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Drucksache - VI-1246
Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2011
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Beschlussfassung für die Bezirksverordnetenversammlung
1. Gegenstand der Vorlage
Beschluss über den Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
2. Beschlussentwurf
Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:
I. Der Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 mit redaktioneller Änderung vom 10.01.2011 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee einschließlich seiner geänderten Begründung wird gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG erneut beschlossen. Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung schließt Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht abändern, ein.
3. Begründung
Das Bezirksamt Pankow hat am 1. Juni 2010 (Vorlage Nr. VI-1221/2010) beschlossen, den sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebenden Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 einschließlich Begründung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG und den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.
Die Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaft am 3. Juni 2010 den Bebauungsplan 3-23 gemäß §°6°Abs. 3 AGBauGB auf ihrer Tagung am 09. Juni 2010 beschlossen (Drs-Nr. VI-1082). Der Entwurf der Rechtsverordnung wurde am gleichen Tag gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.
Mit Schreiben vom 18.06.2010 hat das Stadtentwicklungsamt den Bebauungsplan 3-23 gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt.
Der Bebauungsplan wurde mit Schreiben vom 17.08.2010 beanstandet. Des Weiteren wurden fünf Hinweise mit der Empfehlung gegeben, diese im Interesse der Rechtssicherheit bzw. zur besseren Nachvollziehbarkeit der Begründung zu berücksichtigen. Die gegebenen Hinweise wurden in der Begründung sowie in der Planzeichnung und der textlichen Festsetzung berücksichtigt.
Beanstandet wurde, dass die Darlegung der Voraussetzungen für eine Überschreitung der in § 17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelten Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (hier: Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstraße 17 und 19) in der Begründung zum Bebauungsplan nicht den rechtlichen Anforderungen entsprach.
Eine Überschreitung der Obergrenzen des Absatzes 1 ist nach § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO nur dann zulässig, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegen stehen.
Da die Begründung der nicht unwesentlichen Überschreitung des Obermaßes der Geschossflächenzahl (GFZ) in der beabsichtigten Höhe nicht vollständig verdeutlicht war, wurden Ergänzungen für die Vorraussetzungen für eine Überschreitung der in §°17 Abs. 1 BauNVO gelten Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in den Kapiteln II. 3.2.1 und III. 1 vorgenommen. Diese entsprechen nunmehr den rechtlichen Anforderungen.
Da die Nacharbeiten eine Überarbeitung der Begründung erforderten, wurden Teile des bisherigen Kapitels III. 1 (ab S. 28 bis 31) nun dem Abwägungs- und Begründungskapitel II. 3.2.1 zugeordnet. Die Zusammenfassung der ausgleichenden Maßnahmen wird im Kapitel III. 1 Auswirkungen des Bebauungsplans, Seite 33 aufgeführt.
Das Kapitel wurde wie folgt gefasst und in die Begründung nach Kapitel II.3.2. neu als Kapitel II.3.2.1 eingefügt:
„3.2.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVOAus der Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke:
Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze: 3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6); GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6); GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2)
Die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung ist aus besonderen städtebaulichen Gründen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO und § 17 Abs. 3 BauNVO wegen der besonderen Lage der Grundstücke innerhalb eines bereits vor dem 1. August 1962 überwiegend bebauten Gebietes erforderlich. Stichtag für die Anwendung des § 17 Abs. 3 BauNVO ist gemäß § 26a Abs. 1 BauNVO im Beitrittsgebiet der 1.Juli 1990.
Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe
Die städtebauliche Zielstellung einer mehr als 15-jährigen Planungsentwicklung mit Durchführung eines Gutachterverfahrens („Ideenwerkstatt Antonplatz“) und wesentliches Sanierungsziel ist die Schließung der offenen Blockkanten zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des bestehenden Antonplatzes.
Der derzeitige Zustand im Geltungsbereich stellt einen städtebaulichen Misstand dar, der unbedingt beseitigt werden soll. Die auf Basis eines langjährigen Planungsprozesses inzwischen realisierte Blockrandschließung jenseits des neuen Platzes (Bebauungsplan XVIII-45a) sowie die Platznutzung als öffentliche Grünfläche lassen das Fortbestehen der offenen Situation mit Einblick in die Höfe der angrenzenden Grundstücke (u.a. Berliner Allee 24, Bizetstraße 15) nicht zu. Die Blockrandschließung sichert dabei nicht nur die städtebaulichen Anforderungen an den öffentlich zugänglichen Raum und der stadträumlichen Fassung der beiden über die Berliner Allee verbundenen Plätze, sondern auch die privaten Belange nach einem abgeschirmten und ruhigen, eindeutig privaten Hofraum.
Die dieser städtebaulichen Zielstellung entgegenstehende Alternative – die Aufgabe des südlichen Antonplatzes und die Blockrandschließung entlang der Berliner Allee und der Bizetstraße, also die Wiederherstellung der gründerzeitlichen Situation wie sie vor dem Krieg bestanden hat, ist keine Planungsoption. Sie scheidet innerhalb des dicht besiedelten Bereichs mit einer defizitären Freiflächensituation aus. Vielmehr soll die besondere Situation, die erst durch die Einfügung eines Platzes in die gründerzeitliche Struktur nach dem Krieg entstanden ist, nunmehr durch eine Platzrandschließung „geheilt“ werden. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich durch die Stadtreparatur erhebliche Überschreitungen der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können und sollen.
Aus der o.g. städtebaulich erforderlichen Entwicklung der Blockrandbebauung ergibt sich auf dem Grundstück Bizetstraße 17 die städtebauliche Erforderlichkeit, das Grundstück in voller Breite zu bebauen.
Die möglichen Traufhöhen der baulichen Anlagen zwischen mindestens ca. 8 m und höchstens ca. 15,5 m über Gelände, aus denen sich maximal eine Fünfgeschossigkeit entwickeln lässt, orientieren sich am unteren Maß der bestehenden Bauhöhen in der Nachbarschaft. Sie nehmen die bestehende Höhe der Berliner Allee 24 auf (gründerzeitliche Bebauung) und setzen diese fort, ohne sie zu überschreiten. Im Höhenverhältnis zur gegenüberliegenden Platzrandbebauung wird eine Unterschreitung der dortigen Traufhöhen festgesetzt. Die Gebäudehöhen sind städtebaulich erforderlich, um die stadtgestalterische Kontinuität ohne wesentliche und störende Brüche zu erreichen. Sie bilden zudem eine wirksame Abschirmung der Hofbereiche und der benachbarten Wohnungen in den oberen Geschossen vor eindringendem Verkehrslärm.
Neben den genannten Gründen für das städtebauliche Erfordernis der Festsetzungen soll das Gebiet eine starke Funktion im Stadtteilzentrum übernehmen und die Einkaufsstraße „Berliner Allee“ in der Konkurrenz zu anderen Einkaufsmöglichkeiten stärken. Dies erfordert die Ergänzung der blockrandbegleitenden Bebauung durch eingeschossige Erweiterungen, da die dem Geltungsbereich zukommende Versorgungsfunktion aufgrund der städtebaulichen Besonderheit der ungewöhnlich schmalen Grundstücke zwischen ca. 11 m und 13,5 m nur so erfüllt werden kann. Da sich für das Grundstück Bizetstraße 17, insbesondere in Verbindung mit dem Grundstück Bizetstraße 19, ein gutes Potenzial für eine Einzelhandelseinrichtung entwickeln lässt, soll es ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht untypisch bebaut werden können. In Verbindung mit den attraktiven Kultur- und Bildungseinrichtungen auf der gegenüberliegenden Platzseite (Bizetstraße 27) soll es planungsrechtlich ermöglicht werden, den städtebaulichen Auftakt zum zentralen Versorgungsbereich der Berliner Allee um den Antonplatz und die neu gestaltete Freifläche zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße bereits an der Bizetstraße beginnen zu lassen. Dabei wird hier ein über die Versorgungsfunktion mit Gütern hinausgehender planerischer Ansatz vertreten, da die gegenüberliegende Platzseite (Bizetstraße 27) immaterielle Versorgungsfunktionen übernimmt und durch diesen Zusammenhang ein besonders attraktiver Nutzungsmix entsteht. Damit obliegt den Grundstücken im Geltungsbereich eine besondere städtebauliche Funktion, die sie von anderen Grundstücken in der Nachbarschaft unterscheidet.
Sicherung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die Überschreitungen sind vertretbar, da durch die direkte Nachbarschaft zu einer öffentlichen und erst vor kurzem umgestalteten Grünfläche die Versorgung mit Grün- und Aufenthaltsflächen gewährleistet wird. Weitere nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im Park am Weißensee und in ca. 0,5 km Entfernung am Kreuzpfuhl.
Des Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Staub- und Schallschutz vor den Emissionen der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren Bebauung am Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude insbesondere vor Staub weniger gut abgeschirmt. Die Festsetzung der Begrünung von zulässigen Tiefgaragen sowie der wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten erfolgt insbesondere zur Herstellung einer gebietsverträglichen Bebauung und ist damit genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO zu verstehen, wie die (oberirdische) Freihaltung der Blockinnenbereiche von Fahrzeugen.
Um die Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Grundstück Berliner Allee 24 einschätzen zu können, wurde die Besonnung für unterschiedliche Zeiträume in einer Studie überprüft.°[1]Als Untersuchungszeiträume wurden zwei verschiedene Tage (20. März und 21. September) im Jahr, die der Tag-und-Nacht-Gleiche entsprechen, mit je 6 Tageszeiten betrachtet. Ergänzt wurde die Untersuchung durch die Tage 21. Juni und 21. Dezember, welche hinsichtlich des Schattenwurfes besondere Tage darstellen. Am kürzesten Tag im Jahr (21. Dezember) steht die Sonne im Tagesverlauf am tiefsten, was wiederum die längsten Schattenwürfe zur Folge hat. Der 21. Juni zeigt wiederum den Tag mit dem höchsten Sonnenstand und längsten Sonnenverlauf über den Tag hinweg. Aus den ermittelten Besonnungszeiten und den festgestellten Schattenwürfen können auch Rückschlüsse auf die Belichtung im Jahresverlauf gezogen werden. Es wurde Folgendes festgestellt:
Berliner Allee 24, Vorderhaus: Eine Verschattung durch eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende Bebauung tritt in den Morgenstunden (bis ca. 9-10 Uhr) vor allem in den unteren Geschossebenen auf. Ab ca. 10 Uhr ist im Wesentlichen eine freie Besonnung gegeben. Eine ausreichende Belichtung des Vorderhauses ist aufgrund der bestehenden Abstände der Baukörper zu allen Zeitpunkten vorhanden. Sie wird durch die zusätzliche Bebauung nicht wesentlich verändert, da hier kein unmittelbarer Schattenwurf auf das Vorderhaus erfolgt. Ab den Mittagsstunden ist eine zunehmende Verschattung der unteren Geschosse des Vorderhauses durch die eigene Remise zu verzeichnen.
Berliner Allee 24, Remise: Aufgrund der geringen Höhe der Remise und der annähernden Nord- Südausrichtung ist eine ungehinderte Besonnung des Gebäudes nur in einem begrenzten Zeitfenster möglich. Einschränkungen ergeben sich aus den Festsetzungsinhalten bis ca. 10 Uhr sowie ab den Mittagsstunden, hier allerdings bedingt durch die eigene Baukörperstellung. Die in den Hof gerichteten Fensteröffnungen liegen dann außerhalb einer direkten Sonneneinstrahlung. Da ab diesem Zeitpunkt jedoch auch der Schattenwurf des zulässigen Baukörpers zum Park gerichtet ist bzw. von der südlichen Blockkante nicht mehr an die Remise heranreicht, ist eine Belichtung in ausreichendem Maße gewährleistet.
Hinsichtlich der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 24 ist daher feststellbar, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans keine wesentlichen oder die Nutzbarkeit einschränkenden Auswirkungen entwickeln.
