Siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Bebauungsplan 3-63 für die Grundstücke Buchholzer Straße 23, 26, 31, 32, 35, 36, 55-65, Schillerstraße 15, Grumbkowstraße 54, Wackenbergstraße 61/65, 68/74, 75, 76, 78-81, 93, 95, 101, Blankenburger Straße 81, 85/91, 105, Straße 41 Nr. 1, für die Stechowstraße und Straße 39 sowie für Abschnitte der Buchholzer Straße und Wackenbergstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 04.09.18 folgende Beschlüsse gefasst:

1.                 Für die Grundstücke Buchholzer Straße 23, 26, 31, 32, 35, 36, 55-65, Schillerstraße 15, Grumbkowstraße 54, Wackenbergstraße 61/65, 68/74, 75, 76, 78‑81, 93, 95, 101, Blankenburger Straße 81, 85/91, 105, Straße 41 Nr. 1, für die Stechowstraße und Straße 39 sowie für Abschnitte der Buchholzer Straße und Wackenbergstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Niederschönhausen wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-63 aufgestellt.

II.Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-63 soll die frühzeitige Öffentlichkeits­beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden. Während der früh­zeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung soll der Planentwurf mit Begründung im Internet präsentiert werden.

Mit der Durchführung der Beschlüsse ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Zu I.

Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Bevölkerungszahl des Bezirks Pankow steigt kontinuierlich. Die Entwicklung von Wohnbauflächen wird damit auch in den nächsten Jahren als Planungsaufgabe im Vordergrund stehen. Diese Notwendigkeit birgt gleichzeitig die Gefahr der Verdrängung von anderen Nutzungen, insbesondere der innerstädtischen Gewerbeflächen. Einschränkungen und Umnutzungen von gewerblichen Flächen bzw. Gebäuden durch heranrückende Wohnbebauung und Ansiedlungsbegehren von Einzelhändlern, insbesondere großflächiger Lebensmittelmärkte, belegen diesen Prozess.

Um den Wirtschaftsstandort Pankow auf diese Herausforderung vorzubereiten und vorhandene Gewerbestandorte zu profilieren, hat das Büro für Wirtschaftsförderung im Jahr 2015 eine bezirkliche Gewerbeflächenkonzeption erarbeiten lassen. Eine der analysierten Gewerbeflächen ist das nachfolgend abgebildete, ca. 54 ha große Gewerbegebiet Buchholzer Straße im Ortsteil Niederschönhausen.

Die Untersuchung ergab, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Gewerbebetriebe an diesem historisch gewachsenen Gewerbestandort ansässig ist. Aufgrund der sehr unterschiedlichen Grundstücksgrößen und des veralteten, teilweise ungenutzten Alt­bestands verfügt das Gebiet sowohl über Erneuerungs-, Nachverdichtungs- als auch über Erweiterungsmöglichkeiten für Gewerbebetriebe.

Neben den identifizierten Potenzialen und Chancen bestehen auch verschiedene Risiken für die Entwicklung des Gewerbestandortes. Zunächst sind die gewerblichen Nutzungen in den Randlagen durch die angrenzende Wohnbebauung und zunehmenden Umnutzungsdruck zu Wohnen gefährdet.

Darüber hinaus sind die bestehenden gewerblichen Nutzungen durch weitere Einzelhandelsansiedlungen – insbesondere mögliche Erweiterungen des Einzelhandels an der Blankenburger Straße – gefährdet.

Nach derzeitigem Stand erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung für große Teile des Geltungsbereichs – zwischen Rosenthaler Grenzweg und Wackenbergstraße – auf der Grundlage des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO. Wohnbauvorhaben sind, ebenso wie großflächige Einzelhandelbetriebe, gemäß § 8 BauNVO in einem faktischen Gewerbegebiet unzulässig und lassen sich rechtssicher versagen. Für den südlich angrenzenden Teil ist eine solch eindeutige planungsrechtliche Beurteilung auf der Grundlage des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO nicht möglich. Insbesondere die über die Blankenburger Straße erschlossenen Grundstücke sind durch eine Gemengelage aus großflächigem Einzelhandel, Autohäusern und Gewerbebetrieben unterschiedlicher Art gekennzeichnet.

