Drucksache - 1106/VI
Die
erbetene Einschätzung des Versorgungsstandes des Siedlungsgebietes im Bezirk im
Bereich des Einzelhandels betrifft ein sehr spannendes Thema mit vielfältigen
Aspekten. Ich möchte
als erstes auf die Frage eingehen: Welche Kriterien sind bei einer
stadtplanerischen bzw. planungsrechtlichen Beurteilung von besonderer
Bedeutung? Die Zulässigkeit
von Einzelhandelsvorhaben ist in breitem Rahmen gegeben, sofern die Vorhaben
der Nahversorgung dienen. Besondere Regelungen bestehen für großflächige
Einrichtungen mit mehr als 800 m². Derartige Betriebe sind i.d.R. nur in
Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig, also über Bebauungspläne bzw. in
Einzelfällen über die „Einfügung“ gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Weite Teile
der Siedlungsgebiete des Bezirks gehören zum „unbeplanten
Innenbereich“. Dort regelt sich die Zulässigkeit nach der „Einfügung
in die nähere Umgebung“ gemäß § 34 Baugesetzbuch. Die Diskussion um die
allgemeine Zulässigkeit der Discounter mit einer Verkaufsfläche unterhalb der
Grenze der Großflächigkeit ist bekannt. Entlang der
Haupterschließungsstraßen ist somit in der Regel die Zulässigkeit der
Ansiedlung von Betrieben der Nahversorgung, also bis 800 m² Verkaufsfläche,
gegeben. Wesentlich
für eine Betrachtung aus stadtplanerischer Sicht sind die seit 2007
eingeführten Regelungen des Baugesetzbuches, wonach in § 1 die Gewährleistung
der Nahversorgung der Bevölkerung in die Liste der besonderen Belange bei
der Planung aufgenommen wurde. Weiterhin
wurde durch Ergänzungen der Schutz „zentraler Versorgungsbereiche“
als Instrument der Planung in § 9 sowie als Kriterium zur planungsrechtlichen
Zulässigkeit in § 34 BauGB ermöglicht. Zur
Umsetzung dieser Regelungen hat die Bezirksverordnetenversammlung im Mai diesen
Jahres das Zentren- und Einzelhandelskonzept beraten und auch als sektorale
Bereichsentwicklungsplanung beschlossen. Damit erreicht das Konzept eine
Verbindlichkeit für planungsrechtliche Entscheidungen bei der Beurteilung von
Anträgen und der Ziele bei Bebauungsplanverfahren. Gibt es
in den Siedlungsgebieten „Zentren der Nahversorgung“ oder eher
Ansammlungen verschiedener kleiner Läden und Dienstleistungen? Dazu ist
festzustellen, dass im Ergebnis der Bestandsanalyse des Zentren- und
Einzelhandelskonzepts die Hönower Str. (nördlich und überwiegend südlich des
S-Bahnhofs Mahlsdorf) unstrittig ein historischer Ort ist. Weniger
stark als weiteres Ortsteilzentrum ausgeprägt ist der südliche Bereich des Hultschiner
Dammes.
Längs der Chemnitzer
Str. haben sich in Streulagen mehrere Einzelhandelsstandorte angesiedelt.
Allein im Bereich südlich der Heerstr. konzentrieren sich Einzelhandel und
Dienstleistungen so, dass im Sinne der rechtlichen Anforderungen von einem
Nahversorgungszentrum gesprochen werden kann, also einer Mischung von
Nahversorgungsangeboten für Waren des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen
wie Apotheke, Ärzte, Bank, Reinigung, Schuster u.a. In Biesdorf
dominiert das Entwicklungsgebiet Biesdorf-Süd mit seiner Planung und dann auch
durch die Umsetzung des Biesdorf-Centers. Mit
Ausnahme des als Teil der Großsiedlung errichteten Nahversorgungszentrums
Cecilienstraße in Biesdorf sind ansonsten nur Einzelstandorte im
Siedlungsgebiet zu verzeichnen. Wie
stellt sich der Versorgungsstand konkret dar? Insgesamt
liegt die Verkaufsflächendichte in den Siedlungsgebieten mit 1.606
m²/1.000 EW über dem Bezirksdurchschnitt von 1.359 m²/1000 EW, was
jedoch allein durch die nicht zentrenrelevanten Sortimente mit ihrem Anteil
definiert wird. Der liegt bei 818 m²/1.000 EW gegenüber dem
Bezirksdurchschnitt, der nur 469 m²/1.000 EW beträgt. Sowohl die
Nahversorgungssortimente mit 480 m²/1.000 EW im Siedlungsgebiet gegenüber
482 m²/1.000 EW des Bezirkes als auch die zentrenrelevanten Sortimente
mit 380 m²/1.000 EW im Siedlungsgebiet zu 408 m²/1.000 EW im Durchschnitt des
Bezirkes sind leicht geringer entwickelt, ohne Defizite aufzuzeigen. Das
„einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau“ ist ein wichtiger Faktor
zur Beurteilung der Ansiedlungsabsichten von Einzelhandelsstandorten. Die
Erhebung ist hier von der Gesellschaft für Konsumforschung durchgeführt worden.
Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt (gleich 100) liegt das Kaufkraftniveau
in Biesdorf bei 110, in Kaulsdorf bei 111, in Mahlsdorf bei 109, in den
Siedlungsgebieten gesamt bei durchschnittlich 110. Das ist
also erheblich über dem Berliner Durchschnitt (der Berliner Durchschnitt liegt
bei 95), also auch über dem Marzahn-Hellersdorfer Durchschnitt, der bei 97
liegt. Eine gute Voraussetzung für Ansiedlungen im Bezirk. Die
teilräumliche Entwicklung gemäß Zentren- und Einzelhandelskonzept wird durch
das Bezirksamt entsprechend der Bestandsanalyse und der Projektion der Bevölkerungsentwicklung
in den einzelnen Ortsteilen unterstützt. Das heißt zum Beispiel für Biesdorf:
Der Entwicklungsspielraum ist im Wesentlichen ausgeschöpft. Jedoch gilt es, die
Stabilisierung der Nahversorgungszentren Cecilienstraße erfolgreich fortzusetzen.
Aktuelle
Entwicklungen in den einzelnen Ortsteilen: In Biesdorf
wird die planungsrechtliche Sicherung der Entwicklung des
Nahversorgungszentrums Cecilienstraße vorangetrieben. Voraussichtlich im I.
Quartal des Jahres 2009 soll dazu eine weitere Beteiligung der Öffentlichkeit
dort durchgeführt werden. Die
Genehmigungsreife für einen Frischemarkt an der Köpenicker Straße, südlich des
Balzerplatzes, wird zurzeit vorbereitet und angestrebt. Der
Standort für einen Discounter in Streulage an der Marzahner Chaussee, am
Eingang zum Magerviehhof, ist angefragt worden und entspricht den Kriterien des
Zentrenkonzeptes. Kaulsdorf ist geprägt durch die große Anzahl
von Streulagen längs der B 1/5. Die
Entwicklung des Nahversorgungszentrums am S-Bahnhof ist durch die
entsprechenden Beschlüsse der Bezirksverordnetenversammlung zum Bebauungsplan
gesichert. Jedoch muss hier leider verzeichnet werden, dass dieser Standort im
Moment nicht nachgefragt wird. Es scheint durch die Nähe zur B 1 und zu den
dortigen Standorten im Moment für Entwicklung kein interessanter Standort zu
sein. In Mahlsdorf
läuft die Planung für die Ergänzung des Ortsteilzentrums entsprechend den
Kriterien des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes zwischen Hönower Straße und
Straße an der Schule und nördlich der B 1/5. Es werden aktuell Gespräche auch
mit den Eigentümern dieser Fläche und potentiellen Entwicklern geführt, hier
eine Lösung zu finden, die den bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten,
insbesondere aber den Anforderungen des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes,
entsprechen. Gewollt ist
eine Aktivierung der planungsrechtlichen Potentiale südlich des S-Bahnhofes
Mahlsdorf. Hier gibt es ebenfalls Anfragen und Interessen, den Standort weiter
zu entwickeln. Aufgabe
ist, die vorhandenen Zentren, Nahversorgungszentren, aber auch Ortsteilzentren,
zu stärken und zu stabilisieren. Das heißt auch, eine gewollte Konzentration zu
unterstützen. Das Bezirksamt hat im Siedlungsgebiet eine Situation, auf die es
wenig Einfluss hat, was aber im entsprechenden Konzept schon berücksichtigt
wurde. Ein
Beispiel dazu: Derzeit wird der Bebauungsplan XXIII-15b an der Landsberger
Straße, der am 21.10.2001 in Kraft getreten ist, festgesetzt wurde, den
aktuellen Entwicklungen angepasst, das heißt, die Bebauungsdichte im Gebiet
wird reduziert. Ursprünglich bestand die Vorstellung, dass bei der
ursprünglichen Entwicklung des Feldes auch ein kleines Zentrum für
Nahversorgung in diesem Bereich realisiert werden soll. Die nun der Nachfrage
angepasste geringere Baudichte wird wahrscheinlich zur Folge haben, dass
potentielle Betreiber eines Einzelhandelsstandortes, in diesem Fall auch eine
Streulage, eher sagen, dass dies für einen solchen Standort an
Einkaufspotential nicht reichen wird, und es ist davon auszugehen, dass wie
bisher die Nahversorgung in diesem Bereich eher in Brandenburg realisiert wird
