Drucksache - 1150/XXI  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) vom Beschluss des Bezirksamts vom 24.07.2018 zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 - 120 VE – Vorlage zur Kenntnisnahme vom 17.06.2019, Drucksache Nr. 1356 / XX. Wahlperiode

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) vom Beschluss des Bezirksamts vom 26.04.2022 über die Erweiterung des Geltungsbereichs - Vorlage zur Kenntnisnahme vom 24.08.2022, Drucksache Nr. 0331 / XXI. Wahlperiode

Anlage: Übersichtsplan mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des

vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 - 120 VE

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Bauchgesetzbuchs (AGBauGB) unter Vorlage der Begründung vom 08.01.2024 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs (BauGB) zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 – 120 VE vom 08.08.2022 mit Deckblatt vom 16.10.2023 und des Durchführungsvertrages vom 30.01.2023 / 06.02.2023 mit dem 1. Nachtrag zum Durchführungsvertrag vom 23.02.2023 / 02.03.2023, mit dem 2. Nachtrag zum Durchführungsvertrag vom 12.04.2023/19.04.2023 sowie mit dem 3. Nachtrag zum Durchführungsvertrag vom 31.08.2023/12.09.2023 beschließen:

1.                                                                                                                       Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan

2.                                                    Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 -120 VE

   im Bezirk Spandau

 vom                     2024

Auf Grund des § 12 Absatz 1 in Verbindung mit § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) geändert worden ist, in Verbindung mit § 6 Absatz 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Artikel 1 des sechsten Änderungsgesetzes vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578) geändert worden ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5 - 120 VE vom 08. August 2022 mit Deckblatt vom 16. Oktober 2023 für die Grundstücke Seeburger Weg 22, 24, 24 A und 26/ 28 im Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann bei der für die Vermessung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes, beglaubigte Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können bei der für die Stadtplanung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1)     Es wird darauf hingewiesen, dass unbeachtlich werden

1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs und
4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a des Baugesetzbuchs beachtlich sind. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Satz 1 Nummer 1 bis 3 und Satz 2 genannten Verletzungen oder Fehler gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und die in Satz 1 Nummer 4 genannte Verletzung gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2)     Absatz 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

1.                                                                                                                     Begründung

Anlass und Ziel der Planung

Anlass der Aufstellung des Bebauungsplans ist die geplante Realisierung eines Wohnbaupro-jektes.

Große Teile des Plangebiets wurden bereits Mitte der 1970er Jahren durch die Bebauungspläne VIII -116a und VIII -148 als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Die Errichtung von Wohnungen ist daher dem Grunde nach zulässig. Das damalige Nutzungsmaß ließ jedoch nur die Entstehung von 38 Wohnungen zu. In Anbetracht des gegenwärtigen Wohnungsmangels soll daher zusätzlicher Wohnungsbau ermöglicht werden.

Es sollen 5 Wohngebäude sowie ein Garagengebäude errichtet werden. Es kommt das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ zur Anwendung, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan eine Geschossfläche von 13.400 m² festsetzen soll, die vollständig zum Wohnen genutzt werden kann. Im Vergleich zu den geltenden Bebauungsplänen werden 9.600 m² Geschossfläche neu geschaffen. Statt 38 Wohneinheiten (auf Grundlage des geltenden Planungsrechts) können durch die Planung 134 Wohneinheiten neu entstehen. Das bedeutet, dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 – 120 VE zusätzlich 96 Wohneinheiten ermöglicht werden.

Die geplanten 26 Stellplätze sind in einem Garagengebäude (Ga 1), das teilweise ca. 1,5 m aus der Geländeoberfläche herausragt und über ein Untergeschoss verfügt, untergebracht. Der Teilbereich des Garagendaches, der nicht gärtnerisch angelegt wird, soll mit einem rd. 470 m² großen privaten Kinderspielplatz versehen werden. Ferner hat der Vorhabenträger von der Gewobag auf dem Grundstück Seeburger Weg 36 per Mietvertrag vom 16.11.2022 weitere 32 Stellplätze für das Bauvorhaben angemietet.

Bisheriges Verfahren

6.3.2018 Stadtentwicklungsausschuss:

 Vorstellung des Wohnbauprojektes

17.5.20218 Antrag auf Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

24.7.2018 BA-Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen B-Planes sowie

über die Absehung von einer Öffentlichkeitsbeteiligung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB;

stattdessen wurde beschlossen, dass eine Beteiligung (frühzeitige Unterrichtung und Erörterung) nach § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB erfolgen sollte.

29.4.2019 bis 13.5.2019 Frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB

15.4.2019 bis 15.5.2019 Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

 (als wesentliches Ergebnis wurde der Geltungsbereich um das landeseigene Flurstück 248 verkleinert).

29.10.2019 BA-Beschluss über das Ergebnis der frühzeitigen Unterrichtung und über die Änderung/Einschränkung des Geltungsbereichs und des Titels

3.12.2020 Mit dem Grenzziehungs- und Fortführungsbescheid wird die Bildung zweier neuer Flurstücke (604 und 605) aus dem landeseigenen ehemaligen Flurstück 248 durch den FB Vermessung und Geoinformation bestätigt. Der Erwerb des Flurstückes 604 durch den Vorhabenträger zieht die entsprechende Erweiterung des Geltungsbereichs und eine Titeländerung nach sich.

 Der BA-Beschluss dieser Erweiterung erfolgte parallel mit der Beschlussfassung zur Behördenbeteiligung.

17.06.2021 bis 26.07.2021

(Fristverlängerung bis zum

02.08.2021) Durchführung der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

26.04.2022 BA-Beschluss über das Ergebnis der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sowie die Information über die Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs

10.10.2022 bis einschließlich

10.11.2022   Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2

    BauGB

Die Beteiligung wurde ortsüblich im Amtsblatt für Berlin vom 30. September 2022 bekannt gemacht. Zusätzlich wurde am 6. Oktober 2022 per Annonce in der Tagespresse auf das Beteiligungsverfahren hingewiesen.

Das Verfahren wird gemäß § 13a des Baugesetzbuchs als beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 des Baugesetzbuchs durchgeführt.

Die Unterlagen konnten im Internet eingesehen und heruntergeladen werden. Der Zugriff war sowohl über den Internet-Auftritt des Bezirks Spandau (www.berlin.de/bebauungsplan-spandau) als auch über das zentrale Portal des Landes Berlin (mein.berlin.de) möglich.

Die Unterlagen konnten darüber hinaus im Rathaus Spandau (Stadtentwicklungsamt) eingesehen werden.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 28. September 2022 über die Beteiligung der Öffentlichkeit informiert.

Für das Bebauungsplanverfahren 5-120 VE wurde die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 des Planungssicherstellungsgesetzes vom 10. Oktober 2022 bis einschließlich 10. November 2022 durchgeführt.

Es erfolgte keine Einsichtnahme vor Ort und Stellungnahmen von Bürgern wurden nicht abgegeben.

