumpflanzungen. Durch die Möglichkeit, vorhandene Bäume auf die Anpflanzungspflicht anzurechnen, sollen Beeinträchtigungen des vorhandenen Baumbestands vermieden und eine Mindestdurchgrünung gesichert werden. Diese Festsetzung sichert ein Maximum an Flexibilität im Hinblick auf den Erhalt und die Pflanzung von Bäumen auf der Gemeinbedarfsfläche. Die Nutzung als Spielplatz steht mit dieser Festssetzung nicht im Konflikt. 4.3 Begrünungsfestsetzungen4.3.1BaumpflanzungenMit der Festsetzung soll ein bestimmter Vegetationsanteil auf den Bauflächen gesichert werden. Die durchgrünten, lockeren Baustrukturen des Ortsteils Niederschönhausen und das Landschaftsbild sollen gewahrt und im WA 1 und WA 2 weiter entwickelt werden. Neben der Bedeutung für das Landschaftsbild und für die Biotopentwicklung wirken sich die Baumpflanzungen positiv auf den Wasserhaushalt und das Lokalklima aus. Textliche Festsetzung Nr. 7: „In
den allgemeinen Wohngebieten und in der Fläche für den Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung „Jugendfreizeitstätte“ ist pro 350 m² Grundstücksfläche mindestens
ein einheimischer Laubbaum oder ein Obstbaum zu pflanzen und zu erhalten. Bei
der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen einheimischen
Laubbäume oder Obstbäume, wenn sie einen Mindeststammumfang von 15 cm
aufweisen sowie die gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 10 zu pflanzenden
Bäume, einzurechnen.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB] Vorhandene
Laubbäume und Obstbäume sind auf die Zahl der zu pflanzenden Bäume anzurechnen,
sofern sie über einen ausreichenden Stammumfang verfügen, damit Grundstücke,
die bereits einen Baumbestand aufweisen, nicht durch zusätzliche
Baumpflanzungen in ihrer baulichen und sonstigen Nutzung eingeschränkt werden. Da auf der
Fläche der ehemaligen Kleingartenanlage insbesondere Obstbäume charakteristisch
sind, wurden sie in die Anrechenbarkeit mit aufgenommen. Die Festsetzung dient
damit der Minimierung von Beeinträchtigungen des Baumbestands. Abhängig vom
künftigen Grundstückszuschnitt kann es möglich sein, dass die vorhandenen
Bäume ausreichend sind, um die Anforderungen der textlichen Festsetzung zu
erfüllen. Sie entwickelt auch die Darstellungen des LaPro 94 weiter, nach dem
der Bereich als „Obstbaumsiedlungsbereich“ eingestuft wird. Hier ist der Erhalt
und die Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente und der Erhalt und
die Ergänzung des Obstbaumbestands ein wichtiges Ziel des LaPro 94. Der
gestalterische und ökologische Wert der Baumpflanzungen soll durch die Verwendung
einheimischer, standortgerechter Gehölze erreicht werden. Als Maßstab dient
die gesamte Grundstücksfläche. Der Anteil von 1 Baum je angefangene
350 m² Grundstücksfläche ist hinreichend, um die angestrebte Durchgrünung
des Gebiets zu sichern und lässt gleichzeitig genügend Spielraum für die übrige
Freiflächengestaltung. Es können auch die Bäume angerechnet werden, die zur
gestalterischen Begrünung von Stellplatzanlagen gemäß der textlichen
Festsetzung Nr. 10 gepflanzt werden, da es keinen qualitativen Unterschied
macht, ob ein Baum zur Gestaltung einer Stellplatzanlage gepflanzt oder
erhalten werden soll oder zur sonstigen gärtnerischen Gestaltung. 4.3.2Begrünung von TiefgaragenStädtebauliches Ziel ist, dass eine homogene gärtnerische Anlage von unterbauten und nicht unterbauten Grundstücksteilen erreicht wird. Die qualifizierte Grüngestaltung oberhalb der Tiefgaragen soll optisch einen Zusammenhang mit den nicht versiegelten Flächen herstellen und die Ableitung des Niederschlagswassers in die nicht unterbauten Grundstücksteile sicherstellen. Textliche Festsetzung Nr. 8: „In den allgemeinen
Wohngebieten WA 1 und WA 3 muss die Erdschicht über Tiefgaragen, durch die das
Grundstück lediglich unterbaut wird, mindestens 0,8 m betragen. Die Flächen
sind zu bepflanzen und gärtnerisch anzulegen. Die Bepflanzungen sind zu
erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege, Zufahrten,
Stellplätze und untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 Baunutzungsverordnung.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB] Der Bebauungsplan setzt zwar keine Tiefgaragen fest, doch ist im Rahmen der zulässigen Grundfläche bzw. der zulässigen Grundflächenzahl die Errichtung von Tiefgaragen nicht ausgeschlossen. Durch die textliche Festsetzung wird bestimmt, dass die Decken unterirdischer baulicher Anlagen im allgemeinen Wohngebiet WA 1 und WA 3 zu bepflanzen sind. Die Mindestüberdeckung über den unterirdischen baulichen Anlagen mit einer Erdschicht von 0,80 m ist für eine hochwertige Bepflanzung erforderlich, aber auch ausreichend, um regenarme Perioden zu überdauern. Diese Begrünungsmaßnahmen können – sofern eine Tiefgarage errichtet wird – darüber hinaus verbessernd sowohl auf die biotischen Komponenten des Naturhaushalts als auch auf das Landschaftsbild wirken. Sie können zum hohen ökologischen Standard des Baugebiets insgesamt beitragen. Hiermit sollen auch die Darstellungen des LaPro 94 weiter entwickelt werden, nach dem der Bereich als „Obstbaumsiedlungsbereich“ eingestuft wird (siehe auch I.2.4.4 Landschaftsprogramm). 4.3.3Begrünung der Außenwandflächen von NebenanlagenDurch diese textliche Festsetzung soll eine bessere Einbindung dieser Anlagen in die Freiflächen der Grundstücke und den durchgrünten Charakter des Gebiets erreicht und das Landschaftsbild verbessert werden. Textliche
Festsetzung Nr. 9: „In den allgemeinen
Wohngebieten sind die Außenwandflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14
Baunutzungsverordnung, in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 3 auch
Garagengebäude mit selbstklimmenden, rankenden oder schlingenden Pflanzen zu
begrünen.“ (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB) In den allgemeinen Wohngebieten ist die Errichtung von Nebenanlagen und im WA 1 und WA 3 ggf. auch Garagen – einschließlich Carports, die bauordnungsrechtlich als Garagen gelten – im Rahmen der festgelegten Grenzen für das Maß der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksflächen möglich. Die Außenwandflächen der genannten Anlagen, Einrichtungen und Gebäude sollen begrünt werden. Diese Festsetzung für das WA 1 und WA 3 kann sich neben der Bedeutung für das Landschaftsbild und für die Biotopentwicklung auch positiv für das Lokalklima auswirken. 4.3.4Begrünung von StellplätzenStellplätze
sollen im Plangebiet optisch möglichst nicht hervortreten, um den durch
Begrünung geprägten Charakter des Quartiers nicht zu stören. Die Bepflanzung sowie
die sonstige Gliederung der Stellplatzanlagen durch Bepflanzungen oder durch
Bäume dient nicht nur diesem städtebaulichen Ziel, sondern erhöht zudem das
Grünvolumen und kann somit für das WA 1 zur Verbesserung des Naturhaushalts beitragen. Textliche Festsetzung Nr.10: „In den
allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 und auf der Gemeinbedarfsfläche mit
der Zweckbestimmung „Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem
Spielplatz“ sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind,
zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Mindeststammumfang
von 15 cm zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs.1 Nr. 4 i.V. mit Nr. 25 Buchst. a BauGB] 4.4Befestigung von WegenUm dem
gewichtigen Belang der Grundwasserrückgewinnung möglichst weitreichend zu
entsprechen, setzt der Bebauungsplan neben Vorschriften zur Reduzierung des
Versiegelungsgrads auch die Verwendung von wasser- und luftdurchlässigen
Belägen fest. Textliche
Festsetzung Nr. 11: „In
den allgemeinen Wohngebieten und auf den Flächen für den Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung „Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz“
und „Kindertagesstätte“ ist eine Befestigung von Wegen nur in wasser- und luftdurchlässigem
Aufbau herzustellen. Auch Wasser und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde
Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen
sind unzulässig.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs.4 NatSchGBln] Mit der Festsetzung ist keine übermäßige Belastung der Eigentümer verbunden, weil die internen Erschließungserfordernisse auch mit dem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau gewährleistet werden können und daraus keine höheren Kosten entstehen müssen. Darüber hinaus besteht die Verpflichtung auch gemäß § 8 Abs. 1 BauO Bln. 4.5 Öffentliche Grünflächen / Ausbau des Kreuzgrabens (Plangenehmigung)Die Festsetzung von öffentlichen Grünflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 ist aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm, die beide eine übergeordnete Grünverbindung in symbolischer Breite vom Brosepark zu den Grünräumen nördlich von Niederschönhausen und entlang des Kreuzgrabens vorsehen, entwickelt. Die genaue Führung des Grünzugs ist aus der örtlichen Situation zu entwickeln, wobei gemäß den gemeinsamen Richtlinien zum Entwicklungsrahmen des FNP entscheidend für die Umsetzung des Planungsgrundsatzes des FNP ist, dass eine „funktionsfähige öffentlich zugängliche Verbindung hergestellt“ wird. Die Grünverbindung wird durch die Darstellung in der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung konkretisiert, indem eine Wegeverbindung zur Beuthstraße und zwischen Dietzgenstraße und Waldowstraße im Bereich des Kreuzgrabens in die Darstellung der Grünfläche einbezogen wird. Diesen Vorgaben wird durch Ausweisung von insgesamt ca. 6 358 m² öffentliche Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB entsprochen. Mit der Festsetzung von Grünflächen, die unmittelbar an den Kreuzgraben angrenzen, wird die Freihaltung von Bebauung und das angestrebte Landschaftsbild in diesem Bereich gesichert. Die Grünverbindung steht auch in Übereinstimmung mit dem Teilplan Biotop- und Artenschutz des Landschaftsprogramms. Entsprechend den Anforderungen der Wasserbehörde sollte zudem eine möglichst große zusammenhängende Fläche als potenzielle Retentionsfläche zur Regelung des Wasserabflusses bei Starkregenereignissen vorgesehen werden. Hierfür wurde zwischenzeitlich ein wasserrechtliches Plangenehmigungsverfahren zum Ausbau des Kreuzgrabens in zwei Abschnitten durchgeführt und beendet. Der erste Bauabschnitt wurde bereits umgesetzt und die Herstellung der begrünten Retentionsbecken in einer naturnahen Art und Weise abgeschlossen. Der Graben selbst, der teils gradlinig und teilweise in geschwungener Weise den Geltungsbereich durchquert, führt nicht immer Wasser, sondern fällt über längere Perioden im Jahr trocken. Die mit wasserrechtlichen Festlegungen belegten Flächen werden nachrichtlich gemäß § 9 Abs. 6 BauGB in den Bebauungsplan übernommen, da es für das Verständnis des Plans sinnvoll ist. Diese Flächen sind wesentlich umfangreicher als die tatsächlichen Wasserflächen und dienen überwiegend als Retentionsfläche für 2- bis 5-jährliche Starkregenereignisse. Da sie keinem anderen Nutzungszweck zur Verfügung stehen, macht dies eine Spezifizierung jener öffentlichen Grünflächen, deren überwiegender Teil für diese wasserwirtschaftlichen Zwecke beansprucht wird, entbehrlich. Die dargestellte nachrichtliche Übernahme der Gewässerflächen entspricht dem gegenwärtigen Ausbaustand. Es ist jedoch eine Verlegung des Grabendurchlasses im Bereich der Waldowstraße vorgesehen, um einen Anschluss des an die geänderte Führung des Grabens im östlich angrenzenden Bereich zu ermöglichen. Der Ausbau erfolgt im Rahmen der wasserbehördlichen Plangenehmigung vom 07.02.2005. Die unmittelbare Nutzbarkeit der öffentlichen Grünflächen für die Allgemeinheit reduziert sich auf die Mitbenutzung des Unterhaltungswegs für den Kreuzgraben und die beabsichtigten Wegeverknüpfungen zur Heinrich-Böll-Straße, zur Waldowstraße, zur Beuthstraße, und zur Dietzgenstraße. Eine Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ und der damit verbundenen überwiegenden Nutzung für Freizeit- und Erholungszwecke wäre daher nicht sachgerecht. Die als Mulden mit Gräsern und anderen Gewächsen bepflanzten Flächen des Kreuzgrabens dienen ihrer Bestimmung nach zwar als Retentionsflächen und damit wasserwirtschaftlichen Zwecken, entfalten aber von ihrer Wirkung her den Eindruck eines Bestandteils des Landschaftsraums, der optisch und klimatisch auch der Erholungsnutzung zugute kommt. Die naturnahe Gestaltung der Grabenniederung ermöglicht somit die Erlebbarkeit der Flächen als Landschaftsraum und in Verbindung mit den begleitenden Wegen, ihre Funktion als Erholungsraum im Kontext der Grünverbindungen. In Verbindung mit dem Spielplatz und der Wegevernetzung werden deshalb die Retentionsflächen, obwohl selbst für die aktive Erholung nicht geeignet und bestimmt, als anrechenbare Grünflächen auf die Versorgung mit öffentlichen wohnungsnahen Grünflächen (6 m²/EW) gewertet und in die Grünflächenbilanz einbezogen. Die Versorgung wird in Bezug auf den im Plangebiet zu erwartenden Bevölkerungszuwachs als ausreichend beurteilt. Die öffentliche Grünfläche wird als Verbindungsweg vom Kreuzgraben nach Süden bis an die Beuthstraße herangeführt, um die Vernetzung mit dem südlich angrenzenden Brosepark planungsrechtlich zu sichern. Der bereits vorhandene Weg liegt eingebettet zwischen öffentlichem Spielplatz und der Freifläche der Kindertagesstätte und führt im südlichen Abschnitt an privaten Gärten – außerhalb des Geltungsbereichs – vorbei. So wird diese Grünverbindung in diesem Bereich in der Wahrnehmung durch den Nutzer nicht nur auf den Weg reduziert. Neben dieser Nord-Süd-Verbindung sichert der Bebauungsplan als weiteres Planungsziel eine Fußwegeverbindung in Ost-Westrichtung, um die östlich der Waldowstraße angrenzenden Wohngebiete an die Heinrich-Böll-Straße bzw. Dietzgenstraße anzubinden. Die Grünverbindung ist in Folge der wasserbehördlichen Planungen, die die Anlage eines Versorgungsweges vorsehen, im Abschnitt zwischen Dietzgenstraße und Waldowstraße bereits teilweise umgesetzt. Durch Verlängerung des Weges in östliche Richtung zur Waldowstraße, in Verbindung mit der geplanten Fortführung des Kreuzgrabengrünzugs zur Fritz-Reuter-Straße soll die gegenwärtig vorhandene Ost-West-Lücke im Netz der öffentlichen Räume geschlossen werden. In westlicher Richtung erfolgt die Fortführung des südlich des Kreuzgrabens vorhandenen Wegs über einen noch zu bauenden Steg, der an die Teilfläche des landeseigenen Flurstücks 667 (ehemaliges Grabenflurstück südlich der Grundstücke Dietzgenstraße 66 a und 66 b) anschließt. Mit der Wegeverbindung wird auch die Zugänglichkeit des öffentlichen Spielplatzes von der Dietzgenstraße aus verbessert. Die beabsichtigte Fußgängerverbindung hat keine vorrangige Erschließungsfunktion, sondern dient im Unterschied zur Heinrich-Böll-Straße der Stärkung und Entwicklung der Grünverbindung entlang des Kreuzgrabens und damit der qualitativen Verbesserung der Grünversorgung im Plangebiet. Um dieses Planungsziel zu erreichen, ist es erforderlich, eine ca. 40 m² große Teilfläche des privaten Grundstücks Dietzgenstraße 64 (Flurstück 119) als öffentliche Grünfläche festzusetzen. Diese private Fläche muss durch das Land Berlin erworben werden. Um den Anschluss an den Weg bis zur Dietzgenstraße über das – mit der wasserbehördlichen Genehmigung vom 24.08.1999 funktionslos gewordene – Teilstück der alten Gewässerparzelle außerhalb des Geltungsbereichs zwischen den Flurstücken 118 und 119 nördlich des Kreuzgrabens herstellen zu können, muss der Kreuzgraben mit einem Steg überbrückt werden. Das als Vorschlag in den Bebauungsplan aufgenommene Brückensymbol gibt noch keinen Aufschluss über die tatsächlich erforderliche Größe, Konstruktion oder Beschaffenheit eines an dieser Stelle beabsichtigten Stegs über den Kreuzgraben. Für dessen Errichtung ist mit einer wasserrechtlichen Genehmigung auch eine bauordnungsrechtliche Zustimmung noch erforderlich. Der Steg soll ausschließlich Fußgängern vorbehalten bleiben und sich in die Grünanlage einfügen. Hieran hat sich seine Dimensionierung, Konstruktion und Gestaltung zu orientieren. Die Breite des westlich angrenzenden Flurstücks der ehemaligen Gewässerparzelle von 1,8 m gibt die maximale Ausdehnung der Wegeverbindung vor. Der Kreuzgraben führt nur nach Starkregenereignissen Wasser. Wartungsarbeiten können die überwiegende Zeit des Jahres auch vom Graben aus erfolgen. Aufgrund der örtlichen und rechtlichen Gegebenheiten (geringe Grabentiefe- und breite, Zugänglichkeit von der öffentlichen Grünfläche und dem dort vorhandenen befahrbaren Weg im Süden) rechtfertigen eine weitere Inanspruchnahme bzw. dauerhafte Beeinträchtigung privater Flächen nicht. Im Ergebnis der Abwägung zwischen den öffentlichen Belangen wie · dem öffentlichen Interesse an der Verbesserung der Erreichbarkeit des Grünzugs und angrenzender Nutzungen, · dem öffentlichen Interesse an der Vermeidung von zusätzlichen Eingriffen in den bestehenden Landschaftsraum, · dem öffentlichen Interesse daran, die Kosten für die öffentliche Hand auf den notwendigen Umfang zu begrenzen – Grundstücksankäufe oder die Sicherung von Fahrrechten auf privaten Grundstücken würden zusätzliche Belastungen des Haushalts nach sich ziehen, und dem privaten Interesse daran, dass kein Eingriff in ein private Grundstücke vorgenommen wird, der nicht unbedingt erforderlich ist, trifft der Bebauungsplan keine zusätzliche Vorsorge für den Bau und die Unterhaltung des Steges. 4.6 Öffentlicher SpielplatzDer Bebauungsplan XIX-11 setzt auf einer Fläche von ca. 2 120 m² (Teil des landeseigenen Grundstücks Dietzgenstraße 60) eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ fest. Mit der Festsetzung erfolgt eine Abgrenzung von den übrigen Flächen des Grundstücks Dietzgenstraße 60, die für eine Jugendfreizeiteinrichtung gesichert werden sollen. Der
öffentliche Spielplatz mit 1 250 m² Nettospielplatzfläche für Kinder
im Alter von 6-14 Jahren wurde im Jahre 2004 durch das Amt für Umwelt und Natur
hergestellt. Die Fläche weist schützenswerten Baumbestand auf, der in die
Gestaltung einbezogen wurde. Für diesen Standort des öffentlichen Spielplatzes an dieser Stelle sprachen die Lage in der Nachbarschaft der Kindertagesstätte, die Nachbarschaft zum künftigen pädagogisch betreuten Spielplatz und die Integration in die öffentliche Grünanlage am Kreuzgraben. Auch die schnelle Verfügbarkeit des landeseigenen Grundstücks und das Ergebnis einer Sondierungsuntersuchung des Bodens, bei der in diesem Bereich des Grundstücks keine gesundheitsgefährdenden Bodenkontaminationen festgestellt wurden, waren in der Abwägung ausschlaggebend für die Wahl dieses Spielplatzstandorts. 4.7 Straßenverkehrsflächen, ErschließungBei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens im Jahr 1993 war die vom Ende des 19. Jahrhunderts stammende Straßenplanung für die Verlängerung der Fritz-Reuter-Straße und die Straße Kreuzgraben bereits im Liegenschaftskataster erkennbar. Bei Weiterverfolgung dieser Planung wäre das Plangebiet in vier Quartiere geteilt worden. Dieses Straßenraster war bis zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nicht realisiert worden. Bis 1993 war lediglich die Straße Kreuzgraben im Abschnitt südlich des Kreuzgrabens für die Erschließung der Grundstücke Kreuzgraben 1-6 und die Gärtnerei freigehalten und öffentlich genutzt, jedoch nicht ausgebaut worden. Die Erschließung für die Flächen im Plangebiet orientiert sich an der historischen Straßenplanung, indem sie als wichtigstes Element der Stadtgestalt in diesem Gebiet östlich der Dietzgenstraße das enge Netz der nord-südgerichteten Alleen durch die Heinrich-Böll-Straße sowie die Straße Kreuzgraben aufgreift. Der Kreuzungspunkt beider Straßenzüge hätte auf dem Kreuzgraben gelegen. Die im Geltungsbereich enthaltenen öffentlichen Straßen wurden bereits während der Planaufstellung auf der Grundlage des § 125 Abs. 2 BauGB planersetzend genehmigt und sind hergestellt (vergl. Kapitel IV Verfahren). Im Rahmen dieser Entscheidungen wurden die unterschiedlichen öffentlichen und privaten Belange bereits berücksichtigt und abgewogen. Mit der Festsetzung von Verkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB und Straßenbegrenzungslinien werden die bestehenden, öffentlich gewidmeten Straßenverkehrsflächen in den Bebauungsplan übernommen. Der Bebauungsplan setzt folgende öffentliche Verkehrsflächen durch Straßenbegrenzungslinien fest und bestätigt damit nochmals die während der Planaufstellung getroffenen Entscheidungen: 4.7.1 Heinrich-Böll-StraßeAnders als historisch konzipiert, war bereits zu den ersten Beteiligungsverfahren nicht vorgesehen, die Straße in Nord-Süd-Richtung über den Kreuzgraben hinweg durchzubinden. Dies erfolgte in der Absicht, größere bauliche Eingriffe in den Kreuzgraben zu vermeiden. Um die Möglichkeit zu erhalten, einen grabenbegleitenden Grünzug zu entwickeln, wurde stattdessen für den motorisierten Verkehr eine Netzspange (Heinrich-Böll-Straße) als öffentliches Straßenland zur Erschließung der geplanten Wohnbauflächen nördlich des Grabens vorgesehen. Eine Nord-Süd-Verbindung über den Kreuzgraben soll nur Fußgängern und Radfahrern innerhalb öffentlicher Grünflächen ermöglicht werden. Die Straßenverkehrsfläche wird in einer Breite von 16,5 m festgesetzt. Dieses Straßenprofil berücksichtigt neben der Herstellung beidseitiger Gehwege und einer Fahrbahn für den Begegnungsverkehr auch die Pflanzung von Bäumen in Form einer Allee mit ausreichend großen Baumscheiben und nimmt so die bestehende Alleebepflanzung der umliegenden Straßen als wichtigstes Gestaltungselement auf und führt sie fort. Damit kann die Straße auch ihrer Verbindungsfunktion im System der öffentlichen Grünräume und des Grünzugs gerecht werden. Die Baumpflanzungen, die jedoch nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans sind, dienen zudem der gestalterischen Gliederung der Stellplätze innerhalb der öffentlichen Straße, die westlich als Queraufstellung und im östlichen Abschnitt in Längsaufstellung eingeordnet sind. Neben den gestalterischen Anforderungen an die Straße dient die Breite von 16,5 m auch der Berücksichtigung des ruhenden Verkehrs. Diese Querschnittsbreite ermöglicht Parken im öffentlichen Straßenraum, das für die bauliche Nutzung im Umfeld ein Stellplatzangebot für Bewohner und Besucher darstellt. Die Heinrich-Böll-Straße wird im abknickenden Abschnitt mit Rücksicht auf den Ausbau des Kreuzgrabens auf 9,8 m verjüngt. Diese Einengung des Straßenprofils auf ca. 10 m entspricht der erwähnten planerischen Intention, einen Eingriff in den Kreuzgraben zu vermeiden bzw. dessen naturnahen Ausbau zu ermöglichen. Darüber hinaus stützt die Verengung den Charakter der Straße als Anliegerstraße und nicht als Durchgangsstraße. Der erste Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße von der Schillerstraße bis zur Kreuzgrabenbrücke wurde auf der Grundlage eines städtebaulichen Vertrags und eines Erschließungsvertrags durch einen Dritten hergestellt, an Berlin übertragen und ist mit Wirkung vom 05.06.2002 als öffentliches Straßenland gewidmet worden. Im Rahmen der abgeschlossenen Verträge wurden auch die innerhalb der Erschließungsanlagen vorgesehenen 40 Straßenbäume mit Baumscheiben hergestellt. Der zweite Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße bis zur Dietzgenstraße wurde mit Datum vom 13.12.2005 erstmalig endgültig hergestellt und ist dem öffentlichen Verkehr übergeben worden. 4.7.2 Straße KreuzgrabenHier bestand zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ebenfalls die Absicht, anstelle einer Nord-Süd-Verbindung, unter Einbeziehung der Straße Kreuzgraben eine Netzspange zur Waldowstraße herzustellen. Im Ergebnis der Abwägung zur 1994 durchgeführten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde jedoch auf eine direkte Anbindung der Straße Kreuzgraben an die Waldowstraße verzichtet. Die ursprünglich nur ansatzweise an der Beuthstraße vorhandene Straße Kreuzgraben wurde bis zum Grünzug verlängert und hat dort eine Wendemöglichkeit für Versorgungsfahrzeuge erhalten. Mit diesem Erschließungskonzept wurde hier den Naturschutzbelangen ein größeres Gewicht gegeben, als der Weiterverfolgung des gründerzeitlichen Prinzips gleichrangiger Straßen. Folgende Belange, die teilweise im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan durch das Umweltamt und die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz vorgebracht worden waren, sind in die Abwägung zur Straßenführung eingeflossen und wurden Grundlage der Genehmigung der Herstellung der Erschließungsstraßen auf Basis des § 125 Abs. 2 BauGB: · Mit dem Verzicht auf eine parallele grabenbegleitende Straßenführung stehen mehr Flächen für eine naturnahe Ausgestaltung des in Ost-West-Richtung verlaufenden Kreuzgrabes zur Verfügung. · Damit wurde die Möglichkeit einer Teilrenaturierung eines im Grabenbereich zwischen der Straße Kreuzgraben und der Waldowstraße festgestellten „Toteislochs“ eröffnet. · Der Kreuzgraben kann auf diese Weise auch seine Wirkung als Erholungsfläche entfalten und bietet Entwicklungsmöglichkeiten für einen größeren zusammenhängenden Grünzug. Störungen durch parallele und kreuzende Kraftfahrzeuge werden unterbunden. · Die Straßenführung mindert die Versiegelung von Boden, da für die Stichstraße mit Wendemöglichkeit insgesamt weniger Verkehrsflächen benötigt werden. · Die nunmehr vorgesehene Verkehrsführung dient der Verkehrsvermeidung in diesem Bereich. Durchgangsverkehre in Nord-Süd-Richtung und Ost-West-Richtung können nicht entstehen. · Die an die Straße Kreuzgraben angrenzende Wohnnutzung und Kindertagesstätte profitieren von der verkehrsberuhigten Situation. · Der begrünte und mit einer Baumallee versehene Straßenraum kann hierdurch eine Verbindungsfunktion in Nord-Süd-Richtung im Zusammenhang mit dem Grünzug übernehmen. · Die Planung berücksichtigt wasserwirtschaftliche Belange, indem die Größe der Retentionsflächen in ausreichender Größe und ohne Zäsur durch eine Straße hergestellt werden können. Für die Straße Kreuzgraben war zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens wie bei der Heinrich-Böll-Straße eine Breite von 16,5 m vorgesehen, da beide Straßenzüge eine einheitliche Querschnittsgestaltung erhalten sollten. Aufgrund des vorhandenen Altbaumbestands in der Straße Kreuzgraben war eine einheitliche Einteilung der Straßenverkehrsfläche für beide Straßen jedoch nicht umsetzbar, ohne in den Altbaumbestand einzugreifen. Um diesen nicht zu gefährden und den hohen Wurzelansatzes der vorhandener Altbäume zu berücksichtigen, wurde im Rahmen der Erklärung gemäß § 125 BauGB auf die Herstellung von öffentlichen Parkständen im Straßenverlauf – anders als bei der Heinrich-Böll-Straße – verzichtet und das Straßenprofil im Geltungsbereich auf 15,8 m reduziert. Besucherparkplätze wurden innerhalb der Wendeanlage angeordnet und diese entsprechend mit 27 m Breite dimensioniert. Dies sowie der Verzicht auf die Inanspruchnahme privater Grundstücksteilflächen außerhalb des Geltungsbereichs ermöglichte es, Naturschutzbelange zu berücksichtigen und einen zügigen Ausbau der für die Errichtung der Kindertagsstätte erforderlichen Erschließungsstraße vorzubereiten. Damit ist für das Wohngebiet am Kreuzgraben eine ausreichende öffentliche Erschließung gegeben. 4.7.3 WaldowstraßeDie Straßenbegrenzungslinie in der Waldowstraße liegt auf der bestehenden Grenze der Straßenverkehrsfläche. Der Ausbaustandard mit beidseitigen 3,5 m breiten Gehwegen, Straßenbäumen und einer 8 m breiten Fahrbahn soll auch im Kreuzungsbereich mit dem Kreuzgrabengrünzug erhalten bleiben, so das eine Änderung der Straßenverkehrsfläche nicht vorgenommen wird. 4.7.4 DietzgenstraßeDie Dietzgenstraße weist im Regelfall einen Straßenraum von 28 m zwischen den Gebäuden auf. Ein beidseitiger Gehweg von 3 - 4 m ist mit Alleebäumen bepflanzt. In einer 5 m breiten Zone vor den Gebäuden waren traditionell Vorgärten angelegt, die ursprünglich zu den Privatgrundstücken gehörten. Die Vorgärten sind jedoch nur noch vereinzelt vorhanden. Stattdessen sind die 5 m breiten Streifen überwiegend mit einer Gehwegpflasterung versehen worden. Diese Flächen sind bereits teilweise im Kataster mit Flurstücken des öffentlichen Straßenlands verschmolzen worden, teilweise gehören sie noch zu den angrenzenden Baugrundstücken. Bei dem
landeseigenen Grundstück Dietzgenstraße 60, das zukünftig als Jugendfreizeitstätte
und für einen pädagogisch betreuten Spielplatz genutzt werden soll, ist die
„Vorgartenfläche“ nicht Bestandteil der Straßenverkehrsfläche. Hier ragt die
nicht gestaltete, durch einen Zaun vom öffentlichen Straßenland abgetrennte
Grundstücksfläche in den Straßenraum hinein. Durch den
Bebauungsplan wird dieser 5 m breite Streifen als öffentliches Straßenland
festgesetzt. Es wird auf dieser Grundlage eine Zuordnung dieses Grundstücksteils
zum Fachvermögen des Tiefbauamts erfolgen. Eine mittel-
bis langfristig vorgesehene Straßenverbreiterung der Dietzgenstraße
(B 96a) als Ausfallstraße nach Norden und Autobahnzubringer wird durch die
Festsetzung der „Vorgartenfläche“ als Verkehrsfläche nicht vorweg genommen.