Die Verfestigung und Ausbreitung von Einzelhandelsnutzungen ließe sich daher derzeit nicht abschließend verhindern. Erweiterungen und Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet Niederschönhausen stehen aber im Widerspruch zum beschlossenen bezirklichen Zentrenkonzept und dem darin formulierten Ziel, das Zentrum Niederschönhausens zum Ortsteilzentrum zu entwickeln. Gemäß Zentrenkonzept wurde die bis 2015 bestehende Ausweisung des Bereichs Blankenburger Straße als Nahversorgungszentrum aufgegeben, da die Kriterien zur Festlegung als zentraler Versorgungsbereich nicht erfüllt waren.

Weiterhin kommt es verstärkt zu Emissionskonflikten zwischen der gewerblichen Nutzung und der angrenzenden bzw. heranrückenden Wohnbebauung. Im Juni 2018 hat sich eine Bürgerinitiative in Niederschönhausen gegründet, welche die bestehenden verkehrs- und gewerbeinduzierten Emissionen und deren Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete kritisiert.

Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet, mit einer Größe von 37 ha, liegt im Nord-Osten des Ortsteils Niederschönhausen.

Das Plangebiet wird nördlich durch den Rosenthaler Grenzweg und darüber erschlossenen Einzelfamilienhausgrundstücke sowie die private Kleingartenanlage „Gartenbau Nordend“ begrenzt.

Die östliche Grenze des Geltungsbereichs bildet das gewerblich genutzte Grundstück Buchholzer Straße 54, ehemals METRO, derzeit Fa. Partyrent. Der weitere Verlauf des Geltungsbereichs wird im Wesentlichen durch die umliegend angrenzende Wohnbebauung und den von Nord nach Süd verlaufenden Straßenabschnitten der Grumbkow- und der Stechowstraße sowie die Straße 41 bestimmt. Die südliche Grenze des Plangebietes bildet die Blankenburger Straße.

Damit umfasst der Geltungsbereich die wesentlichen Teile des im Gewerbeflächenkonzept untersuchten Vertiefungsbereichs „Wackenberg-, Buchholzer-, Blankenburger Straße“.

Westlich an das Plangebiet grenzt der Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplan XIX‑17 an, mit dem ein Schulstandort planungsrechtlich gesichert werden soll.

Das Gewerbegebiet Niederschönhausen wird in Ost-West-Richtung durch die Blankenburger Straße als übergeordnete Verkehrsstraßenverbindung sowie durch die Buchholzer Straße und die Wackenbergstraße erschlossen. Als Ergänzungsstraßen verlaufen in Nord-Süd-Richtung die Grumbkowstraße- und die Stechowstraße sowie die Straße 41.

Die Buslinien 150 und 250 sowie die Straßenbahnlinie M1 (Wendeschleife grenzt nördlich an das Plangebiet an) erschließen das Plangebiet mit öffentlichen Verkehrsmitteln.

Die Gewerbeflächen nördlich der Blankenburger Straße sind hauptsächlich durch Einzelhandelsnutzungen (Edeka, aperiodische Bedarfe, Kfz-bezogener Einzelhandel, Fitnessstudio) geprägt.

Das Gebiet südlich der Buchholzer Straße bis zur nördlichen Grenze der angesprochenen Einzelhandelsstrukturen weist unterschiedliche Nutzungsintensitäten sowie einen hohen Leerstand auf. Folgende Branchen sind im Rahmen der Bestandserhebung des Gewerbeflächenkonzeptes aufgenommen worden: Großhandelsbetriebe, Baubetriebe, Tiefbaubetriebe, Kfz-bezogener Einzelhandel und Dienstleistungen, Entsorgungsbetriebe, Sicherheitsfirmen, Internetdienstleister und -handel, Messebau, Druckerei, private Bildungseinrichtungen, Handwerksbetriebe (Klempner,
Bodenbelag, Metallbauer), Gütertransport, Taxiunternehmen.