Benachbarte Grundstücke sind zwar von Schattenwürfen insbesondere in den Morgenstunden betroffen, dies liegt aber innerhalb des hinzunehmenden Rahmens, der sich aus der Schließung einer Baulücke unter Einhalten der bauordnungsrechtlichen Abstandsfläche ergibt.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die Überschreitung der Obergrenze des § 17 BauNVO nicht zu erwarten. Der Bebauungsplan sieht u.a. vor, eine gewidmete, sich aber noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als Grünfläche zu sichern, so dass der baulichen Nutzung eine dauerhaft gesicherte Grünfläche gegenübersteht. Darüber hinaus erfüllen die Festsetzungen alle wesentlichen Nachhaltigkeitskriterien wie
- Innenentwicklung vor Außenerweiterung - Nutzung innerstädtischer Brachflächen - Mitnutzung vorhandener Verkehrsflächen - Vermeidung von zusätzlichem Verkehrsaufkommen durch Intensivierung innerstädtischer Nutzungen in hoch erschlossener Lage
Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs
Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert bewertet. Mit einer baulichen Entwicklung der Grundstücke, für die bisher Baurecht gemäß § 34 BauGB vorhanden war, musste jederzeit gerechnet werden.
Darüber hinaus stützt sich die Entwicklung auf den gut ausgebauten öffentlichen Personennahverkehr (3 Tramlinien mit dichter Zugfolge) mit einer Haltestelle unmittelbar am Geltungsbereich. Das Planungskonzept fördert daher die Verkehrsvermeidung und –verringerung. Dadurch und durch die Sicherung eines Fußgängerbereiches haben die verkehrlichen Bedürfnisse nichtmotorisierter Personen besondere Berücksichtigung gefunden.
Sofern die Eigentümer der Grundstücke es für notwendig halten, Stellplätze (z.B. für Kunden) zur Verfügung zu stellen, eröffnen die Festsetzungen eine Möglichkeit, z.B. durch Tiefgaragen dafür. Insofern sind auch die Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs beachtet worden.
Sonstige öffentliche Belange
Sonstige öffentliche Belange, die den Festsetzungen entgegenstehen, wurden nicht vorgebracht und sind nicht bekannt. Dies gilt auch hinsichtlich des Brandschutzes. Die Anlage z.B. von Rettungswegen und Anleiterstellen ist möglich und bei der Realisierung der Planung zu beachten.“
Das Kapitel III. 1 wurde wie folgt gefasst:
„1. Auswirkungen auf die Arbeits- und WohnverhältnisseDer Bebauungsplan 3-23 soll zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung beitragen. Durch die Festsetzung eines Misch- und eines Kerngebiets mit ihren zulässigen Nutzungen ermöglicht der Bebauungsplan stadtverträgliche Nutzungen im Zentrumsbereich von Weißensee.
Die sich aus der festgesetzten Bebauungsstruktur ergebenden Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten, sind städtebaulich erforderlich. Die festgesetzten bzw. bereits umgesetzten ausgleichenden Maßnahmen, insbesondere die
- Anlage einer hochwertigen öffentlichen Grünfläche mit großer Aufenthaltsqualität unmittelbar vor den Grundstücken - wirksame Abschirmung des Blockinnenbereichs vor Staub- und Schallemissionen des Verkehrs - Festsetzung der Begrünung von Dächern von Tiefgaragen und eingeschossigen Anbauten - Freihaltung der Blockinnenbereiche von oberirdischen Stellplätzen
tragen dazu bei, die festgesetzte Bebauungsstruktur mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes sowie mit den städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang zu bringen.“
Die von der Senatsverwaltung empfohlenen fünf Hinweise wurden aufgenommen und führten, nachfolgend unter a) - e) im Interesse der Rechtssicherheit bzw. zur besseren Nachvollziehbarkeit zu Konkretisierungen in der Begründung, Planzeichnung und in der textlichen Festsetzung:
a) Die Begründung der textlichen Festsetzung Nr. 2 (S. 24) ist von der konkreten Örtlichkeit abgeleitet und hat eine individuelle Beziehung zum Plangebiet. Es wurde dargelegt, dass nur Spielhallen, die im Kerngebiet gebietsverträglich integrierbar oder nachbarschaftsverträglich sind, zugelassen werden. In Kapitel II. 3.1.2 (S. 24), letzter Absatz wurde folgender vorletzter Satz eingefügt:
„Gerade wegen der Beschränkung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten im Mischgebiet besteht für zukünftige Bewohner im Kerngebiet, die Bewohner der angrenzenden Grundstücke im Mischgebiet sowie für die in der Umgebung konzentrierten Kultureinrichtungen (u.a. Bildungszentrum Bizetstraße 27 mit Musik- und Volkshochschule, Wolfdietrich-Schnurre-Bibliothek in der Bizetstraße 41) keine besondere Gefahr der Ansiedlung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte, mit den damit einhergehenden Belästigungen und Störungen.“
b) Da Wohnungen im Kerngebiet oberhalb des 2. Vollgeschosses allgemein zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 3), wurden in der Begründung (S. 27, der 3. Absatz im Kapitel II. 3.2) nach dem ersten Satz die Aussagen zu erforderlichen Freiflächen und Spielplätzen ergänzt. Der 3. Absatz auf Seite 27 wurde wie folgt neu gefasst:
„Auf allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt werden. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen Bedarfen an Freiflächen. Bei der vollständigen Ausnutzung der Festsetzungen für Wohnzwecke ist zu erwarten, dass 6 Wohneinheiten mit 80 -100 m² Wohnfläche entstehen könnten, dadurch würde die Herstellung eines mindestens 50 m² großen privaten Spielplatzes erforderlich. Aufgrund der räumlichen Beengtheit des Grundstücks Berliner Allee 26 hätte die Ausnutzung der zulässigen Festsetzungen zur Folge, dass die in § 8 Abs. 2 BauO Bln genannten Anforderungen (Anlage eines mind. 50 m² großen Spielplatzes für Kleinkinder bei der Errichtung von 6 oder mehr Wohnungen) ggf. nicht auf dem Grundstück selbst herstellbar sind. Wenn bauherrenseitig die Errichtung von 6 oder mehr Wohnungen erwünscht ist und die Anlage eines Spielplatzes für Kleinkinder erforderlich wird, kann gegebenenfalls eine Vereinbarung zum Nachweis der Spielfläche auf einem benachbarten Grundstück (§ 8 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln) erfolgen, die durch eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung (Baulast) gesichert wird. Gemäß § 8 Abs. 3 BauO Bln kann die Verpflichtung auch durch die Finanzierung einer öffentlichen Kinderspielfläche in räumlicher Nähe durch den Bauherren vereinbart werden. Somit besteht dafür im Bebauungsplan kein weiterer Regelungsbedarf. Dies gilt sinngemäß auch für das Grundstück Bizetstraße 19 im Mischgebiet.“
c) Die Fußnoten in der Begründung sollten gestrichen werden. Sie wurden, sofern sie inhaltlich-erläuternd waren, in den Begründungstext eingefügt (nur in Kap. II. 3.2). Als Quellenangabe und Fundstellennachweis wurden sie stehen gelassen. Im Kapitel II. 3.2, S. 26 wurden die Inhalte der Fußnoten jeweils im 3. Absatz und letzten Absatz eingefügt.
d) Den von der Senatsverwaltung empfohlenen Hinweisen zur Planzeichnung und zur textlichen Festsetzung wurde gefolgt. Sie führten zu folgenden redaktionellen Ergänzungen, die den planerischen Inhalt nicht ändern, sondern lediglich klarstellende Bedeutung haben: In der Planzeichnung wurde zwischen den Punkten A und B ein weiterer Punkt (A-B1-B2-C-D) aufgenommen, da in Höhe der Knotenlinie eine Abweichung von der geraden Linie erfolgt. Die textliche Festsetzung 6 wurde entsprechend wie folgt geändert: „An die Baugrenze darf zwischen den Punkten A-B1-B2-C-D, bezogen auf die zulässige Traufhöhe, mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden.“
e) Im Festsetzungsvermerk auf dem Plandokument wurde nach § 10 „Abs. 1“ eingefügt. Er lautet wie folgt: „Der Bebauungsplan ist auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden.“
Der Bebauungsplan (Planzeichnung) wurde redaktionell ergänzt. Die Ergänzungen ändern nicht den beschlossenen planerischen Inhalt.
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde um für die Abwägung sachdienliche und erforderliche Angaben ergänzt. Insbesondere wurde das Kapitel II.3.2.1 neu eingefügt. Da die Begründung damit wesentlich geändert wurde, ist eine erneute Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung erforderlich.
Der Bebauungsplan 3-23 vom 04.11.2009 mit redaktioneller Änderung vom 10.01.2011 und die geänderte Begründung liegen daher erneut der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG mit dieser Vorlage zur Beschlussfassung vor.
Eine formlose Überprüfung der ergänzten Begründung im Oktober 2010 durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ergab, dass der Bebauungsplan erneut zur Anzeige vorgelegt werden kann.
Nach der erneuten Beschlussfassung wird der Bebauungsplan erneut gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt.
Sobald die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt, dass der Bebauungsplan beanstandungsfrei ist, setzt das Bezirksamt den Bebauungsplan 3-23 als Rechtsverordnung fest.
Die BVV wird zu gegebener Zeit über die Festsetzung des Bebauungsplans in Kenntnis gesetzt.
4. Rechtsgrundlagen
§ 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG)
5. Haushaltsmäßige Auswirkungen
a. Der Erwerb des bereits als gewidmete, öffentliche Grünfläche genutzten Grundstücks Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Die Grunderwerbskosten werden aus Sanierungsmitteln aus dem Kapitel 4610 / Titel 89331 finanziert.
Für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche entstehen voraussichtlich keine weiteren Kosten, da die öffentliche Grünanlage des südlichen Antonplatzes bereits neu hergestellt wurde.
b. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten.
6. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Anlage - Auswirkungen des Bezirksamtbeschlusses auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
8. Kinder- und Familienverträglichkeit
entfällt
Anlagen: 1. Begründung zum Bebauungsplan 3-23 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 2. Auswirkungen des Bezirksamtsbeschlusses auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Der Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11. 2009 mit redaktioneller Änderung vom 10.01.2011 liegt in der BVV-Sitzung aus.
Eine CD-ROM mit den Dateien des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 mit redaktioneller Änderung und der geänderten Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB wird den Fraktionen der BVV vom Stadtentwicklungsamt übergeben.
................................ .................................... Matthias Köhne Dr. Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Bebauungsplan 3-23 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan 3-23
für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee
Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 5 2.2 Bestand, Ausgangssituation 6 2.2.1 Historische Entwicklung 6 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich 6 2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen 7 2.3 Planerische Ausgangssituation 14 2.3.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung 14 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 16 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 17 2.3.4 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 17 2.3.5 Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“ 18 2.3.6 Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“ 18 2.3.7 Bezirkliches Zentrenkonzept 19 2.3.8 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen 19 2.3.9 Bisheriges Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB) 20 2.3.10 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 20 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 21 3. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen 22 3.1 Art der baulichen Nutzung 22 3.1.3 Öffentliche Grünflächen 25 3.1.4 Öffentliche Verkehrsflächen 25 3.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 25 3.2.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO 28 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 31 3.4 Grünordnerische und sonstige Festsetzungen 32 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 34 1. Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse 34 2. Auswirkungen auf die Umwelt 34 3. Auswirkungen auf den Verkehr 34 4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 34 5. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 35 6. Auswirkungen auf private Eigentümer 35 2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 36 3. Beschluss über die Teilung des Geltungsbereichs 36 4. Mitteilung der geänderten Planungsabsicht 36 5. Änderung des Beschlusses über die Aufstellung 37 6. Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 37 7. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 37 7.2 Auswertung der Stellungnahmen 38 8. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 46 9. Beschluss über den Bebauungsplan 47 A. BEGRÜNDUNGI. PLANUNGSGEGENSTAND1. Veranlassung und ErforderlichkeitDer Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 im Zentrum des Ortsteils Weißensee soll als örtliches Handels- und Dienstleistungszentrum gesichert und weiterentwickelt werden. Die in einem langjährigen Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ im Bereich südlich des Antonplatzes sieht eine geschlossene Bebauung und die Bildung einer neuen Blockkante auf den Grundstücken Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 zum Antonplatz vor. Dadurch soll eine städtebauliche Fassung der öffentlichen Grünfläche (vergleichbar mit der Neubebauung an der Ostseite des Platzes) geschaffen und die Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung ermöglicht werden. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte aber aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte städtebauliche Probleme, insbesondere hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24, erzeugen können. Die sich aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen ergebenden städtebaulichen Probleme konnten nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Aus diesem Grund war die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geboten.