Im Wesentlichen wurde zu folgenden Themen Stellung genommen:

1. Regenentwässerung
2. Natur – und Artenschutz
3. Öffentlicher Kinderspielplatz
4. Stellplätze
5. Verkehrliche Erschließung

Zu 1. Hinweis zur Regenentwässerung

Das Umwelt- und Naturschutzamt weist darauf hin, dass In der „Machbarkeitsstudie Egelpfuhlgraben-Grünzug“ von 2019 angeregt wird:

„Um die Wasserbilanz des Egelpfuhlgrabens zu verbessern, erscheint die Zuleitung von Regenwasser von Flächen, die derzeit in den Regenkanal ableiten, das einfachste und sinnvollste Vorgehen. Es soll möglichst gering belastetes Regenwasser von Gebäuden oder Freiflächen in der Nachbarschaft in den Graben geleitet werden.“

Es ist daher zu überprüfen, ob die Einleitung von Regenwasser in den Egelpfuhlgraben möglich ist.

Unsere Stellungnahme:

Dem Hinweis zur Regenentwässerung wird nicht gefolgt.

SenUmVK II D 44 nimmt in ihrer Stellungnahme vom 27.10.2022 im Rahmen dieser öffentlichen Auslegung für das Referat II B (FB Wasserwirtschaft), Referat II C (Bodenschutz) und die Wasserbehörde des Landes Berlin (Referat II D – Gewässerschutz) wie folgt Stellung:

„Mit Stellungnahme SenUMVK, II D 44 vom 26.01.2022 hatte die Wasserbehörde dem vorliegenden Entwässerungskonzept grundsätzlich zugestimmt; sofern die in der Stellungnahme genannten Voraussetzungen erfüllt werden, bestehen weiter keine Einwände im Hinblick auf die Entwässerung des Plangebietes.“

Im Rahmen der Stellungnahme der Obersten Naturschutzbehörde (SenUVK III B 18) vom

vom 25.4.19 (im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB) äußerte diese keinerlei Bedenken gegen die Planung in Bezug auf den Egelpfuhlgraben.

In ihrer Stellungnahme heißt es wie folgt:

„Der Entwurf des Bebauungsplans 5-120 VE steht den Festlegungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms nicht entgegen. Die Durchgängigkeit des angrenzenden Egelpfuhlgrünzugs als übergeordneter Grünzug bleibt erhalten. Die vorgesehene gärtnerische Gestaltung der nichtbebauten Grundstücksflächen (begrünte Innenhöfe) wird begrüßt, ebenso die Festsetzung von Dachbegrünung.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchstaben a und b BauGB genannten Schutzgüter.“

Zu 2. Bedenken zum Natur- und Artenschutz

Dach- und Tiefgaragengestaltung

Die TEF 12 besagt, dass die Erdschicht über der Garage mindestens 30 cm betragen muss. Laut „Stadtentwicklungsplan Klima KONKRET-Klimaanpassung in der Wachsenden Stadt“ (2016 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) lässt sich die für Tiefgaragen benötigte Versiegelung von negativen Folgen für das Klima etwas entkoppeln, wenn der Bodenaufbau über dem Deckel mindestens 60 Zentimeter beträgt und anfallendes Niederschlagswasser bei Hitze zur Bewässerung genutzt wird. Die TEF ist dementsprechend von 30 auf 60 cm zu ändern.

Unsere Stellungnahme:

Den Bedenken zur Dach- und Tiefgaragengestaltung wird nicht gefolgt:

Auch für die Festsetzung zum Klimaschutz ist unter Würdigung aller gemäß § 1 Absatz 7 BauGB in die Abwägung einzustellenden öffentlichen und privaten Belange – die Angemessenheit zu prüfen. Es muss sorgfältig geprüft werden, ob diese Anforderungen als Eingriff in das Eigentum angemessen sind - auch vor dem Hintergrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes.

Die Projektplanung sieht aufgrund des geringen Grundwasser-Flurabstands im Plangebiet keine Tiefgarage, sondern ein Garagengebäude, das über ein Untergeschoss verfügt, vor, dessen Oberkante bis zu ca. 1,5 m aus der Geländeoberfläche, die hier zwischen 31,5 m und 32,0 m liegt, herausragt.

Die Integration dieses Garagengebäudes (Ga 1) in die Wohnbebauung erfolgt, indem die Außenwände der Garage geschlossen ausgeführt und mit selbstklimmenden Pflanzen begrünt werden sollen. Hierdurch sind Geräusche durch Fahrzeuge (z. B. Rangierverkehr, Türenschlagen) im Plangebiet aus schalltechnischer Sicht unkritisch.

Der Teilbereich des Garagendaches soll mit einem rd. 470 m² großen privaten Kinderspielplatz und die restliche Fläche als Dachbegrünung gärtnerisch angelegt werden.

Nach Aussage des Stadtentwicklungsplanes StEP Klima 2.0, der am 20.12.2022 durch den Senat von Berlin beschlossen wurde, wird das Plangebiet gemäß Handlungsansatz 2 „Bestand und Neubau blaugrün anpassen“ als „Stadtraum mit hoher und höchster Hitzebelastung“ zugeordnet. Vorgesehen werden „Blaugrüne Maßnahmen zur Kühlung am Tag – Schwerpunktraum“. Als Handlungsempfehlung wird auf Seite 40 u. a. vorgesehen:

… „Freiflächen, Fassaden, Dächer … sollen begrünt werden, um Retentionsräume zu schaffen und das Verdunsten und Kühlen zu fördern. Für ein hohes Rückhaltepotenzial an Regenwasser sollte die durchwurzelbare Substratschicht der Dachbegrünung mindestens 15 Zentimeter stark sein.“ …

Auch aus klimatischen Gründen reicht die festgesetzte Mindeststärke von 30 cm aus, da durch die lockere Bebauung im Nordosten und einen geöffneten Hof im Südwesten eine ausreichende Belüftung des Plangebietes sichergestellt wird.

Eine Kaltluftuntersuchung wurde hierzu erstellt. Die Berechnungsergebnisse zu den in der Kaltluftuntersuchung simulierten Auswirkungen des Vorhabens auf das lokale Kaltluftgeschehen stellen eine geringe Einwirktiefe auf den Kaltluftvolumenstrom der angrenzenden Kaltluftschneise fest.

Zudem weist das Plangebiet im Bestand bereits einen hohen Versiegelungsgrad von insgesamt 81 % auf, vor allem durch Anlagen i.S.v. § 19 Abs. 4 BauNVO (Stellplatzanlagen, Zufahrten). Dem bestehenden Baurecht liegt die BauNVO i. d. F. von 1968 zu Grunde. In dieser Fassung der BauNVO war die Versiegelung durch Nebenanlagen etc. nicht begrenzt. Die Grundstücke hätten daher vollständig versiegelt werden können.

Dagegen sehen die geplanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 – 120 VE vor, dass 27 % der Flächen unversiegelt und dauerhaft zu begrünen sind. Somit soll der Versiegelungsgrad nunmehr auf 73 % gesenkt werden.

Dies führt gegenüber dem Bestand zu einer deutlichen Verringerung der Versiegelung und trägt auch in bioklimatischer Hinsicht zu gesunden Wohnverhältnissen bei.

