Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                         2012

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                                    Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Beschlussfassung

für die Bezirksverordnetenversammlung

1.              Gegenstand der Vorlage

Beschluss über den Bebauungsplan 3-27 für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

2.              Beschlussentwurf

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.              Der sich aus der Abwägung des Bezirksamtes ergebende Entwurf des Bebau­ungsplans 3-27 vom 31.03.2011 für die Grundstücke Rykestraße 33 und Ry­kestraße 34 im Bezirk Pankow , Ortsteil Prenzlauer Berg einschließlich seiner Begründung wird gemäß § 6 Absatz 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nummer 11 BezVG beschlossen.

              Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung schließt Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwä­gung nicht abändern, ein.

II.              Der Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-27 vom 31.03.2011 wird gemäß § 12 Absatz 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.

3.              Begründung

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat mit Beschluss vom 15.12.2009 die Aufstellung des Bebauungsplans 3-27 zur Sicherung eines öffentlichen Spielplatzes auf den Plangrundstücken im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB beschlossen (BA Nr. 1039/09) und der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) mit der Drucksache VI-0932 zur Kenntnis gegeben Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin vom 08.01.2010 (Nr. 1, S. 8) und im Amtsblatt für Berlin vom 05.02.2010 (Nr. 5, S. 153) bekannt gemacht.

Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die we­sentlichen Auswirkungen der Planung in der Zeit vom 11. Januar 2010 bis einschließlich 22. Januar 2010 im Stadtentwicklungsamt unterrichten und zur Planung äußern. Davon hat eine Bürgerin ohne sich zu äußern, Gebrauch gemacht.

Im Ergebnis der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB (Durchführung im Juni 2010) ergab sich keine Änderung des Bebauungsplanentwurfs 3-27. Das Bezirksamt hat am 03.05.2011 dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugestimmt und die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen (BA Nr. VI-1573/2011).

Grundlage für diesen Beschluss war der als Reinzeichnung vom Vermessungsamt erstellte Bebauungsplanentwurf 3-27, der die Entwurfsfindung abschließt. Der von der Fachbereichsleitung Stadtplanung des Stadtentwicklungsamts mit Datum vom 31.03.2011 unterzeichnete Bebauungsplanentwurf 3-27 für die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ist als Originalplan (Urkunde) das Dokument, welches am Rechtsetzungsverfahren teilnimmt.

Mit der Vorlage (BVV-Drs.VI-1321) erhielt die BVV davon Kenntnis.

Die Bekanntmachung über die Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs

3-27 vom 31.03.2011 erfolgte im Amtsblatt für Berlin am 13.05.2011, Nr. 19, Seite 844. Zusätzlich wurde auch in der Tagespresse „Berliner Zeitung“ am 20.05.2011 und über den Landespressedienst die Öffentlichkeit informiert. Sie fand vom 23. Mai 2011 bis einschließlich 23. Juni 2011 statt.

In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt wird. Zusätzlich erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet.

Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Plan und die Begründung einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte.

Während der öffentlichen Auslegung hat keine Person die Planunterlagen in den Diensträumen des Bezirksamtes Pankow eingesehen. Es wurde eine Stellungnahme bestehend aus zwei Schreiben abgegeben. Die Auswertung und das Abwägungser­gebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat keine Auswirkun­gen auf die Planinhalte.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 20.05.2011 über die öffentliche Auslegung informiert.

Das Amt für Umwelt und Natur hat mit Schreiben vom 02.09.2011 erklärt, dass durch die erneuten Bodenuntersuchungen festgestellt werden konnte, dass die Auflagen aus der Baugenehmigung erfüllt wurden und die Grundstücke Rykestraße 33 und 34 als Kinderspielplatz nutzbar sind.

Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergeben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 3-27 vom 31.03.2011 führen.

Die Begründung zum Bebauungsplan 3-27 wurde gemäß § 9 Abs. 8 BauGB erstellt.

Das Bezirksamt Pankow hat der Auswertung und dem Abwägungsergebnis zu den Beteiligungen gem. §§ 3 Abs. 2 und  4 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungs­plans 3-27 vom 31.03.2011 und dem sich aus der Abwägung ergebenden Bebau­ungsplanentwurf 3-27 vom 31.03.2011 einschließlich Begründung zugestimmt.

Die BVV hat dazu eine Vorlage zur Kenntnisnahme erhalten.

Damit ist das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan 3-27 in der Bezirksverwal­tung abgeschlossen.

Der Bebauungsplan 3-27 und die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB liegen der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. mit § 12 Abs. 11 BezVG mit dieser Vorlage zur Beschlussfas­sung vor.

Nach Beschlussfassung wird der Bebauungsplan 3-27 einschließlich der Begrün­dung der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt gemäß

§ 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Sobald die Senatsverwaltung erklärt, dass der Be­bauungsplan nicht beanstandet wird, setzt das Bezirksamt den Bebauungsplan 3-27 als Rechtsverordnung fest. Der Entwurf der Rechtsverordnung liegt der Beschluss­vorlage als Anlage 2 zur Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG bei.

Die BVV wird zu gegebener Zeit über die Festsetzung in Kenntnis gesetzt.

4.              Rechtsgrundlagen

§ 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG)

5.              Haushaltsmäßige Auswirkungen

Im Auftrag des Bezirksamtes befindet sich der Fachbereich Immobilienverwaltung mit der Eigentümerin in Kaufverhandlungen. Der Eigentümerin wurde ein Kaufvertragsentwurf angeboten und es besteht Einigkeit darüber. Vor Beurkundung des Vertrags ist von der Eigentümerin jedoch noch eine im Grundbuch eingetragene Rentenschuld zur Löschung zu bringen, da vom Land Berlin das Grundstück nur lastenfrei übernommen wird. Ein entsprechender Grundbuchantrag der Eigentümerin liegt dem Grundbuchamt bereits vor.

Die erforderlichen Grunderwerbskosten für das Grundstück Rykestraße 34 einschließlich der anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar) in Höhe von ca. 7% der Grunderwerbskosten sind im Bezirkshaushalt 2012, Einzelplan 47, Kapitel 4720, Titel 71647 und 82164 einge­stellt.

Bis zur Zahlung des Kaufpreises erhält die Eigentümerin eine Nutzungsentschädi­gung für die Nutzung des Grundstückes als öffentlichen Spielplatz.

6.              Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7.              Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage

8.              Kinder- und Familienverträglichkeit

siehe Anlage

Anlagen:              1.  Begründung zum Bebauungsplan 3-27 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

2.  Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans

3-27

Der Entwurf des Bebauungsplans 3-27 vom 31.03.2011 liegt in der BVV-Sitzung aus.

……………………….

Jens-Holger Kirchner                                                                     

stellv. Bezirksbürgermeister                                                       

Begründung zum

Bebauungsplan 3-27

für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 im Bezirk
Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

Inhaltsverzeichnis

A              Begründung              4

I.              Planungsgegenstand              4

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit              4

2.              Plangebiet              5

2.1              Geltungsbereich              5

2.2              Lage im Stadtgebiet              5

2.3              Historische Entwicklung              5

2.4              Bestand und Nutzungsstruktur              7

2.5              Erschließung              8

2.6              Technische Infrastruktur / Leitungen              9

2.7              Soziale Infrastruktur /Spielplatzversorgung in der Bezirksregion              9

2.8              Eigentumsverhältnisse              9

2.9              Umweltsituation              9

3.              Planerische Ausgangssituation              11

3.1              Flächennutzungsplan (FNP)              11

3.2              Landschaftsprogramm (LaPro)              11

3.3              Stadtentwicklungsplanung              12

3.4              Spielplatzplanung              12

3.4.1              Spielplatzplanung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung              12

3.4.2              Bezirkliche Spielplatzplanung              13

3.5              Landschaftsplan              15

3.6              Bestehendes Planungsrecht              15

3.7              Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB              15

II.              Planinhalt              17

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen              17

2.              Intention der Planung              18

3.              Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen              18

3.1              Art und Maß der Nutzung              19

3.1.1              Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“              19

3.1.2              Öffentliche Verkehrsflächen              19

3.2              Abwägung              19

3.2.1              Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse              19

3.2.2              Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen              20

3.2.3              Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung, Belange von jungen Menschen und Familien              20

3.2.4              Belange der Baukultur und die Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds              21

3.2.5              Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege              21

3.2.6              Belange der Wirtschaft              22

3.2.7              Belange Verkehrs und der Verkehrsvermeidung              22

3.2.8              Private Belange              22

3.2.9              Flächenbilanz              23

III.              Auswirkungen des Bebauungsplans              24

1.              Auswirkungen auf die Umwelt              24

2.              Ordnungsmaßnahmen              25

3.              Auswirkungen auf den Verkehr              25

4.              Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur              25

5.              Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung              25

IV.              Verfahren              26

1.              Mitteilung der Planungsabsicht / Aufstellungsbeschluss              26

2.              Unterrichtung der Bürger über die Planungsziele und Zwecke (§ 13 a Abs. 3  Nr. 2 BauGB)              26

3.              Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB)              26

4.              Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)              33

B              Rechtsgrundlagen              36

A              Begründung

I.              Planungsgegenstand

Gegenstand des Bebauungsplans ist die planungsrechtliche Sicherung eines bestehenden und öffentlich gewidmeten Spielplatzes als öffentliche Grünfläche auf den Grundstücken Rykestraße 33 und Rykestraße 34 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg.

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit

In den Jahren 2002 und 2003 wurde auf den Grundstücken im Geltungsbereich des Bebau­ungsplans mit sanierungsrechtlicher Genehmigung gemäß § 144 BauGB in zwei Bauab­schnitten ein bespielbarer öffentlicher Stadtplatz - Bouleplatz – als Spielplatz für Kinder und Begegnungsort für Erwachsene hergestellt. Beide Grundstücke bilden eine Nutzungseinheit und sind für die Versorgung der Bevölkerung mit öffentlichen Grün – und Spielflächen not­wendig.

Um die aus öffentlichen Mitteln finanzierte Baumaßnahme im Förderzeitraum des damaligen Sanierungsgebietes Kollwitzplatz realisieren zu können, wurde im September 2002 zwi­schen dem Land Berlin und der Privateigentümerin des Grundstücks Rykestraße 34 zum 01.09.2002 ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Der Mietvertrag war erstmalig durch die Eigentümerin zum 31.12.2011 kündbar. Davon machte die Eigentümerin Gebrauch und kündigte den Mietvertrag zum 31.12.2011. Das Angebot des Landes Berlin zum Abschluss eines Mietvertrages ab dem 01.01.2012 lehnte die Eigentümerin ab. Vielmehr machte die Eigentümerin ein Kaufangebot, welches das Bezirksamt gemäß BA-Beschluss VII-0075/2012 angenommen hat. Mit Einverständnis der Eigentümerin erfolgte mit Bekanntma­chung vom 23.09.2002 die Widmung dieses Grundstücks als öffentliche Grün- und Erho­lungsanlage mit der Zweckbestimmung Spielplatz (ABl. von 2002, S. 4.187). Für das lan­deseigene Grundstück Rykestraße 33 erfolgte bereits mit Bekanntmachung vom 27.03.2002 die o.g. Widmung (ABl. v. 2002, S. 1275).

Die im Sanierungszeitraum von der DSK (Deutsche Stadt- und Grundstücksgesellschaft mbH) als Treuhänderin des Landes Berlin letztmalig im Dezember 2008 mit der Eigentüme­rin durchgeführten Erwerbsverhandlungen für das Grundstück Rykestraße 34 waren ge­scheitert. Nach der Aufhebung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Prenzlauer Berg – Kollwitzplatz durch den Senatsbeschluss vom 06.01.2009 (GVBl. 2009, S. 13) standen die Möglichkeiten des Sanierungsrechtes zur Sicherung der städtebaulichen Zielstellung nicht mehr zur Verfügung. Daraus ergab sich ab Januar 2009 die Notwendigkeit, einen Bebau­ungsplan aufzustellen, mit dem Ziel, die ausgeübte Nutzung als öffentlicher Spielplatz dau­erhaft planungsrechtlich zu sichern. Damit soll erreicht werden, dass die gegenwärtig ohne­hin defizitäre Versorgungssituation mit Spielflächen nicht weiter verschärft wird.

Der Bebauungsplan 3 - 27 zur planungsrechtlichen Sicherung der Spiel- und Aufenthaltsflä-che ist somit erforderlich, um i.S. des § 1 Abs. 3 und 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine geord-nete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten.

Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereiches dient der Innenentwicklung und enthält eine sonstige Maßnahme der Innenentwicklung (langfristig gesicherte Verbesserung des Wohnumfeldes durch Schaffung / Erhaltung einer öffentlichen Grünfläche zur Minderung innerstädtischer Defizite). Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt (siehe auch Kapitel I.2.3.7 „Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB).

2.              Plangebiet

2.1              Geltungsbereich

Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 sowie einen Teil der angrenzenden Rykestraße. Die Größe des Plangebiets beträgt ca. 1.320 m².

