Drucksache - 1703/XIX  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

In Anlage beigefügt:

-              Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 5.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII - B 10

-              Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre VIII-B10/63

im Bezirk Spandau

Vom                                           20..

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom
23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283), wird verordnet:

§ 1

Für das Grundstück Breitestraße 64 im Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

2

A. Begründung:

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 03.11.2009 die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-B10 beschlossen und den Geltungsbereich letztmalig mit Änderungsbeschluss vom 11.11.2014 erweitert.

Anlass der Planaufstellung

Die Spandauer Altstadt ist bereits seit geraumer Zeit einem starken Veränderungsdruck infolge der sich mehrenden Anfragen bzw. Anträgen überwiegend für Spielhallen, aber auch für Vergnügungsstätten anderer Art (z. B. Wettbüros) ausgesetzt.

Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und eine sich abzeichnende Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenem Geschäftsleerstand wird es zu einer städtebaulich unerwünschten Wandlung kommen. Die direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das historische Struktur- und Erscheinungsbild der Spandauer Altstadt und zerstören ihren Charakter und die städtebauliche Qualität.

Um städtebaulich unerwünschten Funktionsverlusten und einem zunehmenden Qualitätsverfall in diesem historischen Stadtquartier entgegenzuwirken, ist es erforderlich, Vergnügungsstätten über das Steuerungsinstrument des Textbebauungsplans VIII - B 10 im Hinblick auf die Überleitung der Planinhalte unter Anwendung der Baunutzungsverordnung von 1990 (BauNVO 90) und hinsichtlich der Konkretisierung der Planinhalte bereits vor 1990 festgesetzter Bebauungspläne auszuschließen.

Das Bezirksamt strebt eine nachhaltige ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes auch über das Instrument des Planungsrechts an, die die Vermeidung von Funktionsverlusten der Spandauer Altstadt aufhält, die Ziele der abgeschlossenen Sanierung (1978 - 1989) nicht konterkariert und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.

Beschreibung des Plangebietes

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII - B 10 soll sich auf die Bebauung zwischen dem Mühlengraben im Süden und Westen, dem Lindenufer im Osten, der Straße Am Juliusturm im Norden sowie auf die Bebauung nördlich und südlich des Kolks beschränken, da er neben den vor 1990 festgesetzten Bebauungsplänen lediglich die Nutzungstypen des Baunutzungsplans umfasst, die im Rahmen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990 überzuleiten sind.

Das Plangebiet nimmt somit hauptsächlich den alten Stadtgrundriss auf, der sich bereits im 13. Jahrhundert entwickelte und noch heute in seinem Straßenverlauf der Altstadt nachvollziehbar ist. Zwischen Mühlengraben und Lindenufer entlang der Jüdenstraße-, der Carl - Schurz- Straße und der Breite Straße blieben Gebäudetypen der unterschiedlichen Bauepochen erhalten. Sie ergeben in ihrer Gesamtheit die typische erhaltenswerte Mischung, die vom havelländischen Kleinstadthaus bis zum fünfgeschossigen Berliner Mietshaus die Baugeschichte mehrerer Jahrhunderte dokumentiert.

Die Architektur der 60er und 70er Jahre schenkte historischen Strukturen wenig Beachtung, bis Ende der 70er Jahre ein Umdenken einsetzte, und die Altstadt Spandau 1978 zum Sanierungsgebiet erklärt wurde. Im Zuge dessen wurde sie zur größten zusammenhängenden Fußgängerzone Berlins umgewandelt.

Sanierungsziel war es, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern, den "Gewerbestandort Altstadt" als kommunalen Mittelpunkt von Spandau zu stärken sowie die Altstadt als wichtigen bauhistorischen Ort Berlins zu sichern und das Stadtbild hierauf abzustimmen.

1989 wurde die Sanierung abgeschlossen, und die Spandauer Altstadt erhielt ein ansprechendes Stadtbild, in dem sich historische und neuere Gebäude harmonisch einfügen.

Seit den 90er Jahren haben stadtstrukturelle Probleme (stagnierende Wirtschaft, hohe Arbeits­losenquote, Rückgang der Kaufkraft) auch vor der Altstadt Spandau nicht Halt gemacht.

Mit beginnendem Ladenleerstand haben zunehmend Billig- und Schnäppchenläden in die freiwerdenden Flächen Einzug gehalten. Die Vermietung freier Ladenlokale tendiert in der Qualität zu Friseur- und Bäckereiketten sowie Schnäppchenläden und zu Vergnügungsstätten. Die Gefahr des "Unterlaufens" der Geschäftsstruktur durch Vergnügungsstätten ist zunehmend gegeben, so dass diese Umstände sich auf das historische Stadtbild und die zentralörtliche Funktion der Spandauer Altstadt negativ auswirken könnten.

Das Image der historischen Altstadt als Kulturzentrum Spandaus mit seinem ensembleartigen Flair verschlechtert sich und führt insgesamt zu einer negativen städtebaulichen Abwärtsspirale, was auch zu negativen Auswirkungen auf die integrierte Wohnnutzung insbesondere in den Randbereichen der Altstadt führen wird. Das Wohnen soll u.a. durch Ausschluss von Vergnügungsstätten in der Altstadt gestärkt werden.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, hat der Bezirk ein Interesse daran, Nutzungen wie Vergnügungsstätten grundsätzlich auszuschließen, die eine weitere Imageverschlechterung herbeiführen und die städtebaulich - ökonomische Situation negativ beeinflussen. Um das Sanie­rungsziel einer besseren Wohn- und Lebensqualität weiterhin zu sichern, soll Wohnen und Gewerbe der Vorrang eingeräumt werden.