Darüber hinaus ist eine gewidmete, sich aber z. Z. noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als Grünfläche zu sichern. Dies soll in Umsetzung des Sanierungsziels durch den Bebauungsplan planungsrechtlich erfolgen. Ein weiterer Teil der öffentlichen Grünfläche befindet sich im angrenzenden Bebauungsplan XVIII - 45a (festgesetzt am 11.05.2004 – GVBl. S. 234). Die gesamte Grünfläche ist bereits hergestellt und wird mit der Festsetzung als öffentliche Grünfläche im Bebauungsplan 3-23 in ihrer Gesamtheit gesichert.
Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung Berlins und für eine andere Maßnahme der Innenentwicklung (Sicherung einer öffentlichen Grünfläche). Der Bebauungsplan ist daher im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt worden (siehe auch Kapitel A.I.2.3.10 „Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB“).
2. Plangebiet2.1 LagebeschreibungDer Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 umfasst die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Die Berliner Allee ist bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die gesamte Fläche beträgt ca. 4.700 m².
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt im Osten an die Grundstücke Berliner Allee 30 und Bizetstraße 23 im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVIII - 45a an.
Das Plangebiet liegt im Ortsteil Weißensee des Bezirks Pankow, unmittelbar an der Berliner Allee, am Antonplatz. Es befindet sich innerhalb eines Bereichs, der wichtige zentrale Versorgungsfunktionen erfüllt.
2.2 Bestand, Ausgangssituation2.2.1 Historische EntwicklungDas Straßendorf Weißensee wurde im 13. Jahrhundert am Nordostufer des Weißen Sees nordöstlich von Berlin gegründet. 1823 bis 1905 bestand Weißensee aus der Gemeinde selbst und dem Gutsbezirk südöstlich des Weißen Sees (ab 1880 Gemeinde Neu-Weißensee). In der Gründerzeit setzte die Entwicklung Weißensees zum Berliner Wohn- und Industrieort ein. 1905 wurden die Gemeinden Weißensee und Neu-Weißensee zur Gemeinde Weißensee bei Berlin zusammengelegt und 1920 zu Berlin eingemeindet. In Neu-Weißensee bildeten sich zwei Siedlungskerne heraus und zwar die Gründerviertel an der Weißenseer Spitze und das Französische Viertel (1951 zum heutigen Komponistenviertel umbenannt). 1872 entstanden in der Bizetstraße zwanzig viergeschossige Mietshäuser. Bis zum Beginn des Ersten Weltkriegs entwickelten sich die Berliner Allee und der Antonplatz zum zentralen Geschäfts- und Verkehrspunkt des Stadtteils. Im Zweiten Weltkrieg wurden besonders um den Antonplatz herum große Teile der vorhandenen Bausubstanz zerstört. Die dadurch entstandenen Baulücken wurden nach dem Krieg wieder geschlossen. 1954 wurde auf den Überresten zerbombter Gründerzeithäuser eine Grünfläche als Kontrapunkt zum völlig versiegelten Antonplatz angelegt.
2.2.2 Bestand im GeltungsbereichAuf dem Grundstück Berliner Allee 24 befindet sich ein viergeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit Nebenanlagen (gründerzeitlicher Altbau). Das Hauptgebäude selbst hält die ursprüngliche Fluchtlinie entlang der Straße ein. Das Grundstück Berliner Allee 26 ist mit einem Nebengebäude im rückwärtigen Bereich bebaut und wird gegenwärtig als Pkw-Stellplatz genutzt. Die Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut.
Das Plangebiet wird somit im Wesentlichen von Straßenverkehrsfläche mit Straßenbaumbestand, geringer Bebauung sowie überwiegend von Baum- und Gehölzbestand eingenommen, der zahlreiche Altbäume enthält.
Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans oder im unmittelbaren Umfeld nicht vorhanden.
2.2.3 ErschließungDie Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über die Berliner Allee und die Bizetstraße, alle Grundstücke liegen unmittelbar am öffentlichen Straßenland an.
Die Berliner Allee als Teilstück der Bundesstraße B 2 stellt darüber hinaus eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung zur Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 - Berliner Ring) dar.
Durch die Straßenbahnlinien M4, M12 und M13 mit Haltestellen am Antonplatz ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen Verkehr angebunden.
Aufgrund der hohen Verkehrsdichte ist das Plangebiet seitens der Berliner Allee einer hohen Schallimmission ausgesetzt.
2.2.4 EigentumsverhältnisseDas Grundstück Berliner Allee 26 befindet sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück Bizetstraße 21 sowie die sich anteilig im Geltungsbereich befindlichen Straßenverkehrsflächen stehen im Eigentum des Landes Berlin. Das Grundstück Bizetstraße 19 wurde dem Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen.
Alle weiteren Grundstücke im Geltungsbereich befinden sich in privatem Eigentum.
2.2.5 Technische Infrastruktur / LeitungenDer Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über 100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereichs mit hoher Ausnutzung der Grundstücke. Innerhalb der gründerzeitlich geprägten innerstädtischen Lagen ist in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Ver- und Entsorgungsmedien (Strom, Trink- und Schmutzwasser, Gas) vorhanden sind. Das Vorhandensein der entsprechenden Kabel bzw. Leitungen wurde in der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB seitens der Versorgungsträger bestätigt. Da die Festsetzungen des Bebauungsplans kein im Vergleich zum geltenden Recht nach oben abweichendes Nutzungsmaß festsetzen, ist zudem davon auszugehen, dass die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die Ver- und Entsorgung des Geltungsbereiches übernehmen zu können.
Innerhalb der Berliner Allee verlaufen Stromleitungen zur Versorgung der Tram. Diese sind bei Baumaßnahmen zu berücksichtigen.
2.2.6 Soziale InfrastrukturDie Versorgung mit sozialer Infrastruktur ist durch die Einrichtungen der Umgebung abzudecken. Die weitere Nutzungsentwicklung im Plangebiet ist seit Anfang / Mitte der 1990er Jahre unveränderter Gegenstand der planerischen Überlegungen. Die Einstellung der daraus folgenden (aufgrund der Größe des Geltungsbereichs geringen) Bedarfe in die entsprechenden fachlichen Bedarfsentwicklungsprognosen hat in den dem Bebauungsplanverfahren vorangegangen Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung, stattgefunden.
2.2.7 UmweltsituationBoden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet. Ober- und Mittelboden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden. Durch die frühe Besiedlung von Weißensee und die Entstehung des Komponistenviertels vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den Boden hoch bis extrem hoch.
Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß Umweltatlas bei 10-20 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton, Lehm) an der Versickerungszone beträgt 80 %. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Bereichs mit gespanntem Grundwasser. Der
Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet eine untergeordnete Rolle aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung der bebauten Grundstücke) und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum Grundwasser). Eine hohe bis mittlere Grundwasserneubildungsrate wird für die Vegetationsflächen der Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 angenommen. Bei verdichteten Freiflächen des Grundstücks Berliner Allee 26 kommt es zu einer mittleren Grundwasserneubildungsrate. Auf den Grundstücken Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 (neugestaltete Grünfläche) besteht die Fähigkeit des Rückhaltens des Niederschlags nur bedingt, da hier die Versickerung des Regenwassers durch teilweise Versiegelung der Parkanlage durch Pflasterung nicht gegeben ist.
Altlasten Gemäß Schreiben des Amts für Umwelt und Natur des Bezirks Pankow vom 19.01.2009 sind die Grundstücke des Plangebiets nicht im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin registriert. Dem Amt liegen keine Informationen über die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 vor, die auf schädliche Bodenveränderungen schließen lassen. Alle geplanten Entwicklungen werden daher als unproblematisch vollziehbar eingeschätzt.
Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der Berliner Allee (Kraftfahrzeuge und Straßenbahn) stark belastet. Die angrenzende Berliner Allee ist gemäß Umweltatlas am Tage unmittelbar westlich der Kreuzung zur Langhansstraße durch KfZ- und Straßenbahnverkehrslärm zwischen 70 und 75 dB(A) belastet[2]). Bei Nacht liegen diese Werte westlich der Kreuzung zwischen 65 und 70 dB(A)[3] ). Aufgrund der Lage des Geltungsbereichs unmittelbar angrenzend an die Berliner Allee und den Antonplatz wurde im Jahr 1998 ein Lärmgutachten[4]) erstellt. Die dort angenommenen Belegungszahlen wurden 2008 überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass die Schlussfolgerungen und Ergebnisse des Gutachtens im weiteren Verfahren weiterhin Anwendung finden können.
Bei der Ermittlung der Lärmbelastungswerte der Berliner Allee auf dem Teilstück zwischen Mahlerstraße und Rossinistraße wurde im Schallgutachten von einer abschnittsweisen Verkehrsbelastung zwischen 25.415 und 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil ausgegangen. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Berliner Allee 33.000 Kfz / 24 h mit 5 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 angegeben. Für die Ableitung der Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan wird daher der mit 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil belastete Abschnitt der Berliner Allee betrachtet.
Das Verkehrsaufkommen der Straßenbahn wurde mit 952 Fahrten tags und 221 Fahrten nachts im Gutachten berücksichtigt. Dies entspricht einer Fahrzeugfolge (beide Richtungen) von ca. 1 Minute am Tag und etwas mehr als 2 Minuten in der Nacht und damit der höchsten anzunehmenden Fahrzeugbelastung.[5]) Die derzeitige Zugfolge ist geringer, d.h. die Zeitabstände zwischen den Zügen sind größer und die Belastung für die Anwohner somit geringer.
Aufgrund der durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke (DTV) ergibt sich ein berechneter maßgeblicher Außenlärmpegel an der Bebauung zwischen 74 und 75 dB(A). Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind damit sowohl tags als auch nachts wesentlich überschritten. Die Nutzbarkeit der Räume in den Gebäuden unterliegt erheblichen Einschränkungen.
Für die Bizetstraße wurde in der schalltechnischen Untersuchung eine Verkehrsbelastung von 7.467 Fahrzeugen am Tag angenommen (2% Lkw-Anteil). Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Bizetstraße mit 7.500 Kfz / 24 h bei 4 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 ein Wert angegeben, der der Gutachterannahme in etwa entspricht. Die Außenlärmbelastung dieses Bereichs ist zwar hoch, aber außerhalb eines Bereichs, der Einschränkungen bei der Nutzung der Räume erfordert (zwischen 63 und 65 dB(A)). Die Grundstücke sind damit auch zum Wohnen geeignet.
Luftgüte[6]) Im Berliner Vergleich weist Weißensee mittlere Schwefeldioxidbelastungen bzw. Schwebstaubkonzentrationen auf. Das „Komponistenviertel“ ist Belastungszone, weil hier aufgrund der hohen Verkehrsbelastung Daueremissionen von Kohlenmonoxid, Kohlenwasserstoff, Schwefel, Blei, Ruß und Staub bestehen und höchste Luftschadstoffkonzentrationen erreichen.
Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum angrenzenden Bebauungsplan XVIII – 45a sind Bedenken zur sicheren Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. Bundes-Immissionsschutz Verordnung (BlmSchV) für Benzol und Ruß vorgebracht worden. Zu „Luftverunreinigungen durch den Kraftfahrzeugverkehr in Weißensee" wird für den Bereich der Berliner Allee festgestellt, dass zur Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. BlmSchV für Benzol diese unter den Prüfwerten und für Ruß über den Prüfwerten liegen. Eigene Untersuchungen sind seitens des bezirklichen Umweltamts hierzu nicht durchgeführt worden, da nach dem Gesetz über die Zuständigkeit der Ordnungsbehörden (OrdZG) die Zuständigkeit insbesondere zur Luftreinhaltung bei SenStadt liegt. Minderungsmaßnahmen sind im Zusammenhang des Innenstadtkonzeptes, also überbezirklich, zu entwickeln.