2.2              Lage im Stadtgebiet

Das Plangebiet liegt im Südosten des Bezirks Pankow in einem ca. 11,0 ha großen Bau­block (110 021) der Gründerzeit zwischen der Sredzkistraße, Kollwitzstraße, Danziger Straße und Rykestraße im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die betreffenden Grundstücke liegen auf der Westseite des Baublockes, in der Rykestraße. Die Entfernung zum Kollwitzplatz und zum Wasserturmplatz beträgt jeweils ca. 500 m.

2.3              Historische Entwicklung

Infolge des industriellen Wachstums im 19. Jahrhundert und der damit verbundenen Bautätigkeit dehnte sich die Stadt Berlin weit über ihre damalige Stadtgrenze, die 1734 / 36 errichtete Akzisemauer, in Höhe der heutigen Torstraße, aus.

Die Grundlage für das vorhandene Straßennetz mit seinen zum Teil großzügigen Platzanlagen (Kollwitzplatz, Wasserturmplatz, Senefelderplatz) bildete der 1862 im Zuge der geplanten Stadterweiterung in Kraft gesetzte Bebauungsplan der Umgebung Berlins von James Hobrecht. Die Bebauung der ehemals vor den nördlichen Toren Berlins gelegenen Ackerflächen erfolgte von Süden nach Norden zunächst entlang der Radialen. Die Bebauung im Bereich des Plangebiets entstand in der Zeit von 1870 bis 1899. Diese so genannte gründerzeitliche Baustruktur ist geprägt durch eine geschlossene Blockrandbebauung und eine hohe Verdichtung der einzelnen Parzellen. Die Nutzungsstruktur besteht vorrangig aus Wohnen in den oberen Etagen und Versorgungseinrichtungen oder anderen nicht störenden gewerblichen Einrichtungen im Erdgeschoss.

Der Siedlungsbereich gehört zu den dicht bebautesten Gründerzeitwohngebieten Berlins mit einer blockbezogenen Einwohnerdichte von ca. 351 bis 450 (Block 110 021) Einwohnern pro Hektar. Obwohl das Gründerzeitgebiet im Zweiten Weltkrieg im Wesentlichen erhalten geblieben ist, war insbesondere der Baublock 110 021 durch Zerstörungen der Bausubstanz (ca. 25%) und infolge von vier Baulücken an Rändern und Ecken besonders betroffen. Die durch Kriegseinwirkungen entstandenen Baulücken wurden bis zum Jahr 1990 nicht baulich geschlossen. Überwiegend blieben diese unbebaut oder sind für gewerbliche Zwecke zwischengenutzt worden. So wurde die ursprüngliche Bebauung der Grundstücke Rykestraße 33 und 34 mit einem Mietwohn- und Geschäftshaus aus dem Jahre 1894 im Krieg überwiegend zerstört und vermutlich in den ersten Nachkriegsjahren abgerissen. Bis zum Jahr 1991 wurden die Grundstücke als Kohlelagerplatz und bis zum Jahr 2000 als Lagerplatz von einer Baufirma genutzt. Auf der an die Plangrundstücke rückwärtig angrenzende Baulücke Kollwitzstraße 94/96 wurden nach 1945 Garagen errichtet, und die Baulücke Rykestraße/Sredzkistraße 58 wurde als Parkplatz genutzt. Das nur teilweise zerstörte und später leer geräumte Eckgrundstück Rykestraße 30 / Danziger Straße wurde ab 1972 als Freifläche für einen Betriebskindergarten, der sich außerhalb des Baublocks befand, genutzt.

1990 wurde mit vorbereitenden Untersuchungen zur Ausweisung von Sanierungsgebieten gemäß § 28 der Bauplanungs- und Zulassungsverordnung - BauZVO - in der Fassung vom 30.07.1990 in Berlin (Ost), ergänzt durch den Senatsbeschluss 2017/92 vom 21.07.1992, begonnen. Mit der 9. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 21.09.1993 wurde das Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg - Kollwitzplatz förmlich festgelegt.

Für das Eckgrundstück Rykestraße 30 /Danziger Straße war im Rahmenplan für das Sanierungsgebiet Gewerbe mit Wohnbebauung vorgesehen. Dieses Sanierungsziel wurde mit der Baugenehmigung für ein Wohn- und Geschäftshaus im Jahre 1994 realisiert.

Die damalige Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr unterrichtete mit Schreiben vom 13.11.1997 das damalige Stadtplanungsamt Prenzlauer Berg über die Erteilung eines Investitionsvorrangbescheides an den Paritätischen Wohlfahrtsverband auf den zum Geltungsbereich benachbarten Grundstücken Kollwitzstraße 94/96 zur „Errichtung eines Wohngebäudes zur Integration von besonderen Wohnformen und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur“. Das Sanierungsziel wurde mit Durchführung des Vorhabens im Jahre 2000 erreicht.

Das Grundstück Rykestraße 33 wurde durch die vom Land Berlin treuhändisch beauftragten LBB Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH innerhalb eines Zwangsversteigerungsver-fahrens zur Umsetzung der Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet Kollwitzplatz im Jahre 2000 erworben. Nach Fortschreibung des Sanierungsziels für das rückwärtig angrenzende Grundstück Kollwitzstraße 98 und des in diesem Zusammenhang erfolgten Verkaufs einer Teilfläche zur Vergrößerung des geplanten Spielplatzes auf den Grundstücken Rykestraße 33 / 34 an das Land Berlin, wurde der erste Bauabschnitt dieser Gesamtanlage im Jahre 2002 auf dem Grundstück Rykestraße 33 hergestellt. Im Mai 2003 erfolgte mit Abschluss des zweiten Bauabschnittes auf dem Grundstück Rykestraße 34 die feierliche Einweihung der Gesamtanlage in Anwesenheit der Berliner Verwaltung und der Bewohner des Sanierungsgebietes.

Rahmenplan Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ 2007

2.4              Bestand und Nutzungsstruktur

Die Rykestraße 33 und 34 wurden gemeinsam als kleiner Stadtplatz/Spielplatz für die Nutzung als Bouleplatz im Jahre 2002 / 03 in zwei Bauabschnitten angelegt. Bei der Anlage des Platzes wurde als zentrales Element eine Pergola errichtet und begrünt, die an 3 Seiten im Wesentlichen der alten Bebauung von 1894 folgt. Entlang der Straße wurde auf die Errichtung der Pergola verzichtet. Die Pergola hat einen Abstand von ca. 0,5 m zu den Brandwänden. In diesem Streifen wurden die Kletterpflanzen, die auch die Brandwände begrünen sollen, angepflanzt. Unter der Pergola entlang der seitlichen Grenzen der Nachbargrundstücke stehen Bänke. Der mittlere Bereich des Platzes wurde um rd. 0,5 m abgesenkt. Dieser tiefer liegende Platzteil, der mit einer wassergebundenen Decke ausgebildet ist, wird über Blockstufen aus Kalkstein erschlossen. Die entstandene Böschung wurde mit Rasen begrünt und mit Solitärsträuchern bepflanzt. Zur Straßenfront wurde eine Hecke angeordnet, die Wege sowie das Straßenland vor den Grundstücken wurden mit Kleinpflaster aus Granit und Granitplatten gestaltet. Der hintere Bereich wurde entsiegelt und begrünt. Auf ihm wurde eine Kletterwand errichtet und drei Bäume gepflanzt. Von diesem Bereich führt eine Tür zum Grundstück Kollwitzstraße 98, dessen Seitenflügelbebauung in nur wenigen Metern Abstand zur Spielplatz-Grundstücksgrenze Rykestraße 33 beginnt.

Die Grundstücksgröße von 877 m² ermöglichte die Anlage eines Stadt-/Spiel-/Bouleplatzes von 590 m² anrechenbarer Nettospielplatzfläche. Insgesamt wurden für die Errichtung der Anlage 363 T€ aus Landesmitteln, aus Mitteln der Bundesanstalt für Arbeit und aus bezirk-lichen Sanierungsfördermitteln eingesetzt.

Die Gebäude der Nachbargrundstücke Rykestraße 32 und 35 sind unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet. Die Brandwand des an die Rykestraße 34 (gewidmeter Spielplatz) angrenzenden Vorderhauses des Grundstücks Rykestraße 35 weist nachträglich eingebrachte (nicht beantragte und ungenehmigte) Fensteröffnungen im 1. bis 4. Obergeschoss auf.

2.5              Erschließung

Das Plangebiet wird ausschließlich über die Rykestraße erschlossen und grenzt unmittelbar ans öffentliche Straßenland. Es befindet sich innerhalb des S-Bahn-Innenstadtrings mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Zwei Metro-Tramlinien (Linie M20 und M2) mit direktem Anschluss an die Innenstadt sind in wenigen Gehminuten zu erreichen.

Die Rykestraße ist als innerstädtische Anliegerstraße mit Tempo-30-Begrenzung ausgebaut und hat abgesehen vom touristischen Parksuchverkehr ein der Lage entsprechendes Verkehrsaufkommen. Die Straße ist mit Pflasterbelag befestigt. Parkmöglichkeiten für den ruhenden Verkehr befinden sich entlang der Straßenränder. Beidseitig der Fahrbahn sind Gehwege mit Kleinpflaster und Gehwegplatten in einer Breite von ca. 8 bis 9 m angelegt. Im Gehwegbereich sind Straßenbäume angeordnet.

2.6              Technische Infrastruktur / Leitungen

Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über 100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereiches mit hoher Ausnutzung der Grundstücke. In der Rykestraße befinden sich alle notwendigen technischen Medien (z.B. Strom, Wasser) in ausreichender Dimensionierung. Die Fläche befindet sich im Einzugsbereich der Mischkanalisation (seit 1877). Die Ver- und Entsorgung des Geltungsbereiches mit seiner Nutzung als öffentliche Grünfläche ist sichergestellt. Eine Ableitung von Niederschlagswasser in die Regenwasserkanalisation ist nicht notwendig, da der Bebauungsplan keine Errichtung von Gebäuden vorsieht.

2.7              Soziale Infrastruktur /Spielplatzversorgung in der Bezirksregion

Im Sanierungszeitraum zwischen 1993 und 2008 wurde die soziale und kulturelle Infrastruktur grundlegend erneuert. Dies betraf vor allem Schulen, Sporthallen und Schulhöfe. Ebenso wurden Kindertagesstätten saniert oder neu errichtet. Die Bemühungen dem Bedarf nach sozialer Infrastruktur gerecht zu werden, dauern derweil an. Das Gebiet ist attraktiv für Familien mit Kindern.

Die Einwohnerzahlen in der Bezirksregion Prenzlauer Berg Südwest (Eberswalder Straße / Danziger Straße / Schwedter Straße / Choriner Straße / Torstraße / Schönhauser Allee), in der sich der Geltungsbereich befindet, waren zwischen 1996 und 2000 relativ stabil. Zwischen 2001 und 2007 war eine deutliche Steigerung der Einwohnerzahlen festzustellen, seitdem hat sich die Einwohnerzahl wieder stabil, mit leicht steigender Tendenz entwickelt.

Nach 2001 ist die Neuanlage bzw. Erweiterung von acht Grün- und Spielflächen in der Bezirksregion erfolgt. Die Spielplatzversorgung in der Bezirksregion ist stark ungleich verteilt. Die in 6 Versorgungseinheiten aufgeteilte Bezirksregion weist Bedarfsdefizite zwischen 0% (Versorgungseinheit „VE“ 37B, ehemals VE 2E) und fast 90% auf (Versorgungseinheit 2A). Innerhalb der (VE 37A, ehemals VE 2D) beträgt das Bedarfsdefizit derzeit ca. 58%.

2.8              Eigentumsverhältnisse

Das Grundstück Rykestraße 34 mit einer Größe von 502 m² befindet sich im Privateigentum. Das Grundstück Rykestraße 33, bestehend aus den Flurstücken 185 mit einer Größe von 250 m² und dem Flurstück 416 mit einer Größe von 125 m², ist im Eigentum des Landes Berlin und im Fachvermögen des Amts für Umwelt und Natur Pankow.

2.9              Umweltsituation

Boden

Das Plangebiet befindet sich auf der Barnim-Hochfläche, einer Grundmoränenplatte, die einen exponierten Höhepunkt mit dem Berg am Wasserturm (ca. 60 m über NHN) hat und dem Berliner Urstromtal mit dem Fließtal der Spree. Beide entstanden in der Weichselkaltzeit.

Im Umweltatlas 2001 sind als Bodenart sowohl für Oberboden und Unterboden Mittelsand, Feinsand, mittel lehmiger Sand mit eckig, kantigen Steinen im Unterboden angegeben. Als Bodengesellschaft (Lockersyrosen + Regosol + Parendzina) werden dichte Innenstadtbe-bauung auf Aufschüttungen von Sanden und Bauschutt genannt. Das Filtervermögen des Bodens ist bei einer Wasserdurchlässigkeit von > 300 cm/d und einer äußerst hohen Wasserdurchlässigkeitsstufe gering.