Der Ausbau der Dietzgenstraße und die mit dem Straßenausbau verbundene
Neuaufteilung des Straßenlands und die damit verbundenen veränderten
Verkehrsbelastungen einschließlich ihrer Auswirkungen sind in einem
eigenständigen Planverfahren (Planfeststellung nach dem Berliner
Straßengesetz) zu bewältigen. 4.8 Sonstige Festsetzungen4.8.1 Einteilung der StraßenverkehrsflächeTextliche Festsetzung Nr. 12: „Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.“ [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr.11 BauGB] Die textliche Festsetzung Nr. 12 stellt klar, dass der Bebauungsplan durch den Bezug zur Planunterlage keine Einteilung der Straßenverkehrsfläche vornimmt. Die Erläuterungen zu den Straßenprofilen sind somit nicht Gegenstand der Festsetzung. 4.8.2 Straßenbegrenzungslinie BeuthstraßeTextliche Festsetzung
Nr. 13: „Die
Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten AB ist zugleich Straßenbegrenzungslinie.“ Da das Straßenprofil der Beuthstraße nicht verändert werden soll, ist die an den Geltungsbereich angrenzende Straßenverkehrsfläche selbst nicht Gegenstand der Festsetzung. Um zu verdeutlichen, dass die öffentliche Grünfläche an die öffentliche Verkehrsfläche anbindet und zur Klarstellung ist die textliche Festsetzung Nr. 13 erforderlich. 4.9 FlächenbilanzWA 1 18
691,0 m² WA 2 22
180,5 m² WA 3 2 084,5 m² Wohnbauflächen insgesamt 42 956,0 m² Kindertagesstätte 2 269,3 m² Jugendfreizeitstätte 5 162,1 m² Gemeinbedarfsflächen insgesamt 7 431,4 m² Heinrich-Böll-Straße 5 283,6 m² Kreuzgraben 956,3 m² Dietzgenstraße 262,4 m² Waldowstraße 148,5 m² Verkehrsflächen insgesamt 6 650,8 m² Grünflächen insgesamt 8 478,3 m² plangenehmigte
Gewässerflächen 600,7 m² Gesamtfläche
Geltungsbereich 66 117,2 m² 4.10 Abwägung zu den Belangen gem. § 1 Abs. 5 Nr. 1- 10 BauGBDer Bebauungsplan XIX-11 gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung und trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurden insbesondere folgende Belange beachtet sowie gegeneinander und untereinander abgewogen: 1. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 2. Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und Eigentumsbildung 3. Soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung 4. Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und des Ortsbilds 5. Belange des Umwelt- und Naturschutzes 6. Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planungen 7. Private und wirtschaftliche Belange 8. Belange des Verkehrs 4.10.1 Anforderungen an gesunde Wohn- und ArbeitsverhältnisseDurch den Bebauungsplan XIX-11 wird die Grundlage dafür geschaffen, dass hochwertige Wohnlagen entwickelt und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. Dies ist insbesondere berücksichtigt durch folgende Tatbestände: · die Lage des Plangebiets in einem bereits stark durchgrünten Ortsteil mit aufgelockerter Bebauung (keine geschlossenen Blockränder) und vorhandenen öffentlichen Parkanlagen; · das Erschließungskonzept, das zur Vermeidung von Durchgangsverkehr und damit von Störungen und Gefährdungen für die Bewohner beiträgt; · den Ausschluss von Tankstellen, durch den entsprechende Ziel- und Quellverkehre vermieden werden; · die festgesetzte Stellung der Baukörper im WA 2 bei der die Belichtung und Belüftung besonders berücksichtigt wurden (vergl. Punkt 4.1.2 und 4.4.2); · die Einhaltung der Obergrenzen der Nutzungsmaße der BauNVO; · die Einbettung der Wohnbereiche in ein Netz von Grünanlagen innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs. 4.10.2 Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und EigentumsbildungDer Bebauungsplan XIX-11 ermöglicht mit der Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten und den Festsetzungen zum Maß der Nutzung ca. 45 000 m² Geschossfläche zur Schaffung von neuem Wohnraum. Unter der Annahme, dass je 100 m² Bruttogeschossfläche durchschnittlich eine Wohneinheit entsteht, ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans von ca. 450 Wohneinheiten als Planungsgröße auszugehen. Durch die flächenmäßige Festsetzung im WA 1 und WA 3 werden verschiedenartige Gebäudetypologien ermöglicht. Damit kann ein vielfältiges Wohnungsangebot entstehen. Insbesondere die Festsetzungen im Bereich des WA 1 sind so flexibel, dass der private Eigentümer auf den zukünftigen Wohnungsmarkt und sich verändernde Wohnbedürfnisse durch unterschiedliche Bauformen reagieren kann. Die Errichtung von Geschosswohnungen ist genauso zulässig wie die von kleinteiligeren Baustrukturen. Durch die geringe Regelungsdichte im Bebauungsplan wird dem Eigentümer größtmöglicher Gestaltungsraum gelassen. Die mit den Festsetzungen zur Geschosszahl, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zur Bauweise angestrebte Bebauungsstruktur auf den Baugrundstücken im Plangebiet ist geeignet für die Errichtung von mehrgeschossigem Wohnungsbau. Dieser ist vor allem für den Mietwohnungsbau, aber aufgrund der attraktiven Lage des Plangebiets auch für die Bildung von Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern geeignet, schließt aber auch andere Wohnformen nicht aus. Im WA 2 werden IV- bis V-geschossige, zeilenförmige Baukörper festgesetzt. Das zugrunde liegende Konzept des Bauträgers berücksichtigt die Bedürfnisse der Wohnbevölkerung durch Errichtung von 183 Wohnungen, die im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Erster Förderweg) bewilligt wurden, ebenso, wie die Eigentumsbildung, die bei 33 Wohneinheiten auf dem Grundstück Heinrich-Böll-Straße 14/18 erfolgt ist. 4.10.3 Soziale und kulturelle Bedürfnisse der BevölkerungDas Plangebiet ist Teil eines gewachsenen Stadtgebiets. Im gut erreichbaren Ortskern von Niederschönhausen und im Gebiet um den Herthaplatz sind kirchliche und kulturelle Einrichtungen vorhanden (Kirche und Gemeindezentrum / Kino „Blauer Stern“), so dass eine Flächensicherung für kulturelle Einrichtungen im Bebauungsplan nicht erforderlich ist. Im näheren Umfeld befinden sich folgende, für die Versorgung des Gebiets maßgebliche soziale Infrastruktureinrichtungen: · die 3. Grundschule, Entfernung ca. 600 m, · eine Gesamtschule in der Blankenburger Straße, Entfernung ca. 800 m, · das Gymnasium „Friedrich List“ jenseits der Dietzgenstraße; Entfernung ca. 600 m, · eine Kindertagesstätte in der Waldemarstraße, ca. 300 m entfernt und eine nördlich des Plangebiets (hinter dem Straßenbahnhof), ca. 400 m entfernt, · ein öffentlicher Spielplatz in einer Entfernung von ca. 400 m im Brosepark. Damit ist die Bevölkerung der umgebenden Bestandsgebiete hinreichend – mit Ausnahme der Gemeinbedarfsstandorte, die dieser Bebauungsplan festsetzt – mit sozialer Infrastruktur versorgt. Durch die Nutzung von Potentialflächen für den Wohnungsbau wird berücksichtigt, dass die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen durch Zuzug neuer Bewohner ausgelastet werden können. Die 1990 noch vorhandenen zahlreichen un- bzw. untergenutzten Einzelgrundstücke im Planungsgebiet wurden nach 1990 aufgrund geklärter Eigentumsverhältnisse vergleichsweise schnell für eine Bebauung in Anspruch genommen. Im gesamten statistischen Gebiet 166 hat sich die Einwohnerzahl im Zeitraum von 1993 bis 1999 von 4 034 auf 8 381 erhöht. Der Bebauungsplan XIX-11 stellt folgende soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung in die Abwägung mit ein: Schulversorgung Der Bebauungsplan XIX-11 setzt keine neuen Standorte für Schulen fest, doch berücksichtigt er in der Abwägung, dass eine ausreichende Versorgung der Wohnbevölkerung, die sich im Geltungsbereich angesiedelt hat oder deren Ansiedlung der Bebauungsplan ermöglicht, gewährleistet ist. Grundschulen Das Gebiet wird durch die „Grundschule im Hasengrund“ – mit einer derzeitigen Kapazität von 2,5 Zügen – auf dem Grundstück Charlottenstraße 19-22 wohnortnah versorgt. Bereits seit mehreren Jahren ist der Bedarf aus der vom Statistischen Landesamt gemeldeten Gruppe der 0 bis 6 Jährigen höher als die tatsächliche Auslastung der Schule. Hier gab es starke Schülerwanderungen in andere Schulen. In der Schulentwicklungsplanung des Bezirks wird für 2007/08 prognostiziert, dass der Kapazitätsbedarf die gegenwärtig vorhandene Kapazität übersteigt. Aufgrund der jährlichen Schülerwanderung wird aber von der Fachabteilung derzeit keine Kapazitätserweiterung der 3. Grundschule für erforderlich gehalten. Oberschulen Die Bedarfsentwicklung hinsichtlich der unterschiedlichen Schultypen ist gebietsübergreifend im Schulentwicklungsplan der Fachabteilung des Bezirks betrachtet worden. Die Schulversorgung im Sekundarbereich erfolgt unter Berücksichtigung der Erreichbarkeit im Netz des öffentlichen Nahverkehrs. Aufgrund der
prognostizierten Bevölkerungsentwicklung kann das Platzangebot für die
langfristige Versorgung des Gebiets um den Herthaplatz entsprechend der Schulentwicklungsplanung
gebietsübergreifend durch das vorhandene Netz von Oberschulen in Pankow
sichergestellt werden. Anforderungen an den Bebauungsplan XIX-11 ergeben sich
daher nicht. Sportflächen Im Planungsraum II liegt die Sportanlage „Nordendarena“ an der Blankenfelder Straße. Laut Bereichsentwicklungsplanung ist der Bereich mit ungedeckten Sportflächen unterversorgt. Der Bebauungsplan XIX-11 kann keine diesbezügliche Standortsicherung vornehmen, da hierfür keine geeigneten und für das Land Berlin finanzierbaren Flächen zur Verfügung stehen. Der Bezirk berücksichtigt die vorhandene Unterversorgung an anderer Stelle. So sollen im Zuge der Grundschulerweiterung und der Schaffung ausreichender Schulsportflächen auch Nutzungsmöglichkeiten für den Freizeitsport innerhalb der geplanten gedeckten Sportflächen eröffnet werden. Sonstige soziale und
kulturelle Einrichtungen Eine Flächensicherung für Senioreneinrichtungen ist nicht erforderlich. Sollten soziale Einrichtungen für ältere Menschen und Senioren, für Behinderte oder andere Bevölkerungsgruppen erforderlich werden, lässt der Bebauungsplan dies durch die Festsetzung von allgemeinem Wohngebiet zu. Kindertagesstätte Das Plangebiet ist Teil des Sozialraums 10 (Herthaplatz) im Planungsraum II (Niederschönhausen, Blankenfelde) der Kindertagesstättenentwicklungsplanung des Bezirks. Für die angestrebte Entwicklung des Plangebiets entsprechend den Bebauungsplanfestsetzungen und wegen möglicher Nachverdichtung auf den Bestandsgrundstücken im Umfeld war die Sicherung von Flächen für Kindertagesstätten erforderlich. Daher bestand bereits bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens die Absicht, Gemeinbedarfsflächen für die Einrichtung weiterer Kindertagesstättenplätze zu sichern. Auf der Grundlage damaliger Richtwerte für die Versorgung mit Kindertagesstättenplätzen wurden zunächst zwei Standorte vorgesehen, wovon ein Standort zwischenzeitlich aufgrund veränderter Planungsrichtwerte und der Anpassung an die reale Bedarfsentwicklung im Sozialraum wieder aufgegeben wurde. Die Planungsgrundlagen und Richtwerte werden derzeit überprüft. Sollte zukünftig ein weiterer Bedarf an Kindertagesstättenplätzen entstehen, kann dieser durch Erweiterung der Kindertagesstätte am Kreuzgraben von 80 Plätze auf 120 Plätze gedeckt werden. Darüber hinaus bietet der bestehende Kita-Standort an der Blankenfelder Straße nördlich des Plangebiets Potentiale für eine Kapazitätserweiterung. Jugendfreizeitstätte mit
pädagogisch betreutem Spielplatz Mit der Sicherung der Gemeinbedarfsfläche wird die planungsrechtliche Voraussetzung dafür geschaffen, dass der Unterversorgung im Bereich der Jugendbetreuung begegnet werden kann. Das hier zukünftig ermöglichte Angebot reicht deutlich über die Bedarfsdeckung hinaus, die aus dem Plangebiet selbst resultiert. Der Planungsraum II (Blankenfelde/Niederschönhausen) ist derjenige der 16 Pankower Planungsräume mit dem schlechtesten Versorgungsgrad mit Plätzen in Kinder- und Jugendfreizeitstätten. Für die Versorgung der Kinder und Jugendlichen mit Freizeitangeboten stehen in diesem Planungsraum lediglich die kommunale Einrichtung „Ladeklub“ mit 62 Plätzen und der FIPP-Schülerklub mit 36 Plätzen zur Verfügung. Mit diesen 98 Plätzen können lediglich 13 % entsprechend der Versorgungsverpflichtung gegenüber der Zielgruppe der 6- bis unter 25-Jährigen erfüllt werden. Hinzu kommt, dass im Planungsraum II nicht in ausreichendem Maße anderweitige Einrichtungen der Freizeitgestaltung für Kinder und Jugendliche vorzufinden sind, wie dies im südlichen Teil des Bezirks der Fall ist. Deshalb sieht das Jugendamt die langfristige Planung einer weiteren Freizeitstätte zur Annäherung an ein bedarfsgerechtes Angebot für unabdingbar an. Die Gemeinbedarfseinrichtung ist im Hinblick auf die mit ihr verbundenen Auswirkungen auf die Nachbarschaft außerhalb der üblichen Betriebszeiten, d.h. vor allem abends, besonderen Zulässigkeitsvoraussetzungen unterworfen. So dürfen von dieser Sozialeinrichtung in den Abend- und Nachtstunden keine Belästigungen und Störungen ausgehen, die nach der Eigenart des Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Insbesondere müssten Öffnungszeiten und die angebotenen sozialen Angebote auf die umgebende, schutzbedürftige Wohnnutzung abgestellt werden, ggf. sind bauliche Maßnahmen in Form von Schallschutzvorrichtungen innerhalb des Gebäudes oder im Bereich der Außenanlagen wie dem pädagogisch betreuten Spielplatz zu prüfen. Die Tatsache, dass es sich um einen von Fachpersonal betreuten Spielplatz handeln wird, birgt für eine Kontrolle. Darüber hinaus ist eine direkte Zufahrtsmöglichkeit für die Nutzer und Besucher der Jugendfreizeitstätte in den Innenbereich auszuschließen. Nicht auszuschließen ist jedoch die Problematik von verhaltensbedingtem Lärm. Dies gilt insbesondere für Jugendeinrichtungen, die sich im Hinblick auf die hier üblicherweise angebotenen Freizeitaktivitäten und Öffnungszeiten von Sozialeinrichtungen, die zugunsten von Kindern bzw. Erwachsenen betrieben werden, unterscheiden. Hier können nur durch gezielte Verhaltensregeln Konflikte mit der Wohnnutzung vermieden werden. Es ist eine erhöhte Rücksichtnahme der Nutzer geboten. In die Abwägung von öffentlichen und privaten Belangen ist eingeflossen, dass das öffentlich Interesse an dieser Einrichtung überwiegt. Im Rahmen der durchgeführten Verfahrensschritte wurden keine Bedenken wegen befürchteter Belästigungen vorgetragen. Prinzipiell sind die mit sozialen Anlagen verbundenen Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft hinzunehmen. Anlagen für soziale Zwecke sind im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Sie sind Folgeeinrichtungen der Wohnnutzung. Gründe, die einer Festsetzung der Jugendfreizeiteinrichtung aufgrund von potentiellen Nutzungskonflikten entgegenstehen, werden somit nicht gesehen. Öffentlicher Spielplatz Der Bebauungsplan sichert eine ca. 2 120 m² große Fläche als öffentlichen Spielplatz. Der Bedarf aus dem zu erwartenden Bevölkerungszuwachs aus der Entwicklung des Plangebiets selbst beträgt bei einer prognostizierten Anzahl von 450 Wohnungen, für den als Planungsgröße anzunehmenden Dauerbedarf 1 350 m² (brutto). Gemäß Gesetz über öffentliche Kinderspielplätze besteht ein Anspruch von 1,0 m² nutzbarer Fläche je Einwohner (EW). Die Mindestgröße für öffentliche Spielplätze sollte 2 000 m² (netto) nicht unterschreiten. Da der öffentliche Spielplatz in öffentliche Grünflächen integriert ist, kann das Verhältnis von Spielplatzgröße und Nettospielfläche so gestaltet werden, dass die ausgewiesene Größe ausreichend für die Versorgung von ca. 1 400-1 600 EW ist. Darüber hinaus leistet er einen Beitrag zur Verbesserung der Bilanz in der Versorgungseinheit insgesamt, für die ein Versorgungsdefizit besteht. Wohnungsnahe öffentliche
Grünflächen Der Mittelbereich[2] Pankow Mitte 2 ist mit siedlungsnahen öffentlichen Grünflächen (>10 ha) quantitativ ausreichend versorgt (Richtwert: 7 m² / EW). Als siedlungsnahe Grünflächen werden der Volkspark "Schönholzer Heide", der Bürgerpark und der Schlosspark Niederschönhausen betrachtet. Das statistische Gebiet 166, zu dem das Plangebiet gehört, weist selbst keine siedlungsnahen Grünflächen über 10 ha auf. Legt man jedoch die Betrachtung auf der Ebene der sogenannten Planungsräume[3] zugrunde, auf die sich die Bedarfsträger in Pankow verständigt haben, ist im Planungsraum II, zu dem das statistische Gebiet 166 und somit das Plangebiet gehört, der Botanische Volkspark Blankenfelde und die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen um das denkmalgeschützte Dorfensemble Blankenfelde zu nennen und damit ebenfalls eine ausreichende Versorgung gegeben. Als wohnungsnahe Freianlage <0,5 ha ist im Statistischen Gebiet 166 bzw. Sozialraum 10 der Herthaplatz, als wohnungsnahe öffentliche Parkanlage > 0,5 ha ist der Brosepark mit einer Fläche von 41.329 m² unmittelbar südlich an das Plangebiet angrenzend, vorhanden. Für die im Plangebiet wohnende Bevölkerung ist dieser Park in einer Entfernung von ca. 500 m zu Fuß erreichbar. In der Vergangenheit wurde die Verbindungsfunktion zwischen Grünflächen und Parkanlagen hauptsächlich von dem bestehenden Netz großkroniger Baumalleen getragen. Inzwischen bestehen auch Ansätze der Verknüpfung einzelner Grünräume ergänzend zu den Straßenräumen beispielsweise durch ein Wegenetz im Bereich des Kreuzgrabens, das durch den Bebauungsplan gesichert und ergänzt wird. In der Abwägung zur Versorgung der Bevölkerung mit öffentlichen Grünflächen wurde insbesondere die Verbesserung der Erreichbarkeit der einzelnen Grünräume gewichtet, weil durch die Vernetzung der vorhandenen Grünräume und Parkanlagen neben der quantitativen vor allem eine qualitative Verbesserung der Freiraumversorgung sichergestellt wird. Mit der Festsetzung von öffentlichen Grünflächen angrenzend an die Gewässerparzelle konnte auch den Anforderungen der für die Gewässerunterhaltung zuständigen damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Ref. IV C, entsprochen werden. 4.10.4 Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie Gestaltung des Orts- und LandschaftsbildsDer Bebauungsplan XIX-11 legt die planungsrechtliche Grundlage dafür, dass ein ehemals vorrangig gewerblich genutzter Standort inmitten eines Ortsteils, der durch überwiegende Wohnnutzung geprägt ist, zu einem hochwertigen Wohngebiet entwickelt werden kann. Damit wird der vorhandene Ortsteil entsprechend der vorhandenen Nutzung im Umfeld des Plangebiets fortentwickelt und es kommt zu einer deutlichen Verbesserung des Orts- und Landschaftsbilds. Das Ortsbild wird entsprechend vorhandener Strukturen und Qualitäten des Ortsteils in vielfältiger Weise weiterentwickelt und durch: · die Umsetzung eines hochwertigen städtebaulichen Konzeptes, · umfangreiche Begrünungsmaßnahmen, · Berücksichtigung von erhaltenswertem Baumbestand verbessert. Die in den „Leitlinien des Gutachtens Stadtgestalt Niederschönhausen“ entwickelten Zielvorgaben zur Anlehnung an das gründerzeitliche Prinzip orthogonaler Alleen in Verbindung mit der Sicherung von straßenseitigen Vorgärten entsprechend der Ortstypik werden im Bebauungsplan umgesetzt. Ferner sichert der Bebauungsplan eine der Ortstypik im Bereich von Niederschönhausen entsprechende, lockere und durchgrünte Bebauung. Die offene Bauweise und die Längenbegrenzung überbaubarer Flächen an den Blockrändern sichern eine den Leitlinien entsprechende städtebauliche Struktur. Dies trifft insbesondere für das WA 2 zu, für das ein hochwertiges städtebauliches Konzept entwickelt wurde, das durch seine Verzahnung von Baustruktur mit einem durchlässigen Freiflächenkonzept eine besondere Qualität erhalten hat. 4.10.5 Belange des Umwelt- und NaturschutzesEine Umweltprüfung im Sinne des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau (EAG-Bau) vom 21.Juni 2004 wurde im Zusammenhang mit der städtebaulichen Planung nicht erforderlich. Da das Verfahren vor dem 1. Januar 1998 förmlich eingeleitet worden ist, wird für den Bebauungsplan XIX-11 von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, für die Bewältigung der planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft weiter § 8a BNatSchG in Verbindung mit § 1 BauGB anzuwenden (siehe Kapitel IV Verfahren). Nach dem seit dem 1. Mai 1993 mit der Einführung des
Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes geltenden § 8a BNatSchG
muss die Gemeinde bereits auf der Ebene der Bauleitplanung in der Abwägung gem.
