Siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Beschlussfassung
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 12 BezVG

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I. Der sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16-17 und Stargarder Straße 51-52 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, einschließlich Begründung wird gemäß § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) beschlossen.

 Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung soll Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht abändern, einschließen.

II. Der Entwurf der Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.

3.          Begründung

Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans IV-23 erfolgte bereits 1994 zur Sicherung von öffentlicher  Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentlicher Kinderspielplatz/Parkanlage und Flächen für Wohnen. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt für Berlin am 18.02.1994, S. 492.

Mit Schreiben vom 13.03.2014 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg (GL 5) über die Absicht des Bezirksamts, das Verfahren des Bebauungsplans IV-23 fortzuführen sowie einen Verfahrenswechsel in das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) vorzunehmen, informiert.

Mit dem Schreiben vom 08.04.2014 teilte SenStadtUm II C mit, dass gegen die Pla-nungsabsicht keine Bedenken bestehen, dringende Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt sind und das Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB durchgeführt werden kann. Die GL 5 teilte mit Schreiben vom 09.04.2014 mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung vereinbar sei.

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 10. März 2015 beschlossen, das Verfahren des Bebauungsplans IV-23 für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 – 17 und Stargarder Straße 51 – 52 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg fortzuführen und in das beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB) zu wechseln. Die Bekanntmachung des geänderten Aufstellungsbeschlusses erfolgte ortsüblich im Amtsblatt für Berlin am 17.04.2015, S. 589.

Die Information, dass das Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach §°2 Abs.  4 BauGB durchgeführt werden soll sowie über den Ort und den Zeitpunkt der Information gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB erfolgte ortsüblich im Amtsblatt für Berlin am 17.04.2015, S. 589.

Der Öffentlichkeit wurde vom 11. Mai bis einschließlich 29. Mai 2015 gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB Gelegenheit gegeben, sich über die Planungsziele zu informieren und sich zur Planung zu äußern. Es wurden keine Äußerungen seitens der Öffentlichkeit abgegeben.

Mit Schreiben vom 15.04.2015 wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 33 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, sowie die Fachämter des Bezirksamtes, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gebeten, innerhalb eines Monats zum B-Planentwurf IV-23 und seiner Begründung Stellung zu nehmen.

10 Beteiligte haben sich nicht innerhalb der Frist geäußert. Es wurde davon ausgegangen, dass keine Bedenken bestehen oder deren Belange nicht berührt sind.

Die Auswertung der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt.

Der Planung von vornherein entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor.

Im Ergebnis der Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen werden an dem Bebauungsplan und dem Begründungstext zum Bebauungsplan mit Stand von heute folgende Anpassungen / Ergänzungen vorgenommen:

        Das Grundstück Ahlbecker Straße 16 hat eine Größe von 589 m² und befindet sich im Privateigentum. Von dem Grundstück sollen 463 m² als öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz und 126 m² als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden sollen. Die Festsetzung des allgemeinen Wohngebiets ist zwar privatnützig, wird der Eigentümerin jedoch nicht erlauben, ein Wohngebäude zu errichten. Die Festsetzung dient dazu, den vorhandenen Bestand abzubilden, der durch die Errichtung des Vorhabens auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 17 nebst Überbau auf das Grundstück Ahlbecker Straße 16 entstanden ist und für die auch eine Zugangs-Baulast besteht. Die Bebauung beruht auf dem funktionalen Zusammenhang, der auf Grund der wechselseitig abgegebenen Anerkenntniserklärungen der Eigentümer der Ahlbecker Straße 17 und Ahlbecker Straße 16 am 11.05.1995 entstanden ist. Der Bestand ist mit dem planerischen Konzept vereinbar und soll als solcher in jedem Falle in den Bebauungsplan übernommen werden. Die Planzeichnung und die Begründung werden entsprechend angepasst.

        Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 17.02.2015 auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz eine erste Verkehrswertermittlung erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach  rd. 60 €/m² betragen. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden. Der Bezirk Pankow ist bereit, eine entsprechende Entschädigung zu tragen.

        Hinweise und Anforderungen zur Planzeichnung und Plangrundlage wurden vom Fachbereich Vermessung vorgetragen. Diese werden mit Erstellung des Reinplans berücksichtigt.

        Die Anregungen und Hinweise des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow zur öffentlichen Fuß- und Radwegebeziehung werden übernommen und der Begründungstext entsprechend überarbeitet. Die Schaffung einer Radwegeverbindung ist nicht beabsichtigt.