Altlasten

Die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 wurden in der Vergangenheit als Lagerplatz für Heizmaterialien genutzt (Kohle, Koks etc.). Aus diesem Grund war die Fläche im Bodenbelastungskataster unter der Nummer 7331 als Altlastenverdachtsfläche erfasst. Als Vorbereitung der Anlage der Spieleinrichtung wurden in den Jahren 2002 / 2003 Sanie-rungsmaßnahmen (Bodenaushub und Einbringung unbelasteten Bodens) durchgeführt.

Zur Prüfung der Wirksamkeit der damaligen Maßnahmen wurde vom Bereich Umweltschutz des Amtes für Umwelt und Natur entschieden, eine Situationsklärung (Bodenuntersuchung durch Rammkernsondierungen in die obere Bodenschicht bis max. 1,0 m) auf beiden Grund-stücken durchzuführen. Die Proben wurden auf die Parameter Schwermetalle, Cyanide sowie Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) untersucht.

Die Analyseergebnisse weisen bei allen aus dem nicht versiegelten Spielbereich untersuch-ten Proben die Überschreitung der Vorsorgewerte der Bundesbodenschutzverordnung (BbodSchV) aus, die Prüfwerte der Verordnung für Kinderspielflächen sind jedoch alle ein-gehalten. Gemäß § 4 Abs. 2 BBodSchV ist bei Unterschreitung der jeweiligen Prüfwerte der Verdacht eines schädlichen Bodenveränderung oder Altlast ausgeräumt. Die Fläche ist als Spielplatz nutzbar.[1]

Grundwasser

Der Hauptgrundwasserleiter liegt lt. Geologischem Atlas (2005) als freies Grundwasser bei ca. 32 m über NHN, die Geländehöhe bei ca. 49,5 m über NHN. Der Flurabstand des Grundwassers beträgt 10 bis 20 m. Das Plangebiet wird nicht von Vorranggebieten für den Grundwasserschutz tangiert. Anfallendes Niederschlagswasser soll möglichst vor Ort auf den errichteten unversiegelten Spielplatzflächen versickert werden. Dies ist in jedem Fall einer Ableitung in die Kanalisation vorzuziehen.

Luft / Klima

Das dicht bebaute Stadtgebiet mit ausgeprägten städtischen Nutzungsformen und verkehrsreichen Straßen zählt zu den bioklimatisch und lufthygienisch stark belasteten Bereichen der Stadt. Das Plangebiet liegt in einem Vorranggebiet für die Luftreinhaltung.

Nach den Angaben des Umweltatlasses lagen 2002 die Gesamtemissionen von Stickoxiden (NOX) durch Industrie, Hausbrand und Verkehr bei >50 -100 t/km² und Jahr. Davon waren ca. 75% durch Verkehr und 25% durch Hausbrand verursacht worden. Die Gesamtemissionen von Schwefeldioxid (SO2) durch Industrie, Hausbrand und Verkehr lagen 2002 bei >5 -10 t/km² und Jahr und wurden zu über 95% durch Hausbrand verursacht. Die CO2 -Emissionen lagen bei 5.000 -10.000 t/Block.

Das langjährige Mittel der Lufttemperatur liegt lt. Umweltatlas bei >10,0 -10,5 °C, die Lufttemperatur in austauscharmen Strahlungsnächten bei 18-19 °C.

3.              Planerische Ausgangssituation

3.1              Flächennutzungsplan (FNP)

Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungs-plans von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2.666), zuletzt geändert am 17.02.2011 (ABl. S. 438).

Im FNP wird das Plangebiet als Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ von größer 1,5 dargestellt.

Da der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. Danach gilt allgemein, dass die im FNP dargestellten Wohnbauflächen überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden sollen. Sie können daneben auch örtliche Infrastruktureinrichtungen wie Kindertagesstätten, Schulen, Jugendfreizeitheime und Spielplätze, kleinere Grünflächen (<3 ha) sowie eingestreutes Gewerbe und Büros mit umfassen, soweit diese in die umgebende Wohnnutzung integrierbar sind und eine Flächengröße von 3 ha nicht überschreiten (Grundsatz 1 des Flächennutzungsplans – Generalisierungsmaßstab).

Die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche lässt sich folglich aus den Darstellungen des FNP entwickeln. Dies ergibt sich vor allem aus dem Erläuterungsbericht.

Der Geltungsbereich ist Teil eines Gebietes, das als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt ist.

Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. S. 182) ist der Geltungsbereich Teil des „Gestaltraum Siedlung“. Im Schreiben der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg vom 15.07.2009 wurde die Übereinstimmung der Planungsabsicht mit den Zielen der Raumordnung bestätigt.

3.2              Landschaftsprogramm (LaPro)

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) enthält für das Plangebiet folgende Aussagen:

Programmteil Naturhaushalt /Umweltschutz

Das Plangebiet ist als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung und als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt. Als Ziele und Maßnahmen werden formuliert:

·           Emissionsminderung;

·           Erhalt von Freiflächen / Erhöhung des Vegetationsanteils;

·           Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen.

Programmteile Biotop- und Artenschutz und Landschaftsbild

Das Plangebiet wird als städtisch geprägter Raum, Innenstadtbereich dargestellt. Als Ziele und Maßnahmen werden formuliert:

·           Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen;

·           Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (Hof-, Dach- und Wandbe­grünung);

·           Kompensation von baulichen Verdichtungen;

·           Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung.

Programmteil Freiraum und Erholung

Das Plangebiet des Bebauungsplans 3 - 27 wird als innerstädtisches Wohnquartier mit der höchsten Dringlichkeitsstufe I dargestellt, d.h. nicht / unterversorgt, mit hohen Anforderun-gen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demografi-scher Daten sowie minimalen privaten und halböffentlichen Freiräumen. Als Ziele und Maß-nahmen werden formuliert:

·           Umfangreiche Sofortmaßnahmen für öffentliche, halböffentliche und private Freiräume, wie Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Frei­räume und Infrastrukturflächen;

·           Erschließung vorhandener Freiflächen;

·           Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum;

·           Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen.

Durch die geplante Sicherung der öffentlichen Grünfläche wird den Anforderungen des Landschaftsprogramms in besonderer Weise Rechnung getragen.

3.3              Stadtentwicklungsplanung

StEP Wohnen

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen (Senatsbeschluss vom 10. August 1999), stellt den Bereich als „prioritären Raum“ der intensiven Stadterneuerung, entsprechend der 9. bis 11. Rechtsverordnung über die Festlegung von Sanierungsgebieten dar. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau gesetzt, der maßgeblich zu Verbesserungen im Wohnungsbestand führen und das Gebiet als Wohnstandort stärken soll.

StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen

Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen überprüft und kann daher keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben.

Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEP - Fortschreibung ohne Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben.

3.4              Spielplatzplanung

3.4.1              Spielplatzplanung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Für die Berechnung des Bedarfes an öffentlicher Spielplatzfläche gilt gemäß § 4 Abs. 1 Kinderspielplatzgesetz ein Richtwert von 1 m² Spielplatznutzfläche pro Einwohner. Der Stand der Richtwerterfüllung (31.12.2010) für den Bezirk Pankow lag bei 0,65 m² je Einwohner und damit über dem Berliner Durchschnitt von ca. 0,6 m² / EW.

Darüber hinaus gibt es die automatisierte Spielplatzversorgungsanalyse, die neben den öffentlichen auch die Versorgung mit privaten Spielplätzen, die gemäß Bauordnung für Berlin (§ 8) auf den nicht von Wohngebäuden überbauten Flächen der Grundstücke anzulegen sind, mit einbezieht und die eine gesamtstädtische Spielplatzversorgungskarte mit den jeweiligen Versorgungs­stufen für die abgestimmten Versorgungseinheiten enthält. Die Karte der Versorgungsstufen (Stand Dezember 2010) ordnet der Versorgungseinheit, in der sich das Plangebiet befindet, die Versorgungsstufe 2 zu (Versorgungsstufe 1 = hohes Defizit, Versorgungsstufe 5 = versorgtes Gebiet). [2]

3.4.2              Bezirkliche Spielplatzplanung

Auf der Betrachtungsebene der „Lebensweltlich orientierten Räume“ (LOR), die gemäß den Beschlüssen des Bezirksamts V-1247 vom 29. November 2005 und VI-63/2007 vom 20. Februar 2007 von allen Geschäftsbereichen des Bezirks ressortübergreifend für die Aufbereitung sozialer Daten verwendet werden, erfolgte auch für die bezirkliche Spielplatzplanung eine schrittweise Anpassung der Abgrenzungen der Versorgungsbereiche an die Planungsräume. Die Grundstücke Rykestr. 33 / 34 befinden sich in dem für die bezirkliche Spielpatzplanung relevanten Planungsraum Kollwitzplatz, der zusammen mit dem Planungsraum Teutoburger Platz die Bezirksregion Prenzlauer Berg Südwest bildet. Die Bezirksregion entspricht dem ehemaligen Versorgungsbereich 2 der bezirklichen Spielplatzplanung (Gebiet zwischen Eberswalder Straße / Danziger Straße / Schwedter Straße / Choriner Straße / Torstraße / Schönhauser Allee).

Um eine kleinräumigere Differenzierung des Versorgungsbereichs unter Berücksichtigung der für Kinder zumutbaren Entfernungen zwischen Wohnraum und Spielplatz (100 - 400m) vornehmen zu können, wurde der Versorgungsbereich weiterhin in die jeweiligen Versorgungseinheiten 36 A (ehemals VE 2 A), 36 B (ehemals VE 2B) 36 C (ehemals VE 2 C), 37 A (ehemals VE 2 D) 37 B (ehemals VE 2 E) und 37 C (ehemals VE 2 F) unterteilt. Der Planungsstandort Rykestraße 33/34 liegt in der Versorgungseinheit 37A (ehemals VE 2D), welcher sich zwischen der Schönhauser Allee, der Danziger Straße der Prenzlauer Allee und der Sredzkistraße befindet.

Der Stand der Richtwerterfüllung (31.12.2011) für die Bezirksregion Bezirksregion Prenzlauer Berg Südwest mit insgesamt ca. 24.000 Einwohnern liegt bei 0,69 m² je Einwohner. Planerische Zielstellung ist die Erweiterung der Spielflächen auf einen Wert von 0,85 m² / EW. Damit liegt das Gebiet derzeit und auch zukünftig über dem Berliner Durchschnitt von ca. 0,6 m² / EW. Der Gesamtbezirk Pankow verfügt derzeit über eine durchschnittliche Versorgung von ca. 0,65 m²/EW, liegt somit etwas über dem Berliner Durchschnitt. Im bezirksinternen Vergleich ist die Bezirksregion derzeit als etwas überdurchschnittlich versorgt anzusehen.

Obwohl die Bezirksregion Prenzlauer Berg Südwest mit ihren 13 Spielplätzen (inkl. des bestehenden Standortes Rykestraße 33/34) für einen innerstädtischen und hoch verdichteten Bereich insgesamt vergleichsweise gut ausgestattet ist, bestehen in den einzelnen Versorgungseinheiten zum Teil erhebliche Defizite. Die bestehenden Spielplatzstandorte sind im Gesamtgebiet unproportional verteilt – die Versorgungseinheit 37B (ehemals VE 2E) verfügt über einen Spielflächenüberschuss von ca. 1.552 m², die Versorgungseinheit 36 A (ehemals VE 2A) weist ein Versorgungsdefizit von fast 90% des Bedarfes auf - und die unterversorgten Versorgungseinheiten liegen recht isoliert. Sie sind durch stark befahrene Straßen von den in den Nachbarbereichen liegenden Spielplätzen getrennt. Dies ist besonders für kleinere Kinder ein Nachteil. Bezogen auf die Versorgungseinheit 37A (ehemals VE 2D) trifft die Spielplatzplanung folgende relevante Aussagen:

-              Städtebauliche Einordnung: die Versorgungseinheit 37A (ehemals VE 2D) liegt an der nordöstlichen Kante der Bezirksregion / Versorgungsbereichs

-              Verkehr: starke Barrierewirkung durch die übergeordneten Straßen Schönhauser Allee, Danziger Straße und Prenzlauer Allee (Lärm- und Abgasemissionen)

Versorgungssituation mit öffentlichen Spielflächen in der VE 37A (ehemals 2D)[3]

In der gesamten Versorgungseinheit 37A (ehemals VE 2D), die aus 6 Baublöcken besteht, sind 551 Kinder gemeldet. Bei 3.406 melderechtlich registrierten Einwohnern entspricht dies einem Kinderanteil von 16,2%. Die Altersgruppe der unter 6-jährigen ist dabei mit ca. 53 % (291 melderechtlich registrierte Kinder) am stärksten vertreten. Der Altersgruppe der Sechs- bis unter 12-jährigen gehören 153 Kinder an. Die Altersgruppe der 12- bis unter 18-jährigen ist mit 107 Personen vertreten.