§ 1 BauGB über die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege und
damit über die Kompensation etwaiger Eingriffe in den Naturhaushalt
abschließend entscheiden. Planungsrechtliche
Ausgangssituation/ Bewertung
der Realsituation zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Das Plangebiet war bereits bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens am 9. November 1993 Teil der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Ein Bebauungsplan nach § 30 BauGB lag zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens im Plangebiet nicht vor. Die Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben richtete sich hier deshalb nach § 34 BauGB. Gemäß § 34 BauGB sind Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung war somit auf allen Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans, auch auf den ursprünglich nicht versiegelten Flächen, grundsätzlich eine bauliche Nutzung gemäß § 34 BauGB zulässig. (Allerdings war die geplante Wohnnutzung durch die gewerbliche Vornutzung des überwiegenden Teils des Plangebiets und mangels einer Erschließung nach § 34 BauGB nicht zulässig.) Im planungsrechtlichen Sinne wird durch den Bebauungsplan daher kein Eingriff vorbereitet. Ein Ausgleichserfordernis besteht folglich nicht. Dies bedeutet jedoch keine Aufhebung des Vermeidungsgebots. Mit der Planung wurde das Ziel verfolgt, negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft möglichst zu vermeiden oder zu minimieren und eine optimierte städtebauliche Planung zu erreichen, bei der die Umweltschutzbelange in besonderer Weise berücksichtigt werden. Bereits vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens waren im Geltungsbereich des Bebauungsplans insbesondere durch einen Gartenbaubetrieb südlich der Schillerstraße Eingriffe in Natur- und Landschaft im naturschutzrechtlichen Sinne erfolgt. · Die ca. 42 800 m² der im Plangebiet enthaltenen Flächen des Gartenbaubetriebs waren bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens durch Gewächshausanlagen, betonierte Umfahrten, ein mit Festbrennstoffen betriebenes Heizhaus und Serviceeinrichtungen zu ca. 71 % versiegelt. Die unversiegelten Flächen befanden sich in einem jeweils ca. 20 m breiten Bereich nördlich und südlich des Kreuzgrabens sowie in einem ca. 15 m breiten Streifen an der westlichen Grundstücksgrenze zur damaligen Kleingartenanlage. · Die an das Gärtnereigelände westlich angrenzende ca. 12 500 m² große Fläche einer Kleingartenanlage war zu ca. 4% durch Lauben, Geräteschuppen und Wege versiegelt. Auf dem Flurstück 131 (heute Durchgang von der Beuthstraße zum Spielplatz am Kreuzgraben) befand sich der Zugang zur damals vorhandenen Kleingartenanlage. · Die ca. 8 500 m² große Fläche des Grundstücks Dietzgenstraße 60 wurde auf einer Fläche von ca. 3 090 m² als Garagenhof (Flurstück 123) und eine 700 m² große Teilfläche des Flurstücks 122 als Autohandel gewerblich genutzt. Die Restfläche des Flurstücks 122 war eine gehölzreiche Stadtbrache. Wasserbehördliche
Fachplanung Auf der Grundlage der §§ 9a und § 31 Abs. 2a des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushalts (1. Bauabschnitt) und des § 31 Abs. 3 des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushalts (2. Bauabschnitt) wurden am 24.08.1999 bzw. am 07.02.2005 Plangenehmigungen für den Ausbau des Kreuzgrabens erteilt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist auf dieser Grundlage bereits ein erster Abschnitt des Kreuzgrabens ausgebaut worden. Durch Aufweitung des Grabens wurden Retentionsbecken und südlich davon ein Weg zur Unterhaltung für die Wasserwirtschaft angelegt. Der Grabenausbau erfolgt in Übereinstimmung mit den Zielen des Naturschutzes und der Landschaftspflege und in Abstimmung mit den bauleitplanerischen Zielen naturnah. Die im Rahmen der wasserbehördlichen Fachplanung getroffenen Entscheidungen, schließen auch die Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft ein. Naturschutzfachliche Bewertung
der Plangebietsflächen · In einem landschaftsplanerischen Gutachten von 1994 ist die Wertigkeit der Flächen im Plangebiet in Bezug auf Natur und Landschaft im Rahmen einer Bestandsanalyse bewertet worden (siehe Punkt I.2.2.1 der Begründung). Ferner wurde auf den geschützten Baumbestand hingewiesen. · In einem weiteren landschaftsplanerischen Beitrag „Gutachten zur Grünverbindung und Renaturierung des Kreuzgrabentorfbandes“ 1995 wurde ein Verlandungsmoor (sog. Toteisloch) im Grabenabschnitt zwischen Kreuzgrabenstraße und Waldowstraße (südlich des WA 2) festgestellt. Im Zusammenhang mit der angestrebten Schaffung von Retentionsflächen für den Kreuzgraben wurden diesem ein Potenzial zur Revitalisierung eingeräumt. Der vorhandene Baumbestand wurde 2005 durch das Amt für Umwelt und Natur
nochmals abschließend bewertet. Nach Einschätzung des Amtes für Umwelt und
Natur sind auf der ehemaligen Kleingartenanlage im WA 1 und im WA 3 weniger die
Einzelbäume schützenswert, so dass der Baumbestand eher als Flächenbewertung
in der Biotopstruktur seine Bedeutung entfaltet. Die Wertigkeit der Einzelbäume
auf den privaten Grundstücken hat zudem seit Planungsbeginn eher abgenommen
(Baumbruch, Schädlingsbefall etc.). Werden zukünftig geschützte Bäume gefällt,
werden diese im Rahmen der BaumSchVO Bln zu bewerten und auszugleichen
sein. Vergleich der Situation von Natur und Landschaft vor
und nach der Planung Die komplexe Ausgangslage im Planungsgebiet insgesamt lässt eine
generalisierende Bewertung nicht zu. In Abstimmung mit dem Amt für Umwelt
und Natur wurde deshalb eine, auf Teilflächen differenzierte Bewertung
vorgenommen. (Siehe nachfolgende Übersicht)
Flächen A, B, (Heinrich-Böll-Straße) Für die Heinrich-Böll-Straße ist während der Planaufstellung die Entscheidung zur Herstellung der Erschließungsanlage gemäß § 125 Abs. 2 BauGB getroffen worden (siehe dazu unter Kapitel IV Verfahren). Im Rahmen der dazu geführten Abwägung wurden die Anforderungen des § 1 Abs. 4-6 BauGB berücksichtigt. Neben dem Erfordernis einer Erschließung der anliegenden Grundstücke wurden auch die Belange von Natur und Landschaft in die Abwägung eingestellt. Diese waren vorwiegend bestimmt vom Grundsatz der Vermeidung und Minimierung durch: · den gewählten Trassenverlauf, überwiegend auf Flächen, die durch Gewächshausanlagen eines Garenbaubetriebes zuvor hoch versiegelt waren, · den Verzicht auf eine Querung des Kreuzgrabens, · die Pflanzung von Alleebäumen innerhalb der Straßenverkehrsflächen. Somit wurden die Naturschutzbelange in der Abwägung höher gewichtet als
das städtebauliche Ziel einer Ergänzung des orthogonalen Erschließungsnetzes. Auf eine Querung des Kreuzgrabens sowohl in Nord-Süd- als auch in
Ost-West-Richtung für den motorisierten Verkehr und der damit verbundenen
Versiegelung wurde zugunsten eines grabenbegleitenden Grünzugs im Hinblick auf
die Entwicklung von Natur- und Landschaft verzichtet. Die Planung des Straßenzugs der Heinrich-Böll-Straße als Netzspange
zwischen Schiller- und Dietzgenstraße ermöglicht eine Querung des
Grabenbereichs nur für Fußgänger und Radfahrer. Fläche A (I. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße) Die Trasse der geplanten Verkehrsfläche liegt auf einer Fläche, die annähernd zu 100% durch den Gartenbaubetrieb versiegelt war. Im Gegensatz dazu beträgt der Versiegelungsgrad der Verkehrsfläche nur bei der Fahrbahn 100%. Durch die Anlage von nicht versiegelten Baumscheiben wurde der Versiegelungsgrad gegenüber dem ursprünglichen Zustand verringert, so dass die Situation für die Schutzgüter Boden und Wasserhaushalt durch die Herstellung der Erschließungsanlage verbessert wurde. Mit der Pflanzung von insgesamt 40 Laubbäumen als Allee, die bereits über
einen beachtlichen Stammumfang verfügen, wurde auch der Vegetationsanteil
erheblich erhöht und eine entsprechende positive Wirkung für das
Landschaftsbild erreicht. Insgesamt hat diese Fläche gegenüber dem Ausgangszustand eine deutliche Verbesserung in Bezug auf die Schutzgüter Boden, Biotop- und Artenpotential und für das Landschaftsbild durch die Herstellung einer Allee erfahren. Fläche B
(II. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße) Für den Straßenverlauf in Ost-West-Richtung lag zumindest eine Teilfläche auf der ehemaligen Kleingartenanlage. Die Versiegelung, die im Bereich dieses Abschnitts der Straßenverkehrsfläche ermöglicht wurde, wird durch die Baumscheiben der hier vorgesehenen 14 Bäume gemindert. Mit der Gestaltung des Straßenzugs als Allee sind insbesondere positive Auswirkungen auf das Landschaftsbild verbunden. Die Erschließungsanlage ist einschließlich Begrünung hergestellt worden. Fläche M (Straße Kreuzgraben mit Wendeanlage) Bei der Straßenplanung wurde mit Rücksicht auf Naturschutzbelange zwischen der Straße Kreuzgraben und der Waldowstraße auf die Herstellung einer Ost-West-verbindung als Ergänzung des bestehenden orthogonalen Erschließungsnetzes im Laufe des Verfahrens verzichtet. Für die Straße Kreuzgraben ist ebenfalls während der Planaufstellung die Entscheidung zur Herstellung der Erschließungsanlage gemäß § 125 Abs. 2 BauGB getroffen worden (siehe dazu unter Kapitel IV Verfahren). Im Rahmen der dazu geführten Abwägung wurden die Anforderungen des § 1 Abs. 4-6 BauGB berücksichtigt. Neben dem Erfordernis einer Erschließung der anliegenden Grundstücke wurden auch die Belange von Natur und Landschaft in die Abwägung eingestellt. Die Straße Kreuzgraben liegt auf ehemals durch Gebäude und Zufahrten des
Gartenbaubetriebs nahezu vollständig versiegelten Flächen. Durch das Anlegen
von Baumscheiben hat sich der Versiegelungsgrad gegenüber der Ausgangssituation
eher verringert. Mit dem Verzicht auf eine Anbindung der Gebietserschließung an die
Waldowstraße konnte ein im Rahmen des Gutachtens zur Renaturierung des
Kreuzgrabens festgestelltes „Toteisloch“ in die Renaturierung des Kreuzgrabens
einbezogen werden. Mit einer Verkürzung der Straße und Ausbildung eines Wendehammers wird
eine Beeinträchtigung dieses Bereichs des Kreuzgrabens vermieden. Mit der Pflanzung zusätzlicher Alleebäume sind positive Effekte für das
Landschaftsbild verbunden. Zusätzlich konnten: · die Versiegelung reduziert werden, · Störungen der Erholungsnutzung durch Kfz-Emmissionen eingeschränkt werden, · Flächenpotentiale für einen naturnahen Grabenausbau erhalten bleiben. Die Erschließungsanlage ist einschließlich Begrünung hergestellt worden. Fläche F (WA 2) Die ca. 22 180 m² große Teilfläche des ehemaligen Gärtnereigeländes war zu ca. 90 % versiegelt. Der geplante zulässige Versiegelungsgrad für die zeichnerisch festgelegten Gebäudegrundflächen beträgt einschließlich der gleichfalls zeichnerisch festgelegten zulässigen Stellplatzflächen für das WA 2 rund 40%. Durch die darüber hinaus mit der textlichen Festsetzung Nr. 3 eingeräumte weitere Versiegelung von 20 v. H in Bezug auf die durch Baugrenzen festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO kann sich der Versiegelungsgrad auf rund 50% erhöhen. Damit wird der vormalig vorhandene Versiegelungsgrad erheblich unterschritten. Bäume im östlichen Randbereich der Fläche F sind in die Gestaltung der
nichtüberbaubaren Flächen einbezogen worden. Die Reduzierung der überbaubaren
Flächen auf die Gebäudegrundflächen soll weitere Versiegelungen vermeiden. Auf der Fläche F wurde eine deutliche Verbesserung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild durch folgende Festsetzungen erzielt: · Die Verringerung der Versiegelung gegenüber der Ausgangslage, · Begrünung gemäß den textlichen Festsetzungen Nr. 7, Nr. 9 und Nr. 10, · die Verpflichtung zur Herstellung von nicht versiegelten Wegen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 11, · die erhebliche Verbesserung des Landschaftsbilds durch diese Begrünungsmaßnahmen und die Sicherung eines hochwertigen Städtebaus. Die südlichen beiden Baukörper innerhalb der Fläche F greifen mit ihren Gründungen in den Randbereich des „Toteislochs“ ein. Aufgrund der bereits vor Planaufstellung im Zuge der gewerblichen Nutzung vorgenommenen Beeinträchtigung durch Aufschüttungen und Versiegelung handelt es sich bei dem „Toteisloch“ nicht um ein geschütztes Biotop, sondern um besondere Bodenverhältnisse, mit einem Potential zur Revitalisierung. Die weitgehende
Freihaltung dieses Bereichs und die erfolgte naturnahe Gestaltung der
Freiflächen begleitend zum öffentlichen Grünzug wirkt sich insbesondere auf das
Landschaftsbild positiv aus. Fläche E (Teilfläche des WA 1) Die Fläche E war, wie die Fläche F Teil des Gärtnereigeländes. Der Versiegelungsgrad innerhalb dieser etwa 9 320 m² großen Fläche betrug mindestens 60 %. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans wird innerhalb der Fläche E
eine Versiegelung von 40 % ermöglicht. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf
dieses Maß durch Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
sowie durch Tiefgaragen bis zu 50 vom Hundert der festgesetzten zulässigen
Grundfläche überschritten werden, was einer Versiegelung der Fläche E von
maximal 60% entspricht. Damit wird der vormalig vorhandene Versiegelungsgrad nicht erhöht. Durch die Festsetzungen zur Begrünung (vergl. textliche Festsetzungen
Nrn. 7, 8, 9 und 10) werden, da derartige Bepflanzungen bisher nicht vorhanden
waren, sowohl für das Biotop- und Artenpotential als auch für das
Landschaftsbild Verbesserungen im Verhältnis zum Ausgangszustand erreicht. Fläche C
(Teilfläche des WA 1) Die Fläche war nur zu 4 % durch Lauben u. dgl. versiegelt. Sie weist einen erheblichen Bestand an Vegetation und Bäumen insbesondere Obstbäumen auf und ist als Lebensraum für Vögel wertvoll und von Bedeutung (im Gutachten D. Schrickel beschrieben, wo 96% dieser Fläche als naturhaushaltwirksam eingeschätzt wurden). Der Bebauungsplan XIX-11 ermöglicht hier eine Nutzung als allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,4, die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und Tiefgaragen, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, zu einer Gesamtversiegelung bis maximal 60 % der Grundstücksfläche führen kann. Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen auf die
vorhandene Vegetation und den Naturhaushalt durch die geplante Bebauung trifft
der Bebauungsplan folgende Regelungen: · die Verpflichtung zur Herstellung von nicht versiegelten Wegen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 11, · Begrünungsmaßnahmen gemäß den textlichen Festsetzungen Nrn. 7, 9 und 10, · Tiefgaragenüberdeckung gem. textlicher Festsetzung Nr. 8. Die in der textlichen Festsetzung Nr. 7 verankerte
Anrechenbarkeit von Bestandsbäumen (einschließlich Obstbäumen) auf die
Verpflichtung zum Anpflanzen von Bäumen kann in diesem Zusammenhang zumindest
indirekt zum Schutz des Baumbestands auf der Fläche C beitragen. Fläche
D (WA 3) Bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens handelte es sich bei der Fläche D um eine Kleingartenfläche, die durch ihre wenig intensive Nutzung (keine Baulichkeiten) stark verwildert war und neben Ziergehölzen vor allem in Grabennähe die typische Vegetation der Gewässerränder mit starkem Gehölzaufwuchs aufwies. Die Fläche wurde aufgrund ihrer Bedeutung für das Landschaftsbild und in Bezug auf ihr Biotop- und Artenpotential als hochwertig eingestuft. Ein Biotop im Sinne des § 26a NatSchG Bln lag jedoch nicht vor. Eine Sicherung dieser Fläche als Grünfläche mit dem
damit verbundenen Ausschluss einer baulichen Entwicklung würde im Zusammenhang
mit der vorgesehenen Erschließung und unter Berücksichtigung aller
öffentlichen und privaten Belange einer gerechten Abwägung nicht entsprechen.
Daher ermöglicht der Bebauungsplan XIX-11 auf der Fläche D eine straßenbegleitende
Bebauung. Die besondere naturräumliche Situation findet hierbei
jedoch Berücksichtigung. Durch eine „Baufensterausweisung“ wird die mit
baulichen Anlagen überbaubare Grundstücksfläche auf eine Tiefe von maximal
24 m hinter der Straßenbegrenzungslinie eingeschränkt. Innerhalb dieser
Flächen kann parallel zur Heinrich-Böll-Straße eine Bebauung erfolgen und auch den
Stellplatzbelangen Rechnung getragen werden. Die Beschränkung der Bebaubarkeit auf das Baufenster
soll vor allem eine genügende Distanz zum Kreuzgraben gewährleisten. Somit
sollen erhebliche Beeinträchtigungen sowohl des Bodens aber auch des Vegetationsbestands,
vor allem des Baumbestands vermieden werden. Das Maß der Nutzung (GRZ 0,3) lässt nur eine gegenüber der durch Baugrenzen festgelegten Fläche reduzierte Bebauung innerhalb der überbaubaren Flächen zu und ermöglicht es, auf geschützte Bäume innerhalb des Baufensters Rücksicht zu nehmen. Die mit der textlichen Festsetzung Nr. 7 vorgesehene Verpflichtung zum Anpflanzen von 1 Baum je 350 m² Grundstücksfläche gewährleistet, dass eine ausreichende Bepflanzung des Grundstücks mit Bäumen, vorzugsweise auf den nichtüberbaubaren Flächen in Grabennähe erhalten bleibt. Zur Vermeidung von negativen Auswirkungen auf Natur und
Landschaft durch die geplante Bebauung trifft der Bebauungsplan folgende
Regelungen: · Herstellung von nicht versiegelten Wegen (textliche Festsetzung Nr. 11) · Begrünung von Nebenanlagen und Garagen (textliche Festsetzung Nr. 9) · Gliederung von mehr als vier Stellplätzen durch Pflanzflächen und Bäume (textliche Festsetzung Nr. 10) Fläche G
(Kreuzgraben Flächen für die Wasserwirtschaft) Für diese Flächen wurde ein wasserrechtliches Plangenehmigungsverfahren durchgeführt. Die wesentlichen Festlegungen der Fachplanung wurden in den Bebauungsplan – soweit es für das Verständnis sinnvoll ist – nachrichtlich gemäß § 9 Abs. 6 BauGB übernommen. Festsetzungen, die Eingriffe in Natur und Landschaft erwarten lassen, trifft der Bebauungsplan innerhalb der Fläche G nicht. Der Kreuzgraben wurde bereits teilweise aufgeweitet und an die Gewässerparzelle angrenzende Flächen als Niederung ausgeformt. Die Gestaltung erfolgte naturnah. Nach Fertigstellung wird auf der Grundlage des Fachplanungsrechts ein gegenüber der Ursprungssituation verändertes, jedoch gleichwertiges Landschaftsbild gestaltet sein, das vor allem Arten der Gewässerränder neuen Lebensraum bietet. Auf positive Effekte für den Naturhaushalt durch die teilweise Freilegung von Bereichen des ehemaligen „Toteislochs“ wird in diesem Zusammenhang hingewiesen. Fläche H
(Öffentliche Grünflächen ohne Retentionsflächen) Innerhalb
dieser Flächen soll eine Anbindung des vorhandenen, im Rahmen der
wasserwirtschaftlichen Maßnahme bereits hergestellten Wegs an das bestehende
Wegenetz erfolgen. Ansonsten handelt es sich um ergänzende begrünte Flächen,
die mit den Retentionsmulden eine gestalterische Einheit bilden sollen. Es ist
davon auszugehen, dass im Ergebnis ein neu gestaltetes Landschaftsbild mit
neuem Potential für die Entwicklung von Natur und Landschaft die vormalige
Situation im Bereich des Kreuzgrabens gleichwertig ersetzen und aufwerten
wird. Fläche J (Spielplatz) Die Fläche war eine gehölzreiche Brachfläche. Der Spielplatz wurde in Übereinstimmung mit dem Kinderspielplatzgesetz und dem Spielplatzentwicklungsplan des Bezirks auf Teilen des landeseigenen Grundstücks Dietzgenstraße 60 errichtet. Soweit möglich, wurden die vorhandenen geschützten Bäume in die Spielanlage integriert. Darüber hinaus sind Neupflanzungen erfolgt. Die Herstellung des Spielplatzes erfolgte ohne nennenswerte Bodenversiegelung. Die Spielanlage fügt sich positiv in das Landschaftsbild ein. Fläche K
(Kitagelände) Die Fläche war durch ein Gewächshaus mit Zufahrt, das mindestens 60 % der Fläche bedeckte, bebaut. Die mit der geplanten GRZ von 0,4 zuzüglich Nebenanlagen erreichte Überbaubarkeit unterschreitet die vor der Planung vorgefundene Versiegelung. Fläche L
(Jugendfreizeitstätte/pädagogisch betreuter Spielplatz) Die Fläche ist nicht, wie ortsüblich, straßenbegleitend zur
Dietzgenstraße, bebaut. Im mittleren Teil des grundstücks befindet sich eine
ehemalige Remise und ein Garagenhof einschließlich Zufahrten. Diese Anlagen
werden für den beabsichtigten Nutzungszweck „pädagogisch betreuter Spielplatz“
weitestgehend beräumt. Mit der beabsichtigten Schließung der Baulücke im
vorderen Bereich des Grundstücks sind keine Eingriffe in Natur und Landschaft
verbunden, die über das bisher Zulässige hinaus gehen. Der Entsiegelung des Garagenhofes mit insgesamt etwa 600 m² auf dem
mittleren Grundstücksteil stehen etwa 500 m² überbaubare Grundstücksfläche
innerhalb der eingeschossig überbaubaren Grundstücksteilfläche gegenüber, die
der Bebauungsplan ermöglicht. Damit sind positive Effekte für Natur und Landschaft verbunden. Die textliche Festsetzung Nr. 7, die eine Mindestbegrünung gewährleisten soll, trägt zusätzlich zur Vermeidung von Beeinträchtigungen des vorhandenen Baumbestands bei, da vorhandene Bäume angerechnet werden können. Die Verpflichtung zum Anlegen von Wegen in nicht versiegelter Form (textliche Festsetzung Nr. 11) dient darüber hinaus der Vermeidung zusätzlicher Versiegelungen durch entsprechende Anlagen auf den Flächen außerhalb der ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen. Für das Anlegen eines pädagogisch betreuten Spielplatzes auf den rückwärtigen Teilen des Grundstücks werden nach Aussage des Jugendamts 4 000 m² Netto-Spielplatzflächen benötigt. Ein Nutzungskonzept o.ä. gibt es noch nicht. Im Allgemeinen handelt es sich aber auch bei den pädagogisch betreuten Spielplätzen überwiegend um Flächen, die nicht versiegelt werden, insbesondere soll im konkreten Fall das Spielhaus nur in der überbaubaren Grundstücksfläche untergebracht werden. Der Bebauungsplan weist die rückwärtige Grundstücksfläche als nicht überbaubare Fläche aus, in der der vorhandene Baumbestand erhalten werden kann. Die Baumschutzverordnung soll hier Anwendung finden. Durch Neugestaltung sowie durch Pflegemaßnahmen auf dem Grundstück ist für die Fläche L insgesamt eine Verbesserung für das Landschaftsbild zu erwarten. Fazit Der Bebauungsplan XIX-11 trifft Festsetzungen, die in ihrer Gesamtheit dem Schutz von Umwelt und Natur zugute kommen. Flächen in einer Größe von ca. 3,3 ha einer ehemals intensiv genutzten Gewerbefläche wurden für die Entwicklung eines Wohnstandorts mit intensiver Durchgrünung aktiviert. Der Bebauungsplan sichert den Schutz vorhandener naturräumlicher Potentiale, indem er diese als öffentliche Grünflächen festsetzt. Mit seinem Erschließungssystem nimmt er Rücksicht auf den naturnahen Ausbau des Kreuzgrabens. Die Querschnittsbreiten der Straßen sind so gewählt, dass eine Pflanzung von Alleebäumen ermöglicht wird. Die Regelungen des Bebauungsplans zu Begrünungsmaßnahmen, zur Anlage von Wegen in nicht versiegelter Weise und zur Berücksichtigung des Erhalts vorhandener Bäume dokumentieren, dass der Berücksichtigung von Umwelt- und Naturschutzbelangen ein hoher Stellenwert eingeräumt wurde. Altlasten Altlasten im WA 1 Die Teilfläche des WA 1, die ehemals zum Gärtnereibetrieb gehörte, ist Bestandteil der Verdachtsfläche Nr. 11116 des Bodenbelastungskatasters. Durch Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag hatte sich der Bauträger der Wohnbebauung im WA 2, der auch Eigentümer der Fläche des WA 1 ist, zu einer baubegleitenden Erkundung und ggf. Beseitigung von bodenbelastenden Stoffen in eigener Verantwortung unter Einbeziehung des Umweltamts verpflichtet. Für das gegenwärtig noch unbebaute WA 1 steht der Vorhabenträger noch in der vertraglichen Pflicht: Spätestens im Zuge der weiteren Bauplanung sind diese Erkundungen durchzuführen. Alle bisher vorliegenden Erkenntnisse über das Gebiet schließen Bodenbelastungen aus, die der geplanten Wohnnutzung entgegenstehen. Es werden also nur solche Belastungen erwartet, die auch im Zuge der Bauausführung – „baubegleitend“ – saniert werden können. Unbeschadet der Ergebnisse der Ersterkundung ist durch den Vorhabenträger in jedem Fall bei Flächen mit besonderer sensibler Nutzung (z.B. private Kinderspielplätze) nachzuweisen, dass die Prüfwerte für Kinderspielplätze der Bundesbodenschutzverordnung eingehalten werden. Eine Kennzeichnung gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB ist nicht erforderlich. Altlasten im WA 2 Für diesen Teil des im Bodenbelastungskataster unter der Nr. 11116 eingetragenen Grundstücks waren über die baubegleitend durchzuführenden Maßnahmen hinaus keine Erkundungen erforderlich. Das WA 2 ist Teil des Vertragsgebiets, in dem der Vorhabenträger sich zu einer eigenverantwortlichen Beprobung und ggf. Entsorgung verpflichtet hatte. Für den im Geltungsbereich enthaltenen 1997/98 bereits bebauten Teil des Grundstücks kann, in Abstimmung mit dem Umweltamt, davon ausgegangen werden, dass eine baubegleitende Überwachung durch die ehemalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Umweltschutz Technologie (SenSUT) IV E, die nach der damaligen Zuständigkeitsregelung (alleinige) Sanierungsbehörde war, erfolgt ist und dass sich die Befreiung vom Altlastenverdacht auf diese Grundstücksteile bezieht, die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse somit gewahrt sind. Altlasten
