Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

 

In Anlage beigefügt:

-          Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 20.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII - B 12

-          Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

 

VERORDNUNG

 

über die Veränderungssperre VIII-B12/51

im Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt

 

Vom     200...

 

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 13 Abs.1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

§ 1

 

Für das Grundstück Klosterstraße 5 / Brunsbütteler Damm 1 im Bezirk Spandau, Ortsteil Wilhelmstadt, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

 

§ 2

 

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, aus.

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.    die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

 

2.    das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

§ 4

 

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

 

Der Beschluss des Bezirksamtes Spandau von Berlin vom 13.10.2009 über die Änderung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplanes VIII – B 12 wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 48 vom 23.10.2009 auf Seite 2432 bekannt gemacht. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit gleichem Beschluss auf das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB umgestellt.

 

 

_{Anlass der Planung}

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-B12, der hauptsächlich den historischen Kern der Spandauer Wilhelmstadt umfasst, ist neben den Wohnquartieren die Ladenstruktur – insbesondere der Facheinzelhandel – der gewichtigste wirtschaftliche Zweig und auch der größte Arbeitgeber. Die Funktion als „Ortsteilzentrum“ (gemäß STEP Zentren 2020 vom 22. März 2005), die die Wilhelmstadt aufgrund des Vorhandenseins von Bereichen mit bedeutender geschäftlicher Nutzung besitzt, trägt wesentlich zur Identifikationsbildung bei und stellt im Vergleich zu anderen Wohnquartieren ein besonderes Leistungsmerkmal dar.

Im Plangebiet, insbesondere entlang der Hauptgeschäftsstraßen sowie in unstrukturierten Gewerbegebieten, ist die Gefahr eines Funktionsverlustes dieser Versorgungsadern bzw. einer Störung des städtebaulichen Gleichgewichts bereits gegeben. Zudem ist im Plangebiet ein hoher Leerstand an Ladenlokalen und gleichzeitig eine große Anzahl von Anfragen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten innerhalb der letzten drei Jahre zu verzeichnen.

Durch die zunehmende Veränderung der Branchenzusammensetzung und die räumliche Konzentration von Vergnügungsstätten in diesem Bereich mit bereits vorhandenen sozio – ökonomischen und städtebaulichen Brennpunkten wird es zu einer städtebaulich unerwünschten Wandlung kommen. Die direkten Verdrängungs-, aber auch die indirekt wirksamen Nachbarschaftseffekte gehen zu Lasten der traditionellen typischen Nutzungsvielfalt, verändern das Struktur- und Erscheinungsbild der Spandauer Wilhelmstadt und zerstören ihren Charakter und die städtebauliche Qualität.

 

Folgerichtig hat der Senat von Berlin, als eines von sechs Gebieten, für weite Teile des historischen Kerns der Wilhelmstadt am 03. März 2009 beschlossen, „vorbereitende Untersuchungen“ gemäß § 141 BauGB durchführen zu lassen. Die Ausweisung als Sanierungsgebiet würde ein weiteres städtebauliches Instrumentarium zur Verfügung stellen, mit dem negative Entwicklungen eingedämmt und Potenziale entwickelt werden können. Zu rund 80% befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII-B12 in diesem Untersuchungsgebiet.

 

Über das Steuerungsinstrument Bebauungsplan wird der Ausschluss von Vergnügungsstätten durch Überleitung der Genehmigungsgrundlagen auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 90 sowie ergänzender textlicher Festsetzung betrieben. Ziel des Bezirksamtes ist es mithin, eine nachhaltige sozio – ökonomische und städtebauliche Stabilisierung des Gebietes auch über das Instrument des Planungsrechts zu erreichen, die den Funktionsverlust der Wilhelmstadt aufhält, die Wohnnutzung stärkt und privaten Eigentümern und Geschäftsleuten weiter Anreize für investive Maßnahmen bietet.

 

 

Plangebiet

Die Ortsteilgrenzen der Spandauer Wilhelmstadt verlaufen recht unregelmäßig. Abgegrenzt wird er im Norden durch den Burgwallgraben sowie entlang der Ruhlebener Straße / Charlottenburger Chaussee, im Osten durch die Havelchaussee sowie den Stößensee gegen Westen, im Süden durch eine ost-westlich verlaufende Linie südlich des Jaczo – Turms gegen Gatow und im Westen durch die Sandstraße gegen Staaken.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII – B 12 soll erheblich enger gefasst werden und sich auf das historische gründerzeitliche Zentrum konzentrieren.

Das Plangebiet wird näherungsweise im Osten durch die Straßburger Straße, die Krowel- und Götelstraße, die Franzstraße und die Pichelsdorfer Straße sowie das Gewerbegebiet am Tankerhafen, im Süden durch die Grimnitz- und die Baumertstraße, im Westen durch die Baumertstraße, die Straße Am Südpark, die Melanchthon - und die Wilhelmstraße begrenzt. Im Norden erstreckt sich der Geltungsbereich über die Höhe des Bullengrabens hinaus bis zum Brunsbütteler Damm und der Ruhlebener Straße.