Die Eröffnung des Spielplatzes Rykestraße 33/34 im Geltungsbereich sowie die eines weiteren öffentlichen Spielplatzes auf dem Grundstück Rykestraße 20,/Sredzkistraße 61 (beide Versorgungseinheit 37A, ehemals VE 2D) erfolgte 2002/2003 bzw. 2005. Der Spielplatz Rykestraße 20/Sredzkistraße 61 konnte in 2011 durch Ankauf des Grundstücks Sredzki-

straße 21 erweitert werden.

Das bis 2005 bestehende Versorgungsdefizit von 100% in der Versorgungseinheit 37A ehemals VE 2D) konnte durch die Eröffnung von 2 Spielplätzen auf ca. 70% gesenkt wer­den. Im Jahr 2011 wurde der Spielplatz Rykestraße 20/Sredzkistraße 61 vergrößert. Das Versorgungsdefizit liegt dadurch aktuell bei 57,4% (Stand 05.03.2012, siehe Tabelle). Selbst nach Realisierung des Standortes Rykestraße / Sredzkistraße 59 (Bebauungsplan IV-29[4]), kann dieses Defizit nur um 350 m² auf 1.604 m² Nettospielplatzfläche reduziert werden. Da­mit wäre immer noch ein Versorgungsdefizit von 47,1% in der Versorgungseinheit vorhan­den, wobei hier der bereits bestehende, sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3 - 27 befindende Spielplatz Rykestraße 33, 34 einbezogen ist. Die Dringlichkeitsstufe (Ansatz zur Bewertung des Defizits öffentlicher Spielflächen ohne Wertung der Zusatzfaktoren Baustrukturen, Kinderanteil, Verfügbarkeit vorhandener Grünflächen nach Dringlichkeitsstufen im Land Berlin) reduziert sich jedoch von Versorgungsgrad bzw. Dringlichkeitsstufe drei (Versorgungsdefizit 60-75%) auf die Stufe vier (Versorgungsdefizit 40-60%). Dies wäre ohne den Standort in der Rykestraße 33/34 nicht möglich.

3.5              Landschaftsplan

Der Landschaftsplan IV-L-3 „Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ zur Festsetzung des Biotopflächenfaktors (BFF) ist am 10. Oktober 2004 in Kraft getreten (GVBl. S. 434). Innerhalb seines Geltungsbereichs, der die dicht bebauten Gründerzeitquartiere Prenzlauer Bergs umfasst, existiert damit ein planungsrechtliches Instrument zur Umsetzung eines ökologischen Mindeststandards, mit dessen Hilfe der Verschlechterung der ökologischen Situation in der Innenstadt entgegen gewirkt werden kann. Dabei kommt der stärkeren Begrünung von Baugrundstücken eine steigende Bedeutung zu. Der Landschaftsplan benennt mit dem Biotopflächenfaktor den zu realisierenden Anteil an naturhaushaltswirksamer Fläche pro Gesamtgrundstücksfläche bei Neubauvorhaben und auch im Bestand, wenn der Überbauungsgrad erhöht wird bzw. zusätzliche Aufenthaltsräume geschaffen werden.

Für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 ist ein Ziel-BFF von 0,6 angegeben, die durch die bestehende und langfristig beabsichtigte Nutzung erreicht wird. Der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit Zwecksbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ steht der Landschaftsplan nicht entgegen.

3.6              Bestehendes Planungsrecht

Die Plangrundstücke befinden sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Grundlage für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben bildet daher § 34 BauGB. Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.

Die Grundstücke in der unmittelbaren Umgebung sind überwiegend mit Wohngebäuden straßenbegleitend einem Vorderhaus, mit Seitenflügeln und Quergebäuden bebaut. Die Erdgeschosse der Vorderhäuser werden teilweise durch Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften genutzt. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht damit einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO.

Für die Grundstücke Rykestraße 33 und 34 sind keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen.

3.7              Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB

Der mit dem Bebauungsplan 3-27 verfolgte Zweck „Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Anlage / Sicherung eines öffentlichen Spielplatzes“ stellt als Maßnahme zur Verbesserung des Wohnumfeldes eine (andere) Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs.1 Satz 1 BauGB dar. Um das beschleunigte Verfahren des § 13a BauGB anwenden zu können, müssen zudem die in § 13a Abs. 1 BauGB genannten gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens erfüllt sein:

-              bei einem Verzicht auf die Festsetzung einer zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauGB muss die anzunehmende Flächenversiegelung unter 20.000 m² liegen (§ 13a Abs. 1 Satz 3 BauGB). Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor.

-              Es wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.

-              Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.

Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind erfüllt. Im beschleunigten Verfahren können Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichtes wurde verzichtet.

II.              Planinhalt

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen

Die vorbereitenden Untersuchungen zur Sanierungszielentwicklung für den Kollwitzplatz, die mit der förmlichen Festlegung zum Sanierungsgebiet am 09. Oktober 1993 Verbindlichkeit erhalten haben, bildeten die erste Rahmenplanungsgrundlage für das Gebiet, innerhalb dessen sich der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet. Die darin definierten Entwicklungsziele sahen bereits die Erneuerung von Schulen, Kitas und Jugendeinrichtungen, die Neuanlage von Spielplätzen und Grünflächen sowie die Verbesserung der Qualität des öffentlichen Raumes vor. Von dieser Entwicklung versprach man sich die Entwicklung eines attraktiven Wohngebietes für junge Familien. Diese grundsätzliche Zielstellung hat auch nach Aufhebung des Sanierungsgebietes Kollwitzplatz weiterhin Bestand und wird durch den Bebauungsplan umgesetzt.

Die betreffende VE 37A (ehemals VE 2D) der bezirklichen Spielplatzplanung, in der sich das Plangebiet befindet, hatte zu diesem Zeitpunkt ein Versorgungsdefizit von 100 %. Zur Reduzierung dieser in jeglicher Hinsicht starken Unterversorgung kamen und kommen im dicht besiedelten Wohngebiet nur noch die vorhanden Baulücken als letzte Flächenreserve in Frage. Damit lässt sich das bestehende Defizit zwar nicht beseitigen, so doch zumindest mindern. Andere vergleichbare Grundstücke können für die Planung nicht herangezogen werden, da diese ebenfalls für den Abbau von Freiflächendefiziten oder zur Verbesserung der Versorgungssituation im Bereich der sozialen Infrastruktur benötigt werden. Ungenutzte landeseigene Grundstücke sind nicht vorhanden.

Mit der Durchführung des Sanierungsverfahrens sollten die in diesem Gebiet vorhandenen städtebaulichen Missstände beseitigt werden. Nach den Richtwerten fehlten u.a. etwa 16.000 m² Spielplatzflächen. Aufgrund der besonderen Situation mit mehreren Baulücken (vgl. Kap I.2.4) war dieser Baublock besonders geeignet, einen Anteil für die Versorgung des Gebietes mit öffentlichen Grünflächen und Infrastruktur zu übernehmen. Bis auf das immissionsbelastete Eckgrundstück Danziger Straße 62, 64 / Rykestraße, für das als Sanierungsziel aufgrund seiner Lage besonders gewerbliche und Wohnnutzung formuliert war, waren für die weiteren Baulücken im Baublock 110 021 Gemeinbedarfsnutzungen als Sanierungsziel vorgesehen.

Die Grundstücke Kollwitzstraße 94 / 96 und Rykestraße 33/34 im Baublock 110 021 waren bis zum Jahr 1996 im Rahmenplan (Sanierungsgebiet Kollwitzplatz) für eine Nutzung als Kindertagesstätte vorgesehen und erfuhren mit der Überprüfung der „Standortkapazitäten in den Kindertagesstätten und der Überprüfung der Kinderzahlen“ im Gebiet Kollwitzplatz mit Bezirksamtsbeschluss vom 10.12.1996 (Nr. 254/96) eine Sanierungszieländerung. Der Bedarf für Kindertagesstätten hatte sich auf diesen Grundstücken nicht mehr bestätigt, an seine Stelle trat für die Grundstücke Kollwitzstraße 94/96 als Sanierungsziel „Wohnen mit besonderer Wohnform“ und für die Grundstücke Rykestraße 33 / 34 wurde als Sanierungsziel die Nutzung als öffentliche Grünfläche / Spielplatz festgelegt, da in der Versorgungseinheit noch ein unvertretbares Defizit an Spielflächen vorhanden war. Gleichzeitig wurde der Standort Rykestraße 33, 34 als öffentlicher Spielplatz in die seinerzeitige VE 2D – neu 37A - des Spielplatzplans von 1998 aufgenommen. Daran wurde in den Fortschreibungen der Sanierungsziele in den Jahren 2001 und 2006 festgehalten.

Das zum Beginn des Sanierungszeitraums festgestellte, mehrere Jahre bestehende Defizit von 100 % in der VE 37A (ehemals 2D) konnte in dem Baublock 110 021 mit dem Bau des Spielplatzes auf den Grundstücken Rykestraße 33 und Rykestraße 34 und dem Bau eines Spielplatzes in dem benachbarten Baublock 110 022, auf den Grundstücken Rykestraße 21 und Rykestraße 20/Sredzkistraße 61, in den letzten Jahren auf ca. 58 % reduziert werden.

2.              Intention der Planung

Die langfristige Sicherung und der Erhalt der bestehenden Einrichtung in einem mit Grünflä-chen und Spielplätzen unterversorgten Gebiet durch die Übernahme des Privatgrundstücks Rykestraße 34 ins Landesvermögen sind Ziel und Intention der Planung. Dies soll durch Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 erreicht werden. Damit wird die planungsrechtlich noch nicht gesicherte und daher gefährdete Verbesserung des Wohnumfeldes langfristig gesichert.

Die Festsetzung dient auch der Sicherung eines jetzt vorhandenen Grünpotenzials mit seinen vielfältigen ökologischen Funktionen zur Erhaltung der Lebensqualität der Anwohner.

3.              Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen

Bereits während der vorbereitenden Untersuchungen zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes nach § 141 BauGB wurde ein enormes Defizit an wohnungsnahen Freiflächen und öffentlichen Spielflächen festgestellt. Eine der in einem langjährigen Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ war daher die bessere Versorgung mit Grün- und Spielflächen. Dieses Defizit besteht auch noch gegenwärtig und würde durch eine Aufgabe des Standortes, wie sie aufgrund der fehlenden Fortsetzung des Mietvertrages zu befürchten ist, erheblich erhöht. Inhalt der Planung ist daher eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz. Die Planung trägt damit zur Sicherung bzw. Fortsetzung der Sanierungsziele nach der Aufhebung des Sanierungsgebietes bei.

Die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche dient der Verwirklichung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Zusätzlich sind Grünflächen prägende Elemente eines Ortsteils mit städtebaulicher Bedeutung, denn die Mischung von Bebauung und Freiflächen ist ein wesentliches städtebauliches Strukturmerkmal.

Der Bebauungsplan gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung. Er trägt dazu bei,  eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.

Für die Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind insbesondere relevant:

·         Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

·                Belange der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen

·         Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung, Belange von jungen Menschen und Familien

·                Belange der Baukultur und die Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds

·         Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege

·         Belange der Wirtschaft

·         Belange des Verkehrs und der Verkehrsvermeidung

·         öffentliche und die private Belange

Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB wurden die Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang mit den sonstigen beschlossenen Planungen mit städtebaulichen Auswirkungen gebracht (z.B. Stadtentwicklungspläne, Landesentwicklungsplan, aber auch mit der inzwischen wieder aufgehobenen Sanierungsverordnung).

3.1              Art und Maß der Nutzung

3.1.1        Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“

Für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ festgesetzt. Diese Festsetzung ist erforderlich, um die öffentlich gewidmete Grünfläche für die bestehende Nutzung dauerhaft zu sichern.

Durch die dauerhafte Sicherung des Spiel- und Aufenthaltsbereiches als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ werden dem privaten Grundstück die Baurechte dauerhaft entzogen. Die GRZ und die GFZ reduzieren sich auf 0,0.

Die in der Brandwand des Vorderhauses Rykestraße 35 eingebauten Fensteröffnungen sind ungenehmigt. Sie stehen der Planung jedoch nicht entgegen und können ggf. auch erhalten bleiben. Eine Bepflanzung im Erdgeschoss stellt keine Gefahr dar, wenn darauf geachtet wird, dass eventuelle Kletterpflanzen an der Brandwand nicht in die Obergeschosse wachsen. Auch das Aufstellen von Bänken und kleineren Spielgeräten stellt keine Gefahr dar. Sollten jedoch im Bereich der Öffnungen Spielhäuser, Schuppen o.ä. errichtet werden, so ist der Eigentümer in der Rykestraße 35 aufzufordern, die Öffnungen in der Brandwand zu schließen, da in einem Umkreis der Öffnungen von mind. 5,00 m die Flächen brandlastenfrei zu halten sind.

