nützliche Hinweise

Hier finden Sie einige Hinweise, Empfehlungen, Ratschläge und Anlaufstellen, die Ihnen den Weg zur Baugenehmigung erleichtern und Sie vor „bösen Überraschungen“ bewahren sollen.

• Straßenlandabtretung
• Sondernutzung von Straßenland
• Baulastenverzeichnis
• Grundstücksteilung
• Baunebenrecht
• Altlasten
• Baumbestand auf dem Grundstück
• Bodenrichtwerte
• Katasterauszüge
• Denkmalschutz

Straßenlandabtretung

Je nach örtlicher Lage des Grundstückes sind die Straßen und Wege zur öffentlichen Erschließung noch nicht endgültig hergestellt. Damit die öffentliche Verkehrsfläche den zukünftigen Anforderungen gerecht werden kann, müssen in diesen Fällen noch entsprechende Ausbaumaßnahmen durchgeführt werden. Auch wenn der Zeitpunkt hierzu vielleicht noch nicht (endgültig) feststeht, existieren häufig aber bereits Planungen zur Breite der öffentlichen Verkehrsfläche. Damit Sie bei der Beplanung Ihres Grundstückes etwaige spätere Flächenabgaben an das Land Berlin Berlin für den Straßenausbau berücksichtigen können, erkundigen Sie sich bitte in den entsprechenden Fachämtern über den Ausbaustand ihrer Erschließungsstraße.

Ihre Ansprechpartner hierzu sind:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt: vgl. Bauberatung: Ihr Ansprechpartner

Bezirksamt Spandau von Berlin
Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt
Tiefbauamt
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt:030 / 90279 – 2721
E-Mail: Tiefbauamt

Sondernutzung von Straßenland

Sie möchten auf einer öffentlichen Verkehrsfläche z. B. für gastronomische Zwecke Tische und Stühle aufstellen, Waren ausstellen oder ein Straßenfest durchführen? Dann müssen Sie hierzu einen schriftlichen Antrag auf Sondernutzung von Straßenland bei dem zuständigen Tiefbauamt stellen. Im Rahmen dieses Antrages wird z. B. geprüft, ob und inwieweit sich die beabsichtigte Maßnahme negativ auf öffentliche Verkehrsbelange auswirkt. Werden z. B. zu viele Tische und Stühle auf dem Gehweg aufgestellt und die Fußgänger dadurch behindert, kann dem Antrag nicht stattgegeben werden.

Darüber hinaus wird vom Fachbereich Tiefbau eine Stellungnahme des Fachbereichs Stadtplanung eingeholt, das die städtebauliche Vertretbarkeit de Sondernutzung prüft.

Sofern die Verkehrsfläche auch in einem Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist, benötigen Sie zudem im Zusammenhang mit der Errichtung von baulichen Anlagen (z.B. Kioske) eine planungsrechtliche Befreiung, die vom Tiefbauamt ebenfalls im Stellungnahmeverfahren vom Fachbereich Stadtplanung eingeholt wird.

Ihr Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt
Tiefbauamt
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt: 030 / 90279 – 2721
E-Mail: Tiefbauamt

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist ein förmliches Verzeichnis, in dem grundstücksbezogen die Verpflichtung, die Unterlassung oder Duldung bestimmter Maßnahmen und Handlungspflichten öffentlich-rechtlich ggü. dem Eigentümer/Nutzer rechtsverbindlich gesichert ist. Im Vorfeld eines Grundstückskaufs oder eines Bauantrages empfehlen wir Ihnen deshalb dringend zu prüfen, ob und in welchem Umfang öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf dem i. R. st. Grundstück lasten.

Beispiele für etwaige Verpflichtungen sind z. B. notwendige Altlastenbeseitigungen, Überfahrtsrechts für hinter liegende Grundstücke, Abstandsflächenüberschreitungen u. v. mehr.

Ihr Ansprechpartner hierzu ist:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Bauaufsicht
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt: 030 / 90279 –3482
E-Mail: Baulastenverzeichnis

Grundstücksteilung

Mit einer der letzten Änderungen des Baugesetzbuches ist die Genehmigungspflicht von Grundstücksteilungen entfallen.