In dem Bereich befindet sich weiterhin das ehemalige, derzeit teilweise vermietete Polizeigelände mit einer Größe von ca. 11 ha. Die Sporthalle in der Wackenbergstraße Nr. 81 wird noch von der Polizei genutzt.

Das ca. 2,0 ha große, derzeit ungenutzte Grundstück Grumbkowstraße 54 wurde kürzlich von der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) im Rahmen eines Bieterverfahrens veräußert.

Das Gebiet nördlich der Buchholzer Straße bis zum Rosenthaler Grenzweg weist ebenfalls unterschiedliche Nutzungsstrukturen auf. Unmittelbar an der Buchholzer Straße befinden sich größere Betriebe wie ein Betonfertigteilwerk und der ehemalige METRO-Standort, der zurzeit durch ein Catering-Unternehmen genutzt wird.

Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan für Berlin (FNP Berlin in der Fassung der Neubekannt­machung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dar. Für die Grundstücke des ehemaligen Polizeigeländes zwischen Buchholzer- und Wackenberg­straße ist zusätzlich das Symbol für Verwaltung dargestellt. Das Gelände ist derzeit zum Großteil in Privateigentum. Die planerische Zielstellung auf den Grundstücken, eine öffentliche Nutzung mit Verwaltungsfunktion zu ermöglichen, wird damit als aufgegeben betrachtet.

Das Gebiet ist im Stadtentwicklungsplan (StEP) Industrie und Gewerbe als Inselstandort dargestellt. Es handelt sich um kein Gebiet des produktionsgeprägten Bereichs (EPB-Gebiet).

Der überwiegende Teil des Plangebiets – zwischen Rosenthaler Grenzweg und Wackenbergstraße – wird nach geltendem Planungsrecht als faktisches Gewerbegebiet i.S. des § 8 BauNVO beurteilt. Aufgrund der homogenen gewerblichen Nutzung und der klaren Abgrenzung zur umgebenden Wohnbebauung ist für diesen Bereich derzeit eine planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB möglich.

Für den südlich angrenzenden Teil ist eine eindeutige Einschätzung als faktisches Gewerbegebiet nach BauNVO nicht möglich. Insbesondere die über die Blanken­burger Straße erschlossenen Grundstücke sind durch eine Gemengelage aus großflächigem Einzelhandel, Autohäusern und Gewerbebetrieben unterschiedlicher Art gekennzeichnet.

Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt

Basierend auf den Handlungsempfehlungen 1 - 4 des Gewerbekonzepts für das Gewerbegebiet

1. Sicherung der gewerblichen Flächen durch Bebauungspläne mit deutlicher Abgrenzung zum Wohnen
2. Entwicklung von Pufferzonen zum Wohnen (z. B. nichtstörendes Gewerbe bzw. Nutzungseinschränkungen)
3. Keine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben
4. Verbesserung des Verkehrsanschlusses und der inneren Erschließung

und den Zielen des bezirklichen Zentrenkonzeptes lassen sich nachfolgende Planungsziele formulieren.

Der gesamte Geltungsbereich soll, ausgenommen der bestehenden Verkehrs­flächen, als Gewerbegebiet i. S. des § 8 BauNVO festgesetzt werden. Damit sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung geschaffen sowie die bestehenden städtebaulichen Konflikte gelöst werden, um damit langfristig den Gewerbestandort „Buchholzer Straße“ zu stärken.
Die planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzungen durch den künftigen Bebauungsplan 3‑63 wirkt sich nach Erfahrung des Amtes für Wirtschaftsförderung positiv auf die Entwicklung von Gewerbestandorten aus.

Die gesamtstädtischen Ziele des FNP und des StEP Industrie und Gewerbe sollen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 3‑63 konkretisiert werden.