im WA 3 (Kennzeichnung) Aufgrund der nachgewiesenen PAK-Belastung auf dem Grundstück erfolgt im Bebauungsplan eine Kennzeichnung als Fläche mit einer bestehenden Bodenbelastung gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB, da eine erhebliche Überschreitung des Prüfwerts vorliegt. Eine Sanierung ist erforderlich, wird aber baubegleitend für möglich erachtet, da sich die Belastung – vermutlich aufschüttungsbedingt – im Zuge von Baumaßnahmen technisch günstig sanieren lässt. Die Festsetzung als WA steht somit nicht im Widerspruch zur Kennzeichnung der Bodenbelastung. Da es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt, und sich eine wohngebietstypische Nutzung bereits aus der näheren Umgebung ergibt, soll der Bebauungsplan auch künftig eine Wohnnutzung ermöglichen. Eine Sanierung vor der Festsetzung wurde nicht für erforderlich gehalten, da das Grundstück ungenutzt ist, somit keine akute Gefährdung für die Gesundheit und auch nicht für das Grundwasser besteht. Die Kennzeichnung soll sicherstellen, dass eine baubegleitende Einbeziehung der Bodenschutzbehörde erfolgt. Kitafläche Die Kitafläche ist Bestandteil der Bodenbelastungsfläche 11116. In Folge einer Erkundungsuntersuchung, die 1996 durch das Institut Dr. Kirchhoff durchgeführt wurde, wurde für diesen Grundstücksteil der Verdacht auf Bodenverunreinigung nach Beräumung der Gewächshausanlagen nicht bestätigt. Darüber hinaus wurde 1998 zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger, der Vertragspartner des Landes Berlin für den städtebaulichen Vertrag war, ein „Kindertagesstätten-Ausführungsvertrag“ geschlossen, in dem dieser sich verpflichtete, die Bodenbelastung zu erkunden und ggf. zu beseitigen. Eine Gefährdung der Gesundheit der Kinder ist somit ausgeschlossen. Der Vorhabenträger hat die Kindertagesstätte zwischenzeitlich vertragsgemäß hergestellt. Altlasten im Bereich der Jugendfreizeitstätte Auf der Fläche, die als Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz festgesetzt wird, wurden bei der Ersterkundung 1996 erhebliche Belastungen mit bodenverunreinigenden Stoffen gefunden. Insbesondere die Werte für Kupfer, Arsen, PAK und Benzo(a)pyren überschritten die Gefahrenwerte der damaligen Bewertungsgrundlage “Berliner Liste“. Durch die zwischenzeitlich geänderte Bewertungsgrundlage ist eine Neubewertung des Grundstücks unter Heranziehung der damaligen Befunde, aber auch unter Erweiterung des Spektrums und der Tiefen durch ergänzende Bohrungen vorzunehmen. (die damalig festgestellten Konzentrationen sind jetzt als „grenzwertig“ anzusehen). Da im Zuge der Bauvorbereitung z.B. auch Baugrundbegutachtungen erfolgen könnten, andererseits aber auch eine Orientierung der Belastung durch die ehemalige Erkundung gegeben ist, kann die weitergehende Erkundung auch als Teil der Bauvorbereitung durchgeführt werden. Die bei der Bodenbeprobung 1996 ermittelten Bodenbelastungen stehen der Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Jugendfreizeitstätte und pädagogisch betreutem Spielplatz nicht entgegen. Auch die damals für Altlastenuntersuchung und –sanierung sowie den Boden- und Grundwasserschutz zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Umweltschutz Technologie Ref. IV E hat die geplante Nutzung nicht in Frage gestellt. Zur Klärung der Altlastensituation sind hier noch weitere Erkundungen im Zusammenhang mit der weiteren Vorbereitung und Konkretisierung der Bauplanung erforderlich. Dabei müssen folgende Fragestellungen beachtet werden: - konkrete Belastung der künftigen Spielfläche, - Verteilung der Objekte auf dem Gelände (auch zur Minimierung der Sanierungskosten – sofern diese anfallen) und - Vorbewertung des Bodenaushubs zur Klärung des Entsorgungswegs. Dass damit Mehrkosten bei der Realisierung der Jugendfreizeitstätte und des pädagogisch betreuten Spielplatz entstehen, ist den Fachabteilungen bekannt und bei der Investitionsplanung zu berücksichtigen (Siehe hierzu auch Abschnitt 4.1; „Auswirkungen des Bebauungsplans auf den Haushaltsplan und die Finanzierung). Die Sanierung und Entsorgung belasteter Aushubmassen einschließlich der Nachweispflicht gegenüber der für den Bodenschutz zuständigen Behörde sind durch die Bauträgerschaft des Landes Berlin gesichert. Eine Kennzeichnung ist daher nicht erforderlich. Eine Sicherung des Standorts für den beabsichtigten Gemeinbedarfszweck erfolgt trotz der Bestätigung der Bodenbelastung, da es sich um die einzige geeignete landeseigene Fläche im Sozialraum 10 handelt und der Bedarf von ca. 6 000 m² Fläche für eine entsprechende Einrichtung sonst nur durch die Inanspruchnahme privater Grundstücke gedeckt werden könnte und aufgrund der als „grenzwertig“ eingeschätzten Belastungen davon ausgegangen werden kann, dass eine Sanierung möglich ist und durch das Land Berlin als derzeitigem Eigentümer gewährleistet ist. Ein Verzicht auf die Ausweisung einer Gemeinbedarfsfläche an diesem Standort und eine Inanspruchnahme anderer, privater Flächen für öffentliche Zwecke, wäre in der Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Belangen nicht zu rechtfertigen. Kampfmittelbelastung Laut Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. X OA vom 09.02.2006 liegen keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Geltungsbereich des Bebauungsplans vor. Das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich kann jedoch nie vollständig ausgeschlossen werden. Sollten sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen und der Polizeipräsident in Berlin unter der Notrufnummer 110 zu verständigen. 4.10.6 Städtebauliche Entwicklungskonzepte und sonstige von der Gemeinde beschlossene städtebauliche PlanungenDer B-Plan-Entwurf steht im Einklang mit Ziel 1.0.1 Landesentwicklungsplan engerer Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV), dem zufolge Erneuerung und Verdichtung Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen haben. Mit der Sicherung der Kreuzgrabenniederung steht der B-Plan-Entwurf ebenfalls im Einklang mit § 16 Abs. 5 LEPro, dem zufolge für eine ausgewogene Verteilung von Bedarfsgerechten Grün- und Freiflächen zu sorgen ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplans XIX-11 sind aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Dies trifft sowohl auf die Nutzungsart „allgemeines Wohngebiet“, als auch auf das Maß der Nutzung zu. Mit einer geplanten GFZ bis maximal 1,2 ist der für das W 2 vorgesehene Rahmen des Flächennutzungsplans eingehalten. Die Umsetzung des Grünzugs wurde der örtlichen Situation entsprechend berücksichtigt. Der Kreuzgraben als ost-west-gerichteter Landschaftsraum kann in die aus dem Flächennutzungsplan entwickelte übergeordnete Nord-Süd-Grünverbindung einbezogen werden, weil von hier aus zu den nördlich des Plangebiets gelegenen Kleingärten und weiter in den Landschaftsraum um Blankenfelde mehrere für die Allgemeinheit alternativ nutzbare Wegeführungen angebunden werden können, die als Bestandteil einer Grünverbindung erlebbar sind. Auch mit den übrigen landesplanerischen und bezirklichen Planungszielen auf übergeordneter Ebene (Stadtentwicklungsplan Wohnen, Bereichsentwicklungsplanung) stehen die Ziele des Bebauungsplans in Einklang. Die im Landschaftsprogramm formulierten Ziele wie: · Entwicklung Obstbaumsiedlungsbereich, · Maßnahmen zur Entsiegelung und Durchgrünung für die Stärkung als Kaltluftentstehungsgebiet sowie · die Aktivierung von Potentialen für die Erholungsnutzung einschließlich der Entwicklung einer Nord/ Süd-verlaufenden Grünverbindung und · die Entwicklung der Biotope der Gewässerränder und –böschungen wurden berücksichtigt und aus der örtlichen Situation heraus entwickelt. 4.10.7 Private und wirtschaftliche BelangeDer Bebauungsplan schafft für den Großteil der Grundstücke im Geltungsbereich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine wohngebietstypische Nutzung. Mit der Festsetzung allgemeiner Wohngebiete und dem Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben werden positive Impulse für die Wohnungswirtschaft gegeben, diesen infrastrukturell gut erschlossenen Standort für qualitativ hochwertiges Wohnen zu nutzen, wie im Bereich des WA 2 bereits durch die Realisierung der Bauvorhaben umgesetzt. Durch die Sicherung weiterer Flächen für den Gemeinbedarf wird die Attraktivität für den Bau von Wohnungen, insbesondere für Familien mit Kindern, weiter erhöht. Mit den Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen, zur Geschosszahl und zur Bauweise wird die bauliche Nutzung entsprechend dem umgebenden Stadtgebiet geordnet. Mit der Festlegung von Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung wird das den jeweiligen Grundstücken innewohnende Potential ausgeschöpft und ein größtmöglicher eigener Gestaltungsspielraum gewährt. Durch die Entscheidung zur Herstellung einer Straße auf der Grundlage des § 125 Abs. 2 BauGB die Heinrich-Böll-Straße herzustellen, hat das Grundstück Heinrich-Böll-Straße 6 Baulandqualität erlangt. Der Bebauungsplan berücksichtigt sowohl die privaten Belange des Grundstückseigentümers, da das Grundstück im WA 3 durch Bebauung wirtschaftlich verwertet werden kann, als auch das öffentliche Interesse an effektiver Ausnutzung einer öffentlichen Erschließungsanlage. Zudem kann ein Anspruch auf Übernahme des Grundstücks aufgrund einer Festsetzung als Grünfläche damit nicht mehr entstehen. Mit den beabsichtigten Festsetzungen zur Bebaubarkeit und zur Begrünung innerhalb der Baugebiete erfolgt eine nähere Inhaltsbestimmung des Eigentums. Das Eigentumsrecht wird nicht in unzulässiger Weise beschränkt. Der Bebauungsplan greift mit der Festsetzung von öffentlichen Grünflächen auf einer ca. 40 m² großen im rückwärtigen Bereich zum Kreuzgraben gelegenen Teilfläche des privaten Grundstücks Dietzgenstraße 64 in private Eigentumsrechte ein. Für die bereits vorhandene Nutzung der übrigen Grundstücksteile ist dies aber keine Beeinträchtigung. Die bestehende Wohnnutzung auf dem Grundstück wird dadurch nicht eingeschränkt. Der Eingriff erfolgt zudem auf einer Fläche, die ohnehin durch ihre Lage an einem Gewässer 2. Ordnung von der Gewährleistung der Zugänglichkeit für die Gewässerunterhaltung berührt ist. Eine Entschädigung erfolgt im Rahmen der Regelungen des BauGB. Die gewohnheitsmäßige Benutzung der Zufahrt auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 für die Nutzung der Garage auf dem Grundstück Dietzgenstraße 58 wird nicht durch eine planungsrechtliche Vorbereitung eines Fahrrechts im Bebauungsplan gesichert, da · das Grundstück direkt an einer öffentlichen Straße liegt und ein städtebauliches Erfordernis für das Fahrrecht nicht besteht, · ein Rechtsanspruch auf Überfahrung des Nachbargrundstückes nicht besteht und keine entsprechende Baulast eingetragen ist, · Konflikte mit der Gemeinbedarfsnutzung hervorgerufen werden könnten. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass zukünftig eine privatrechtliche Einigung hierzu getroffen wird. 4.10.8 Belange des VerkehrsDie verkehrliche Erschließung erfolgt über die bestehenden und die bereits ausgebauten öffentlichen Verkehrsflächen. Damit sind alle Grundstücke an das öffentliche Straßenland angebunden und die Erschließung der Grundstücke hinreichend gesichert. Die Straßenbreiten gewährleisten, dass allen Verkehrsteilnehmern einschließlich dem ruhenden Verkehr im öffentlichen Raum Rechnung getragen werden kann. Durch die Ausbildung der Heinrich-Böll-Straße als Netzspange und der Straße Kreuzgraben als Stichstraße sind diese Straßen für Durchgangsverkehr unattraktiv und damit in Ihrer Funktion als reine Anliegerstraßen prädestiniert. Über zusätzliche Wegeverbindungen in öffentlichen Grünflächen wird insbesondere die Durchwegungsmöglichkeit des Plangebiets für Fußgänger verbessert. III AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
1. Auswirkungen auf die Wohnbevölkerung und ArbeitsstättenDurch den Bebauungsplan werden die Voraussetzungen für die Entwicklung von neuen Wohngebieten auf zuvor überwiegend gewerblich genutzten Flächen geschaffen. Die Festsetzungen zum Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben tragen zur Sicherung einer hohen Wohnqualität der geplanten Baugebiete bei. Arbeitsstätten werden nicht verdrängt, da die gewerbliche Nutzung (Gartenbaubetrieb) schon vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens aufgegeben wurde. Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung und zu den überbaubaren Grundstücksflächen erfolgen unter Einhaltung der Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete entsprehend § 17 Baunutzungsverordnung. Sie gewährleisten gesunde Wohnverhältnisse. Nachteilige Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der im Gebiet wohnenden oder arbeitenden Bevölkerung sind mit der Festsetzung der allgemeinen Wohngebiete nicht zu erwarten. Von den im Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfsflächen können verhaltensbedingte akustische Auswirkungen entstehen, die von Anwohnern als Belästigung empfunden werden können. Durch gezielte Lärmschutzmaßnahmen auf dem Grundstück können Konflikte mit der Wohnnutzung vermieden werden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist hierzu ein detailliertes Konzept zu erstellen. Mit der Umsetzung der Planung auf dem landeseigenen Grundstück Dietzgenstraße 60 ist zwar keine Betroffenheit im Sinne des § 180 BauGB (Sozialplan) verbunden, doch muss die Nutzung für den Garagenhof gekündigt werden. Bei der Nutzung des Grundstücks als Jugendfreizeitstätte muss voraussichtlich ebenfalls die derzeitige Nutzung der vorhandenen Remise aufgegeben werden. Eine Kooperation zwischen der Jugendfreizeitstätte und dem Billardverein, der die auf dem Grundstück vorhandene Remise derzeit nutzt, ist zwar im Grundsatz sinnvoll und möglich. Eine Integration der Billardnutzung in die Jugendfreizeitstätte erscheint aufgrund der notwendigen zusätzlichen Flächenbedarfe und der damit verbundenen Mehrkosten derzeit nicht umsetzbar. 1.1 Verkehrliche
Auswirkungen Die Planung von Wohngebieten mit einem Potenzial von ca. 450 Wohnungen hat den entsprechenden Ziel- und Quellverkehr zur Folge, der aber durch die Leistungsfähigkeit des umgebenden Straßennetzes aufgenommen werden kann. Die derzeitige Funktion der Schillerstraße als Sammelstraße und der Beuthstraße als ortsteilverbindende Straße und der Dietzgenstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße bleibt erhalten. Der dem Gärtnereibetrieb zugehörige Kunden und Gewerbeverkehr ist entfallen. 1.2 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur und FreiflächenversorgungDas festgesetzte Maß der baulichen Nutzung ermöglicht den Bau von ca. 450 Wohnungen und damit verbunden einen Bevölkerungsanstieg von ca. 900 Einwohnern, der einen Mehrbedarf an Plätzen in Kindertagesstätten, Schulen und Jugendfreizeitstätten auslöst. Durch die Festsetzung von Flächen für den Gemeinbedarf, öffentlichen Grünflächen, und einem Spielplatz wird ein, der Situation im Umfeld entsprechender ausreichender Beitrag zur Versorgung mit Infrastruktureinrichtungen erbracht, der die mit der Planung neuer Wohngebiete verbundene Zunahme der Wohnbevölkerung im Gebiet und den daraus resultierenden Mehrbedarf berücksichtigt. Die zwischenzeitlich auf dem Grundstück Kreuzgraben 13 hergestellte Kita ist eine von drei Einrichtungen im Sozialraum 10 (Herthaplatz). Mit diesen Einrichtungen kann eine ausreichende Versorgung des Gebiets gewährleistet werden. Die Bilanz der Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen wird verbessert. Dem Mehrbedarf von 5 400 m² an öffentlichen wohnungsnahen Grünflächen steht eine Flächenausweisung von 6 358 m² öffentlichen Grünflächen gegenüber. Durch die Schaffung von Grünverbindungen und neuen Wegebeziehungen werden insbesondere für Fußgänger und Radfahrer spürbare Lücken im Erschließungsnetz geschlossen. Dadurch erhöht sich die Attraktivität und Erreichbarkeit von öffentlichen Freiflächen auch für die Wohnbevölkerung aus angrenzenden Wohngebieten und die Wohnqualität steigt. Dem zusätzlich zu erwartenden Bedarf von 1 350 m² Brutto-Spielplatzfläche steht die Zuweisung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ von ca. 2 120 m² gegenüber. Die Spielplatzversorgung in der Versorgungseinheit 24 A hat sich mit der zwischenzeitlich erfolgten Herstellung des Spielplatzes am Kreuzgraben insgesamt verbessert. Das zuvor vorhandene Defizit wurde gemindert. Zuvor standen in der Versorgungseinheit pro Einwohner 0,1 m² Nettospielplatzfläche, mit der Herstellung des Spielplatzes 0,4 m² Nettospielplatzfläche pro Einwohner zur Verfügung. Mit Herstellung des pädagogisch betreuten Spielplatzes wird in der Versorgungseinheit eine vollständige Bedarfsdeckung erreicht. Mit der Herstellung der Jugendfreizeitstätte wird sich die Versorgungsbilanz im Planungsraum II (Niederschönhausen, Blankenfelde) insgesamt verbessern und die gravierende Unterversorgung an Plätzen in Jugendfreizeiteinrichtungen in diesem Gebiet gemindert. Da eine bauliche Integration des Raumbedarfs für den Sportverein in die Jugendfreizeitstätte zwar wünschenswert wäre, aber nicht realisierbar erscheint (siehe Kapitel III.1), kann die Vereinsnutzung an dieser Stelle langfristig eventuell nicht aufrechterhalten werden. Der Fachbereich Sport der Abteilung Schule, Jugend und Sport setzt sich aber grundsätzlich für einen Verbleib des Vereins Borussia Pankow e.V. in diesem Ortsteil ein. Es wurde bereits Kontakt mit der Abteilung Billard des Vereins aufgenommen, mit dem Ziel, in unmittelbarer Nachbarschaft geeignete Räume zu finden, die auch dem Wunsch nach Erweiterung des Vereinsangebots entsprechen. Denkbar sind beispielsweise nicht mehr benötigte Räume bei einer angedachten Schließung von Schulen oder Kindertagesstätten. 2. OrdnungsmaßnahmenDurch freihändige bodenordnende Maßnahmen auf dem südlich des Kreuzgrabens gelegenen Grundstück hinter der Waldowstraße 25 konnten die Erschließungserfordernisse trotz des Wegfalls des geplanten Straßenabschnitts zwischen Kreuzgraben und Waldowstraße berücksichtigt werden. Der Eigentümer des Grundstücks hat durch Erwerb von Teilen des landeseigenen Flurstücks 84 (ehemaliges Straßenflurstück) eine eigene direkte Anbindung an die Waldowstraße erhalten. Somit ist das Grundstück erschlossen und darüber hinaus auf der Grundlage von § 34 BauGB bebaubar. Da kein weiterer Regelungsbedarf durch den Bebauungsplan mehr besteht, liegt das Grundstück jetzt außerhalb des Geltungsbereichs. Aufgrund eines städtebaulichen Vertrags und eines Grundstücksübereignungsvertrags ist eine Neuordnung der Grundstücke, soweit sie das Vertragsgebiet (ehemalige Gärtnerei und ehemalige Kleingartenanlage) betrafen, bereits erfolgt. Die für öffentliche Zwecke benötigten Grundstücke sind an Berlin übertragen worden. Die zur Herstellung der Straßen erforderlichen Flächen sind vom Tiefbauamt erworben worden. Die Heinrich-Böll-Straße und die Straße Kreuzgraben sind öffentlich gewidmetes Straßenland. Für die außerhalb des Vertragsgebiets liegenden öffentlichen Grünflächen sind zur Umsetzung der wasserwirtschaftlichen Maßnahme die erforderlichen Flächen ebenfalls größtenteils bereits vom Land Berlin erworben worden. Zur Anbindung des grabenbegleitenden Wegs an die Dietzgenstraße ist Grunderwerb von einer ca. 40 m² großen Teilfläche des Privatgrundstücks Dietzgenstraße 64 noch erforderlich. Die Teilfläche ist durch das Land Berlin zu erwerben. Für eine Zuordnung der Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung in die unterschiedlichen Fachvermögen sind ggf. noch Teilungsvermessungen entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Für die Entwicklung der ehemaligen Gärtnereifläche (Altlastenverdachtsfläche 11116) zu einem Wohngebiet (WA 1 und WA 2) hat sich der Bauträger im Rahmen des städtebaulichen Vertrags verpflichtet, in Abstimmung mit Berlin den Umfang der Bodenbelastung und erforderliche Maßnahmen gutachterlich ermitteln zu lassen und Bodensanierungsmaßnahmen im erforderlichen Umfang durchzuführen. Bezüglich der Fläche WA1 ist hier der Bauträger bzw. seine Rechtsnachfolger noch vertraglich zur Umsetzung verpflichtet. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu berücksichtigen. Die Altlastenbeseitigung im WA 3 obliegt dem Grundstückseigentümer. Im Rahmen der weiteren Planung für die Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 (Fläche im Bodenbelastungskataster Nr. 9162) ist eine weitergehende Sanierungsuntersuchung durchzuführen und vor der Aufnahme der Nutzung eine Sanierung vorzunehmen. Entsprechend der zeitlichen Einordnung der Umsetzung der Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz in die Investitionsplanung, ist der Pachtvertrag mit dem Billardverein zu kündigen. Gleiches gilt für die Garagennutzung. 3. Auswirkungen auf die Umwelt3.1 Umweltbericht und UmweltverträglichkeitsprüfungEin Umweltbericht ist nicht erforderlich, da das Bebauungsplanverfahren gemäß der Überleitungsvorschrift des § 243 Abs. 2 BauGB durchgeführt wird. Dies ist möglich, da das Verfahren vor dem 1. Januar 1998 förmlich eingeleitet worden ist. Die umweltschützenden Belange werden in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB berücksichtigt. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan wurde nach § 244 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 245 BauGB a.F. von den Überleitungsvorschriften Gebrauch gemacht, das heißt, es ist das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 12. Februar 1990 anzuwenden. Das ist möglich, da das Bebauungsplanverfahren vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet wurde (vgl. § 245c Abs. 2 BauGB a.F.). Aus diesem Grund ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich. 3.2 Auswirkungen für Natur und LandschaftVon den Überleitungsvorschriften des § 243 Abs. 2 BauGB wird Gebrauch gemacht, das heißt, dass für Bebauungsplanverfahren die vor dem 1. Januar 1998 förmlich eingeleitet worden sind, die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung weiter angewendet werden können. Gemäß § 8a Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ist über die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege im Bauleitplan unter entsprechender Anwendung bestimmter Vorschriften in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB, d.h. unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander, zu entscheiden. Im Ergebnis der Eingriffs-Ausgleichsbewältigung (vergl. Pkt II.4.10.5) wird festgestellt, dass sich die Situation für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild im Plangebiet insgesamt gegenüber der Situation vor der planerischen Entscheidung nachhaltig verbessert. Im Plangebiet werden durch den Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen, die Eingriffe in Natur und Landschaft zur Folge haben, da eine bauliche, der näheren Umgebung entsprechende Nutzung auch auf den noch unbebauten Grundstücken im Plangebiet grundsätzlich zulässig war. Auf ca. 60 % der gesamten Plangebietsflächen (vergl. unter II. Punkt 4.10.5 Flächen A, E, F, M und K) tritt aufgrund der Planung eine Verbesserung für Natur und Landschaft ein. Stark versiegelte, gewerblich genutzte Gärtnereiflächen werden zu einem attraktiven Wohngebiet mit geringerer Versiegelung und starker Durchgrünung entwickelt bzw. zu einer Kindertagesstätte mit geringerer Versiegelung und begrünten Spielbereichen. Auf den o.g. Flächen A und M sind gestaltete Straßenräume mit Alleebepflanzung entstanden. Zu den wesentlichen im Zusammenhang mit der Bauleitplanung erzielten Verbesserungen für Natur- und Landschaft gehört: · Die Freihaltung und Gestaltung eines zusammenhängenden grabenbegleitenden Grünzugs und damit die Sicherung von Potentialen für die Entwicklung von Natur- und Landschaft innerhalb eines bestehenden Siedlungsbereichs. · Eine an das Orts- und Landschaftsbild angepasste Gestaltung von neuen Alleen. · Die mit der Festsetzung einer wohngebietstypischen Nutzung mit starker Durchgrünung verbundenen Verbesserungen für das Landschaftsbild, für den Boden (Altlastenbeseitigung) und das Grundwasser. 4. Finanzielle Auswirkungen4.1 Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die FinanzierungFür große Teile des Plangebiets wurde zur Abwendung kurzfristig aufzuwendender Folgekosten für den öffentlichen Haushalt auf der Grundlage von § 6 Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch und § 124 Baugesetzbuch am 26. März 1997 ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin und dem Bauträger abgeschlossen. Öffentliche Verkehrsflächen Heinrich-Böll-Straße I.
Bauabschnitt Die Heinrich-Böll-Straße von der Schillerstraße bis zur Kreuzgrabenbrücke wurde auf der Grundlage eines Erschließungsvertrags gemäß § 124 BauGB hergestellt und an Berlin 1998 unentgeltlich, kosten- und lastenfrei übergeben. Für diese Flächen entstehen weder Grunderwerbskosten noch Herstellungskosten. Es werden für diesen Abschnitt keine Erschließungsbeiträge erhoben. Heinrich-Böll-Straße II.
Bauabschnitt und Straße Kreuzgaben Die Herstellung des Straßenabschnitts von der Kreuzgrabenbrücke bis zur Dietzgenstraße war Bestandteil der Erschließungsmaßnahme „Neubau der Straßenzüge Heinrich-Böll-Straße (von Dietzgenstraße bis Kreuzgrabenbrücke) / Kreuzgraben“ im Rahmen der bezirklichen Investitionsplanung. Die Investitionsmaßnahme „Neubau der Straßenzüge Heinrich-Böll-Straße (von Dietzgenstraße bis Kreuzgrabenbrücke) / Kreuzgraben“ war in der Investitionsplanung des Bezirks 2005-2009 unter Kapitel 4212, Titel 720 82 mit einem Kostenansatz (Herstellungs- und Grunderwerbskosten) von 1.534.000,00 € enthalten. Sowohl die Straße Kreuzgraben als auch die Heinrich-Böll- Straße wurden im Rahmen der Investitionsplanung des Bezirks erstmalig endgültig hergestellt und sind dem öffentlichen Verkehr übergeben worden. Eine Refinanzierung der Straßen durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen gemäß § 127 BauGB ist beabsichtigt. Dietzgenstraße Für den Fall, dass die Jugendfreizeiteinrichtung vor dem Ausbau der Dietzgenstraße errichtet wird, müssen zur Herrichtung der dem öffentlichen Straßenland zugeordneten Teile des Grundstücks Dietzgenstraße 60 Mittel in Höhe von 6 000,00 € in den Haushalt eingestellt werden. Sollte der Ausbau der Dietzgenstraße früher erfolgen, sind diese Kosten in der Ausbaumaßnahme Dietzgenstraße enthalten. Öffentlicher Spielplatz Der Spielplatz auf dem landeseigenen Grundstück Dietzgenstraße 60 wurde 2004 hergestellt. Die Kosten für den „Neubau eines Kinderspielplatzes am Kreuzgraben in Höhe von 250 000,00 € waren in der Investitionsplanung des Bezirkes 2003/2007 unter Kapitel 4720, Titel 716 23 enthalten. Öffentliche Grünflächen Der Grunderwerb ist zu einem erheblichen Teil bereits erfolgt, bzw. es wurden große Teile der im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Grünflächen auf der Grundlage des städtebaulichen Vertrags mit dem Bauträger des WA 1 und WA 2 unentgeltlich, kosten- und lastenfrei an Berlin übertragen. Ausbau des Kreuzgrabens Der überwiegende Teil der im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Grünflächen ist bereits im Zuge des Gewässerausbaus für den Kreuzgraben durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X PW 1998/99 fertig gestellt worden. Es handelt sich hierbei um die wasserwirtschaftlich erforderliche Maßnahme „Ausbau des Kreuzgrabens in Berlin Pankow“, die unter Kapitel 1255, Titel 723 22 in der Investitionsplanung des Landes Berlin enthalten ist. Die Gesamtkosten wurden in Höhe von 1.550 000,00 € in die Finanzplanung eingestellt. Davon wurden 886 000,00 € für den 1. Bauabschnitt bereits in Anspruch genommen. Der Kreuzgraben verläuft auf Teilflächen des privaten Grundstücks Heinrich-Böll-Straße 6. Ein Grundstückserwerb war nicht erforderlich, da der Graben schon vorher über das Grundstück verlief. Im Zuge der Ausbaumaßnahme ist lediglich eine Begradigung der Böschung erfolgt, die nach wasserrechtlichen Vorschriften durch den Grundstückseigentümer zu dulden ist. Für die Herstellung des 2. Bauabschnitts liegt die wasserrechtliche Plangenehmigung vor. Die Maßnahme soll 2006 abgeschlossen werden. Ergänzende öffentliche Grünflächen Komplettierend zu den Grünflächen, die von der Wasserwirtschaft beansprucht werden und zur besseren Erreichbarkeit des Spielplatzes ist eine Wege-Anbindung, über das im Zusammenhang mit dem Grabenausbau im 1. Bauabschnitt funktionslos gewordene Grabenflurstück, von der Dietzgenstraße aus beabsichtigt. Hierzu ist der Grunderwerb einer ca. 40 m² großen privaten Teilfläche des Grundstücks Dietzgenstraße 64 (Flurstück 119) erforderlich. In diesem Zusammenhang ist bei der weiteren Umsetzung der Planung eine Überbrückung des Kreuzgrabens geplant und kostenseitig zu berücksichtigen. Die erforderlichen Flächen
für die Weiterführung des südlich vom Graben vorhandenen Wegs bis zur
Waldowstraße wurden im Zuge des Gewässerausbaus bereits durch die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X PW mit erworben. Für die vom Bezirk
beanspruchten Flächen für die Weiterführung des Wegs über das Flurstück 85 wird
von der Senatsverwaltung jedoch eine Refinanzierung durch den Bezirk gefordert.
