Drucksache - 1289/XVIII  

Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 03. Juni 2008 über die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

 

Anlg.:            Übersichtsplan mit den räumlichen Grenzen des Bebauungsplans

 

Das Bezirksamt Spandau hat am 03. Juni 2008 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung 5-71 VE für das Gelände zwischen den Straßen Erzgebirgsweg, Westerwaldstraße, Falkenseer Chaussee und der Verlängerung der westlichen Straßenfluchtlinie der Remscheider Straße und für einen Abschnitt des Erzgebirgswegs sowie für Teilflächen der Westerwaldstraße und der Falkenseer Chaussee im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld auf der Grundlage des Vorentwurfs vom 30. April 2008 aufzustellen. Gleichzeitig wurde dem Antrag des Vorhabenträgers GSW Immobilien GmbH, auf die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans stattgegeben.

Das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren 5-71 VE wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a des Baugesetzbuchs ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 des Baugesetzbuchs durchgeführt. Für den Bebauungsplan ist eine auf die Dauer von zwei Wochen beschränkte frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs durchzuführen.

Durch Bekanntmachung in der Tagespresse soll der Öffentlichkeit Gelegenheit gegeben werden, sich durch Einsichtnahme in die Planungsunterlagen und durch Äußerungen hierzu an der Planung zu beteiligen.

Mit der Durchführung des Beschlusses wird die Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz - Stadtplanungsamt - beauftragt.

 

1.   Anlass für die Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-71 VE ist die Absicht der GSW, auf dem Eckgrundstück Westerwaldstraße/Falkenseer Chaussee ein an die heutigen Bedürfnisse angepasstes Gebäude für einen Lebensmittelmarkt sowie die hierfür notwendigen Stellplätze zu errichten.

 

Planungsrechtlich ist das Grundstück im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet der Baustufe III/3 dargestellt. Da das geplante Vorhaben sowohl die zulässige Grundflächenzahl für den benötigten Gebäudekörper als auch die gemäß § 19 (4) BauNVO zulässige Grundfläche für die Stellplätze mit ihren Zufahrten überschreiten wird und ferner eine Neuordnung der Straßenverläufe notwendig wird, ist das geplante Vorhaben nicht auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts genehmigungsfähig. Aus diesem Grunde ist die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Schaffung der planungsrechtlichen Vorraussetzungen erforderlich.

 

Das Grundstück Westerwaldstraße/Falkenseer Chaussee wird weitgehend als Stellplatzanlage für die Anwohner genutzt. Achtzehn Garagen entlang der Falkenseer Chaussee sind in Reihe auf dem Grundstück angeordnet. Ferner sollen derzeit als öffentliche Straße (Abschnitt des Erzgebirgswegs) genutzte Flächen mit in das Vorhabengrundstück einbezogen werden. Diese Flächen sind zu Verkehrszwecken nicht zwingend erforderlich. Ihrer gliedernde Funktion und Bedeutung für den nichtmotorisierten Verkehr soll durch eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fuß- und Radweg - Rechnung getragen werden.

 

Da sich das Grundstück in relativ exponierter Lage an einer Hauptverkehrsstraße und zudem in einer gut erreichbaren Ecksituation befindet, bietet sich eine Bebauung für die Versorgung sowohl des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Falkenhagener Feldes als auch für Arztpraxen und Büroräume an. Aufgrund der guten Anbindung ist das Grundstück für die geplante Nutzung geeignet.

 

Die Kaufkraftbindung für Waren des kurzfristigen Bedarf beträgt im engeren Einzugsgebiet des Falkenhagener Feldes 38,7 % und im weiteren Einzugsgebiet 28,1 %. Da normalerweise eine Kaufkraftbindung zwischen 70% und 90 % üblich ist, besteht für die Ortslage Westerwaldstraße ein großes Ansiedlungspotential[1]. Das vorhandene Ortsteilzentrum hat jedoch aufgrund der Flächen-/Raumkulisse und der eingefassten Lage für Einzelhandelsmärkte mit größerer Ausprägung nur eine geringe Attraktivität. Außerdem fehlen unmittelbar anliegende Stellplatzanlagen. Die örtlichen Bedingungen sind für Teilsegmente der Einzelhandelseinrichtungen nicht mehr zeitgemäß. Ein neuer Lebensmittelmarkt an der Falkenseer Chaussee hätte eine deutlich höhere Magnetwirkung und würde zur Aufwertung des alten Zentrums beitragen. Die vorhandenen Läden hätten aufgrund ihrer ergänzenden Nutzungen eine bessere Überlebenschance. Im Rahmen des städtebaulichen Förderprogramms Stadtumbau West (im Rahmen der Zukunftsinitiative Stadtteil) soll der aufgegebene Standort des Lebensmittelmarktes zu einer Stadtteilbibliothek umgebaut werden. Damit wird zusätzlich ein kultureller Anziehungspunkt geschaffen, der auch für zusätzliche Kaufkraftbindung sorgt.

