Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                            2005

 

 

 

 

      An die                                                                                       Bezirksverordnetenversammlung                                     Drucksache-Nr.: V-1153

 

 

 

 

V o r l a g e   z u r   K e n n t n i s n a h m e

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

 

Betr.:  Bebauungsplanentwurf XVIII-65 für die Grundstücke Mahlerstraße 26/32, 25/27a und 31 sowie einen Abschnitt der Mahlerstraße zwi­schen Meyerbeerstraße und Gounodstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee;

Durchführung der öffentlichen Auslegung.

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 15.11.2005 beschlossen:

 

            Der Entwurf des Bebauungsplans XVIII-65 vom 08.11.2005  soll für die Dauer eines Monats in den Räumen des Amtes für Planen und Genehmigen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1998) öffentlich ausgelegt werden.

 

 

Den Fraktionen der BVV wird je eine CD-ROM mit dem Entwurf und der Begründung des Bebauungsplans XVIII-65 vom Amt für Planen und Genehmigen übergeben.

 

 

 

Begründung

 

Am 11. Oktober 2005 hat das Bezirksamt Pankow das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan XVIII-65 beschlossen (BA-Beschluss V-1148/2005) und der  BVV zur Kenntnis gegeben. Die Auswertung und Abwägung der Bedenken und Anregungen haben zu keiner Änderung der Planungsziele geführt. Gemäß BA-Beschluss V-1148/2005 wird das Planverfahren unverzüglich fortgesetzt. Hierzu wurde die Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans XVIII-65 erarbeitet.

Die Begründung zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (1998) ist der Anlage  zu entnehmen.

 

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Das Grundstück Mahlerstr. 27A, 31 (bestehend aus den Flurstücken 49 und 101) und das Grundstück Mahlerstr. 30 befinden sich in privatem Eigentum. Das Grundstück Mahlerstr. 30 gehört einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, mit der für die Spielplatznutzung ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit bis mindestens 2010  abgeschlossen wurde.

Die dauerhafte planungsrechtliche Sicherung für einen öffentlichen Spielplatz erfordert den Erwerb dieser Grundstücksflächen.

Die Kosten für den Grunderwerb des Grundstücks Mahlerstraße 27A, 31 sollen, gemäß entsprechender Zusage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, IV C 1 vom 15.04.2003, aus dem Kapitel 4610, Titel 89331 (Städtebaufördermittel) finanziert werden.

Die Mittel für den Grunderwerb des Grundstücks Mahlerstr. 30 sind zum Ablauf des Pachtvertrages in den Haushalt einzustellen.     

 

Die Herstellung der Spielplätze und die Umgestaltung der Mahlerstraße ist zum Teil bereits erfolgt und wurde / bzw. wird im Weiteren aus verschiedenen Förderprogrammen finanziert. 

 

Der Ankauf der Grundstücke ist durch den Sanierungsträger LBB GEG beab­sichtigt. Der entsprechende Antrag wurde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gestellt.       

 

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

siehe Anlage - Begründung zum Bebauungsplanentwurf XVIII-65

 

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

Die Planung sichert einen straßenraumübergreifenden Spielplatz für alle Altersgrup­pen mit Stadtplatzqualität. Dies schafft Spiel-, Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, die das Gebiet gerade für Familien mit Kindern attraktiv macht.

 Die Sicherung der Grundstücksflächen als öffentlicher Spielplatz soll zusätzliche Spiel-, Freizeit – und Erholungsmöglichkeiten für Familien schaffen.

 

Anlage    Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans XVIII-65

 

 

 

 

 

 

Burkhard Kleinert                                                      Martin Federlein

Bezirksbürgermeister                                               Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

 

 

                                                                                                                                                Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen

1

 

                                                                                                                       

Begründung zum

Bebauungsplanentwurf XVIII-65

 

für die Grundstücke

Mahlerstraße 26/32, 25/27a und 31 sowie einen Abschnitt der Mahlerstraße zwischen Meyerbeerstraße und Gounodstraße

im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee

 

Übersichtskarte mit Geltungsbereich XVIII-65

 

Die Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans XVIII-65 vom 08.11.2005  nach § 3 Abs. 2 des

Baugesetzbuchs in der Zeit vom                 2005 bis einschließlich                        2005 öffentlich ausgelegen.

Berlin, den        

 

Bezirksamt Pankow von Berlin,

Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen

 

................

Amtsleiter

 

 

Inhaltsverzeichnis

 

                                                                                                                                                      Seite

 

I.                 Planungsgegenstand................................................................................................. 5

1.                Veranlassung und Erforderlichkeit........................................................................... 5

2.                Plangebiet................................................................................................................... 6

2.1.         Geltungsbereich......................................................................................................... 6

2.2.         Bestand....................................................................................................................... 6

2.3.         Eigentumsverhältnisse............................................................................................... 7

3.                Planerische Ausgangssituation................................................................................ 7

3.1.         Flächennutzungsplan Berlin (FNP)........................................................................... 8

3.2.         Landschaftsschutzprogramm (LaPro)...................................................................... 8

3.3.         Bereichsentwicklungsplanung (BEP)....................................................................... 8

3.4.         Stadtentwicklungspläne (StEP)................................................................................ 8

3.4.1.  StEP Wohnen............................................................................................................... 8

3.4.2.  StEP 2 Öffentliche Einrichtungen/Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen.............................................................................................. 9

3.5.         Sanierungsziele (Sanierungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“).............. 9

3.6.         Erhaltungsgebiet gem. § 172 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)........................... 9

3.7.         Spielplatzentwicklungsplan..................................................................................... 10

3.8.         Altlasten..................................................................................................................... 10

II.                 Planinhalt................................................................................................................... 11

1.                Entwicklung der Planungsüberlegung.................................................................... 11

2.                Intention der Planung............................................................................................... 11

3.                Wesentlicher Planinhalt........................................................................................... 12

3.1.         Begründung einzelner Festsetzungen.................................................................... 12

3.1.1.  Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“........... 12

3.1.2.  Öffentliche Verkehrsflächen........................................................................................ 13

4.                Abwägung................................................................................................................. 14

4.1          Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse............................... 14

4.2.         Wohnbedürfnisse der Bevölkerung........................................................................ 15

4.3.         Soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung............................................ 15

4.4.         Belange des Umwelt- und Naturschutzes.............................................................. 15

4.5.         Private Belange........................................................................................................ 16

4.6.             Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen 17

4.6.1.  Flächennutzungsplan Berlin (FNP)............................................................................. 17

4.6.2.  Landschaftsschutzprogramm (LaPro)....................................................................... 18

4.6.3.  Bereichsentwicklungsplanung (BEP)......................................................................... 18

4.6.4.  Stadtentwicklungspläne.............................................................................................. 18

4.6.5.  Sanierungsziele........................................................................................................... 19

4.6.6.  Spielplatzentwicklungsplan......................................................................................... 19

III.                Auswirkungen des Bebauungsplans...................................................................... 19

1.                Auswirkungen auf die Umwelt................................................................................. 19

2.                Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Haushalt des Landes Berlin          20

IV.               Verfahren.................................................................................................................. 20

1.                Mitteilung der Planungsabsicht............................................................................... 21

2.                Aufstellungsbeschluss............................................................................................. 21

3.                Frühzeitige Bürgerbeteiligung................................................................................ 21

4.                Erweiterung des Geltungsbereiches...................................................................... 22

5.                Beteiligung der Träger öffentlicher Belange......................................................... 22

5.1.         Geäußerte Hinweise und Anregungen................................................................... 22

5.1.1.  Amt für Umwelt und Natur........................................................................................... 22

5.1.2.  Amt für Bauaufsicht und Denkmalschutz Pankow (BWAD)...................................... 23

5.1.3.  Industrie- und Handelskammer zu Berlin.................................................................... 23

5.2.         Ergebnis.................................................................................................................... 23

V.               Rechtsgrundlagen.................................................................................................... 23

 

 

 

 

 

 

 

Hinweis

 

 

 

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-65 wird gemäß den Überleitungsvorschriften des § 233 Absatz 1 in Verbindung mit § 244 Absatz 2 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung zu Ende geführt.