Die geschätzten Gesamtkosten für die Komplettierung der öffentlichen Grünflächen
betragen einschließlich der Kosten für den Grunderwerb von Teilen der
Flurstücke 119 und 85 sowie der Herstellungskosten insgesamt 90.900,00 €. Diese
sind zu gegebener Zeit durch das Fachamt in die Investitionsplanung des Bezirks
einzustellen. Kindertagesstätte Diese wurde auf der Grundlage des städtebaulichen Vertrags und des Durchführungsvertrags durch den Bauträger hergestellt und unentgeltlich, kosten- und lastenfrei an Berlin übertragen. Es entstanden keine Grunderwerbs- und Herstellungskosten für das Land Berlin. Die Einrichtung ist seit Juli 1999 in Betrieb. Jugendfreizeitstätte Die Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz ist derzeit nicht in der Investitionsplanung enthalten. Grunderwerb ist nicht erforderlich. Das Grundstück ist landeseigen. Die Kosten für die Errichtung einer Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz einschließlich der Kosten für Abriss und Entsiegelung des Garagenhofs wurden auf 3.004 000,00 € geschätzt. Diese sind zu gegebener Zeit durch das Fachamt in die Investitionsplanung des Bezirks einzustellen. Es ergeben sich zusätzliche, noch nicht genau quantifizierbare Kosten für weitergehende Sanierungsuntersuchungen und eine konzeptabhängige baubegleitende Altlastensanierung bzw. Bodenaustausch in sensiblen Bereichen, die durch das Fachamt in die Investitionsplanung eingestellt werden müssen. Wegfall von Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung Bei Kündigung der Garagennutzung und des Pachtvertrags mit dem Billardverein auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 entfallen, wenn für diesen keine andere Unterbringungsmöglichkeit gefunden werden kann, die damit verbundenen Einnahmen für das Land Berlin. IV VERFAHREN1. Mitteilung der PlanungsabsichtMit Schreiben vom 5. November 1993 ist die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz über die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplans informiert worden. Diese äußerte mit Schreiben vom 20.12.1993 keine Bedenken gegen die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens. 2. Aufstellungsbeschluss/ Beschluss zur frühzeitigen BürgerbeteiligungDas Bezirksamt Pankow fasste am 9. November 1993 mit Vorlage Nr. II-220/93 den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-11. Gleichzeitig wurde der Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 AGBauGB (a. F.) gefasst. Die Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin wurde mit der Drucksache Nr. 356 / 93 II (Vorlage zur Kenntnisnahme) vom 9.11.1993 über den Aufstellungsbeschluss informiert. 2.1 Öffentliche Bekanntmachung des BA-BeschlussesDer Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich im Amtsblatt für Berlin Nr. 60 vom 10. Dezember 1993 auf Seite 3727, berichtigt im Amtsblatt für Berlin Nr. 63 vom 30. Dezember 1993 auf Seite 3948, bekanntgemacht. 3. Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGBDie öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Erörterung mit den Bürgern nach § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 15. bis 26. November 1993 statt. Grundlage bildete der Bebauungsplanentwurf vom 1. November 1993. Der Hinweis auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde als amtliche Anzeige am 11. November 1993 gleichlautend in den Berliner Tageszeitungen „Berliner Morgenpost“, „Berliner Zeitung“ und „Tagesspiegel“ veröffentlicht. Etwa 30 Bürger ließen sich die Planung erläutern. Sie kamen mehrheitlich aus dem Gebiet bzw. waren direkt betroffene Eigentümer. Fünf Bürger gaben sofort schriftliche Äußerungen ab, weitere fünf Äußerungen wurden brieflich eingereicht. Das Neubauvorhaben stieß überwiegend auf Zustimmung. Die Mehrzahl der Bürger erhoffte sich davon eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Mit dem städtebaulichen Konzept zeigte sich der größte Teil der Bürger einverstanden. Angeregt wurde insbesondere die Änderung des Erschließungskonzepts und die Reduzierung der Straßenverkehrsflächen. Der Eigentümer des damaligen Grundstücks Fritz-Reuter-Straße 3/5 (jetzt Heinrich-Böll-Straße 6) wendete sich gegen die Festsetzung seines Grundstücks als öffentlichen Spielplatz, da dies einem enteignungsgleichen Eingriff gleichkomme. Eine Bebauung mit einem Doppelhaus solle ermöglicht werden. Die Abwägung zum damaligen Zeitpunkt ergab jedoch, dass aufgrund seines wertvollen Bestands an Gehölzen und durch seine Nähe zum Kreuzgraben das Grundstück unbebaut bleiben sollte. Die Anregung führte damals nicht zu einer Änderung des Plans. Der Verfahrensschritt führte zu keiner Änderung des Bebauungsplans. Das Bezirksamt hat am 28. Juni 1994 über das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschlossen. Die Bezirksverordnetenversammlung wurde darüber mit Vorlage vom 20.06.1994 (Drucksache Nr. 557/94-II) informiert. 4. Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, nach § 4 BauGB4.1 Art und Weise der BeteiligungMit Schreiben vom 5. Oktober 1994 wurden 37 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, aufgefordert, ihre Stellungnahmen zum Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 abzugeben. Grundlage der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bildete der Bebauungsplanentwurf mit Stand 17. Juni 1994. Insgesamt gingen im Rahmen dieser Beteiligung 27 Stellungnahmen ein. Acht beteiligte Träger öffentlicher Belange haben sich nicht rückgeäußert, so dass seitens des damaligen Bezirks Pankow davon ausgegangen werden konnte, dass die von diesen Beteiligten wahrzunehmenden Belange durch den Bebauungsplan XIX-11 nicht berührt wurden. 4.2 Ergebnis der TrägerbeteiligungIm Folgenden werden nur die Anregungen wiedergegeben, die vorgesehene Festsetzungen innerhalb des jetzigen Geltungsbereichs des Bebauungsplans betrafen. Zahlreiche Bedenken und Anregungen oder Hinweise betrafen Inhalte, die nicht im Rahmen der Bauleitplanung bewältigt werden können (z.B. gestalterische, verkehrslenkende oder haushaltstechnische Fragen). Auch diese werden hier nicht referiert. Senatsverwaltung für
Jugend und Familie, Hochbauamt Anregung: Die Anbindung der Jugendfreizeitstätte an den pädagogisch betreuten Spielplatz müsse gewährleistet bleiben, wenn auf dem Spielplatz kein gesondertes Spielhaus errichtet werden soll. Die Gemeinbedarfsfläche solle mit der Zweckbestimmung „Pädagogisch betreuter Spielplatz“ ausgewiesen werden, da die Ausweisung als „Spielplatz“ nicht die Beeinträchtigungen, die davon ausgehen können, erkennen lasse. Die Fläche für die Kindertagesstätte müsse mindestens 2 000 m² aufweisen, da aus Kostengründen nur zweigeschossige Gebäude errichtet werden könnten. Die Flächengröße für die Jugendfreizeitstätte solle mit Freifläche ca. 2 800 m² betragen. Es solle geprüft werden, ob der westlich des Wegs gelegene pädagogisch betreute Spielplatz für eine Doppelnutzung herangezogen werden könne. Abwägung: Die Anregungen wurden berücksichtigt. Der Standort der geplanten Jugendfreizeitstätte wurde vom Kitastandort zu einem Standort westlich des vorgesehenen pädagogisch betreuten Spielplatzes verlagert. Damit betrug die ausgewiesene Fläche für die Kindertagesstätte ca. 2 230 m², das gemeinsame Grundstück für den pädagogisch betreuten Spielplatz und die Jugendfreizeitstätte ist ca. 5 300 m² groß. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: · Verringerung des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksfläche für die Gemeinbedarfsfläche auf den damaligen Grundstücken Kreuzgraben 11/17, Streichung der Zweckbestimmung „Jugendfreizeitstätte“, · Ausweisung einer Gemeinbedarfsfläche „Jugendfreizeitstätte“ auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60, · Änderung der Zweckbestimmung „Spielplatz“ in Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Pädagogisch betreuter Spielplatz“. Senatsverwaltung für
Verkehr und Betriebe, Tiefbauamt, Polizeipräsident Anregung: Die Querschnittsbreite in den Planstraßen, die nur mit einer Breite von 10,0 m als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt und der verbleibende Streifen dem Wohngebiet zugeordnet und als Fläche für Stellplätze in Kombination mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit, festgesetzt werden sollte, wird abgelehnt. Dieses Straßenprofil würde nicht dem Duktus der üblichen Straßen im Umfeld entsprechen und zudem das Parken nur für die angrenzende Wohnnutzung ermöglichen. Die übrigen auf den
Baugrundstücken vorgesehenen Stellplätze reichen für den (damals
bauordnungsrechtlich erforderlichen) Stellplatznachweis aus. Die geplanten
Stellplatzflächen seien daher als öffentliches Straßenland darzustellen. Dadurch
könne an dieser Stelle auch das sonst erforderliche Gehrecht für die Allgemeinheit
entfallen. Abwägung: Der Anregung wurde
gefolgt. Die Flächen der privaten Stellplätze wurden in das öffentliche
Straßenland einbezogen und können als öffentliche Stellplätze und Gehwege
ausgestaltet werden. Dadurch verringert sich die Größe des allgemeinen
Wohngebiets, so dass die Geschossflächenzahl erhöht werden muss, um die gleiche
bauliche Ausnutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Die GFZ unterschreitet
aber auch danach noch die im FNP dargestellte GFZ von 1,5. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: · Festsetzung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen mit einer Breite von 16,5 m · Erhöhung der Geschossflächenzahl im allgemeinen Wohngebiet westlich der Heinrich-Böll-Straße von 1,0 auf 1,2. Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz 1. Anregung: Der Bebauungsplanentwurf stehe im Widerspruch zum FNP 94. Bedenken bestehen wegen der unzureichenden Umsetzung des übergeordneten Grünzugs zwischen Brosepark und Kleingartengebiet. Die Erschließungsstraße und ein Gehrecht auf der privaten Baufläche reichten zur Umsetzung dieses Ziels nicht aus. Der Nachweis wohnungsnaher Grünflächen erfolge nur zu 50 %. 70 - 80 % sollten erreicht werden. Die siedlungsnahen Grünflächen sollten leichter erreicht werden können. Abwägung: Die Bedenken wurden weitgehend berücksichtigt. Zur Realisierung des im Flächennutzungsplan symbolisch östlich der Waldowstraße dargestellten Grünzugs soll insbesondere der Kreuzgrabengrünzug gestärkt werden. Dazu wurden zusätzliche Grünflächen ausgewiesen, so dass er für seine Funktion als Biotopverbindung eine Breite zwischen 18 und 55 m unter Einbeziehung von öffentlichen Spielplätzen erhielt. Zusätzlich wurden in Nord-Süd-Richtung weitere private Freiflächen mit einem öffentlichen Gehrecht in den Bebauungsplan zwischenzeitlich aufgenommen. Durch angrenzende Spielplatzflächen werden auch diese Freiflächen für den Erholungssuchenden erlebbar. Dadurch wird der Bedarf für wohnungsnahe Grünflächen nun zu 76 % gedeckt, die Erreichbarkeit der siedlungsnahen Grünflächen wurde verbessert. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Die Anregung wurde zu
diesem Verfahrensstand wie folgt umgesetzt: · Ausweisung zusätzlicher Grünflächen im Verlauf des Kreuzgrabengrünzugs, · Ausweisung von privaten Grünflächen mit einem öffentlichen Gehrecht innerhalb der Freiflächen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. Diese Festsetzung ist inzwischen wieder entfallen, da mittlerweile eine vertragliche Regelung für das Gehrecht vorliegt, · Neuordnung der Gemeinbedarfsflächen, so dass der Grünzug nicht durch andere Nutzungsbezüge gestört wird, · Aufnahme begleitender Pflanzbindungen entlang des Grünzugs in den Bebauungsplanentwurf. 2. Anregung: Für die Bebauungsplanentwürfe XIX-10 und XIX-11 werden insgesamt weitere 130 Kindertagesstätten-Plätze für erforderlich gehalten. Abwägung: In beiden Bebauungsplanentwürfen wird bereits je eine Kindertagesstätte gesichert. Weitere Kindertagesstätten-Standorte sind außerhalb des Bebauungsplangebiets vorgesehen. Die Zahl der vorgesehenen Kindertagesstätten-Plätze war mit der bezirklichen Fachabteilung abgestimmt. Ein höherer Bedarf besteht nicht, weil der durch Zuzug ausgelöste Mehrbedarf durch Geburtenrückgang im Bestand teilweise kompensiert wird. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 3. Anregung: Die Senatsverwaltung weist darauf hin, dass für den Ausbau des Kreuzgrabens ein Planfeststellungsverfahren nach § 54 Berliner Wassergesetz durchzuführen sei. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Es wurde eine Abstimmung zwischen der Senatsverwaltung, den Berliner Wasserbetrieben und dem Bezirk herbeigeführt. Infolgedessen bestand Einvernehmen über den naturnahen Ausbau des Kreuzgrabens. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Die Festsetzung als „Naturnahe Parkanlage“ wurde im weiteren Verfahren geändert und den fachplanerischen wie bauleitplanerischen Erfordernissen angepasst. 4. Anregung: Das Grundstück Dietzgenstraße 60 sei aufgrund seiner früheren Nutzung als Altlastenverdachtsfläche im Altlastenverdachtsflächenkataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz aufgeführt. Abwägung: Zur Abschätzung möglicher
Auswirkungen sollte in Folge des Hinweises eine Bo-denbeprobung vorgenommen und
der Boden ggf. saniert werden. Zudem wurde die Abwägung zugunsten der
beabsichtigten Nutzung des Grundstücks als Jugendfreizeitstätte mit
pädagogisch betreutem Spielplatz vorgenommen, da es sich um die einzige
landeseigene Fläche im Plangebiet handelte und die Sanierung ohnehin durch die
öffentliche Hand als Eigentümer sichergestellt werden muss. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine Senatsverwaltung für
Jugend und Familie 1. Anregung: Die Senatsverwaltung
bittet die Aussage, dass die Jugendfreizeitstätte die Bedarfsdeckung des
gesamten Ortsteils übernehmen solle, zu korrigieren. Abwägung: Dem Hinweis wurde gefolgt
und die Begründung entsprechend geändert. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz, Naturschutz- und
Grünflächenamt 1. Anregung: Die Senatsverwaltung forderte, Eingriffsuntersuchungen und Festlegungen zu Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Begründung darzulegen. Die für den Biotop- und Artenschutz vorgesehenen Flächen seien zu klein. Wichtige Grünfestsetzungen, z.B. zur Tiefgaragenüberdeckung und zum Umgang mit Einzelbäumen, sollten als textliche Festsetzung aufgenommen werden. Aus der Auswertung des Eingriffsgutachtens erhob das Naturschutz- und Grünflächenamt ebenfalls Forderungen nach zusätzlichen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen. Die noch nicht bebauten Flächen im Bereich des Verlandungsmoors (Toteisloch) im östlichen Abschnitt des Kreuzgrabens zwischen der Straße Kreuzgraben und der Waldowstraße sollten erhalten werden, unter anderem um dort ein möglichst großes Stauvolumen für die anfallenden Wassermengen der 2-5-jährlichen Niederschlagsereignisse unterbringen zu können. Hierzu sollte der parallel zum Graben verlaufende Straßenabschnitt der bis dahin vorgesehenen Planstraße B entfallen. Die vorgesehenen Baukörper des Wohnungsbauvorhabens nördlich des Grabens sollten zurückgenommen werden. Abwägung: In Folge der Anregungen wurde der Bebauungsplanentwurf geändert, um den Naturschutzbelangen in höherem Maße Rechnung zu tragen. Die öffentliche Grünfläche im östlichen Bereich des Kreuzgrabens wurde zu Lasten der bis dahin dort vorgesehenen Planstraße B vergrößert. Durch den Wegfall des geplanten Straßenabschnitts können Eingriffe vermieden werden. Die Erschließungsfunktion des entfallenden Straßenabschnitts war nur für ein Grundstück notwendig, das zum damaligen Zeitpunkt aber über die Grundstücke Waldowstraße 25 und 26 erschlossen war. Dies sollte durch den Bebauungsplan als dauerhafte Lösung über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert werden. (Inzwischen wurde durch Flächentausch für das Grundstück eine eigene direkte Zufahrt zur Waldowstraße ermöglicht.) Das Tiefbauamt erklärte zum Wegfall der Planstraße B sein Einverständnis, allerdings wies es darauf hin, dass dann am Ende der verlängerten Straße Kreuzgraben eine Wendemöglichkeit für Versorgungsfahrzeuge erforderlich würde. Dort sollte auch eine Kompensation für wegfallende Besucherstellplätze erfolgen. Nicht gefolgt wurde der Anregung, zusätzlich das Wohnungsbauvorhaben zu Gunsten einer Erweiterung der öffentlichen Grünfläche einzuschränken. Dies hätte das gesamte städtebauliche Konzept mit der angestrebten Folge von Höfen in Frage gestellt. Zu dem Zeitpunkt gab es auch noch kein konkretes Konzept für die Einordnung der Renaturierungsabsicht in die wasserbaulichen Maßnahmen. Eine vollständige Renaturierung des Toteislochs wird bereits durch die vorhandene Gründerzeitbebauung eingeschränkt. Es schien daher nicht gerechtfertigt, das Wohnungsbauvorhaben um die in etwa gleichem Abstand in den Bereich des Verlandungsmoors eingreifenden, zwei geplanten Baukörper zu reduzieren. Zusätzliche textliche Festsetzungen zur Begrünung wurden in den Bebauungsplan aufgenommen. Nicht übernommen wurde der Vorschlag aus dem Eingriffsgutachten, festzusetzen, dass die Straßen als Alleen zu bepflanzen seien, da die Ausweisung des gesamten Querschnitts als öffentliche Straßenfläche vorgesehen wurde, in denen eine Selbstbindung nicht erforderlich ist. Ebenso wurden innerhalb der Flächen mit der Umgrenzung zum Erhalt, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft nicht die konkreten Maßnahmen festgesetzt, da dies innerhalb öffentlicher Flächen durch Vereinbarung zwischen den beteiligten Behörden geregelt werden sollte. Zu diesem Zeitpunkt war nicht erkennbar, welche Maßnahmen mit der Wasserwirtschaft vereinbar sind, es sollte lediglich eine naturnahe Ausbaumaßnahme gesichert werden. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: · Wegfall der Straßenverkehrsfläche südlich des Kreuzgrabens (Planstraße B), Veränderung der Straßenbegrenzungslinien im Bereich der Grundstücke Kreuzgraben 15/17 (Wendeanlage). · Zusätzliche Ausweisung von Grün- und biotopschutzwirksamen Flächen. Vergrößerung der Flächen mit Umgrenzung für Maßnahmen zur Entwicklung von Natur und Landschaft. · Aufnahme zusätzlicher textlicher Festsetzungen (Grünfestsetzungen) und einer Pflanzliste. · Überarbeitung der Begründung, Darlegung der Eingriffs-Ausgleichs-Thematik. 2. Anregung: Die freie Zugängigkeit des Grabens sei Voraussetzung für den geplanten naturnahen Ausbau. Sofern nicht als naturnahe Parkanlage ausgewiesen, solle ein 10 m breiter Uferschutzstreifen beiderseits des Grabens durch die Umgrenzung von Flächen zur Entwicklung von Natur und Landschaft gesichert werden. Abwägung: Die Anregungen wurden berücksichtigt. Beidseits des Grabens war bereits ein Streifen als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Zum Zeitpunkt der Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange war vorgesehen, in den allgemeinen Wohngebieten nördlich und südlich des Grabens flankierend Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft als Ausgleich für Eingriffe vorzusehen. Die Abgrenzung der „Maßnahmenfläche“ wurde in Folge der Anregung so verändert, dass sie mit einer Breite von mindestens 5 und maximal 45 m je Seite durchgängig entlang des Grabens festgesetzt werden sollte und so im Durchschnitt eine Breite von 10 m aufwies. Dies wurde nach nochmaliger Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz, dem Naturschutz- und Grünflächenamt sowie den Berliner Wasserbetrieben für ausreichend erachtet. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Veränderung der Zweckbestimmung der öffentlichen Grünflächen entlang des Grabens von „naturnahe Parkanlage“ in „öffentliche Parkanlage“; Präzisierung durch eine veränderte Abgrenzung der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Inzwischen ist der naturnahe Ausbau des Grabens auf Grundlage der wasserrechtlichen Plangenehmigung erfolgt, die als nachrichtliche Übernahme für Flächen mit wasserrechtlichen Festlegungen in den Bebauungsplan übernommen wurde. Die damals beabsichtigte Festsetzung von „Maßnahmeflächen“ hat sich unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Ausgangssituation weder für erforderlich noch sinnvoll erwiesen. Naturschutz- und
Grünflächenamt 1. Anregung: Es solle geprüft werden, ob die Straßenbegrenzungslinien der Waldowstraße im Bereich des Kreuzgrabens auf einer Seite zu Gunsten des Grünzugs zurückgenommen werden könnten. Dadurch könnte die Durchlasslänge für zu erwartende Amphibienwanderungen verringert sowie eine stärkere Betonung des durch den FNP vorgesehenen überörtlichen Grünzugs erreicht werden. Abwägung: Eine Planänderung war nicht erforderlich, da die genannten Belange im Rahmen eventueller Investitionsmaßnahmen vom NGA als beteiligte Behörde vertreten werden können. Die Ausweisung als öffentliches Straßenland schließt eine Querschnittsverengung zu Gunsten des Grabengrünzugs nicht aus. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 2. Anregung: Der Weg (öffentliche Grünfläche) zwischen dem Kreuzgrabengrünzug und der Beuthstraße solle möglichst mit einer größeren Breite festgesetzt werden. Die Baufeldabgrenzung für das damals im Geltungsbereich befindliche Grundstück Beuthstraße 47 müsse entsprechend verändert werden. Sollte das nicht möglich sein, sei eine Pflanzbindung wegbegleitend vorzusehen. Abwägung: Eine Verbreiterung des Wegs durch Ausdehnung der öffentlichen Grünfläche erfolgte nicht. Dies hätte einen Eingriff in den vorhandenen Gebäudebestand und zusätzlichen Grunderwerb zur Folge gehabt. Der Pflanzbindung als begleitender Maßnahme wurde zu diesem Zeitpunkt entsprochen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf Festsetzung von Flächen zum Anpflanzen auf den Baugrundstücken, die an den Weg zwischen Beuthstraße und Kreuzgrabengrünzug angrenzen, mit einer Breite von 4 m. Festsetzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung mit einer Breite von 4 m auf dem als öffentliche Grünfläche festgesetzten berlineigenen Grundstücksteil parallel zum Weg. 3. Anregung: Die Baufeldausweisung nördlich des östlichen Kreuzgrabenbereichs solle dem städtebaulichen Konzept des Bauträgers angepasst werden, um den gestalt- und raumprägenden Charakter des Kreuzgrabengrünzugs deutlich zu dokumentieren. Abwägung: Der Anregung wurde entsprochen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanenwurf: Es erfolgte eine erweiterte Baukörperausweisung für das Gebiet östlich der Heinrich-Böll-Straße. 4. Anregung: Die Baugrenze auf der Gemeinbedarfsfläche „Kita/Jugendfreizeitstätte“ solle einen größeren Abstand zum Kreuzgrabengrünzug einhalten, entsprechend der geplanten Wohnbebauung östlich der Straße Kreuzgraben. Abwägung: Die Anregung wurde berücksichtigt. Durch den Wegfall der bis dahin vorgesehenen Planstraße B und durch die Verlegung der Jugendfreizeitstätte wurden die Baugrenzen so festgelegt, dass der Mindestabstand zum Graben nun 17 m beträgt und somit die Mindestforderung von 10 m Abstand zur Grabenrinne für Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen bei Planaufstellung erfüllt. Auswirkungen auf den Bebauungsplanentwurf: Veränderung der Baugrenzen auf dem Grundstück Kreuzgraben 11/17, jetzt Kreuzgraben 13. 5. Anregung: Für die Lage des
Spielplatzes werden Alternativvarianten als möglich erachtet. Unabhängig davon
solle ein Schutzstreifen beidseits des Grabens durch Umsetzung von Flächen
zur Entwicklung von Natur und Landschaft vorgesehen werden. Abwägung: Die Anregung eröffnete die
Möglichkeit zur Verlegung des öffentlichen Spielplatzes auf die südliche
Seite des Kreuzgrabens. Die Signatur für den Schutzstreifen war bereits
Gegenstand des Plans, wurde im weiteren Verfahren jedoch verändert. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Ausweisung eines südlich
gelegenen Spielplatzstandorts (s.u.) 6. Anregung: Der ausgewiesene
öffentliche Spielplatz sei mit einer Größe von 1 500 m² zu klein.
2 000 m² Nettospielfläche sollten erreicht werden. Abwägung: Im Rahmen der Neuordnung der öffentlichen Frei- und Gemeinbedarfsflächen wurde ein Spielplatz in der Größe von 2 270 m² innerhalb der öffentlichen Grünfläche südlich des Kreuzgrabens ausgewiesen. Der Anregung wurde somit im weiteren Verfahren gefolgt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Festsetzung einer 2 270 m² großen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ an anderem Standort. 7. Anregung: Auch bei abflussverzögernden Maßnahmen im Kreuzgraben sei diese Fläche für eine passive Erholung nutzbar. Abwägung: Der Bebauungsplan sollte öffentliche Parkanlagen mit Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutze zur Pflege und Entwicklung der Landschaft festsetzen. Aufgrund ihrer engen Einbindung in das Netz öffentlicher Wege ist die volle Anrechenbarkeit dieser Flächen auf die Versorgung des Gebiets mit wohnungsnahen Grünflächen gerechtfertigt. Die Anregung wurde im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 8. Anregung: Es solle eine Erhaltungsbindung für das Kleinstbiotop nördlich der Grundstücke Beuthstraße 48-50 eingetragen werden. Abwägung: Die Anregung wurde zu diesem Zeitpunkt durch Aufnahme einer Pflanzbindung berücksichtigt, da die bezirksinterne Abstimmung zur Sicherung des Biotops als nicht ausreichend erachtet wurde. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Aufnahme einer Fläche mit Bindung für Bepflanzungen und Erhaltung innerhalb der Gemeinbedarfsfläche „Pädagogisch betreuter Spielplatz“. Umweltamt 1. Anregung: Eine Verlärmung der Grün- und Erholungsflächen durch die Spiel- und Freizeitflächen sollte vermieden werden. Abwägung: Die Spielplätze wurden südlich des Kreuzgrabens zusammengefasst. Durch die konzentrierte Anlegung entstehen an anderer Stelle weniger frequentierte Bereiche, die für die Erholungsnutzung geeignet sind. Insofern wurde der Anregung entsprochen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Verlegung der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“. 2. Anregung: Um eine Verlärmung der Grün- und Erholungsflächen zu vermeiden, sollte Durchgangsverkehr auf den geplanten Straßen durch geeignete Maßnahmen unterbunden werden. Abwägung: Die Führung der Straßen ermöglicht keine attraktiven Schleichwege für den Durchgangsverkehr. Die Verengung der Heinrich-Böll-Straße im Bereich des Kreuzgrabens auf 10,0 m verdeutlicht die Anliegerfunktion der Straße. Die Planstraße B wurde im Bereich südlich des Kreuzgrabengrünzugs aufgegeben. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Wegfall des östlichen Abschnitts der Planstraße B. 3. Anregung: Für das Gelände der ehemaligen Gärtnerei „Blühende Zukunft“ sei das Auffinden von Bodenverunreinigungen im Rahmen von Bauarbeiten nicht auszuschließen. Sie müsse als Altlastenverdachtsfläche behandelt werden. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine abschließende Bewältigung der Problematik sollte im weiteren Verfahren erfolgen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplan: Keine. Die Untersuchung und Beseitigung ggf. vorzufindender Bodenverunreinigungen wurden Gegenstand vertraglicher Regelungen. Abteilung Jugend und
Sport 1. Anregung: Aus dem geplanten Wohnungsneubau ergebe sich ein Bedarf von zwei Kitas. Der südliche Standort solle als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen werden. Abwägung: Die Anregung bestätigte die Planung. Der nördliche, als integrierter Standort für den Spitzenbedarf geplante Kitastandort ist im weiteren Verlauf des Verfahrens entbehrlich geworden und aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 herausgenommen worden. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 2. Anregung: Die genaue Aufteilung der Flächen für Spielplätze solle im weiteren Verlauf des Verfahrens geklärt werden. Es solle die Ausweisung von 4 000 m² Nettospielfläche als „pädagogisch betreuter Spielplatz“ erfolgen (nicht als allgemeiner Spielplatz). Betreut würden dort Kinder ab 6 Jahren. Für kleinere Kinder mit ihren Eltern sei er keine Alternative. Die Betreuung des pädagogisch betreuten Spielplatzes solle ohne Schwierigkeiten vom geplanten Jugendfreizeitheim mit 180 Plätzen mit übernommen werden können. Abwägung: Die Anregung wurde so weit wie möglich berücksichtigt. Eine Neuaufteilung der Flächen öffentlicher Spielplätze ist erfolgt und mit den Fachabteilungen abgestimmt worden. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ in einer Größenordnung von 2 270 m² sowie einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „pädagogisch betreuter Spielplatz“, gemeinsam mit der Gemeinbedarfsfläche „Jugendfreizeitstätte“ auf einem 5 300 m² großen Grundstück. Abteilung Volksbildung Anregung: Durch die Bebauungsplanentwürfe XIX-10 und XIX-11 werde ein Bedarf von 1,2 Grundschulzügen zusätzlich ausgelöst. Zur Erweiterung der 3. Grundschule in der Charlottenstraße sei daher die Sicherung von weiteren Gemeinbedarfsflächen erforderlich. Abwägung: Die Anregung bestätigt die Planung. Die Erweiterung der 3. Grundschule wird aus Gründen der Haushaltslage einem neuen Schulstandort vorgezogen. Ein Schulstandort innerhalb des Bebauungsplans XIX-11 ist daher weder erforderlich noch geboten. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine. Handwerkskammer Berlin Anregung: Die Ziele des Bebauungsplans werden begrüßt. Es werden Bedenken hinsichtlich der Regelungen zum ruhenden Verkehr geäußert. Das Gesamtverhältnis von 0,75-0,8 Stellplätzen pro Wohneinheit sei zu gering, 1:1 sei besser. Ein Defizit an öffentlichen Stellplätzen im Nahversorgungsbereich der Dietzgenstraße wird befürchtet.