Ziel der Planung ist die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden gewerblichen Nutzungen und deren Weiterentwicklung sowie die planungsrechtliche Bewältigung der bestehenden Emissionskonflikte zwischen Gewerbe und der angrenzenden Wohnbebauung.

Darüber hinaus soll die gewerbliche Nutzung stabilisiert und Einzelhandel, insbesondere großflächiger Einzelhandel, ausgeschlossen werden. Der Ausschluss des Einzelhandels entspricht den übergeordneten Steuerungsgrundsätzen des StEP Zentren 3 (2011), der Ausführungsvorschrift Einzelhandel Ziffer 3.4.5 (1), der sich in Überarbeitung befindlichen bezirklichen Gewerbeflächenkonzeption sowie dem beschlossenen bezirklichen Zentrenkonzept.

Eine planerische Feinsteuerung des Einzelhandels unter dem Aspekt der Zentren­relevanz, insbesondere der Umgang mit den bestehenden Auto- und Motorrad­häusern wird im weiteren Planverfahren erfolgen.

Mit Schreiben vom 30.05.2018 wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (SenStadtWohn) und der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung (GL) mitgeteilt, dass die Absicht besteht, einen Bebauungsplan im Regelverfahren aufzustellen.

Mit Schreiben vom 19.06.2018 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit, dass der Bebauungsplan aus dem FNP entwickelbar ist und keine Bedenken gegen die Aufstellung bestehen.

Sonstigen städtebaulichen Planungen wird entsprochen.

Das Bebauungsplanverfahren berührt dringende Gesamtinteressen Berlins, da die Blankenburger Straße als übergeordnete Straßenverbindung der Verbindungs­funktionsstufe ll sowie die Buchholzer Straße und die Grumbkowstraße als Ergänzungsstraßen betroffen sind. Das Verfahren wird demzufolge nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 Abs. 1 AGBauGB durchgeführt.

Aufgrund der Verfahrensdurchführung gemäß § 7 Abs. 1 AGBauGB ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen umgehend über wesentliche Planänderungen zu informieren.

Mit Schreiben vom 21.06.2018 teilte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung mit, dass der aktuelle Planungsstand keine Widersprüche zu den Zielen der Raumordnung erkennen lässt.

Textliche Festsetzungen:

Im Gewerbegebiet sind Nutzungen gem. § 8 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO (Anlage für sportliche Zwecke) nicht zulässig. Die ausnahmsweise zulässige Nutzungen gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht Gegenstand des Bebauungsplans.

Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Das gilt nicht für Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind. Diese sind ausnahmsweise zulässig.

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die Planungskosten (ohne Gutachten) für den gesamten Geltungsbereich belaufen sich nach einer ersten Einschätzung auf Basis der HOAI 2013 auf ca.100.000 Euro.

Aus Kapazitätsgründen sollen die Planungsleistungen – vorbehaltlich der Verfügbarkeit finanzieller Haushaltsmittel – nach Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligung an ein Planungsbüro vergeben werden.

Inwieweit zusätzliche Kosten durch die Erforderlichkeit weiterer Untersuchungen (z. B. Artenschutz-, Boden-, Lärmgutachten, Regenentwässerung- oder Verkehrskonzept) anfallen werden, ergibt sich im weiteren Planungsverfahren, hauptsächlich aus der Auswertung der frühzeitigen Beteiligungsschritte.

Das heißt, die gesamten Verfahrenskosten werden grundsätzlich aus den beschlossenen Haushaltsansätzen gedeckt und auf Basis der angesprochenen Auswertungsergebnisse für den Doppelhaushalt 2020/2021 oder zur Investitionsplanung angemeldet.

Die vorliegende Planung erfolgt im Rahmen eines Angebotsbebauungsplans. Eine Möglichkeit die Verfahrenskosten an Private zu übertragen besteht nicht.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlagen

Entwurf des Bebauungsplans 3‑63 (Blätter 1-3), Stand August 2018