3.1.2        Öffentliche Verkehrsflächen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans bezieht die vorhandene öffentliche Verkehrsfläche der angrenzenden Straße bis zur Straßenmitte gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ein. Die bestehende Straßengrenze wird mit der Straßenbegrenzungslinie bestätigt.

Die Einteilung der Verkehrsfläche ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 1). Die Festsetzung ist zur Klarstellung und in Abgrenzung zum Fachplanungsrecht erforderlich. Ggf. beabsichtigte Veränderungen an der bestehenden Einteilung unterliegen der Fachplanung der dafür zuständigen Behörde.

Durch die mit Beschluss des Bezirksamtes vom 05.06.2007 getroffene Entscheidung, in den Sanierungsgebieten zur Verkehrsberuhigung generell nur Tempo 30 zuzulassen und vor Kinderspielplätzen Gehwegvorstreckungen als Querungshilfen anzuordnen, wird Gefähr­dungen für die Nutzer des Spielplatzes im Kreuzungsbereich entgegengewirkt. Der Bebauungsplan steht der Umsetzung dieser Zielstellung nicht entgegen.

3.2              Abwägung

3.2.1              Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die Festsetzung von öffentlicher Grünfläche auf gemäß § 34 BauGB bebaubarer Grundstücksfläche und die Festsetzung des Erhalts einer Spielmöglichkeit kommen dem Belang der Verwirklichung gesunder Lebensverhältnisse in besonderer Weise nach.

Das Freihalten der Grundstücke Rykestraße 33 und 34 von einer Bebauung wie sie nach

§ 34 BauGB möglich wäre, sichert eine besonders gute Belichtung, Belüftung und Besonnung der davon profitierenden angrenzenden Grundstücke. Die von einem Spielplatz ausgehenden Lärmemissionen führen in dem umgebenden, dicht bebauten allgemeinen Wohngebiet nicht zu ungesunden unzumutbaren Wohnverhältnissen. Sie sind als Teil des allgemeinen Lebens - der selbstverständlichen gesunden Entwicklung von Kindern - grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. Dies hat der Gesetzgeber mit der Änderung des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin vom 3. Februar 2010 (GVBl. S. 38) in eindeutiger Weise bestimmt.

Nach Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Das Erfordernis verbindlicher planerischer Regelungen ergibt sich für den Geltungsbereich nicht, da auf die Festsetzung baulicher Nutzungen verzichtet wird. Durch die Erhaltung von Grünfläche und Biomasse auf den Grundstücken wird den Anforderungen nach Luftreinhaltung Rechung getragen.

Mit der Erhaltung der bestehenden Grünfläche werden die Ziele des Landschaftsprogramms auch weiterhin in besonderer Weise umgesetzt.

3.2.2        Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen

Mit der Sicherung ausreichender Grün- und Spielflächen im Wohnumfeld wird dem beste­henden Defizit an Spielplätzen und den Freiflächendefiziten im Wohnumfeld entgegengewirkt. Die Attraktivität des Wohngebiets konnte insbesondere für die die Bewohnerstruktur stabilisierenden Familien mit Kindern durch die Anlage der Grün- und Spielflächen im Jahr 2002 gesteigert werden.

3.2.3        Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung, Belange von jungen Menschen und Familien

Mit dem Bebauungsplan 3 - 27 wird eine vorhandene Fläche zum aktiven Spielen für Kinder, aber auch ein öffentlicher Begegnungsraum für alle Menschen gesichert. Damit wird ein sozialer, nachbarschaftlicher Umgang aller Generationen ermöglicht, der den allgemeinen sozialen Bedürfnissen der Bevölkerung nach Kommunikation und Begegnung im öffentlichen Raum, gerecht wird. Bei einer Aufgabe des Standortes, wie sie ohne den Bebauungsplan zu befürchten wäre, würde das erhebliche Defizit an Grün- und Spielplatzflächen in diesem Gebiet deutlich gesteigert werden. Das Grundstück Rykestraße 33 befindet sich im Fachvermögen des Amtes für Umwelt und Natur und das Grundstück Rykestraße 34 ist Privateigentum. Beide Grundstücke bilden jedoch eine Nutzungseinheit, die verbleibende landeseigene Fläche Rykestraße 33 wäre ohne die dazugehörige private Fläche nicht allein als Grünfläche sinnvoll nutzbar.

Nach Realisierung aller Planungsziele verbleibt in der Versorgungseinheit 37A (ehemals 2D) ein Spielplatzdefizit in Höhe von ca. 1.600 m² Nettospielplatzfläche. Um die gegenwärtig ohnehin defizitäre Versorgungssituation nicht zu verschärfen, wird die ausgeübte Spielplatznutzung auf den Grundstücken langfristig gesichert. Die sich positiv entwickelnde Versorgungssituation in der benachbarten Versorgungseinheit um den Kollwitzplatz VE 37B (ehemals 2E), begrenzt durch Sredzkistraße, Prenzlauer Allee, Metzer Straße und Schönhauser Allee, ist auf die nördlich angrenzende VE 37A (ehemals 2D) nicht übertragbar. In der Überarbeitung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg - Kollwitzplatz von 10/2007 wurde der zwischenzeitlich hergestellte Spielplatz als „Bestand“ dargestellt. Bei Realisierung aller Planungsvorhaben (Rykestraße 21, Sredzkistraße 59 / Rykestraße – Bebauungsplan IV – 29 (GVBl. vom 12. März 2009, S. 66), der betreffenden Versorgungseinheit verbleibt immer noch ein Defizit von ca. 47,1 % (Aktualisierung des Datenstandes bezogen auf die Einwohnerdaten vom 31.12.2011).

Der Spielplatz kann zudem als Freifläche für kleinere Kindertagesstätten im Gebiet (Eltern-Initiativkitas) genutzt werden. Diese erzeugen zwar keinen Grün- oder Spielflächenbedarf, der allein über die Anzahl der Kinder, die im Gebiet wohnen errechnet wird. Da diese Einrichtungen zumeist aber nicht über eigene Freiflächen verfügen, wird der geplante öffentliche Spielplatz auch die in diesen Einrichtrungen angebotene Kinderbetreuung qualitativ verbessern.

Die Erhaltung des seit 10 Jahren bestehenden öffentlich gewidmeten Spielplatzes ist daher nicht nur ökologisch und stadtplanerisch, sondern auch aus Gründen des Gemeinwohls einer baulichen Nutzung vorzuziehen.

3.2.4              Belange der Baukultur und die Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds

Das Gebiet um den Kollwitzplatz wurde auf Grundlage einer Planung von 1862 nach den damaligen Erfordernissen entwickelt. In das Straßenraster wurden großzügige Plätze einge­ordnet, die zum Aufenthalt und Spielen genutzt wurden, aber für die heutigen Bedürfnisse und Anforderungen an den öffentlichen Raum nicht mehr ausreichen. Mit der Sicherung einer öffentlichen Grünfläche im Zentrum der VE 37A (alt 2D) erfolgt eine Fortentwicklung des Ortsteils und eine Anpassung an heutige Planungsgrundsätze, in denen die Freiräume und Grünflächen (ausgeübte Nutzung) einen höheren Stellenwert besitzen als in der Gründerzeit, in der die Blockstruktur angelegt wurde.

Das Ortsbild der Gründerzeitgebiete ist geprägt durch eine geschlossene Blockrandbebauung mit Seitenflügeln und Quergebäuden oder Remisen und durch regelmäßig angelegte zumeist begrünte Straßenräume, die in Proportion zur Höhe der Blockrandbebauung breit angelegt sind. Die Plätze sind aus der Lage des Straßenrasters heraus wie die Baublöcke entwickelt worden. Eine kongruente Anlage neuer Grünflächen ist in der bestehenden Blockstruktur nicht möglich.

Geeignete ausreichend große aus dem öffentlichen Raum zugängliche Flächen gibt es in den Innenbereichen der benachbarten Baublöcke nicht. Das öffentliche Interesse an der Sicherung einer Grünfläche überwiegt in diesem Fall gegenüber dem Belang der aus der städtebaulichen Struktur abzuleitenden Wiederherstellung einer Randbebauung und damit Schließung des Blockrands.

3.2.5        Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege

Die Aufstellung des Bebauungsplans 3 – 27 trägt zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung des Ortsteils Prenzlauer Berg bei. Die Festsetzungen stellen keine Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 1a Abs. 3 BauGB dar. Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind aufgrund der rechtlichen Bedingungen (§ 13a BauGB) nicht erforderlich und wären aufgrund der festgesetzten Nutzung selbst im Regelverfahren nicht notwendig, da die festgesetzte Grünfläche eine ökologisch wirksame Verbesserung im Vergleich zum geltenden Planungsrecht (§ 34 BauGB) ist.

Der Landschaftsplan IV-L-3 soll in den dicht bebauten Gründerzeitgebieten der naturhaushaltswirksamen Gestaltung der Baugrundstücke dienen. Er legt für räumlich abgegrenzte Bereiche Biotopflächenfaktoren - BFF - (Verhältniszahlen aus Grundstücksfläche und naturhaushaltswirksamer Fläche) fest, die im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren zu beachten sind. Das Erreichen der Ziele des Landschaftsplans IV-L-3 wird durch die Planung positiv beeinflusst. Es ist ein Ziel - BFF für die Gründerzeitgebiete von 0,6 angegeben, der für den Geltungsbereich eingehalten wird. Die Sicherung einer öffentlichen Grünfläche stellt somit einen Schritt auf dem Weg zur Erreichung dieses durchschnittlichen BFF-Zielwertes dar.

Durch die Erhaltung von Grünfläche und Biomasse auf dem Grundstück wird den Anforderungen des Landschaftsprogramms in besonderer Weise Rechung getragen.

Die Durchlässigkeit des Bodens bleibt durch die festgesetzte Nutzung dauerhaft erhalten. Darüber hinaus sichert die Festsetzung als öffentliche Grünfläche, anders als eine Wiederbebauung der Grundstücke, ein Potenzial für die Begrünung mit Bäumen und Sträuchern (Rahmengrün) und bewirkt damit kleinräumig eine Verbesserung von Klima und Luft durch Staub- und Schadstoffbindung und Erhöhung der Luftfeuchtigkeit.

Die Bäume in der öffentlichen Verkehrsfläche sind von der Festsetzung als Verkehrsfläche nicht betroffen, da Straßenbäume regelmäßiger Bestandteil von Verkehrsflächen sind.

3.2.6              Belange der Wirtschaft

Die Belange der Wirtschaft nach der Entwicklung eines Gebäudes mit der ortstypischen Mischung aus Wohnen und Gewerbeeinheiten wurden u.a. hinter den Belangen der Qualifizierung des Wohnumfeldes und den Bedürfnissen von Kindern in der Stadt durch die planungsrechtliche Sicherung einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ zurückgestellt. Angesichts der vielfältigen gewerblichen Flächen in Berlin, auch in vergleichbaren gründerzeitlichen Lagen, wurden hier die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, der nachhaltigen Wohnquartiersentwicklung, die Bedürfnisse der Wohnbevölkerung nach Grün-, Spiel- und Aufenthaltsräumen höher gewichtet. Darüber hinaus sollen die sich aus der Anlage der Grünfläche ergebenden positiven Umweltveränderungen erhalten bleiben.

3.2.7              Belange Verkehrs und der Verkehrsvermeidung

Die festgesetzte Nutzung ermöglicht die Erhaltung eines öffentlichen Spielplatzes und Aufenthaltsbereiches in unmittelbarer Nachbarschaft zu vielen Wohnungen und ist fußläufig gut erreichbar. Sie mindert die Notwendigkeit von längeren Verkehrsbewegungen von Kindern und Erwachsenen im Straßenraum.

3.2.8              Private Belange

Wegen der hohen Defizite in der Versorgung mit öffentlichen Grün, Spiel- und Freizeitanlagen besteht die dringende städtebauliche Erforderlichkeit zur Schaffung von öffentlichen Spielplatzflächen. Um die mit der Planung verfolgten Ziele zu erreichen, ist es unabdingbar, dass wenigstens die vorhandenen Einrichtungen, die durch diese besondere Situation auch einen besonderen ökologischen und stadtplanerischen Wert haben, in ihrem Bestand gesichert werden. Aus diesem Grund entspricht der private Belang der Umwidmung des Grundstücks Rykestraße 34 von öffentlicher Grünfläche in ein Baugrundstück (in dessen Folge für weniger öffentliche Spiel- und Freiflächen ein zusätzlicher Bedarf aus der baulichen Entwicklung des Grundstückes heraus entstehen würde) nicht der Zielstellung einer geordneten Stadtentwicklung und wurde daher zurückgestellt.

Nach der Versagung des Baubegehrens auf sanierungsrechtlicher Grundlage wurde von der Eigentümerin am 19.10.2000 ein Antrag auf Übernahme des Grundstücks gemäß § 145 Abs. 5 BauGB an die Sanierungsverwaltungsstelle des damaligen Bezirksamtes Prenzlauer Berg gestellt. Eine Einigung zur Übernahme des Grundstücks ist bis zur Aufhebung des förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes „Kollwitzplatz“ nicht erfolgt, die Kaufverhandlungen zum Grundstück waren gescheitert. Die derzeitige Nutzung als öffentliche Grünfläche beruht auf der Grundlage der bestehenden Widmung.