 

2.   Beschreibung des Plangebietes

Der rd. 6.680 m² umfassende Planbereich befindet sich in einer Entfernung von ca. 2 km Luftlinie nord-westlich der Spandauer Altstadt. Die Falkenseer Chaussee verbindet als eine der großen Spandauer Ausfallstraßen das Zentrum mit dem westlichen Berliner Umland, namentlich der Stadt Falkensee. Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:

 

·         im Süden durch die Falkenseer Chaussee,

·         im Norden und Nordwesten durch die angrenzende Wohnbebauung sowie eine kleinere Ladenzone,

·         im Osten durch die Westerwaldstraße und eine östlich angrenzende Tankstelle.

 

Das Plangrundstück ist derzeit lediglich mit eine Anreihung von 18 Garagen und Stellplätzen versehen. Der nördliche Planbereich wird derzeit als öffentliche Straßenverkehrsfläche, die als "Ortsfahrbahn" dient, jedoch nicht in voller Länge erforderlich ist, genutzt.

 

Das nähere Umfeld des Plangebietes ist überwiegend durch Wohnungsbauten mit fünf bis acht Geschossen sowie einem 17-geschossigen Hochhaus geprägt, unmittelbar gegenüberliegend, südlich der Falkenseer Chaussee, befindet sich eine großflächige Einzelhandelseinrichtung (überwiegend Lebensmittel) mit entsprechend groß dimensionierter Stellplatzanlage. Für das diagonal gegenüberliegende Grundstück, Falkenseer Chaussee 241, wurde eine Baugenehmigung am 12. Februar 2008 für einen Plusmarkt erteilt.

 

Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) erschließt das Vorhabengrundstück mit den Buslinien 130 und 137. Diese Linien verbinden das Plangebiet mit dem Spandauer Zentrum. Dort bestehen Umsteigemöglichkeiten zum Fern-, Regional-, U- und S-Bahnverkehr sowie in die Berliner Innenstadt.

 

Das Bebauungsplangebiet befindet sich mit Ausnahme des Erzgebirgswegs, der Westerwaldstraße und der Falkenseer Chaussee in privatem Eigentum (GSW Grundbesitz GmbH & Co.KG). Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen liegen im Eigentum des Landes Berlin.

 

3.   Planerische Ausgangssituation

·         Der Baunutzungsplan von Berlin in der Fassung von 28. Dezember 1960 weist für das künftige Plangebiet beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe III/3 mit einer GRZ von 0,3, einer BMZ von 3,6 bei drei zulässigen Vollgeschossen in geschlossener Bauweise aus.

·         Es existieren förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien (sog. f.f.-Linien vom 3.5.1901 und vom 28.11.1906). Die Straßen- und Baufluchtlinien werden durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-71 VE überplant.

·         Das Plangebiet liegt in der Fluglärmschutzzone 3.

·         Der Stadtentwicklungsplan Gewerbe aus dem Jahre 2000 trifft keine Aussage zum Bebauungsplangebiet.

·         Der Stadtentwicklungsplan Wohnen sieht für das Plangebiet Siedlungen/Großsiedlungen des komplexen Wohnungsbaus und Komplexe des sozialen Wohnungsbaus vor.

·         Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Stadtumbaugebietes Spandau - Falkenhagener Feld (Senatsvorlage Nr. 3133/2005 vom 29.11.2005). Die Standortplanung für einen zusätzlichen Lebensmittelmarkt läuft konform mit den Zielen und den gewünschten Maßnahmen des Stadtumbaugebietes.

·         Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Abl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (Abl. S. 1233), stellt für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfes 5-71 VE sowie die angrenzenden Grundstücke Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dar. Im Kreuzungsbereich Falkenseer Chaussee/Siegener Straße/Westerwaldstraße ist außerdem eine Einzelhandelskonzentration ausgewiesen. Die Falkenseer Chaussee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt.

 

Im Hinblick auf die dargestellten Nutzungen (Wohnbaufläche/Einzelhandelskonzentration) ist die Planung aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar.