 

Luftbild des Plangebietes 1999

 

 

 

I.                    Planungsgegenstand

 

 

1.         Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 befindet sich im Sanierungsgebiet Weißenseee- „Komponistenviertel“.

Im städtebaulichen Erneuerungs- und Handlungskonzept (Rahmenplan), das im Rah-men der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanie­rungsgebieten vom 18. November 1994  beschlossen und mit Bezirksamtsbeschluss vom 14. Juni 2003 fortgeschrieben worden ist, sind aufgrund der Bauaktivitäten und der daraus ab-geleiteten Ein­wohnerentwicklung bis zum Jahr 2010 südlich der Berliner Allee erhebli-che Einwohnerzuwachsraten prognostiziert. Dadurch wird sich das bereits bestehende Versor­gungsdefizit von öffentlichen Kinderspielplätzen (Flächenunterversorgung von 53 % bezogen auf den südlichen Einzugbereich des Sanierungsgebietes Weißensee-Komponistenviertel) erhöhen und der abzudeckende Bedarf an Spielplätzen zuneh-men. Ferner besteht in der Versorgung mit Grün- und Freiflächen (wohnungsnahes Grün bezogen auf den Rahmenplan) eine Unterversorgung von 80 %.

Im Rahmenplan sind die ge­planten öffentlichen Grünflächen und Spielplätze dargestellt.

Eine zentrale Rolle bei der Bedarfsdeckung von Spielplätzen und wohnungsnahen Grünflächen hat dabei das Plangebiet des Bebauungsplans XVIII-65. Um innerhalb des Sanierungsgebiets einen größeren Spielplatz sowie Freiflächen errichten zu kön-nen, sollen bislang unbebaute bzw. untergenutzte Grundstücke beiderseits der Mah-lerstraße als öffentliche Spielplätze in Anspruch genommen werden. Der zwischen den Spielplätzen befindliche Abschnitt der Mahlerstraße soll für den Kraftfahrzeugver-kehr gesperrt werden. Die ursprünglich angedachte Möglichkeit des Radverkehrs wurde wieder verworfen.

 

Die Durchführung eines Bebauungs­planverfahrens ist erforderlich, da sich die Grundstücke teilweise in privatem Eigentum befinden.

 

Anlass für die Planaufstellung war die Miteinbeziehung der Mahlerstraße zwischen Meyerbeerstraße und Gou­nodstraße in die Gestaltung der Grundstücke Mahlerstraße 27, 27a, 31 und  28, 30, 32 als Spielplätze. Hierfür wurden Mittel für das Jahr 2000 nach den Richtlinien für die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum zur Nutzung regenerativer Energiequellen sowie zur Qualifi­zierung und Beschäftigung (ModInstRL 99 - stadtweit) beantragt und in An-spruch genommen. Bedingung der Bewilligung der Gelder war die Sicherung der Sa-nierungsziele durch einen Bebauungsplan.

 

 

2.                                Plangebiet

 

2.1.             Geltungsbereich

 

            Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 umfasst die Grundstücke Mahlerstraße 26/32, 25/27, 27a und 31 sowie einen Abschnitt der Mahlerstraße zwi­schen Meyerbeerstraße und Gounodstraße. Er hat eine Größe von 0,4 ha.

 

2.2.                         Bestand

 

Der Bereich, in dem sich das Plangebiet befindet, ist geprägt durch gründerzeitliche, vorstädtische Blockrand­bebauung mit drei- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden in geschlossener Bauweise. Das Erdgeschoss ist oft gewerblich mit Geschäften, Gast-stätten und Büros genutzt.

Im Blockinnenbereich werden vorhandene ein- und zweigeschossige Remisen, Quer-gebäude und Schuppen teilweise gewerblich genutzt. Das ehemals von Vorgärten und Baumreihen geprägte Straßenbild ist heute nur noch teilweise erhalten.

 

Auf den Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Block­randbebauung unterbrochen. Die Gebäude im Blockinnenbereich auf den Grundstü-cken Mahlerstraße 27 und 31 wurden bis Mitte 2002 für eine Autowerkstatt ge­nutzt. Auf den Grundstücken Mahlerstraße 28/32 sind einige größere Bäume vorhanden. Die Flächen sind derzeit brachliegend und ungenutzt mit Ausnahme der Grundstücke Mahlerstraße 28/32. Hier wurde im August 2004 der Spielplatz der Fachabteilung ü-bergeben und in Betrieb genommen.

 

Die Erschließungsstraßen südlich der Berliner Allee sind als engmaschiges, reines Rasternetz konzipiert, das kurze Wege, Ausweichmöglichkeiten bei Stauungen an Knotenpunkten, eine ausgeglichene Verkehrsverteilung und gute Orientierungsmög-lichkeiten in dem Gebiet ermöglicht. Der Nachteil ist eine un­kontrollierte Verteilung, auch von gebietsfremden Kraftfahrzeugen, zahlreiche Knotenpunkte und Unfallgefahren ohne gesicherte Ver­kehrs­regelung und mögliche  Beeinträchtigung  der Sicherheit von Fußgängern wegen zahlreicher Überschneidungen zwischen Fahrbahnen und Wegen sowie die Gefährdung spielender Kinder. Mit den Arbeiten zur Umgestaltung des Straßenraums wurde begonnen und im Abschnitt vor den Grundstücken Mahlerstraße 24/26 wurden diese bereits abgeschlossen.

 

Die Grundstücke im Geltungsbereich sind derzeit durch die Mahlerstraße ein­schließlich der in der Straße vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen er­schlossen.

 

2.3.                         Eigentumsverhältnisse

 

Die im Bebauungsplan als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spiel-platz“ zu si­chernden Flächen befinden sich teilweise in Privateigentum. Es handelt sich im einzelnen um das Grundstück Mahlerstraße 27a, 31; das Grundstück Mahler-straße 30 gehört einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, mit der das Land Berlin einen Pachtvertrag abgeschlossen hat. Ein späterer Erwerb der Fläche ist beabsich-tigt. Die Grund­stücke Mahlerstraße 25, 26, 27, 28 und 32 befinden sich im Eigentum des Landes Berlin bzw. des treuhänderischen Sanierungsträgers LBB-GeG. Die Ver-kehrsflächen der Mahlerstraße befinden sich im Eigentum des Landes Berlin.

3.                                Planerische Ausgangssituation

 

Bei dem Plangebiet handelt es sich um unbeplanten Innenbereich. Es lässt sich auf Grund der vorhandenen Nutzungsarten (Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung) nicht eindeutig einem Baugebiet gem. §§ 2 bis 11 BauNVO zuordnen. Demzufolge regelt hier § 34 Abs. 1 BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben.

