Drucksache - 1149/XXI  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) von den Beschlüssen des Bezirksamts vom 05. Dezember 2017 über die Einstellung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans VIII-7-1 (Vorlage zur Kenntnisnahme vom 09.03.1992, XIII. Wahlperiode) und zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-117 VE – Vorlage zur Kenntnisnahme vom 28. Februar 2018, Drucksache Nr. 0649 / XX. Wahlperiode.

Anlage: Kartenausschnitt (ohne Maßstab) mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-117 VE

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Bauchgesetzbuchs (AGBauGB) unter Vorlage der Begründung vom 09.01.2024 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs (BauGB) zum Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5 – 117 VE vom 18.04.2023 und des Durchführungsvertrages vom 07.08.2023 / 24.08.2023 beschließen:

I.  Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-117 VE vom 18. April 2023

II.             Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-117 VE

im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken

vom …………… 2024

Auf Grund des § 12 Absatz 1 in Verbindung mit § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) geändert worden ist, in Verbindung mit § 6 Absatz 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Artikel 1 des sechsten Änderungsgesetzes vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578) geändert worden ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-117 VE vom 18.04.2023 für das Grundstück Brunsbütteler Damm 257, 259 im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann bei der für die Vermessung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes, beglaubigte Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können bei der für die Stadtplanung zuständigen Abteilung des Bezirksamtes kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädi­gungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1)       Es wird darauf hingewiesen, dass unbeachtlich werden

1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs und
4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a des Baugesetzbuchs beachtlich sind. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Satz 1 Nummer 1 bis 3 und Satz 2 genannten Verletzungen oder Fehler gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und die in Satz 1 Nummer 4 genannte Verletzung gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2)       Absatz 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

BegründungAnlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-117 VE ist die Absicht der Vorhabenträgerin, auf dem Eckgrundstück Brunsbütteler Damm 257, 259 ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus sowie eine Tiefgarage zu errichten. Im Erdgeschoss des Gebäudes soll weiterhin Einzelhandel sowie nicht störendes Gewerbe erhalten bleiben und zulässig sein, während die darüberliegenden Geschosse dem Wohnen dienen.

Das Vorhaben ist nach dem derzeit für das Grundstück geltenden Bebauungsplan VIII-7 nicht zulässig, da dieser lediglich eine Bebauung mit einem eingeschossigen Baukörper mit gewerblicher Nutzung festsetzt.

Bisheriges Verfahren

Im Zuge der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (08. Mai-08. Juni 2023) wurden zwei Stellungnahmen abgegeben; eine von einer benachbarten Bürgerin und eine vom BLN (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.). Von der Bürgerin wurde die Planung begrüßt, während der BLN einige Anmerkungen geäußert hat, die insbesondere das Entwässerungskonzept, die Grünfestsetzungen sowie die faunistische Potenzialanalyse/vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen betrafen:

Auf den Einwand, dass das Entwässerungskonzept nicht mit der Projektplanung übereinstimme und Berechnungen demzufolge möglicherweise nicht mehr stimmten, wurde in der Abwägung erläutert, dass trotz der geänderten Projektplanung (neue Lage der Tiefgaragenzufahrt) eine Versickerung auf dem Grundstück nach wie vor durch Sickerrigolen möglich sei.

Auf den Vorschlag, die geplante Dachflächenbegründung als Biodiversitätsdach zu errichten und auch die Tiefgarage zu begrünen bzw. nicht von der Begrünung auszuschließen, wurde in der Abwägung erläutert, dass die Projektplanung so angepasst wird, dass die Substratdicke der Dachbegründung von 10 cm auf 15 cm erhöht wird, jedoch ohne ein Biodiversitätsdach festzusetzen. Da oberhalb der Fläche der Tiefgarage ein Kinderspielplatz vorgesehen ist, ist ohnehin eine gewisse Begrünung gegeben.

Zuletzt wurde angemerkt, dass die vorliegende Potenzialanalyse nicht ausreichend sei und vor Beginn der Baumaßnahmen vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen für Gebäudebrüter erfolgen sollten. In der Abwägung wurde dazu erläutert, dass bereits im Bauleitplanverfahren durch das vorliegende Fachgutachten und eine Auflistung möglicher Kompensationsmaßnahmen auf die Notwendigkeit der Kompensierung möglicher Lebensstättenverluste hingewiesen wird und die genannten Maßnahmen vor Baubeginn in Abstimmung zwischen dem Fachgutachter und dem bezirklichen Umwelt- und Naturschutzamt erfolgen.