        Die Anregungen und Hinweise des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow (SGA) zum Geh- und Fahrrecht, eine Feuerwehrzufahrt von 5,50 m Breite zu sichern, wird gefolgt. Auf dem Grundstück Ahlbecker Straße 16 sind mehrere Baulasten eingetragen, u.a. eine Feuerwehrzufahrt und eine Zugangsbaulast für die Ahlbecker Straße 17. Die Zugangs-Baulast wurde im Jahr 1995 mit einer Breite von 5,0 m eingetragen. Für dieses Grundstück wird nunmehr als erforderliche Breite für die Feuerwehrzufahrt 5,50 m von der Feuerwehr und dem BWA gefordert. Die erforderlichen Flächen werden nun als allgemeines Wohngebiet mit einer mit einem Geh-, Fahr und Leitungsrecht zu belastenden Fläche festgesetzt. Die Feuerwehrzufahrt ist weiterhin für das Grundstück Ahlbecker Straße 17 erforderlich.

        Die Anregungen des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow die Fläche der Feuerwehrzufahrt insgesamt an die Ahlbecker Straße 17 abzugeben, kann nicht gefolgt werden, da der Bebauungsplan keine Aussagen zur Einteilung der Grundstücke trifft. Zudem befinden sich die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und 17 in Privateigentum. Eine Übertragung kann daher nur privatrechtlich erfolgen.

        Die Hinweise des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow hinsichtlich eines möglichen Konfliktpotenzials durch einen neuen westlichen S-Bahn-Zugang Prenzlauer Allee können durch Festsetzungen nicht gelöst werden. Straßenquerungen sind nicht Gegenstand von Festsetzungen. Eine Durchwegung innerhalb der öffentlichen Grünfläche ist nicht beabsichtigt.

        Die Hinweise des Umwelt- und Naturschutzamtes Pankow zu den angepassten Daten der Spielplatzplanung werden übernommen und der Begründungstext entsprechend überarbeitet.

        Das Grundstück Stargarder Straße 51 ist als Teil der altlastenverdächtigen Fläche Nr. 7328 im Bodenbelastungskataster (BBK) registriert. Die Aufnahme in das BBK erfolgte aufgrund der gewerblichen Vornutzung des Grundstücks. Im Jahr 1998 wurden bereits Bodenuntersuchungen auf dem Grundstück durchgeführt. Diese Untersuchungen ergaben teilweise Bodenbelastungen durch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Nach 1998 wurde auf dem Grundstück ein öffentlicher Kinderspielplatz errichtet. Bauunterlagen über die Errichtung des Kinderspielplatzes liegen nicht mehr vor. Daher war nicht zweifelsfrei feststellbar, ob die Bodenbelastungen im Rahmen der Spielplatzgestaltung beseitigt wurden. Zur Klärung der aktuellen Bodensituation war eine erneute Untersuchung auf dem Kinderspielplatz durchzuführen (Bodenuntersuchung der Firma Geotop von 2016).

     Gegenüber der aktuellen Nutzung des Grundstücks Stargarder Straße 51 als Kinderspielplatz bestehen keine Bedenken. Jedoch ist aus Vorsorgegründen der Oberboden im Bereich der MP 1 ca. 35 cm tief gegen unbelasteten Boden in Z0-Qualität auszutauschen bzw. in etwa gleicher Stärke mit Z0-Material zu überdecken. Diese Maßnahme sollte mittelfristig, d. h. in ca. drei bis vier Jahren, durchgeführt werden.

          Sollte das Grundstück in Zukunft anderweitig genutzt werden (z. B. zur Errichtung einer Wohnbebauung), ist bei der Durchführung von Aushubarbeiten in Teilbereichen mit dem Anfall von belastetem Aushubmaterial zu rechnen. Dieser Aushub wäre dann ggf. als gefährlicher Abfall zu entsorgen. Ein aktueller Sanierungsbedarf der tiefer liegenden Bodenbelastungen wird derzeit nicht gesehen. Die Hinweise zu den im Plangebiet genannten Flächen mit Altlastenverdacht werden in der Begründung entsprechend der Aussagen im Bodengutachten überarbeitet.

        Gemäß den Angaben der Gemeinsamen Landesplanung ist der mit Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 16.06.2015 für unwirksam erklärte Brandenburgische Verordnung über den LEP B-B weiterhin anzuwenden. In Begründung wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen.

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat am 22.08.2017 mit Beschluss Nr. (VII-0221/2017) dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung zu den Stellungnahmen der Behörden zugestimmt. Das Ergebnis wurde der BVV mit Vorlage Drs.-Nr. VIII-0247 am 13.09.2017 zur Kenntnis gegeben.

