siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                .12.2008

                                                                                                                                   

 

 

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                    Drucksache-Nr.:

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

Betr.:

 

Nutzungsentgelterhöhung für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen in der Anlage “Blankenburg” 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 02.12.2008 folgenden Beschluss gefasst:

 

I.
Für die im östlichen Teilbereich der Anlage “Blankenburg” (Berlin-Blankenburg, Bahnhofstraße 88 -Teilfläche, Heinersdorfer Straße 11 –Teilfläche, 28 und 41),
zu Wohnzwecken genutzten Parzellen erhöht sich das Nutzungsentgelt zum

nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

 

1.      Für Parzellen, bei denen kein Abschlag nach Ziff. 2 vorzunehmen ist, auf
3,62 €/m²Wohnfläche/Monat.

2.      Für Parzellen mit Wohngebäuden, die Bauausführungsdefizite, einen schlechten baulichen Unterhaltungszustand und / oder Ausstattungsdefizite aufweisen bzw. von Lärmbelastungen betroffen sind, werden folgende Abschläge vorgenommen: 
 
a)  10 % - Bauausführungsdefizite, es sei denn einfamilienhausartiges
                 Erscheinungsbild,
b)  10 % - mehrere Aufenthaltsräume verfügen über kein Fenster,
c)  10 % - nur ein Aufenthaltsraum beheizbar,
d)    5 % - Wohngebäude mit Feuchtigkeits- und / oder Verwitterungsschä-
                 den an Fassade oder Fenstern,  

              e)    5 % - Wohngebäude ohne Badewanne oder Dusche,

              f)     5 % - Lärmbelastung durch Lage in der 1. Reihe an der Bahnhofstraße
                               bzw. Heinersdorfer Straße (in der anliegenden Lageskizze                               
            “Anlage Blankenburg östlicher Bereich” rot gekennzeichnet).    
                     

  Liegen mehrere zu Abschlägen berechtigende Defizite vor, so werden diese 
  in der zu a) bis f) bestimmten Reihenfolge vorgenommen und zwar zu a) vom
  Ausgangswert und zu b) bis f) jeweils vom reduzierten Wert.

II.
Für die im westlichen Teilbereich der Anlage “Blankenburg”  (Berlin-Französisch Buchholz, Bahnhofstr. 29 und 96, Berlin-Blankenburg, Bahnhofstr. 30, 88 -Teilfläche und 95, Am Feuchten Winkel 15 und Heinersdorfer Str. 11-Teilfläche) zu Wohnzwecken genutzten Parzellen erhöht sich das Nutzungsentgelt zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

 

1.      Für Parzellen, bei denen kein Abschlag nach Ziff. 2 vorzunehmen ist, auf
3,50 €/m²Wohnfläche/Monat.

2.      Für Parzellen mit Wohngebäuden, die Bauausführungsdefizite, einen schlechten baulichen Unterhaltungszustand und / oder Ausstattungsdefizite aufweisen bzw. von Lärmbelastungen betroffen sind, werden folgende Abschläge vorgenommen: 
 
a)  10 % - Bauausführungsdefizite, es sei denn einfamilienhausartiges
                 Erscheinungsbild,
b)  10 % - mehrere Aufenthaltsräume verfügen über kein Fenster,
c)  10 % - nur ein Aufenthaltsraum beheizbar,
d)    5 % - Wohngebäude mit Feuchtigkeits- und / oder Verwitterungsschä-
                den an Fassade oder Fenstern,  

                 e)   5 % - Wohngebäude ohne Badewanne oder Dusche,

                 f)  10 % - Lärmbelastung durch Lage zwischen Autobahn und DB-Trasse,
                       5 % - Lärmbelastung durch Lage in der 1. oder 2. Reihe entlang der
                                Autobahn bzw. der DB-Trasse oder in der 1. Reihe an der Bahnhof-
                                straße.
          
                      In der anliegenden Lageskizze “Anlage Blankenburg westlicher Bereich” 
                      sind die betreffenden Bereiche farblich gekennzeichnet:
                      gelb bzw. rot - Abschlag von 5 %, grün – Abschlag von 10 %.

    Liegen mehrere zu Abschlägen berechtigende Defizite vor, so werden diese
    in der zu a) bis f) bestimmten Reihenfolge vorgenommen und zwar zu a)
    vom Ausgangswert und zu b) bis f) jeweils vom reduzierten Wert.

