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Baugebiete

Art der baulichen Nutzung

Art der baulichen Nutzung

Um die Art der Grundstücksnutzung möglichst differenziert entsprechend der städtebaulichen Ziele oder/und den örtlichen Bedürfnissen erfassen zu können, steht dem Planer in der Baunutzungsverordnung (BauNVO ) ein vielseitiges Angebot an Nutzungsarten für die bauliche Entwicklung des Stadtgebietes zur Verfügung. Die wesentlichen Gebietsarten mit ihren typischen Merkmalen möchten wir Ihnen nun vorstellen:

Reines und allgemeines Wohngebiet (§ 3 BauNVO - WR -, § 4 BauNVO - WA -)

Reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA) dienen (vorwiegend) dem Wohnen. Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass in einem allgemeinen Wohngebiet gegenüber dem reinen Wohngebiet eine größere Nutzungsvielfalt zulässig ist, aber damit verbunden auch ein höheres Geräuschniveau verbunden sein kann.

Dorfgebiet (§ 5 BauNVO - MD -)

Die Festsetzung als Dorfgebiet (MD) spielt in Berlin nur eine untergeordnete Rolle. Dorfgebiete werden festgesetzt, wenn insbesondere landwirtschaftliche Betriebe in das Ortsgefüge zu integrieren sind bzw. typisch dörfliche Strukturen aus einem Nebeneinander von landwirtschaftlichen Betrieben, kleinen Handwerksbetrieben und Wohnnutzungen erhalten und entwickelt werden sollen.

Mischgebiet (§ 6 BauNVO - MI -)

Gebiete die annähernd zu gleichen Teilen und gleichberechtigt nebeneinander sowohl gewerbliche Einrichtungen als auch Wohnnutzungen aufnehmen sollen, werden in der Stadtplanung als Mischgebiete (MI) bezeichnet. Mischgebiete dienen im Randbereich der Zentren oft als Übergang zu den kleinteiligeren eher wohnorientierten Siedlungsbereichen. In Spandau sind dieses teilweise z. B. die gründerzeitlichen Viertel der Wilhelmstadt und der Neustadt. Aber auch für Ortsteilzentren können Mischgebiete eine geeignete Ausweisung darstellen, um eine funktionsangemessene Ausstattung von Handel, Dienstleistungen und nicht wesentlich störenden Handwerks- und Gewerbebetrieben zuzulassen.

Kerngebiet (§ 7 BauNVO - MK -)

Bereiche der Innenstadt oder die Zentren der großen Städte, in denen sich die unterschiedlichsten Ausprägungen städtischen Lebens kristallisieren, werden häufig als Kerngebiete (MK) festgesetzt. Kerngebiete sollen insbesondere die zentralen und großflächigen Einrichtungen aus den Bereichen Handel, Kultur, Freizeit, Verwaltung und Dienstleistung aufnehmen. In Spandau trifft dieses im Wesentlichen auf die Altstadt, die „Spandau-Arcaden“ zu.

Gewerbe – und Industriegebiet (§ 8 BauNVO - GE -, § 9 BauNVO - GI -)

Stadträume ohne Wohnnutzungen können als Gewerbe- oder Industriegebiete (GE/GI) festgesetzt werden, wobei Industriegebiete vor allem der Ansiedlung solcher Betriebe dienen, die aufgrund ihrer Lärm- oder sonstigen Auswirkungen auf die Nachbarschaft in anderen Gebietstypen zu Konflikten mit sensibleren Nutzungen führen können. Spandau verfügt über ausgedehnte Gewerbe- und Industriegebiete entlang der Spree, am Brunsbütteler Damm, auf der „Gartenfelder Insel“ oder am ehem. Flugplatz West-Staaken.

Sondergebiet (§§ 10, 11 BauNVO - SO -)

Für städtebauliche Spezialfälle – z. B. Erholungsgebiete, große Klinik- oder Hochschulareale und Einkaufszentren mit ihren oft übergeordneten und besonderen städtebaulichen Anforderungen, steht der planenenden Gemeinde die Festsetzung von Sondergebieten (SO) mit einer entsprechenden Zweckbestimmung zur Verfügung. Der Unterschied zu den vorgenannten Gebietstypen besteht vor allem darin, dass ein Sondergebiet immer nur dann als Festsetzung zum „Einsatz“ kommt, wenn sich die beabsichtigte Grundstücksnutzung in keiner der übrigen Gebietsausweisungen wiederfindet bzw. sie sich dort nicht integrieren lässt. Die Gemeinde legt dann eigenständig die genaue Zweckbestimmung des Gebietes fest und definiert selbständig den Katalog der zulässigen Nutzungen. In allen anderen oben beschriebenen Gebietstypen hat dieses der Gesetzgeber mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bereits abschließend und verbindlich getan. Der Gemeinde steht mit Ausnahme der Sondergebiete kein Ermessen oder eigenständiges Definitionsrecht für die Nutzungsarten bzw. ein Recht der „Normenfindung“ zu. Ein ausgedehntes Sondergebiet zur planrechtlichen Steuerung von Einzelhandelsnutzungen befindet sich im Bezirk Spandau z.B. im Bereich der Straße „Am Gewerbehof“ mit einer vielzahl von Fachmärkten.

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