Ebenso wurde am 22.08.2017 beschlossen für den Bebauungsplanentwurf IV-23 vom 8. August 2017 gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und parallel dazu die erneute Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen.

Mit Schreiben vom 01.09.2017 wurden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB 27 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, sowie die Fachämter des Bezirksamtes, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, gebeten, innerhalb eines Monats zum B-Planentwurf IV-23 und seiner Begründung erneut zu den Änderungen Stellung zu nehmen:

18 Stellen haben sich schriftlich geäußert. 7 Stellungnahmen enthalten Anregungen zur Planung, deren Berücksichtigung eine Änderung der Begründung erfordert . In 11 dieser Stellungnahmen wird lediglich mitgeteilt, dass keine Bedenken gegen die Planung bestehen.

Im Ergebnis der Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen waren folgende Ergänzungen und Änderungen der Begründung notwendig:

          Die Anregungen und Hinweise des Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, es seien die Abstandsflächen auf dem Grundstück Stargarder Str. 52 unzulässig. In der Begründung wird ergänzt, dass die Baukörperausweisung zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des §°23 BauNVO festsetzt und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Unterschreitung der Abstandflächen zugunsten einer bestandsorientierten Arrondierung der erhaltungsrechtlich geschützten Bebauungsstruktur ist städtebaulich gerechtfertigt. Beim Heranbauen an die Baugrenzen ist die Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig. Darüber hinaus ist für das Grundstück eine ausreichende Belichtung aufgrund der Baukörperstellung sowie der Lage der jeweiligen Bebauung zur Himmelsrichtung nach Süden zum öffentlichen Spielplatz gewährleistet. Bei den getroffenen Regelungen (Baukörperfestsetzung) handelt es sich hier gemäß § 6 Abs. 5 Satz 4 BauO Bln um „ausdrückliche Festsetzungen“. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der Abstandsflächen gewahrt. Durch die günstige Orientierung nach Süden zum öffentlichen Spielplatz ist eine gute Belichtung der Gebäude gewährleistet.

          Die Hinweise des Umwelt- und Naturschutzamtes Pankow zu den aktuellen Daten der Spielplatzplanung werden übernommen und der Begründungstext entsprechend überarbeitet. Seit 2015 hat sich das Spielflächendefizit erhöht und liegt gegenwärtig bei 542 m² Nettospielfläche. Bei einer Überbauung des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 würde das Spielflächendefizit auf 842 m² Nettospielfläche ansteigen. 

               Die SE Facility Management hat mitgeteilt, da sich das Grundstück Ahlbecker Straße 16 noch in Privateigentum befindet, seien die finanziellen Voraussetzungen für den Grunderwerb zu schaffen. Von Seiten des Grundstückseigentümers kann nach Inkrafttreten des Bebauungsplans ein Übernahmeverlangen / Entziehungsverfahren beantragt werden. Im Gegenzug ist es dem Land Berlin auf der Grundlage des Bebauungsplans  möglich, in einem Verkaufsfalle das Vorkaufsrecht auszuüben und – sofern ein anzustrebender freihändiger Erwerb scheitern sollte – ein Enteignungsverfahren zu beantragen und durchzuführen. Dem Land Berlin entstehen Kosten für den Grunderwerb für die als öffentliche Grünfläche festzusetzende Teilfläche von 463 m² des 589 m² großen Grundstücks Ahlbecker Straße 16. Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 17.02.2015 auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz eine erste Verkehrswertermittlung erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach rd. 60 €/m² betragen. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden. Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der in dem Zeitpunkt des Enteignungsantrags aktuell neu ermittelt werden würde. Es könnte ein höherer Wert zum Zeitpunkt des Enteignungsantrags festgestellt werden, der dann auch im Haushalt zu berücksichtigen wäre.

          Aufgrund der Aussage der Berliner Wasserbetriebe (BWB) und der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz II D 25 sei damit zu rechnen dass Regen- und Mischwassereinleitungen eine wesentliche Belastungsgröße für das sensible Gewässersystem darstellen und ein umsichtiger Umgang mit Regenwasser besonders wichtig ist. Eine entsprechende Darlegung wird in die Begründung aufgenommen. Eine Festsetzung der dezentralen Versickerung ist aufgrund der bereits geltenden Bestimmungen des § 36 BWB nicht erforderlich. In der Begrünung wird ergänzt: Die vorhandenen Mischwasserkanäle stehen aufgrund ihrer begrenzten Leistungsfähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung und die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um vorwiegend der Bestandssicherung, in dem keine neuen Bauflächen ausgewiesen werden.

