Drucksache - 0264/XXI  

Entwurf zum Bebauungsplan 5-129 B für das Grundstück Nonnendammallee 128 im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVwG über den Beschluss des Bezirksamts vom 20. Juli 2021 zur Aufstellung des Bebauungsplans.

In Anlage beigefügt: ein Kartenausschnitt ohne Maßstab

1. Begründung

1.1            Anlass der Planaufstellung

Der Anlass der Planaufstellung ist die Sicherung und die Qualifizierung des Gewerbes. Zur Wahrung der wirtschaftspolitischen Leitlinie sowie der bezirklichen Einzelhandelskonzeption sollen für das Grundstück Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden.

Ein Einzelhandelsunternehmen plant auf dem Grundstück auf Grundlage bestehenden Planungsrechts eine Filiale zu errichten.

Die aktive Gewerbeflächensicherung bildet einen strategischen Schwerpunkt sowohl der gesamtstädtischen als auch der bezirklichen Planung. Das im StEP Wirtschaft formulierte Ziel ist eine am Bedarf ausgerichtete und ausgewogene Flächenentwicklung für das breite Branchenspektrum der Berliner Wirtschaft. Zahlreiche Nachfragen bei der bezirklichen Wirtschaftsförderung belegen eindrucksvoll die hohe Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken sowohl für Erweiterungen bestehender Betriebe, als auch für Neuansiedlungen. Die Aufgabe der bisherigen Autohandelsnutzung bietet die Chance, das Grundstück wieder einer gewerblichen Nutzung im produzierenden oder handwerklichen Bereich zuzuführen.

Die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discounters hingegen widerspricht zudem sowohl den gesamtstädtischen als auch den bezirklichen Zielen im Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung. Übergeordnete Ziele sind der Erhalt und die Stärkung der vorhandenen Zentren sowie die Sicherung der Nahversorgung der Wohnbevölkerung. Dabei ist die fortschreitende demografische Entwicklung zu berücksichtigen, die langfristig zu einer Abnahme der Mobilität führt und damit die Bedeutung fußläufig erreichbarer Versorgungsangebote erhöht. Gemäß dem am 03.11.2020 beschlossenen bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept (ZEHK) gibt es zwar vor allem im Hinblick auf die steigenden Bevölkerungszahlen bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten einen Expansionsrahmen für Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Betriebe von insgesamt rd. 21.300 qm Verkaufsfläche. Die Verortung dieses Potenzials orientiert sich allerdings u. A. an den folgenden Leitlinien:

„1. Die Gewährleistung der Nahversorgung, vor allem die der nicht mobilen Bevölkerung, ist sicherzustellen. Nahversorgungszentren sind vor schädlichen Auswirkungen benachbarter Einzelhandelsbetriebe, insbesondere großflächiger Einzelhandelseinrichtungen zu schützen. […]

6. Nahversorgungsangebote sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln; außerhalb von Zentren nur dann, wenn sie der Sicherung der Nahversorgung der dort wohnenden Bevölkerung dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren haben.“

Das Grundstück liegt in einem traditionell gewerblich geprägten Gewerbeband, welches von der Siemensstadt bis nach Haselhorst reicht. Die nächstgelegenen Zentren sind das Nahversorgungszentrum (NVZ) Haselhorst sowie das Ortsteilzentrum (OTZ) Siemensstadt. In der Nachbarschaft befindet sich die Fachmarktagglomeration (FMA) Paulsternstraße mit zwei Betrieben der Nahversorgung.

Das NVZ Haselhorst liegt räumlich zentral im Ortsteil Haselhorst und nimmt damit eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnquartiere ein. Gleichwohl bestehen funktionale Mängel aufgrund der kleinteiligen, z.T. modernisierungsbedürftigen Ladenstruktur und des partiellen Leerstands.

Das OTZ Siemensstadt verfügt insgesamt über 11.500 m² VK. Der Schwerpunkt befindet sich mit 5.000 m² in der „Kaufmitte Siemensstadt“. Aufgrund der geringen Differenzierung des Einzelhandelsangebots, einem niedrigen Angebotsstandard sowie fehlender Aufenthalts- und Umfeldqualität hat das Zentrum seit Jahren eine geringe Entwicklungsdynamik.

Für beide Ortsteile wurde ein integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) erarbeitet, welches in Kürze in die Festsetzung eines Stadtumbaugebietes münden soll. Wesentliches Ziel ist dabei die Stärkung und Qualifizierung der jeweiligen Zentrumsfunktionen.