 

4.   Ziel und Zweck

Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-71 VE ist es, im Zuge des Stadtumbau West eine verbesserte Einzelhandelssituation bezogen auf die Struktur, die Lage (im gut sichtbaren Kreuzungsbereich der Falkenseer Chaussee/Westerwaldstraße) und eine bedarfsgerechte Größe zu schaffen. Hierbei sollen vorhandene Strukturen neu geordnet werden. Im Planbereich soll ein neuer, zeitgemäßer und an die heutigen Bedürfnisse angepasster Lebensmittelmarkt mit zusätzlichen Büros und Arztpraxen entstehen; der örtlichen Unterversorgung im Gebiet wird entgegengewirkt.

Neben der Stärkung der Nahversorgung soll das Vorhaben die Ortslage im Eckbereich Falkenseer Chaussee/Westerwaldstraße städtebauliche neu ordnen.

 

5.   Inhalt des Bebauungsplanes

 

Art der baulichen Nutzung

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-71 VE soll ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung - Einzelhandel, Büroräume und Praxen - festgesetzt werden.

Das städtebauliche Konzept sieht eine Stärkung des Eckbereiches durch einen zweigeschossigen Baukörper vor. In diesem Gebäude soll sich ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Geschossfläche unter 1200 m² und einer Verkaufsfläche von maximal 800 m² ansiedeln, der voraussichtlich das Erdgeschoss besetzen wird. Im Obergeschoss wären dann Flächen für Büros und Praxen verfügbar. Westlich vom Gebäude sollen auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen ebenerdige Stellplätze angelegt werden.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die überbaubare Grundstücksfläche soll über eine erweiterte Baukörperausweisung durch Baugrenzen festgesetzt werden. Es sollen zwei Vollgeschosse zwingend festgesetzt werden. Daraus ergeben sich zum derzeitigen Planungsstand rechnerisch eine GRZ von 0,38 und eine GFZ von 0,76.

Die Anlieferung kann über den verlängerten Remscheider Weg beziehungsweise über die Westerwaldstraße erfolgen.

Die Präzisierung der Nutzung und die Erschließung wird über einen Vorhaben- und Erschließungsvertrag erfolgen.

 

Straßenverkehrsfläche

Innerhalb des Plangebiets erfolgt eine Neuordnung des Erzgebirgswegs und dessen Anbindung an die Falkenseer Chaussee. Nach vertraglicher Vereinbarung mit dem Tiefbauamt und dem Investor müssen ca. 7,0 m des Straßenlandes vom Erzgebirgsweg eingezogen werden. Die verbleibenden 3,0 m sollen als öffentliche Durchwegung als Rad- und Fußweg erhalten bleiben. Der Rückbau der Straße ist vom Investor zu übernehmen, evtl. Leitungen müssen nach Rücksprache der Leitungsträger entweder gesichert oder verlegt werden. Teilflächen des Erzgebirgswegs könnten vom Investor für den Anlieferverkehr des Lebensmittelmarktes verwendet werden.

 

6.   Verfahren und Hinweise

Das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren 5-71 VE soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a des Baugesetzbuchs ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 des Baugesetzbuchs durchgeführt werden.

Der Mitteilungspflicht der Planungsabsicht gemäß § 5 (AGBauGB) und Artikel 13 Abs. 2 Landesplanungsvertrag für den Bebauungsplan 5-71 VE ist das Bezirksamt Spandau von Berlin mit Schreiben vom 21. April 2008 nachgekommen.

Bedenken zur Aufstellung werden weder von der Senatsverwaltung noch von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung erhoben.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde in seiner Sitzung am 06. Mai 2008 über die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 5-71 VE sowie seine Ziele und Zwecke informiert und hat sie zustimmend zur Kenntnis genommen.

Als nächster Schritt soll für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine auf die Dauer von zwei Wochen begrenzte frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs durchgeführt werden.

 

Parallel hierzu wird im Falkenhagener Feld im Klubhaus in der Westerwaldstraße eine Erörterungsveranstaltung für die Öffentlichkeit stattfinden.

Durch die rechtzeitige Veröffentlichung in den Tageszeitungen soll auf die Gelegenheit zur Äußerung und Erläuterung sowie auf die Erörterungsveranstaltung hingewiesen werden.

 

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 5 -71 VE als Anlage beigefügt.

 

 

Berlin-Spandau, den 11. September 2008

Das Bezirksamt

 

 

Birkholz                                                                                               Röding

Bezirksbürgermeister                                                                                    Bezirksstadtrat