               Vattenfall Europa hat darauf hingewiesen, dass sich u.a. 110-kV Kabel Stromleitun-gen in der Straße befinden. Es besteht somit keine Erforderlichkeit für eine zusätzliche Sicherung der Leitungen.

          Der Hinweis des Landesdenkmalamtes, dass direkt sich gegenüber dem Geltungsbereich das Ensemble „Bahnhofsanlage Prenzlauer Allee mit Mühlenstumpfrest und Mietshäusern“ befindet wird in der Begrüdnung ergänzt.

Die ortsübliche Bekanntmachung des Auslegungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt für Berlin am 1. September 2017 (ABl. S. 4172). In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB ohne Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt wird und dass ein Antrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder nur verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Zusätzlich wurde die Öffentlichkeitsbeteiligung durch Veröffentlichung in der Tagespresse (Berliner Zeitung) am 1. September 2017 und im Internet bekanntgemacht.

Vom 11. September 2017 bis einschließlich 11. Oktober 2017 wurde der Entwurf des Bebauungsplans IV-23 mit seiner Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung im Stadtentwicklungsamt, Storkower Straße 113, Zimmer 304a zur Einsichtnahme bereit gehalten. In der Zeit, Montag bis Mittwoch von 8:30 bis 16:30 Uhr, Donnerstag von 9:00 bis 18.00 Uhr und Freitag von 8:30 bis 14:30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung konnten sich die Bürger den Bebauungsplanentwurf erläutern lassen.

Während des Auslegungszeitraums erfolgte des Weiteren eine Präsentation des Bebauungsplans und der Begründung in Anwendung des § 4a Abs. 4 Satz 1 BauGB im Internet.

Mit Schreiben vom 1. September 2017 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB über die Öffentlichkeitsbeteiligung informiert.

Die Öffentlichkeit hatte somit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf und die Begründung einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte.

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung sind zwei Stellungnahmen abgegeben worden.

Die erste Stellungnahme regte an, das Thema „Wohnungsbau im geschützten Wohnsegment“ zu berücksichtigen, sofern dies Gegenstand des Bebauungsplan ist. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist mit den Planungszielen nicht vereinbar. Unabhängig davon sind in einem allgemeinen Wohngebiet neben Wohngebäuden und auch Anlagen für soziale Zwecke zulässig. Eine Errichtung und Nutzung von Wohnungen oder Unterkünften für Obdachlose ist damit planungsrechtlich möglich.

Mit der zweiten Stellungnahme wurden Namens und in Vollmacht der Eigentümerin Ahlbecker Straße 16 Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf IV-23 geltend gemacht:

Die Eigentümerin will das Grundstück mit einem Wohngebäude bebauen. Dies lasse der Bebauungsplanentwurf derzeit nicht zu. Damit seien die privaten Belange der Eigentümerin durch den Bebauungsplanentwurf nicht beachtet. Folgende Themen wurden im Einzelnen vorgebracht:

• Städtebauliche Erforderlichkeit und ein schon heute absehbares Vollzugshindernis der Planung aus wirtschaftlichen Gründen, weil der Bezirk für den Grunderwerb über keine Haushaltsmittel von mehr als 1,2 Mio. Euro verfüge.
• Eine fehlerbehaftete Abwägung, da das Eigentumsrecht durch den Bebauungsplan völlig entwertet sei. Der Bezirk müsse der Eigentümerin im Rahmen der planerischen Abwägung neben den öffentlichen Interessen auch ein Baurecht zugestehen, um die privaten und öffentlichen Interessen in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Die Abwägungen zum möglichen Enteignungsverfahren und den Kosten des Grunderwerbs seien völlig fehlerhaft. Ferner fehle es an einer gerechte Lastenverteilung, an einer sachlichen Rechtfertigung für den massiven Eingriff und an einer Berücksichtigung des unterbreiteten Kompromissvorschlags, der eine Bebauung mit einem Wohngebäude nebst Anlage der Restflächen als öffentliche Grünfläche und einer öffentlichen Durchwegung vorsehe. Es liege ein Sonderopfer des privaten Eigentümers vor.

Zum Erforderlichkeitsgebot:

Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der Bezirk Pankow ist vom Gesetzgeber ermächtigt, die Städtebaupolitik zu betreiben, die seinen städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Im Rahmen des Erforderlichkeitsgebots geht es demnach um die generelle städtebauliche Erforderlichkeit der Planung im Sinne einer grundsätzlichen Rechtfertigung, nicht hingegen um die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung, für die das Abwägungsgebot gilt.