Darüber hinaus soll die Garage nur eine kleine Fläche innerhalb des Plangebiets unterbauen, die aufgrund ihrer Lage zwischen zwei Gebäuden eher einen „Hof“-Charakter, nicht aber einen „Garten“-Charakter haben wird. Auch aus diesem Grund sind 30 cm Erdabdeckung ausreichend.

Fassadengestaltung

Vor dem Hintergrund der aktuellen Zielsetzungen Berlins, bis zum Jahr 2045 eine klimaneutrale Stadt zu werden (SenUMVK 2022), in der man sich der Grünbelange und ihrer Bedeutung insbesondere für die Lebensqualität der Anwohner bewusst ist und dementsprechende Planungen betreibt, wird dringend eine weitere TEF zur Fassadengestaltung für nötig erachtet.

In Anlehnung an die Dachbegrünung wird eine Fassadenbegrünung von 50 % der Fassaden vorgeschlagen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Bedarf nachzupflanzen.

Zur Unterstützung der Argumentation zur Bedeutung der Fassadenbegrünung verweisen wir auf die Broschüre „KLIMASCHUTZ UND BEBAUUNGSPLANUNG- Ein Leitfaden zu energierelevanten Zusatzanforderungen unter Nutzung des Instrumentariums des Baugesetzbuches“ (SenUMVK 2022).

Unsere Stellungnahme:

Den Bedenken zur Fassadengestaltung wird nicht gefolgt.

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-120 VE steht den Festlegungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms nicht entgegen.

Die Durchgängigkeit des angrenzenden Egelpfuhlgrünzugs als übergeordneter Grünzug bleibt erhalten.

Die geplante Freiraumgestaltung auf dem Vorhabengrundstück sieht eine gärtnerische Gestaltung der nicht bebauten Grundstücksflächen in Form von begrünten Innenhöfen sowie die Festsetzung einer mindestens 50%igen extensiven Dachbegrünung vor.

Der Umweltatlas stellt das Plangebiet im Hinblick auf die „Versorgung mit öffentlichen, wohnungsnahen Grünanlagen 2020“ mit über 6 m²/EW als „versorgt“ dar und bewertet den „Anteil an privaten und halböffentlichen Freiräumen im Plangebiet als „hoch“.

Die durch Baugrenzen festzusetzenden überbaubaren Grundstücksflächen werden gegenüber dem bisherigen Baurecht (Bebauungspläne VIII – 116a und VIII – 148) reduziert.

Dies wirkt sich positiv auf umweltbezogene Belange aus, so dass auch der Gehölzbestand entlang der Grundstücksgrenzen erhalten werden kann.

Darüber hinaus wird durch die geplante Begrünung der Grundstücke die hohe Nutzungsdichte relativiert und führt zu einer städtebaulichen Verträglichkeit. Dies wirkt sich wiederum positiv auf das Landschafts -  bzw. das Ortsbild aus.

Zudem wurde bereits im Rahmen der Verschattungsstudie dargelegt, dass eine ausreichende Belüftung hierbei durch eine lockere Bebauung im Nordosten und einen geöffneten Hof im Südwesten sichergestellt ist.

Von einer weiteren Regelung zur Fassadenbegrünung soll daher abgesehen werden.

Der Bebauungsplan schließt jedoch eine weitere Fassadenbegrünung durch den Vorhabenträger nicht aus.

Untersuchung der Amphibien

In der Stellungnahme der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. – BLN vom 09.05.2019, die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung abgegeben wurde, wurde darauf hingewiesen, dass im Plangebiet mit einem Vorkommen von Amphibien zu rechnen ist, so dass diese Gruppe zu untersuchen ist:

„Die umliegenden Gewässer (neue Teiche Orchideenwiese), Bullengraben, Egelpfuhlgraben und den dadurch verbundenen weiteren Teichen lassen Amphibienvorkommen vermuten. Lt. mündlicher Auskunft bei der Faunenkoordinierungsstelle der Stiftung Naturschutz Berlin kommen Teichfrosch, Teichmolch und auch Kammmolch vor. Da deren Wanderverhalten über sog. Verbindungsbiotope (Gräben) aber auch Land erfolgt, müssen diese Arten zumindest beachtet und untersucht werden.“

Zudem weist die BLN darauf hin, dass in der Begründung auf S.104 steht, dass artenschutzrechtlich keine Einwände gegen den Bebauungsplan bestünden. Weiterhin wird auf das Gutachten zur Ersteinschätzung zum Artenschutz verwiesen.

Die zur Erstellung des Gutachtens durchgeführte Untersuchung wurde an einem Tag (08.05.2018) während der Tageszeit durchgeführt. Aus Sicht der BLN ist eine solche Untersuchung nicht dazu geeignet, das Vorkommen von Amphibien auszuschließen. Daher fordert die BLN, eine methodisch geeignete Untersuchung des Plangebiets nach Amphibien nachzuholen, zumal es durch die Mitteilung der Stiftung Naturschutz Berlin Hinweise auf entsprechende Vorkommen in der Umgebung gibt.

Unsere Stellungnahme:

Den Bedenken wird nicht gefolgt.

Die Maßnahmen zum Artenschutz sind auch Bestandteil des § 7 des Durchführungsvertrages (DV). Dieser regelt die Anbringung folgender Ersatzquartiere:

9 Mauerseglerkästen mit drei Brutplätzen

5 Nistkästen für Hausrotschwänze

4 Sommerquartiere für Fledermäuse und

2 Winterquartiere für Fledermäuse

Gemäß des erfolgten Kartierungsergebnisses und Ersatzquartierkonzeptes vom September 2019 werden mit der Anbringung dieser 20 Ersatzquartiere insgesamt 32 Brutplätze und 6 Fledermausverstecke geschaffen. Bei Abwägung der aufgeführten Einflussfaktoren wird diese Kompensation durch den Gutachter als angemessen und ausreichend bewertet.

Die methodische Vorgehensweise des Gutachtens wurde mit der Fachbehörde abgestimmt, und sowohl von der zuständigen Fachbehörde und auch von der Oberen Naturschutzbehörde nicht bemängelt.

Nach § 2 Abs. 3 Verordnung über Ausnahmen von Schutzvorschriften für besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten (ArtSchAusnV BE) vom 3.9.2014 gilt Folgendes:

„Fortpflanzungs- oder Ruhestätten dürfen nur unter der Voraussetzung unbrauchbar gemacht oder entfernt werden, dass diese unbesetzt sind und weder Alt- noch Jungtiere oder Gelege zu Schaden kommen.

Der Zugriff auf die Fortpflanzungs- oder Ruhestätten darf nur durch die fachkundige Person erfolgen und erst durchgeführt werden, wenn die untere Behörde für Naturschutz und Landschaftspflege des zuständigen Bezirksamtes nicht innerhalb von zwei Wochen, nachdem ihr die vollständigen Unterlagen zugegangen sind, die Maßnahme schriftlich ganz oder teilweise untersagt.“

Untersuchungen auf Fortpflanzungs- und Ruhestätten sind dementsprechend rechtzeitig vor Beginn der Sanierungs- und Abrissarbeiten durchzuführen, wenn bauliche Verzögerungen vermieden werden sollen.

