Drucksache - 0246/XIX  

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Verlängerung der Veränderungssperre VIII-B 12/53

im Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt

Vom     2012

Auf Grund des § 16 Abs. 1 und des § 17 Abs. 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S 692) wird verordnet:

§ 1

Die durch Verordnung vom 10. Mai 2011 (GVBL. S. 260) erlassene Veränderungssperre VIII-B12/53 wird um ein Jahr bis zum 04. August 2013 verlängert.

§ 2

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 3

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 01. September 1987 die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-B12 beschlossen und den Geltungsbereich mit Änderungsbeschluss vom 13. Oktober 2009 erweitert. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit gleichem Beschluss auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB umgestellt.

Anlass der Planaufstellung

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-B12, der hauptsächlich den historischen Kern der Spandauer Wilhelmstadt umfasst, ist neben den Wohnquartieren die Ladenstruktur – insbesondere der Facheinzelhandel – der gewichtigste wirtschaftliche Zweig und auch der größte Arbeitgeber. Die Funktion als „Ortsteilzentrum“ (gemäß STEP Zentren 3 vom 12. April 2011), die die Wilhelmstadt aufgrund des Vorhandenseins von Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung besitzt, trägt wesentlich zur Identifikationsbildung bei und stellt im Vergleich zu anderen Wohnquartieren ein besonderes Leistungsmerkmal dar.

Im Plangebiet, insbesondere entlang der Hauptgeschäftsstraßen sowie in unstrukturierten Gewerbegebieten, ist die Gefahr eines Funktionsverlustes dieser Versorgungsadern bzw. einer Störung des städtebaulichen Gleichgewichts bereits gegeben. Zudem ist im Plangebiet ein hoher Leerstand an Ladenlokalen und gleichzeitig eine große Anzahl von Anfragen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten innerhalb der letzten vier Jahre zu verzeichnen.

Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und die räumliche Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenen sozio – ökonomischen und städtebaulichen Brennpunkten wird es zu einer städtebaulich unerwünschten Wandlung kommen. Die direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das Struktur- und Erscheinungsbild der Spandauer Wilhelmstadt und zerstören ihren Charakter und die städtebauliche Qualität. Die angestrebte Stabilisierung der Funktionsfähigkeit des Gebiets, kann nur erzielt werden, wenn den hauptsächlichen Nutzungen der Baugebiete (Wohnen, Gewerbe) Vorrang eingeräumt wird und Nutzungen, wie z.B. Spielhallen, die das angestrebte Ziel stören, eingeschränkt werden.

Folgerichtig hat der Senat von Berlin mit der Ausweisung eines Sanierungsgebietes Wilhelmstadt (Veröffentlichung der Rechtsverordnung im GVBl am 31. März 2011) ein weiteres städtebauliches Instrumentarium zur Verfügung gestellt, mit dem negative Entwicklungen eingedämmt und Potenziale entwickelt werden können. Zu rund 80% befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII-B12 in diesem Sanierungsgebiet.

Über das Steuerungsinstrument Bebauungsplan wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten durch Überleitung der Genehmigungsgrundlagen auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 90 sowie ergänzender textlicher Festsetzung betrieben. Ziel des Bezirksamtes ist es mithin, eine nachhaltige sozio – ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes auch über das Instrument des Planungsrechts zu erreichen, die den Funktionsverlust der Wilhelmstadt aufhält, die Wohnnutzung stärkt und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.

Ein weiteres neu hinzugekommenes Instrument gegen eine räumliche Konzentration von Spielhallen ist das Spielhallengesetz vom 20. Mai 2011. Darin ist u.a. geregelt, dass Spielhallenstandorte untereinander einen Abstand von 500 m nicht unterschreiten dürfen sowie das Betreiben dieser Unternehmen in der Nähe von Einrichtungen, die vorwiegend von Kindern und Jugendlichen aufgesucht werden, nicht erlaubt wird.

Diese einfach-gesetzlichen Regelungen für die Zulässigkeit von dieser Art der Vergnügungsstätten stehen dem Bebauungsplan nicht entgegen.

Beschreibung des Bebauungsplangebietes

Die Ortsteilgrenzen der Spandauer Wilhelmstadt verlaufen recht unregelmäßig. Abgegrenzt wird die Wilhelmstadt im Norden durch den Burgwallgraben sowie entlang der Ruhlebener Straße / Charlottenburger Chaussee, im Osten durch die Havelchaussee sowie den Stößensee gegen Westen, im Süden durch eine ost-westlich verlaufende Linie südlich des Jaczo – Turms gegen Gatow und im Westen durch die Sandstraße gegen Staaken.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B 12 soll erheblich enger gefasst werden und sich auf das historische gründerzeitliche Zentrum konzentrieren.

Das Plangebiet wird näherungsweise im Osten durch die Straßburger Straße, die Krowel- und Götelstraße, die Franzstraße und die Pichelsdorfer Straße sowie das Gewerbegebiet am Tankerhafen, im Süden durch die Grimnitz- und die Baumertstraße, im Westen durch die Baumertstraße, die Straße Am Südpark, die Melanchthon - und die Wilhelmstraße begrenzt. Im Norden erstreckt sich der Geltungsbereich über die Höhe des Bullengrabens hinaus bis zum Brunsbütteler Damm und der Ruhlebener Straße.