Abwägung: Durch Verbreiterung des öffentlichen Straßenlands auf 16,5 m konnte ein höherer Versorgungsgrad im Bereich der öffentlichen Stellplätze erreicht werden (s.o.). Die Bauordnung forderte zum Zeitpunkt der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange den Nachweis von 0,5 Stellplätzen/Wohneinheit. Das Anlegen zusätzlicher privater Stellplätze ist im Rahmen der vorgesehenen Festsetzungen möglich. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine Berliner Wasserbetriebe 1. Anregung: Für die geplante Wasserversorgungsleitung im Bereich des Kreuzgrabens sei die Eintragung eines Leitungsrechts in der öffentlichen Grünfläche erforderlich. Für die Ableitung des Wassers aus den geplanten Regenwasserkanälen in den geplanten Straßen sei ebenfalls ein Leitungsrecht erforderlich, um die Ableitung des Wassers über Auslauf- und Vorreinigungsbauwerke in den Kreuzgraben sicherzustellen. Abwägung: Die Anregungen wurden zum damaligen Zeitpunkt durch Aufnahme von Leitungsrechten berücksichtigt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Aufnahme von Leitungsrechten im Bereich der öffentlichen Grünfläche. Diese sind mittlerweile wieder entfallen, da die Einleitstellen vorhanden sind, die Grünfläche angelegt ist und Leitungsrechte im Bereich einer öffentlichen Grünfläche nicht erforderlich sind. 2. Anregung: Das auf den Grundstücken
und Dachflächen anfallende Niederschlagswasser sei auf den Grundstücken zu
versickern. Eine entsprechende textliche Festsetzung solle in den Bebauungsplan
aufgenommen werden. Abwägung: Die Anregung wurde berücksichtigt.
Die Festsetzung wurde auch
aus Gründen der Vermeidung von Eingriffen in den Naturhaushalt als Maßnahme zur
Grundwasserneubildung in den Bebauungsplan aufgenommen (s.o.). Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Versickerung von Niederschlagswasser. (Diese Regelung ist jedoch aufgrund der bestehenden landesrechtlichen Regelungen entbehrlich geworden.) 3. Anregung: Vorrausetzung für die Regenwasserableitung sei der Ausbau des Kreuzgrabens. Abwägung: Der Ausbau unterliegt dem
Fachplanungsrecht. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Nachrichtliche Übernahme der Retentionsflächen im weiteren Verfahren. 4.3 Beschluss über das Ergebnis der Trägerbeteiligung/ Erweiterung des GeltungsbereichsIm Zeitraum Februar bis Juli 1995 erfolgte die Abstimmung mit den Fachämtern und einzelnen Trägern öffentlicher Belange zu den eingegangenen Bedenken, Anregungen und Hinweisen. Im Ergebnis dieser Abstimmungen wurde der Bebauungsplanentwurf im Einvernehmen mit den Fachämtern des Bezirks geändert. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden über die im Ergebnis der Auswertung der Trägerbeteiligung erfolgten Änderungen unterrichtet. In seiner 157. Sitzung am 17.10.1995 hat das Bezirksamt Pankow von Berlin den Beschluss über das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und die erfolgten Planänderungen gefasst. Gleichzeitig hat das Bezirksamt beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans um die Grundstücke Waldowstraße 25-26 zu erweitern. Die Information der Bezirksverordnetenversammlung über das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und die erfolgten Planänderungen erfolgte mit Drucksache Nr. 975 / 95 II. 5. Öffentliche Bekanntmachung der Änderung des AufstellungsbeschlussesDer Beschluss des Bezirksamts Pankow zur Änderung des Geltungsbereichs wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich im Amtsblatt für Berlin Nr. 62 vom 1. Dezember 1995 auf Seite 4845 bekannt gemacht. 6. OffenlegungsbeschlussDas Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am 14. November 1995 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans XIX-11 vom 8. November 1995 beschlossen. Da der Bebauungsplan zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs der Bevölkerung aufgestellt wurde, sollte die gemäß § 2 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG gegebene Möglichkeit einer Verkürzung der Auslegungsfrist auf zwei Wochen angewandt werden. 7. 1. Öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB7.1 Art und Weise der öffentlichen AuslegungDie öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde auf Grundlage des Reinplans vom 8. November 1995 in der Zeit vom 11.12.95 bis 22.12.95 durchgeführt. Betroffene und interessierte Bürger konnten sich Montag bis Mittwoch von 9 bis 16 Uhr, Donnerstag von 9 bis 18 Uhr und Freitag von 9 bis 14 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung in den Räumen des Stadtplanungsamts sowie im Baucontainer des Bauträgers auf dem Grundstück Dietzgenstraße 86 informieren lassen und Anregungen vorbringen. Die Dauer der Auslegung wurde gemäß § 2 Abs. 3 Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) verkürzt. Aus Verfahrensgründen wurde die öffentliche Auslegung in der Zeit vom 11. Januar bis einschließlich 24. Januar 1996 wiederholt. Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte am 1. Dezember 1995 im Amtsblatt für Berlin Nr. 62 auf S. 4845, die Bekanntmachung der Wiederholung der öffentlichen Auslegung im Amtsblatt für Berlin vom 29. Dezember 1995 auf S. 5152f. Auf die öffentliche
Auslegung des Bebauungsplans XIX-11 wurde hingewiesen durch amtliche Anzeigen
am 04.12.95 in den Tageszeitungen „Berliner Morgenpost“ und „Berliner Zeitung“
und am 06.12.95 im „Tagesspiegel“. Die Träger öffentlicher Belange nach § 4 BauGB wurden über die wiederholte öffentliche Auslegung mit Schreiben vom 18.12.95 benachrichtigt. Von der Möglichkeit, den Bebauungsplanentwurf mit seiner Begründung einzusehen, wurde rege Gebrauch gemacht. Es wurden jedoch nur wenige Stellungnahmen schriftlich abgegeben. Insgesamt 12 Bürger und Träger öffentlicher Belange nutzten fristgerecht, ein Bürger außerhalb der Frist die Möglichkeit, ihre Anregungen und Bedenken schriftlich vorzubringen. In die Abwägung wurden alle abgegebenen Stellungnahmen aus der Beteiligung vom Dezember 1995 und der Beteiligung vom Januar 1996 eingestellt. 7.2 Ergebnis der öffentlichen Auslegung1. Anregung: Der Mieter der auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 befindlichen Remise (Borussia Pankow 1960 e.V. Abt. Billard) erhebt Einspruch gegen den beabsichtigten Abriss des Vereinsheims. Die Ausweisung als Jugendfreizeitstätte gefährde die Vereinsarbeit. Ein Kompromiss solle gefunden werden, zumal die am Standort avisierte Jugendfreizeiteinrichtung Verbindungsmöglichkeiten naheliegend er-scheinen lasse. Abwägung: Die Abteilung Jugend und Bildung wurde beauftragt, im weiteren Verlauf des Verfahrens zu prüfen, ob ein Ausweichstandort oder ob eine Integration in die Jugendfreizeitstätte möglich ist. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 2. Anregung: Es solle für den gesamten Geltungsbereich eine Bepflanzung mit einheimischen Arten vorgeschrieben werden, wie dies in den damaligen textlichen Festsetzungen 6.10 und 6.11 für Teilflächen vorgesehen sei. Abwägung: Ein genereller Ausschluss
nicht einheimischer Arten und eine generelle Vorgabe für das Anlegen der nicht
überbaubaren Grundstücksflächen ist städtebaulich nicht begründbar und würde
weitgehende Eingriffe in die Verfügbarkeit des Eigentums bedeuten. Innerhalb
der öffentlichen Flächen hat es der Bezirk selbst in der Hand, welche
Pflanzungen vorgenommen werden. Die beigefügte Pflanzliste kann nur
empfehlenden Charakter haben. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 3. Anregung: Es solle ein größerer Anteil öffentlicher Grünflächen ausgewiesen werden. Damit könne sowohl dem Schutz von Natur und Landschaft als auch dem Bedarf an Erholungsflächen besser entsprochen werden. Abwägung: Der Bedarf an Erholungsflächen im Gebiet ist durch den Brosepark gedeckt. Die geplanten Grünflächen sind ausreichend. Der Nutzungsdruck auf die Parkanlage resultiert aus Defiziten in angrenzenden Versorgungsgebieten und muss durch die Sicherung von Erholungsflächen in diesen unterversorgten Stadtgebieten verringert werden (siehe auch Abwägung unter II Punkt 4.10.4). Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 4. Anregung: Im Bebauungsplan solle ausdrücklich auf den gemäß Baumschutzverordnung zu schützenden Baumbestand hingewiesen werden. Abwägung: Ein Symbol zur Erhaltungsbindung für alle im Plangebiet vorhandenen schützenswerten Bäume ist nicht sinnvoll und städtebaulich nicht begründbar. Das Symbol wurde jedoch wegen besonderer städtebaulicher Gründe für zwei Bäume außerhalb des jetzigen Geltungsbereichs in den Bebauungsplan eingetragen. Im Übrigen gilt die Baumschutzverordnung (vgl. auch Kapitel III. Auswirkungen). Auswirkungen auf den
Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf Festsetzungsinhalte innerhalb des jetzigen Geltungsbereichs. 5. Anregung: Der Grundstückseigentümer/Bauträger äußerte verschiedene Bedenken gegen die Abgrenzung und Unterteilung der Flächen für Stellplätze, der überbaubaren Grundstücksflächen und der Straßenbegrenzungslinien. Sie sollten jeweils an verschiedenen Stellen marginal angepasst werden.
Abwägung: Anpassungen an das Bauprojekt und an den amtlichen Lageplan wurden entsprechend den Anregungen soweit erforderlich vorgenommen. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO darüber hinaus zugelassen werden. Auswirkungen auf den
Bebauungsplan: · Veränderung der Grenze der damals vorgesehenen privaten Stellplatzfläche westlich der Planstraße A (im rechten Winkel zur Straßenbegrenzungslinie) und Verschiebung der nördlichen Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet westlich der Planstraße A um 0,30 m nach Norden. · Anpassung der Baugrenzen im allgemeinen Wohngebiet östlich der Planstraße A. 6. Anregung Die Festsetzung zur abweichenden Bauweise für das allgemeine
Wohngebiet westlich der Planstraße A solle Gebäudelängen über 75 m
ermöglichen. Abwägung: Eine Prüfung erfolgte zunächst nicht, da die Anregung zurück
genommen wurde. Bei der Überarbeitung wurde diese Anregung in die Abwägung mit
eingestellt. Der Bauträger selbst war bei seinen Bebauungskonzepten in der
Folgezeit von einer Zeilenbebauung abgerückt und hatte kleinteiligere
Gebäudeformen favorisiert. Die städtebaulichen Ziele - durchbrochener
Blockrand und Durchgrünung der Blockinnenbereiche - werden durch größere
Gebäudelängen eher konterkariert. Auswirkungen auf den
Bebauungsplan: Die Regelung einer abweichenden Bauweise wurde verworfen. Für die
betreffende Fläche (WA 1) ist nunmehr eine offene Bauweise, die nur
Gebäudelängen bis 50 m ermöglicht, vorgesehen. 7. Anregung: Zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung sah der Bebauungsplanentwurf eine Festsetzung vor, wonach innerhalb der über eine Buchstabenkette näher bezeichneten Fläche innerhalb des allgemeinen Wohngebiets westlich der damaligen Planstraße A mindestens 1 700 m² Geschossfläche und mindestens 1 000 m² Freifläche nur für eine Kindertagesstätte zu nutzen sein sollten. Diese Festsetzung solle entfallen. Die Errichtung einer Kindertagesstätte solle bei entsprechend nachgewiesenem Bedarf über einen städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Damit sei bei wechselndem Bedarf eine Nutzungsanpassung ohne Änderung des Bebauungsplans möglich.
Abwägung: Im Rahmen der Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag wurde in Übereinstimmung mit dem Fachamt auf Regelungen zu einer integrierten Kindertagesstätte auf dem besagten Grundstück verzichtet. Eine ausreichend große Fläche auf einem selbständigen Grundstück südlich des Kreuzgrabens für die Errichtung einer Kindertagesstätte mit einer Kapazität von 100-120 Plätzen wurde favorisiert. Zur Deckung des Bedarfs aus dem Vertragsgebiet war eine Einrichtung mit der Kapazität von 90 Plätzen ausreichend. Diese sollte durch den Vorhabenträger realisiert werden. Dies hatte die zuständige Fachbehörde angeregt, um zu einem späteren Zeitpunkt ggf. auch auf künftige Bedarfe außerhalb des Vertragsgebiets reagieren und eine Erweiterung auf 120 Plätze vornehmen zu können. Eine zweite Kindertagesstätte innerhalb des Plangebiets war aufgrund der Bedarfsprognosen weder erforderlich noch finanzierbar. Ein Festhalten an der Reservierung von 1 700 m² Geschossfläche auf dem Privatgrundstück ohne Gewissheit, dass diese auch in absehbarer Zeit in Anspruch genommen werden, war dem Eigentümer der Fläche wirtschaftlich nicht zuzumuten und somit nicht abwägungsgerecht. Sollte weiterer Bedarf im Umfeld sich langfristig ergeben, soll dieser auf einer außerhalb des Geltungsbereichs gelegenen möglichst landeseigenen Fläche abgedeckt werden (ggf. durch Kapazitätserweiterungen bestehender Einrichtungen). Die Festsetzung der zweiten Kindertagesstätte konnte somit entfallen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Wegfall des Standorts der integrierten Kita einschließlich der damaligen textlichen Festsetzungen Nr. 4.2 und 4.3. Die ursprünglich für die zweite Kindertagesstätte vorgesehene Fläche ist nicht mehr im Geltungsbereich enthalten. 8. Anregung: Es werden Bedenken gegen die textliche Festsetzung Nr. 6.6 (Dachbegrünung) geäußert. Es sollten nur Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° und größer als 20 m² über dem I. und II. Vollgeschoss begrünt werden. Abwägung: Die bisherige textliche Festsetzung Nr. 6.6 ist in einem Gebiet, das überwiegend von Steildächern und Mansarddächern geprägt ist, städtebaulich schwer zu begründen. Der Ausgleich von Eingriffen in den Naturhaushalt soll auch nach Meinung des Naturschutz- und Grünflächenamts in weniger dicht bebauten Gebieten (wie im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11) möglichst durch Maßnahmen auf gewachsenem Boden durchgeführt werden. Die Anregung ist städtebaulich begründet. Ihr wurde entsprochen. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Es erfolgte eine Anpassung der textlichen Festsetzung entsprechend der Anregung. (Von der Festsetzung wurde, da sie aus der Eingriffs-/Ausgleichsbewältigung nicht zu rechtfertigen ist, bei der späteren Planüberarbeitung Abstand genommen.) 9. Anregung: Der Vorhabenträger erhob Bedenken gegen die textliche Festsetzung zur Fassadenbegrünung und unterbreitete einen Änderungsvorschlag zur Größe der zu begrünenden Flächen. Abwägung: Dieser Vorschlag wurde im Ergebnis eines Gesprächs zurückgezogen. Bei der weiteren Überarbeitung wurde die Anregung jedoch berücksichtigt. Dabei wurde von einem Festsetzungserfordernis aus städtebaulichen Gründen gänzlich Abstand genommen. Auch war die geplante Festsetzung als Minderungsmaßnahme für Eingriffe in Natur und Landschaft nicht sinnvoll, da nicht regelbar ist, dass entsprechend zu begrünende Flächen überhaupt entstehen. Daher wurde Festlegungen zur Begrünung der Freiflächen eine höhere Priorität eingeräumt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Die Festsetzung einer Fassadenbegrünung wurde gestrichen. Eine Begrünung ist aus städtebaulichen Gründen nur noch für Nebenanlagen, Garagen als selbständige Gebäude und überdachte Stellplätze beabsichtigt, soweit diese im Rahmen der Festsetzungen in den Freiflächen zulässig sind. 10. Anregung: Gegen die Festsetzung eines Pflanzgebots auf der Fläche F3 wurden Bedenken vorgebracht. Abwägung: Die Festsetzung der Pflanzbindung sollte ursprünglich der Unterstützung des Grünzugs dienen. Die eingereichten Unterlagen im Zuge der Genehmigung auf der Grundlage des § 33 BauGB haben jedoch gezeigt, dass eine solche Festsetzung entbehrlich ist und die Qualität der geplanten (und inzwischen realisierten) Außenanlagen in hinreichender Weise die Intention des Grünzugs unterstützen. Der Anregung wurde im weiteren Verfahren gefolgt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Wegfall der Pflanzbindung 11. Anregung: Der Vorhabenträger richtet sich gegen die Festsetzung eines öffentlichen Gehrechts vom Ahornwäldchen in der Dietzgenstraße zum Kreuzgrabengrünzug (Fläche M1), da diese Fläche für private Zwecke (Regenwasserbecken) gebraucht werde. Die Durchlässigkeit für Fußgänger sei an anderer Stelle ebenso möglich. Abwägung: In der Abwägung wurde der Zielrichtung der Einwendung gefolgt, da ein städtebauliches Erfordernis für die Durchwegung an dieser Stelle nicht mehr gegeben ist. Auch wenn die beschriebene Nutzung des Grundstücksteils im WA 1 nicht weiter verfolgt werden sollte, wird auf das Gehrecht verzichtet und der Anregung im weiteren Verfahren gefolgt. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Wegfall der privaten Grünfläche M1 und der Belastung mit einem Gehrecht. 12. Anregung: Der Eigentümer des Grundstücks Fritz-Reuter-Straße 33 A erhebt Einspruch gegen die Ausweisung des Flurstücks 48 als öffentliche Parkanlage. Das Flurstück sei bebaut und werde von ihm als private Erholungsfläche genutzt. Gegen einen Erwerb des als Verkehrsfläche ausgesonderten Flurstücks 85 wurde kein Einspruch erhoben. Abwägung: Die Ausweisung des Flurstücks 48 als öffentliche Grünfläche war für die Durchführung der Renaturierung des Kreuzgrabens unverzichtbar. Es befindet sich im Bereich eines Verlandungsmoors und wäre schon aus diesem Grund nicht bebaubar. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 13. Anregung: Für einen weiteren Einwohnerzuwachs reiche die Schulkapazität der 3. Grundschule nicht aus.
Abwägung: Der Ausbau der Schulkapazität der 3. Grundschule wird im Bedarfsfall durch das Fachamt gesondert im Rahmen der Investitionsplanung verfolgt. Durch Erweiterung des Schulgrundstücks wird die Situation der Schule verbessert und der Standort langfristig gesichert. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 14. Anregung: Es müsse mehr für die Naherholung und die Kultur in Pankow getan werden.
Abwägung: Möglichkeiten für die Naherholung wurden durch den Nachweis ausreichender wohnungsnaher Grünflächen innerhalb des Plangebiets geschaffen. Durch die Ausweisung von Gemeinbedarfsflächen wird sich auch die soziale Infrastruktur im Gebiet verbessern. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine 15. Anregung: Die im allgemeinen Wohngebiet westlich der Heinrich-Böll-Straße vorgesehene bauliche Dichte wird kritisiert. Angemessen sei eine vereinzelte, maximal dreigeschossige Bebauung. Es wird befürchtet, dass das Wohngebäude Dietzgenstraße 90a verschattet würde. Abwägung: Die vorgesehenen Baudichten (GFZ ca. 1,2) entsprechen den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Die Baugrenze im allgemeinen Wohngebiet im Bereich der ehemaligen Kleingartenanlage hält einen Abstand von 8,0 m zum Grundstück Dietzgenstraße 90a ein. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandflächen zu den Nachbargrenzen sind darüber hinaus bei entsprechenden Gebäudehöhen einzuhalten. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf Keine 16. Anregung: Der Eigentümer des damaligen Grundstücks Fritz-Reuter-Straße 3-5 (jetzt Heinrich-Böll-Straße 6) beanstandet die Ausweisung seines Grundstücks als öffentliche Grünfläche mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Das Grundstück solle nach einer öffentlichen Erschließung bebaut werden. Dass dies trotz Straßenplanung nicht möglich sein soll, sei schon deswegen nicht verständlich, weil angrenzende Grundstücke, die ebenfalls am Graben liegen, als Bauland ausgewiesen seien. Es handele sich um einen enteignungsgleichen Eingriff.
Abwägung: Das Grundstück wurde zum Zeitpunkt der Auswertung der öffentlichen Auslegung wegen seines ökologischen Wertes und seiner Lage in unmittelbarer Nähe zum Kreuzgraben für die Renaturierungsmaßnahme und die Schaffung von Stauvolumen für unverzichtbar gehalten. Gemäß § 40 BauGB besteht bei Festsetzung als öffentliche Grünfläche ggf. ein Recht auf Übernahme und Entschädigung der Fläche. Auswirkungen auf den
Bebauungsplanentwurf: Keine Das Ergebnis der öffentlichen Auslegung führte hinsichtlich des eingeschränkten Geltungsbereichs zu Änderungen, die sich im Deckblatt mit folgenden Inhalten niederschlugen: · Streichung der TF 4.2 (Kita auf Privatgelände) · Streichung der TF 4.3 (Kita auf Privatgelände) · Änderung TF 6.6 Dachbegrünung · Streichung TF 6.12 Regenwasserversickerung Konkretisierung und Ergänzung der Vermaßung der Baukörper östlich der Heinrich-Böll-Straße und von Baugrenzen in geringfügigem Umfang. 7.3 Abwägungsbeschluss, Beschluss zur erneuten öffentlichen AuslegungDas Bezirksamt Pankow fasste in seiner Sitzung am 11. Februar 1997 mit Vorlage zur Beschlussfassung Nr. III-227/97 den Abwägungsbeschluss gemäß § 4 Abs. 3 AGBauGB (a.F.). Gleichzeitig stimmte es dem sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom 8. November 1995 mit Deckblatt vom 30. Januar 1997 zu und beschloss die erneute Beteiligung der von den Änderungen betroffenen Eigentümer gemäß § 13 BauGB. Die Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin hat das Ergebnis der öffentlichen Auslegung mit Drucksache Nr. 201/III-97 am 6. März 1997 zur Kenntnis genommen. Mit Drucksache Nr. 306/III-97 hat die BVV das Bezirksamt ersucht, von der Möglichkeit der Zulassung von Vorhaben während der Planaufstellung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Gebrauch zu machen. Als Voraussetzung wurde der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zur Übernahme von Folgekosten benannt. 7.4 Erneute Beteiligung nach der öffentlichen AuslegungDie Änderungen berührten nicht die Grundzüge der Planung. Daher war zu den Änderungen eine Beteiligung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB (1986) durchzuführen. Die Beteiligung der von den Änderungen betroffenen Eigentümer in entsprechender Anwendung des § 13 Abs. 1 Satz 2 BauGB erfolgte für das Grundstück der Wohnungsbaugesellschaft im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen. Diese äußerte dabei zu den im Deckblatt vom 30. Januar 1997 enthaltenen Änderungen keine weiteren Anregungen und erkannte die geänderten Festsetzungen im Rahmen der Erklärung zum Antrag auf Zulassung des Vorhabens während der Planaufstellung schriftlich an. 7.5 Abschluss eines städtebaulichen Vertrags
Am 26. März 1997 wurde zwischen dem Bauträger und dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow von Berlin ein Erschließungsvertrag und ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, nachdem dieser im Bezirksamt beraten und beschlossen wurde. 8. Entscheidung über die Zulässigkeit für das Vorhaben „Wohnen am Kreuzgraben“ 2. Bauabschnitt gemäß § 33 BauGBDer Bauträger des Vorhabens „Wohnen am Kreuzgraben“ hatte bereits am 20. Dezember 1994 einen Antrag auf Baugenehmigung für den 2. Bauabschnitt des Wohnungsbauvorhabens mit 216 Wohneinheiten (davon wurden 183 Wohnungen im 1. Förderweg bewilligt) gestellt. Das Vorhaben war aufgrund der gewerblichen Vorprägung des Grundstücks, seiner Größe und Auswirkungen auf die unmittelbare Umgebung und seiner unzureichenden Erschließung auf der Grundlage des § 34 des Baugesetzbuchs nicht genehmigungsfähig. 8.1 Beschluss des Bezirksamts und der BVV zur Anwendung des § 33 Abs. 1 BauGBNach Abschluss des städtebaulichen Vertrags hatte das Bezirksamt Pankow am 1. April 1997 beschlossen, der Bezirksverordnetenversammlung für die Zulassung des Wohnungsbauvorhabens auf der Grundlage des § 33 Abs. 1 BauGB die entsprechende Vorlage zur Beschlussfassung vorzulegen (Drucksache Nr. 315/III). Die Bezirksverordnetenversammlung Pankow beschloss für das Vorhabengebiet (Teil der Planstraße A, jetzt Heinrich-Böll-Straße, und östlich angrenzendes Baugebiet, jetzt WA 2) in ihrer 19. Sitzung am 3. April 1997 die sich aus der Abwägung bis dahin ergebenden Inhalte des Bebauungsplans XIX-11. Aufgrund der vorliegenden Voraussetzungen - Übereinstimmung des Vorhabens mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs XIX-11 vom 8. November 1995 mit Deckblatt vom 30. Januar 1997 und einer gesicherten Erschließung durch einen abgeschlossenen Erschließungsvertrag sowie der schriftlich abgegebenen Erklärung des Antragstellers über die Anerkennung der Festsetzungen wurde eine Baugenehmigung gemäß § 33 Abs. 1 BauGB im April 1997 erteilt. Der Beschluss der BVV vom 3. April 1997 und der abgeschlossene städtebauliche Vertrag bildeten auch die Grundlage zur Genehmigung für den Bau der Kindertagesstätte auf dem Grundstück Kreuzgraben 13 gemäß § 33 Abs. 1 BauGB. 8.2 Stellungnahme der Senatsverwaltung zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGBFür den
Straßenzug 1. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße (Planstraße A) wurden auf
dem erreichten Stand der Abwägung zu den im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
durchgeführten Beteiligungen Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung im
Vorgriff auf die künftigen Festsetzungen bzw. planersetzend getroffen, mit der
Absicht, bereits während der Planaufstellung eine Herstellung der Erschließungsanlage
auf der Grundlage des § 125 Abs. 2 BauGB zu ermöglichen. Es sind folgende Belange in die Abwägung zur Straßenführung eingeflossen: · Die an die Heinrich-Böll-Straße angrenzende Wohnnutzung profitiert von der Funktion als reine Anliegerstraße. · Die vorgesehene Verkehrsführung dient der Verkehrsvermeidung in diesem Bereich. Durchgangsverkehre in Nord-Süd-Richtung können nicht entstehen. · Mit der Unterbrechung der Nord-Süd-Verbindung kann der in Ost-West-Richtung verlaufende Kreuzgraben naturnah ausgestaltet werden. Der Kreuzgraben kann auf diese Weise auch seine Wirkung als Erholungsfläche entfalten und bietet Entwicklungsmöglichkeiten für einen größeren zusammenhängenden Grünzug. Eine zusätzliche Zäsur wird vermieden. Störungen durch parallele und kreuzende Kraftfahrzeuge werden unterbunden. · Die Straßenführung mindert die Versiegelung von Boden, da für die Straßen insgesamt weniger Verkehrsflächen benötigt werden. · Der begrünte und mit einer Baumallee versehene Straßenraum kann hierdurch eine Rolle im Zusammenhang mit dem Grünzug übernehmen. · Die Planung berücksichtigt wasserwirtschaftliche Belange. Mit Schreiben vom 11. Februar 1997 stimmte die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (Abt. II E) der Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB zur Herstellung des 1. Bauabschnitts der Heinrich-Böll-Straße (Planstraße A) zu. Die Zustimmung erfolgte unter der Voraussetzung, dass zu einem späteren Zeitpunkt die endgültige Herstellung der Erschließungsstraße (d.h. einschließlich Anbindung an die Dietzgenstraße) in Übereinstimmung mit den geplanten B-Plan-Festsetzungen realisiert wird. Der 1. Bauabschnitt der Heinrich-Böll-Straße (Teil der Planstraße A) von der Schillerstraße bis zur Kreuzgrabenbrücke wurde durch den Vorhabenträger hergestellt, an das Tiefbauamt übergeben und öffentlich gewidmet. 8.3 Stellungnahme der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr zur Anwendung des § 33 Abs. 1 BauGBMit Schreiben vom 17. April 1997 teilte die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr mit, dass nach ihrer Auffassung die Voraussetzungen zur Anwendung des § 33 Abs. 1 BauGB für das Wohnungsbauvorhaben nicht vorliegen würden, weil die Abwägung zum Bebauungsplan XIX-11 teilweise widersprüchlich und zum Teil unvollständig sei. Nachdem sich abzeichnete, dass aufgrund der erhobenen Bedenken eine erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1986) auf der Grundlage eines überarbeiteten Bebauungsplanentwurfs durchzuführen sein würde, wurde von einer weiteren Beteiligung nach § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu den im Deckblatt vom 30.01.1997 vorgesehenen Änderungen abgesehen. 9. Änderungsbeschluss zu den Straßenbegrenzungslinien KreuzgrabenAuf
Veranlassung des Tiefbauamts, das den Ausbau der Straße Kreuzgraben in die Investitionsplanung
eingestellt hatte, ergab sich 1999 zu den bis dahin geplanten Straßenbegrenzungslinien
der Planstraße B (jetzt Kreuzgraben) weiterer Änderungsbedarf nach der
öffentlichen Auslegung. Die
Beteiligung von betroffenen Grundstückseigentümern und der Versorgungsunternehmen
im Rahmen der Ausbauplanung ergab, dass eine Verbreiterung der Straße auf 16,5
m als Planungsziel nicht weiterverfolgt werden sollte. Die der
geplanten Querschnittsbreite zugrunde liegende Einteilung der Straßenverkehrsfläche
wurde durch das Tiefbauamt nicht umgesetzt, weil vorhandener Altbaumbestand
die beabsichtigte Stellplatzanordnung nicht zuließ. Die im Interesse der
Erhaltung der Straßenbäume veränderte Gestaltung der Straße rechtfertigte es
gegenüber den privaten Belangen nicht mehr, den Querschnitt durchgehend auf
eine Breite von 16,5 m zu Lasten der anliegenden Grundstücke zu verbreitern.