als im Bezirk. Unabhängig
von den Möglichkeiten, die das Zentren- und Einzelhandelskonzept für die
Nahversorgung bietet, bestehen gerade im Siedlungsgebiet auch unterhalb der
bekannten Schwelle viele Entwicklungspotenziale. Hier liegt es mit Sicherheit
an den jeweiligen potentiellen Investoren oder Interessenten, diese zu nutzen. Durch den
Bestand und die aktuellen Entwicklungen im Siedlungsgebiet entsprechend dem
Zentren- und Einzelhandelskonzept wird eine gute Grundversorgung im
Siedlungsgebiet angeboten, die durchaus ausbaufähig und entwicklungsfähig ist. Als
Ergebnis kann gesagt werden, dass der Bezirk bei der Sicherung der
Nahversorgung in den Siedlungsgebieten auf einem guten Weg ist, und es wird
gehofft, dass im nächsten Jahr einige der genannten Planungen konkretisiert
werden können. Norbert
Lüdtke Anlage Anlage 1. Wie
schätzt das Bezirksamt in den Siedlungsgebieten Biesdorf, Kaulsdorf, Mahls- Die
erbetene Einschätzung des Versorgungsstands der Siedlungsgebiete des Bezirks im
Bereich des Einzelhandels betrifft ein spannendes Thema mit vielfältigen
Aspekten: -
Welche Kriterien sind bei einer stadtplanerischen bzw.
planungsrechtlichen Beurteilung von besonderer Bedeutung? -
Gibt es in den Siedlungsgebieten „Zentren der Nahversorgung“
oder eher Ansammlungen verschiedener kleiner Läden und Dienstleistungen? -
Wie stellt sich der Versorgungsstand konkret dar? Beurteilungskriterium „Verkaufsflächendichte“ Insgesamt liegt die Verkaufsflächendichte in den
Siedlungsgebieten mit 1.606 m²/1.000 EW über dem Bezirksdurchschnitt
von 1.359 m²/1000 EW, was jedoch allein durch die nicht zentrenrelevanten
Sortimente mit einem Anteil von 818 m²/1.000 EW gegenüber dem
Bezirksdurchschnitt mit 469 m²/1.000 EW bewirkt wird.
Wichtig ist für die Beantwortung der Frage nach der
Einschätzung des Versorgungsstands die weitere Feingliederung des Bestands in
den einzelnen Siedlungsbereichen. Bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten liegt der
Bezirk (482 m²/1.000 EW) leicht über Bundesdurchschnitt (440m²/1.000 EW). Siedlungsgebiete gesamt 468 m²/1.000 EW, davon Biesdorf
661 m²/1.000 EW, Kaulsdorf
466 m²/1.000 EW Mahlsdorf 295 m²/1.000 EW Bezüglich zentrenrelevanter Sortimente liegt der
Bezirk mit Marzahn-Mitte (Eastgate) 464 m²/1.000 EW, Hellersdorf-Nord (Helle Mitte) 576 m²/1.000 EW und Biesdorf
(Biesdorf-Center) 727 m²/1.000 EW Marzahn- Nord 154 m²/1.000 EW Hellersdorf- Ost 55 m²/1.000 EW Kaulsdorf 197
m²/1.000 EW Mahlsdorf 195
m²/1.000 EW deutlich
unterhalb des Bezirksdurchschnitts liegen. Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten liegt der
Bezirk mit Marzahn- Süd 2.582 m²/1.000 EW Biesdorf 1.860
m²/1.000 EW Mahlsdorf 2.036 m²/1.000
EW Beurteilungskriterium „einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftniveau“ Wichtiger Faktor zur Beurteilung der Ansiedlungsabsichten
des Einzelhandels ist das Kaufkraftniveau der Bewohner/innen. Gemäß Erhebungen der GfK Nürnberg (Gesellschaft für
Konsumforschung) ergeben sich folgende Werte (100 entspr. Bundesdurchschnitt): Biesdorf 110,4 Kaulsdorf 111,2 Mahlsdorf 108,7 Siedlungsgebiete gesamt 110,0 Bereich MH 97,3 Berlin 95,7 Teilräumliche
Entwicklungen gemäß Zentren- und Einzelhandelskonzept Das Bezirksamt teilt die aus der Bestandsanalyse und der
Projektion der Bevölkerungsentwicklung in den Ortsteilen abgeleiteten
Teilziele: a) nahversorgungsrelevante Sortimente Biesdorf: Entwicklungsspielraum
ist im Wesentlichen ausgeschöpft, jedoch -
Stabilisierung
des Nahversorgungszentrum Cecilienstr. erforderlich; -
Ausgleich von
Erreichbarkeitsdefiziten in örtlich begründbarem Umfang wie z.B. an der
Köpenicker Str. südlich des Balzerplatzes Kaulsdorf: geprägt durch Streulagen längs B1/5 -
Erweiterung
bzw. Entwicklung der nur schwach ausgeprägten Nahversorgungszentren am S-Bhf.