Das Plangebiet nimmt somit hauptsächlich die geschlossene Mietshausbebauung der historischen Wilhelmstadt ein, die anlässlich des 100. Geburtstages von Kaiser Wilhelm I. ihren Namen erhielt. Es entstand die typische Berliner Mietskasernenstruktur in 4- bis 5-geschossiger Blockrandbebauung. Die gründerzeitliche Bebauung, die Anfang des 20. Jh. weitgehend abgeschlossen war, weist eine hohe Dichte von Kleinstwohnungen hinter überwiegend schmucklosen Fassaden ohne Erker und Balkon auf und prägt das Gebiet bis heute. Durchmischt wird die Bebauung stellenweise durch Gebäude, die in den 60er und 70er Jahren errichtet wurden.

 

Die Klosterstraße und die Pichelsdorfer Straße verlaufen als Nord – Südachse durch das Plangebiet. Entlang den Hauptverkehrsstraßen befinden sich überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentrationen, viele Billig- und Schnäppchenläden, aber nur wenige Verbrauchermärkte. In den Seitenstraßen sind Einzelhandelsstrukturen nicht stark ausgeprägt, d.h. entweder nicht vorhanden oder viele Läden stehen leer. Ein zunehmender Leerstand ist auch entlang der Hauptverkehrsstraßen festzustellen.

Neben der Wohnnutzung befindet sich lediglich das Gewerbegebiet westlich des Tankerhafens im Plangebiet.

 

 

Planerische Ausgangssituation

Der Baunutzungsplan als übergeleiteter Bebauungsplan weist für das Plangebiet - dort, wo es noch keine festgesetzten Bebauungspläne gibt, - allgemeines Wohngebiet (westlich der Pichelsdorfer Straße sowie nördlich der Franzstraße), gemischtes Gebiet (nördlich und südlich der Borkumer Straße, östlich und westlich der Kuhnertstraße sowie östlich der Pichelsdorfer Straße und der Klosterstraße) und beschränktes Arbeitsgebiet (östlich der Götelstraße und westlich des Tankerhafens) aus.

 

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII – B 12 den Kreuzungsbereich Borkumer Straße / Wilhelmshavener Straße als Wohnbaufläche W3, GFZ bis 0,8 und  die Fläche östlich und westlich der Klosterstraße und der Pichelsdorfer Straße zwischen Ruhlebener Straße und Brüderstraße als gemischte Baufläche, M 2 dar.

Südlich der Brüderstraße bis zur Adamstraße stellt der FNP Wohnbaufläche W1, GFZ über 1,5 dar. Für die restlichen Flächen im Geltungsbereich südlich der Adamstraße, Ecke Krumme Gärten / Seeburger Straße sowie im Bereich westlich des Tankerhafens und südlich des Burgwalls stellt er Wohnbaufläche W 2, GFZ bis 1,5 dar.

 

 

Planinhalte

Der Inhalt des Bebauungsplanes VIII-B 12 ergänzt das bestehende Planungsrecht (Ausweisungen des Baunutzungsplanes; Inhalte der festgesetzten Bebauungspläne), indem der Ausschluss von Vergnügungsstätten festgesetzt werden soll, um den negativen Einfluss dieser Nutzungsart auf das gewachsene Stadtquartier mit städtebaulichen und sozio – ökonomischen Problemen zu verhindern.

Hierzu werden die Ausweisungen des Baunutzungsplans sowie die Inhalte der vor 1990 festgesetzten Bebauungspläne in das neue Recht der BauNVO 90 hinsichtlich der Art der Nutzung (allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Kerngebiet und Gewerbegebiet) übergeleitet.

 

Weiterhin soll in der textlichen Festsetzung Nr. 5 festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3, § 7 Abs. 2 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.133), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) unzulässig sind.

 

Das von der Veränderungssperre betroffene Grundstück ist im Baunutzungsplan als gemischtes Gebiet und im FNP als gemischte Baufläche, M 2, und dem zugeordneten Symbol für Einzelhandelskonzentration erfasst.

 

 

Antragsverfahren

Mit Eingangsdatum vom 22. Februar 2010 wurde die Nutzungsänderung eines Ladens als Spielhalle im Genehmigungsfreistellungsverfahren gemäß § 63 BauO Bln angezeigt.

 

Nach dem geltenden Planungsrecht wäre das Vorhaben genehmigungsfähig, widerspricht jedoch den Zielen des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-B12.

 

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-B12 wurde mit Bescheid vom 05. März 2010 eine vorläufige Untersagung der Nutzungsänderung bis zum 01. März 2011 ausgesprochen.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

 

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) durchgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 7.September 2010 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre VIII-B12/51 zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Das Bezirksamt hat am 14.9.2010 sowohl den Erlass der Veränderungssperre als auch die Vorlage der Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre an die BVV - zur Beschlussfassung - beschlossen.

 

 

B. Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585).

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 17. Dezember 2009 (GVBl. S. 873).

 

 

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

 

Es gibt keine Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.

 

 

Berlin-Spandau, den 30. Oktober 2010

Das Bezirksamt

 

 

Birkholz                  Röding

Bezirksbürgermeister                  Bezirksstadtrat