 

 

3.1.             Flächennutzungsplan Berlin (FNP)

 

Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Ja-nuar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 14. April 2005 (ABl. S. 1595) ist das Be-bauungsplangebiet als Wohnbauflä­che W 2 dargestellt.

 

3.2.                         Landschaftsschutzprogramm (LaPro)

 

Im Bebauungsplan sind die Ziele des Landschaftsschutzprogramms einschließlich Ar-tenschutzprogramm für Berlin, in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 21. September 2004 (ABl. S. 3968) zu berücksichti-gen. Das sind die folgenden zusammengefassten inhaltlichen Belange:

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XVIII-65 wird als innerstädtisches Wohn-quartier mit der höchsten Dringlichkeitsstufe I dargestellt.

Die Quartiere des Typs l mit ihrer aus der Gründerzeit stammenden Blockbebauung sind am schlechtesten mit Freiflächen versorgt. Es besteht ein sehr hoher Bedarf an wohnungsnahen Grünanlagen.

Noch vorhandene Freiflächen, die von ihrer Lage und Größe dazu geeignet sind, Defizi-te an innerstädtischem Grün abzubauen, sollten soweit möglich mit zur Wohnumfeld-verbesserung oder Schaffung neuer Grünanlagen herangezogen werden.

           In den stark verdichteten Quartieren kann durch die Inanspruchnahme von Baulücken, Hinterhöfen und Stadtbrachen die Verbesserung des Wohnumfeldes erreicht werden. Ebenso ist der Straßenraum verstärkt als Erholungs- und Aufenthaltsbereich zu er-schließen, da in den dicht bebauten Stadtquartieren auch bei Ausschöpfung aller Mög-lichkeiten keine ausreichenden Freiflächen zur Verfügung stehen werden.

 

 

 

3.3.                         Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

 

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den ehemaligen Bezirk Weißensee –südlicher Mittelbereich, Beschluss Nr. 328/95 vom 12.09.1995 des ehemaligen Be-zirksamts Weißensee, wurde in der Sitzung am 27.09.1995 als Drucksache Nr.38-1509 von der Bezirksverordnetenversammlung Weißensee zur Kenntnis genommen.

Hier sind die Grundstücke Mahlerstraße 30,32 und die gegenüberliegenden Grundstü-cke Nr. 27, 27a und 31 als neu anzulegende Spielplätze dargestellt.

 

 

3.4.                         Stadtentwicklungspläne (StEP)

 

            Im folgenden werden nur die Stadtentwicklungspläne beschrieben, die für den Gel-tungsbereich Aussagen treffen.

 

 

3.4.1.StEP Wohnen

 

 

3.4.1.                   StEP Wohnen

 

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen, gemäß Senatsbeschluss vom 10. August 1999, stellt den Bereich als Gebiet „prioritärer Raum“ der intensiven Stadterneuerung dar, entsprechend der 9. bis 11. Rechtsverordnung über die Festlegung von Sanierungsgebieten. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau gesetzt, der maßgeblich zu Verbesserungen im Wohnungsbestand führt.

 

 

 

3.4.2.                   StEP 2 Öffentliche Einrichtungen/Versorgung mit wohnungsbezogenen

Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen

3.4.2. 

3.4.3.StEP 2 Öffentliche Einrichtungen/Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen

 

Rahmenbedingungen legt auch der Stadtentwicklungsplan Teil 2 Öffentliche Einrichtun-gen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen in der Fassung vom 20.06.1995 (StEP) als gesamtstädtische Planungs-grundlage dar. Der StEP 2 basiert auf Ausgangsdaten und Richtwerten von 1992 und 1993. Daher werden zurzeit diese Daten und die Planungsgrundlagen überprüft.

 

 

3.5.                         Sanierungsziele (Sanierungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“)

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65  liegt gem. § 142 Baugesetzbuch (BauGB) im Sanierungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“, das mit Abgeordne-tenhausbeschluss vom 18.11.1994 in der 10. Rechtsverordnung (GVBl. Nr. 64 vom 3.12.1994) förmlich festgesetzt wurde.

Der Bereich um die Mahlerstraße, in dem sich der Geltungsbereich des Bebau­ungsplans befindet, wurde in den vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB als Bereich mit hohem städtebaulichen Erneuerungsbedarf einge­stuft. Die Wohnqualität ist durch ungenügende Ausstattung des Wohnum­feldes mit unzurei-chenden Wohnfolgeeinrichtungen gemindert, insbeson­dere liegt eine erhebliche Un-terversorgung mit Spiel- und Freiflächen vor (s. auch Punkt II.1.).

 

 

3.6.                         Erhaltungsgebiet gem. § 172 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII - 65 befindet sich innerhalb des Erhal-tungsgebiets der am 17. November 1996 in Kraft getretenen Verordnung über die Er-haltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets „Weißensee Süd“ gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets mit dessen historischem Stra-ßen- und Ortsbild sowie seiner Nutzungsstruktur. Diesem Ziel trägt der Bebauungs-plan insofern Rechnung, als er die Straße weiterhin als öffentliche Straße belässt, je-doch soll der Kfz-Verkehr ausgeschlossen werden.

 

3.7.                         Spielplatzentwicklungsplan

 

Nach der Fusion der ehem. Bezirke Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee wurde die Erstellung eines gemeinsamen Spielplatzentwicklungsplanes für den neuen Groß-bezirk erforderlich.

Hier werden Konzeptionen entwickelt, um den Fehlbedarf an Spielplätzen festzustel-len, die Versorgungssituation nach Dringlichkeiten zu bewerten und dann stufenweise die Neuanlage fehlender Spielplätze vorzubereiten. Der mit Bezirksamtsbeschluss vom 13. Januar 2004 (BA-Nr.: V-0345/2003, BVV Drs.-Nr.: V-0345/03) beschlossene 1. Teil des Spielplatzentwicklungsplans stellt neben der qualitativen und quantitativen Versorgung des Bezirkes mit öffentlichen Spielplätzen, die allgemeinen Ziele dar. Die Ziele sind:

·    Verbesserung der Versorgungslage durch Umgestaltung, Erweiterung vorhandener und bei Bedarf Entwicklung neuer Spielanlagen;

·    Vernetzung vorhandener Spielanlagen;

·    Abbau von Defiziten durch Standortplanung;

·    Planungsrechtliche Sicherung vorhandener Anlagen;

·    Ersatz von wegfallenden Anlagen;

·    Aufwertung von problematischen Bereichen durch alternative Gestaltungsmaß-nahmen wie z.B. Doppelnutzungen von Schulhöfen und Entwicklung von Flächen mit Aufenthaltsqualität im öffentlichen Straßenraum.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 liegt innerhalb der Versorgungs-einheit 11A, die den südlichen Bereich des Sanierungsgebietes Weißensee-Komponistenviertel (südlich der Berliner Allee) und des südlich angrenzenden Wohn-bereiches bis zum jüdischen Friedhof umfasst. Hier wird ein Defizit von 3662 m² (49,7%) festgestellt.

 

 

3.8.             Altlasten

 

Die Flächen Mahlerstraße 27a und 31 sind als Altlastenverdachtsflächen unter den Nummern 8142 und 8143 im Bodenbelastungskataster geführt.