Begründung:

 

Mit Beschluss des Bezirksamtes Nr. V – 1472/2006 vom 11.07.2006 wurden die Nutzungsentgelte für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen in der Anlage “Blankenburg” für den östlichen und für den westlichen Teilbereich bestimmt. Zur Anhebung der Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen wurde festgelegt, Gutachten zum ortsüblichen Entgelt einzuholen. 

Zur Bestimmung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ist sowohl für den östlichen als auch für den westlichen Teilbereich der Anlage “Blankenburg” ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Die Sachverständigen haben das Nutzungsentgelt für vier Parzellen im östlichen Teilbereich und für drei Parzellen im westlichen Teilbereich sowohl im Vergleichsentgeltverfahren als auch im Bodenwertverzinsungsverfahren ermittelt.

Die Einteilung der Anlage “Blankenburg” in Teilbereiche berücksichtigt, dass die Lärmbelastung in dem Teilbereich, den eine Bahntrasse und ein Teilstück der Autobahn A 114 durchziehen (westlicher Teilbereich), höher ist als in dem Teilbereich, in dem dies nicht der Fall ist (östlicher Teilbereich).

Auf die Vertragsverhältnisse, die bis zum 02.10.1990 begründet wurden, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Miet- oder Pachtvertrag anzuwenden, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) nichts anderes bestimmt (§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG).

Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke enthält § 51 SchuldRAnpG Regelungen zum Entgelt. Auf dieser Grundlage kann das Land Berlin als Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung des für die Nutzung des Grundstücks ortsüblichen Entgelts verlangen.

 

Gemäß § 51 Abs. 1 SchuldRAnpG ist zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts auf das Bodenwertverzinsungsverfahren (4 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks jährlich) nur im Zweifel zurückzugreifen, also dann, wenn keine anderen Erkenntnisquellen gegeben sind. Es scheidet daher zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts aus, wenn dieses Entgelt auf anderem Wege - wie vorliegend nach dem Vergleichsentgeltverfahren - ermittelbar ist.

Das Nutzungsentgelt ist dafür zu zahlen, dass der Nutzer auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück ein in seinem Eigentum stehendes Gebäude haben und

zu Wohnzwecken nutzen darf. Berechnungsgrundlage des Nutzungsentgelts für die Parzelle ist die Wohnfläche.

Das SchuldRAnpG sah für die Eingangsphase von 6 Jahren Ermäßigungen des Entgelts vor. Die Eingangsphase begann spätestens am 01.07.1995 (§ 51 Abs. 3 in Verbindung mit § 47 Abs. 2 SchuldRAnpG). Sie ist spätestens am 30.06.2001 abgelaufen.

Die Sachverständigen haben nach dem Vergleichsentgeltverfahren einen Ausgangswert von 3,62 €/m²Wohnfläche/Monat für den östlichen Teilbereich der Anlage “Blankenburg” und von 3,50 €/m²/Wohnfläche für den westlichen Teilbereich ermittelt.

In Abhängigkeit von der Bauausführung, vom Unterhaltungszustand und von der Ausstattung des Wohngebäudes sowie von der Lärmbelastung halten die Sachverständigen Abschläge für angemessen. Hierzu gab es eine Erörterung mit dem Sachverständigen Herrn Holger Jürgens, der das Gutachten für den westlichen Teilbereich erstellt hat. Im Ergebnis wurden in der Lageskizze “Anlage Blankenburg östlicher bzw. westlicher Bereich” die Bereiche farblich gekennzeichnet, bei denen in Abhängigkeit von der Lärmbelastung, Abschläge von 10 % (grün) bzw. 5 % (gelb oder rot) vorgenommen werden.

Nach diesen Maßgaben werden die Nutzungsentgelte für die 67 zu Wohnzwecken genutzten Parzellen erhöht. Dies geschieht durch die Abgabe von Erhöhungserklärungen gegenüber den Nutzern, die bis zum 02.10.1990 das Nutzungsverhältnis begründet haben. Den anderen Nutzern werden Mietverträge mit einer Miete in entsprechender  Höhe angeboten. 

 

Neben dem Nutzungsentgelt hat der Nutzer die auf die Parzelle entfallenden anteiligen öffentlichen Lasten des Grundstücks, auf dem die Anlage “Blankenburg” belegen ist, zu tragen.

 

Der Zeitpunkt der Anhebung der Nutzungsentgelte richtet sich nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung auf ca. 170.000,- Euro/Jahr erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden.

 

 

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

 

 

Matthias Köhne                                                                        Christine Keil

Bezirksbürgermeister                                                               Bezirksstadträtin für 

                                                                                                 Jugend und Immobilien