Mit der Festsetzung erfolgt eine planungsrechtliche Sicherung des Grundstücks für den öffentlichen Spielplatz, die über den Sanierungszeitraum hinaus wirksam ist. Nach geltendem Planungsrecht (§ 34 BauGB) wäre eine straßenbegleitende Bebauung des Grundstücks und ein Seitenflügel genehmigungsfähig. Da eine Bebauung gemäß § 30 BauGB nach Festsetzung des Bebauungsplans unzulässig ist, wird das betreffende Grundstück durch den Bebauungsplan 3-27 dauerhaft einer Bebauung entzogen und ist damit in seiner privaten Verwertbarkeit deutlich eingeschränkt (auf die derzeit ausgeübte Nutzung als „vermieteter“ öffentlicher Spielplatz). Dies ist ein enteignungsgleicher Eingriff in die privaten Eigentumsrechte, der aber bei dem verfolgten Planungsziel nicht vermeidbar und in der Abwägung zwischen den öffentlichen Belangen und den privaten Belangen aus den überwiegenden Belangen des Gemeinwohls gerechtfertigt ist. Ein „milderes Mittel“ zur Umsetzung der Planungsziele (andere geeignete Privatgrundstücke, die erworben werden könnten, öffentliche Grundstücke) existiert nicht. Aufgrund der geringen Flächengröße kommt auch die Teilung des Grundstückes (Halbierung der Spielplatzfläche und Bebauung der privaten Nutzung des Grundstücks Rykestraße 34) nicht als geeignete Variante in Betracht. Der Eingriff in das Grundeigentum ist in Hinblick darauf, dass das Grundstück mit Einverständnis der Eigentümerin bereits seit 10 Jahren als gewidmeter öffentlicher Spielplatz genutzt wird und infolge des Verpachtens zur Spielplatznutzung an das Land Berlin bereits rechtlichen Beschränkungen unterliegt, als vergleichsweise geringfügig anzusehen.

Auf der Grundlage des festgesetzten Bebauungsplans hat die Eigentümerin gemäß § 40 BauGB einen Anspruch auf Übernahme des Grundstückes durch das Land Berlin gegen eine angemessene Entschädigung.

In die Planungsentscheidung einbezogen wurde die Überlegung, ob andere unbebaute Grundstücke als Ersatzstandort für das Grundstück Rykestraße 34 zur Errichtung einer vergleichbaren Spiel- und Aufenthaltsfläche in der räumlichen Umgebung (Einzugsbereich der VE 37A (ehemals 2D) des Spielplatzentwicklungsplans vorhanden sind. Es wurde festgestellt, dass eine alternative Fläche wegen der hohen Defizite an Spiel- und Grünflächen nicht zur Verfügung steht. Alle geeigneten Grundstücke wurden in die Planung zur Reduzierung von Defiziten im öffentlichen Freiraum einbezogen (siehe Kap. 2.4 Rahmenplanung zum Sanierungsgebiet Kollwitzplatz). Nicht in die Bewertung einbezogen wurden in der Nachbarschaft ggf. vorhandene bebaute öffentliche Grundstücke. Sie wurden als ungeeignete Grundstücke ausgeschieden, da die zur Planungsumsetzung erforderliche Verdrängung der Nutzer, die Aufgabe ebenfalls dringend benötigter anderer öffentlicher Nutzungen (z.B. Schule) sowie die notwendigen Abrissmaßnahmen intakter Baulichkeiten zur Herstellung einer öffentlichen Grünfläche als unverhältnismäßig hoch eingeschätzt wurden.

In der Abwägung zwischen den öffentlichen und den privaten Belangen ist der Eingriff in die privaten Eigentümerrechte aus den überwiegenden Belangen des Gemeinwohls (vgl. Abwägung der zuvor genannten Belange) gerechtfertigt. Zwar enthält das Grundgesetz eine besondere Grundeigentümerschutzbestimmung, gleichwohl enthält das Grundgesetz im Zusammenhang mit dem Wohl der Allgemeinheit das verpflichtende Element des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG). Der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wurde berücksichtigt. 

3.2.9              Flächenbilanz

Öffentliche Grünfläche – Spielplatz              877 m²

Öffentliche Verkehrsfläche              443 m²

Gesamtfläche              1.320 m²

III.              Auswirkungen des Bebauungsplans

1.              Auswirkungen auf die Umwelt

Durch die Festsetzungen im Geltungsbereich sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt zu erwarten. Die vorhandenen Bäume im Straßenland können erhalten bleiben. Die Festsetzung als öffentliche Grünfläche, anders als eine Wiederbebauung der Grundstücke, kann langfristig die vorhandene Begrünung mit Bäumen und Sträuchern (Rahmengrün) und einer Wiese sichern. Insofern ist durch den dauerhaften Entzug der Bebaubarkeit im Vergleich zum bislang geltenden Planungsrecht von einer gesicherten ökologischen Aufwertung auszugehen.

Schutzgutbezogen werden die folgenden Auswirkungen erwartet:

Tiere:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Sicherung des zur Verfügung stehenden Lebensraumes, auch als Nahrungshabitat für nicht im Geltungsbereich lebende Arten

Pflanzen:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Sicherung der Fläche als Lebensraum

Wasser, Boden:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Erhalt von Grundwasseranschluss und Bodenwertverbesserung

Luft:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Erhalt der Biomasse (Reinigungsfunktion)

Klima:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Erhalt von Verdunstungseffekten und Vergrößerung der Biomasse

Landschaft:              keine

Ortsbild:              ausgeglichen, Verzicht auf Herstellung des geschlossenen Blockrands vs. Erhaltung eines neuen Aufenthaltsbereiches

Biolog. Vielfalt:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Erhaltung des zur Verfügung stehenden Lebensraumes für Pflanzen und Tiere

Menschen:              faktisch keine, dennoch positiv, durch Verbesserung der allg. Lebensumstände, hinsichtlich Lärm keine unzumutbaren oder das allg. Rücksichtnahmegebot überschreitenden Auswirkungen

Kulturgüter:              keine

Energieeffizienz:              keine

Es gibt aufgrund der Bestandssituation auf den Grundstücken im Plangebiet keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein von streng oder besonders geschützten Arten, deren Lebensraum durch die Fortsetzung der ausgeübten Nutzung beeinträchtigt würde. FFH- oder Vogelschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen.

Der von einem allgemeinen Spielplatz ausgehende Lärm hängt wesentlich von der Ausstattung und der Altersgruppe ab, für die der Spielplatz angelegt werden soll. Allgemein gehören Spielplätze zur Wohnnutzung und die damit verbundenen Auswirkungen sind als sozialadäquat hinzunehmen. Aufgrund der geringen Größe (Nettospielfläche 590 m²) und der Anlage als Spiel – und Begegnungsort Erwachsener mit einem Bouleplatz sowie einer kleineren Kletterwand, sind von dieser Spieleinrichtung keine erheblichen oder gesundheitsschädigenden Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu erwarten.

2.              Ordnungsmaßnahmen

Die 502 m² große Fläche des Grundstückes Rykestraße 34 muss vom Land Berlin erworben werden. Für den Fall, dass ein weiterer Versuch des freihändigen Erwerbs erneut scheitert, ermöglicht der Bebauungsplan zum einen das Vorkaufsrecht und zum anderen die Enteignung, sofern das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Dafür wäre eine Entschädigung gemäß § 93 Abs. 1 BauGB ff. zu leisten.

Bis zur Übernahme des Grundstückes ins Landesvermögen ist die Fortsetzung der öffentlichen Nutzung durch die Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Eigentümerin des Grundstückes Rykestraße 34 abzusichern.

3.              Auswirkungen auf den Verkehr

Auswirkungen auf den Verkehr sind durch die Fortsetzung der ausgeübten Nutzung nicht zu erwarten. Zu beachten ist allerdings die eventuelle Notwendigkeit der Anpassung der Verkehrsflächen vor dem Spielplatz: Querungshilfen vor dem Spielplatz und/oder Verkehrsberuhigung dieses Straßenbereichs sollten entsprechend der bezirklichen Beschlusslage (BA Nr. 0120/07), die solche Maßnahmen vor öffentlichen Einrichtungen zur verstärkten Sicherheit der Kinder vorsieht, geschaffen werden.

4.              Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur

Der quantitative Versorgungsgrad mit öffentlichen Kinderspielanlagen in der Versorgungseinheit verändert sich durch die Fortsetzung der ausgeübten Nutzung nicht. Dennoch ist die planungsrechtliche Sicherung der für die Stabilität der Gebietsversorgung wichtigen Anlage von großer Bedeutung.

5.              Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung

Die erforderlichen Grunderwerbs- bzw. Entschädigungskosten für das Grundstück Rykestraße 34 einschließlich der anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar) sind in der bezirklichen Haushaltsplanung für das Jahr 2012 berücksichtigt worden (BA VII-0075/2012). Mit der Eigentümerin des o.g. Grundstücks wurden erneute Erwerbsverhandlungen vom zuständigen Immobilienservice aufgenommen.

Die Planung trägt den Anforderungen nach einer sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel Rechnung. Zwar ist das Grundstück Rykestraße 34 zum Verkehrswert durch Berlin zu erwerben. Aber die Aufgabe des Standortes würde mit der Vernichtung des Wertes der aus öffentlichen Mitteln angelegten Anlage auf der bestehenden Einrichtung einhergehen.

IV.              Verfahren

1.              Mitteilung der Planungsabsicht / Aufstellungsbeschluss

Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg (GL 5) über die Absicht des Bezirksamts, den Bebauungsplan 3-27 aufzustellen, gemäß § 5 AGBauGB informiert.

Mit dem Schreiben vom 21.07.2009 teilte SenStadt I B mit, dass gegen die Planungsabsicht keine Bedenken bestehen, dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt sind und das Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB durchgeführt werden kann.

Die GL 5 teilte mit Schreiben vom 15.07.2009 mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung vereinbar sei.

Am 15.12.2009 hat das Bezirksamt Pankow den Aufstellungsbeschluss für die Durchführung des Verfahrens im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB für den Bebauungsplan

3 – 27 beschlossen (ABl. 2010 S. 8 und S. 153).

2.              Unterrichtung der Bürger über die Planungsziele und Zwecke (§ 13 a Abs. 3
Nr. 2 BauGB)

Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung in der Zeit vom 11. Januar bis einschließlich 22. Januar 2010 Stadtentwicklungsamt unterrichten und zur Planung äußern. Davon hat eine Bürgerin, ohne sich schriftlich zu äußern, Gebrauch gemacht.

3.              Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB)

Mit Schreiben vom 01.06.2010 wurden insgesamt 32 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-27 gebeten. Es liegen insgesamt 25 Schreiben von 24 Behörden und TöB vor, die Bestandteil dieser Auswertung sind. Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hat keine Auswirkung auf die Auswertungsinhalte.

Übersicht Beteiligte Behörden und TöB                                          32

davon:              keine Äußerung                                            8

                            Zustimmung ohne Hinweise und Anregungen                                          12

                            Zustimmung mit Hinweisen und Anregungen                                          12

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen:

-              Herstellung Reinplan / Vermessung

-              Aktualisierung der Datengrundlagen zum Spielplatzbedarf

-              Biotopflächenfaktor

-              Altlasten

-              Verlauf von Leitungen und Kabeln

Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat keine Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung wurde nicht geändert.

Die Begründung zum Bebauungsplan wurde in folgenden Punkten ergänzt bzw. geändert:

-              Aktualisierung der Datengrundlagen zum Spielplatzbedarf

-              Korrektur der Aussagen zum Biotopflächenfaktor

-              Ergänzung zum Umgang mit einem Altlastenverdacht

-              Ergänzung der finanziellen Auswirkungen um die Nebenkosten des Grunderwerbs

-              Korrektur der Erläuterungen zum beschleunigten Verfahren

-              Anpassung der Erläuterungen zur Regionalplanung / LEP B-B

Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, haben sich innerhalb der Frist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nicht zur Planung geäußert, so dass davon auszugehen war, dass sie der Planung zustimmen oder dass ihre Belange nicht berührt werden:

-              Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung

-              Bezirksamt Pankow, Ordnungsamt / Ord SVB 1

-              Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I E

-              Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt

-              Landesamt für Arbeitsschutz Gesundheitsschutz u. technische Sicherheit Referat 1A

-              Verkehrslenkung Berlin Abt. VLB D2

-              Handwerkskammer Berlin

-              Deutsche Post Real Estate GmbH Region Ost

Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder erklärten ihre Belange für nicht berührt:

-              Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Bau- und Wohnungsaufsicht (vom 25.06.2010)

-              Bezirksamt Pankow, Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Denkmalschutz (vom 02.07.2010)

-              Bezirksamt Pankow Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Sanierung und Mieterschutz (vom 15.06.2010)

-              Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Kultur und Bildung (vom 29.07.2010)

-              Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, SE1 – Finanzen und Steuerungsdienst S+D 222 (vom 29.06.2010)

-              Senatsverwaltung für Finanzen Abt. I D 13 (vom 06.07.2010)

-              Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VII B 15 (vom 08.06.2010)

-              Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abt. III B 15 (vom 10.06.2010)

-              Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz Abt. II D 25 (vom 21.06.2010)

-              Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz Abt. II C 1 (vom 24.06.2010)

-              Berliner Feuerwehr (vom 05.07.2010)

-              Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) (vom 07.06.2010)

Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung:

1.              Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom 01.07.2010)

Äußerung:

Vor der Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren Außendienst vorzunehmen. Eventuell müssen auch einzelne Vermessungen durchgeführt werden. Bitte die entsprechende Zeit einplanen.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er berührt die Planinhalte nicht.