Die Ergebnisse der Bodenuntersuchungen (GECO, 1999) für die Grundstücke Mahler-straße 27a und 31 zeigen, dass die Vorsorgewerte der Bundesbodenschutz- und Alt-lastenverordnung (BBodSchV vom 12.07.1999) für die anstehende Bodenart Sand für Cadmium, Blei, Kupfer, Quecksilber, Nickel, Zink und Benzopyren sowie die Summe der polizyklischen, aromatischen Kohlenwasserstoffe (PAK) überschritten sind. Diese sind jedoch bei der Einrichtung des Spielplatzes maßgeblich. In Bereichen mit direk-tem Bodenkontakt ist daher der Oberboden mindestens bis in einer Tiefe von 0,3 m gegen zertifiziertes Material auszutauschen. Dieses gilt auch für die bereits in der Bauvorbereitung befindlichen Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26. Nach Sanierung und Fertigstellung der Anlagen erhalten die im Bodenbelastungskataster geführten Flächen den Vermerk „für den Wirkungspfad Boden-Mensch vom Verdacht auf Bo-denverunreinigungen befreit“. Damit ergeben sich im Rahmen der Nutzung als Spiel-platz auf der Grundlage des Bundesbodenschutzgesetzes (BbodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S 502), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 9. September 2001

 

 

(BGBl I S. 2331 ff) keine weiteren Forderungen nach Bodenuntersuchungen oder –sanierungen.

 

 

II.                                Planinhalt

 

1.         Entwicklung der Planungsüberlegung

 

Die Entwicklung der Planungsüberlegungen verlief parallel mit den vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet und der Fortschreibung der Sanierungsziele im Sanierungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“. So ist im Bericht zur Begrün-dung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanie­rungsgebieten vom 18. November 1994 unter dem Punkt Neuordnungskonzept für Grün- und Freiflä-chen folgendes ausgeführt:  Im Einzelnen ist die „Neuanlage von Spielplätzen auf den Grundstücken Mahlerstraße 27, 31 (990 m²) und Mahlerstraße 28/32 (1.330 m²)“ vor-gesehen.

Auf dieser Grundlage wurden die ersten Entwürfe zum Bebauungsplan XVIII-65 gefer-tigt und mit der Fortschreibung der Sanierungsziele entsprechend angepasst.

 

 

2.         Intention der Planung

 

Die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans dienen der Konkretisierung und Sicherung der Sanierungsziele.

Die geschlossene Bebauung der umgebenden Baublöcke ist bei den Grundstücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 nicht mehr vorhanden. Es handelt sich um ungenutzte bzw. gewerblich genutzte Grundstücke. Hier war, in dem sonst dicht bebauten Bereich, die Möglichkeit gegeben, Spiel- und Freiflächen städtebaulich sinn-voll einzuordnen. Andere größere Flächen sind nicht vorhanden oder stehen auf Grund von erteilten Baugenehmigungen (Meyerbeerstraße 32) nicht zur Verfügung.

Um einen größeren zusammenhängenden Spielplatz errichten zu können, soll ein „straßenübergreifendes Spielplatzkonzept“ unter Inanspruchnahme eines Abschnitts der Mahlerstraße realisiert werden. Die Spielplatzflächen beidseitig der Mahlerstraße sollen durch eine entsprechend gestaltete Fläche („Spange“) in der Mahlerstraße räumlich verbunden werden. Dadurch soll ein gefährdungs­freies Spielen, insbe­son­dere auch das barrierefreie Spielen zur Inte­gration behinderter Kinder, ermöglicht werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.         Wesentlicher Planinhalt

 

Folgende wesentliche Planinhalte sind Gegenstand der Festsetzungen im Bebau-ungsplan:

·      zwei öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“

·      Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“

·      Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien

 

 

3.1.                         Begründung einzelner Festsetzungen

 

3.1.1.             Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spiel-

        platz“

3.1.1.3.1.2.Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“

 

Die Grundstücke Mahlerstraße 26/32 und die Grundstücke Mahlerstraße 25/27a und 31 sollen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbe-stimmung „öffentlicher Spielplatz“ festgesetzt werden.

Dies ergibt sich aus dem erheblichen Bedarf an öffentlichen Spielplätzen in dem Be-reich. Der Rahmenplan, bzw. die Fortschreibung des Rahmenplanes vom Sanie-rungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“ gem. Bezirksamtsbeschluss vom 24. Juni 2003 (BA-Nr. V-397/2003) und dem vorausgegangenen Bezirksamtsbeschluss vom 21. Januar 2003 zur Umgestaltung der Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26, sieht auf Grund des Defizits an Spielflächen hier einen öffentlichen Spielplatz vor.

Im Sanierungsgebiet gibt es einen Bedarf an Spielplatzflächen von über 9000 m². Es sind insgesamt sieben Standorte im Sanierungsgebiet vorgesehen, wovon der Gel-tungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 einer der geplanten großen Spielplatzstandorte mit 2355 m² ist.

Ebenfalls gibt es einen Bedarf an wohnungsnahen Grün- und Freiflächen. Das Defizit in diesem Bereich von 31.394 m² im ganzen Sanierungsgebiet, bezogen auf die Ein-wohnerzahl vom 31. Dezember 2002, kann durch die Planungen nicht abgedeckt wer-den. Um das Defizit aber zu lindern sind eine Reihe von Maßnahmen geplant, die auch die Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26 betreffen. Mit der Gestaltung von Flä-chen im Spielplatzbereich zu Freiflächen, die keine direkte Spielfunktion haben, kann hier eine qualitative Steigerung der Freiflächensituation erreicht werden, auch wenn eine anrechenbare quantitative Steigerung der Freiflächen nicht gegeben ist. Es han-delt sich weiterhin um einen Spielplatz.

Die Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26 sind zwar entsprechend Bezirksamtsbe-schluss vom 21. Januar 2003 (BA-Nr V-265/2003) über die Änderung eines Sanie-rungszieles für das Sanierungsgebiet Weißensee-„Komponistenviertel“ als Grünfläche- Parkanlage vorgesehen. Ziel des Beschlusses war es jedoch, die Flächen als „sinnvol-le Ergänzung des Spielplatzes“ für die Anwohner als Erholungs- und Freiflächen zu nutzen. Sie stehen damit in direktem Zusammenhang mit dem Spielplatz.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 wurde um diese Grundstücke er-gänzt, so dass das gesamte Projekt des Spielplatzes Mahlerstraße einheitlich in einem Bebauungsplanverfahren planungsrechtlich gesichert wird. Der angepasste Bebau-ungsplanentwurf XVIII-65 sieht nun für das Areal, mit Ausnahme des Straßenlandes, die Festsetzung öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spiel-platz“ vor.

 

Damit wird die planungsrechtliche Grundlage für die Nutzung Spielplatz geschaffen, aber auch Nutzungen die im Zusammenhang mit dem Spielplatz stehen, sind somit zulässig. Dazu gehört auch ein Anteil von gestalteter Grünfläche, „Rahmengrün“, das keine Spielgeräte hat und somit Erholungsflächen bietet. Eine explizite Zweckbestim-mung „Parkanlage“ soll hier nicht festgesetzt werden. Die Ausweisung „öffentlicher Spielplatz“ soll eine gewisse Flexibilität des gesamten Areals ermöglichen und den Hauptnutzungscharakter des Bereiches als Spielareal unterstreichen. Eine Festset-zung der Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26 als „Parkanlage“ wäre zwar planungs-rechtlich möglich, würde aber der Zielsetzung „wohnungsnaher Grünflächen“ quantita-tiv nicht gerecht werden. Gemäß den Richtlinien der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklung ist für diese Art der Grünflächen eine Mindestgröße von 5000 m² vorgese-hen. Mit einer Größe von 830 m² haben die beiden Grundstücke eher eine unterge-ordnete Rolle, ermöglichen aber dem zuständigen Fachamt eine großzügigere Gestal-tungsfreiheit, wo Erholungsflächen untergebracht werden können.