Kaulsdorf und Kaulsdorf-Süd (südlich Heerstr.) von besonderer Bedeutung. Mahlsdorf:
stark unterdurchschnittliche Versorgung -
Erhebliches
Ergänzungspotenzial besteht in den Ortsteilzentren Hönower Str. und
Mahlsdorf-Süd (Hultschiner Damm zwischen Friedenstr. und Bezirksgrenze) b) sonstige zentrenrelevante Sortimente c) nicht-zentrenrelevante Sortimente Anmerkung: Die räumliche Ausstattungsdichte
mit Einzelhandel in den Siedlungsgebieten unterscheidet sich erheblich von den
Großsiedlungen, was natürlich in erster Linie auf die geringe
Bevölkerungsdichte der Siedlungsgebiete zurückzuführen ist. Die nunmehr - infolge
veränderter Nachfrage am Wohnungsmarkt - angestrebte Einfamilienhausbebauung
sichert nach Aussage potenzieller Betreiber keine Wirtschaftlichkeit für
Nahversorgungseinrichtungen. Wesentlichen Einfluss
haben dabei auch Einzelhandelsbestand und –entwicklung in den
Randbereichen der Großsiedlung (z.B. Neue Grottkauer Str.) sowie im
angrenzenden Umland, hier konkret Nähe U-Bhf. Hönow und am S-Bhf. Birkenstein).
Für Biesdorf und
Mahlsdorf-Süd gestaltet sich die Perspektive durch konkrete bzw. beabsichtigte
Vorhaben freundlicher. 2. Auf
welchen Standorten sind welche neuen Handelseinrichtungen geplant? Während im Bereich der Großsiedlungen im Wesentlichen die
Abwehr beantragter bzw. angefragter Standorte außerhalb der
Nahversorgungszentren eine Schwerpunktaufgabe der Stadtplanung ist, wird
aktuell in den Siedlungsgebieten Biesdorf und Mahlsdorf-Süd entsprechend den
vorab genannten Zielen des Zentren- und Einzelhandelskonzeptes der aufgezeigte
Spielraum durch vorliegende Anträge bzw. Planungen positiv ausgeschöpft. Dies betrifft: a) Biesdorf -
Planungsrechtliche
Sicherung der Entwicklung des Nahversorgungszentrums Cecilienstr., -
Genehmigungsreife
für einen Frischemarkt an der Köpenicker Str. (südl. Balzerplatz), -
Standort
in Streulage Marzahner Chaussee nördlich der b)
Kaulsdorf -
Planungsrechtliche
Sicherung der Entwicklung des Nahversorgungszentrums am S-Bhf. Kaulsdorf auf
den ehem. Bahnflächen südl. des Bahnhofs liegt vor. Der Standort erscheint
jedoch aktuell nicht attraktiv genug für Anbieter wegen der relativen Nähe zu
den Standorten an der B 1/5, an der Gülzower Str. und dem Ortsteilzentrum
Hellersdorf-Süd. c)
Mahlsdorf -
Planung
für eine Ergänzung des Ortsteilzentrums entsprechend den Kriterien des Zentren-
und Einzelhandelskonzeptes zwischen Hönower Str. und Straße an der Schule
nördlich der B 1/5; -
Aktivierung
der planungsrechtlich gesicherten Potenziale unmittelbar südlich des
S-Bhf.-Mahlsdorf; -
Bauvoranfragen
für eine Entwicklung des Ortsteilzentrums Mahlsdorf- Süd (Hultschiner Damm /
Bergedorfer Str. für einen Frischemarkt, alternativ für einen Discounter;
Hultschiner Damm / Roedernstr. für einen Discounter) Unabhängig
davon würde insbesondere bei Bebauungsabsichten unterhalb der Größe
„klassischer“ Discounter-Standorte (mit 800 m² Verkaufsfläche)
hinreichend Spielraum für Vorhaben zur Verbesserung der Nahversorgung in den
Siedlungsgebieten bestehen. Den
Spielraum bietet dabei nicht nur die planungsrechtlich Zulässigkeit in
Bebauungsplänen mit der Festsetzung von allgemeinem Wohngebiet gemäß § 4 der
Baunutzungsverordnung, sondern auch die Zulässigkeit gemäß § 34 Baugesetzbuch
im „unbeplanten Innenbereich“, dort im Rahmen der
Beurteilungskriterien einer “Einfügung“. |
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