Der Aufstellung des Bebauungsplans liegt im Wesentlichen das planerische Konzept zugrunde, nahezu die gesamten Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 und das Grundstück Stargarder Straße 51 als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Spielplatz festzusetzen und planungsrechtlich zu sichern.

Die Erforderlichkeit der Aufstellung des Bebauungsplans wird durch den bestehenden erheblichen städtebaulichen Bedarf belegt sowie durch die Umstände, dass der Bezirk Pankow bereit und in der Lage ist, die als öffentliche Grünfläche festzusetzenden Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 zu erwerben.

Dem Kinderspielplatz Ahlbecker Straße 16 / Stargarder Straße 51 kommt innerhalb der Planungsregion Helmholtzplatz eine herausragende besondere Bedeutung zu, da er im Wesentlichen zur Minderung der bestehenden erheblichen Defizite bei der Versorgung mit Kinderspielflächen gemäß Kinderspielplatzgesetz beiträgt. Im Planungsraum 32 fehlen insgesamt 12.004 m² Nettospielflächen, davon 542 m² in der Versorgungseinheit 32D, zu der das Plangebiet gehört.

Mittel für den Grunderwerb sind unter Kapitel 3810 / Titel 82164 im Haushalt 2018 des Bezirksamtes Pankow, Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden.

Für die Einzelheiten wird auf die Vorlage zur Kenntnisnahme mit dem dort als Anlage 2 beigefügten Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen.

Zum Abwägungsgebot:

Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Aus der Stellungnahme der Eigentümerin ergibt sich, dass sie ihr Grundstück Ahlbecker Straße 16 mit einem Wohngebäude bebauen möchte und folglich vollumfänglich dem Planentwurf widerspricht, so dass grundsätzlich alle Interessen aus der Eigentümerstellung in die Abwägung einzustellen und diese wegen der grundrechtlich geschützte Baufreiheit grundsätzlich mit hervorgehobener Bedeutung für die Abwägung zu gewichten sind.

Eine planerische Festsetzung stellt in Bezug auf die von ihr erfassten Flächen eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, wenn sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Abwägung der abwägungserheblichen Belange durch einen oder mehrere hinreichend gewichtige städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. Dies gilt - wegen ihrer Eingriffsqualität - auch im Falle der Aufhebung der Privatnützigkeit für die davon betroffenen Flächen und deren Grundeigentümer. Sofern die Stellungnahme der Eigentümerin dahin gehend verstanden werden soll, dass ihr ein Baurecht im Bebauungsplan (zwingend) zugestanden werden muss, steht dies mit den vorstehenden Grundsätzen zur Abwägung nicht im Einklang und wird dem wegen der nachfolgend darzulegenden hinreichend gewichtigen städtebaulichen Gründe nicht gefolgt.

Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, dass die festzusetzenden öffentlichen Grünflächen bereits seit 1999 tatsächlich als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz und als Fußwegeverbindung zwischen Stargarder und Ahlbecker Straße zur Verfügung stehen und genutzt werden. Diese tatsächliche Nutzung hat ihren Rechtsgrund in dem mit dem Rechtsvorgänger der Eigentümerin geschlossenen Vertrag vom 26./27.10.1994 und in der Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers vom 11.05.1995 zu den vorgesehenen Festsetzungen für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und Ahlbecker Straße 17.

Aus diesen Gründen wird die Abwägung in zwei Stufen durchgeführt: auf der ersten Stufe erfolgt die Abwägung unter Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung der Rechtsvorgängerin vom 11.05.1995; auf der zweiten Stufe wird die Abwägung ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung vorgenommen.

Zur ersten Stufe:

Der Rechtsvorgänger der Eigentümerin und der Eigentümer des Grundstücks der Ahlbecker Straße 17 haben am 11.05.1995 das folgende ein Anerkenntnis erklärt:

„Hiermit erkenne ich und für meine Rechtsnachfolger die künftigen Festsetzungen des Entwurfes zum Bebauungsplan IV-23 / Stand April 1995 entsprechend Anlage 1, für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 und 17 im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin an.

Diese einseitige Willenserklärung hat grundstücksbezogene Wirkung, die kraft Gesetzes auch gegen den Rechtsnachfolger gilt und im Sinne einer ruhenden öffentlichen Last wirkt.“

Soweit es nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, bleibt, hat die Anerkenntniserklärung vollumfängliche Geltung mit grundstücksbezogener Wirkung. In planungsrechtlicher Hinsicht ist der baurechtliche Status des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 durch die Anerkenntniserklärung des Rechtsvorgängers festgelegt. Den planungsrechtlichen Status muss auch die Eigentümerin als Rechtsnachfolgerin gegen sich gelten lassen und alles unterlassen, was mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vereinbar ist. Mit der Anerkenntniserklärung geht ein Verzicht auf eine weitergehende Berücksichtigung der durch den Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 betroffenen Belange in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einher.

