Drucksache - VI-1182  

Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin              16.08.2011

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                        Drucksache-Nr.:
 

                                                                                                                in Erledigung der

                                                                                                                Drucksache Nr.: VI-1182

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Schlussbericht

Umstrukturierungssatzung für einen Block im Paracelsusviertel

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 38. Sitzung am 01.12.1010 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr. VI-1182 –

1.             Das Bezirksamt wird ersucht, sich bei der Modernisierung der Wohnblöcke Gale­nusstraße 6 - 16, Klausthalerstraße 16 - 21, Paracelsusstraße 1 - 8, Prießnitzstraße 1 - 10 dafür einzusetzen, dass ein den sozialen Belangen Rechnungstragender Ablauf gewährleistet wird und dafür notwendigenfalls einen Aufstellungsbeschluss für eine Umstrukturierungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zu fassen.
 

2.             Folgende Inhalte sollen mit dem Eigentümer vereinbart werden:

§           Die Mietspiegelwerte werden (ohne Berücksichtigung von Sondermerkmalen) nach Modernisierung eingehalten.

§           In Wohnungen von Leistungsbeziehern nach SBG II und SGB XII dürfen die Miet­kosten nach der Modernisierung die Werte der Wohnkostenrichtlinie der genannten Leistungsempfänger nicht übersteigen.

§           In sonstigen finanziellen und sozialen Härtefällen werden einvernehmliche Lösun­gen gesucht, die den Mietern den Verbleib in ihrer Wohnung ermöglichen sollen. Von einer finanziellen Härte ist dabei immer auch schon dann auszuge­hen, wenn die Brutto-Warm-Mietkosten ein Drittel des verfügbaren Haushalts­nettoeinkommens übersteigen. Hierzu ist die Mieterhöhung in den betreffenden Fällen zu kappen.

§           Jeder Mieter kann nach Abschluss der Maßnahmen in seine Wohnung zurückkeh­ren. Für diese werden für den Zeitraum der Sanierungsarbeiten Um­setzwohnungen bereitgestellt. Auf Wunsch der Mieter kann auch ein versetzter Umzug erfolgen. In beiden Fällen ist keine (neue oder höhere) Kaution zu erhe­ben. Bestehende Mietverträge sind anzupassen, so dass keine Neuvermietun­gen erschlichen werden.

§           Der Umgang mit bereits abgeschlossenen Modernisierungsvereinbarungen und die tatsächliche Umsetzung baulicher Maßnahmen in den betroffenen WE wer­den im Sinne betroffner Mieter geregelt.

3.             Die in Punkt 2. genannten Punkte sollen durch eine eigentümerunabhängige Mieterbe­ratung erarbeitet und in einem Gebietssozialplan gemäß § 172 Absatz 5 BauGB wund § 180 BauGB zusammengefasst werden.
 

4.             Die Bewohner des unter Punkt 1 benannten Quartiers sind unmittelbar durch das Bezirksamt mit einem Schreiben auf die veränderte Rechtssituation und die beab­sichtigte Vorgehensweise hinzuweisen.
 

5.             Mit Aufstellungsbeschluss über die Rechtsverordnung ist den Eigentümern die Genehmigungspflicht sämtlicher Baumaßnahmen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB mitzuteilen. Es soll eine vorläufige Untersagung von Maßnahmen ge­mäß § 15 Absatz 1 Nr. 2 BauGB ausgesprochen werden. Die Entscheidung über Zulässigkeit von Bauvorhaben ist gemäß § 15 Absatz 1 Nr. 1 BauGB für bis zu zwölf Monate auszusetzen, in denen der Gebietssozialplan zu erstellen ist.
 

6.             Die Kosten für die Erstellung des Gebietssozialplans sind unter Anwendung von § 180 Absatz 3 Nr. 2 BauGB dem Eigentümer als Verursacher Vermieter aufzuerle­gen.

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Die Gespräche mit der Eigentümerin Deutsche Wohnen (DW) ergaben:

Die Modernisierungsankündigungen erhielten die Mieterinnen und Mieter Anfang August 2010. Der Umfang der Modernisierungen wurde benannt mit

§     Anschluss an das Fernwärmenetz,

§     Erneuerung der Bäder,

§     Erneuerung der Kellerdecken und

§     Dachbodendämmung,

§     später erfolgt die Fensterinstandsetzung.

Im ersten Bauabschnitt waren insgesamt 181 Wohnungen betroffen, der bereits von Juni bis September 2010 durchgeführt wurde.

Nach Erhebung der Modernisierungsumlage wird die durchschnittliche Nettokaltmiete in diesem Abschnitt für die Bestandsmieter von 3,70 € auf 4,82 € pro Quadratmeter steigen.

Im zweiten Bauabschnitt befinden sich 233 Wohnungen, von denen bereits 53 WE leer stehen. Von 180 Mieterinnen und Mieter haben bereits 123 im März 2011 eine Vereinbarung mit der Fortimo GmbH/Deutsche Wohnen unterzeichnet.  In 48 Fällen werden Verhandlungen mit den Mietern geführt.

Bisher wurden neun Duldungsklagen von der Fortimo GmbH/Deutsche Wohnen gegen Mieterinnen und Mieter des zweiten Bauabschnitts eingereicht.

Die Eigentümerin wird hinsichtlich einer sozialverträglichen Durchführung der Sanierung wesentlichen Anliegen des Ersuchens der BVV gerecht und hat mit dem weit überwiegenden Teil der Mieter Modernisierungsvereinbarungen abgeschlossen. Allerdings hat die Deutsche Wohnen in den Gesprächen mit dem Bezirksamt ihre Rechtsposition des Anschlusszwanges an die zu errichtende Fernwärmeanlage auch für Mieter mit einer modernen Etagenheizung sowie den Bestand bereits abgeschlossener Modernisierungsvereinbarungen als unverhandelbar deklariert. Angesichts dessen, dass im Falle von Mietvertragszusätzen aus der Privatisierung der GSW die Deutsche Wohnen den Klageweg ausschloss, hatte sich der Verhandlungsspielraum aus Sicht des Bezirksamtes erschöpft, da eine mögliche Vereinbarung sich allenfalls noch auf eine Handvoll Mietparteien beziehen könnte. Einer solchen Regelung mangelte es an einer städtebaulichen Dimension, sie wäre Sache des privatrechtlichen Mieter-Vermieter-Verhältnisses. Die Gespräche wurden ergebnislos beendet. 

Aufgrund des begrenzten baulichen Umfanges der Gesamtmaßnahme, der Fortgeschrittenheit der individuellen Modernisierungsvereinbarungen und der in einem Sozialplanverfahren noch zu treffenden Maßnahmen, wurde vom Bezirksamt ein Aufstellungsbeschluss über eine Umstrukturierungssatzung in Verbindung mit einer Rückstellung des Vorhabens und der Durchführung eines Sozialplanverfahrens als unangemessener und damit rechtlich angreifbar bewertet und unterlassen.

Das Bezirksamt bittet die BVV, die Drucksache als erledigt zu betrachten.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Matthias Köhne                                                                      Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                                        Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft

                                                                                                  und Stadtentwicklung