2.              Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Abt.  Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 28.06.2010)

Äußerung:

Das Tiefbauamt stimmt dem Entwurf zu, die festzulegende Verkehrsfläche entspricht dem Bestand. Die Gehwege der Rykestraße, so auch vor dem genannten Spielplatz werden bis 2011 erneuert.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er berührt die Planinhalte nicht.

3.              Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Finanzen, Personal und Umwelt, Amt für Umwelt und Natur (vom 23.06.2010, 05.07.2010 und 02.09.2011)

Äußerung 1:

Naturschutzfachliche Belange

Hinsichtlich der artenschutzrechtlichen Belange kann auf der Grundlage aktueller Ortsbegehungen bestätigt werden, dass derzeit keine Anhaltspunkte für das Vorkommen von streng und/oder besonders geschützten Arten besteht. In dem Bereich der geringfügig vorhandenen Gehölzstrukturen ist mit dem potenziellen Vorkommen von europarechtlich geschützten Vögeln zu rechnen, wobei es sich hier um relativ gängige Vogelarten handelt. Da die vorhandenen Biotopstrukturen erhalten bleiben (der Spielplatz ist bereits hergestellt.), stehen dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des §44 Abs.1 sowie Abs. 5 BNatSchG entgegen.

Die Angabe (...) zu einem erreichten Biotopflächenfaktor von 1,0 im Zuge der bereits erfolgten Herstellung des öffentlichen Spielplatzes trifft nicht zu, da größere Teilflächen für die Erschließung und für eine bestimmungsgemäße Nutzung voll-, bzw. teilversiegelt sind.

Abwägung:

Die Angaben wurden berichtigt, die Begründung zum Bebauungsplan wurde hinsichtlich des erreichten Biotopflächenfaktors geändert.

Äußerung 2:

Belange der Spielplatzplanung

Nach erneuter Überprüfung der in der TöB benannten Spielflächenversorgungsdaten muss festgestellt werden, dass es hinsichtlich der Berechnung des verbleibenden Defizits an Nettospielfläche (auf der Grundlage des Datenstandes 31.12.2008) in Tabelle 6 „Planungsziel“ zu einem Rechenfehler gekommen ist.

Unter Berücksichtigung der Aktualisierung der Daten mit Stand 31.12.2009 sind die Aussagen der TöB wie folgt anzupassen:

S. 2, vorletzter Absatz, zweiter Satz

Nach Realisierung aller Planungsziele verbleibt in der VE 2D ein Spielplatzdefizit in Höhe von ca. 1.500m² Nettospielfläche.

S.14, Pkt.5.5.2 ab 4.Satz

Mit Stand 31.12.2009 waren hier 3.318 Einwohner mit einem Kinderanteil von 15,0% melderechtlich registriert. Gemäß der Richtwertberechnung von 1m² Nettospielfläche / Einwohner beträgt im Jahr 2010 in der VE 2D das Nettospielflächendefizit  2.306 m² (Einwohnerdaten vom 31.12.2009). Selbst nach der Realisierung der Standorte Rykestraße 21 und Rykestraße / Sredzkistraße 59 kann dieses Defizit nur um 790 m²  auf 1.516 m²  Nettospielplatzfläche reduziert werden. Damit wäre immer noch ein Versorgungsdefizit von 45,7% in der Versorgungseinheit vorhanden ...

S. 16, 4. Absatz, letzter Satz:

Das mehrere Jahre bestehende Defizit von 100%..., in den letzten Jahren auf 70% reduziert werden.

S. 16, 6. Absatz, letzter Satz:

Bei Realisierung aller Planungsvorgaben (Rykestraße 21, Sredzkistraße 59 / Rykestraße – Bebauungsplan IV – 29 ...), der betreffenden Versorgungseinheit verbleibt immer noch ein Defizit von ca. 46% (Aktualisierung des Datenbestandes bezogen auf die Einwohnerdaten vom 31.12.2009)

Hinweis aus der Grundstücksfachverwaltung:

S. 4, 2. Absatz, erster Satz:

... wurde zwischen dem Land Berlin und der Eigentümerin des Grundstücks Rykestraße 34 am 06.09./12.09.2002 ab dem 01.09.2002 ein langfristiger Mietvertrag geschlossen.

Abwägung:

Die Hinweise wurden in die Begründung übernommen. Sie dokumentieren, dass der Bedarf an Spielflächen in diesem Gebiet weiterhin vorhanden ist, mit steigender Tendenz. Die Hinweise wurden in die Begründung übernommen.

Äußerung 3:

Einwendungen des Bereichs Bodenschutz / Grundwasserschutz

Die Grundstücke Rykestraße 33 und 34 sind im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin unter der Katasternummer 7331 als altlastenverdächtige Fläche erfasst. Die Flächen wurden in der Vergangenheit u.a. als Lagerplatz für Heizmaterialien (Kohle, Koks etc.) genutzt. Durch Untersuchungen wurden erhebliche Belastungen durch Blei und Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe (Benzo(a)pyren) festgestellt. Belastungen durch Blei traten in der oberen Bodenschicht von 0 - 0,50m unter Geländeoberkante flächig mit erheblichen Überschreitungen der zulässigen Prüfwerte nach Bundesbodenschutzverordnung für Kinderspielplätze (1160mg/Kg TS, zulässig 200mg/kgTS) auf. Die Belastungen überschreiten sogar die zulässigen Prüfwerte nach Bundesbodenschutzverordnung für Wohngebiete und für Park und Freizeitanlagen. Ebenfalls wurden regellose erhöhte Verunreinigungen durch Zink ermittelt. Zink gilt zwar nicht als toxisches Metall, wird jedoch als Gradmesser für ökotoxikologisch relevante Verunreinigung des Bodens angesehen. Tiefer reichende Belastungen wurden wiederum für PAK, Zink und Blei und MKW festgestellt. Im Rahmen der Stellungnahme zur Baugenehmigung wurden mit Schreiben vom 16.01.2003 zum Baugenehmigungsverfahren, die zur Sanierung der Flächen notwendigen Auflagen an das damalige BWAD übermittelt. Weitere Beteiligungen erfolgten nicht. Aus den Akten ist nicht ersichtlich, ob saniert wurde oder nicht. Derzeitig wird die Fläche nicht als saniert im Bodenbelastungskater geführt. Die in der Begründung zum B-Plan unter Pkt. 2.8 „Umweltsituation" unter „Altlasten" aufgestellte Behauptung zur Sanierung ist nicht richtig und muss geändert werden.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Aufgrund der fehlenden abschließenden Dokumentation zur Altlastenfreiheit der Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 erfolgten weitere Abstimmungen mit dem AUN. Darin wurde vom Bereich Umweltschutz des AUN festgestellt, dass zur Situationsklärung auf den o.g. Grundstücken erneute Bodenuntersuchungen erforderlich seien. Sofern diese Untersuchungen nicht die Altlastenfreiheit der Grundstücke feststellen, seien entsprechende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Altlastenfreiheit muss vor der Festsetzung des Bebauungsplans bestätigt werden. Die Analyseergebnisse aus der geforderten Untersuchung weisen nach, dass die Prüfwerte der Verordnung für Kinderspielflächen alle eingehalten sind und dass der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung gemäß § 4 Abs. 2 BBodSchV ausgeräumt werden konnte. Die Fläche ist als Spielplatz nutzbar. Eine schriftliche Bestätigung des AUN vom 02.09.2011 liegt vor. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde entsprechend angepasst.

Äußerung 4:

Es bestehen keine immissionsrechtlichen Bedenken.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

4.              Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Jugend und Immobilien, Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr (vom 16.06.2010)

Äußerung:

zu Punkt III. 3., betrifft Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzierung:

Die Nebenkosten für den Grunderwerb wurden mit 4,5% der Grunderwerbskosten angegeben. In der Höhe beläuft sich jedoch bereits die Grunderwerbssteuer. Die Notarkosten in Höhe von ca. 2,5% sind nicht enthalten. Grunderwerbsnebenkosten müssen somit mit insgesamt ca. 7% berücksichtigt werden.

Abwägung:

Die Angaben wurden berichtigt, die Begründung zum Bebauungsplan wurde geändert.

5.              Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. II C 37 (vom 18.06.2010) / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I B 23 (vom 23.06.2010)

Abt. I B 23

Äußerung:

Der FNP stellt diesen Bereich als Wohnungsbaufläche W1 dar. Die geplante Nutzung ist aus den Darstellungen des FNP entwickelbar.

Abwägung:

Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.

Abt. II C 37

Äußerung:

Es ist zu beachten, dass § 13a Abs.1 Satz 2 BauGB für die Zulässigkeit gem. § 19 Abs.2 BauNVO abstellt und nicht auf die „bebaubare“ Grundfläche (Begründung S. 15, 1.Stabstrich). Die Bestimmungsgröße für die versiegelbare Fläche gem. § 13a Abs. 1 Satz 3 BauGB ist ebenfalls „weniger als 20000 m²“. Sie muss nicht „deutlich“ unterschritten werden.

Im Interesse der Rechtssicherheit wird empfohlen, in der Begründung als andere Maßnahme der Innenentwicklung ausdrücklich auf die Verbesserung des Wohnumfeldes und nicht auf die Bestandssicherung des bereits bestehenden Spielplatzes hinzuweisen. Lediglich die Bestandssicherung einer bestehenden Nutzung ist keine Maßnahme der Innenentwicklung.

Abwägung:

Den Hinweisen wurde gefolgt, die Begründung zum Bebauungsplan wurde geändert.

6.              Senatsverwaltung für Stadtentwicklung X F 3-LI (vom 01.07.2010)

Äußerung 1:

X OA :

Die Ermittlungen haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln auf dem o.g. Gelände ergeben. Es werden daher (...) keine Kampfmittelsuchmaßnahmen veranlasst. Es wurde jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident ist umgehend zu verständigen.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

Äußerung 2:

X OB:

Die Erschließungsstraßen sind zu beleuchten.

Die Belichtungsanlagen sind 2007 gestellt worden.

Sind von der Baumaßnahme Anlagen der öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin einschließlich der Netzanschlussleitungen betroffen, ist die Vorgehensweise mit dem Betreiber, derzeit Vattenfall GmbH abzustimmen. Das gilt auch bei Auswirkungen auf die Beleuchtungsqualität. Arbeiten an den Anlagen der öffentlichen Beleuchtung und Provisorien gehen zu Lasten des Verursachers.

Ein neues Beleuchtungskonzept sollte sich harmonisch in das Gesamtensemble einfügen und die entsprechende funktionelle und gestalterische Tag- und Nachtwirkung zeigen. Eine neu zu errichtende öffentliche Beleuchtungsanlage kann in den Bestand der öffentlichen Beleuchtung Berlins übernommen werden (BerlStrG). Für öffentliche Straßenbaumaßnahmen ist ein Beleuchtungsprojekt bei dem Betreiber der öff. Beleuchtung Berlins einzureichen. Die Kosten sind in die Baumaßnahme mit aufzunehmen. Das Straßenausbaubeitragsgesetz ist zu berücksichtigen.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen im Wesentlichen die konkrete Ausführungsplanung und hatten keinen Einfluss auf den Regelungsumfang des Bebauungsplans. Von einer späteren Beachtung bei Baumaßnahmen im öffentlichen Straßenland wurde ausgegangen.

7.              Berliner Wasserbetriebe (vom 21.06.2010)

Äußerung:

Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes in der Rykestraße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen.

Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen. Es wird darum gebeten, im weiteren Bebauungsplanverfahren die Belange der Berliner Wasserbetriebe zu berücksichtigen.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Der Leitungsbestand befindet sich unterhalb der öffentlichen Verkehrsfläche und hat keine Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans.

8.              WGI GmbH für Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg GmbH & Co. KG (vom 22.06.2010)

Äußerung:

Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in den beigefügten Planunterlagen enthaltene Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o.ä.) festzustellen. (...)

Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten.

Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für die Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.

Abwägung:

Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Der Leitungsbestand befindet sich unterhalb der öffentlichen Verkehrsfläche und hat keine Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans.