Mit Schreiben vom 31. Oktober 2023 wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-117 VE gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zur Durchführung der Rechtsprüfung übergeben.

Am 12. Dezember 2023 wurde von dieser mitgeteilt, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-117 VE beanstandungsfrei sei, sofern einem weiteren Regelungsbedarf zur Bestimmung der höchstzulässigen Grundfläche Rechnung getragen werde.

Es sei erforderlich, die Überschreitung der untergeordneten Bauteile (z.B. Vordächer) neben der Angabe der Tiefe auch durch eine Gesamtlänge zu definieren und festzusetzen. Dazu solle die textliche Festsetzung Nr. 6 beispielsweise wie folgt ergänzt werden (fett markiert):

 „Ein Überschreiten der Baugrenzen entlang der Straßen durch untergeordnete Bauteile wie Vordächer im Bereich der Eingänge um bis zu 1,0 m kann auf einer Länge von insgesamt … m zugelassen werden.“

Zusätzlich wurden folgende Hinweise gegeben:

 1. Hinweise zu den textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

a) Textliche Festsetzung (TF) Nr. 1 Kürzung / Präzisierung

Es wird empfohlen, die TF Nr. 1 (Verweis auf konkretes Bauvorhaben / Durchführungsvertrag) wie folgt zu kürzen:

„Auf der Fläche "Wohnen" sind im Rahmen der Nutzungen nur solche Vorhaben

zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag

verpflichtet.“

Die Wortfolge „im Rahmen der Nutzungen“ hat keinen substantiellen Sinngehalt.

b) Zulässigkeit von Nebenanlagen, Stellplätzen sowie Garagen

Es wird empfohlen, die Zulässigkeit von Nebenanlagen, Stellplätzen sowie Garagen auch unter dem Punkt Art der baulichen Nutzung konkret in einer eigenen Festsetzung zu regeln. Nach dem vorliegenden Plan werden Nebenanlagen, Stellplätze sowie Garagen lediglich unter der Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung (TF Nr. 7) und der Festsetzung zur Bauweise und überbaubaren Grundstücksfläche (TF Nr. 10) geregelt.

c) Textliche Festsetzung Nr. 6: Grundfläche Vordächer nicht hinreichend bestimmt

Für die Bestimmung der höchstzulässigen Grundfläche ist neben der Überschreitungstiefe von 1,0 m die maximale Länge bzw. der Außenwandanteil der straßenseitig vortretenden untergeordneten Bauteile zu regeln. Alternativ kann die entsprechende Grundfläche festgesetzt werden. (siehe Anschreiben mit Formulierungsbeispiel)

d) Außerkrafttreten aller bisherigen Festsetzungen

Laut Neuauflage des Handbuchs der verbindlichen Bauleitplanung handelt es sich bei der textlichen Festsetzung Nr. 15 lediglich um einen rein deklaratorischen Hinweis auf den gewohnheitsrechtlich anerkannten Rechtssatz, dass die spätere Norm die frühere verdrängt. Der betreffende Text soll daher auf dem Plandokument zukünftig nicht mehr unter „Festsetzungen“, sondern unter „Hinweise“ subsumiert werden (vgl. Handbuch der verbindlichen Bauleitplanung, Kapitel 02.10.06.03). Beim vorliegenden VB-Plan ist dem Bezirk eine Anpassung anheimgestellt.

e) Festsetzungsvermerk

In der Einleitungsformel der Rechtsverordnung hat der Hinweis auf § 11 Abs. 1 AGBauGB zu entfallen (vgl. Hinweis unter Punkt 5 zur Rechtsverordnung).

2. Hinweis zur Legende vorhabenbezogener Bebauungsplan

a) Anpassung der Legende an textliche Festsetzung

Im Sinne einer konsistenten Planlesbarkeit wird empfohlen, in der Legende die Bezeichnung „Vorhabengrundstück“ durch „Fläche für Wohnen“ zu ersetzen – entsprechend der Bezeichnung in den Textlichen Festsetzungen.