Die Teilungsgenehmigung wirkte als Korrektiv, um städtebaulich nachteilige Grundstücksteilungen bzw. eine unverträgliche Dichte und Ausnutzung der Grundstücke zu unterbinden. Gleichzeitig wurde bei einer genehmigten Grundstücksteilung von Baulandflächen der Rechtsanspruch auf die Bebaubarkeit aufrechterhalten. Damit war auch die Genehmigungsbehörde – ähnlich den Baugenehmigungsverfahren baurechtlich gebunden. Im Zuge der Deregulierung und der Stärkung der Eigenverantwortung der Bürgerinnen und Bürger wurde das Instrument der Teilungsgenehmigung jedoch abgeschafft. Die Pflicht zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Bebaubarkeit und Nutzung der Grundstücke gilt jedoch unverändert fort. Das bleibt für den Grundstückseigentümer nicht ohne Bedeutung.

Nach derzeitiger Rechtslage kann ein Grundstück zwar ohne Genehmigung geteilt werden. Der Grundstückseigentümer ist jedoch für die Einhaltung sämtlicher öffentlich-rechtlicher Vorschriften (insbesondere der planungsrechtlichen Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung bzw. der Vorschriften zur Einhaltung der Abstandsflächen) selber verantwortlich. Es gibt keine behördliche Prüfinstanz mehr.

Bei Zuwiderhandlungen kann die Gemeinde die Rückabwicklung der unrechtmäßigen Grundstücksteilung fordern oder in bestimmten Fällen der Grundstücksüberbauung sogar den Rückbau bzw. den Abriss von baulichen Anlagen durchsetzen. Entsprechende Fälle wurden bereits von den Berliner Verwaltungsgerichten zu Lasten der jeweiligen Grundstückseigentümer entschieden.

Bevor Sie ein Grundstück teilen oder eine Teilfläche erwerben, prüfen Sie deshalb bitte genau die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften bzw. ob sich das geplante Bauvorhaben auf der Teilfläche tatsächlich realisieren lässt. Wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.

Ihr Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbericht Stadtplanung
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt und E-Mail: vgl. Bauberatung: Ihr Ansprechpartner

Baunebenrecht

Mit dem „Bauen“ sind viele Nutzungsansprüche an das Grundstück, die Nachbarschaft und das Gebäude verbunden. Das bedeutet aber auch, dass vielerlei Vorschriften einzuhalten sind, die das Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen und Gebäudetypen regeln und einen vernünftigen Interessenausgleich gewährleisten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Bereich des Bauwesens sind im öffentlichen Baurecht mit Bundes-, Landes- und örtlichen Vorschriften definiert. Die wichtigsten Bausteine des öffentlichen Baurechts sind das Städtebaurecht des Bundes (Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung), die Landesbauordnungen und die Vorgaben der Gemeinde über die städtebaulichen Entwicklungsziele (z. B. Bebauungspläne).

Neben den Vorschriften des öffentlichen Baurechts sind jedoch weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben zu beachten, die sich aus diversen Fachgesetzen ergeben und erhebliche Auswirkungen auf die Zulässigkeit bzw. das Zustandekommen eines Bauvorhabens haben können. Diese fachbezogenen Vorschriften werden häufig auch als Baunebenrecht bezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel:

• das Denkmalschutzrecht(Externer Link)
• das Naturschutz- und Umweltrechtrecht(Externer Link)
• das Straßenrecht(Externer Link)
• das Wasserrecht
• das Abfallrecht
• das Wirtschaftsrecht (Gaststättengesetz(Externer Link), erforderliche Unterlagen)
• der Arbeits- und Gesundheitsschutz

Das Baunebenrecht bekommt insbesondere in den förmlichen Genehmigungs(freistellungs)verfahren für den Bauherrn eine besondere Bedeutung. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist er für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften vollständig selbst verantwortlich. In den übrigen formellen Verfahren erfolgt eine Prüfung und Koordination durch das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt nur noch, wenn im jeweiligen Fachrecht eine entsprechende Regelung getroffen wurde („aufgedrängtes Recht“). Da der Umfang des zu berücksichtigenden Baunebenrechts bzw. der Fachrechte in den letzten Jahren stetig zugenommen hat, ergeben sich hieraus besondere Verantwortungs- und Sorgfaltspflichten für den Bauherrn und seinen beratenden Ingenieur.