Im Rahmen der Entwicklung von den zwei gesamtstädtisch bedeutenden Stadtentwicklungsprojekten „Insel Gartenfeld“ sowie „Siemensstadt²“ sollen gemäß dem bezirklichen ZEHK jeweils Nahversorgungszentren entstehen. Bei beiden Projekten wurde gutachterlich ein Tragfähigkeitsrahmen bestimmt und anschließend eine Begrenzung der Verkaufsflächenentwicklung festgelegt, um die bestehende Zentrenstruktur nicht zu gefährden.

Ein großflächiger Lebensmitteldiscounter, der einerseits entlang der Nonnendammallee, einer der wichtigsten Ost-West-Verbindungen im Westraum Berlins sowie außerhalb fußläufiger Erreichbarkeit von Wohngebieten gelegen ist, zielt ausschließlich auf autoorientierte Kundschaft. Damit besteht generell die Gefahr der Schwächung bezirklicher Zentren durch Kaufkraftabflüsse.

Zudem legt das ZEHK als einen bezirklichen Grundsatz für Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche fest, dass es keine Inanspruchnahme gewerblicher Bauflächen (GI- und GE-Flächen auf B-Plan-Ebene) geben soll.

Die Ansiedlung des geplanten Marktes ist weder mit gesamtstädtischen Zielen, noch mit dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept in Einklang zu bringen. Die bezirklichen Anstrengungen zur Stärkung der benachbarten Zentren würden damit konterkariert. Eine Anpassung des bisherigen Planungsrechts ist daher dringend erforderlich.

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Das Planungsgebiet ist Teil Ortsteils Haselhorst und liegt ca. 3 km östlich der Spandauer Altstadt. Das Plangebiet wird im Süden durch die Nonnendammallee, durch die Paulsternstraße im Osten, das Grundstück Paulsternstraße 7 im Norden und Paulsternstraße 9 im Westen umschlossen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 5.600 m² und befindet sich in Privateigentum.

Umgeben wird das Plangebiet von großflächigem Gewerbe.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Das geltende Planungsrecht wird durch den Baunutzungsplan bestimmt, der das Gebiet als beschränktes Arbeitsgebiet mit Baustufe III/3 darstellt.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche M2 dar.

Der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR), der zum 01. Juli 2019 in Kraft getreten ist, weist den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans 5-129 B als „Gestaltungsraum Siedlung“ aus.

1.4 Inhalt des Bebauungsplans

Für das Plangebiet ist die Festsetzung eines Gewerbegebiets gem. § 8 BauNVO vorgesehen. Beabsichtigt ist die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Einzelhandelsnutzungen ausschließt und somit die gewerbliche Nutzung des Grundstücks sichert sowie nachteilige Auswirkungen auf die Zentrenstruktur des Bezirks verhindert.

Die weiteren Inhalte der Planung werden im weiteren Verfahren konkretisiert.

Der Bebauungsplan soll nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren geführt werden. Die Voraussetzungen für diese Verfahrensart liegen vor. Bei der Planung handelt es sich gemäß § 13a Abs. 1 BauGB um eine sog. „andere Maßnahme der Innenentwicklung“. Das städtebauliche Ziel liegt in der Erhaltung und Sicherung der charakteristischen Nutzung des Gewerbestandortes.

Die Kappungsgrenze von 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist kein Hindernis für die Durchführung des Verfahrens. Mehr als die nach aktuellem Baurecht zulässige Grundfläche soll nicht festgesetzt werden. Vielmehr soll gemäß dem Gebot der planerischen Zurückhaltung agiert werden, weshalb sich die Festsetzungen auf die Art der Nutzung konzentrieren und das Maß der Nutzung unangetastet lassen sollen.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung vom 10. August 2021 die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans 5-129 B zustimmend zur Kenntnis genommen.

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Ob dem Bezirk die Erarbeitung des Bebauungsplans 5-129 B neben Personalkosten weitere Kosten z. B. durch die Beauftragung von Gutachten entstehen, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar. Die Erforderlichkeit von Gutachten wird im weiteren Verfahren und Hinzuziehung der bezirklichen Fachämter geprüft.

3. Sonstiges

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ohne Maßstab beigefügt.

4. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 26. April 2022 (BGBl. I S. 674).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1119).

Berlin-Spandau, den 18. Mai 2022

Dr. Brückner        Schatz

Bezirksbürgermeisterin      Bezirksstadtrat