 

 

 

3.1.2.         Öffentliche Verkehrsflächen

3.1.2.  Öffentliche Verkehrsflächen

 

Die bestehende öffentliche Verkehrsfläche der Mahlerstraße zwischen Meyerbeer-straße und Gounodstraße soll künftig in zwei Bereiche gegliedert werden. Der Ab-schnitt vor den Grundstücken Mahlerstraße 28/34 bzw. Mahlerstraße 27, 27a, 31 und 33 soll als Verkehrsfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 mit der Zweckbestimmung „Fußgän-gerbereich“ festgesetzt werden. Fahrzeugverkehr soll ausgeschlossen werden. Der Abschnitt der Mahlerstraße vor den Grundstücken Mahlerstraße 24/26 bzw. Mahler-straße 25 und Meyerbeerstraße 32 soll als öffentliche Verkehrsfläche ohne besonde-ren Nutzungszweck festgesetzt werden.

Mit der Festsetzung einer Verkehrs­fläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger-bereich“ soll erreicht werden, dass eine Beeinträchtigung und Gefährdung der spie­len­den Kinder durch den Fahrzeugverkehr vermieden wird. Der Fahrzeugverkehr soll in dem kurzen Abschnitt ausgeschlossen werden. Eine Beeinträchtigung des Kraftfahr-zeugver­kehrs ist aufgrund von Umfahrungsmöglichkeiten des sehr kleinen Blocks nicht zu erwar­ten. Radverkehr ist gegenüber ursprünglichen Planungen im Jahr 2000 auf dem Fußgängerbereich nicht vorgesehen. Ein Radweg ist im Ausbaukonzept der Fachabteilung für den Bereich ebenfalls nicht vorhanden. Es sind hier im Straßenbe-reich Skaterbereiche und Ballspielmöglichkeiten vorgesehen, ein Radweg würde eine Gefahrenquelle für die Nutzer des Spielplatzes und die Radfahrer darstellen.

Durch diese Modifizierung des engmaschigen Rasternetzes soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine entspre­chende Gestaltung des Straßenraums ermöglicht werden, der die Spielplatz­nutzung beidseitig der Mahlerstraße be­rücksichtigt. Die Er-schließung der Eckgrundstücke Mahlerstraße 33 und 34 ist durch die Gounodstraße gewährleistet.

 

 

Textliche Festsetzungen

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweck-bestimmung sind nicht Gegenstand der Festsetzung (Textfestsetzung Nr. 1).

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweck-bestimmung „Fußgängerbereich“ bleibt der späteren Fachplanung durch das Tiefbau-amt in Abstimmung mit dem Amt für Umwelt und Natur vorbehalten.

 

Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich Straßenbe-grenzungslinie (Textfestsetzung Nr.2)

Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 11.

Da die zeichnerische Darstellung der Straßenbegrenzungslinie als grüne Linie hier außerhalb des Geltungsbereiches gezeichnet werden müsste, soll sie durch  die textli-che Festsetzung bestimmt werden.

 

Im Plangebiet sind Versorgungsleitungen der technischen Infrastruktur vorhanden. Laut Angaben der einzelnen Leitungsträger BEWAG, GASAG, Berliner Wasserbetrie-be und der Telekom liegen sie im öffentlichen Straßenland. Eine Regelung im Bebau-ungsplan ist daher nicht erforderlich.

 

 

4.         Abwägung

 

Der Bebauungsplan XVIII-65 gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung und trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Le-bensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungs-plans wurden insbesondere folgende Belange beachtet sowie gegeneinander und un-tereinander abgewogen:

 

• Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

 

• Wohnbedürfnisse der Bevölkerung

 

• Soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung

 

• Belange des Umwelt- und Naturschutzes

 

• Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen

 

• Private und wirtschaftliche Belange

 

4.1                           Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

 

Durch den Bebauungsplan XVIII-65 wird die Grundlage zur Wahrung eines attraktiven Wohngebiets, insbesondere für Familien mit Kindern, gelegt. Die Festsetzungen zur Schaffung eines Spielplatzes erzeugen in dem verdichteten Wohnbereich ein durch-grüntes Wohnumfeld. Die Innenhofbereiche des Gebäudebestandes werden durch keine zusätzliche Bebauung verschattet.

Durch den Spielplatz wirken Lärmimmissionen auf die umgebende Bebauung, die zum großen Teil aus Wohngebäuden besteht. Grundsätzlich ist ein Spielplatz in allen Wohngebieten zulässig. Die Errichtung und Nutzung eines Spielplatzes ist öffentliche Aufgabe. Der vom Kinderspielplatz ausgehende „Lärm“ ist ortsüblich und sozialadä-quat und keine unzumutbare Belästigung für die angrenzende Wohnbebauung. Es handelt sich um eine, das Wohnen ergänzende Nutzung, deren Emissionen für an-grenzende Wohnnutzungen hinzunehmen ist. Durch das auf dem Spielplatzgrundstück vorgesehene, bzw. zum Teil realisierte, Rahmengrün in Verbindung mit dem Abstand der vorhandenen Bebauung von der Grundstücksgrenze (die Gebäude reichen ledig-lich mit fensterlosen Brandwänden direkt an den Spielplatz heran), wird ein ausrei-chender Sozialabstand zwischen beiden Nutzungen gewahrt. Störungen über den üb-lichen Nutzungszeitraum eines Spielplatzes hinaus, werden durch die Lärmschutzver-ordnung geregelt, sind damit dem Polizei- und Ordnungsrecht zuzuordnen und nicht Regelungsinhalt eines Bebauungsplanes. Entsprechende Festlegungen sind durch die zuständige Fachabteilung zu treffen.

 

 

4.2.             Wohnbedürfnisse der Bevölkerung

 

Die Wohnqualität des Wohngebiets außerhalb des Geltungsbereiches des Bebau-ungsplanes XVIII-65 wird erhöht, so dass es auch für einkommensstärkere Bevölke-rungsschichten attraktiv bleibt. Eine einseitige Entwicklung des Wohngebietes, bzw. ein negative soziale Entwicklung wird so vermieden.

 

 

4.3.             Soziale und kulturelle Bedürfnisse der Bevölkerung

 

Der Bebauungsplan XVIII-65 trägt insbesondere den Familien und den jungen Men-schen Rechnung. Er lindert das erhebliche Defizit an Freiflächen mit besonderer Auf-enthaltsqualität, besonders an Spielmöglichkeiten. Durch das öffentliche Freiflächen-angebot wird Raum für vielfältige soziale Kontakte geschaffen.

 

 

4.4.             Belange des Umwelt- und Naturschutzes

 

Die Umweltsituation der unbebauten und unversiegelten Flächen bleibt weitgehend unverändert und wird durch den Bebauungsplan dauerhaft als Grünfläche –öffentlicher Spielplatz gesichert.

Die Spielflächen können mit wasserdurchlässigen Materialien gestaltet werden, so dass eine Minimierung der Versieglung erreicht wird.

Die Flächen, die durch ihre Funktion versiegelte Flächen erfordern (z.B. Skaterbahn), liegen im Fußgängerbereich der Verkehrsfläche. Dieser Bereich war durch die vorhan-

 

 

 

 

dene Straße bereits versiegelt. Erforderliche Ersatzpflanzungen für Bäume sollen ge-mäß der Baumschutz­verord­nung Berlin erfolgen.

