Soziale Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz)

Die Entwicklungen der „wachsenden Stadt“ mit den Folgen einer Verknappung preiswerten Wohnraums und der sozialen Entmischung von Wohnquartieren, prägen seit einigen Jahren vor allem die zentralen Stadtlagen Berlins. Zunehmend sind diese Dynamiken aber auch in den periphereren Stadtbezirken zu beobachten. Aufgrund des intensiven Grundstücksverkehrs und der anhaltend starken Nachfrage nach hochwertigen, gut ausgestatteten Miet- und Eigentumswohnungen unterliegt mittlerweile auch der Bezirk Spandau – insbesondere in seinen Altbaubeständen – einem zunehmenden Umwandlungs- und Aufwertungsdruck. Im Bezirk Spandau wurden daher zwei Soziale Erhaltungsgebiete gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegt. Um negative städtebauliche Auswirkungen zu verhindern, soll mit Hilfe der Sozialen Erhaltungsverordnungen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden.

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?

In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festlegung als Sozialen Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen. Diese Sozialen Erhaltungsgebiete werden auch Milieuschutzgebiete genannt.

In den Sozialen Erhaltungsgebieten sollen einerseits übermäßig teure Modernisierungen und andererseits die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Menschen werden immer häufiger nicht nur aus ihren Wohnungen, sondern auch aus ihren Kietzen verdrängt. Der Wohnungsmarkt wird zunehmend angespannter, jede Attraktivitätssteigerung erhöht die Nachfrage um eine Wohnung und jede Mietsteigerung schränkt die Auswahl verfügbarer Wohnungen für die ansässige Wohnbevölkerung ein.

Was ist zulässig, was nicht?

In Sozialen Erhaltungsgebieten bedürfen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einer Genehmigung gemäß § 173 BauGB. Dies gilt ausnahmslos sowohl für bewohnte als auch leerstehende Wohnungen und unabhängig vom Eigentümer.

Für folgende Maßnahmen wird u.a. in der Regel eine Genehmigung erteilt:
- Ersteinbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung
- Ersteinbau eines Bades
- Grundausstattung mit Sanitär-, Wasser- und Elektroinstallationen, Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen
- verpflichtende energetische Sanierungen
- Dachgeschossausbau und Neubau

Für folgenden Maßnahmen wird u.a. in der Regel keine Genehmigung erteilt:
- Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
- nicht erforderliche Grundrissänderungen
- Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
- Anbau von Balkonen, Wintergärten, Loggien oder Terrassen mit mehr als 4m² Grundfläche
- Errichtung von Zweitbalkonen, Zweitloggien, Zweitterrassen oder Wintergärten
- Einbau eines zweiten Badezimmers oder WCs
- aufwändige Badsanierungen

Abweichungen unterliegen einer gesonderten Begründung und Einzelfallprüfung.

Verkauf von Grundstücken

In Sozialen Erhaltungsgebieten besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Bezirks für Grundstücke, auf denen Wohnungen vorhanden sind. Potenzielle Käufer können die Ausübung des Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten jedoch abwenden, wenn sie sich im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung nach Vorgabe des Bezirks dazu verpflichten, die Ziele des Sozialen Erhaltungsrechts zu sichern. Wird keine Abwendungsvereinbarung abgeschlossen, übt der Bezirk das Vorkaufsrecht bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen in der Regel zu Gunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus.

Zuständigkeiten

Die Antragsunterlagen reichen Sie je nach Vorhaben bei dem zuständigen Fachbereich ein:

Verfahrensfreie Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln:

Bezirksamt Spandau von Berlin
Abteilung Bauen, Planen, Umwelt- und Naturschutz
Stadtentwicklungsamt – FB Stadtplanung -
13597 Berlin

Die Anträge auf Genehmigung verfahrensfreier Vorhaben gemäß § 61 BauO Bln können formlos gestellt werden.

Genehmigungsfreigestellte Vorhaben gemäß § 62 BauO Bln und
bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtige Vorhaben nach § 63 ff. BauO Bln:

Bezirksamt Spandau von Berlin
Abteilung Bauen, Planen, Umwelt- und Naturschutz
Stadtentwicklungsamt – FB Bau- und Wohnungsaufsicht -
13597 Berlin

Antragsformulare der Berliner Bauaufsicht

Soziale Erhaltungsverordnungen in Spandau

Soziale Erhaltungsverordnung “Spandauer Neustadt”

Soziale Erhaltungsverordnung “Wilhelmstadt”