Für Abrissarbeiten, die zu einer Beseitigung von Nist- und Lebensstätten führen, ist eine Befreiung nach § 67 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bei der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz zu beantragen.

Insgesamt ist das Störungs- und Tötungsverbot nach § 44 Abs. 1 BNatSchG zu beachten.

Bei Baumaßnahmen außerhalb des Gebäudes und der Anlegung der Baustellenzufahrt ist das Rodungsverbot zu beachten: Nach § 39 Abs. 5 Nr. 2 ist es verboten, Bäume, die außerhalb des Waldes, von Kurzumtriebsplantagen oder gärtnerisch genutzten Grundflächen stehen, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen.

Zu 3.  Bedenken zum öffentlichen Kinderspielplatz

Festlegung der Qualifizierung eines öffentlichen Kinderspielplatzes im Berechnungstool

Die Wohnbauleitstelle merkt an, dass die Qualifizierung eines öffentlichen Kinderspielplatzes im Durchführungsvertrag vereinbart ist. Die Kostenübernahme durch den Vorhabenträger zur Qualifizierung bestehender Kinderspielplätze ist ausgeschlossen, dies ist nur bei Neuanlage oder Erweiterung möglich.

Ein Nachweis, dass zusätzliche öffentliche Spielplatzflächen im Vorhabengebiet oder der näheren Umgebung nicht geschaffen werden können, liegt nicht vor.

Sollte ein Nachweis vorgebracht werden, dass keine Spielplatzfläche im Vorhabengebiet oder der näheren Umgebung geschaffen werden kann, so wäre die Festlegung einer Qualifizierungsmaßnahme möglich, und diese können unter zusätzliche vorhabenbezogene Kosten im Berechnungstool aufgenommen werden.

Unsere Stellungnahme:

Die Bedenken konnten in Abstimmung mit der WBL ausgeräumt werden.

Es liegt ein Nachweis vom 15.11.2022 vom zuständigen Fachamt (Bau 4 Grün E) vor, dass keine öffentliche Spielplatzfläche im Vorhabengebiet oder in einem Radius von 400 m geschaffen bzw. erweitert werden kann.

Die WBL stimmte nach Abstimmung vom 15.11.2022 der Durchführung der geplanten Qualifizierungsmaßnahme (hier: Errichten einer Schaukelpergola im Jonny – K. – Aktivpark) in Höhe von 51.840 € zu. Im Berechnungstool unter Punkt zusätzliche vorhabenbezogene Kosten soll die vorgesehene Qualifizierungsmaßnahme für den Jonny – K. – Aktivpark entsprechend aufgenommen werden.

Zu 4. Bedenken zu Stellplätzen

Stellplatzanzahl

Sowohl die bezirkliche Straßenverkehrsbehörde (Bau 4 SV) als auch das Landeskriminalamt (LKA Präv 1) äußern sich dahingehend, dass bei der Entstehung von 134 Wohneinheiten (WE) die insgesamt 61 geplanten Stellflächen als nicht ausreichend erachtet werden. Unter der Annahme eines Stellplatzschlüssels von 0,6 wären bei 134 WE insgesamt 80 Stellplätze notwendig.

Unsere Stellungnahme:

Den Bedenken wird gefolgt.

Bei der Berechnung der Stellplätze geht man lediglich von 96 WE aus, da 38 WE, die bereits nach geltendem Planungsrecht zulässig sind, von den 134 WE in Abzug zu bringen sind.

Die Verpflichtung des Vorhabenträgers 58 Stellplätze (0,6 x 96 WE) zur Verfügung zu stellen, besteht seit dem Wegfall der Stellplatzverordnung nicht mehr. Die Berliner Bauordnung sieht derzeit lediglich einen Nachweis von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie von Fahrradstellplätzen vor. Ein darüberhinausgehender Nachweis von Stellplätzen ist nicht vorgeschrieben. Insofern ist keine rechtliche Grundlage zur Berechnung des Stellplatzbedarfs im Land Berlin vorhanden.

Dennoch sieht das städtebauliche Konzept die Errichtung eines Garagengebäudes mit 26 Stellplätzen im Untergeschoss auf dem Vorhabengrundstück vor.

Ferner hat der Vorhabenträger von der Gewobag auf dem Grundstück Seeburger Weg 36 per Mietvertrag vom 16.11.2022 weitere 32 Stellplätze angemietet, die ab 1.12.2022 zur Verfügung stehen. Somit wird der Vorhabenträger 58 Stellplätze für das Bauvorhaben zur Verfügung stellen.

Zu 5. Hinweis zur verkehrlichen Erschließung

Erstellung eines Verkehrsgutachtens

Die zentrale Straßenverkehrsbehörde der Senatsverwaltung für Umweltschutz, Verkehr und Klimaschutz – Abt. VI – teilt mit, dass das Vorhabengebiet am Seeburger Weg, zwischen den Lichtsignalanlagen 09260 Blasewitzer Ring – Maulbeerallee/Seeburger Weg und 09261 Seeburger Straße – Seeburger Weg/Lutoner Straße – Schmidt - Knobelsdorffstraße liegt. Die Entfernungen betragen ca. 100 m zur Lichtsignalanlage (LSA) 09260 bzw. 270 m zur LSA 09261.

Geplant ist die Erschließung mit 134 Wohneinheiten (maximal 60 Parkplätze für die Anwohnenden). Ein Verkehrsgutachten über die Verkehrserzeugung und –umlegung liegt dem B-Plan nicht bei.

Ebenso ist die geplante verkehrliche Erschließung des B-Plan-Gebietes nicht dokumentiert. Auswirkungen auf den Verkehrsablauf auf dem Seeburger Weg und die o. g. LSA sind bei der geplanten Anzahl der WE zu erwarten.

Bei Konkretisierung der Planung ist die verkehrliche Funktionalität des Vorhabens nachzuweisen, und Maßnahmen gegen vorhabenbezogene Einschränkungen des Verkehrsablaufs vorzusehen. Dazu ist eine verkehrstechnische Untersuchung als Teil des B-Plans zu fertigen, die von VI B 3 evaluiert wird.

Diese Untersuchung soll die Verkehrsverhältnisse im Bestand, im Prognosenullfall und im Prognoseplanfall beinhalten, um die verkehrliche Wirkung des B-Plans abschätzen und die daraus folgenden Maßnahmen festlegen zu können.

Unsere Stellungnahme:

Dem Hinweis wird nicht gefolgt:

Insgesamt sind aufgrund einer Geschossfläche von 13.400 m² („Geschossfläche Wohnen“ im Sinne des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung) 134 WE geplant.

Bei der Berechnung der Stellplätze geht man von 96 WE aus, da 38 WE, die bereits nach geltendem Planungsrecht zulässig sind, von den 134 WE in Abzug zu bringen sind.