 

Die Altlasten wurden teilweise bereits im Rahmen der Durchführung von Ordnungs-maßnahmen gem. § 147 BauGB beseitigt. Die Altlasten der noch nicht beräumten Flä-chen werden im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplanes bzw. des Spielplatzbau-es beseitigt. Die Situation des Bodens wird mit dem notwendigen Austausch des O-berbodens bis in eine Tiefe von 30 cm dauerhaft verbessert.

 

Durch die Festsetzung Grünfläche werden Emissionen verhindert, da gewerbliche Nutzungen in dem Bereich nicht mehr zulässig sind und dadurch störende Emissionen von Gewerbebetrieben auf die umgebende Wohnbebauung vermeiden werden kön-nen.

Der mit dem öffentlichen Kinderspielplatz nicht auszuschließende „Lärm“ als möglicher Nutzungskonfliktpunkt ist als „ortsüblich“ und sozialadäquat zu betrachten. Es ist keine unzumutbare Belästigung für angrenzende Wohnbebauung, da es sich um eine das Wohnen ergänzende Nutzung handelt.

Die „Lärmproblematik“ des Spielplatzes ist bei der Ausführungsplanung beachtet wor-den, wo Art und Lage der Spielgeräte entsprechend zur Minimierung der Lärmbelästi-gung festgelegt worden sind. Die Anlage ist bereits teilweise fertiggestellt (siehe auch Kapitel. 4.1.).

 

4.5.                         Private Belange

 

Um einen erforderlichen Spielbereich für alle Altersgruppen unterzubringen gibt es keine anderen geeigneten öffentlichen Grundstücke, auf denen eine Gesamtmaßnah-me im erforderlichen Umfang untergebracht werden konnte. Das einzige größere lan-deseigene Grundstücke (Bizetstraße 64 - Schule) soll weiterhin als Schulstandort  in Anspruch genommen werden. Die hier ansässigen privaten Schulen erfüllen z.T. die Funktion der Grundversorgung mit Grundschulplätzen. Die sich auf dem Schulgelände befindliche Sporthalle wird weiterhin für die schulische und außerschulische Nutzung vorgehalten.  Baulücken in der erforderlichen Größe an wenig befahrenen Straßen sind in dem Bereich an anderer Stelle nicht vorhanden. Zusätzlich befanden sich zwei Grundstücke bereits im Eigentum des Landes Berlin.

Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung für den Spielplatzstandort in diesem Be-reich der Mahlerstraße getroffen worden. Inzwischen konnten mit zwei Ausnahmen sämtliche Grundstücke für den Spielplatz durch das Land Berlin erworben werden. Ein Grundstück davon wurde bereits langfristig für eine Grünfläche -Spielplatznutzung ge-pachtet. Von den insgesamt fünf Bauabschnitten sind bereits drei fertiggestellt worden, der vierte Bauabschnitt befindet sich im Bau.

Die Konzeption des Spielplatzes soll

·        insbesondere die Integration behinderter Kinder fördern (fertiggestellt),

·        bezieht den öffentlichen Straßenraum mit in das Konzept ein (fertiggestellt) und

·        soll als einziger Spielplatz in dem Bereich auch für ältere Kinder/Jugendliche ein umfangreiches Angebote vorsehen (teilweise im Bau)

und ist somit nur als Gesamtmaßnahme sinnvoll.

 

Bei dem Spielplatz Mahlerstraße handelt es sich um den größten Spielbereich für alle Altersgruppen im Sanierungsgebiet südlich der Berliner Allee.

Überdies stellt der zwischen vier Eckgebäuden eingefügte und den betreffenden Be-reich der Mahlerstraße überspannende Spielbereich ein städtebaulich ausgewogenes Konzept dar.

 

Auf Grund des gravierenden Bedarfs an Spielflächen sowie des Baufortschritts (eine Umplanung wäre mit erheblichen Mehrkosten für das Land Berlin verbunden) sind Eingriffe in die Eigentumsrechte des privaten Grundstückseigentümers gerechtfertigt. Die öffentlichen Belange wiegen hier schwerer als die privaten Belange.

 

Die Ziele des Bebauungsplanentwurfs lassen sich nur verwirklichen, wenn alle Grundstücke durch das Land Berlin erworben bzw. dauerhaft für die öffentliche Nut-zung gesichert werden. Hier stehen somit die privaten Eigentumsinteressen gegen das öffentliche Interesse der Errichtung eines  straßenraumübergreifenden Spielplat-zes für alle Altersgruppen mit Stadtplatzqualität.

 

Hat der Bebauungsplan letztlich für ein im Plangebiet gelegenes Grundstück enteig-nungsgleiche Wirkung, sieht das BauGB Entschädigungsleistungen vor.

Der Ankauf der Grundstücke ist durch den Sanierungsträger LBB GEG beab­sichtigt. Der entsprechende Antrag wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bewilligt.

 

 

 

4.6.             Städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige städtebauliche Planungen

 

 

4.6.1.                    Flächennutzungsplan Berlin (FNP)

4.6.2.                     

Flächennutzungsplan Berlin (FNP)

 

Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB entwickelt (vgl. Kapitel I.3.1.). Im Flächennutzungsplan Berlin ist der Block als Wohn-baufläche W2 dargestellt.

Der Entwicklungsspielraum für Bebauungspläne wird durch die „Entwicklungsgrundsät-ze“ bestimmt, die als Anlage den „Richtlinien zum Darstellungsumfang (Entwicklungs-rahmen) sowie zur Änderung des Flächennutzungsplans Berlin (RL-FNP)“ beigefügt sind (ABl. vom 29.03.2001, S.1261).

Satz 2 des Entwicklungsgrundsatzes 1 bezeichnet den Regelfall einer zulässigen Ent-wicklung von Baugebieten und anderen Flächen (u.a. Grünflächen), kleiner als 3 ha, aus dargestellten Bauflächen. Grünflächen aller Zweckbestimmungen mit lokaler Be-deutung, wie im vorliegenden Fall des Spielplatzes im Bebauungsplan XVIII-65, sind, wenn sie kleiner als 3 ha sind, in den für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen des FNP enthalten.

 

 

 

4.6.2.  Landschaftsschutzprogramm (LaPro)

 

 

            4.6.2.   Landschaftsschutzprogramm (LaPro)

 

Die Ziele des Landschaftsschutzprogramms, einschließlich Artenschutzprogramm, für Berlin, in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 21. September 2004 (ABl. S. 3968), die im wesentlichen in der Erhöhung von Nutzungsmöglichkeiten und von Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume, in der

Beseitigung unnötiger Versiegelung und Schaffung zusätzlicher Bereiche mit Flora und Fauna auf ungenutzten und unbebauten Grundstücken in baulich verdichteten Be-standsgebieten für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 bestehen, wer-den umgesetzt.

Im Bebauungsplan XVIII-65 wird dies durch die Inanspruchnahme von Baulücken der Grundstücke Mahlerstraße 25-32 und die Umgestaltung des Straßenraums des Ab-schnittes Mahlerstraße zwischen Meyerbeerstraße und Gounodstraße für einen Spiel-platz erreicht.

 

 

4.6.3.         Bereichentwicklungsplanung (BEP)

4.6.3.  Bereichsentwicklungsplanung (BEP)

 

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den südlichen Mittelbereich Weißensee wird gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 10 BauGB (1998) bei der Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-65 berücksichtigt. Hier werden als neu anzulegende Spielplätze die Grundstücke Mahlerstraße 27, 30, 31 und 32 dargestellt. Sie werden im Bebauungsplan als Spiel-platz festgesetzt.