Eine zweite Hauptemissionsquelle sind die Kohleöfen und Einzelfeuerstätten in privaten Haushalten sowie in Gewerbebetrieben. Im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, ist bereits mittelfristig von einer Verbesserung bzw. Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger auszugehen; so besteht u. a. südlich der Berliner Allee die Möglichkeit des Anschlusses an das Fernheiznetz.
Ökologie / Freiflächen Während das Grundstück Berliner Allee 24 stark baulich geprägt ist und über keinen wesentlichen ökologischen Bestand verfügt, hat sich das Grundstück Berliner Allee 26 teilweise ruderal entwickelt. Die ökologische Funktion ist durch die ausgeübte Parkplatznutzung jedoch erheblich eingeschränkt.
Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 haben sich mangels Nutzung vollständig ruderal entwickelt. Teile der Grundstücke sind dicht mit Jungbäumen bestanden.
Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind Teil einer gestalteten öffentlichen Parkanlage und dementsprechend ausgeprägt. Während die ökologische Funktion dieser Fläche nur eingeschränkt festgestellt werden kann, verfügt sie über einen hohen Aufenthaltswert.
Biotopbestand Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 wurde der Biotop- und Baumbestand gemäß Biotoptypenliste Berlins gutachterlich erfasst, erläutert und bewertet[7]).
Die Bestandserfassung erfolgte im November/Dezember 2008 durch eine Begehung. Die Differenzierung des Biotopbestands und Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der „Biotoptypenliste Berlins“, Stand Mai 2003. Die Biotoptypen und Einzelbäume werden in der nachstehenden Biotoptypenkarte (S.12) dargestellt.
In den offeneren Bereichen der Grundstücke Bizetstr. 17 und 19 und Berliner Allee 24 und 26 ist eine Staudenflur dominiert von Goldrute (Solidago canadensis) und Brennnessel (Urtica dioica) ausgebildet. Kletten-Labkraut (Galium aparine), Beifuß (Artemisia vulgaris), Schöllkraut (Chelidonium majus) sowie diverse Gräser sind beigemengt.
Der Baumbestand im Geltungsbereich ist wie folgt erfasst: Es sind insgesamt 11 Bäume eingemessen worden, davon 5 Straßenbäume. In der Realität sind 3 Bäume im Zuge der Parkgestaltung gefällt worden (im Flurst. 226). Dafür sind weitere 6 nach BaumSchVO geschützte Bäume im Plangebiet vorhanden, die nicht eingemessen worden sind. Sie sind im Zuge der Biotopkartierung eingeschätzt worden.
Baumbestand im Plangebiet:
* gemessen in 130 cm über Grund Die Erhaltungsperspektive ist wie folgt einzuschätzen: Bei einer konsequenten Blockrandschließung mit einer baulichen Tiefe von ca. 10 m kann neben den 5 Straßenbäumen nur einer der sonstigen geschützten Bäume erhalten bleiben. Es handelt sich um die Nr. 9 in der öffentlichen Grünfläche Antonplatz.
Die beiden Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut und weisen einen überwiegend dichten Baum- und Gehölzbestand auf, der teilweise mehr als 10 Jahre alt ist. Es dominieren Birke, Robinie und Götterbaum. Beigemengt sind vor allem Spitz-Ahorn, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn, Eschen-Ahorn und Ulme. Zudem sind beide Grundstücke, insbesondere die Nr. 17 vermüllt, auch Sondermüll, z.B. Elektrogeräte und ein außer Betrieb befindlicher Elektrokasten wurden hier vorgefunden.
Die beiden Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind Teil der neu angelegten öffentlichen Grünfläche Antonplatz. Sie sind teils mit Rasen eingesät und es wurden Jungbäume gepflanzt und Fußwege mit Platten befestigt, zudem sind Mastleuchten, Sitzgelegenheiten, Papierkörbe etc. neu aufgestellt worden. Im Grundstück Berliner Allee 26 ist entlang der Einfahrt eine heckenartige Gehölzpflanzung aus überwiegend Forsythie vorhanden.
Die Anteile an öffentlichem Straßenraum sind vollständig ortsüblich ausgebaut. Die Fahrbahnen sind mit einer Asphaltdecke versehen, die Gehwege mit Betonplatten im Diagonalverbund (in Bischofsmützen) gefasst. Beidseits der Betonplatten ist ein Streifen Mosaikpflaster ausgebildet, in das in unregelmäßigen Abständen Baumscheiben eingelassen sind.
Die Berliner Allee weist in der Straßenmitte zudem Straßenbahnschienen im Rasenbett auf sowie eine befestigte Überquerungshilfe an der nordöstlichen Ecke des Plangebiets.
Die beiden Grundstücke an der Berliner Allee sind teilweise bebaut. Die westlich gelegene Nr. 24 ist mit einem 4-geschossigen, gründerzeitlichen Vorderhaus in Form einer Blockrandbebauung bebaut sowie mit einer rückwärtigen 2-geschossigen Remise. Der Hof wird als Stellplatz genutzt und ist rückwärtig mit einer alten Ziegelsteinmauer eingefriedet. Auf der Nr. 26 ist lediglich ein ruinöser Flachbau am rückwärtigen Grundstücksbereich vorhanden, der vordere Bereich ist teils asphaltiert, teils offene Brachfläche.
Die Bewertung des Biotopbestands erfolgt in einer fünfstufigen Bewertungsskala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch) nach folgenden Kriterien:
· Hemerobie (Grad der menschlichen Beeinflussung) · Vorkommen (potentielles) gefährdeter Arten · Seltenheit/Gefährdung des Biotoptyps · Vielfalt an Pflanzen- und Tierarten · Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft · Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen
Bei der Bewertung des Biotop- und Baumbestands im Plangebiet ergab sich für die Baumgruppen und mehrschichtigen Gehölzbestände eine sehr hohe (Baum Nr. 4), hohe (Nrn. 1-3, 5, 6 und 9) bis mittlere (Nrn. 7,8, 10-14) Bewertung.
Die übrigen Biotope (Anthropogene Rohbodenstandorte und Ruderalfluren, Grün- und Freiflächen sowie bebaute Gebiete, Verkehrsanlagen und Sonderflächen) wurden mit gering bewertet.
Gemäß § 30 BNatSchG geschützte Biotope sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. Nach Berliner Baumschutzverordnung geschützte Bäume sind im Geltungsbereich vorhanden.
Fauna Faunistische Untersuchungen wurden im Geltungsbereich nicht durchgeführt. Auf Grundlage der Biotopstruktur und der Lage des Geltungsbereichs kann eine Potenzialeinschätzung vorgenommen werden.
Biotopverbund Das Plangebiet liegt isoliert in einem überwiegend dicht bebauten Siedlungsgebiet. Dadurch sind die Funktionen der Fläche im Biotopverbund und die Vernetzung mit anderen Lebensräumen stark eingeschränkt bzw. nicht vorhanden. Durch die angrenzenden Nutzungen, insbesondere entlang der Berliner Allee besteht eine hohes Störpotential in den Geltungsbereich hinein, welches sich in den letzten Jahren durch die Entnahme von angrenzenden Baum- und Gehölzbeständen auf dem südlichen Antonplatz noch erhöht hat.
Säugetiere · Sehr verbreitete Nagetierarten wie Ratten oder Mäuse können im Geltungsbereich vertreten sein, eindeutige Hinweise fehlen, da Öffnungen und Unebenheiten in den unversiegelten Geländeteilen immer auch anthropogenen Ursprungs sein können. · In einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der Potential als Sommerquartier für Fledermäuse oder als Nistplatz nicht nur für Höhlenbrüter aufweist. · Ein ruinöser Flachbau innerhalb des Geltungsbereichs weist Potential als Fledermaussommer und -winterquartier auf, insbesondere da er bis vor wenigen Jahren noch allseits mit dichten Gehölzstrukturen umgeben war.
Reptilien/Lurche · Da größere offene oder warmexponierte Flächen wie auch besonders feuchte oder temporär mit Wasser überstaute Flächen im Geltungsbereich nicht vorhanden sind, ist von einem Vorkommen von Reptilien oder Lurchen nicht auszugehen.
Brutvögel · Der Altbaumbestand im Geltungsbereich bzw. solcher der mit der Krone in den Geltungsbereich hineinragt, weist zahlreiche potenzielle Nist- und Brutmöglichkeiten auf. Insbesondere in einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der hohes Potential als Nistplatz nicht nur für Höhlenbrüter aufweist. · Die unverputzte Ziegelsteinwand des im Geltungsbereich stehenden ruinösen Flachbaus weist auf seiner Südseite potentielle Nistplätze auf.
Belange des besonderen Artenschutzes Im Zusammenhang mit der Planung können derzeit Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für folgende streng geschützte Tierarten/-gruppen nicht ausgeschlossen werden:
Fledermäuse: Die Betroffenheit potentieller Gebäudehabitate muss als möglich eingeschätzt werden.
Brutvögel: Von einem Verlust von potentiellen Brut- und Niststätten ist auszugehen.
Bezüglich der Erforderlichkeit sowie des Untersuchungsumfangs und der Methodik der erforderlichen faunistischen Untersuchungen ist eine Abstimmung mit der zuständigen Naturschutzbehörde erfolgt. Baumhöhlen sind nach § 44 BNatSchG geschützt. Dies bedeutet, dass durch die zuständige Behörde für Naturschutz und Landschaftspflege eine Ausnahme von den Verbotstatbeständen in Aussicht gestellt werden müsste. Dies kann wiederum nur unter der Voraussetzung erfolgen, dass im Rahmen eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages der Nachweis erbracht wird, dass die Bedingungen nach § 44 (5) BNatSchG vorliegen. Im Ergebnis eines Ortstermins (Erfassung durch AUN 318 am 7.5.09) wurde Folgendes festgestellt: „In der Baumhöhle der Ulme ist zur Zeit kein Quartier von Fledermäusen oder sonstigen Tieren zu verzeichnen. Es gibt weder Kot noch sonstige Spuren, die darauf hinweisen. Da es aber nicht ausgeschlossen ist, dass sich in den nächsten Jahren Tiere dort einquartieren, zumal die Höhle dafür geeignet wäre, sind von dem Bauherren zu dem Zeitpunkt der geplanten Baumaßnahme die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen, bzw. ggf. ein Antrag auf Ausnahme von § 44 BNatSchG zu stellen.“
Hinweise für das aktuelle Vorkommen gemeinschaftsrechtlich besonders oder streng geschützter Arten liegen entsprechend derzeit nicht vor. Grundsätzlich ist nach Angaben des AUN davon auszugehen, dass die potenziell in dem Plangebiet vorkommenden besonders und streng geschützten Arten (Brutvögel und Fledermäuse) im räumlichen Umfeld Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Eine Störung der Vögel während der Brutsaison, deren Gelege oder der belegten Niststätten durch ggf. erforderliche Beräumungsmaßnahmen ist jedoch unzulässig. Hinsichtlich der sonstigen faunistischen und floristischen Vorkommen können national geschützte, seltene oder gefährdete Arten weitestgehend ausgeschlossen werden, das Vorkommen national streng geschützter Arten ebenso.
2.3 Planerische Ausgangssituation2.3.1 Flächennutzungsplan / RaumordnungDie Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666).
Im FNP wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Ergänzt wird dieses Entwicklungsziel durch die Darstellung der Einzelhandelskonzentration. Für die Berliner Allee ist darüber hinaus eine Freihaltetrasse für eine U-Bahnführung dargestellt.
Da der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar.
Der Geltungsbereich ist Teil eines Gebiets, das als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt ist.
Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt)
Die am 15.05.2009 in Kraft getretene Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI. S. 182) hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629).
Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee) dargestellt. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden. Der Standort ist aus landesplanerischer Sicht integriert.
Die Festlegungen aus Ziel 4.7 Abs. 1.3 LEP B-B (Konzentrationsgebot, raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot) stehen der Festsetzung eines Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen.
Der Bebauungsplan berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen; Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94)Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele:
Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge:
- Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), - Kompensation von baulichen Verdichtungen, - Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet. Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten:
- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, - Erschließung vorhandener Freiflächen, - Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung, Hofbegrünung, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, - Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen.