Aufgrund einer Reduzierung der Geschossfläche um 400 m² hat sich die Anzahl der geplanten Wohneinheiten seit der Durchführung der Behördenbeteiligung um 4 WE verringert, so dass sich die Rahmenbedingungen für die verkehrliche Erschließung des Seeburger Weges verbessert haben.

Zudem soll ein im Plangebiet bestehendes Seniorenwohnheim in eines der neu entstehenden Gebäude integriert werden. Es ist anzunehmen, dass von dieser Nutzergruppe eine geringere Verkehrserzeugung ausgeht.

Im Hinblick auf die Stellplatzsituation sieht das städtebauliche Konzept die Errichtung einer Garage mit 26 Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück vor. Ferner hat der Vorhabenträger von der Gewobag auf dem Grundstück Seeburger Weg 36 per Mietvertrag vom 16.11.2022 weitere 32 Stellplätze ab dem 1.12.2022 angemietet. Somit wird der Vorhabenträger 58 Stellplätze für das Bauvorhaben zur Verfügung stellen.

Es werden somit die erforderlichen Stellplätze (96 x 0,6 = 58) für das Vorhaben untergebracht und der Parksuchverkehr wird nicht zusätzlich belastet.

Die bezirkliche Straßenverkehrsbehörde (Bau 4 Tief SV) sowie die Abteilung IV B (Verkehr) der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz sahen sowohl im Rahmen der Behördenbeteiligung als auch im Rahmen der öffentlichen Auslegung in ihren Stellungnahmen von der Forderung nach einem Verkehrsgutachten ab, da der beabsichtigte Wohnungsneubau im relevanten Bereich des Seeburger Weges als verkehrlich unkritisch erachtet wird.

Zudem sind straßenverkehrsbehördliche Maßnahmen außerhalb des B-Planverfahrens von der Fachbehörde anzuordnen.

SenUmVK - Abteilung VI - hat sich bislang erstmalig im Rahmen dieses Verfahrens geäußert.

Die Abwägung der vorgebrachten Äußerungen und Hinweise führt zu keiner Änderung der Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung vom 6. Dezember 2022 das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zustimmend zur Kenntnis genommen.

30.01.2023 / 06.02.2023  Unterzeichnung des „Durchführungsvertrages zum vorhaben-

bezogenen Bebauungsplan 5 - 120 VE für die Grundstücke See-

burger Weg 22, 24, 24 A und 26/28 im Bezirk Spandau, Ortsteil

Wilhelmstadt“ zwischen der Vorhabenträgerin und dem Land

Berlin

07.02.2023   BA-Beschluss über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung

    sowie über den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des

    vorhabenbezogenen Bebauungsplans nebst Begründung

23.02.2023 / 02.03.2023  Unterzeichnung des „Ersten Änderungsvertrages zum Durch-

führungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan

5 - 120 VE für die Grundstücke Seeburger Weg 22, 24, 24 A und

26/28 im Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt“ (Textkorrektur

zur Übergabe der 10 beglaubigten Abzeichnungen)

02.03.2023   Anzeige gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB i. V. m. AV Anzeigever-

fahren

Mit Schreiben vom 2. März 2023 wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung nach seiner Beschlussfassung zum Zwecke der Rechtsprüfung angezeigt, da dieser dringende Gesamtinteressen Berlins bei Bebauungsplänen gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 AG-BauGB aufgrund der Planungen einer Straßenbahnverbindung sowie gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 AGBauGB aufgrund der Eigenart berührt.

Die Voraussetzungen für die Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandent-

wicklung liegen vor: Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AG-BauGB durchgeführt.

12.04.2023 / 19.04.2023 Unterzeichnung des „Zweiten Änderungsvertrages zum

    Durchführungsvertrag in der Fassung des Ersten Änderungs-

vertrages zum vorhabenbezogenen  Bebauungsplan 5 - 120 VE

für die Grundstücke Seeburger Weg 22, 24, 24 A und 26/28 im

Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt“ (Ergänzung einer Bau-

lasteintragung)

28.04.2023   Schreiben der Senatsverwaltung zum Ergebnis der Rechtsprü-                                                                      fung mit Beanstandungen und Hinweisen

Mit Schreiben – I C 27- vom 28. April 2023 wurde das Ergebnis der Rechtsprüfung mitgeteilt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5 -120 VE wurde in folgenden Punkten beanstandet:

1. Beanstandungspunkt

Die textliche Festsetzung Nr. 10 weist eine Unvereinbarkeit mit der Projektplanung im Hinblick auf die in der Projektplanung vorhandenen 1-Zimmerwohnungen auf. Diese weisen lediglich eine Außenwand auf und liegen mit einem Aufenthaltsraum zur lärmzugewandten Seite. Diese werden von der Ausnahmeregelung der textlichen Festsetzung Nr. 10 nicht erfasst.

Aus diesem Grund ist die textliche Festsetzung zu ändern und eine erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen.

Zu 1.

Die textliche Festsetzung Nr. 10 (jetzt Nr. 9) wurde den Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen folgend geändert, und es wurde eine erneute eingeschränkte Beteiligung durchgeführt.

2.Beanstandungspunkt

Da die Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit auf Indizien beruht, ist das Ergebnis der bezirklichen Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit der Vorhabenträgerin in einem Prüf-vermerk mit den bereits vorliegenden Anlagen festzuhalten,

Zu 2.

Es wurde ein entsprechender Prüfvermerk vom 07.06.2023 gefertigt und mit Anlagen der Verfahrensakte beigefügt.

3.Beanstandungspunkt

Hinsichtlich der Bezirksamtsvorlage für die Bezirksamtssitzung am 07.02.2023 ist zu belegen, dass auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan (mit Vorhaben- und Erschließungsplan sowie Durchführungsvertrag) und seine Begründung der Vorlage beilagen. Es ist notwendig, das Sitzungsprotokoll zu ergänzen oder einen entsprechenden Vermerk anzufertigen, der der Verfahrensakte beizufügen ist.

Zu 3.

Es liegt ein entsprechender Vermerk seitens des Bezirks vom 09.05.2023 vor, der der Verfahrensakte beigefügt wird.

4.Beanstandungspunkt

Mit der Zusendung des „Zweiten Änderungsvertrages zum Durchführungsvertrag in der Fassung des Ersten Änderungsvertrages zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 - 120 VE für die Grundstücke Seeburger Weg 22, 24, 24 A und 26/28 im Bezirk Spandau, Ortsteil Wil-helmstadt“ vom 12. April 2023 / 19. April 2023 wurde der Beanstandungspunkt geheilt, die erforderliche Eintragung der Baulast für die Abstandsflächenüberschreitung auf das östliche Nachbargrundstück in den Durchführungsvertrag aufzunehmen.

Des Weiteren wurden allgemeine Hinweise zum Verfahren, Hinweise zur Überarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des Vorhaben – und Erschließungsplans, zur Begründung, des Durchführungsvertrages, des Zweiten Änderungsvertrages und des Entwurfs der Rechtsverordnung dem Schreiben vom 28. April 2023 beigefügt.

