Drucksache - 1079/XIX  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

In Anlage beigefügt:

- Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 10.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-86

- Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

VERORDNUNG

über die Veränderungssperre 5-86/62

im Bezirk Spandau

Vom    20..

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548), in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Für die Grundstücke Tiefwerderweg 1, 5, 8, 13 und die Kleingartenanlage Tiefwerder, die Kleingartenanlage Ruhlebener Straße sowie die Grundstücke Am Oberhafen 1, 7, 12, 16, 17, 22, 24, 25, 31 sowie die Schulenburgstraße 24 und das Flurstück 208/2 in der Gemarkung Spandau, Flur 17 sowie einen Abschnitt der Schulenburgstraße Bezirk Spandau, für das das Bezirksamt neben anderen Grundstücken die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A. Begründung:

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 20. März 2012 die Aufstellung des Bebauungsplanes 5-86 beschlossen.

Anlass der Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 5-86 ist die Sicherung und Qualifizierung des Hafenstandortes und angrenzender Gewerbeflächen. Auf Grundlage der bestehenden Nutzungen und räumlichen Gegebenheiten ist hierzu die Entwicklung bzw. Fortschreibung der städtebaulichen Qualität des Gebiets und dessen planungsrechtliche Definition in einer verbindlichen Bauleitplanung erforderlich. In zwei Bebauungsplanvarianten werden jeweils Nutzungen aufgezeigt, die die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten des Gebietes, neben der Sicherung des Hafenstandortes, anders akzentuieren. In Varinate 1 liegt der Schwerpunkt in der Gliederung von Gewerbegebieten. In der Varinate 2 hingegen werden ergänzend Flächen für eine Mischgebietsnutzung sowie Wohnbebauung ausgewiesen.

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans 5-86 wird eine entsprechende Grundlage geschaffen, um die zu erwartenden wechselseitigen Spannungen in der Gebietskulisse (vorhandene Wohn-, Freizeit- und Gewerbenutzung) unter Abwägung der einzelnen Fachplanungen (Step Industrie und Gewerbe, Step Verkehr und Integriertes Wirtschaftsverkehrskonzept Berlin) planungsrechtlich zu steuern.

Durch die Ziele des Bebauungsplans sollen langfristige Nutzungskonflikte insbesondere durch Lärmemissionen vermieden werden und eine ausreichende Planungssicherheit für die einzelnen Nutzungen gewährleistet werden.

Gemäß des Flächenutzungsplans (FNP Berlin) ist eine naturräumliche Aufwertung westlich der Havel vorgesehen. Dort wird entlang der Uferkante ein übergeordneter Grünzug mit öffentlicher Zugänglichkeit angestrebt. Des Weiteren ist auf Grundlage des FNP die planungsrechtliche Sicherung von Kleingartenanlagen im Bebauungsplan dauerhaft vorgesehen.

Beschreibung des Plangebietes und seines räumlichen Umfeldes

Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 34,9 ha.

Das Plangebiet ist geprägt durch gewerbliche Flächen und den Südhafen Spandau der von der Berliner Hafen – und Lagerhausgesellschaft mbH (BEHALA) betrieben wird.

Nördlich der Schulenburgstraße liegen große Gewerbeflächen überwiegend brach. Entlang der Straße Am Oberhafen hat sich produzierendes und Dienstleistungsgewerbe angesiedelt, das aber zum Teil wieder aufgeben wurde.

Die Gewerbeflächen zwischen Götelstraße und der Havel im Planbereich sind belegt mit kleinteiligen Gewerbebetrieben. Das nördliche Grundstück (Götelstraße 132/140) ist mit einer Tankstelle der Firma LAT und deren Verwaltungsgebäude bebaut. Das mittlere Grundstück (Götelstraße 124/130) liegt brach und ist von Ruderalvegetation besiedelt. Die südlichen Grundstücke, Götelstraße 118/122, sind mit einem Wohngebäude (vier Wohneinheiten), Verwaltungs- und Lagergebäuden in geschlossener Bauweise bebaut. Diese Grundstücke werden von einer Straßenbaufirma genutzt und beherbergen diverse Baucontainer, Bauwagen, Stahl T-Träger, Reifen und Teer-/Asphaltkocher. Das östliche Grundstück, Götelstraße 142/ 144, ist breitflächig mit Verbundsteinen gepflastert und wird von einem Grünstreifen gesäumt.

Die Flächen entlang des Tiefwerderweges weisen freizeitorientierte Nutzungen auf. Bis auf eine kirchliche Nutzung (Adventkapelle) sind von der Ruhlebener Straße ausgehend Kleingärten vorhanden. Weiter südlich haben sich überwiegend wassersporliche Nutzungen angesiedelt.