Der Teilplan Landschaftsbild weist den Planbereich als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich u.a.:
- Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, - Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, - Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen, - Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung.
Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt werden:
- Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), - kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Zusätzlich ist der Geltungsbereich als Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes charakterisiert. 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP)StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt.
Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Weißensee eine Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Berliner Allee als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine zügige Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die Möglichkeit für die Schließung von Baulücken und die bedarfsgerechte Erneuerung von sozialer Infrastruktur.
StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben.
Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen (u.a. innerhalb der Rahmenplanentwicklung und dem Prozess der Fortschreibung der Sanierungsziele) wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEP-Fortschreibung ohne Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben.
StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 ist im StEP Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet.
StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel von 22. März 2005 ist der Bereich der Berliner Allee, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 befindet, als „Besonderes Stadtteilzentrum“ gekennzeichnet, dessen Stärkung aufgrund der geringen Flächenausstattung vor allem zur Deckung der mittel- und langfristigen Versorgungsbedarfe vorzusehen ist.
StEP Verkehr – mobil 2010 –[8]) Im StEP Verkehr vom Juli 2003 wurden u.a. Infrastruktur-Langfristvorhaben geprüft, u.a. die „Verkehrslösung Weißensee“. Sie beinhaltet die Trassenführung einer Straßenverbindung bis 2015/2030 zwischen Weißenseer Weg und Michelangelostraße, um eine Entlastung der Berliner Allee von Kfz-Verkehr zu erreichen. Damit wird das Ziel angestrebt, die Leistungsfähigkeit der Straßenbahn im Zuge der Berliner Allee zu erhöhen und die Zentrenqualität in Weißensee zu verbessern sowie eine Entlastung vom Verkehr im Komponistenviertel zu erreichen.
2.3.4 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)Die Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde, beschreibt in ihrem Leitbild den Geltungsbereich als ein erhaltenswertes, mit städtebaulich hoher Qualität ausgestattetes und in seiner Typik zu stärkendes Gebiet, das in weiten Teilen durch eine kleinteilige, historisch gewachsene Mischstruktur geprägt ist. Verdichtungen sollen sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung dem Charakter des jeweiligen Bereichs anpassen. Das empfohlene Maßnahmenkonzept sieht die Aufstellung von Bebauungsplänen vor, die Nutzungseinschränkungen und den Ausschluss von Videotheken, Spielhallen, Sexshops u.a. vorsehen sollen. Darüber hinaus ist eine Einbindung des Antonplatzes in die Grünzugverbindung „Heinersdorf - Antonplatz“ durch Gestaltung von Rad- und Fußwegeverbindungen mit hohem Grünanteil vorgesehen.
2.3.5 Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Weißensee – Komponistenviertel, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom 18.11.1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde.
Um die vorgesehene Mischnutzung durch Geschäfte, Büros und Wohnungen kurzfristig mit der baulichen Entwicklung und einer seiner Funktion entsprechenden Platzgestaltung in Einklang zu bringen, wurde für den Antonplatz und sein direktes Umfeld gemeinsam mit den ehemaligen Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie von März bis Dezember 1993 die „Ideenwerkstatt Antonplatz“ als ein besonderes Verfahren zur vorbereitenden Konkretisierung der Sanierungsziele durchgeführt. Das Ziel der Ideenwerkstatt war einerseits die Erarbeitung eines vorabgestimmten Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Inhalte der Bebauungspläne, andererseits sollte sie Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben entwickeln. Insbesondere die folgenden grundlegenden Sanierungs- und Planungsziele sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen:
- städtebauliche Neuordnung der südöstlichen Hälfte des Antonplatzes durch eine baulich-räumliche Fassung, - Entwicklung der kriegsbedingt entstandenen jetzigen Parkanlage südlich des Antonplatzes zu einer öffentlichen Fläche mit Aufenthaltsqualität, - Sicherung und Entwicklung der bestehenden Wohnbebauung, - Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung und Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten und Baumpflanzungen mit Alleecharakter, - Neuordnung gewerblich genutzter Bau- und Brachflächen, - Beseitigung funktionaler Mängel durch eine nutzungsstrukturelle und gestalterische Neuordnung des Gebiets, - Entwicklung der Berliner Allee und insbesondere des Antonplatzes zu einem Versorgungsschwerpunkt des Bezirks, - Schließung vorhandener Baulücken mit ortstypischer Bebauung, - Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen durch Schallschutzmaßnahmen, - Umgestaltung und Begrünung der öffentlichen Verkehrsflächen und Neuordnung des ruhenden Verkehrs.
Die im Jahr 2008 vorgenommene Fortschreibung der Rahmenplanung hatte keine Auswirkungen auf die Entwicklungszielstellung für den Geltungsbereich. Die im Jahr 1994 definierten Planungsziele wurden insofern bestätigt. Eine Aufhebung des Sanierungsgebiets ist ab dem Jahr 2010 geplant.
2.3.6 Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich der am 17.11.1996 in Kraft getretenen Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets „Weißensee Süd“ im Bezirk Weißensee von Berlin gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grundlage seiner städtebaulichen Gestalt mit dessem historischen Straßen- und Ortsbild sowie seiner Nutzungsstruktur (Mischung von Wohnen und Gewerbe). Die Zielstellungen der Erhaltungsverordnung stehen im Einklang mit den Sanierungszielen und ergänzen diese.
2.3.7 Bezirkliches ZentrenkonzeptDer Geltungsbereich ist Teil des am 06.12.2005 vom Bezirksamt beschlossenen und am 14.12.2005 von der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis genommenen Zentrenkonzepts für den Bezirk Pankow. Die Berliner Allee ist zwischen Gürtelstraße und Lindenstraße als „Stadtteilzentrum“ dargestellt. Es handelt sich somit um einen Bereich, in dem insbesondere auch Einzelhandelsnutzungen Raum für Ansiedlungen finden sollen. Der Bebauungsplan 3-23 mit seiner Zielstellung entspricht diesen Anforderungen in besonderer Weise.
2.3.8 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und PlanungenVorgärten Komponistenviertel Weißensee Das Hauptziel dieses Gutachtens vom November 1994[9]) war die Erstellung eines Rahmenkonzepts für die Vorgärten. Es wurden Entwicklungsziele zur Gestaltung der Vorgärten, Straßen und zum Straßenbaumbestand aufgezeigt. Im Konzept Vorgartenflächen wird u.a. vorgeschlagen, für die Bizetstraße Vorgärten weitgehend anzulegen bzw. wiederherzustellen.
Landschaftsplanerisches Gutachterverfahren Antonplatz-Süd Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, sollte die Parkanlage südlich des Antonplatzes als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Aufenthaltsqualität und Ausstattung durch geeignete Maßnahmen aufgewertet werden. Der Bezirk Pankow[10]) hat von März bis Juni 2006 ein Gutachterverfahren zur Neugestaltung der öffentlichen Freifläche am südlichen Antonplatz durchgeführt. Als bezirkliche Priorität für die Umgestaltung der Platzfläche galt insbesondere die Steigerung der Aufenthaltsqualität des Platzes mit der Funktionalität der Durchwegung.
Mehrere Landschaftsplanungsbüros wurden aufgefordert, einen realisierungsfähigen Entwurf einzureichen. Der zur Realisierung ausgewählte Gutachterentwurf sah u.a. vor:
- Schaffung eines Doppelplatzes mit Aufenthalts- und Erholungsqualität, - Betonung der Eingangsbereiche mit prägenden Gestaltungselementen, - Erhaltung vorhandener Baumgruppen als prägendes Element und Ergänzung durch Neupflanzung.
Nach der Überarbeitung des ausgewählten Entwurfs und der Tiefenenttrümmerung wurde der Platz entsprechend dem überarbeiteten Entwurf hergestellt und im Herbst 2008 neu eröffnet.
Angrenzender Bebauungsplan XVIII-45a Unmittelbar östlich an den Geltungsbereich schließt der am 11. Mai 2004 festgesetzte Bebauungsplan XVIII - 45a (GVBl. S. 234) an. Dieser sichert u.a. die Fläche für eine öffentliche Parkanlage als östlicher Teil der Gesamtanlage des Parks auf dem südlichen Antonplatz. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer Raumkante beabsichtigt, die die Grünfläche einfasst und insbesondere gewerblich genutzt werden soll (Festsetzung als Kerngebiet). Zusammen mit den Festsetzungen aus dem Bebauungsplan 3-23 soll so ein grüner „Schmuckplatz“ mit hoher Urbanität und hohem Aufenthaltswert entstehen, der eine belebende Ausstrahlung auf das Geschäftszentrum entwickelt.
2.3.9 Bisheriges Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB)Bisher galten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und Verkehrsflächen (Berliner Allee, Bizetstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
Die angestrebte städtebauliche Entwicklung - die vorgesehene westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnbebauung - lässt sich nicht auf Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die Ausbildung einer „neuen Blockkante“ zur öffentlichen Parkanlage ist zwar aus der Baustruktur der bestehenden näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte aber aufgrund der Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen können. Die sich ggf. ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen konnten nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden.
2.3.10 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGBDie bauliche Entwicklung des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung. Der Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter 20.000 m² liegt. Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor.
Da ferner keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen, wurde der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt.
Im beschleunigten Verfahren konnten Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichts wurde verzichtet.
Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im Geltungsbereich wurde bereits erstellt. Das Ergebnis ist in das Planverfahren eingeflossen und Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der Planungsauswirkungen. II. PLANINHALT1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenDie vorbereitenden Untersuchungen mit der Sanierungszielentwicklung für das „Komponistenviertel“, die mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets am 18. November 1994 Verbindlichkeit erhalten haben, bildeten die erste Rahmenplanungsgrundlage für die Fläche des Geltungsbereichs. Die darin definierten Entwicklungsziele sahen bereits eine bauliche Fassung – Blockrandbebauung - der Freifläche des südlichen Antonplatzes sowie die Entwicklung einer Freifläche durch den durch die Kriegseinwirkungen zerstörten Block vor. Durch diese Entwicklung soll ein Anziehungspunkt mit Ausstrahlungskraft auf die geschäftliche Nutzung der angrenzenden Grundstücke entstehen. Diese grundsätzliche Zielstellung hat bis heute Bestand (u.a. bestätigt in der Fortschreibung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet im Jahr 2008) und soll im Bebauungsplan umgesetzt werden. Angesichts der Bedeutung des Bereichs wurde bereits während der laufenden vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet ein kooperatives Planungsverfahren (Ideenwerkstatt Antonplatz) durchgeführt, um Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben zu erhalten. Des Weiteren wurde ein vorabgestimmtes Entwicklungskonzept erarbeitet, das Grundlage für die zu bearbeitenden Bebauungsplaninhalte sein sollte. Das Verfahren wurde im Dezember 1993 abgeschlossen und im Januar 1994 in einer Ausstellung und einer öffentlichen Informationsveranstaltung den Bürgern vorgestellt. (vgl. Kap. I.2.3.5 und I.2.3.8).
Zur Neugestaltung der Flächen des Antonplatzes einschließlich der südlich davon gelegenen Parkanlage ist im Oktober 1997 eine Objektplanung erarbeitet worden. In dieser Planung wurde eine Aussage zur Neugestaltung und zur funktionalen und gestalterischen Gliederung vorgenommen. Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, soll die Freifläche südlich davon als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Funktion aufgewertet werden.
Die seit über 15 Jahren andauernden Planungen, die bezogen auf den Geltungsbereich von einer inhaltlichen Kontinuität geprägt sind, sind Grundlage dieses Bebauungsplans. Zentrales Anliegen ist es, entlang der Berliner Allee kerngebietstypische Nutzungen zu entwickeln. Damit kann das Plangebiet als Teil des „Besonderen Stadtteilzentrums“ Weißensee den Standort im bezirklichen Zentrengefüge stärken. Die Festsetzungen des Bebauungsplans leiten sich demnach sowohl aus dem bezirklichen Einzelhandelskonzept ab, als auch aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der hier eine Einzelhandelskonzentration vorsieht und stehen mit diesen übergeordneten Planungen in Einklang.