Teilweise haben die vorgebrachten Hinweise wie folgt Auswirkungen auf die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 – 120 VE:

Hinweise zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VB-Plan)

-          Dem Hinweis zur Planidentität sollte ergänzend zu entnehmen sein, dass vorhabenbezogener Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan auch in Bezug auf ihre Geltungsbereiche identisch sind.

Es wurde folgende Anpassung auf der Planzeichnung vorgenommen:

„Der Geltungsbereich und die Inhalte des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind mit dem Geltungsbereich und den Inhalten des Vorhaben- und Erschließungsplans identisch.“

-          Die textliche Festsetzung Nr. 2 ist redaktionell anzupassen, da zeichnerisch keine zulässige Grundfläche festgesetzt wird.

Das Wort „zeichnerisch“ wurde in der textlichen Festsetzung Nr. 2 gestrichen.

-          Die textlichen Festsetzungen Nr. 6 und Nr. 7 sind redaktionell zusammenzufassen, um dem Bestimmtheitsgebot gerecht zu werden.

TEF Nr. 6 wurde entsprechend ergänzt:

„Im allgemeinen Wohngebiet wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche in Verbindung mit der textlichen Festsetzung Nr. 2 und in Verbindung mit den zeichnerisch festgesetzten Flächen Ga und Ga 1 festgesetzt.“

TEF Nr. 7 wurde gestrichen.

-          Die textliche Festsetzung Nr. 9 ist redaktionell klarzustellen, da die festgesetzte Garage mit ihrer Zufahrt auf der festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sein soll.

Es wurde folgende Anpassung der textlichen Festsetzungen vorgenommen:

TEF 9. (jetzt TEF Nr. 8)

„Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze unzulässig. Garagen und ihre Zufahrten sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausschließlich auf den für diese Nutzung umgrenzten Flächen zulässig.“

-          Es sind nur die tatsächlich verwendeten Planzeichen in der Zeichenerklärung anzugeben (vgl. S. 32 des Berliner Leitfadens Vorhabenbezogener Bebauungsplan). Das in der Zeichenerklärung aufgeführte Planzeichen „Grundfläche als Höchstmaß“ wird in der Planzeichnung nicht verwendet, sodass dieses gestrichen werden sollte. Auch die Zeichenerklärung zur Planunterlage sollte nur die tatsächlich verwendeten Planzeichen enthalten.

Das Planzeichen „Grundfläche als Höchstmaß“ wurde in der Legende gestrichen.

Hinweise zum Vorhaben – und Erschließungsplan (VEP)

-          Der VEP sollte dieselbe Bezeichnung erhalten (hier: „Vorhaben- und Erschließungsplan 5 - 120 VE für die Grundstücke …“) wie der dazugehörige VB-Plan (vgl. S. 17 des Berliner Leitfadens Vorhabenbezogener Bebauungsplan).

Die B-Plannummer 5 – 120 VE wurde im Titel der Planzeichnung ergänzt.

-          Das Datum der Unterzeichnung durch die Vorhabenträgerin ist nachzutragen.

Das Datum der Unterzeichnung wurde nachgetragen.

u. a. ein Hinweis zur Begründung

-          Bei der Beschreibung des Verkehrsaufkommens wird an zwei Stellen auf die Verkehrsmengenkarte 2014 Bezug genommen. Es wird darauf hingewiesen, dass mittlerweile Angaben aus der Verkehrsmengenkarte 2019 vorliegen.

Es wurden folgende Anpassungen in der Begründung und den textlichen Festsetzungen vorgenommen:

Im Rahmen einer Überarbeitung der schalltechnischen Untersuchung vom 18.07.2023 wurden aktuelle Verkehrszahlen (Verkehrserhebung vom 7.6.2023) sowie die aktualisierte Berechnungsmethode RLS-19 zugrunde gelegt.

Im Zusammenhang mit der bedingten Festsetzung TEF Nr. 15 (jetzt Nr. 14) ist nunmehr laut E-Mail des Ingenieurbüros Hoffmann-Leichter vom 14.07.2023 eine mindestens 9 m hohe Bebauung auf den Flächen A erforderlich (vormals 12 m), um eine Einhaltung der schalltech-nischen Orientierungswerte für Mischgebiete im Bereich der Wohnnutzungen und damit eine angemessene Wohnruhe im Bereich der überbaubaren Grundstücksflächen B zu gewährleisten. Die grundsätzlichen Aussagen zur bedingten Festsetzung aus der ergänzenden schall-technischen Untersuchung vom 28.02.2020 bleiben laut Auskunft des Ingenieurbüros Hoff-mann-Leichter (E-Mail vom 14.07.2023) bestehen.

Die E-Mail des Ingenieurbüros Hoffmann-Leichter vom 14.07.2023 wurde der Verfahrensakte beigefügt.

Die Begründung wurde hinsichtlich des Verkehrslärms in den Kapiteln I.2.8 und II.3.6 überarbeitet und aktualisiert.

Die textliche Festsetzung Nr. 10 (jetzt 9) wurde aufgrund dieses Hinweises redaktionell angepasst sowie aufgrund des Beanstandungspunktes Nr. 1(siehe oben) aktualisiert.

Die textlichen Festsetzungen Nr. 11 (jetzt 10) und Nr. 15 (jetzt 14, bedingte Festsetzung) wurden aufgrund dieses Hinweises aktualisiert.

Aufgrund der Änderungen in der Begründung und den o. g. textlichen Festsetzungen wurde eine erneute eingeschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB und der betroffenen Öffentlichkeit in Bezug auf die Überarbeitungen zum Verkehrslärm (textliche Festsetzungen Nr. 9, 10 und 14) durchgeführt.

31.07.2023 bis einschl. Durchführung der erneuten eingeschränkten Beteiligung

18.08.2023   gemäß § 4 (2) i. V. m. § 4a (3) BauGB

Vier Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sowie die Initiatorin des Verfahrens wurden mit Schreiben vom 31. Juli 2023 von der Planung unterrichtet und um Stellungnahme in Bezug auf den Schutz vor Verkehrslärm gebeten.

Insgesamt gaben vier Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange eine schriftliche Stellungnahme ab. Davon äußerten vier Träger keine Bedenken.

Einer der vier Träger äußerte einen Hinweis hinsichtlich der Erforderlichkeit besonderer Fensterkonstruktionen. Seitens der Vorhabenträgerin und der beiden Grundstückseigentümer wurde jeweils geäußert, dass keine Hinweise oder Bedenken bestehen.

Das Ergebnis der erneuten eingeschränkten Beteiligung führte zu keiner Änderung der Planung

Die textliche Festsetzung Nr. 10 (jetzt 9) wurde aufgrund des obigen Hinweises redaktionell angepasst sowie aufgrund der Beanstandung wie folgt aktualisiert (siehe fett gedruckte Änderungen/Ergänzungen).