Darüber hinaus konnten damit Kosten für die öffentliche Erschließungsanlage
eingespart und eine schnellere Umsetzbarkeit erreicht werden. Am 27. Oktober
1998 beschloss das Bezirksamt Pankow die Änderung der Straßenbegrenzungslinien
(Verringerung des Querschnitts auf 14,80 m bis 15,80 m) für die
Straße Kreuzgraben und die Zuordnung der nicht benötigten Verkehrsflächen zu
den angrenzenden Grundstücksflächen. 10. Beschluss zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB (Herstellung der Straße Kreuzgraben)In der 147.
Sitzung am 27. Oktober 1998 beschloss das Bezirksamt Pankow, der Bezirksverordnetenversammlung
die Vorlage Drucksache Nr. 541/III zur Beschlussfassung vorzulegen, mit dem
Ziel, auf der Basis der geänderten Straßenbegrenzungslinien einer vorzeitigen
Herstellung der Straße Kreuzgraben zuzustimmen. Mit dieser
Vorlage beschloss die BVV in ihrer 40. Sitzung am 4. März 1999 die Herstellung
der Straße Kreuzgraben gemäß § 125 Abs. 2 BauGB. 10.1 Stellungnahme der Senatsverwaltung zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGBMit Schreiben vom 5. Mai 1999 teilte die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr mit, dass die Voraussetzungen für die Anwendung des § 125 BauGB zur Herstellung der Straße Kreuzgraben nicht vorliegen, da zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle für den Ausbau benötigten Grundstücke vom Tiefbauamt erworben worden waren. Mit Schreiben vom 21. Februar 2003 erteilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – nachdem diese Voraussetzungen gegeben waren – auf erneuten Antrag die Zustimmung gemäß § 21 AGBauGB für die Herstellung der Erschließungsanlage Kreuzgraben. 11. Beschluss zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB für die Herstellung der Heinrich-Böll-Straße (2. Bauabschnitt)Auf Grund des im Rahmen der Zustimmung zur Herstellung des 1. Bauabschnitts der Planstraße A gemäß § 125 Abs. 2 BauGB von der Senatsverwaltung geäußerten Vorbehaltes, zu einem späteren Zeitpunkt auch den 2. Abschnitt bis zur Dietzgenstraße umzusetzen, hatte der Bezirk dieses Vorhaben in die Investitionsplanung eingestellt und sich um die Verfügbarkeit der benötigten Grundstücke bemüht. Nach Vorliegen dieser Voraussetzungen hatte das Tiefbauamt für den Anschluss der Heinrich Böll-Straße von der Kreuzgrabenbrücke bis zur Dietzgenstraße ebenfalls eine Zustimmung gemäß § 125 Abs. 2 BauGB beantragt. Es wurde festgestellt, dass die in § 125 Abs. 2 BauGB genannten Anforderungen erfüllt waren. Daraufhin hatte das Bezirksamt auf seiner Sitzung am 14.01.2003 beschlossen, der BVV eine entsprechende Vorlage zur Beschlussfassung vorzulegen. Mit der Vorlage zur Beschlussfassung - Drucksache V-0344/03 - beschloss die Bezirksverordnetenversammlung Pankow in ihrer 12. Sitzung am 29. Januar 2003 die Herstellung der Heinrich-Böll-Straße von der Dietzgenstraße bis zur Kreuzgrabenbrücke gem. § 125 Abs. 2 BauGB. 11.1 Zustimmung der Senatsverwaltung zur Anwendung des § 125 Abs. 2 BauGB gemäß § 21 AGBauGBMit Schreiben vom 3. Juli 2003 erteilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Zustimmung nach § 21 AGBauGB für die Herstellung der Heinrich-Böll-Straße (2. Bauabschnitt) auf der Grundlage des § 125 Abs. 2 BauGB. 12. Mitteilung gemäß § 5 AGBauGB über die Absicht, den Bebauungsplan zu ändern und den Geltungsbereich zu reduzierenDa das Planerfordernis für Teile des Geltungsbereichs entfallen war, war es erforderlich, den Bebauungsplanentwurf zu überarbeiten und den Geltungsbereich zu reduzieren. Für die Erweiterung der Dietzgenstraße besteht aktuell keine planerische Erforderlichkeit. Zu gegebener Zeit kann hierfür ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden. Daher soll von einer Straßenplanung für die Dietzgenstraße im Rahmen der Bauleitplanung Abstand genommen werden. Die Absicht einer Verbreiterung der Beuthstraße war vom Tiefbauamt zwischenzeitlich ebenfalls aufgegeben worden. Für die an der Beuthstraße, der Dietzgenstraße und an der Schillerstraße gelegenen Grundstücke, war das Planerfordernis entfallen. Weil sie entweder auf der Grundlage des § 34 BauGB bebaut werden können oder bereits bebaut worden sind, ergab sich die Absicht, das Verfahren mit reduziertem Geltungsbereich fortzusetzen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde über die Absicht, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans XIX-11 mit reduziertem Geltungsbereich fortzuführen, mit Schreiben vom 22.03.2005 gemäß § 5 AGBauGB informiert. Mit Schreiben vom 22.04.2005 äußerte die Senatsverwaltung keine Bedenken gegen die Änderungsabsicht. Gleichzeitig teilte sie mit, dass das Verfahren nach § 7 AGBauGB durchgeführt wird, weil wegen der Lage an der Straßenbahnlinie M1 (Endstelle Schillerstraße) und an der Dietzgenstraße als übergeordneter Hauptverkehrsstraße dringende Gesamtinteressen Berlins berührt sind. 13. Erneute landesplanerische AbfrageDie erneute
Anfrage nach den Zielen der gemeinsamen Raumordnung und Landesplanung in
Berlin und Brandenburg gemäß Art. 13 Abs. 2 des Landesplanungsvertrags für
den reduzierten Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-11 erfolgte mit
Schreiben vom 22. März 2005. Mit Schreiben vom 11. April 2005 teilte die gemeinsame
Landesplanungsabteilung mit, dass der Bebauungsplanentwurf vereinbar mit den
Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung
ist. 14. Änderung des GeltungsbereichsDas Bezirksamt Pankow hat am 21.06.2005 die Einschränkung des Geltungsbereichs beschlossen. Der Geltungsbereich umfasst jetzt die Grundstücke an der Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der Grundstücke 1, 2, 4 und 61, sowie eine Teilfläche des Grundstücks Schillerstraße 6 / 6 A, den Kreuzgraben und an diesen beiderseits anliegende Grundstücke zwischen Waldowstraße und dem Grundstück Dietzgenstraße 62 / 64, die Grundstücke Kreuzgraben 13 und Dietzgenstraße 60 einschließlich dem Weg zwischen den Grundstücken Beuthstraße 47 und 48, und eine Teilfläche des Grundstücks Dietzgenstraße 62 / 64 im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen. Damit entfallen alle Festsetzungen der Planzeichnung sowie die textlichen Festsetzungen, die nunmehr außerhalb des Geltungsbereichs liegende Grundstücke betrafen. 15. Anwendung der ÜberleitungsvorschriftenVon den Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 in Verbindung mit § 244 Abs. 2 BauGB in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824) wurde Gebrauch gemacht. 16. Weitere Überarbeitung des BebauungsplanentwurfsDa im Rahmen der Unterrichtung der Senatsverwaltung über die Absicht, Vorhaben während der Planaufstellung zu zulassen, auch eine formlose Überprüfung erfolgte, in deren Ergebnis der Bebauungsplanentwurf XIX-11 vom 08.11.1995 mit Deckblatt vom 30.01.1997 für widersprüchlich und nicht festsetzungsfähig erachtet wurde, sollte für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens auch eine Konzentration der Planungsinhalte auf die wesentlichen Planungsziele erfolgen und für den verkleinerten Geltungsbereich die Regelungsdichte reduziert werden. Änderungsbedarf ergab sich auch aus nach der öffentlichen Auslegung mit dem Bauträger im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgten Festlegungen des Bezirksamts. Hierbei wurde entschieden, die integrierte Kita, jetzt außerhalb des Geltungsbereichs, aufzugeben. Zudem wurden auch die nach der öffentlichen Auslegung im Zuge der Verhandlungen zum städtebaulichen Vertrag erfolgten Änderungen im Sinne einer erneuten Beteiligung des Bauträgers gem. § 3 Abs. 3 Satz 2 BauGB sowie die ebenfalls nach der öffentlichen Auslegung im Rahmen der Entscheidungen gemäß § 125 Abs. 2 BauGB zu den öffentlichen Straßen beschlossenen Änderungen berücksichtigt. Durch die zwischenzeitlich erfolgten wasserrechtlichen Plangenehmigungen ergab sich ebenfalls Anpassungsbedarf für den Bebauungsplanentwurf und die Abwägung. Die durch wasserrechtliche Genehmigungsverfahren betroffenen Flächen werden als Wasserflächen und Retentionsflächen nachrichtlich übernommen. Der Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 beinhaltet im Verhältnis zur bisherigen Planung folgende wesentliche Planänderungen: · Die Sicherung eines zweiten Standorts für die Errichtung einer Kindertagesstätte wurde aufgegeben. Auf der Grundlage der noch geltenden Richtwerte der GEWOS-Studie 2000 würden sich für den anzusetzenden Bedarf (2 EW je WE) 112 Kita-Plätze ergeben. Dies rechtfertigt nicht die Sicherung von zwei Gemeinbedarfsstandorten wie ursprünglich der Bebauungsplanentwurf XIX-11, ausgehend vom damaligen Nutzungskonzept der Bereichsentwicklungsplanung, vorsah. · Es erfolgte eine Änderung der geplanten Festsetzungen für das Grundstück Heinrich-Böll-Straße 6 (Flurstück 120). Von der Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage als Bestandteil des Grünzugs wurde Abstand genommen, da kein Fachbedarf mehr besteht. Damit wird auch den im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgetragenen Bedenken gegen die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage Rechnung getragen. Mit der Herstellung der Heinrich-Böll-Straße ist eine wesentliche Voraussetzung für die bauliche Nutzung dieses Grundstücks geschaffen worden. Daher wird mit dem Bebauungsplan die Fläche als allgemeines Wohngebiet einschließlich weiterer Regelungen zur Bebaubarkeit unter Berücksichtigung der städtebaulichen Strukturen, der Lage am Kreuzgraben und des vorhandenen Baumbestands gesichert. · Das Baugrundstück WA 3 wurde als erheblich mit Altlasten belastete Fläche gekennzeichnet. · Es wurde eine Differenzierung der allgemeinen Wohngebiete in WA 1, WA 2 und WA 3 vorgenommen, um die unterschiedlichen Regelungsgehalte eindeutig bestimmen zu können. · Da für die ausdrückliche Sicherung einer größeren privaten Stellplatzanlage im WA 1 kein öffentlicher Belang mehr spricht, diese Anlagen aber nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig sein sollen, wurde diese Fläche in die bebaubaren Flächen innerhalb des WA 1 einbezogen. · Es wurde im WA 2 eine Differenzierung der Baukörperfestsetzung anhand des realisierten Vorhabens zur Klarstellung notwendig. Dies trifft auch auf die Präzisierung der Stellplatzanlagen im WA 2 zu. · Außerdem wurde eine Anpassung und Differenzierung zur Reduzierung der Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetzten Grundfläche/Grundflächenzahl durch Nebenanlagen im WA 2 erforderlich. · Im WA 2 entfiel die Bindung zum Anpflanzen, weil die Begrünungsmaßnahmen in qualitativ sehr hochwertiger Weise bereits umgesetzt wurden und sich ein Festsetzungserfordernis aus der Eingriffs-/Ausgleichsbewältigung zum WA 2 nicht ergab. · Die Festsetzungen zur Begrünung wurden, in Abstimmung mit dem Amt für Umwelt und Natur, dem Ausgleichserfordernis sowie den zukünftigen städtebaulichen Zielvorstellungen generell angepasst. · Die Festsetzungsabsicht, Teile der privaten Grundstücke im WA 1 und WA 2 als private Grünflächen vorzusehen, wurde aufgegeben. Die Flächen wurden als überbaubare (WA 1) bzw. als nicht überbaubare (WA 2) Grundstücksflächen den Baugrundstücken zugeordnet. Für die Grünverbindung zur Dietzgenstraße innerhalb des WA 1 ist das Erfordernis entfallen. Diese soll vorzugsweise südlich der Heinrich-Böll-Straße durch eine Fortführung des Kreuzgrabengrünzugs gesichert werden. · Es erfolgte eine geringfügige Verschiebung der Baugrenzen im Bereich des WA 1 im Vorgartenbereich, weil die Vorgartentiefe von 3,2 m auf die ortsübliche Tiefe von 4,0 m im Osten verbreitert, die Bautiefe aber insgesamt nicht eingeschränkt werden soll. Die rückwärtigen und seitlichen Baugrenzen sind somit entfallen. · Bindungen zum Erhalt von Bepflanzung innerhalb der öffentlichen Grünfläche und der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz“ wurden aufgegeben, weil diese Selbstbindung der Gemeinde nicht erforderlich ist. · Das Gehrecht für die Allgemeinheit im WA 2 konnte entfallen. Die planungsrechtliche Vorbereitung eines Gehrechtes für die Allgemeinheit ist nicht erforderlich, da die Wegeverbindungen über die Alleen Heinrich-Böll-Straße und die Waldowstraße im Straßenraum in ausreichendem Maße gewährleistet sind. Die Möglichkeit einer Durchwegung des privaten Grundstücks ist inzwischen in einem städtebaulichen Vertrag gesichert. Darüber hinaus ist vom Bauträger auf dieser Fläche bereits ein Weg hergestellt und für die Öffentlichkeit zugänglich. Die planungsrechtliche Sicherung durch den Bebauungsplan ist daher nicht mehr erforderlich und somit kann auch die Inanspruchnahme von Flächen auf dem Grundstück Schillerstraße 6/6A entfallen. · Der Geltungsbereich wurde daher um diese Teilflächen auf dem Grundstück Schillerstraße 6/6A reduziert. · Die Signatur zur Umgrenzung der Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ist entfallen, da eine Festsetzung als Ausgleichsmaßnahme für Eingriffe an anderer Stelle nicht abwägungsgerecht ist. Auf diesen Flächen sind weitgehend wasserrechtliche Festlegungen getroffen worden, die einer Abwägung im Bebauungsplan nicht zugänglich sind, aber den verfolgten Entwicklungszielen nicht entgegenstehen. Die Wasserflächen nach Plangenehmigung werden nachrichtlich übernommen. · Dem hergestellten Spielplatz soll eine Fläche durch Abgrenzung vom pädagogisch betreuten Spielplatz und den übrigen öffentlichen Grünflächen durch eine Zweckbestimmung als „öffentlicher Spielplatz“ zugewiesen werden. · Der Wegfall der textlichen Festsetzung zur Nichtanrechnung von Tiefgaragenflächen auf die Geschossfläche ist dadurch bedingt, dass es seit der Änderung der Bauordnung von Berlin keine Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen mehr gibt und somit die textliche Festsetzung entfallen kann. · Die Regelung zur abweichenden Bauweise ist entfallen und durch die offene Bauweise ersetzt worden, da noch völlig offen ist, wie eine zukünftige Bebauung im WA 1 aussehen wird. · Da das Plangebiet nicht im Vorranggebiet zur Luftreinhaltung liegt, fehlt für eine textliche Festsetzung zur Luftreinhaltung die Rechtfertigung. · Die textliche Festsetzung zur Dachbegrünung ist in der Abwägung zwischen Ausgleichserfordernis und Ermöglichen einer Nutzung von Solarenergie durch Ausweisung geeigneter überbaubarer Flächen entfallen, da sie als Ausgleichsmaßnahme für Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich ist. · Änderung der Bezugsbasis zum Anpflanzen von Bäumen in der textlichen Festsetzung Nr. 7. Berechnungsgrundlage soll anstelle der nicht überbaubaren Flächen die gesamte Grundstücksfläche sein. · Wegfall eines Geh- und Fahrrechts auf dem Grundstück Dietzgenstraße 60 zugunsten der Benutzer und Besucher der Dietzgenstraße 58. · Wegfall der Leitungsrechte über den Kreuzgraben hinweg, da diese im Bereich der öffentlichen Grünfläche nicht erforderlich sind. · Modifikation der Nutzungsmaße und überbaubaren Grundstücksfläche auf der Gemeinschaftsfläche „Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz“. Durch diese Änderungen waren die Grundzüge der Planung (z.B. mit Änderung der Nutzungsart) berührt. Aufgrund der Reduzierung des Geltungsbereichs und der vielfachen Änderungen, die bürgerfreundlich nicht mehr mit einem Deckblatt darstellbar gewesen wären, wurden die Änderungen nicht in einem Deckblatt, sondern in einem neuen Reinplan vorgenommen. Dieser wurde aufgrund der vielfach veränderten Grundstücksbildungen und der veränderten Realsituation auf einer neuen, aktuellen Plangrundlage erstellt und erhielt das Datum vom 6. Dezember 2005. Da von den Änderungen teilweise die Grundzüge der Planung berührt waren und die öffentliche Auslegung im Januar 1996 weit zurückliegt, war es erforderlich, den Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nochmals öffentlich auszulegen. 17. Änderungsbeschluss/ Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGBDas Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 10.01.2006 die Einschränkung des Geltungsbereichs um die Teilfläche des Grundstücks Schillerstraße 6 / 6 A beschlossen sowie dem neuen Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 einschließlich seiner Begründung zugestimmt. Der Titel wurde entsprechend angepasst. Diese Änderung des Geltungsbereichs wurde im Amtblatt Nr. 2 am 13. Januar 2006 auf den Seiten 90-91 bekannt gemacht. Es wurde beschlossen, den Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 erneut gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen. Es wurde beschlossen, den Behörden und Dienststellen, die Träger öffentlicher Belange sind, parallel zur öffentlichen Auslegung erneut Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. 18. Erneute Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1986)18.1 Art und Weise der erneuten öffentlichen AuslegungDie
öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde auf Grundlage des Reinplans
vom 6. Dezember 2005 in der Zeit vom 23. Januar bis einschließlich Die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte am 13. Januar 2006 im Amtsblatt für Berlin Nr. 2 auf S. 91. Auf die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans XIX-11 wurde hingewiesen durch amtliche Anzeige am 13. Januar 2006 in den Tageszeitungen „Berliner Zeitung“. Zusätzlich erfolgte eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und seiner Begründung im Internet auf der Website des Bezirks (http://www.berlin.de/ba-pankow/verwalt/stadt/stapl.html). Während der Auslegungsfrist machten drei Bürger und eine Vertreterin der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft für Naturschutz e.V. (BLN) von der Möglichkeit Gebrauch, sich im Amt für Planen und Genehmigen über die Planung zu informieren. Es ging eine schriftliche Stellungnahme mit verschiedenen Anregungen von der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. ein. 18.2 Ergebnis der erneuten öffentlichen Auslegung1.
Anregung: Schon im landschaftsplanerischen Gutachten (Büro D. Schrickel) wurden geschützte Einzelbäume und Baumgruppen (nach damaliger Baumschutzverordnung), besonders entlang des Kreuzgrabens und auf der Kleingartenanlage angetroffen. Lt. naturschutzfachlicher Bewertung von 2005 wurden speziell die noch nicht bebauten Flächen WA1 und WA3 als Biotopstruktur für schützenswert erachtet. Dieser Einschätzung werde im B-Plan aber nur bedingt Rechnung getragen, da z.B. für die als naturhaushaltswirksam eingestufte Teilfläche des WA1 (ehem. Kleingartenkolonie) eine Versiegelung von bis zu 60 % möglich ist. Hier sei eine naturnahe, als artenreich eingestufte Fläche mit Bäumen, Sträuchern und Gräsern entstanden. Abwägung: Die Einschätzung, dass es sich beim WA 1 um eine artenreiche Vegetation handelt, geht auf das Gutachten von 1994 und nicht auf eine Bewertung im Jahre 2005 zurück. Von einem naturnahen Bestand war nicht die Rede. Der vorhandene Baumbestand wurde 2005 durch das Amt für Umwelt und Natur nochmals abschließend bewertet. Danach sind auf der ehemaligen Kleingartenanlage im WA 1 und im allgemeinen Wohngebiet WA 3 weniger die Einzelbäume schützenswert, sondern der Baumbestand entfaltet eher als Flächenbewertung in der Biotopstruktur seine Bedeutung. Die Wertigkeit der Einzelbäume hatte zudem im WA 1 und WA 3 seit Planungsbeginn eher abgenommen (Baumbruch, Schädlingsbefall etc.). Entlang des Kreuzgrabens konnte schützenswerter Baumbestand in die öffentliche Grünfläche integriert werden. In der Abwägung ist jedoch keineswegs alleine die Wertigkeit der vorhandenen Vegetation ausschlaggebend. Insofern ist es zutreffend, dass der Wertigkeit nur „bedingt“ Rechnung getragen werden konnte. Vielmehr war in der Abwägung zu berücksichtigen, dass bei den in Rede stehenden Flächen die prinzipielle Bebaubarkeit bereits vor der planerischen Entscheidung vorlag. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung dieses innerstädtischen und mittlerweile voll erschlossenen Gebietes ist gerade Ziel des Bebauungsplans. Demgegenüber wurde der Erhalt der gesamten vorhandenen Vegetation zurückgestellt. Der Schutz von Natur- und Landschaftsbestandteilen ist nur ein Belang neben anderen, der in der Abwägung gem. § 1 BauGB zu berücksichtigen ist. Die bisher vorgenommene Gewichtung in der Abwägung wird den Naturschutzbelangen in angemessener Weise gerecht. Die Baumschutzverordnung kommt unabhängig von den Festsetzungen des Bebauungsplans weiter zum Tragen. Ferner werden Festsetzungen zur Begrünung der Flächen vorgesehen, die mit ihrer Anrechenbarkeit von vorhandenen Bäumen den Aspekt der Vermeidung (auch von bereits gem. § 34 BauGB zulässigen Eingriffen) beinhalten und eine Durchgrünung der Wohngebiete sichern. (siehe Punkt II.4.10.5 der Begründung). Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 2.
Anregung: Die Fläche des WA3 sei in der naturschutzfachlichen Bewertung, aufgrund ihres Biotop- und Artenpotentials, sogar als hochwertig eingestuft. Durch die Begrenzung auf 40 % überbaubare Fläche (ohne Nebenanlagen) kann die „angestrebte Vermeidung von Eingriffen in den vorhandenen Baumbestand“ nicht realisiert werden. Abwägung: Bei der Planung ist hier zu berücksichtigen, dass die Fläche nach § 34 BauGB bebaubar ist. Bereits nach geltendem Planungsrecht sind Eingriffe in den Baumbestand und die sonstige Vegetation möglich. Die Anordnung der Bäume auf dem Grundstück ist so, dass das Grundstück überhaupt nur bebaut werden kann, wenn einige der Bäume gefällt werden. Die Baumschutzverordnung ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berührt, sie greift weiterhin. Die Konzentration der überbaubaren Flächen auf einen Bereich, der keinen schützenswerten Baumbestand aufweist, ist nicht möglich. Die Festsetzung der Baugrenzen ist dennoch vom Vermeidungsgrundsatz getragen, da nur 9 der potentiell geschützten Bäume innerhalb der Baufensterausweisung liegen. Außerhalb der überbaubaren Flächen liegen 17 Bäume. Der Belang des Landschaftsbilds ist gleichwohl in die Abwägung eingestellt worden. Um eine Distanz von Bebauung zum Kreuzgraben zu sichern, wurde die Tiefe der Bebaubarkeit durch die Lage des Baufensters eingeschränkt. An der bisherigen Abwägung wird festgehalten. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 3.
Anregung: In die Planung sollte miteinbezogen werden, dass wertvolle ältere Bäume erhalten bleiben. Abwägung: Die Planung hat den Erhalt von wertvollen alten Bäumen zum Ziel. Wertvolle Bäume konnten in die öffentlichen Grünflachen integriert werden. In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Jugendfreizeitstätte mit pädagogisch betreutem Spielplatz befindet sich der Baumbestand in der nicht überbaubaren Grundstücksfläche bzw. außerhalb der zweigeschossig überbaubaren Grundstücksfläche, so dass er erhalten werden kann. Die Straßenplanung der Straße Kreuzgraben wurde mit Rücksicht auf vorhandene Bäume und deren Wurzelbereich geändert. Die gewählte Festsetzungsstruktur einer flächenmäßigen Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen insbesondere für das WA 1 ist so flexibel, dass Bäume erhalten werden können. Dabei wurde auch ermöglicht, dass Obstbäume, die ja nicht unter die Baumschutzverordnung fallen, im Rahmen der Anrechnung von zu pflanzenden Bäumen nach textlichen Festsetzung 7 berücksichtigt werden können. Hierdurch besteht ein Anreiz, Obstbäume zu erhalten. Im WA 2 wurden einige schützenswerte Bäume an der östlichen Grundstücksgrenze in die Freiflächengestaltung integriert. Auf die Festsetzungen für das WA 3 ist bereits eingegangen worden. Auch wurde darauf hingewiesen, dass die Bäume unter dem Schutz der Baumschutzverordnung stehen. Jeder Bauherr wird prüfen, inwieweit dem Erhalt eines schützenswerten Baumes gegenüber seiner Fällung und den damit verbundenen finanziellen Auswirkungen der Vorzug zu geben ist. Insofern ist die o.g. Anregung mit der Planung bereits berücksichtigt. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 4.