2. Intention des PlansAbgeleitet aus den vorhandenen Strukturen im Bestand ist die Entwicklung eines attraktiven Baugebiets für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie die Wahrung der ortstypischen Funktionsmischung mit Wohnungen Intention der Planung. Durch die Festsetzung eines Kerngebiets und eines Mischgebiets soll dies erreicht werden. Die aufgrund der bestehenden Baulücken städtebaulich und funktional unbefriedigende Situation zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee soll durch die Arrondierung mit einer geschlossenen Bebauung mit einer Mindestbauhöhe behoben und parallel zur Parkanlage mit der Bebauung an der Berliner Allee verbunden werden. Damit soll ein städtebauliches Ensemble gebildet werden, das in Korrespondenz zur im Bebauungsplan XVIII-45a festgesetzten und errichteten Bebauung an der gegenüberliegenden Parkseite steht.
Durch die Ausweisung eines Kerngebiets an der Berliner Allee wird die Neuordnung der Brachflächen sowie die Entwicklung und Nachverdichtung des Handels- und Dienstleistungsgewerbes im engen Bereich um den Antonplatz unterstützt. Ergänzend zum Kerngebiet erfolgt durch die Festsetzung eines Mischgebiets an der Bizetstraße die erwünschte städtebauliche Belebung und Vielfalt durch Ermöglichung von gewerblichen Nutzungen und durch die Sicherung der Wohnnutzung.
Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 werden als öffentliche Parkanlage gesichert. Aufgrund des bestehenden Grün- und Freiflächendefizits, vor allem für den zentralen Bereich um den Antonplatz, ist es ein wesentliches Ziel des Bebauungsplans, die bestehende öffentliche Parkanlage als Gesamtanlage im Kontext mit dem Bebauungsplan XVIII–45a zu sichern. Die Fläche des südlichen Antonplatzes gilt gemäß § 9 des Grünanlagengesetzes vom 24.11.1997 (GVBl. S. 612) als gewidmete öffentliche Grün- und Erholungsanlage. Ihr kommt im Zusammenhang der Gesamtanlage „Antonplatz“ in seiner stadträumlich zentralen Lage und Funktion besondere Bedeutung zu. Die fußläufige Erschließung des geplanten städtebaulichen Ensembles zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee wird durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ gesichert.
3. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der FestsetzungenDie Art der baulichen Nutzung und die festgesetzten Nutzungsmaße der Baugebiete sind aus den bestehenden Strukturen abgeleitet und ermöglichen eine Bebauung mit mittlerer bis hoher Dichte, entsprechend der Bedeutung der Grundstücke als Teil des im bezirklichen Zentrenkonzept verankerten Stadtteilzentrums von Weißensee. Geplant ist eine Bebauung, die einen neuen Blockrand zur Parkanlage bildet. Die Bizetstraße wird durch diese baulich-räumliche Fassung mit der Berliner Allee verbunden.
Die Festsetzungen der Baugebiete, der öffentlichen Grünfläche und der erforderlichen Verkehrsflächen wurden aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans unter der Berücksichtigung der festgelegten Sanierungsziele entwickelt.
3.1 Art der baulichen Nutzung3.1.1 Mischgebiet (MI)Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 werden entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung, eine Durchmischung von Wohnen, handwerksorientiertem Gewerbe, Dienstleistung und Handel, und somit der Belebung der Zentrumsfunktion von Weißensee zu sichern, als Mischgebiet (MI) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt. Das Mischgebiet ist über eine Verkehrsfläche fußläufig mit der Berliner Allee verbunden ist. Das Mischgebiet kann mit den in seinem Geltungsbereich zulässigen Nutzungen gleichzeitig auch Funktionen für das Stadtteilzentrum Weißensee übernehmen.
Mit der Festsetzung des Mischgebiets, das nach der Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblicher Nutzung charakterisiert ist, ist gewährleistet, dass die konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben und gleichzeitig die gebietstypische Funktionsmischung gesichert wird.
Durch den Ausschluss derartiger Einrichtungen entsteht weder eine Versorgungslücke noch ein großflächiger Ausschluss, da im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie in der Prenzlauer Promenade Tankstellen vorhanden und zulässig sind. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung wird als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Auch die Ansiedlung von Flächen für ungedeckte Sportstätten (z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar. Diese und Gartenbaubetriebe fügen sich aufgrund ihrer flächenintensiven Nutzung und ihrem charakteristischen Erscheinungsbild ebenfalls nicht in den zentralen Bereich von Weißensee ein. Sie stehen der beabsichtigen Entwicklung, einer geschlossenen Bebauung am Antonplatz entgegen.
3.1.2 Kerngebiet (MK)Für die Grundstücke Berliner Allee 24/26 wird entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung des Bereichs um den Antonplatz und Berliner Allee als zentraler Versorgungsschwerpunkt des Ortsteils Weißensee ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (für den Bereich kann hier eine gemischte Baufläche – M2 mit Einzelhandelskonzentration – entwickelt werden) abgeleitet und stellt aufgrund der Grundstücksstruktur einen Regelfall ohne Größenbegrenzung dar. Die Festsetzung steht im Einklang mit der im Flächennutzungsplan dargestellten Einzelhandelskonzentration sowie dem StEP Zentren und Einzelhandel, der den Planbereich als „Besonderes Stadtteilzentrum“ kennzeichnet und berücksichtigt das bezirkliche Zentrenkonzept, das das Plangebiet als Teil des Stadtteilzentrums Weißensee darstellt.
Das Grundstück Berliner Allee 24 wird derzeit ausschließlich gewerblich genutzt. Beim Grundstück Berliner Allee 26 handelt es sich um ein brachliegendes Grundstück, das als eines der wenigen bedeutenden Potenziale im Bereich südlich des Antonplatzes an der Berliner Allee gilt.
Mit der Festsetzung eines Kerngebiets wird sichergestellt, dass die gewünschte Funktionsstärkung des zentralen Versorgungsschwerpunkts des Ortsteils Weißensee durch die zulässige Ansiedlung von kerngebietstypischen Nutzungen erreicht werden kann. Da die Grundstücke Berliner Allee 24/26 durch den Verkehrslärm sehr hoch belastet sind, soll die Entwicklung der Wohnbebauung unmittelbar an der Hauptemissionsquelle nicht gefördert werden. Wohnungen werden dort auf die im Kerngebiet mögliche Zulässigkeit gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO beschränkt. Hier ist geregelt, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig sind. Sonstige Wohnungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Besser geeignet zum Wohnen sind die zur Grünfläche ausgerichteten Gebäude (überbaubare Grundstücksfläche a), so dass hier eine allgemeine Zulässigkeit oberhalb des 2. Vollgeschosses gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauGB festgesetzt ist (textliche Festsetzung Nr. 3). Bei Ausnutzung der Möglichkeit zur Errichtung von Wohnungen ist davon auszugehen, dass auf den ca. 255 m² Grundfläche pro Geschoss insgesamt maximal ca. 6 Wohneinheiten mit 80 – 100 m² Wohnfläche (2 pro Etage) realisierbar sind. Zur Sicherung der Verträglichkeit der Wohnnutzung mit dem Umgebungslärm beinhaltet der Bebauungsplan eine Festsetzung zum Schutz vor Lärm für Aufenthaltsräume in Wohnungen (textliche Festsetzung Nr. 8, siehe Kap. II. 3.3). Zur Sicherung der Kerngebietsfunktion (gewerbliche Nutzungen zur Stützung des Stadtteilzentrums) sind Wohnnutzungen in der Fläche a für die Geschosse unterhalb des 3. Vollgeschosses sowie im eingeschossigen Bauteil planerisch nicht erwünscht. Sie erhalten keine Zulässigkeit wegen der beengten Situation im Verhältnis zur zweigeschossigen Remise des benachbarten Grundstückes Berliner Allee 24 (3 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. grenzständig). Hier wird davon ausgegangen, dass keine für die Wohnnutzung geeigneten Grundrisse entstehen können (Belichtung, keine Fenster im grenzständigen Bauteil), so wie dies für die darüber liegenden Geschosse der Fall ist.
Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Berliner Allee zu einem attraktiven Einkaufs- und Geschäftsbereich lassen sich Tankstellen, welche Ausnahmsweise zulässig wären und ungedeckte Sportstätten nicht integrieren und sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 1). Sie stehen der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung – der Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches Ensemble im zentralsten Punkt des Stadtteilzentrums - und somit der Verwirklichung der Sanierungsziele entgegen. Es ist zwar angesichts der kleinen Grundstückszuschnitte und der Baukörperausweisung relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und ungedeckte Sportstätten an dieser Stelle ansiedeln wollen. Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen können jedoch auch nicht völlig ausgeschlossen werden. Ohne diese Festsetzung wäre es denkbar, dass sich Tankstellen mit nur wenigen Zapfsäulen ansiedeln könnten. Auch die Ansiedlung von Flächen für ungedeckte Sportflächen (z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar. Ungedeckte Sportstätten können z.B. an der Rennbahnstraße und Gartenbaubetriebe in Französisch Buchholz, z.B. an der Bucher Straße ansiedelt werden. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den vorhandenen Tankstellen im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie z.B. in der Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich.
Zur Sicherung der gebietsverträglichen Nachbarschaft zum Mischgebiet, aber auch um die zukünftigen Bewohner im Kerngebiet zu schützen, sind Vergnügungsstätten im Kerngebiet in ihrer Zulässigkeit beschränkt. Wie im benachbarten Mischgebiet auch, hier müssen Vergnügungsstätten gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO gebietsverträglich sein (es gelten die Zulässigkeitskriterien des besonderen Wohngebietes - § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), sind im Kerngebiet, das in enger Verflechtung mit einer bewohnten Nachbarschaft liegt und daher besondere Rücksicht auf die benachbarten Nutzungen nehmen muss, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO keine Vergnügungsstätten zulässig, die nicht gebietsverträglich integrierbar sind. (textliche Festsetzung Nr. 2). Gerade wegen der Beschränkung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten im Mischgebiet besteht für zukünftige Bewohner im MK, die Bewohner der angrenzenden Grundstücke im Mischgebiet sowie für die in der Umgebung konzentrierten Kultureinrichtungen (u.a. Bildungszentrum Bizetstraße 27 mit Musik- und Volkshochschule, Wolfdietrich-Schnurre-Bibliothek in der Bizetstraße 41) keine besondere Gefahr der Ansiedlung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte, mit den damit einhergehenden Belästigungen und Störungen. Die allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebiets – Aufnahme vielfältiger Nutzungen mit einem urbanen Angebot an Gütern und Dienstleistungen – bleibt trotz der Einschränkung von Vergnügungsstätten weiterhin gewahrt.
3.1.3 Öffentliche GrünflächenEntsprechend den Sanierungszielen und der Entwicklung aus den Zielen des Landschaftsprogramms wird die vorhandene Grünfläche als südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt. Die planungsrechtliche Sicherung des überwiegenden Teils der vorhandenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage ist bereits im Plangebiet des Bebauungsplans XVIII-45a erfolgt; die Gestaltung der Grünfläche ist in der Zwischenzeit abgeschlossen worden.
Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen Parkanlage stellt als Verbesserung der defizitären öffentlichen Grünflächensituation die Erfüllung eines der wesentlichen übergeordneten Sanierungsziele dar und trägt zur Belebung und zur Vielfalt des zentralen Bereichs von Weißensee bei.
3.1.4 Öffentliche VerkehrsflächenDen verkehrlichen Belangen wird durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Berliner Allee und Bizetstraße. Diese werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen Ausbauzustands festgesetzt und gesichert. Die Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.
Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße sowie der fußläufigen Erschließung insbesondere der Erdgeschossbereiche der geplanten Blockrandbebauung, für die eine öffentlichkeitswirksame Geschäftsnutzung angestrebt wird, wird zwischen der öffentlichen Parkanlage und den westlich gelegenen Baugebieten eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ in einer maximalen Breite von ca. 4,0 m festgesetzt. Dies wird auch die Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz für Fußgänger aus dem Bereich südlich der Berliner Allee verbessern.
Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 11).