TEF Nr. 9

„Zum Schutz vor Verkehrslärm muss an den Linien

C1-C2-C3-C4-C5 für alle Geschosse

D1-D2-D3-D4-D5-D6-D7 für alle Geschosse

- in Wohnungen mit einem oder zwei Aufenthaltsräumen mindestens ein Aufenthaltsraum,

- in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens die Hälfte der Aufenthaltsräume

mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten Seite (nordwestliche bzw. nördliche Fassade mit Ausnahme der Fassade C1-C2 ausgerichtet sein. Von der Regelung ausgenommen sind Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zu einer lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind.

Für Wohnungen mit nur einem Aufenthaltsraum, deren Außenwand allein zu den oben genannten Linien ausgerichtet ist, sowie für Wohnungen, bei denen mindestens zwei Außenwände nicht zu einer nordwestlichen bzw. nördlichen Fassade mit Ausnahme der Fassade C1-C2 ausgerichtet sind, gilt Folgendes:

- in Wohnungen mit einem oder zwei Aufenthaltsräumen müssen in mindestens einem Aufenthaltsraum

- in Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume

durch besondere Fensterkonstruktionen oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird.“

Die textlichen Festsetzungen Nr. 11 (jetzt 10) und Nr. 15 (jetzt 14) wurden aufgrund des Hinweises auf das Vorhandensein aktuellerer Verkehrszahlen wie folgt aktualisiert.

TEF Nr. 10

„Zum Schutz vor Verkehrslärm sind an den Linien

C2-C3 für das 1. Vollgeschoss   für alle Geschosse

C2-C3-C4 für das 2. und 3. Vollgeschoss

D2-D3-D4 für das 2. Vollgeschoss   für alle Geschosse

D2-D3 für das 3. Vollgeschoss D4-D5 für das 2. und 3. Vollgeschoss

mit Gebäuden baulich verbundene Außenwohnbereiche (z. B. Loggien, Balkone, Terrassen) von Wohnungen nur als verglaste Vorbauten oder verglaste Loggien zulässig.

Von dieser Regelung ausgenommen sind Wohnungen, die über mindestens einen baulich verbundenen Außenwohnbereich verfügen, der zur lärmabgewandten Seite (nordwestliche bzw. nördliche Fassade) ausgerichtet ist.

Bei Wohnungen mit mehreren baulich verbundenen Außenwohnbereichen, die nur entlang der oben für die jeweiligen Vollgeschosse angegebenen. Linien orientiert sind, ist mindestens ein baulich verbundener Außenwohnbereich als verglaster Vorbau oder verglaste Loggia zu errichten.“

Die grundsätzlichen Aussagen zur „bedingten Festsetzung“ (TEF Nr. 15 – jetzt Nr. 14) aus der ergänzenden schalltechnischen Untersuchung mit Stand vom 28. Februar 2020 bleiben auch unter Berücksichtigung der geänderten verkehrlichen Eingangsdaten (aktuelle Verkehrszählung vom 07.06. 2023) nach gutachterlicher Aussage bestehen.

Die Orientierungswerte für Mischgebiete werden weiterhin aufgrund der fehlenden Abschirmwirkung an den rückwärtigen Gebäuden B überschritten. Zum Schutz vor Verkehrslärm ist demnach auch weiterhin eine bedingte Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen

Die Mindesthöhe der Baukörper auf den Flächen A, die erforderlich ist, um eine Einhaltung der schalltechnischen Orientierungswerte für Mischgebiete im Bereich der Wohnnutzungen und damit eine angemessene Wohnruhe auf den rückwärtigen Flächen B zu gewährleisten, sinkt aufgrund der aktuellen Verkehrszahlen von 12,0 m auf 9,0 m.

Um den erforderlichen Lärmschutz zu gewährleisten, soll für die straßenbegleitende Bebauung auf den Flächen A demnach eine Oberkante von mindestens 42 m über N.H.N. (Normalhöhennull) – vormals 45 m - festgesetzt werden (siehe TEF Nr. 14).

TEF Nr. 14

„Zum Schutz vor Lärm ist auf den Flächen B die festgesetzte bauliche Nutzung (allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 der Baunutzungsverordnung) erst dann zulässig, wenn auf den Flächen A eine lückenlose Bebauung mit einer Oberkante von mindestens 45 42m ü. NHN errichtet ist oder öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass diese lückenlose Bebauung spätestens bei Nutzungsaufnahme errichtet ist.“

Die Reduzierung der Oberkante der straßenbegleitenden Bebauung der Fläche A von mindestens 45,00 m auf 42,00 m über NHN im Rahmen der bedingten Festsetzung Nr. 14 sind in den Dritten Änderungsvertrag zum Durchführungsvertrag in der Fassung des zweiten Änderungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 – 120 VE (siehe Änderung §5 (7) und § 13 (1)) übernommen worden.

31.08.2023/ 12.09.2023 Unterzeichnung des 3. ÄndV zum DV

31.10.2023   BA-Beschluss über die erneute eingeschränkte Beteiligung

gemäß § 4a Abs. 3 BauGB

sowie

über das Ergebnis der Rechtsprüfung sowie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 – 120 VE in der Reinplanfassung vom 08.08.2022 mit Deckblatt vom 16.10.2023 (mit Vorhaben- und Erschließungsplan vom 25.08.2023) und seine Begründung vom 13.09.2023

01.11.2023 Erneute Anzeige gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB i. V. m. AV Anzeigeverfahren

Mit Schreiben vom 1.11.2023 wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung erneut angezeigt.

Mit Schreiben – I C 27- vom 4.12.2023 wurde das Ergebnis der erneuten Rechtsprüfung mitgeteilt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5 -120 VE wurde nicht beanstandet. Es wurden jedoch Hinweise gegeben. Diese Hinweise sowie der sich daraus ergeben redaktionelle Bearbeitungsbedarf wird nachfolgend dargestellt.

Hinweise zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VB-Plan)

-          Die textlichen Festsetzungen Nr. 10 und Nr. 14 enthalten Rechtschreibfehler („entlang“ bzw. „Baunutzungsverordnung“), die redaktionell zu korrigieren sind.

Eine entsprechende Korrektur der Rechtschreibfehler wird vorgenommen.

-          Im Festsetzungsvermerk ist der Verweis auf § 11 Abs. 1 AGBauGB zu streichen. (siehe Ausführungen unter „Hinweis zum Entwurf der Rechtsverordnung“)

§ 11 Abs. 1 AGBauGB wird im Festsetzungsvermerk der Planzeichnung gestrichen.

-          Laut Neuauflage des Handbuchs der verbindlichen Bauleitplanung handelt es sich bei der textlichen Festsetzung Nr. 16 lediglich um einen rein deklaratorischen Hinweis auf den gewohnheitsrechtlich anerkannten Rechtssatz, dass die spätere Norm die frühere verdrängt. Der betreffende Text soll daher auf dem Plandokument zukünftig nicht mehr unter „Festsetzungen“, sondern unter „Hinweise“ subsumiert werden (vgl. Handbuch der verbindlichen Bauleitplanung, Kapitel 02.10.06.03). Beim vorliegenden VB-Plan ist dem Bezirk eine Anpassung anheimgestellt.

Die Anpassung soll hier nicht vollzogen werden.