Der vorgetragene Belang, ein Wohngebäude auf dem Grundstücks Ahlbecker Straße errichten zu wollen, ist folglich in der Abwägung nicht weiter zu berücksichtigen, weil die Interessen des Rechtsvorgängers bereits hinreichend berücksichtigt wurden. Entsprechendes gilt für eine vorgebrachte gerechte Lastenverteilung, für eine fehlende sachliche Rechtfertigung und für den Kompromissvorschlag, die Bebauung mit einem Wohngebäude nebst Anlage der Restflächen als öffentliche Grünfläche und einer öffentliche Durchwegung vorzusehen.

Für die Einzelheiten und soweit nach dem Entwurf des Bebauungsplans vom August 2017 am östlichen Rand des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 auf Teilflächen ein allgemeines Wohngebiet vorgesehen wird, wird auf die Bezirksamtsvorlage zur Beschlussfassung mit dem dort als Anlage 2 beigefügten Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen.

Zur zweiten Stufe:

Die zweite Stufe die Abwägung erfolgt ohne Berücksichtigung der Anerkenntniserklärung.

Auf Grund des vollumfänglichen Widerspruchs der Eigentümerin werden alle Interessen aus der Eigentümerstellung in die Abwägung eingestellt und diese wegen der grundrechtlich geschützten Baufreiheit grundsätzlich mit hervorgehobener Bedeutung für die Abwägung gewichtet. Zu den Eigentümerinteressen gehören danach hier im Einzelnen das Vertrauen und Interesse an einer Aufrechterhaltung der Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, das Vertrauen und den Erhalt getätigter Investitionen, das Vertrauen in den Geschehens- und Zeitablauf seit Beginn der Aufstellung des Bebauungsplans, das Interesse an Nutzung und Verwertung (insbesondere Verkauf und Grundpfandrechte) des Grundstücks sowie das Interesse an einer Umplanung des Entwurfs vom April 1995 zum Erhalt der baulichen Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Für das planerische Konzept des Bezirks Pankow streiten die folgenden öffentlichen Belange, denen eine uneingeschränkte Abwägungserheblichkeit zukommt und denen zum Teil sogar ein herausragendes Gewicht und höchste Dringlichkeit zugemessen wird. Diese öffentlichen Belange  stehen den privaten Belangen gegenüber:

               Die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB und die sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien und der jungen Menschen nach § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB mit dem zu beseitigenden städtebaulichen Missstand der erheblichen Unterversorgung des Planungsraums 32 mit Spielflächen und dem sich daraus ergebenden städtebaulichen Bedarf.

          Die Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile nach § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB gemäß den fortgeltenden (Planungs-) Zielen aus den vorbereitenden Untersuchungen zur Festlegung des Sanierungsgebiets „Helmholtzplatz“ mit einem erheblichen Defizit an öffentlichen Spielflächen.

          Die Ergebnisse eines vom Bezirk Pankow beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Gestalt des Entwicklungskonzepts soziale und grüne Infrastruktur des Bezirks Pankow.

          Das integrierte Stadtentwicklungskonzept Humannplatz/Ostseestraße, dass mit hoher Priorität den Bau eine Fußgängerbrücke zwischen dem Grundstück Ahlbecker Straße 6 und dem S-Bahnhof Prenzlauer Allee vorsieht sowie eine Fußwegeverbindung auf den Grundstücken Stargarder Straße 51 und Ahlbecker Straße 16, die die drei kleinere Spielplätze miteinander verbinden soll und die zum anderen eine Verbindung in die Senefelder Straße bis zum Helmholtzplatz schafft.

          Die umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sowie die Darstellungen von Landschaftsplänen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstaben c) und g) BauGB, weil der Planungsraum 32 im Landschaftsprogramm in Bezug auf die Freiraumversorgung der Wohnquartiere als innerstädtisches Wohnquartier mit der höchsten Dringlichkeitsstufe I dargestellt ist.

Demgemäß steht eine Bebauung des Grundstücks durch die Eigentümerin den wesentlichen Planungszielen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans diametral entgegen. Ein entsprechendes Ergebnis gilt auch für eine vollständige Umplanung für die Flächen des Grundstücks Ahlbecker Straße 16. In beiden Fallgestaltungen würde ein zusätzlicher Bedarf für öffentliche Spiel- und Freiflächen entstehen und das erhebliche Spielflächendefizit erhöhen.