3.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und BauweiseDas maximale Maß der baulichen Nutzung ist aus der städtebaulichen Konzeption für den Antonplatz entwickelt und ergibt sich aus den überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der zulässigen Geschossigkeit der einzelnen Gebäude und Bauteile bzw. der maximal zulässigen Traufhöhe. Mit den festgesetzten Baugrenzen werden innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Flächen zueinander abgegrenzt, für die die Zahl der Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage unterschiedlich festgesetzt wird.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB werden die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Grundstücke Berliner Allee 24/26 und Bizetrasse 17/19 durch Baugrenzen bestimmt. Durch die Festsetzung einer „reinen Baukörperfestsetzung“ wird die gewünschte städtebauliche Entwicklung gesichert, z.B. durch die Sicherung einer Möglichkeit der Baukörpererweiterung in der Erdgeschosszone (1. Vollgeschoss) für Geschäftsnutzungen. Gleichzeitig verbleibt dadurch ein Maß an Gestaltungsfreiheit, die innerhalb von den eng gefassten Baumöglichkeiten (Baugrenzen) möglich ist. Dies wäre durch die Festsetzung mit Baulinien nicht mehr der Fall. Abgesetzt werden die Baugrenzen zu der angrenzenden Bizetstraße, um ortstypische Vorgärten mit einer Breite von 3,0 m zu ermöglichen. Hierdurch wird das Sanierungsziel der Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung der ehemaligen Vorgärten planungsrechtlich gesichert.
Für die dem öffentlichen Raum zugewandte Bebauung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 wird eine zulässige maximale Traufhöhe von 62,0 m über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Darüber hinaus ist für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 eine minimale Traufhöhe von 54,5 m über NHN festgesetzt, dies entspricht einer Höhe von ca. 8,0 m über Gelände für die Flächen a, b und c. Ziel dieser Festsetzung ist, eine ausreichend hohe bauliche Einfassung des südlichen Antonplatzes zu sichern (textliche Festsetzung Nr. 5).
Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der minimalen und der maximalen Traufhöhe sind die gerundeten Bestandshöhenkoordinaten der umgebenden Erschließungs- und Geländeflächen. Bei einer vorhandenen Geländehöhe von ca. 46,5 m über NHN ergibt sich eine Bauhöhe zwischen ca. 8,0 und 15,5 m über dem Gelände.
Verhindert werden soll, dass die Flächen nur 1-geschossig bebaut werden und die möglichen Potenziale zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem Nutzungsmaß ergeben, nicht realisiert werden (funktionelle Verdichtung). Die festgesetzte Mindesttraufhöhe ermöglicht die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro- oder Wohnetagen, jedoch mit größeren Etagenhöhen, als es die Mindestbedingungen der BauO Bln erfordern. (Bei einem 1,4 m über dem Gelände liegenden „Souterrain“ sowie 2 Geschossen mit der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m wäre eine Dreigeschossigkeit bereits mit einem ca. 6,8 m hohen Gebäude erreichbar.) Die Festsetzung stellt einen Kompromiss zwischen den städtebaulichen Anforderungen nach einer Blockrandentwicklung und den wirtschaftlichen Zwängen an die Bauwilligen dar. Entsprechend der städtebaulichen Zielstellung von im Bereich des südlichen Antonplatzes abgestaffelten Gebäudehöhen liegen die zulässigen Gebäudehöhen im Geltungsbereich geringfügig unter den festgesetzten Gebäudehöhen im benachbarten Bebauungsplan XVIII-45a. Hier sind Traufhöhen von 64,4 bzw. 63,0 m über NHN zulässig. Daher wird im Geltungsbereich eine geringfügig niedrigere maximale Traufhöhe von 62,0 m über NHN festgesetzt.
Zur Sicherung einer Blockrandbebauung als westliche Fassung der öffentlichen Grünfläche wird im gesamten Plangebiet zusätzlich zur „reinen Baukörperausweisung“ die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die geschlossene Bauweise wäre zwar in Verbindung mit der „reinen Baukörperfestsetzung“ zulässig, die Realisierung von Bebauung in der offenen Bauweise wäre jedoch ebenfalls nicht ausgeschlossen. Die städtebauliche Zielsetzung sieht jedoch eine geschlossene Blockkante vor, die auch aus Lärmgründen (Abschirmung des Blockinnenbereiches) sinnvoll und notwendig ist und daher planerisch festgeschrieben wird. Für das Baugrundstück Berliner Allee 24 entspricht die Baukörperausweisung dem Bestand.
Die reine Baukörperausweisung legt zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 23 BauNVO fest und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl ist daher nicht mehr notwendig.
Aufgrund der kleinteiligen Parzellenstruktur der Grundstücke im Plangebiet ist die Errichtung von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen mit den für den Ablauf des Betriebs notwendigen Grundflächen, die zur Stärkung der Zentrumsfunktion beitragen, nur möglich, wenn die Grundstücksflächen weitgehend für die Bebauung in Anspruch genommen werden. Die Bebauung des Grundstücks Berliner Allee 26 ist in Teilen auf der Grundstücksgrenze zum Grundstück Berliner Allee 24 zulässig. Dies erfordert gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln keine über die Festsetzung der Baugrenze hinausgehende Regelung, da gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln Gebäude, die auf der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, keine Abstandsfläche benötigen. Abstandsflächen sind dann einzuhalten, wenn Gebäude nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. Darüber hinaus hat die städtebauliche Zielsetzung zur Folge, dass in Teilen die Vorgaben der Bauordnung Berlin bezüglich der Abstandsflächen nicht eingehalten werden können. Gemäß den Vorgaben der Bauordnung beträgt das Maß der erforderlichen Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. Beim Heranbauen an die im Kerngebiet zwischen den Punkten A-B1-B2-C und D gelegenen Baugrenze ist die Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6). Mit der Festsetzung der Baugrenze werden die erforderlichen Abstandsflächen gemäß BauO Bln zum Grundstück Berliner Allee 24 und Bizetstraße 19 unterschritten. Die Einhaltung des Mindestabstands gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln (3 m) für die Bauteile, die nicht grenzständig errichtet werden, bleibt jedoch gewahrt. Die auf dem Grundstück Berliner Allee 24 entstehende Situation erschwert die wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes nicht und ist daher vertretbar. Aufgrund der geringen Tiefe des Grundstückes Berliner Allee 26 von knapp über 12 m ist eine Geschäftsentwicklung ohne Nutzbarkeit weiter Teile des Grundstückes in der gesamten Tiefe nicht denkbar. Gleiches gilt für die Entwicklung der Blockkante, für die eine Grundstückstiefe von ca. 9 m zur Verfügung steht. Bei den getroffenen Regelungen handelt es sich gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln um „ausdrückliche Festsetzungen“. Sofern sich durch solche Regelungen Unterschreitungen der Abstandsfläche ergeben, hat es damit sein Bewenden.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der Abstandsflächen gewahrt. Durch eine Besonnungsstudie[11]) wurde ermittelt, dass die Belichtung der Gebäude weiterhin gewährleistet ist.
Auf allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt werden. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen Bedarfen an Freiflächen. Bei der vollständigen Ausnutzung der Festsetzungen für Wohnzwecke ist zu erwarten, dass 6 Wohneinheiten mit 80 -100 m² Wohnfläche entstehen könnten, dadurch würde die Herstellung eines mindestens 50 m² großen privaten Spielplatzes erforderlich. Aufgrund der räumlichen Beengtheit des Grundstücks Berliner Allee 26 hätte die Ausnutzung der zulässigen Festsetzungen zur Folge, dass die in § 8 Abs. 2 BauO Bln genannten Anforderungen (Anlage eines mind. 50 m² großen Spielplatzes für Kleinkinder bei der Errichtung von 6 oder mehr Wohnungen) ggf. nicht auf dem Grundstück selbst herstellbar sind. Wenn bauherrenseitig die Errichtung von 6 oder mehr Wohnungen erwünscht ist und die Anlage eines Spielplatzes für Kleinkinder erforderlich wird, kann gegebenenfalls eine Vereinbarung zum Nachweis der Spielfläche auf einem benachbarten Grundstück (§ 8 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln) erfolgen, die durch eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung (Baulast) gesichert wird. Gemäß § 8 Abs. 3 BauO Bln kann die Verpflichtung auch durch die Finanzierung einer öffentlichen Kinderspielfläche in räumlicher Nähe durch den Bauherren vereinbart werden. Somit besteht dafür im Bebauungsplan kein weiterer Regelungsbedarf. Dies gilt sinngemäß auch für das Grundstück Bizetstraße 19 im Mischgebiet.
Abweichend von der festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss ist (textliche Festsetzung Nr. 4). Die Festsetzung ermöglicht in Anlehnung an die umgebenden Baustrukturen die Errichtung eines ausgebauten Dachgeschosses als Vollgeschoss.
Die sich aus den Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße betragen:
3.2.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVOAus der Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke:
Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze: 3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6); GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6); GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2)
Die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung ist aus besonderen städtebaulichen Gründen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO und § 17 Abs. 3 BauNVO wegen der besonderen Lage der Grundstücke innerhalb eines bereits vor dem 1. August 1962 überwiegend bebauten Gebietes erforderlich. Stichtag für die Anwendung des § 17 Abs. 3 BauNVO ist gemäß § 26a Abs. 1 BauNVO im Beitrittsgebiet der 1.Juli 1990.
Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe
Die städtebauliche Zielstellung einer mehr als 15-jährigen Planungsentwicklung mit Durchführung eines Gutachterverfahrens („Ideenwerkstatt Antonplatz“) und wesentliches Sanierungsziel ist die Schließung der offenen Blockkanten zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des bestehenden Antonplatzes.
Der derzeitige Zustand im Geltungsbereich stellt einen städtebaulichen Misstand dar, der unbedingt beseitigt werden soll. Die auf Basis eines langjährigen Planungsprozesses inzwischen realisierte Blockrandschließung jenseits des neuen Platzes (Bebauungsplan XVIII-45a) sowie die Platznutzung als öffentliche Grünfläche lassen das Fortbestehen der offenen Situation mit Einblick in die Höfe der angrenzenden Grundstücke (u.a. Berliner Allee 24, Bizetstraße 15) nicht zu. Die Blockrandschließung sichert dabei nicht nur die städtebaulichen Anforderungen an den öffentlich zugänglichen Raum und der stadträumlichen Fassung der beiden über die Berliner Allee verbundenen Plätze, sondern auch die privaten Belange nach einem abgeschirmten und ruhigen, eindeutig privaten Hofraum.
Die dieser städtebaulichen Zielstellung entgegenstehende Alternative – die Aufgabe des südlichen Antonplatzes und die Blockrandschließung entlang der Berliner Allee und der Bizetstraße, also die Wiederherstellung der gründerzeitlichen Situation, wie sie vor dem Krieg bestanden hat, ist keine Planungsoption. Sie scheidet innerhalb des dicht besiedelten Bereichs mit einer defizitären Freiflächensituation aus. Vielmehr soll die besondere Situation, die erst durch die Einfügung eines Platzes in die gründerzeitliche Struktur nach dem Krieg entstanden ist, nunmehr durch eine Platzrandschließung „geheilt“ werden. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich durch die Stadtreparatur erhebliche Überschreitungen der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können und sollen.
Aus der o.g. städtebaulich erforderlichen Entwicklung der Blockrandbebauung ergibt sich auf dem Grundstück Bizetstraße 17 die städtebauliche Erforderlichkeit, das Grundstück in voller Breite zu bebauen.
Die möglichen Traufhöhen der baulichen Anlagen zwischen mindestens ca. 8 m und höchstens ca. 15,5 m über Gelände, aus der sich maximal eine Fünfgeschossigkeit entwickeln lässt, orientiert sich am unteren Maß der bestehenden Bauhöhen in der Nachbarschaft. Sie nehmen die bestehende Höhe der Berliner Allee 24 auf (gründerzeitliche Bebauung) und setzen diese fort, ohne sie zu überschreiten. Im Höhenverhältnis zur gegenüberliegenden Platzrandbebauung wird eine Unterschreitung der dortigen Traufhöhen festgesetzt. Die Gebäudehöhen sind somit städtebaulich erforderlich, um die stadtgestalterische Kontinuität ohne wesentliche und störende Brüche zu erreichen. Sie bilden zudem eine wirksame Abschirmung der Hofbereiche und der benachbarten Wohnungen in den oberen Geschossen vor eindringendem Verkehrslärm.
