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Bauweise

offene Bauweise

Die offene Bauweise ist durch einen seitlichen Grenzabstand gekennzeichnet – früher auch Bauwich genannt -. In den bauplanungsrechtlichen Vorschriften wird jedoch nur festgelegt, dass mit einem Gebäude zur seitlichen Nachbargrenze ein Abstand einzuhalten ist. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu den erforderlichen Abstandsflächen regeln ergänzend den näheren Umfang des einzuhaltenden Grenzabstandes. Die Festsetzung der offenen Bauweise lässt die Hausformen „Einzelhaus“, „Doppelhaus“ und „Hausgruppe“ zu, die jeweils nicht länger als 50m sein dürfen. Der Unterschied der vorgenannten Haustypen besteht darin, über wieviel (reale und eigenständige) Grundstücke sich diese Hausformen erstrecken.

Einzelhaus

Ein Einzelhaus wird planungsrechtlich und städtebaulich als solches bezeichnet, wenn es im Bezug auf die seitliche Nachbargrenze freisteht. Entgegen früheren Auffassungen hat der Begriff des Einzelhauses heute nichts mehr mit der städtebaulich wirkenden Größe, der Anzahl der Eingänge bzw. der Wohneinheiten oder dem Erscheinungsbild zu tun, was immer wieder zu Fehlinterpretationen von Bebauungsplanfestsetzungen und/oder Abgrenzungsschwierigkeiten führt.

Mit der ausschließlichen Bezugnahme auf die seitlich freizuhaltende Nachbargrenze kann ein Baukörper trotzdem noch unter den Begriff des Einzelhauses fallen, wenn er bereits aus mehreren selbständig benutzbaren Einheiten besteht. Das heißt, auch Reihenhäuser sind Einzelhäuser, wenn die beiden Endhäuser einen seitlichen Grenzabstand einhalten, die einzelnen Gebäudeeinheiten nicht durch reale Grundstücksgrenzen – also nur durch ideelle Grenzen nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) getrennt sind und der Gesamtbaukörper nicht länger als 50m ist. Somit sind auch zwei auf einem Grundstück aneinander gebaute Häuser/Haushälften kein Doppelhaus, sondern planungsrechtlich ein Einzelhaus.

Doppelhaus

Als Doppelhäuser werden planungsrechtlich und städtebaulich solche Gebäude bezeichnet, die an einer realen seitlichen Grundstücksgrenze aneinandergebaut – also gewissermaßen durchschnitten – sind und an einer seitlichen Grundstücksgrenze frei stehen.

Bei der Errichtung von Doppelhäusern entstehen oft Abgrenzungsschwierigkeiten, in welchem Ausmaß die beiden Doppelhaushälften aneinandergebaut werden müssen, damit noch ein Doppelhauscharakter bestehen bleibt. Kurioserweise wird hier seitens der Rechtsprechung und in der Fachliteartur das „Erscheinungsbild“ wieder herangezogen. Dementsprechend ist der Doppelhauscharakter nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts gegeben, wenn die beiden Haushälften noch einen Gesamtbaukörper bilden. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Doppelhaushälften zeitgleich oder spiegelbildlich errichtet werden. Eine gewisse Staffelung bzw. ein untergeordneter Versatz steht dem Charakter eines als Einheit zu bezeichnenden Gesamtbaukörpers nicht entgegen.

Eine mathematisch bzw. abstrakt festzulegende Formel gibt es hierzu jedoch nicht. Es gelten maßgeblich die Umstände des Einzelfalls. Ein Doppelhaus dürfte aber dann nicht mehr als solches zu bezeichnen sein, wenn der wechselseitige Grenzanbau größer ist als die Überdeckung der beiden Gebäudeeinheiten.

Hausgruppen

Hausgruppen sind mindestens drei auf mehreren real geteilten (Reihenhaus-)Grundstücken aneinandergebaute Häuser von höchstens 50m Länge, deren äußere Kopfbauten einen einseitigen Grenzabstand einhalten müssen. Analog den Doppelhäusern sind untergeordnete Versprünge möglich, ohne dass der Hausgruppencharkter als einheitlicher Gesamtbaukörker entfällt.

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