Über die Pichelsdorfer Straße vom Westen und über die Ruhlebener Straße vom Osten her, ist das Plangebiet an das Hauptverkehrsnetz angebunden.

Der Geltungsbereich ist ca. 1,5 km vom Spandauer Zentrum entfernt.

Die verkehrliche Erschließung mit dem ÖPNV erfolgt über den Bus 131.

Die Grundstücke des Plangebietes befinden sich bis auf wenige Grundstücke am Tiefenwerderweg und der Götelstraße in privatem Eigentum.

Planerische Ausgangssituation

Der Flächennutzungsplan (FNP Berlin) stellt für den künftigen Geltungsbereich östlich der Havel des Bebauungsplanentwurfs 5-86 als Sonderbaufläche mit gewerblichem Charakter (Hafen) dar, wobei die Grundstücke am Tiefwerderweg als Grünfläche bzw. Grünfläche - Kleingarten- dargestellt sind.

Die Grundstücke entlang der Götelstraße sind als Gemischte Baufläche M2 mit einem Grünzug entlang der Havel dargestellt.

Der Baunutzungsplan (BNP) weist den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-86 überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe III/3 aus, in der eine GRZ von 0,3 und eine BMZ von 3,6 zulässig ist. In Verbindung mit der Bauordnung von 1958 und den Überleitungsplan VIII-A von 1971 ist eine GRZ bis 0,5 im beschränkten Arbeitsgebiet zulässig. Für die westlich an das beschränkte Arbeitsgebiet angrenzenden Flächen entlang des Tiefwerderweges zwischen Ruhlebener Straße und Schulenburgstraße sowie hinteren Grundstücksteil des Grundstücks Am Oberhafen 12 weist der BNP allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe IV/3 und einer GRZ von 0,3 aus.

Für die Teilfläche der Grundstücke Götelstraße 118/140 im Planbereich gilt der einfache Bebauungsplans VIII-B12, der hinsichtlich der Art der Nutzung die Inhalte des bestehenden Planungsrechts (Ausweisungen des Baunutzungsplanes: beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe III/3) in die aktuelle Baunutzungsverordnung (BauNVO) überleitet. Des Weiteren schließt der einfache Bebauungsplan über eine textliche Festsetzung Vergnügungsstätten aus.

Beurteilung gemäß §§ 34 und 35 Baugesetzbuch (BauGB)

Die nördliche Teilfläche der nördlich des Grundstücks Am Oberhafen 16 gelegenen Fläche sowie die angrenzende Fläche an der Ruhlebener Straße (Kleingartenanlage Ruhlebener Straße) weist der BNP als Nichtbaugebiet aus. Die planungsrechtliche Beurteilung über die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet sich demzufolge nach den Entscheidungskriterien des 34 BauGB oder den Anforderungen des § 35 BauGB. Aufgrund der örtlichen Situation handelt es sich bei den Flächen um einen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Bei der nördlichen Fläche auf dem Grundstück Am Oberhafen 24, die der BNP ebenfalls als Nichtbaugebiet ausweist, handelt es sich um eine Fläche die im Bebauungs- und Nutzungszusammenhang steht und deshalb nach § 34 BauGB zu beurteilen ist.

Sanierungsgebiet Spandau-Wilhelmstadt

Der Senat von Berlin hat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes Wilhelmstadt (Veröffentlichung der Rechtsverordnung im GVBl am 31. März 2011) ein besonderes Planungs-, Steuerung- und Finanzierungsinstrument Instrumentarium zur Verfügung gestellt bekommen, um eine Verbesserung der städtebaulichen Situation in der Wilhelmstadt zu erzielen.

Die Grundstücke Götelstraße 118/140 des Planbereichs liegen im Sanierungsgebiet.

StEP Industrie und Gewerbe

Im Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe ist der Südhafen Spandau in der räumlichen Entwicklung des gewerblichen Bereichs als Hafen mit der Entwicklung als Güterverkehrssubzentrum dargestellt.

In diesem Zusammenhang ist für den Bereich das Integrierte Wirtschaftsverkehrskonzept Berlin (Stand 2005) von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz zu nennen. Es sieht eine effiziente und stadtverträgliche Gestaltung der Transporte von Waren, Gütern und Reststoffen vor.

Wohnbauflächenpotenziale im Bezirk Spandau

Zur Identifizierung von Wohnbauflächen und -potenzialen in Spandau hat der Bezirk eine Wohnbauflächenpotenzialstudie in Auftrag gegeben. Im bezirklichen Vorkonzept (Stand: Mai 2013) sind Flächen im Bereich der Straße Am Oberhafen als langfristige Potenzialflächen mit der Empfehlung Geschosswohnen/Stadtquartier enthalten.