 

 

 

4.6.4.         Stadtentwicklungspläne

4.6.4.Stadtentwicklungspläne

 

Relevante Aussagen zu dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-65 sind nur im Stadtentwicklungsplan Wohnen und im Stadtentwicklungsplan Teil 2 Öffentliche Ein-richtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kultu-rellen Einrichtungen in der Fassung vom 20.06.1995 (StEP) enthalten. Im Stadtentwick-lungsplan Wohnen ist lediglich der Bereich als Gebiet der Stadterneuerung dargestellt. Siehe hierzu Kapitel 4.5.5.. Der Stadtentwicklungsplan Teil 2 Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrich-tungen wird zur Zeit überarbeitet. Da im bisherigen Plan von einem erheblichen Defizit an Spielplätzen ausgegangen wurde und dies auch in den anderen aktuellen städtebau-lichen Grundlagen dargestellt wird ( z.B. Rahmenplan des Sanierungsgebietes), ist im überarbeiteten StEP 2 auch von einem Defizit an Spielplätzen auszugehen. Daher wird auch eine zukünftige Übereinstimmung der geplanten Festsetzung öffentliche Grünflä-che mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ im Bebauungsplan XVIII-65 mit den Zielen des StEP 2 angenommen. Die Stadtentwicklungspläne werden insofern bei der Aufstel-lung des Bebauungsplans XVIII-65 berücksichtigt.

 

 

 

 

4.6.5.         Sanierungsziele

4.6.5.Sanierungsziele

 

Auf der Grundlage der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanie­rungsgebieten vom 18. November 1994 wurde der Bebauungsplan XVIII-65 gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 10 BauGB (1998) entwickelt. Die Sanierungsziele mit der Neuanlage von Spielplätzen auf den Grundstücken Mahlerstraße 26/32, 25/27a werden damit dauerhaft gesichert.

 

 

4.6.6                     Spielplatzentwicklungsplan

4.6.74.6.6.  Spielplatzentwicklungsplan

 

Der mit Bezirksamtsbeschluss (BA-Beschluss) Nr.:V-0345/2003 am 13. Januar 2004 beschlossene 1. Teil des bezirklichen Spielplatzentwicklungsplanes stellt einen Arbeits-stand dar, der Defizite der einzelnen Versorgungsbereiche benennt. Aussagen über Lage und Größe neu anzulegender Spielplätze gibt es in dem Spielplatzentwicklungs-plan jedoch nicht. Das hier festgestellte Defizit wird durch die Festsetzungen im Bebau-ungsplan XVIII-65 gemindert; der Spielplatzentwicklungsplan wird somit berücksichtigt.

 

 

 

III.        Auswirkungen des Bebauungsplans

1.                                Auswirkungen auf die Umwelt

 

Gemäß § 21 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. März 2002 (BGBl. S. 1193) ist über Vermeidung Ausgleich und Ersatz von Ein-griffen nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden. Die Eingriffsbewertung nach BauGB besagt, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Ent­scheidung erfolgt sind oder zulässig waren (§ 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB 1998). Demnach ist zu prüfen, ob der Bebauungsplan Rechte begründet, die über geltendes Planungsrecht hinausgehen.

 

Das Bebauungsplangebiet befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in einem Gebiet ohne verbindliche Bauleitplanung im Sinne des § 30 BauGB.

Daher ist § 34 BauGB Beurteilungsgrundlage für die Zulässigkeit von Vorhaben.

 

Die vorhandene Verkehrsfläche der Mahlerstraße wurde umgestaltet (Bau von neuen Parkhäfen, teilweises Absperren für den Fahrzeugverkehr, Anlegen von Flächen für Spielgeräte). Der Bau der Spielplätze auf den Grundstücken ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB zulässig und bereits teilweise realisiert.

 

Bei einer Umgestaltung der Verkehrsfläche der Mahlerstaße und Neuordnung der  Grundstücke gegenüber der Be­standssituation findet somit kein Eingriff statt,  der ge-mäß § 1a Abs. 3 BauGB (1998) ei­nen Ausgleich für Eingriffe durch den Fußgängerbe-reich und den öffentlichen Spielplatz erforderlich macht.

Erforderliche Ersatzpflanzungen für Bäume sollen gemäß der Baumschutz­verord­nung Berlin erfolgen.

 

Im Bebauungsplan werden daher keine Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt. Durch die dauerhafte Sicherung des Fußgängerbereiches und  der  Grünflächen –öffentlicher Spielplatz- und der damit ver­bundenen Aufwer­tung des Orts-, Land­schaftsbildes sind insgesamt durch die Festsetzungen im Gel­tungsbereich keine Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu erwarten. Es ist von einer Verbesserung der umweltrelevanten Situation auszugehen, weil durch die Festsetzung als Grünflächen, diese dauerhaft von Bebauung freigehalten werden.

 

Öffentliche Spielplätze sind nicht in der Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltver-träglichkeitsprüfung (UVPG) enthalten, eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.

 

 

2.                                Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Haushalt des Landes Berlin

 

Das Grundstück Mahlerstr. 27A, 31 (bestehend aus den Flurstücken 49 und 101) und das Grundstück Mahlerstr. 30 befinden sich in privatem Eigentum. Das Grundstück Mahlerstr. 30 gehört einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, mit der für die Spiel-platznutzung ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit bis mindestens 2010  abgeschlossen wurde.

Die dauerhafte planungsrechtliche Sicherung erfordert den Erwerb dieser Grundstücks-flächen.

Die Kosten für den Grunderwerb des Grundstücks Mahlerstraße 27A, 31 sollen, gemäß entsprechender Zusage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, IV C 1 vom 15.04.2003, aus dem Kapitel 4610, Titel 89331 (Städtebaufördermittel) finanziert wer-den.

Die Mittel für den Grunderwerb des Grundstücks Mahlerstr. 30 sind zum Ablauf des Pachtvertrages in den Haushalt einzustellen.     

 

Die Herstellung der Sielplätze und die Umgestaltung der Mahlerstraße ist zum Teil be-reits erfolgt und wurde / bzw. wird im Weiteren aus verschiedenen Förderprogrammen finanziert. 

 

Der Ankauf der Grundstücke ist durch den Sanierungsträger LBB GEG beab­sichtigt. Der entsprechende Antrag wurde bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ge-stellt.

 

 

IV.       Verfahren

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes XVIII-65 (Bezirksamtsbeschluss vom 5. September 2000 Drs.-Nr. 163/00, BVV Kenntnisnahme Drs. IV.w/299 vom 18. Oktober 2000) wurde vor dem 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet. Seit dem 20. Juli 2004 ist das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) in Kraft. Mit der Neufassung des BauGB gilt für Bebauungsplanverfahren die Überleitungsregel des § 233 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 244 Abs. 2 BauGB. Danach finden auf Bebauungsplanver-

fahren, die bis zum 20. Juli 2004 förmlich eingeleitet worden sind und die vor dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, die Vorschriften des BauGB in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung weiterhin Anwendung.

Eine Umweltverträglichkeitsprüfung war nicht erforderlich, da mit dem Bebauungsplan kein UVP-pflichtiges Vorhaben gemäß der Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltver-träglichkeitsprüfung (UVPG) festgesetzt wird.

 

1.                                Mitteilung der Planungsabsicht

 

Die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 8) wurden gemäß § 5 AGBauGB mit Schreiben vom 29. Februar 2000 über die Absicht, den Bebauungsplan XVIII-65 aufzustellen bzw. den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XVIII-63 einzuschränken, informiert.

 

Die Grundstücke Mahlerstraße 27, 27a und 31 lagen im Geltungsbereich des mit Be-zirksamtsbeschluss vom 29.04.1997 (BA-Nr. 96/97) eingeleiteten Bebauungsplanver-fahrens XVIII-63.

 

In der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, I D vom 22. März 2000 wurde mitgeteilt, dass gegen die Absicht, den Bebauungsplan XVIII-65 aufzustel-len sowie den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XVIII-63 zu verkleinern, keine Bedenken bestehen.

Das Bebauungsplanverfahren XVIII-65 wird nach § 6 AGBauGB durchführt.

 

 

2.                                Aufstellungsbeschluss

 

Das ehemalige Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 5. Septem-ber 2000 die Aufstellung des Bebauungsplanes XVIII-65 beschlossen (Drs.-Nr. 163/00, BVV Kenntnisnahme Drs. IV.w/299 vom 18. Oktober 2000). Der Beschluss wurde am 15. September 2000 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 3694 bekannt ge-macht.

 

 

3.                                Frühzeitige Bürgerbeteiligung

 

Für das Bebauungsplanverfahren XVIII-65 wurde die frühzeitige Beteiligung der Bür-ger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 8. Dezember bis einschließlich 22. De-zember 2000 im Stadtplanungsamt Weißensee, Darßer Straße 203 in 13088 Berlin durchgeführt. Ort und Dauer der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden orts­üblich in drei Tageszeitungen bekannt gemacht.

Innerhalb der Frist konnten die Bürger ihre Hinweise und Anregungen zu der Pla­nung vor­bringen. Zwei Bürger haben sich die Planungsziele erläutern lassen. Außerdem gingen zwei schriftliche Äußerungen ein.

 

Mit Beschluss des Bezirksamtes Pankow (zwischenzeitliche Fusion der Bezirke Pan-kow, Prenzlauer Berg und Weißensee) vom 5. Juni 2001 (Drs.-Nr. IV-65/2000) wurde das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschlossen:

 

Die Würdigung der vorliegenden Äußerungen hat zu keinen Änderungen der Pla­nungsziele geführt.

 

4.                                Erweiterung des Geltungsbereiches

 

Mit Schreiben vom 19. September 2003 wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwick-lung über die Absicht, die Geltungsbereiche der Bebauungsplanverfahren XVIII-63 und XVIII-65 zu ändern, informiert. Bedenken wurden seitens der Senatsverwaltung in ich-rem Schreiben vom 21. Oktober 2003 nicht geäußert.

Mit Bezirksamtsbeschluss vom 10. März 2004 (Drs.-Nr. V-419/04) ist der Geltungsbe-reich des Bebauungsplanentwurfs XVIII-65 um die Flächen erweitert worden, die für den Spielplatz zusätzlich in Anspruch genommen werden. Es handelt sich um die Grundstücke Mahlerstraße 25 und 26. Das Grundstück Mahlerstraße 25 wurde mit gleichem Bezirksamtsbeschluss aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes XVIII-63 herausgenommen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 14 vom 26. März 2004 auf Seite 1329 veröffentlicht.

 

 

5.                                Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

 

Mit Schreiben vom 19. August 2004 wurden die Träger öffentlicher Belange (TÖB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB (1998) aufgefordert, zum Bebauungsplan XVIII-65 Stellung zu nehmen. Es wurden 28 TÖB beteiligt, von denen 21 TÖB geantwortet haben. 3 TÖB hatten umfangreichere Hinweise bzw. Anregungen.

 

 

5.1.             Geäußerte Hinweise und Anregungen

 

Die Träger öffentlicher Belange BEWAG und GASAG haben keine Bedenken geäu-ßert, weisen jedoch auf ihre Leitungen im Bestand hin. Da die Leitungen sich im öf-fentlichen Straßenland befinden, ist eine Regelung durch den Bebauungsplanentwurf nicht notwendig.

 

Folgende TÖB haben sich mit umfangreicheren Hinweisen bzw. Anregungen rückge-äußert:

 

 

5.1.1.         Amt für Umwelt und Natur

5.1.1.Amt für Umwelt und Natur

 

Es wurden Redaktionelle Hinweise auf aktuelles Zahlenmaterial (Einwohnerzahlen Bedarfswerte), Hinweise auf Altlastenuntersuchungen und ein Hinweis auf fehlende Aussagen zum Radverkehr in der Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Fußgän-gerbereich“ entsprechend einer Bezirksamtsvorlage vom März 2000 gegeben.

Die Hinweise wurden in die Begründung aufgenommen.

Weiterhin wurden Hinweise dahingehend geäußert, dass Rahmengrün eines Spiel-platzes nicht auf das Defizit von öffentlichen Parkanlagen angerechnet werden kann, da die Mindestgröße (5000 m²) nicht eingehalten werden kann.

Dem Hinweis wurde gefolgt und die Begründung im Sinne der Stellungnahme des AUN präzisiert.

 

 

 

5.1.2.     Amt für Bauaufsicht und Denkmalschutz Pankow (BWAD)

5.1.2.5.1.3.Amt für Bauaufsicht und Denkmalschutz Pankow (BWAD)

 

Für die Grundstücke Mahlerstraße 23, 24, 33 und 34 soll der Ausbauzustand der Ver-kehrsfläche für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr gesichert werden.

Die Grundstücke sind bereits durch öffentliches Straßenland erschlossen. Eine Siche-rung des Ausbauzustandes der Rettungswege auf den privaten Grundstücken ist durch die Bauordnung ebenfalls ausreichend geregelt. Aussagen zum Ausbauzustand haben keinen bodenrechtlichen Bezug und betreffen daher nicht den Regelungsinhalt eines Bebauungsplanes.

 

 

5.1.3.         Industrie- und Handelskammer zu Berlin

 

5.1.3.5.1.4.Industrie- und Handelskammer zu Berlin

 

Es wurde darauf hingewiesen, ob in den frühen Morgenstunden Müllfahrzeugen die Möglichkeit eingeräumt werden kann, auf dem Fußgängerbereich zu fahren.

Dem Hinweis wird nicht gefolgt. Wegen des fehlenden bodenrechtlichen Bezugs kann dies nicht den Regelungsinhalt eines Bebauungsplanes sein.

 

 

5.2.           Ergebnis

 

Änderungen für die Ziele des Bebauungsplanes XVIII-65 ergaben sich aus den vorge-brachten Äußerungen der Beteiligung Träger öffentlicher Belange nicht. Die Begrün-dung wurde ergänzt und die Plangrundlage aktualisiert.

Am 11. Oktober 2005 hat das Bezirksamt Pankow das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange beschlossen (BA-Beschluss V-1148/2005) und die Kennt-nisnahme durch die BVV erfolgt am 9. November  2005 als Drs. Nr. V    xxxxx.

 

 

V.        Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Ge-setzes vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718)

 

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 18. Dezember 2004 (GVBl. S. 524).

 

 

 

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverord-nung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geän-dert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

 

 

 

 

Berlin , den 28. Oktober 2005

 

Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

 

 

 

 

Federlein                                                                                             Liepold

                Bezirksstadtrat                                                                                                                        Amtsleiter