Neben den genannten Gründen für das städtebauliche Erfordernis der Festsetzungen soll das Gebiet eine starke Funktion im Stadtteilzentrum übernehmen und die Einkaufsstraße „Berliner Allee“ in der Konkurrenz zu anderen Einkaufsmöglichkeiten stärken. Dies erfordert die Ergänzung der blockrandbegeleitenden Bebauung durch eingeschossige Erweiterungen, da die dem Geltungsbereich zukommende Versorgungsfunktion aufgrund der städtebaulichen Besonderheit der ungewöhnlich schmalen Grundstücke zwischen ca. 11 m und 13,5 m nur so erfüllt werden kann. Da sich für das Grundstück Bizetstraße 17, insbesondere in Verbindung mit dem Grundstück Bizetstraße 19, ein gutes Potenzial für eine Einzelhandelseinrichtung entwickeln lässt, soll es ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht untypisch bebaut werden können. In Verbindung mit den attraktiven Kultur- und Bildungseinrichtungen auf der gegenüberliegenden Platzseite (Bizetstraße 27) soll es planungsrechtlich ermöglicht werden, den städtebaulichen Auftakt zum zentralen Versorgungsbereich der Berliner Allee um den Antonplatz und die neu gestaltete Freifläche zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße bereits an der Bizetstraße beginnen zu lassen. Dabei wird hier ein über die Versorgungsfunktion mit Gütern hinausgehender planerischer Ansatz vertreten, da die gegenüberliegende Platzseite (Bizetstraße 27) immaterielle Versorgungsfunktionen übernimmt und durch diesen Zusammenhang ein besonders attraktiver Nutzungsmix entsteht. Damit obliegt den Grundstücken im Geltungsbereich eine besondere städtebauliche Funktion, die sie von anderen Grundstücken in der Nachbarschaft unterscheidet.
Sicherung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die Überschreitungen sind vertretbar, da durch die direkte Nachbarschaft zu einer öffentlichen und erst vor kurzem umgestalteten Grünfläche die Versorgung mit Grün- und Aufenthaltsflächen gewährleistet wird. Weitere nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im Park am Weißensee und in ca. 0,5 km Entfernung am Kreuzpfuhl.
Des Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Staub- und Schallschutz vor den Emissionen der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren Bebauung am Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude insbesondere vor Staub weniger gut abgeschirmt.
Die Festsetzung der Begrünung von zulässigen Tiefgaragen sowie der wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten erfolgt insbesondere zur Herstellung einer gebietsverträglichen Bebauung und ist damit genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO zu verstehen, wie die (oberirdische) Freihaltung der Blockinnenbereiche von Fahrzeugen.
Um die Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Grundstück Berliner Allee 24 einschätzen zu können, wurde die Besonnung für unterschiedliche Zeiträume in einer Studie überprüft.[13] Als Untersuchungszeiträume wurden zwei verschiedene Tage (20. März und 21. September) im Jahr, die der Tag-und-Nacht-Gleiche entsprechen, mit je 6 Tageszeiten betrachtet. Ergänzt wurde die Untersuchung durch die Tage 21. Juni und 21. Dezember, welche hinsichtlich des Schattenwurfes besondere Tage darstellen. Am kürzesten Tag im Jahr (21. Dezember) steht die Sonne im Tagesverlauf am tiefsten, was wiederum die längsten Schattenwürfe zur Folge hat. Der 21. Juni zeigt wiederum den Tag mit dem höchsten Sonnenstand und längsten Sonnenverlauf über den Tag hinweg. Aus den ermittelten Besonnungszeiten und den festgestellten Schattenwürfen können auch Rückschlüsse auf die Belichtung im Jahresverlauf gezogen werden. Es wurde Folgendes festgestellt:
Berliner Allee 24, Vorderhaus: Eine Verschattung durch eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende Bebauung tritt in den Morgenstunden (bis ca. 9-10 Uhr) vor allem in den unteren Geschossebenen auf. Ab ca. 10 Uhr ist im Wesentlichen eine freie Besonnung gegeben. Eine ausreichende Belichtung des Vorderhauses ist aufgrund der bestehenden Abstände der Baukörper zu allen Zeitpunkten vorhanden. Sie wird durch die zusätzliche Bebauung nicht wesentlich verändert, da hier kein unmittelbarer Schattenwurf auf das Vorderhaus erfolgt. Ab den Mittagsstunden ist eine zunehmende Verschattung der unteren Geschosse des Vorderhauses durch die eigene Remise zu verzeichnen.
Berliner Allee 24, Remise: Aufgrund der geringen Höhe der Remise und der annähernden Nord- Südausrichtung ist eine ungehinderte Besonnung des Gebäudes nur in einem begrenzten Zeitfenster möglich. Einschränkungen ergeben sich aus den Festsetzungsinhalten bis ca. 10 Uhr sowie ab den Mittagsstunden, hier allerdings bedingt durch die eigene Baukörperstellung. Die in den Hof gerichteten Fensteröffnungen liegen dann außerhalb einer direkten Sonneneinstrahlung. Da ab diesem Zeitpunkt jedoch auch der Schattenwurf des zulässigen Baukörpers zum Park gerichtet ist bzw. von der südlichen Blockkante nicht mehr an die Remise heranreicht, ist eine Belichtung in ausreichendem Maße gewährleistet.
Hinsichtlich der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 24 ist daher feststellbar, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans keine wesentlichen oder die Nutzbarkeit einschränkenden Auswirkungen entwickeln.
Benachbarte Grundstücke sind zwar von Schattenwürfen insbesondere in den Morgenstunden betroffen, dies liegt aber innerhalb des hinzunehmenden Rahmens, der sich aus der Schließung einer Baulücke unter Einhalten der bauordnungsrechtlichen Abstandsfläche ergibt.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die Überschreitung der Obergrenze des § 17 BauNVO nicht zu erwarten. Der Bebauungsplan sieht u.a. vor, eine gewidmete, sich aber noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als Grünfläche zu sichern, so dass der baulichen Nutzung eine dauerhaft gesicherte Grünfläche gegenübersteht. Darüber hinaus erfüllen die Festsetzungen alle wesentlichen Nachhaltigkeitskriterien wie
- Innenentwicklung vor Außenerweiterung - Nutzung innerstädtischer Brachflächen - Mitnutzung vorhandener Verkehrsflächen - Vermeidung von zusätzlichem Verkehrsaufkommen durch Intensivierung innerstädtischer Nutzungen in hocherschlossener Lage
Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs
Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert bewertet. Mit einer baulichen Entwicklung der Grundstücke, für die bisher Baurecht gemäß § 34 BauGB vorhanden war, musste jederzeit gerechnet werden.
Darüber hinaus stützt sich die Entwicklung auf den gut ausgebauten öffentlichen Personennahverkehr (3 Tramlinien mit dichter Zugfolge) mit einer Haltestelle unmittelbar am Geltungsbereich. Das Planungskonzept fördert daher die Verkehrsvermeidung und
Sofern die Eigentümer der Grundstücke es für notwendig halten, Stellplätze (z.B. für Kunden) zur Verfügung zu stellen, eröffnen die Festsetzungen eine Möglichkeit, z. B. durch Tiefgaragen dafür. Insofern sind auch die Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs beachtet worden.
Sonstige öffentliche Belange
Sonstige öffentliche Belange, die den Festsetzungen entgegenstehen wurden nicht vorgebracht und sind nicht bekannt. Dies gilt auch hinsichtlich des Brandschutzes. Die Anlage z.B. von Rettungswegen und Anleiterstellen ist möglich und bei der Realisierung der Planung zu beachten.
3.3 ImmissionsschutzfestsetzungenNach Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb dieses Gebiets wird zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben (textliche Festsetzung Nr. 9).
Die Berliner Allee erzeugt starke Immissionsbelastungen im Gebiet mit Schallpegeln bis zu 75 dB(A)[14]). Da Räume, an deren Außenfassaden der maßgebliche Außenpegel 70 dB(A) überschreitet, nicht als Wohn- und Schlafräume geeignet sind und die Berliner Allee gleichzeitig gemäß FNP als gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration entwickelt werden soll, ist die festgesetzte Nutzungsart als Kerngebiet, in dem Wohnen nur stark eingeschränkt zulässig ist, konfliktmindernd. Nach der schallgutachterlichen Ermittlung[15]) reduziert sich der Lärm mit zunehmendem Abstand von der Berliner Allee deutlich. Daher ist die Festsetzung einer Zulässigkeit von Wohnungen, die zur Grünfläche ausgerichtet sind (überbaubare Grundstücksfläche a), möglich.
Da das Wohnen in Kerngebiet nicht ausgeschlossen wird, ist eine Gestaltung des Grundrisses von Wohnungen festgesetzt. Aktive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwälle bzw. Wände) sind aufgrund der vorhandenen Bestandssituation nicht einsetzbar. Für eine ausreichende Aufenthalts- und Wohnqualität im Plangebiet kommt der passive Schallschutz zum Tragen. Es ist mindestens ein Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern zu der von der Lärmquelle (Berliner Allee) abgewandten Gebäudeseite auszurichten (textliche Festsetzung Nr. 8). Nach der Planungsumsetzung verfügt der Bereich über eine neue Blockaußenkante, die einen ruhigen Innenhofbereich von einem lauten Straßenbereich abschirmt, so dass Wohnungen auch eine gute Aufenthaltsqualität haben werden.
3.4 Grünordnerische und sonstige FestsetzungenDurch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist die bauliche Ausnutzung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 sehr hoch. Zur Verbesserung des Wohnumfeldes, zum Ausgleich der mikroklimatischen Veränderungen, insbesondere aber zur optischen Erweiterung der z.T. recht engen Hofflächen, sind bei der Neuordnung des Blockrandbereichs Dachbegrünungen bei den als eingeschossig überbaubar vorgesehenen Flächen (textliche Festsetzung Nr. 10) festgesetzt. Wegen des als besonders wichtig eingeschätzten Ausgleichs für die beengte Bebauung wird für die Dachbegrünung eine erhöhte Anforderung festgesetzt. Durch die Festsetzung einer Dachgestaltung mit einer Kräuter-Gras-Mischung kann von den benachbarten oberen Geschossen, die diese Fläche einsehen können, der Eindruck einer weitläufigeren Hoffläche erzeugt werden. Diese Zielstellung könnte bei Realisierung eines „Kräuterdachs“, das mit einer geringeren Erdaufdeckung auskommen würde, nicht erreicht werden. Zum einen werden Kräuterfluren im Allgemeinen nicht als typische Gartenfläche angesehen, zum anderen neigen diese Flächen dazu, schnell trocken zu fallen und gerade in den Sommermonaten unansehnlich und damit im Sinne der städtebaulichen Zielstellung nutzlos zu werden.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze (mit Ausnahme von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Rollstuhlfahrer) und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. Diese Festsetzung wurde getroffen, um die Innenhofbereiche weitestgehend von abgestellten Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten. Die nicht baulich genutzten Flächen sollen möglichst weitgehend gärtnerisch angelegt werden und der Erholung zur Verfügung stehen. In die Wohnumfeldgestaltung werden auch die zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu sind die Dachflächen von Tiefgaragen mit einer mindestens 0,6 m tiefen Erdschicht zu bedecken (textliche Festsetzung Nr. 7). Bei der entsprechenden Überpflanzung sind Tiefgaragen nach dieser Festsetzung auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, wie es die Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO (Beschränkung der zulässigen Grundstücksinanspruchnahme) grundsätzlich ermöglichen.
Ebenfalls außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich die Vorgartenzonen in der Bizetstraße. Diese werden planungsrechtlich gesichert. Sie entsprechen der Typik des Straßenraumes, der seine wesentliche Prägung aus den weitgehend erhaltenen Vorgärten bezieht und dazu beiträgt, der Straße den Charakter einer Wohnstraße zu geben. Aus diesem Grund wurde die Herstellung von Vorgärten auch als Sanierungsziel für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ aufgenommen.
3.5 Flächenbilanz
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