Im Rahmen der Prüfung der Nachteile und Zumutbarkeit einer vollständigen Aufhebung der Bebaubarkeit nach § 34 BauGB für die oben aufgeführten und gewichteten Eigentümerinteressen wird vom Bezirk Pankow als bedeutender Nachteil berücksichtigt, dass mit dem Bebauungsplan diese Eigentümerinteressen nebst einer künftigen baulichen Nutzung und Verwertung der Grundflächen vollständig entfallen. Dabei ist aber, die Bedeutung abschwächend, zu berücksichtigen, dass auf dem Grundstück der Eigentümerin keine privatnützige Nutzung ausgeübt, keine bestandsgeschützten baulichen Nutzungen vorhanden sind und somit bislang keine bedeutenden Werte geschaffen wurden. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung nach der zulässigen Nutzung oder nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung hier zu leisten sein wird, werden für den Grunderwerb im Haushalt entsprechende Mittel bereitgestellt und bereitgestellt werden.

Auf Grund der singulären Situation des Grundstücks Ahlbecker Straße 16 im Plangebiet und im Planungsraum 32 als letzte verbliebene unbebaute Flächenreserve zur Errichtung eines Spielplatzes besteht ein sachlicher Grund, die Eigentümerin im Vergleich mit den Eigentümern der bebauten Wohngrundstücke anders zu behandeln und eine öffentliche Grünfläche Zweckbestimmung Spielplatz festzusetzen. Eine gerechte Lastenverteilung zwischen den privaten Eigentümern kommt nicht in Betracht. Es ist auf das Grundstück der Eigentümerin Zugriff zu nehmen. Ein unzulässiges Sonderopfer im Sinne einer „isolierten“ eigentumsverdrängenden Bebauungsplanung liegt nicht vor.

Nach Abwägung der Einwände und Hinweise wird festgestellt, dass die öffentlichen und privaten Belange auf dem Grundstück miteinander konkurrieren und nicht nebeneinander realisiert werden können. Angesichts des herausragenden Gewichts der Wohn- und sozialen Bedürfnisse der Familien mit mehreren Kindern, der Schaffung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen sowie der Freiraumversorgung der Wohnquartiere als innerstädtisches Wohnquartier überwiegen die öffentlichen Belange die privaten Eigentümerinteressen und werden diese aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit mit der Festsetzung der öffentlichen Grünfläche Zweckbestimmung Spielplatz zur Geltung gebracht.

Für die Einzelheiten wird auf die Vorlage zur Kenntnisnahme mit dem dort als Anlage 2 beigefügten Vermerk über die Abwägung zu den Stellungnahmen im Rahmen der öffentlichen Auslegung verwiesen.

Im Ergebnis der Abwägung zu den Anregungen erfolgen keine Änderungen durch zusätzliche Festsetzungen (Die detaillierte Auswertung ist in der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt V. Verfahren 10. Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB dargelegt). Die Anregungen führen zu keiner Ergänzung oder Änderung der Planzeichnung und bei den textlichen Festsetzungen.

Das Bezirksamt Pankow hat der Auswertung und dem Abwägungsergebnis zu den Beteiligungen gemäß § 4 Abs. 2 und § 3 Abs. 2 BauGB zugestimmt und den sich daraus ergebenden Entwurf des Bebauungsplans IV-23 vom 8. August 2017 beschlossen. Die BVV hat dazu eine Vorlage zur Kenntnisnahme erhalten.

Damit ist das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan IV-23 in der Bezirksverwaltung abgeschlossen. Der Bebauungsplan IV-23 vom 8. August 2017 und die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB (siehe Anlage 1) liegen der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung gemäß § 6 Abs. 1 AGBauGB i. V. m. § 12 Abs. 11 BezVG mit dieser Vorlage vor.

Seit dem Vierten Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Ausführung des Bauge-setzbuchs vom 23.06.2015 ist die Anzeige eines Bebauungsplanentwurfs bei der für die verbindliche Bauleitplanung zuständigen Senatsverwaltung nicht mehr vorgesehen, wenn keine dringenden Gesamtinteressen Berlins nach § 7 Absatz 1 AGBauGB berührt sind. Dies ist beim Bebauungsplan IV-23 gegeben.