Anregung: Die Begrünungsfestsetzung von einem Baum/350 m² erscheine als zu gering, da im Allgemeinen ein Baum/200 m² oder auch niedriger als Bestand festgesetzt werden. Die bisherige textliche Festsetzung trage zum Schutz des vorhandenen Baumbestandes nicht bei. Für das mit knapp > 800 m² relativ kleine Grundstück WA3 würden sich als festgesetzter Baumbestand nur 2-3 Bäume ergeben. Abwägung: Die Einschätzung beruht auf einem Missverständnis. Es soll 1 Baum/350 m² Grundstücksfläche und nicht pro überbaubarer Grundstücksfläche gepflanzt werden, was bei dem etwa 2 000 m² großen Baugrundstück die Pflanzung (Erhaltung) von etwa 6 Bäumen nach sich zieht. Dies übersteigt die Zahl der Bäume, die bei einem Verhältnis von 1 Baum/200 m² überbaubarer Grundstücksfläche anzupflanzen wären. Eine Erhöhung der zu pflanzenden (erhaltenden) Mindestzahl von Bäumen ist nicht angemessen. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 5.
Anregung: Als Planziel werde für den Geltungsbereich laut FNP ein nord-süd-gerichteter Grünzug angestrebt. Es stelle sich die Frage, ob nicht ein Teilbereich der ehemaligen Kleingartenanlage (WA1) als naturnaher Grünzug erhalten bleiben solle. Abwägung: Ein Grünzug an dieser Stelle kann die im FNP verfolgte Absicht einer Verbindung mit den Friedhofsarealen im Norden von Niederschönhausen nicht erfüllen. Die geschlossene Blockrandbebauung der Schillerstraße und das voll versiegelte Areal des Straßenbahndepots Nordend stellen eine unüberwindliche Barriere für den Grünzug dar. Der Belang einer attraktiven Nord-Süd-Verbindung für Fußgänger im Sinne eines Grünzuges ist dennoch berücksichtigt worden. Die Heinrich-Böll-Straße wurde als Allee ausgebildet und stellt eine ruhige Anliegerstraße dar. Damit kann diese Straße auch ihrer Verbindungsfunktion im System der öffentlichen Grünräume und des Grünzugs gerecht werden. Darüber hinaus wird der Kreuzgrabengrünzug in östliche Richtung weiterentwickelt, um besser geeignete Anknüpfungspunkte für eine Entwicklung des Grünzugs nach Norden zu schaffen. 6.
Anregung: Es wird gebeten zu prüfen, ob die damit im Zusammenhang stehende Fläche WA3 überhaupt bebaut werden sollte, zumal es sich hier um eine Altlastenverdachtsfläche handelt. So könnte der teils wertvolle und alte Baumbestand erhalten bleiben und die gebildete Einheit mit dem benachbarten Feuchtgebiet weiterbestehen. Abwägung: Die vorhandenen Altlasten stehen einer Festsetzung als allgemeines Wohngebiet nicht entgegen (vgl. Kap. II.4.10.5, Punkt „Altlasten im WA3“ dieser Begründung). Die Prüfung ist im Rahmen der Abwägung des bisherigen Aufstellungsverfahrens bereits vorgenommen worden und war der Begründung zu entnehmen. Da es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt, und sich eine wohngebietstypische Nutzung bereits aus der näheren Umgebung ergibt, soll der Bebauungsplan auch künftig eine Wohnnutzung ermöglichen. Die Thematik ist in die Abwägung insofern eingeflossen, als hier Flächen mit Baulandqualität nicht in Grünfläche durch den Bebauungsplan umgewandelt werden sollen. Dies würde einen Eingriff in die Privatnützigkeit bedeuten und ggf. einen Übernahmeanspruch hervorrufen und für das Land Berlin mit erheblichen Kosten (Grunderwerb, Altlastensanierung, Unterhaltung) verbunden sein. Dem Landschaftsbild wurde durch Freihaltung der grabennahen Bereiche entsprochen (siehe auch Abwägung zu Anregung 2). Auswirkungen
auf den Bebauungsplan: Keine. Der Verfahrensschritt führte zu keiner Änderung des Bebauungsplanentwurfs. 19. Erneute Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (1986)19.1 Art und Weise der BeteiligungParallel zur zweiten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs fand eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 6 Abs. 2 AGBauGB statt. Mit Schreiben vom 12. Januar 2006 wurden 32 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, aufgefordert, ihre Stellungnahmen zum Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat abzugeben. Insgesamt gingen im Rahmen dieser Beteiligung 21 schriftliche sowie eine telefonische Stellungnahmen ein, darunter stimmten 11 Stellen der Planung zu bzw. äußerten keine Bedenken. Die übrigen beteiligten Träger öffentlicher Belange haben sich nicht rückgeäußert, so dass seitens des Bezirks Pankow davon ausgegangen werden konnte, dass die von diesen Beteiligten wahrzunehmenden Belange durch den Bebauungsplan XIX-11 nicht berührt wurden. Die eingegangenen Stellungnahmen trugen – mit Ausnahme einer Stellungnahme –keine Anregungen für Änderungen des Inhalts des Bebauungsplans vor. 19.2 Ergebnis der BeteiligungIm Folgenden werden nur die Stellungnahmen wiedergegeben, die den Regelungsgehalt des Bebauungsplans betrafen. Bezirksamt
Pankow, Tiefbauamt Anregung Die in der Begründung getroffenen Aussagen seien dahingehend zu konkretisieren, dass mit Datum 13.12.2005 die Heinrich-Böll-Straße erstmalig endgültig hergestellt und dem öffentlichen Verkehr übergeben worden ist. Abwägung: Der Hinweis wird in die Begründung (Kapitel II.4.7.1) eingearbeitet. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine. Die Begründung wird entsprechend dem Hinweis angepasst. Bezirksamt
Pankow, Amt für Umwelt und Natur Anregung Es wird darum gebeten, den letzten Satz des Abschnittes I.2.2.2 („Eine neue Sanierungsanordnung wird gegenüber dem Eigentümer durch die jetzt zuständige Bodenschutzbehörde (Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur) erlassen“) zu streichen. Abwägung: Der Hinweis wird in die Begründung eingearbeitet. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine. Die
Begründung wird entsprechend dem Hinweis angepasst. Vattenfall
Europe Berlin, Immobilien Immobilienplanung Anregung In dem betrachteten Gebiet befänden sich Vattenfall Kabelanlagen sowie zwei Netzstationen. Die Richtlinien zum Schutz der Vattenfall Kabelanlagen seien zu beachten. Abwägung: Die Vattenfall Kabelanlagen befinden sich mit Ausnahme der Hausanschlüsse im öffentlichen Straßenland. Die Richtlinien zum Schutz der Kabelanlagen betreffen nicht den Regelungsgehalt des Bebauungsplans. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine Berliner
Verkehrsbetriebe Anregung Es wird davon ausgegangen, dass an der Dietzgenstraße 60 keine Gehweg-, Gleis- und Straßenbauarbeiten geplant sind. Abwägung: Die Festsetzungen des Bebauungsplans ziehen keine Gleis- und Straßenbauarbeiten im Bereich der Dietzgenstraße 60 nach sich. Die Verbreiterung des Gehwegs hat keinen Einfluss auf den ÖPNV, so dass keine Belange der BVG berührt sind. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurfentwurf: Keine Berliner
Wasserbetriebe Anregung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs befänden sich in der Dietzgenstraße sowie in der Heinrich-Böll-Straße Entwässerungskanäle und Trinkwasserversorgungsleitungen der Berliner Wasserbetriebe. Diese Anlagen stünden im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Es wird darauf hingewiesen, dass Leitungsrechte im Bereich des Kreuzgrabens (s. Punkt IV.4.2 der Begründung) weiterhin benötigt würden. Abwägung: Die genannten Leitungen befinden sich bereits im Bereich öffentlicher Straßenverkehrsflächen bzw. öffentlicher Grünflächen. Sowohl die Straßen als auch die Grünflächen sind hergestellt. Der Leitungsbestand ist berücksichtigt. Die Eintragung von Leitungsrechten ist daher nicht erforderlich. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurfentwurf: Keine Senatsverwaltung
für Finanzen Anregung: Es wird davon ausgegangen, dass der Bebauungsplan-Entwurf, insbesondere hinsichtlich der noch angestrebten Maßnahmen, mit dem im Bezirk Pankow zuständigen Haushaltsbereich abgestimmt ist und durch die Festsetzung des Bebauungsplans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt Berlins führen. Abwägung: Wie im Kapitel III.4 der Begründung ausgeführt, wurde zur Vermeidung von Folgekosten für das Land Berlin für große Teile des Plangebiets ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Die Kindertagesstätte, der öffentliche Spielplatz und die Straßenverkehrsflächen sind bereits hergestellt und finanziert. Durch die Festsetzung des Bebauungsplans ergibt sich für bestimmte Straßenabschnitte die Möglichkeit, Erschließungsbeiträge zu erheben. Noch nicht in der Investitionsplanung enthalten sind die Kosten für den Bau der Jugendfreizeitstätte sowie zum Teil für die Herstellung der öffentlichen Grünflächen einschließlich des erforderlichen Grunderwerbs einer 40 m² großen Fläche. Ein Behalt der 40 m² großen nichtüberbaubaren Grundstücksfläche bis zur Durchführung der Maßnahme ist für den Eigentümer zumutbar, da die Fläche nicht eigenständig verwertbar ist und die ausgeübte Nutzung weiterhin möglich ist. Das Land Berlin geht somit durch die Festsetzungen des Bebauungsplans keine unmittelbare Verpflichtung zur Durchführung dieser Maßnahmen ein, so dass sie dann erfolgen können, wenn die Finanzierung gesichert ist. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abt. VIII D 25 1. Anregung Analog zum bereits bebauten WA 2 sei von einem Fachplaner für das WA 1 ein Entwässerungskonzept zu erarbeiten. Für das anfallende Niederschlagswasser seien die örtlichen Rahmenbedingungen für eine Versickerung und die begrenzten Ableitungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Abwägung: Für das WA 1 liegt kein konkretes städtebauliches Konzept vor. Der Bebauungsplan lässt Gestaltungsspielraum für eine künftige Bebauung der Fläche. Es kann noch kein Entwässerungskonzept erarbeitet werden, da es dafür erforderlich wäre, die genaue Lage und Ausdehnung der Baukörper und der versiegelten Flächen zu kennen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans stellen durch die offene Bauweise und die Begrenzung der GRZ jedoch sicher, dass es möglich sein wird, das anfallende Niederschlagswasser auf dem Grundstück zu versickern. Nach § 44 BauO Bln soll in Gebieten offener Bauweise Niederschlagswasser dem Untergrund zugeführt werden. Dies ist im WA 1 voraussichtlich möglich, bzw. kann wie im WA 2 ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept entwickelt werden. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 2. Anregung Der Bau von Tiefgaragen oder andere Tiefbaumaßnahmen, mit denen eine Grundwasserabsenkung verbunden ist, bedürften einer wasserrechtlichen Erlaubnis. Abwägung: Die wasserrechtliche Erlaubnis ist im Rahmen der Bauvorbereitung einzuholen. Zusätzlicher Regelungsbedarf im Bebauungsplan besteht nicht. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abt. I B 1. Anregung Im Flächennutzungsplan von Berlin sind im Bereich - Wohnbaufläche W 2 (GFZ bis 1,5), - die Dietzgenstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße und - ein übergeordneter nord-süd-gerichteter Grünzug, der die Parkanlagen südlich des Plangebietes (Bürgerpark/Schlosspark, Brosepark) mit dem Landschaftsraum Blankenfelde/Arkenberge verbindet, darstellt. Die Inhalte des Bebauungsplanes seien aus dem Flächennutzungsplan im Grundsatz entwickelbar. Da es die Intention des B-Planes ist, zur Entwicklung des übergeordneten Grünzuges bestehende Baumalleen, öffentliche Parkanlagen und begrünte Straßenräume miteinander zu verknüpfen und öffentliche Grünflächen insbesondere unter Einbindung der naturräumlichen Potentiale des Kreuzgrabens zu sichern, sei auch dieses Planungsziel des FNP im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung berücksichtigt bzw. konkretisiert. Abwägung: Die Hinweise bestätigen die Planung. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine 2. Anregung Unabhängig davon, dass gemäß Bebauungsplaninhalten die Überschreitung zulässiger Bauhöhen nicht zu erwarten ist, sei unter Punkt I.2. der Begründung aufzuführen, dass sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes im Bauschutzbereich des Flughafens Tegel – Anflugsektor – gemäß § 12 Luftverkehrsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.03.1999 (BGBl. I S. 550), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.06.2005 (BGBl. I S.1818) und im Bauschutzbereich der Flugnavigationsanlage Radar Tegel gemäß § 18a Luftverkehrsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.03.1999 (BGBl. I S. 550), zuletzt geändert durch Gesetz vom 21.06.2005 (BGBl. I S.1818) befindet. Abwägung: Die Begründung wird entsprechend dem Hinweis im Kapitel I.2.4 ergänzt. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine. Die Begründung wird entsprechend dem Hinweis angepasst. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abt. X OA Anregung: Die Ermittlungen hätten keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln ergeben. Es werden daher keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst. Es wird darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, seien die Arbeiten sofort zu unterbrechen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident in Berlin sei unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen. Abwägung: Der Hinweis wird in die Begründung (Kapitel II.4.10.5) eingearbeitet. Auswirkungen
auf den Bebauungsplanentwurf: Keine. Die Begründung wird entsprechend dem Hinweis angepasst. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Abt. X OI Anregung: Der Fachbereich X OI erkennt aus den vorgelegten Unterlagen eine Betroffenheit sowohl für sich selbst als auch für weitere Fachbereiche der Abt. Tiefbau von SenStadt, insbesondere für X PI E und X PI A. Es handele sich um die Brücke über den Kreuzgraben, zu der folgende Stellungnahme abgegeben wird: Durch das Bezirksverwaltungsgesetz in Verbindung mit dem Allgemeinen Zuständigkeitsgesetz sei für das Land Berlin festgelegt, dass Entwurf, Bau und Unterhaltung von Brücken nicht in der Zuständigkeit der Bezirke, sondern in der Zuständigkeit von SenStadt liegen. Die Planungsabsicht des Bezirks für eine Brücke über den Kreuzgraben sei bisher nicht bekannt gewesen. Aus der Verantwortung von X OI als Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflichtiger für Brücken ergebe sich die Forderung, beim Aufstellen von Bebauungsplänen die entsprechenden rechtlichen Grundlagen zu beachten. Die Notwendigkeit sei in dem Schreiben vom 09.08.2005 an alle Stadtplanungsämter ausführlich erläutert worden. Die geplante Brücke befinde sich genau an der Bebauungsplangrenze. Dabei umfasse der Bebauungsplan räumlich nicht einmal die gesamte Brücke. Aus diesem Grund könne der Bebauungsplan XIX-11 die Brücke nicht bauordnungsrechtlich sichern. Die angrenzenden Bereiche seien einzubeziehen. Dazu gehöre zunächst die planungs- und grundstücksrechtliche Sicherung des Gesamtbauwerks einschließlich des westlichen Widerlagers und einschließlich des in den Nachbarbereich hineinreichenden Brückenüberbaus. Darüber hinaus seien über die benachbarten Flächen Betretungs- und Benutzungsrechte für die Durchführung der nach DIN 1076 vorgeschriebenen Brückenprüfungen und für Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Soweit benachbarte Flächen im Eigentum des Landes Berlin stehen und eine Widmung als Straßen- oder Grünflächen haben, seien die erforderlichen Benutzungs- und Betretungsrechte gegeben. Dies treffe jedoch nur auf den Weg von der Dietzgenstraße (ehemaliger Grabenverlauf) zu. Die Flurstücke 118 und 119 befinden sich in Privateigentum. Hiervon seien Flächen für das geplante Brückenbauwerk und die entsprechenden Zugangsrecht zu sichern. Die Sicherung könne über festgesetzte Bebauungspläne oder durch Grunderwerb von Teilflächen der Flurstücke bzw. durch die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in den entsprechenden Grundbüchern erfolgen. Die gemäß Begründung zum Ankauf vorgesehene Teilfläche vom Grundstück Dietzgenstr. 64 sei dafür nicht ausreichend. Ohne Sicherung der angrenzenden Flächen werde der Festsetzung des Bebauungsplans XIX-11 mit der Brücke über den Kreuzgraben aus Sicht von SenStadt X OI nicht zugestimmt. Abwägung: Die in der Stellungnahme beschriebenen Zuständigkeiten, einschlägigen Gesetze und Richtlinien sind unstrittig. Die abgegebene Stellungnahme der Fachverwaltung unterliegt jedoch der Abwägung und ist nicht zwingend im Bebauungsplan und in allen Aspekten umzusetzen. Bei der Abwägung sind neben den angeführten fachlichen Gesichtspunkten auch die reale örtliche Situation und sonstige Belange zu berücksichtigen. Das als Vorschlag in den Bebauungsplan aufgenommene Brückensymbol gibt noch keinen Aufschluss über die tatsächlich erforderliche Größe, Konstruktion oder Beschaffenheit eines an dieser Stelle beabsichtigten Stegs über den Kreuzgraben. Im Bebauungsplan wurde das Symbol in erster Linie aufgenommen, um auf die beabsichtigte Querung eines Grabens hinzuweisen, der als Gewässer II. Ordnung der Fachplanung unterliegt. Eine wasserrechtliche Genehmigung und Abstimmung mit der Wasserbehörde ist folglich ebenso noch erforderlich, wie eine bauordnungsrechtliche Zustimmung. Für die wasserbehördliche Genehmigung einer baulichen Anlage zur Querung des Kreuzgrabens hat die zuständige Stelle bei SenStadt ihre Zustimmung in Aussicht gestellt. Die beabsichtigte Fußgängerverbindung erfüllt nicht vorrangig eine verkehrliche Funktion, sondern dient der qualitativen Verbesserung der Grünversorgung im Kontext des Grünzugs (siehe Kapitel II.4.5 der Begründung). Der Steg soll ausschließlich Fußgängern vorbehalten bleiben und sich zudem in die Grünanlage einfügen. Hieran hat sich seine Dimensionierung, Konstruktion und Gestaltung zu orientieren. Die Breite des westlich angrenzenden Flurstücks der ehemaligen Gewässerparzelle von 1,8 m gibt die maximale Ausdehnung der Wegeverbindung vor und wird vom zuständigen Amt für Umwelt und Naturschutz als ausreichend angesehen. Zum jetzigen Zeitpunkt kann folglich noch nicht beurteilt werden, wo genau und in welcher Breite ein Widerlager auf der westlichen Seite erforderlich sein wird. Eine planungsrechtliche Sicherung einer Fläche, die über den Geltungsbereich des jetzigen Bebauungsplangebiets hinausgeht, ist für dieses Widerlager folglich weder sachgerecht noch erforderlich, da das genannte Widerlager auf dem landeseigenen Flurstück errichtet werden kann. In die Abwägung zur Berücksichtigung der sicherheitstechnischen Belange (Bauwerksprüfung nach DIN 1076, Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltungsmaßnahmen) sind folgende Sachverhalte einzustellen: · Im Zuge des Ausbaus des Kreuzgrabens wurde auch ein ca. 2,5 m breiter befestigter und befahrbarer Weg zur Bewirtschaftung und Pflege des Kreuzgrabens angelegt, der bis an den geplanten Steg geführt werden soll. Für die Herstellung des Anschlusses des Wegs an den Steg ist der Ankauf von etwa 40 m² privaten Geländes erforderlich, das ggf. als Arbeitsraum mitgenutzt werden kann. · Der Weg ist Bestandteil der öffentlichen Grünfläche und steht damit jederzeit für Sicherungsarbeiten des Stegs zur Verfügung. Die Zugangsrechte sind gewahrt. · Ein Arbeitsraum (Fläche) für Prüfungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann innerhalb der öffentlichen Grünfläche temporär eingerichtet werden. · Faktisch handelt es sich bei dem Kreuzgraben um einen Graben, der nur temporär Wasser führt. In der meisten Zeit des Jahres können daher Wartungs- und Prüfungsarbeiten auch des westlichen Widerlagers vom Graben selbst her vorgenommen werden. Dies ist auch deshalb möglich, da der Graben gegenüber dem umgebenden Geländeniveau an dieser Stelle nur einen Höhenunterschied von etwa 1,5 m aufweist. · Mit einer Spannbreite von etwa 8 m zwischen den Böschungskanten wird der Steg trotz seiner diagonalen Lage zum Graben nicht länger als maximal 10 m werden. Hierdurch sowie durch die maximale Breite von 1,8 m kann davon ausgegangen werden, dass für den Bau und die Unterhaltung einer solch kleinen Steganlage eine Gerätschaft eingesetzt wird, die den vorhandenen Weg nutzen kann. · Ein Heranrücken von Bebauung auf benachbarten privaten Flächen ist an dieser Stelle auszuschließen, da diese nichtüberbaubaren Teile der Grundstücke angrenzend an den Graben freigehalten werden müssen. Unter Würdigung der vorgetragenen Sachverhalte kann den von X OI vorgetragenen Verpflichtungen nachgekommen werden, ohne dass zusätzliche Fahrrechte, Ankäufe oder die Ausweitung des Geltungsbereichs vorgenommen werden muss. In die Abwägung von öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander wurde zudem eingestellt: · das öffentliche Interesse an der Verbesserung der Erreichbarkeit des Grünzugs und angrenzender Nutzungen, · das öffentliche Interesse an einer baldigen Realisierung, · das öffentliche Interesse daran, die Kosten für die öffentlich Hand auf den notwendigen Umfang zu begrenzen – Grundstücksankäufe oder die Sicherung von Fahrrechten auf privaten Grundstücken würden zusätzliche Belastungen des Haushalts nach sich ziehen, · das öffentliche Interesse an einer zügigen Fortführung des Bebauungsplans, · das private Interesse daran, dass kein Eingriff in ein privates Grundstück vorgenommen wird, der nicht unbedingt erforderlich ist. Demgegenüber wurde das öffentlich-fachplanerische Interesse an einer richtlinienkonformen Festsetzung von Zugangsrechten zum Steg zurückgestellt. Die vorgetragenen Belange können im Rahmen der späteren Bauvorbereitung berücksichtigt werden, ohne dass der Bebauungsplan weitere Festsetzungen trifft. Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange insgesamt hatte somit keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs zur Folge. Eine erneute Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange war nicht erforderlich. Die von den Trägern öffentlicher Belange gegebenen Hinweise und notwendige Klarstellungen wurden in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Unabhängig vom Ergebnis der öffentlichen Auslegung und vom Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden folgende redaktionelle Änderungen auf einem Deckblatt vorgenommen: 1. In der textlichen Festsetzung Nr. 1 war eine Korrektur erforderlich, da für den beabsichtigten Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben neben dem WA 1 anstelle des WA 3 das WA 2 benannt war. Die textliche Festsetzung Nr. 1 war aber, wie in der Auslegungsbegründung ausgeführt, für das WA 1 und das WA 3 (aufgrund der flächenmäßigen Ausweisung) erforderlich. Für das WA 2 war die Festsetzung aufgrund der Baukörperfestsetzung entbehrlich. Da diese Intention so in der Auslegungsbegründung dargelegt war, handelte es sich offensichtlich um einen Übertragungsfehler, der redaktionell behoben wurde. 2. Im WA 2 wurden 4 weitere auf dem Flurstück 398 bereits vorhandene Stellplätze in den B-Plan übernommen. In Verbindung mit der textlichen Festsetzung Nr. 6 die Stellplätze nur innerhalb der dafür festgesetzten Flächen zulässt, würden diese Stellplätze ohne Festsetzung der entsprechenden Fläche nur noch Bestandsschutz genießen. Die Stellplätze sind aber Teil einer Gemeinschaftsanlage, die Bestandteil der städtebaulichen Gesamtkonzeption ist. Wie bereits in der Auslegungsbegründung ausgeführt, soll genau diese aufgrund ihrer hohen städtebaulichen Qualität einschließlich der Gemeinschaftsanlagen für den ruhenden Verkehr mit dem B-Plan gesichert werden. Ein Eingriff in bereits gewährtes Baurecht war weder beabsichtigt, noch mit der Intention der Planung vereinbar. Daher war auch diese Änderung redaktioneller Art. Ein erneutes Beteiligungsverfahren war nicht erforderlich, da eine Betroffenheit für den Eigentümer - anders, als ohne diese Korrektur - nicht ausgelöst wurde. 3. Das Planzeichen für die Überbrückung des Kreuzgrabens (als Vorschlag) wurde entsprechend der Legende korrigiert. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurden diese Änderungen auf einem Deckblatt vorgenommen. Da alle drei Änderungen redaktioneller Art waren, war kein weiteres Beteiligungsverfahren erforderlich. Das Bezirksamt Pankow hat dem Ergebnis der erneuten Beteiligungsverfahren zum Bebauungsplanentwurf XIX-11 und dem Entwurf des Bebauungsplans XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 in seiner Sitzung am ........2006 zugestimmt. Das Ergebnis wurde der Bezirksverordnetenversammlung mit Drucksache Nr. ........... zur Kenntnis gegeben. 21. Beschlussfassung zum BebauungsplanDer Entwurf des Bebauungsplans XXIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 einschließlich Begründung
sowie der Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans
XIX-11 wurden mit Beschluss des Bezirksamts vom.............2006
der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB zur
Beschlussfassung vorgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger
Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Sitzung am ...........2006) den
Bebauungsplan XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 sowie den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung
des Bebauungsplans XIX-11 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs.
2 Nr. 4 und 11 BezVG (Drucksache- Nr. V-1062/05) auf
ihrer .......... Tagung am ..............2006 beschlossen. V RECHTSGRUNDLAGEN
·
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt
geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818,
1824) in Verbindung
mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998
I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 5.
Mai 2004 (BGBl. I S. 718) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch
in der Fassung vom 8.
Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes
vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049/2076). ·
Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23.
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom
22. April 1993 (BGBl. I S.
466) · Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) ·
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege
(Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der vor dem 31. Dezember 1997
geltenden Fassung gemäß § 243 Abs. 2 BauGB. (BNatSchG in der Fassung der
Bekanntmachung vom 12. März 1987 (BGBl. I S. 889), zuletzt
geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 18. August 1997 (BGBl. I, S. 2081, 2110)) ·
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege
von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom
28. Oktober 2003 (GVBl. S. 554), zuletzt geändert
durch Artikel I des Gesetzes vom 23. März 2005 (GVBl. S. 194) Aufgestellt Berlin, den 2006 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung --------------------------------------- --------------------------------------- Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung stellvertretender
Leiter des Amtes für Planen und Genehmigen Anlage 2 der Vorlage zur Beschlussfassung für die BVV
Entwurf
Verordnungüber die Festsetzung des Bebauungsplans XIX-11 im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen Vom
...............................2006
Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan
XIX-11 vom 06.12.2005 mit Deckblatt vom 27.03.2006 für die Grundstücke an der
Heinrich-Böll-Straße, mit Ausnahme der Grundstücke 1, 2, 4 und 61, den
Kreuzgraben und an diesen beiderseits anliegende Grundstücke zwischen
Waldowstraße und dem Grundstück Dietzgenstraße 62/64, die Grundstücke
Kreuzgraben 13 und Dietzgenstraße 60, einschließlich dem Weg zwischen den
Grundstücken Beuthstraße 47 und 48, für eine Teilfläche des Grundstücks
Dietzgenstraße 62/64 sowie einen Abschnitt der Heinrich-Böll-Straße im Bezirk
Pankow, Ortsteil Niederschönhausen, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des
Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung
Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans
können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für
Planen und Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche
(§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser
Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und
Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs
bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche
Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des
Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs
beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften,
die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb von zwei Jahren
seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von
Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung
begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist
werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt
nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am
Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den .................................2006 Bezirksamt Pankow von Berlin ................................... .............................. Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
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