Zukünftig soll die Attraktivität der kleinteiligen, abwechslungsreichen Geschäftsstruktur gestärkt und der Vorteil der Altstadt Spandau als touristischer Anziehungspunkt noch verstärkter hervorgehoben werden.

Planerische Ausgangssituation

Für das den Aufstellungsbeschluss umfassende Plangebiet weist der Baunutzungsplan - dort, wo es noch keine festgesetzten Bebauungspläne i.V.m. der BauNVO gibt, - allgemeines Wohngebiet (westlich der Jüdenstraße und östlich der Breite Straße) und gemischtes Gebiet (östlich der Jüdenstraße, westlich der Breite Straße sowie nördlich und südlich des Kolks) aus.

Der Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII - B 10 hauptsächlich gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration sowie im Bereich Kolk Wohnbaufläche, W 1 (GFZ über 1,5) dar.

Die Absicht des Bezirksamtes, den Bebauungsplan VIII - B10 aufzustellen, korrespondiert mit den im Rahmen des Wettbewerbsbeitrags "Aktive Zentren" seitens des Bezirkes formulierten Zielen, die städtebauliche Struktur und Funktion der Altstadt Spandau nachhaltig zu stärken und fortzuentwickeln.

Auch wenn der Bezirk Spandau mit seinem Beitrag nicht in die Förderkulisse des Programms "Aktive Zentren" aufgenommen wurde, hat das Bezirksamt jedoch in seinem Beschluss vom 27. Mai 2008 hervorgehoben, dass die formulierten Ziele und Maßnahmen zur Stärkung der Spandauer Altstadt als Rahmenstrategie weiterhin die Grundlage der städtebaulichen Planung bilden sollen. Seit 2010 befindet sich die Altstadt Spandau in der Kulisse der Senatsinitiative "Aktionsraum plus Spandau Mitte". Die Stärkung der Spandauer Altstadt bildet seit 2011 auch hier ein Handlungsschwerpunkt.

Der Bebauungsplan VIII - B10 ist deshalb ein folgerichtiger planungsrechtlicher Detailbeitrag, um die städtebauliche Funktion der Spandauer Altstadt nachhaltig zu sichern.

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 28. April 2015 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes "Altstadt Spandau" beschlossen.

Der Anlass zur Aufstellung einer Erhaltungsverordnung für den Bereich "Altstadt Spandau" ergibt sich aus dem sich in den letzten Jahren abzeichnenden negativen Entwicklungstrend der Altstadt als funktionales Hauptzentrum sowie auch aus den negativen Entwicklungen im Umgang mit der im Großteil historischen Bebauung und den sich daran angliedernden Straßen-, Platz- und Freiraumanlagen. Die Erhaltungsverordnung soll der Erhaltung des Erscheinungsbildes und der Wahrung der städtebaulichen Struktur dienen.

Planinhalte

Der Inhalt des Bebauungsplanes ergänzt das bestehende Planungsrecht (Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der festgesetzten Bebauungspläne), indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf gewachsene Stadtquartiere mit städtebaulichen und sozio - ökonomischen Problemen zu verhindern.

Hierzu sollen die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 hinsichtlich der Art der Nutzung (allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet und Kerngebiet) übergeleitet und Vergnügungsstätten nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) über textlichen Festsetzungen ausgeschlossen werden.

Verfahren

Mit Eingangsdatum vom 29. 07.2015 wurde der Umbau und die Nutzungsänderung in ein Café für Sportwetten gemäß § 63 BauOBln für das Grundstück Breite Straße 64 angezeigt.

Das o.g. Grundstück liegt im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans VIII-135 (festgesetzt am 19.07.1971).

Der Bebauungsplan setzt für die angefragte Fläche Kerngebiet, vier Vollgeschosse, eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Geschossflächenzahl von 2,8 bei geschlossener Bauweise fest. Die Bebauungstiefe beträgt 13 m.

Das Bezirksamt Spandau am 11.11.2014 den Beschluss über die Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs und die Änderung der Planinhalte des einfachen Bebauungsplanentwurfs VIII-B10 gefasst. Mit diesem Bebauungsplanentwurf wird für das o.g. Grundstück die Nutzungsart "Kerngebiet" des Bebauungsplans VIII-135 auf die Baunutzungsverordnung - BauNVO - in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 11. Juni 2013 (BGBI. I S. 1548), übergeleitet.

Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 3 sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs
VIII- B10 Vergnügungsstätten nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 unzulässig.

Bei dem geplanten Büro/Kaffee für Sportwetten handelt es sich planungsrechtlich um eine Vergnügungsstätte, die durch der zunehmenden Veränderung der Branchenzusammensetzung und sich abzeichnenden Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit dem bereits vorhandenem Geschäftsleerstand die städtebaulich unerwünschte Wandlung vorantreiben würde. Das Vorhaben widerspricht der Zielsetzung dieser Planung.

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B10 wurde mit Bescheid vom 17.08.2015 eine vorläufige Untersagung des Vorhabens für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, befristet.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag bzw. die der vorläufigen Untersagung anzurechnen ist.

Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Durchführung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 30.06.2009 über die planungsrechtliche Steuerung der zunehmenden Vergnügungsstättennutzung zum Schutz der gewachsenen, erhaltenswerten und zu stabilisierenden Gebietsstruktur durch die Aufstellung bzw. die Änderung von Textbebauungsplänen (VIII - B 10; VIII - B 11; VIII - B 12) informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 01. September 2015 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre VIII-B10/63 zustimmend zur Kenntnis genommen

B. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692)

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

Berlin-Spandau, den 06.01.2016

Das Bezirksamt

Kleebank              Röding

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat

4