Da das Verfahren förmlich vor dem 13. Mai 2017 eingeleitet wurde und da die Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1 Satz 1 BauGB oder nach sonstigen Vorschriften dieses Gesetzes vor dem 16. Mai 2017 eingeleitet worden ist, kann das Bebauungsplanverfahren gemäß § 245c Abs. 1 BauGB nach den vor dem 13. Mai 2017 geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden.

Nach der Beschlussfassung wird das Bezirksamt daher den Bebauungsplan IV-23 vom 8. August 2017 als Rechtsverordnung festsetzen. Der Entwurf der Rechtsverordnung liegt der Beschlussvorlage als Anlage 2 zur Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG vor.

Die BVV wird über den Erlass der Rechtsverordnung zu gegebener Zeit in Kenntnis gesetzt.

4.          Rechtsgrundlagen

§ 246 Abs. 1, 2 und 4 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 1 AGBauGB

§ 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 BezVG

§ 36 Abs. 2b, Abs. 3 BezVG

5.          Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die Grundstücke Ahlbecker Straße 16 (teilweise) und die Stargarder Straße 51 sind als Grün- und Erholungsanlage genutzt, als solches abschließend gestaltet und sollen im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ festgesetzt werden.

Dem Land Berlin entstehen Kosten für den Grunderwerb für die Teilfläche von 463°m² des 589 m² großen Grundstücks Ahlbecker Straße 16. Für das Grundstück Ahlbecker Straße 16 wurde am 17. Februar 2015 auf der Grundlage der tatsächlich ausgeübten Nutzung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz eine erste Verkehrswertermittlung erstellt. Der ermittelte Verkehrswert gemäß § 194 BauGB würde danach  rd. 60 €/m² betragen. Die Entschädigung in einem Enteignungsverfahren bemisst sich nach dem Verkehrswert, der auf den Zeitpunkt der Enteignungsentscheidung aktuell neu ermittelt werden würde. Mittel für den Grunderwerb sind unter Kap. 3810 / Titel 82164 im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehen.

Für den Fall, dass ein Versuch des freihändigen Erwerbs scheitert, ermöglicht der Bebauungsplan im Verkaufsfalle das Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB auszuüben. Sofern der freihändige Erwerb nicht möglich ist, bleibt als ultima ratio die Enteignung, sofern das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. Hierfür wäre eine angemessene Entschädigung zu leisten. Sofern die Aufwendungen für die Entschädigung im Falle der Enteignung die unter Kap. 3810 / Titel 82164 im Haushalt des Straßen- und Grünflächenamtes Pankow vorgesehenen Mittel für den freihändigen Erwerb übersteigen, ist dies im Haushalt entsprechend zu berücksichtigen.  Der Bezirk Pankow ist bereit und in der Lage die von der Enteignungsbehörde festzusetzende Entschädigung zu tragen.

Für das Grundstück Stargarder Straße 51 entstehen keine Kosten, da es sich bereits im Eigentum des Landes Berlin befindet. Die Errichtung der öffentlichen Grünanlage - öffentlicher Spielplatz ist bereits erfolgt. Es entstehen somit keine weiteren Kosten.

6.          Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

7.          Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

8.          Kinder- und Familienverträglichkeit

Durch die Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentlicher Spielplatz“ soll dem Anspruch sozialverantwortlicher Wohngebietsversorgung mit Kinderspielplätzen im Ortsteil Prenzlauer Berg Rechnung getragen werden. Dies kommt insbesondere Familien mit Kindern zugute, für die in Wohnortnähe zusätzlich Spielflächen mit einen differenzierten, unterschiedlichen Altersgruppen entsprechenden Spielflächenangebot gesichert werden. Ergänzend zum erweiterten Spielflächenangebot sollen auch qualitative Verbesserungen für Kommunikation und Begegnung im öffentlichen Raum erfolgen.

Anlagen:
1. Begründung zum Bebauungsplan IV-23 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
2. Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans IV-23 

E n t w u r f     Anlage 2

V e r o r d n u n g

über die Festsetzung des Bebauungsplans IV-23

im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

Vom   201

Auf Grund der §§ 10 Abs. 1 und 246 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Fünften Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs vom 6. Dezember 2017 (GVBl. S. 664), wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan IV-23 vom 8. August 2017 für die Grundstücke Ahlbecker Straße 16-17 und Stargarder Straße 51-52 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung und Bürgerdienste, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung und Bürgerdienste, Stadtentwicklungsamt, Fachbereiche Stadtplanung und Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Unbeachtlich werden

1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 und Absatz 2a Nummer 3 und 4 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,

2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs und

4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber dem örtlich zuständigen Bezirksamt Pankow von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin, den    201

Bezirksamt Pankow von Berlin

Bezirksbürgermeister  Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste