Welche wesentlichen Inhalte werden in einem Bebauungsplan geregelt?

Zu den Inhalten eines Bebauungsplanes zählen insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung. An diesen Regelungen können die Bürger(innen) erkennen, ob sich ein Grundstück z. B. um einem Wohngebiet oder Gewerbegebiet befindet, mit wieviel Geschossen oder in welcher Höhe ein Gebäude errichtet werden kann, wieviel Flächenversiegelung zulässig ist und wie dicht die Bebauung auf dem Grundstück sein darf. Den inhaltlichen Rahmen hierzu hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) in § 9 Abs. 2 sowie mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgegeben.

Die Art der baulichen Nutzung

Um die Art der Grundstücksnutzung möglichst differenziert entsprechend der städtebaulichen Ziele oder/und den örtlichen Bedürfnissen erfassen zu können, steht dem Planer ein vielseitiges Angebot an Nutzungsarten zur Verfügung.

So können Wohngebiete z. B. in reine und allgemeine Wohngebiete gegliedert werden. Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass in einem allgemeinen Wohngebiet eine größere Nutzungsvielfalt zulässig ist, aber damit verbunden auch ein höheres Geräuschniveau einhergehen sein kann. Gebiete die annähernd zu gleichen Teilen und gleichberechtigt nebeneinander sowohl gewerbliche Einrichtungen als auch Wohnnutzungen aufnehmen sollen, werden in der Stadtplanung als Mischgebiete bezeichnet. Areale ohne Wohnnutzungen können als Gewerbe- oder Industriegebiete festgesetzt werden, wobei Industriegebiete vor allem für die Ansiedlung solcher Betriebe dienen, die aufgrund ihrer Lärm- oder sonstigen Auswirkungen auf die Nachbarschaft in anderen Gebietstypen zu Konflikten mit sensibleren Nutzungen führen können. Bereiche der Innenstadt oder die Zentren der großen Städte in denen sich die unterschiedlichsten Ausprägungen städtischen Lebens kristallisieren, werden häufig als Kerngebiete festgesetzt. Kerngebiete sollen insbesondere die zentralen und großflächigen Einrichtungen aus den Bereichen Handel, Kultur, Freizeit, Verwaltung und Dienstleistung aufnehmen. Für Spezialfälle – z. B. große Klinik- oder Hochschulareale – mit ihren oft übergeordneten und besonderen städtebaulichen Anforderungen, steht der planenenden Gemeinde die Festsetzung von Sondergebieten mit einer entsprechenden Zweckbestimmung zur Verfügung. Der Unterschied zu den vorgenannten Gebietstypen besteht vor allem darin, dass ein Sondergebiet immer nur dann als Festsetzung zum „Einsatz“ kommt, wenn sich die beabsichtigte Grundstücksnutzung in keiner der übrigen Gebietsausweisungen wiederfindet bzw. sie sich dort nicht integrieren lässt. Die Gemeinde legt dann eigenständig die genaue Zweckbestimmung des Gebietes fest und definiert selbständig den Katalog der zulässigen Nutzungen. In allen anderen oben beschriebenen Gebietstypen hat dieses der Gesetzgeber mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bereits verbindlich getan. Der Gemeinde steht in diesen Fällen kein Ermessen oder eigenständiges Recht der „Normenfindung“ zu.

Das Maß der baulichen Nutzung

Das sog. Maß der baulichen Nutzung ist die entscheidende inhaltliche Regelung, welche die Größe eines Gebäudes festlegt bzw. maßgeblich beeinflusst. Hierzu zählen insbesondere Regelungen zur Höhe der baulichen Anlage, zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse, aber auch zur Versiegelungsintensität (Grundfächenzahl – GRZ) und Dichte (Geschossflächenzahl – GFZ) auf dem Baugrundstück.

Die überbaubare Grundstücksfläche

Um den Standort eines Gebäudes näher zu bestimmen, kann die planende Gemeinde die überbaubare Grundstücksfläche festlegen. Regelungen dieser Art können dann sinnvoll oder erforderlich sein, wenn als Planungsziel z. B. Blockinnenbereiche oder bei tiefen Grundstücken die rückwärtigen Gärten von einer Bebauung freigehalten werden sollen. Die Festlegung der überbaubare Grundstücksfläche dient aber auch dazu, bestimmte städtebauliche Figuren durch die zulässige Stellung der Baukörper zu sichern, zu entwickeln oder zu akzentuieren. Hiervon wird häufig in historisch geprägten Stadtquartieren, bei wichtigen Orten und Plätzen oder großflächigen Neuplanungen Gebrauch gemacht. Die Kommune kann dabei aus einem Instrumentarium von Baugrenze, Baulinie oder Bebauungstiefe wählen.

Die Bauweise

Häufig wird im Bebauungsplan auch die Bauweise festgelegt. Hierunter ist nicht etwa zu verstehen, wie der Bauherr sein Gebäude architektonisch gestaltet oder welches Material er verwendet, die offene oder geschlossene Bauweise beschreibt ausschließlich die Stellung des Baukörpers zur seitlichen Nachbar- bzw. Grundstücksgrenze. Wie der Name bereits beschreibt, muss in der offenen Bauweise ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden, bei der geschlossenen Bauweise ist zwingend ein Anbau an die seitliche Grundstücksgrenze erforderlich.

Sonstige Festsetzungen

Inhalt des Bebauungsplanes können darüber hinausgehend auch Festsetzungen über private und/oder öffentliche Grünflächen, landwirtschaftliche Flächen, über private und öffentliche Verkehrsflächen, Flächen für die Entwicklung und Pflege von Natur und Landschaft sowie eine Vielzahl weitere Möglichkeiten, die Nutzungen von Grundstücken i. S. eines verbindlichen Interessenausgleichs steuern zu können.

In besonders begründeten Fällen können im Rahmen des Bebauungsplanes auch verbindliche Festsetzungen zur architektonischen Gestaltung von Bauvorhaben getroffen werden.

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