Von der Betroffenheit der Grünfläche durch stillgelegte Leitungen wurde nicht ausgegangen. Sofern bei Umgestaltungsmaßnahmen stillgelegte Leitungen vorgefunden werden, können diese entfernt oder verfüllt werden. Eine Einschränkung der festgesetzten Nutzung ist nicht zu erwarten.

Durch die Lage der Grünfläche an der Rykestraße ist die Erschließung des Geländes durch technische Medien grundsätzlich sichergestellt. Die Festsetzung von Versorgungsanlagen ist nicht erforderlich.

9.              Berliner Stadtreinigungsbetriebe (vom 23.06.2010)

Äußerung:

Bauliche oder Grundstücksinteressen der BSR sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. Detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Entwurfszeichnungen (Straßenneubau/-umbau) gestellt werden.

Abwägung:

Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.

10.              IHK Berlin (vom 29.06.2010)

Äußerung:

Gegen den o.g. Bebauungsplan zur Sicherung einer Grünfläche für die Herstellung eines öffentlichen Spielplatzes auf den Grundstücken Rykestraße 33 und 34 erheben wir keine Einwendungen und bedanken uns für die Einbeziehung in das Beteiligungsverfahren.

Wir gehen davon aus, dass der Ankauf des privaten Grundstücks Rykestraße 34 zu dem Wert erfolgt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Bauland erzielbar ist.

Abwägung:

Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Die Grundstücks- bzw. Entschädigungskosten werden auf der Grundlage des bestehenden Baurechts (§ 34 BauGB) und der vorhandenen Nutzung gutachterlich ermittelt.

11.              Gemeinsame Landesplanungsabteilung (vom 22.06.2010)

Äußerung:

Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst und berücksichtigt auch hier die relevanten Grundsätze der Raumordnung. (...)

Wir möchten darauf hinweisen, dass mit dem Inkrafttreten des LEP B-B am 15.05.2009 u.A. der LEP eV abgelöst wurde. Die Aussagen unter Ziffer 4. der vorliegenden Begründung (Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung) sind insoweit überholt und sollten aktualisiert werden. Auch das LEPro wurde zwischenzeitlich durch das LEPro 2007 abgelöst.

Abwägung:

Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Dem Hinweis zum LEP B-B wurde durch Überarbeitung der Begründung Rechnung getragen.

12.              Vattenfall Europe Business Services GmbH (vom 29.06.2010)

Äußerung:

In dem betrachteten Gebiet befinden sich keine Kabelanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH.

Anlagenbestand der Vattenfall Europe Wärme AG sind nicht vorhanden.

Abwägung:

Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.

4.              Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)

Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-27 fand die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 23. Mai 2011 bis einschließlich 23. Juni 2011 im Be­zirksamt Pankow von Berlin, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwick­lungsamt, Storkower Straße 97, 10407 Berlin statt. Darüber hinaus bestand die Möglich­keit, die Planunterlagen während des Auslegungszeitraums im Internet einzusehen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 13. Mai 2011 auf Seite 844 des Amtsblatts Nr. 19/2011 ortsüblich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung durch­geführt wird. Darüber hinaus wurde die Öffentlichkeit durch Bekanntmachung in der Ta­gespresse „Berliner Zeitung“ am 20.05.2011 über die Beteiligung der Öffentlichkeit infor­miert.

Innerhalb des Beteiligungszeitraumes hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf und die Begründung zur Festsetzung ei­nes bestehenden und öffentlich gewidmeten Spielplatzes als öffentliche Grünfläche einse­hen und Stellungnahmen dazu abgeben konnte.

Die nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 20.05.2011 über die Auslegung unterrichtet. Ihnen wurde die Möglichkeit zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum 23.06.2011 eingeräumt.

Innerhalb des Beteiligungszeitraums wurde eine Stellungnahme (bestehend aus 2 unter­schiedlichen Schreiben) abgegeben, in der zum folgenden Inhalt des Bebauungsplans Stellung genommen wurde.

-          Übernahme des Grundstückes Rykestraße 34 durch Berlin / Mietverhältnis

Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der Ziele der Festsetzungen des Bebauungsplans 3-27 vom 31.03.2011 geführt haben. Die Planzeichnung und die Begründung zum Bebauungsplan wurden nicht geändert.

Auswertung der eingegangenen Stellungnahme (Schreiben vom 07.06. – Äußerungen 1 bis 4 und Schreiben vom 04.07.2011 – Äußerung 5)

Äußerung 1:

Ich bin Eigentümerin des Grundstückes Rykestraße 34, das seit 01.09.2002 als Spielplatz genutzt wird und z.Z. für einen qm-Preis von xxx Euro an das Bezirksamt Pankow (...) vermietet ist. (...)

Abwägung:

Kenntnisnahme.

Äußerung 2:

Meine wiederholten Versuche, für dieses Grundstück nach der letzten Mietanpassung im Jahre 2008 eine angemessene Miete zu erhalten, scheitern bisher an der im Mietvertrag vereinbarten Anpassungsklausel. Ich halte diese allerdings insoweit für überholt, als sich die Bebauung in dem betreffenden Stadtgebiet erheblich verändert hat und nunmehr, nachdem die Sanierungssatzung ausgelaufen ist, aus diesem bisher eher in baulicher Hin­sicht vernachlässigten Viertel, ein komfortables und attraktives Wohngebiet entstanden ist, das bei Investoren und Anwohnern gleichermaßen sehr begehrt ist. Diese Tatsache sollte sich auch für die Nutzung meines Grundstückes auswirken, denn mein Grundstück trägt zu der optimalen Wohnqualität in dieser Region zweifelsohne bei. Mir ist zudem bekannt, dass in der näheren Umgebung weitere Kinderspielplätze vorhanden sind, die – soweit die Grundstücke noch in Privatbesitz sind – zu einem weit höheren qm-Preis von Ihnen ange­mietet werden. Zum Ende dieses Jahres besteht erstmals die Möglichkeit, den Mietvertrag vom 06.09.2002 zu kündigen, wovon ich Gebrauch machen werde, um in einem An­schlussmietvertrag günstigere Konditionen für mich zu erreichen.

Abwägung:

Die Äußerung wird zur Kenntnis genommen, sie berührt die Planinhalte nicht, sondern be­trifft das Vertragsverhältnis zwischen der Eigentümerin und dem Bezirksamt.

Äußerung 3:

Zwischenzeitlich soll für die o.g. Region nach Auslauf der Sanierungssatzung ein Bebau­ungsplan erstellt worden sein, wonach eine dauerhafte Nutzung meines Grundstückes als Kinderspielplatz eingeplant ist. Von dieser Entwicklung bin ich insofern überrascht, da ich stets davon ausging, es handelt sich bei diesem Spielplatz lediglich um eine vorüberge­hende Nutzung und mein Grundstück, das in den Vorkriegsjahren mit einem Wohn-Ge­schäftshaus bebaut war, könnte irgendwann einmal wieder – z.B. mit einer Einrichtung für „Jung und Alt“ – bebaut werden. Zunächst wende ich mich daher an die im B-Plan vorge­sehene Festschreibung als Grünfläche und beantrage, dass die Fläche weiterhin als Bau­land eingestuft wird.

Abwägung:

Der Anregung wird nicht gefolgt. Die Errichtung von Gebäuden entsprechend des Vor­kriegsbestandes ist nicht Ziel der städtebaulichen Entwicklung für dieses Grundstück. Zwar wäre das Grundstück nach der Aufhebung der zeitlich unbefristet wirkenden Widmung als öffentliche Grünfläche gemäß § 34 BauGB mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaubar, aber die Weiternutzung des Grundstückes als öffentliche Spielplatzfläche ist zur Gebiets­versorgung notwendig und aufgrund der bereits durchgeführten erheblichen Investitionen (u.a. Erwerb von Grundstücksflächen, Ausstattung und Anlage der Fläche) sachgerecht. Eine lediglich zeitlich befristete Zwischennutzung des Grundstückes war nicht angedacht. Dies ist u.a. durch das im Rahmenplan vom ehemaligen Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ festgelegte Sanierungsziel begründet, in dem das Grundstück als öffentlicher Spielplatz dargestellt ist. Für die benachbarten Grundstücke hat dies zum Erwerb durch das Land Berlin geführt. Dies und die gemeinsame Anlage der Spielfläche mit hochwertigen Einrich­tungen unter Einsatz von erheblichen öffentlichen Mitteln in den Jahren 2002 / 2003 ver­deutlichen die Dauerhaftigkeit der Planungsabsicht. Die Zielstellung aus der Sanierungs­planung soll daher auch nach der Aufhebung des Sanierungsgebietes im Bebauungsplan gesichert werden. Die Erwerbsabsicht durch das Land Berlin ergibt sich auch aus den in der Zwischenzeit geführten Kaufverhandlungen und den geäußerten Verkaufsabsichten der Eigentümerin (siehe Äußerung 4). Am beabsichtigten Erwerb der Fläche (Übernahme ins Landesvermögen) wird daher festgehalten; der Bebauungsplan bildet das entspre­chende Sicherungsinstrument dafür. Die Kaufverhandlungen sollen zügig zum Abschluss gebracht werden. In der Zwischenzeit kann der Nutzungsvertrag – entsprechend der von der Eigentümerin geäußerten Bereitschaft dazu - verlängert werden.

Äußerung 4:

Mir ist seinerzeit von der Landesbank (...) ein Kaufangebot, das allerdings für mich inak­zeptabel war, unterbreitet worden. Anschließend hatte ich (einen namentlich genannten Mitarbeiter des Bezirksamtes) mehrfach beauftragt, für mich ein aktuelles Kaufangebot zu erwirken. Trotz wiederholter Erinnerungen liegt mir ein solches bisher nicht vor. Ich gehe davon aus, dass die aktuellen Baulandpreise für den Ankauf meines Grundstücks berück­sichtigt werden und könnte ggf. einer Veräußerung zustimmen.

Abwägung:

Die Äußerung wird zur Kenntnis genommen, der Sachverhalt berührt nicht die Planinhalte. Die Verhandlungen zur Übernahme des Grundstückes ins Landesvermögen Berlins sind gesondert zu führen.

Äußerung 5:

(...) Gemäß § 3 des Mietvertrages vom 06.09.2002 kündige ich hiermit fristgerecht das Mietverhältnis zum 31.12.2011. Ich bitte, dafür Sorge zu tragen, dass zu diesem Termin das Grundstück geräumt übergeben wird und die Vereinbarungen in § 7 des Mietvertrages erfüllt sind. Sollte sich die Übergabe zeitlich verzögern, ist für die weitere Nutzung des Grundstücks als Kinderspielplatz ab 01. Januar 2012 eine angemessene Nutzungsent­schädigung, die mit xxx Euro/pro qm beziffert wird, zu zahlen. Ob und Inwieweit eine Wei­tervermietung an Sie erfolgt, hängt davon ab, ob ein Anschlussmietvertrag zustande kommt, in dem eine angemessene Miete (u.U. ein Staffelmietvertrag mit jährlicher Mietan­passung -unabhängig von dem Preis-Index-) vereinbart wird und sich die Laufzeit auf höchstens 3 Jahre erstreckt.

Abwägung:

Die vertraglichen Vereinbarungen zur Weiternutzung des Grundstückes bei unveränderten Eigentumsverhältnissen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Kündi­gung des Mietvertrages zum 31.12.2011 wird zur Kenntnis genommen. Gegenwärtig befin­det sich der Fachbereich Immobilienverwaltung im Auftrag des Bezirksamtes mit der Ei­gentümerin in Erwerbsverhandlungen. Die Nutzung als öffentliche Grünfläche hat aufgrund der entsprechenden Widmung Bestandskraft und ist bis zum Erwerb des Grundstückes durch das Land Berlin angemessen abzugelten. Es wird davon ausgegangen, dass eine Beräumung des Grundstückes aus diesem Grund nicht notwendig wird.

B              Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zu­letzt  durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.

Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) geändert worden ist.

aufgestellt:              Berlin, den                       2012

Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

Stadtentwicklungsamt

Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum Bebauungsplan 3-27, festgesetzt durch die Verordnung vom                       2012 (GVBl.                 )

              Berlin, den                       2012

Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

Stadtentwicklungsamt

Carrasco

Fachbereichsleiterin

Stadtplanung

Entwurf

Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-27

im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

Vom 03.07.2012

Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBI.I S. 1509), in Verbindung mit § 6 Absatz 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan 3-27 vom 31. März 2011 für die Grundstücke Rykestraße 33 und Rykestraße 34 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abtei­lung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbe­reich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.              die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungs­ansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2.              das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendma­chung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.              eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 und Absatz 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

2.              eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3.              nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwä­gungsvorgangs,

4.              eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausfüh­rung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen von Num­mer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Bauge­setzbuchs unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungs­blatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den                                           2012

Bezirksamt Pankow von Berlin

Matthias Köhne                                                                      Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für

                                                                                                  Stadtentwicklung