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Zahl der Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlagen

Zahl der Vollgeschosse

Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse und die Festlegung der Höhe der baulichen Anlage dient zur Bestimmung der Höhenentwicklung von Gebäuden und baulichen Anlagen und hat damit erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild bzw. die Silhouette einer Stadt. Wann ein Geschoss rechnerisch als Vollgeschoss zu bewerten ist, wird in den Bauordnungen der Länder definiert. Es existiert zwar keine einheitliche Definition, gleichwohl orientieren sich die Bundesländer aber im Wesentlichen an der Musterbauordnung des Bundes. In Berlin regelt der § 2 Abs. 11 den Vollgeschossbegriff.

Mit dem in der Bauordnung genannten Bestimmungsmaß wird vorgegeben, ab welchen lichten (Raum-)Innenhöhen ein Geschoss rechtlich als Vollgeschoss zu beurteilen ist. Gem. der aktuellen Berliner Bauordnung ist dieses dann der Fall, wenn das Geschoss über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat. Damit können auch Keller- und Dachgeschosse als Vollgeschosse gelten. Da es sich insoweit um ein Mindestmaß und nicht um ein Höchstmaß handelt, können trotz gleicher Anzahl der Vollgeschosse architektonisch unterschiedlich hohe Gebäude entstehen. In bestimmten städtebaulichen Situationen kann es deshalb erforderlich sein, nicht die Anzahl der Vollgeschosse festzusetzen, sondern die absolute Höhe eines Gebäudes.

Hinsichtlich der Vollgeschossfestsetzung und deren Anwendung im Bauplanungsrecht ist bei der Errichtung von Bauvorhaben unbedingt die Besonderheit zu beachten, dass nach der Rechtsprechung des Berliner Oberverwaltungsgerichts bei einer planungsrechtlichen/städtebaulichen Vollgeschossprüfung im Gegensatz zur bauordnungsrechtlichen Prüfung immer die Bauordnung zugrunde zu legen ist, die bei der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes gegolten hat. Obergerichte in anderen Bundesländern vertreten hierzu durchaus andere Auffassungen.

Da aufgrund dieser Besonderheit im Genehmigungsverfahren häufig Verständnis- und Definitionsprobleme auftreten, beraten wir Sie hierzu gerne bereits im Entwurfsstadium Ihres Bauvorhabens.

Wenn die max. Höhe einer baulichen Anlage festgesetzt ist, handelt es sich hierbei um einen abschließenden absoluten Wert. Erforderlich ist jedoch, dass ein Bezugspunkt festgelegt wird, ab dem die Höhe gemessen bzw. ermittelt wird. Die Höhe kann als Oberkante für den Gebäudefirst oder die Gebäudetraufe differenziert festgelegt werden, um z. B. die Auswirkungen der Gebäudehöhe auf das Ortsbild unter Berücksichtigung örtlicher Gegebenheiten situationsbezogen zu steuern.

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