Wesentlicher Inhalt des Bebauungsplanes

Mit dem Bebauungsplan 5-86 (Variante 1) sollen Gewerbegebiete und ein kleines Mischgebiet (0,3 ha) festgesetzt werden. In Variante 2 soll anstatt der Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 der Variante 1 eine Teilfläche als Mischgebiet und eine Teilfläche als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Die o.g. kleine Mischgebietsfläche wird dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet.

Des Weiteren sind Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingarten und ein öffentlicher Grünzug mit Zuwegung entlang der Havel sowie eine Fläche für Versorgungsanlagen (BWB) und Straßenverkehrsflächen vorgesehen.

Erforderlichkeit der Sicherung der Bauleitplanung

Rechtliche Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist, dass die in Gang gesetzte hoheitliche Planung der Sicherung bedarf. Dies gilt unabhängig einer der zu verwerfenden Varianten.

Durch den Bebauungsplan sollen nämlich insbesondere Nutzungskonflikte durch Lärmemissionen geklärt und zukünftig vermieden werden, um eine ausreichende Planungssicherheit für die einzelnen Nutzungen gewährleistet zu können.

Ein Sicherungsbedürfnis besteht, da die Planung durch konkrete bauliche Anfragen- und Anträge der inhaltlichen Zieldefinition entgegen stehen würde.

Die Notwendigkeit, Maßnahmen zur Sicherung der verbindlichen Bauleitplanung für den Großteil der Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu ergreifen, wird durch den Sachverhalt begründet, dass ohne die im Auftrag gegebene schalltechnische Untersuchung eine abschließende planungsrechtliche Beurteilung der bauliche Anfragen- und Anträge im Sinne der Konfliktvermeidung und Bewältigung nicht möglich ist. Aus der schalltechnischen Untersuchung ergeben sich Lärmkontingente. Die Geräuschemissionen der zulässigen Betriebe und Anlagen im Planbereich werden entsprechend der Kontingente soweit geregelt, wie es für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den angrenzenden Gebieten geboten ist. Da zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch keine Aussagen darüber getroffen werden kann, mit welcher Ausrichtung und in welcher Höhe Lärmkontingente festzusetzen sind, somit die Entwicklungsperspektiven für die gewerbliche Nutzung abschließend zu klären bleibt, ist eine Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich erforderlich.

Aus dem Geltungsbereich der Veränderungssperre wurden die Flächen herausgenommen, die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen und die landeseigenen Flächen. Die Sicherung ist hier bereits gegeben.

Erst vor kurzem wurde für das Grundstück Am Oberhafen 25 ein Schlossereibetrieb angezeigt (Genehmigungsfreistellung). Eine vorläufige Untersagung des Vorhabens nach § 15 BauGB (Bescheid vom 25.03.2014) wurde ausgesprochen. Ein Widerspruch gegen den Bescheid wurde eingelegt.

Durch den Ablauf der Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag auf Verlängerung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Lagerhalle im Oberhafen (s.u.) und den daran anhängigen Widerspruchsverfahren, ist es erforderlich eine Veränderungssperre zu erlassen. 

Geltungsdauer der Veränderungssperre, Verfahrenshinweise

Auf Grund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 5-86 wurde mit Bescheid vom 04. Juni 2013 eine Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag auf Verlängerung einer Baugenehmigung nach § 15 BauGB für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesetzt.

Zur Sicherung der Planung ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des prüffähigen Antrages zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Das Bebauungsplanverfahren wird nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) durchgeführt.

Auf Grund des Verfahrensstandes - vor Beteiligung der Behörden - ist mit der Verlängerung der Veränderungssperre zu rechnen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 01. April 2014 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre 5-86/62 zustimmend zur Kenntnis genommen.

B. Rechtsgrundlagen:

Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S 692).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692)

C. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Für das Land Berlin entstehen Kosten in Zusammenhang mit erforderlichen Gutachten. Eine schalltechnische Untersuchung wurde bereits in Auftrag gegeben. Die Kosten des Gutachtens wurden aus Haushaltsmittel (Kapitel 4610, Titel 89331) veranschlagt. Weitere Kosten sind im weiteren Verfahren zu beziffern. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Gutachtermittel zusätzlich zu den Haushaltsmitteln des Stadtentwicklungsamtes über den sonstigen Bezirkshaushalt generiert werden müssen.

Berlin-Spandau, den 08.05.2014

Das Bezirksamt

Kleebank Röding

Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat