Bezirkliches Wohnbaukonzept in Pankow

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Das Wohnbaukonzept stellt einen Orientierungsrahmen über die weitere städtebauliche Entwicklung des Wohnungsbaus im Bezirk dar, identifiziert Schwerpunkte des künftigen Neubaus und hilft, die dadurch erforderlichen Infrastrukturfolgebedarfe frühzeitig in die Fachplanungen einzubeziehen.

Anlass und Ziel des bezirklichen Wohnbaukonzepts (WBK)

Berlin verzeichnet seit 2010 wieder ein Wachstum der Bevölkerung. Der Bezirk Pankow gehört schon seit längerer Zeit zu den entscheidenden Wachstumsgebieten Berlins an Einwohnern. Er ist ein Schwerpunkt für Neubautätigkeiten in der Stadt. Ein landesweites Abbild der wohnungsbezogenen Situation in Berlin wurde durch den im Juli 2014 beschlossenen Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen 2025 vorgelegt. Er bildet die Grundlage und den Orientierungsrahmen für die mittel- und langfristige Programmplanung der Wohnungspolitik. Durch den im Rahmen der Bevölkerungsprognose vorhergesagten hohen Bedarf an Wohnungen in den nächsten Jahren, wird es erforderlich neue Wohngebiete mit einer nennenswerten Anzahl von Wohnungen zu errichten. Die dynamischen Wachstumsprozesse der letzten Jahre machten es erforderlich, im Rahmen einer Konzeptstudie mögliche Wohnflächenpotenziale und deren Eignung für eine Entwicklung, vorzugsweise im Geschosswohnungsbau, zu untersuchen sowie darüber hinaus, Aussagen über deren Eignung und zeitliche Entwicklungsfähigkeit zu treffen.

Ziel des Wohnbaukonzepts (WBK) ist die Ermittlung und Bewertung der bezirklichen Wohnbauflächenpotenziale sowie die Klärung der sich daraus ergebenen strategischen Ausrichtung für den künftigen Wohnungsneubau im Bezirk Pankow. Das WBK wurde mit den im selben Zeitraum erarbeiteten bezirklichen Fachkonzepten „Zentrenkonzept“ und „Entwicklungskonzept für die soziale und grüne Infrastruktur“ abgeglichen und verknüpft.

Aufbau des bezirklichen Wohnbaukonzepts (WBK)

Das WBK beginnt mit einer Analyse der bezirklichen Wohnungsmarktsituation und Wohnungsmarktnachfrage, die auch die demographische Entwicklung sowie die Sozialstruktur und Haushaltsentwicklung umfasst. Weiterhin konnten während der Bearbeitungsphase die neuesten Daten der „Bevölkerungsprognose 2015/2030“ (Februar 2016) des Landes Berlin mit einbezogen werden. Zudem wurden in einer ausführlichen Flächenpotenzialerhebung nicht nur auf die bezirkliche Wohnbauflächendatei und die Potenzialliste des Wohnbauflächeninformationssystem (WoFIS) des Landes Berlin zurückgegriffen, sondern auch mögliche Ergänzungsstandorte betrachtet. Hierzu zählen u.a. Nachverdichtungspotenziale durch den Dachgeschossausbau im Gründerzeitbestand sowie in Siedlungen der 1920-40er Jahre, Potenziale in Nachkriegssiedlungen durch Aufstockung oder bauliche Ergänzungen, Potenziale durch Baulückenschließung und Nachverdichtung von Einfamilienhausgebieten.

Des Weiteren setzte sich die Studie mit der Qualifizierung der ermittelten Wohnbaupotenziale auseinander. Dazu wurden die einzelnen Potenzialflächen einer Wertung unterzogen, Zieldichten formuliert, Aussagen zur zeitlichen Realisierungswahrscheinlichkeit getroffen und künftige Schwerpunktbereiche für den Wohnungsneubau definiert. Für alle 16 Bezirksregionen des Bezirks Pankow wurden eigene Wohnbauflächenprofile erstellt.

Ergebnis des WBK-Pankow

Im Ergebnis werden die Entwicklungsschwerpunkte und prioritären Wohnbaustandorte im Bezirk dargestellt und die entsprechenden Handlungsempfehlungen übermittelt. Mit dem bezirklichen Wohnbaukonzept Pankow liegt nunmehr erstmalig eine Untersuchung zum Stand der wohnungswirtschaftlichen und wohnungsbezogenen Situation im Bezirk vor. Diese zeigt, dass auf dem Berliner und Pankower Wohnungsmarkt insbesondere Wohnungen zu günstigen Mieten erforderlich werden, damit die Konkurrenz um den Wohnraum nicht zu Lasten der unteren Einkommensgruppen entschieden wird. Mit dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung hat der Senat die Grundlagen geschaffen, um im Rahmen von Bauleitplanverfahren zur Grundstücksentwicklung den Bau von preisgedämpften, günstigen Wohnungen anteilig zu sichern.

Das entwickelbare Wohnungsneubaupotenzial beträgt bis 2030 rund 39.500 Wohneinheiten (WE). Hierzu gehören ebenfalls die künftigen Standorte Elisabethaue (ca. 5.000 WE) und Heinersdorfer Straße/Ost (ca. 3.000 WE). Der durch den prognostizierten Bevölkerungszuwachs (rd. 61.100 EW) erforderliche Neubaubedarf beläuft sich bis 2030 auf ca. 31.900 Wohneinheiten. Der Mehrbedarf könnte demnach mengenmäßig gedeckt werden.

Die im bezirklichen Wohnbaukonzept Pankow dargestellten landeseigenen wie auch privaten Wohnbauflächenpotenziale wurden auf ihre Entwicklungsmöglichkeiten hin untersucht.

Die Qualifizierung der Potenzialflächen erfolgte in zwei Schritten:
  1. Bewertung der Potenzialflächen anhand definierter Kriterien und anschließende Gewichtung mittels Bewertungsmatrix.
  2. Abschätzung der Realisierungswahrscheinlichkeit und zeitliche Priorisierung.

Zur qualitativen Eignungsprüfung der möglichen Wohnbaustandorte wurde eine Bewertungsmatrix entwickelt, in der alle Flächen (ab 50 WE) einer einheitlichen Bewertung unterzogen wurden. Die einzelnen Bewertungsergebnisse ermöglichen eine Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnbaustandorte untereinander. Die ergänzenden Potenziale durch Baulückenschluss und Nachverdichtung wurden keiner separaten Eignungsprüfung unterzogen.

Die vier Oberkategorien für die Bewertung sind:
  • Erschließung und Erreichbarkeit,
  • Bebaubarkeit und Verfügbarkeit,
  • Wohnumfeld und Versorgungsgrad,
  • Planungsrecht.

Der Großteil der ermittelten Neubaupotenziale sammelt sich auf 19 großen Potenzialflächen im Bezirk. Auf diesen Flächen bestehen Neubaupotenziale von rd. 23.600 Wohneinheiten. Das bedeutet eine Konzentration von 71 % des gesamten Neubaupotenzials (33.078 WE) auf den betreffenden Flächen.

Diese Flächen können mittel-, langfristig sowie perspektivisch die künftigen Wohnungsneubauschwerpunkte des Bezirks bilden. Die besondere Bedeutung der Flächen ergibt sich aus der Größe der Wohnbaupotenziale. Allerdings werden für die Entwicklung dieser Flächen umfangreiche infrastrukturelle Maßnahmen erforderlich, damit die ermittelten Potenziale auch tatsächlich in diesem Umfang realisiert werden können.

Das WBK empfiehlt, bezüglich der großen Potenzialgebiete, die Entwicklung vorrangig auf den landeseigenen Flächen zu betreiben.

Neben dem Erfordernis, möglichst schnell Wohnraum zu schaffen, darf aber auch die langfristige Entwicklung der bestehenden Stadtquartiere nicht vernachlässigt werden. Die neuen Siedlungen müssen sich in die Umgebung einfügen, die städtebauliche Maßstäblichkeit beachten und keine sozialen und demografischen Satelliten bilden. Dies betrifft insbesondere die randstädtischen Schwerpunktbereiche.

Für eine effektive Bewältigung der umfassenden Stadtentwicklung wird sich der Bezirk Pankow auf der Grundlage politischer Zielsetzungen und in Zusammenarbeit mit der Landesverwaltungen auf Schwerpunktbereiche konzentrieren.

Ausblick und Status des WBK

Der Bezirk und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt werden die erforderlichen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der avisierten Wohnbauflächenpotenziale schaffen. Die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchung dienen als Arbeitsmittel für die weiteren Planungsprozesse. Das WBK ist selbst keine rechtliche Grundlage. Es ist Grundlage für die weitere Betrachtung der Wohnungsbauentwicklung im Bezirk Pankow.

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Wohnbaukonzept Pankow

PDF-Dokument (14.9 MB) - Stand: April 2016 - Textlicher Teil barrierefrei

Ansprechpartner

Für weitergehende Informationen steht Ihnen seitens des Stadtentwicklungsamtes des Bezirks Pankow, Fachbereich Stadtplanung, Herr Bernd Weissenow, zur Verfügung:
Tel.: (030) 902954123
Mail: bernd.weissenow@ba-pankow.berlin.de