Das Plangebiet nimmt somit hauptsächlich die geschlossene Mietshausbebauung der historischen Wilhelmstadt ein, die anlässlich des 100. Geburtstages von Kaiser Wilhelm I. ihren Namen erhielt. Es entstand die typische Berliner Mietskasernenstruktur in 4- bis 5-geschossiger Blockrandbebauung. Die gründerzeitliche Bebauung, die Anfang des 20. Jh. weitgehend abgeschlossen war, weist eine hohe Dichte von Kleinstwohnungen hinter überwiegend schmucklosen Fassaden ohne Erker und Balkon auf und prägt das Gebiet bis heute. Durchmischt wird die Bebauung stellenweise durch Gebäude, die in den 60er und 70er Jahren errichtet wurden.

Die Klosterstraße und die Pichelsdorfer Straße verlaufen als Nord – Südachse durch das Plangebiet. Entlang den Hauptverkehrsstraßen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentrationen, viele Billig- und Schnäppchenläden, aber nur wenige Verbrauchermärkte. In den Seitenstraßen sind Einzelhandelsstrukturen nicht stark ausgeprägt, d.h. entweder nicht vorhanden oder viele Läden stehen leer. Ein zunehmender Leerstand ist auch entlang der Hauptverkehrsstraßen festzustellen.

Neben der Wohnnutzung befindet sich lediglich das Gewerbegebiet westlich des Tankerhafens im Plangebiet.

Planerische Ausgangssituation

Der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan weist für das Plangebiet - dort, wo es noch keine festgesetzten Bebauungspläne gibt, - allgemeines Wohngebiet (westlich der Pichelsdorfer Straße sowie nördlich der Franzstraße), gemischtes Gebiet (nördlich und südlich der Borkumer Straße, östlich und westlich der Kuhnertstraße sowie östlich der Pichelsdorfer Straße und der Klosterstraße) und beschränktes Arbeitsgebiet (östlich der Götelstraße und westlich des Tankerhafens) aus.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII – B 12 den Kreuzungsbereich Borkumer Straße / Wilhelmshavener Straße als Wohnbaufläche W3, GFZ bis 0,8 und  die Fläche östlich und westlich der Klosterstraße und der Pichelsdorfer Straße zwischen Ruhlebener Straße und Brüderstraße als gemischte Baufläche, M 2 dar.

Südlich der Brüderstraße bis zur Adamstraße stellt der FNP Wohnbaufläche W1, GFZ über 1,5 dar. Für die restlichen Flächen im Geltungsbereich südlich der Adamstraße, Ecke Krumme Gärten / Seeburger Straße sowie im Bereich westlich des Tankerhafens und südlich des Burgwalls stellt er Wohnbaufläche W 2, GFZ bis 1,5 dar.

Planinhalte

Der Inhalt des Bebauungsplanes VIII-B 12 ergänzt das bestehende Planungsrecht (Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der festgesetzten Bebauungspläne), indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf das gewachsene Stadtquartier mit städtebaulichen und sozio – ökonomischen Problemen zu verhindern.

Hierzu werden die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 hinsichtlich der Art der Nutzung (allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Kerngebiet und Gewerbegebiet) übergeleitet.

Weiterhin soll in der textlichen Festsetzung Nr. 5 festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig sind.

Das von der Veränderungssperre betroffene Grundstück ist im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet und im FNP als Wohnbaufläche, W2 (GFZ bis 1,5), erfasst.

Antragsverfahren

Mit Eingangsdatum vom 28. Juli 2010 wurde die Nutzungsänderung eines Cafes als Spielhalle im Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß § 63 BauO Bln angezeigt.

Nach dem geltenden Planungsrecht wäre das Vorhaben genehmigungsfähig, widerspricht jedoch den Zielen des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-B12.

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B12 wurde mit Bescheid vom 05. August 2010 eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB der Nutzungsänderung bis zum 01. August 2011 ausgesprochen.

Zur Sicherung der Planung hat das Bezirkamt Spandau die Verordnung der Veränderungssperre B 12/53 am 10. Mai 2011 erlassen und im Gesetz- und Verordnungsblatt am 22. Juni 2011 auf Seite 260 veröffentlicht. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der vorläufigen Untersagung des Vorhabens über den Antrag anzurechnen ist. Die eingereichten Bauvorlagen wurden dem Antragsteller zurückgegeben.

Im Verlauf des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans VIII-B12 wurde der Bebauungsplan in Zusammenhang mit der Ausweisung des Sanierungsgebietes Wilhelmstadt überarbeitet. Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB - ist zur Sicherung der Planung die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr – bis zum 04.08.2013 – gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB geboten.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) durchgeführt.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 30.06.2009 über die planungsrechtliche Steuerung der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung bzw. die Änderung von Textbebauungsplänen (VIII – B 10; VIII – B 11; VIII – B 12) informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Dem Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 05. Juni 2012 die Absicht zur Verlängerung der Veränderungssperre VIII-B12/53 zur Kenntnis vorgelegt.

Das Bezirksamt hat am  . 2012 sowohl den Erlass der Veränderungssperre als auch die Vorlage der Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre an die BVV - zur Beschlussfassung - beschlossen.

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S 692).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 693).

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

Berlin-Spandau, den 03.05.2012

Das Bezirksamt

Kleebank   Röding

Bezirksbürgermeister  Bezirksstadtrat