Altlasten

Das Vorhandensein von Bodenbelastungen bzw. Altlasten hat erhebliche Auswirkungen auf die Bebaubarkeit und Nutzung von Grundstücken. Für Ihre Fragen zum Thema Altlasten steht Ihnen das Umweltamt gerne zur Verfügung:

Ihr Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Umwelt- und Naturschutzamt
Umweltschutz
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt:
90279-3257 (Fr. Kelm)
90279-2550 (Fr. Dr. Wittmann)
90279-3259 (Hr. Nießen)

E-Mail: Umweltamt

Baumbestand auf dem Grundstück

Viele Grundstücke im Bezirk Spandau weisen einen zum Teil hohen Baumbestand auf, der das Stadt- und Landschaftsbild prägt und eine wichtige stadtklimatische Funktion erfüllt. Um die Wertigkeit dieser Vegetation zu erhalten unterliegen bestimmte Laub- und Nadelbäume einem besonderen Schutz und unterliegen deshalb den Regelungen der Baumschutzverordnung.

Unterliegt ein Laub- oder Nadelbaum den Bestimmungen der Baumschutzverordnung, kann der Grundstückseigentümer den Bewuchs nur mit der Zustimmung des Naturschutz- und Grünflächenamtes entfernen. Maßgeblich für das Eintreten der Schutzwirkung der Baumschutzverordnung ist der Stammumfang des Baumes, gemessen einer Höhe von 1,30 m über dem Erdboden. Der Antrag zur Fällung eines Baumes ist schriftlich an das Naturschutz- und Grünflächenamt zu richten. Sofern der Antrag auf der Basis einer Baumbewertung und unter Beachtung bestimmter zeitlicher Fällverbote (Vogelbrut- und Aufzuchtzeit) genehmigt wird, sind in der Regel Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück zu leisten. Sollte dieses nicht möglich sein, kann seitens der Behörde auch eine Ausgleichszahlung erhoben werden.

Ihr Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Umwelt- und Naturschutzamt
Naturschutz- und Grünflächenamt
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt:

Spandau-Nord: Hr. Koziolek: 030 / 90270-3035
Spandau-Süd: Fr. Thiele: 030 / 90270-3052

Bodenrichtwerte

Benötigen Sie bei Ihrem Grundstückskauf eine Orientierung, ob der verlangte m² – Preis dem Umgebungsrahmen entspricht, hilft Ihnen der Bodenrichtwertatlas des Landes Berlin weiter. Entsprechende Informationen erhalten Sie beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin

Katasterauszüge

Katasterauszüge erhalten Sie im Vermessungsamt des Bezirkes.

Ihr Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Vermessung und Geoinformation
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Telefonkontakt:
030 / 90279-2285 (Hr. Wolff)

E-Mail:
Vermessungsamt

Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Anlagen unterliegen beabsichtigte Veränderungen der denkmalrechtlichen Genehmigung. Dieses gilt auch für bauliche Veränderungen in der Nachbarschaft eines Baudenkmals. Dort greift der sog. denkmalrechtliche „Umgebungsschutz“. Erkundigen Sie sich deshalb bitte vor der Durchführung von Baumaßnahmen bei der Unteren Denkmalschutzbehörde, ob und inwieweit das Gebäude an dem bauliche Veränderungen durchgeführt werden sollen, denkmalrechtlichen Zustimmungsvorbehalten unterliegt oder diese aus der Umgebung abgeleitet werden können. Weitere Informationen zum Thema Denkmalschutz erhalten Sie auch unter unserer Rubrik Denkmalschutz/Denkmalpflege

Ihre Ansprechpartner:
Bezirksamt Spandau von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung – Untere Denkmalschutzbehörde –
Carl-Schurz-Straße 2/6
13578 Berlin

Kontakt:
Hr. Dr. Nellessen: Tel.: 030 / 90279-2469, E-Mail
Fr. Ebert (Vertretung) Tel.: 030 / 90279-2723, E-Mail

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