Hinweise zur Begründung

-          S. 50-51:

Es wird dargestellt, dass ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt wird. In diesem Zusammenhang wird aufgezählt, welche Nutzungsarten allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig sind. Im Folgenden wird ausgeführt, dass die gemäß BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „aus städtebaulichen Gründen nicht Bestandteil der Projektplanung“ seien. Auch wenn diese Nutzungen derzeit nicht realisiert werden sollen, werden sie über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Um Divergenzen zwischen Festsetzung und Begründung auszuschließen, wird empfohlen, die bisherige Formulierung in der Begründung („[…] sind aus städtebaulichen Gründen nicht Bestandteil der Projektplanung.“) abzuändern (zum Beispiel „[…] sind aktuell nicht beabsichtigt.“)

Die Begründung wird entsprechend angepasst.

-          S. 65:

Bei der zitierten textlichen Festsetzung handelt es sich um die textliche Festsetzung Nr. 7 und nicht um Nr. 8. Die Angabe ist zu korrigieren.

Die Angaben werden korrigiert.

-          S. 66/88/89:

Es wird ausgeführt, dass Mietverträge für 32 weitere Stellplätze „am 16.11.2022 unterzeichnet“ worden seien (S. 66/89). An anderer Stelle wird ausgeführt, dass diesbezüglich „unterschriftsreife Mietverträge“ vorliegen würden (S. 88). Die Angaben sind in Einklang zu bringen.

In der Begründung wird einheitlich formuliert, dass Mietverträge für 32 weitere Stellplätze „am 16.11.2022 unterzeichnet“ wurden.

-          S. 74:

Es wird dargestellt, dass entlang des Seeburger Wegs grundsätzlich durchgesteckte Grundrisse realisiert würden und von dieser Regelung nur bestimmte Wohnungen (Eckwohnungen und 1-Zimmer-Wohnungen) ausgenommen seien. In diesen Fällen seien zum Schutz vor Verkehrslärm besondere Fensterkonstruktionen vorzusehen.

Die Projektplanung sieht vor, dass in den beiden direkt am Seeburger Weg gelegenen Wohngebäuden ein erheblicher Anteil der geplanten Wohnungen nicht „durchgesteckt“ ist.

Vor diesem Hintergrund erscheint es geboten, in der Begründung weitere Ausführungen zur Grundrissgestaltung des konkreten Vorhabens vorzunehmen. Wie auch der Stellungnahme von SenMVKU I C 3 vom 07.08.2023 zu entnehmen ist, ist vertieft darzustellen, aus welchen Gründen in einer Vielzahl von Wohnungen besonderen Fensterkonstruktionen gegenüber durchgesteckten Grundrissen der Vorzug gegeben wird.

Die Begründung wird wie folgt auf Seite 74/75 geändert / ergänzt:

… so dass ein weitgehend ungestörtes Schlafen möglich ist.

„Die Projektplanung sieht sowohl durchgesteckte Grundrisse als auch besondere Fensterkonstruktionen zum Schutz vor Verkehrslärm vor.

In den beiden direkt am Seeburger Weg gelegenen Wohngebäuden ist ein erheblicher Anteil der geplanten Wohnungen nicht „durchgesteckt“. So sind in dem für Senioren-Appartements vorgesehenen „Haus C“ von den insgesamt 21 geplanten 1-Zimmer-Wohnungen lediglich 8 zur lärmabgewandten Seite orientiert, während 11 zur lärmzugewandten Seite und 2 zumindest teilweise (Aufenthaltsraum weist Fenster zu zwei Seiten auf) zur lärmzugewandten Seite orientiert sind. Im insgesamt 55 Wohnungen umfassenden „Haus E“ sind 34 Wohnungen „durchgesteckt“ und 21 geplante 1-Zimmer-Wohnungen zur lärmzugewandten Seite orientiert.

Besondere Fensterkonstruktionen sind zum einen für Wohnungen mit mindestens zwei Außenwänden (Eckwohnungen) sowie zum anderen für Wohnungen mit einem Aufenthaltsraum zur lärmzugewandten Seite, die lediglich eine Außenwand aufweisen (Einzimmerwohnungen), vorzusehen.

Wie oben erläutert, wird bei einer Vielzahl von Wohnungen dem Einbau besonderer Fensterkonstruktionen gegenüber durchgesteckten Grundrissen den Vorzug gegeben, da somit unabhängig von einem vorgegebenen Grundriss eine individuelle Aufteilung des Wohnungsschnittes in der Planung möglich und der Lärmschutz gleichzeitig gewährleistet ist.

Hierbei sind insbesondere die o. g. Senioren-, aber auch ggf. Studentenwohnungen zu nennen, die im allgemeinen kleine, nicht durchgesteckte Wohnungsgrundrisse aufweisen.“

Hinweise zum Entwurf der Rechtsverordnung (RVO)

-          § 11 AGBauGB ist nur bei förmlichen Aufhebungen oder Änderungen von Bebauungsplänen zu nennen und nicht in Fällen, in denen eine bloße Verdrängung des Alt-Plans stattfindet. Anders als bisher in der Berliner Praxis gehandhabt, ist § 11 AGBauGB nicht zu nennen, wenn der neue Plan zuvor geltende Bebauungspläne lediglich überplant (also im Wege der Normenkollision verdrängt) und diesen nicht formell in einem selbstständigen Aufhebungsverfahren aufhebt.

In der Einleitungsformel der Rechtsverordnung hat daher der Hinweis auf § 11 Abs. 1 AGBauGB zu entfallen.

In § 1 der Rechtsverordnung ist demzufolge auch der Satz zu streichen, mit dem auf die vermeintliche Änderung bislang geltender Bebauungspläne hingewiesen wird.

Entsprechend zu berichtigen ist der Festsetzungsvermerk auf dem VB-Plan.

Dem Hinweis wird gefolgt und die Rechtsverordnung als auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan korrigiert.

Das Ergebnis der erneuten Rechtsprüfung sowie die Vorlage des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 – 120 VE vom 08.08.2022 mit Deckblatt 16.10.2023 mit Änderungsvermerk vom 08.01.2024 auf Grundlage des Entwurfs der Rechtsverordnung zur Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans an die Bezirksverordnetenversammlung wird dem Bezirksamt Spandau in seiner Sitzung am 16.01.2024 zur Beschlussfassung vorgelegt.

2.                                                                                                                     Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen keine Kosten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5 – 120 VE und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten werden im Rahmen eines mit dem Vorhabenträger abzuschließenden Durchführungsvertrages finanziert.

3. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr.394).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG Bau GB) vom 7. November 1999 (GVBl.S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578).

Bezirksverwaltungsgesetz in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 2. Februar 2018 (GVBl. S. 160).

Berlin Spandau, den                  2024

Das Bezirksamt

Bewig       Schatz

Bezirksbürgermeister      Bezirksstadtrat

Anlage zur Drucksache Nr.:

der Bezirksverordnetenversammlung Spandau

XXI. Wahlperiode

KARTENAUSSCHNITT mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5 -120 VE