3. Hinweise zu den textlichen Regelungen des VEP

a) Allgemein zu den Begriffen „Textliche Festsetzung“ im VEP

Die Begriffe „textliche Festsetzung“, Festsetzung oder festgesetzt sind im Vorhaben- und Erschließungsplan grundsätzlich zu streichen bzw. zu ersetzen (vgl. Berliner Leitfaden Vorhabenbezogener Bebauungsplan, Kapitel III.1.2.3, S. 20). Im Gegensatz zum VB-Plan, in dem die Begriffe „festgesetzt“ und „Festsetzungen“ gebraucht werden, soll im Unterschied zum Rechtsplan im VEP von „festgelegt“ und „Festlegung“ gesprochen werden.

Änderungsbedarf besteht hinsichtlich der textlichen Regelung Nr. 4 und Nr. 5 des VEP.

b) Die Hinweise unter den Punkten 1 a) bis 1 c) gelten analog für die textlichen Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans.

4. Hinweis zur Legende VEP

a) Allgemein zu den Begriffen: „Textliche Festsetzung“ im VEP

Der Begriff „Festsetzung“ ist auch innerhalb der Legende zu streichen bzw. durch den Begriff „Festlegung“ zu ersetzen (siehe Hinweis 3 a).

b) Anpassung der Legende an textliche Regelung

Die Hinweise unter Punkt 2a) gilt analog auch für die Legende des Vorhaben- und Erschließungsplans.

4. Begründung

Die Begründung ist hinsichtlich der hinreichend zu bestimmenden Grundfläche der Vordächer bzw. der zu ergänzenden TF Nr. 6 anzupassen (vgl. Anschreiben sowie Hinweis 1 c).

5. Entwurf der Rechtsverordnung

§ 11 AGBauGB ist nur bei förmlichen Aufhebungen oder Änderungen von Bebauungsplänen zu nennen und nicht in Fällen, in denen eine bloße Verdrängung des Alt-Plans stattfindet. Anders als bisher in der Berliner Praxis gehandhabt, ist § 11 AGBauGB nicht zu nennen, wenn der neue Plan zuvor geltende Bebauungspläne lediglich überplant (also im Wege der Normenkollision verdrängt) und diesen nicht formell in einem selbstständigen Aufhebungsverfahren aufhebt (vgl. Handbuch der verbindlichen Bauleitplanung, Kapitel 02.10.06.04).

In der Einleitungsformel der Rechtsverordnung hat daher der Hinweis auf § 11 Abs. 1 AGBauGB zu entfallen. Entsprechend zu berichtigen ist der Festsetzungsvermerk auf dem VB-Plan (siehe Hinweis 3 c).

Sowohl die Bedingung der Senatsverwaltung (ergänzende Angabe der Gesamtlänge der die Baugrenzen überschreitenden untergeordneten Bauteile) als auch alle gegebene Hinweise wurden berücksichtigt und entsprechend in den Bebauungsplan, den Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die Begründung eingearbeitet- für ersteres wurde eine erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB der betroffenen Öffentlichkeit (Vorhabenträgerin) durchgeführt.

Dazu wurde die Vorhabenträgerin mit Schreiben vom 18. Dezember 2023 um Zustimmung zur Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 6 um den Zusatz „…auf einer Länge von insgesamt 7,5 m…“  bis zum 31. Dezember 2023 gebeten. Ebenfalls am 18. Dezember 2023 hat die Vorhabenträgerin schriftlich ihre Zustimmung erteilt.

Der Entwurf der Rechtsverordnung wurde ebenfalls entsprechend des Hinweises geändert.

Das Ergebnis der Rechtsprüfung sowie die Vorlage des Entwurfs des Bebauungsplans an die BVV wurden vom Bezirksamt Spandau von Berlin am 16. Januar 2024 beschlossen.

Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen keine Kosten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-117 VE und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten sind im Rahmen des mit dem Vorhabenträger abgeschlossenen Durchführungsvertrags finanziert.

Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) geändert worden ist,

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578) geändert worden ist,

Bezirksverwaltungsgesetz in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. August 2021 (GVBl. S. 982, 1239).

Berlin-Spandau, den 18. Janaur 2024

Bewig         Schatz

Bezirksbürgermeister      Bezirksstadtrat

Anlage zur Drucksache Nr.

KARTENAUSSCHNITT ohne Maßstab mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-117 VE